II SA/Wr 14/26

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Wojciech Śnieżyński (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Olga Białek Asesor WSA Malwina Jaworska-Wołyniak Protokolant: asystent sędziego Michał Sikora po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 21 maja 2026 r. sprawy ze skargi G. S.A. z siedzibą w B. na decyzję Wojewody Dolnośląskiego z dnia 5 listopada 2025 r. nr IF-O.7840.1.371.2025.MSZ w przedmiocie zatwierdzenia projektu zagospodarowania działki i projektu architektoniczno-budowlanego oraz udzielenia pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego i budynku garażu I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zasądza od Wojewody Dolnośląskiego na rzecz strony skarżącej kwotę 1014 (słownie: tysiąc czternaście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.

Decyzją z 05.11.2025 r. (nr IF-O.7840.1.371.2025.MSZ), Wojewoda Dolnośląski (dalej jako "organ II instancji"), po rozpatrzeniu odwołania G. SA z siedzibą w B., utrzymał w mocy decyzję Starosty B. z 04.09.2025 r. (nr 486), którą zatwierdzony został projekt budowlany i projekt architektoniczno-budowlany oraz udzielono K. sp. z o.o. sp. k. z siedzibą w B. pozwolenia na budowę obejmującą realizację inwestycji pn.: "Budowa dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych 9-kondygnacyjnych A i B z garażem 2-kondygnacyjnym C i garażem podziemnym D oraz infrastrukturą techniczną z wyłączeniem przyłączy oraz zjazdu z drogi publicznej, Etap I – Budynek mieszkalny wielorodzinny A :z infrastrukturą techniczną z wyłączeniem przyłączy oraz zjazdu z drogi publicznej oraz Budynek garażu 2-kondygnacyjnego C z infrastrukturą techniczną z wyłączeniem przyłączy z zajazdu z drogi publicznej" na działce nr [...], obręb [...] B.-[...]. Uzasadniając swoje stanowisko Wojewoda powołał i wyjaśnił mające zastosowanie w sprawie przepisy prawa, w szczególności ustawy z 07.07.1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2025 r., poz. 418) – dalej: "u.p.b.", podkreślając, że podziela stanowisko organu I instancji co do wystąpienia w sprawie wszystkich przesłanek obligujących do wydania decyzji udzielającej pozwolenia na budowę. Wojewoda wyjaśnił, że zamierzenie budowlane objęte wnioskiem złożonym do organu I instancji w dniu 10.03.2025 r. dotyczy budowy na działce nr [...] dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych 9-kondygnacyjnych A i B z garażem 2-kondygnacyjnym C i garażem podziemnym, przy czym wniosek dotyczy pierwszego etapu, polegającego na budowie budynku A i garażu C. Z przedłożonej dokumentacji budowlanej wynika, że planuje się w ramach tego etapu budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego, w którym zaprojektowano 90 mieszkań, garażu zamkniętego dwukondygnacyjnego na 133 miejsca postojowe, odrębnego parkingu zlokalizowanego na stropodachu garażu zamkniętego na 60 miejsc postojowych, drogi dojazdowej oraz placu zabaw dla dzieci (zob. s. 7-8 projektu zagospodarowania działki - T. 1). Wojewoda wskazał, że inwestor przedłożył projekt zagospodarowania działki nr [...] dla całego zamierzenia budowlanego. Dalej stwierdził, że zatwierdzony przez organ I instancji projekt budowlany jest zgodny z uchwałą Rady Miasta B. nr [...] z [...].12.2024 r. w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej pod nazwą: "Budowa dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych 9-kondygnacyjnych, z garażem 2-kondygnacyjnym i garażem podziemnym oraz z infrastrukturą techniczną", zlokalizowanej na działce nr [...] obr. [...] przy ul. [...] w B. - dalej uchwała lokalizacyjna, która stanowi postawę oceny zgodności lokalizacji inwestycji, co wynika z art. 35 ust. 1 pkt 1 lit. c i b u.p.b. Stwierdzając zatem zgodność inwestycji z uchwalą lokalizacyjną, organ odwoławczy wskazał, że zaprojektowano w sumie 180 mieszkań (po 90 w każdym budynku mieszkalnym), co jest zgodne z § 4 uchwały lokalizacyjnej, który ustala minimalną i maksymalną liczbę mieszkań w przedziale 160-210. Powierzchnia projektowanych mieszkań wynosi od 44,97 m2 do 64,98 m2, co z kolei jest zgodne z § 3 uchwały lokalizacyjnej, w którym wskazano, że powierzchnia mieszkania powinna wynosić co najmniej 32 m2 i nie więcej niż 200 m2. Projektowana inwestycja jest zgodna także z § 5 uchwały lokalizacyjnej, który stanowi, że w zakresie inwestycji nie przewiduje się realizacji działalności usługowej i handlowej, ponieważ inwestycja polega na budowie budynków mieszkalnych oraz garażu. Zaprojektowano również 271 miejsc parkingowych, przy wymaganych 270 miejscach w świetle § 8 ust. 2 uchwały lokalizacyjnej. Mając na względzie, że w ramach etapu I inwestycji, wyznaczającego zakres przedmiotowy niniejszej sprawy powstanie budynek wielorodzinny A z 90 mieszkaniami oraz budynek garażu 2-kondygnacyjnego C, w którym zaprojektowano 176 miejsc parkingowych, w tym 7 miejsc dla osób niepełnosprawnych, Wojewoda przyjął za spełniony wymóg zapewnienia odpowiedniej ilości miejsc postojowych (wymagane na obecnym etapie minimum 135 miejsc postojowych). Następnie oceniając charakterystyczne parametry inwestycji mieszkaniowej z wymogami wynikającymi z § 8 ust. 5 uchwały lokalizacyjnej organ odwoławczy stwierdził jej zgodność w tym zakresie, gdyż zaprojektowano: 1) zabudowę o wysokości 28,42 m - przy maksymalnej wysokości 30,5 m; 2) dach płaski o spadku 3-5% - przy dopuszczalnym nachyleniu w przedziale od 2% do 8%; 3) 9 kondygnacji - przy takiej samej maksymalnie dopuszczalnej liczbie; 4) budynki mieszkalne o kubaturze łącznej 47402,3 m3 - przy wymaganej kubaturze w przedziale od 35000 m3 do 57000 m3. Zdaniem Wojewody nie było też podstaw do uznania, że projekt budowlany narusza normy techniczno-budowlane określone w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 12.04.2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2022 r., poz. 1225) – dalej: "rozp.WT". W tym zakresie organ odwoławczy przeprowadził analizę zgodności planowanego zamierzenia pod kątem wymagań wynikających z § 12 ust. 1 i 2, § 13, § 14, § 19, § 60 i § 271-273 rozp.WT. W szczególności organ zaznaczył, że z projektu zagospodarowania działki (zob. rysunek nr [...] oraz opis na s. 9) wynika, że usytuowanie projektowanego budynku mieszkalnego A w najmniejszej odległości od działki nr [...] wyniesie w najmniejszej odległości 5 m (elewacja wschodnia), działki nr [...] wyniesie około 17 m (elewacja południowa), co jest zgodne z § 12 ust. 1 rozp.WT. Jednocześnie organ zauważył, że działka nr [...], zgodnie z § 11 pkt 1 uchwały nr [...] Rady Miasta B. z [...].02.2014 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu zlokalizowanego w kwartale ulic: [...], [...], [...] w B. (Dz.U. Woj. Dolnośl. z 2014 r. poz. [...]), zlokalizowana jest na terenach oznaczonym symbolem ZD, na których obowiązuje zakaz zabudowy, z wyjątkiem inwestycji celu publicznego. W odniesieniu do działki nr [...], będącej działką drogową (elewacja południowa), organ stwierdził, że wyżej przywołane przepisy nie znajdą zastosowania, ponieważ w myśl § 12 ust. 10 rozp.WT zachowanie odległości, o których mowa w ust. § 12 1-9 r.w.t., nie jest wymagane w przypadku, gdy sąsiednia działka jest działką drogową lub publicznie dostępnym placem. W stosunku do pozostałych działek bezpośrednio graniczących z działką zainwestowania odległość ta wynosi około 30 m i więcej. Natomiast odległość projektowanego garażu 2-kondygnacyjnego C od działki nr [...] wyniesie 38,65 m; działki nr [...] wyniesie 6 m; działki nr [...] wyniesie 7,42 m; działki nr [...] wyniesie 19,94 m; działki nr [...] wyniesie ponad 20 m. W świetle powyższych ustaleń organ odwoławczy wskazał, że ze względu na brzmienie § 12 rozp.WT, odwołująca spółka została uznana za stronę postępowania, ponieważ przedmiotowa inwestycja oddziałuje na działkę nr [...] będącej jej własnością, wiąże się z potencjalnymi ograniczeniami w jej zabudowie. Organ nie stwierdził powodów, dla których inwestycja nie mogła zostać zrealizowania. Odnosząc się do spełnienia wymogów wynikających z § 13, § 57 i § 560 rozp.WT, organ odwoławczy wskazał na podstawie analizy przesłaniania okien budynku oraz analiz nasłonecznienia sporządzonych na dzień równonocy w marcu i wrześniu, że inwestycja pozostaje bez wpływu na nasłonecznienie pomieszczeń budynku posadowionego na działce nr [...]. Odnosząc się do wymogów zapewnienia bezpieczeństwa przeciwpożarowego, Wojewoda stwierdził, że inwestycja będzie lokalizowana na działce niezabudowanej. Odległość planowanej inwestycji od najbliższego istniejącego budynku będzie wynosić około 34 m (budynek posadowiony na działce nr [...]). Z tego powodu organ uznał, że inwestycja jest zgodna z § 271 § 1 rozp.WT. Z kolei odległości między projektowanymi budynkami wynoszą odpowiednio: 14 m między budynkiem A oraz garażem C; około 29 m między budynkiem A i budynkiem "B"; około 37 m między budynkiem B: oraz garażem C, co również przesądza o zgodności projektowanej inwestycji z przepisami określonymi w § 271 rozp.WT w kontekście zachowania odległości między budynkami zlokalizowanymi na tej samej działce budowlanej. Projektowany budynek A został przy tym zaklasyfikowany do kategorii zagrożenia ludzi ZL IV i jest budynkiem średniowysokim (SW). Na kondygnacji podziemnej zaprojektowano komórki lokatorskie i pomieszczenia techniczne o klasie PM do 500 MJ/m2. Natomiast budynek garażu 2-kondygnacyjnego C został zaliczony do klasy PM odporności ogniowej do 500 MJ/m2 i jest budynkiem niskim (N). Oznacza to, że odległość projektowanej inwestycji zakwalifikowanej zarówno do kategorii zagrożenia ludzi ZL IV oraz kategorii PM o gęstości obciążenia ogniowego do 500 MJ/m2, zgodnie z zapisami zawartej w § 271 ust. 1 rozp.WT tabeli od budynków znajdujących się w bezpośrednim otoczeniu powinna wynosić minimum 8 m. Dalej Wojewoda wskazał, że dla wszystkich kondygnacji budynku mieszkalnego A zaprojektowano odporność ogniową klasy C, co jest zgodne z warunkami określonymi w tabeli zawartej w § 212 ust. 2 i 4 rozp.WT (zob. s. 42-43 projektu techniczno-budowlanego). Z kolei w projektowanym garażu dla kondygnacji podziemnej przewidziano klasę odporności ogniowej C, a dla kondygnacji nadziemnej klasę odporności ogniowej D, co jest zgodne z warunkami określonymi w tabeli zawartej w § 212 ust. 2 i 4 rozp.WT (zob. s. 21-22 projektu techniczno-budowlanego - T. 3). Odnosząc się w kontekście powyższej oceny do stanowiska odwołującej spółki, organ II instancji stwierdził, że okoliczności dotyczące planowanej w bliżej nieokreślonej przyszłości zabudowy działki nr [...] w postaci budowy magazynów, pozostaje bez znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. Zdaniem organu podniesione w tym zakresie okoliczności mają zasadniczo charakter spekulatywny i nie mogą przesądzać o niemożliwości zrealizowania planowanej inwestycji. Przyznając raz jeszcze, że projektowana inwestycja może wprowadzić pewne ograniczenia w zabudowie nieruchomości zlokalizowanej między innymi na działce nr [...], jednakże inwestycja ta nie wyczerpuje możliwości zabudowy sąsiednich nieruchomości. Sama ewentualna konieczność zmiany planów inwestycyjnych nie oznacza, że udzielenie spornego pozwolenia na budowę narusza uzasadnione interesy osób trzecich, w tym odwołującej się spółki. Wojewoda wskazał, że w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę nie podlegają badaniu organów sytuacje niepewne, czysto hipotetyczne. Dlatego organ uznał, że podniesione zarzuty wykraczają poza zakres rozpoznania sprawy i nie przesądzają o jakimkolwiek naruszeniu prawa przez organ pierwszej instancji. Z podobnych względów organ nie uznał za zasadną okoliczność, zgodnie z którą potencjalni właściciele inwestycji zostaną narażeni na negatywne immisje skutkujące obniżeniem komfortu ich życia oraz zdrowia. Odnosząc się do pozostałych zarzutów odwołania za prawidłową Wojewoda uznał odmowę zawieszenia postępowania na wniosek odwołujące się spółki ze względu na złożenie przez nią do Wojewody wniosku o weryfikację uchwały lokalizacyjnej. Okoliczność ta nie stanowi bowiem zagadnienia wstępnego, o którym mowa w art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a. Za bezpodstawny organ odwoławczy potraktował również zarzut niezgodności projektowanej inwestycji z art. 17 ust. 6 pkt 1 ustawy mieszkaniowej. W myśl tego przepisu, budynki objęte inwestycją mieszkaniową poza miastami oraz w miastach, w których liczba mieszkańców nie przekracza 100 000 mieszkańców - nie mogą być wyższe niż 4 kondygnacje nadziemne. Natomiast zgodnie z treścią art. 17 ust. 7 ustawy mieszkaniowej jeżeli w odległości nie większej niż 500 m od budynków objętych inwestycją mieszkaniową znajdują się, w istniejącej zabudowie, budynki mieszkalne o wysokości przekraczającej liczbę kondygnacji, o której mowa w ust. 6, wówczas maksymalną wysokość budynków objętych inwestycją mieszkaniową w miejscowościach, o których mowa w ust. 6, wyznacza wysokość najwyższego budynku mieszkalnego w istniejącej zabudowie. Przywołane przepisy ustawowe obowiązują o ile gmina nie określi w drodze uchwały lokalnych standardów urbanistycznych w zakresie (art. 19 ust. 2 pkt 1 ustawy mieszkaniowej). Wobec powyższego Wojewoda wskazał, że podstawowym aktem planistycznym wiążącym organy architektoniczno-budowlane w niniejszej sprawie jest uchwała lokalizacyjna, która wskazuje wprost w § 7 ust. 5, że dopuszcza się budowę budynków mieszkalnych 9- kondygnacyjnych. Z tego względu organ nie znalazł podstaw do stosowania przepisów w tym zakresie, które byłyby sprzeczne z postanowieniami uchwały lokalizacyjnej. Wojewoda nie stwierdził niezgodności zatwierdzonego projektu budowlanego z wymaganiami wynikającymi z § 14 rozp.WT. W tym zakresie, powołując się na art. 2 pkt 14 u.p.z.p., stwierdził, że działka zainwestowania ma zapewniony dostęp do drogi publicznej, przebiegający przez działkę nr [...] (droga wewnętrzna), a także przez działkę nr [...] (droga wewnętrzna), których właścicielem jest Gmina Miejska B. Jak wynika z akt sprawy szerokość drogi wewnętrznej do spornej działki budowlanej wynosi nie mniej niż 5 m. Droga ta posiada status drogi wewnętrznej (określona jako droga dojazdowa - C-KDpl) i stanowi, zgodnie z § 19 oraz załącznikiem nr 1 do m.p.z.p. element układu drogowego, a zatem może łączyć się z drogami publicznymi. Wojewoda wskazał, że prawidłowość przyjętego stanowiska potwierdza orzecznictwo sądów administracyjnych. Na tej podstawie stwierdził zgodność inwestycji z § 14 ust. 1 oraz 2 rozp.WT, skoro do działki budowlanej nr [...] zapewniono dojście i dojazd, umożliwiający dostęp, zarówno faktyczny jak i prawny, do drogi publicznej pośrednio przez drogę wewnętrzną zlokalizowaną na działkach nr [...] oraz nr [...]. Badając podnoszony przez spółkę zarzut braku spełnienia normatywu wynikającego z § 19 rozp.WT organ odwoławczy wyjaśnił z kolei, że w ramach planowanego przedsięwzięcia przewidziano do realizacji dwukondygnacyjny garaż wielostanowiskowy, zamknięty na 133 miejsca postojowe, a także parking na 60 miejsc postojowych zlokalizowany na stropodachu opisanego garażu zamkniętego. Powołując brzmienie § 13 rozp.WT organ odwoławczy stwierdził, że wynika z niego, iż wskazanych w nim odległości nie stosuje się do budynków garażowych zamkniętych, a jedynie do stanowisk postojowych, w tym również zadaszonych oraz otwartych garaży wielopoziomowych. Z przedstawionego powodu niezasadnym byłoby traktowanie garażu zamkniętego oraz parkingu na stropodachu jako jednej całości. Celem wprowadzonej regulacji dotyczącej odległości jest ograniczenie uciążliwości (na przykład ulatniających się spalin) wynikających z korzystania z projektowanych miejsc postojowych dla otoczenia. Z tego powodu organ przyjął, że przepisy rozp.WT stosuje się w niniejszym przypadku jedynie w stosunku do projektowanego parkingu na 60 miejsc postojowych na stropodachu garażu dwukondygnacyjnego. Odległość ta powinna zatem wynosić 10 m od projektowanego budynku mieszkalnego "A" oraz od projektowanego placu zabaw dla dzieci. Z projektu zagospodarowania działki wynika, że odległość wzmiankowanego parkingu od projektowanego budynku mieszkalnego będzie wynosić 13,68 m, natomiast odległość od placu zabaw dla dzieci wyniesie około 15 m, co potwierdza zgodność inwestycji w zakresie § 19 ust. 1 pkt 1 rozp.WT. Wjazd na wzmiankowany parking od placu zabaw dla dzieci również będzie zlokalizowany w odległości około 15 m, co jest z kolei zgodne z § 19 ust. 3 rozp.WT. Odległości projektowanego parkingu od: działki nr [...] wyniesie 38,65 m; działki nr [...] wyniesie 6 m; działki nr [...] wyniesie 7,42 m; działki nr [...] wyniesie 19,94 m; działki nr [...] wyniesie ponad 20 m. Ponadto Wojewoda wskazał, że działki nr [...] oraz [...] są działkami drogowymi, zatem odległości określonych w § 19 ust. 2 pkt 1 rozp.WT w stosunku do wzmiankowanych działek drogowych nie jest wymagane, co wynika z treści § 19 ust. 7 rozp.WT. Wojewoda nie stwierdził również naruszenia normatywów wynikających z § 22 ust. 1, § 23 i § 40 rozp.WT. W ten sam sposób ocenił spełnienie przez opracowanie projektowe wymogów wynikających z rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z 25.04.2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. z 2022 r. poz. 1679). W szczególności projekt zawiera wszystkie wymagane elementy formalne, jak również wymagane prawem oświadczenia, zaświadczenia, pozwolenia, uzgodnienia oraz opinie. Wojewoda zwrócił przy tym uwagę, że planowana inwencja nie zalicza się do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko. Skargę na powyższą decyzję złożyła G. SA z siedzibą w B. - dalej jako: "skarżąca", wnosząc o uchylenie decyzji organów obu instancji oraz zasądzenie kosztów postępowania. W skardze reprezentujący spółkę pełnomocnik zarzucił Wojewodzie naruszenie przepisów prawa procesowego, które miało wpływ na wynik sprawy w postaci: 1). art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. poprzez błędne, nieoparte w przedstawionych w sprawie dowodach ustalenie, że: a) do inwestycji zapewniono dostęp prawny do drogi publicznej poprzez nieuprawnione przyjęcie, że skoro działki nr [...] i nr [...], stanowiące drogi wewnętrzne znajdują się we własności Gminy Miejskiej B. i stanowią element układu drogowego, to inwestor nie ma konieczności pozyskania zgody właściciela drogi wewnętrznej, mimo że organ w sposób jednoznaczny nie ustalił charakteru prawnego dróg wewnętrznych, w tym w kontekście miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; czy drogie te mają charakter ogólnodostępny; czy istnieje również dostęp powyższymi drogami wewnętrznymi do innych nieruchomości; czy istnieją na wskazanych drogach jakiekolwiek służebności przejazdu lub przechodu; czy ewentualny dojazd drogą wewnętrzną na budowę inwestycji może powodować zwiększenie ruchu; b). niezasadnym byłoby w odniesieniu do projektowanego garażu C traktowanie go jako jednej całości (garaż zamknięty oraz parkingu na stropodachu), pomimo że stanowi konstrukcyjnie jedną całość, zarówno do zamkniętej jako i otwartej części garażu prowadzi jeden wjazd i wyjazd, dostanie się do miejsc postojowych posadowionych na dachu jest możliwe włącznie poprzez garaż zamknięty, a więc ruch i uciążliwości związane z parkingiem będą dotyczyły w sumie 193 samochodów osobowych, co skutkowało błędnym zastosowaniem § 19 ust. 1 pkt 1 lit. b rozp.WT do określenia odległości garażu C do placu zabaw oraz granic działki i uznaniem, że odległości te zostały zachowane; w sprawie warunków zabaw oraz do granic działki i uznaniem, że odległości te zostały zachowane; c) wpływ inwestycji na nieruchomości sąsiednie i możliwość ich zagospodarowania, jej wpływ na harmonijne funkcjonowanie otoczenia w którym zabudowa mieszkaniowa sąsiaduje z działającym zakładem przemysłowym, znajdującym się na obszarze przemysłowym, nie narusza interesu prawnego skarżącej jako właściciela nieruchomości sąsiedniej, a stanowisko skarżącej oparte jest wyłącznie na spekulacjach, podczas gdy inwestycja narusza jej interes prawny, polegający na prawie do prowadzenia działalności gospodarczej oraz prawie zabudowy. Ponadto autor skargi zarzucił Wojewodzie naruszenie prawa materialnego w postaci: a). art. 35 u.p.b. w zw. z § 19 ust. 3 w zw. z § 19 ust 1 pkt 1 lit. c) rozp.WT, poprzez błędne uznanie, że zaprojektowana odległość ok. 15 m wjazdu do zamkniętego garażu na 133 miejsca postojowe od placu zabaw jest zgodna z § 19 ust. 3 rozp.WT, podczas gdy z § 19 ust. 1 pkt 1 lit. c wynika, że odległość wjazdów do zamkniętego garażu w stosunku do placu zabaw nie może być mniejsza niż (w stosunku do samochodów osobowych) 20 m - w przypadku parkingu powyżej 60 stanowisk postojowych; b) art. 4 i art. 5 ust. 1 pkt 9 u.p.b. w zw. z art. 140 i art. 144 k.c. przez niezastosowanie i brak uwzględnienia przy wydawaniu decyzji prawnie chronionych i uzasadnionych interesów skarżącej, a w szczególności nieuwzględnienie negatywnego wpływu planowanej inwestycji na możliwość zabudowy działki skarżącej, co świadczy o naruszeniu jej słusznego i ważnego interesu. W uzasadnieniu skargi jej autor umotywował poszczególne zarzuty zwracając szczególną uwagę na stanowisko wyrażone przez NSA w powołanym przez organ odwoławczy wyroku z 17.05.2023 r., sygn. akt: II OSK 1543/20, które odnosiło się do sposobu zbadania przez organ administracji kwestii dostępu planowanej zabudowy do drogi publicznej. Wobec tego skarżący podtrzymał stanowisko zawarte w odwołaniu dotyczące braku ustalenia przez organ I instancji charakteru prawnego drogi wewnętrznej, w tym braku ustalenia, czy droga jest ogólnodostępna. Zwrócił uwagę na brak nadania nazw działkom nr [...] oraz [...]. Powołując się na wyrok NSA z 20.07.2005 r., sygn. akt. OSK 1806/04 skarżąca spółka wywodziła, że w gminach, które uzyskały status miasta - ulice, także niepubliczne, mające charakter ogólnodostępnych dróg wewnętrznych, muszą mieć nadawane nazwy na podstawie art 18 ust. 2 pkt 13 u.s.g. Nie można zatem z samego tylko faktu, że drogi wewnętrzne należą do samorządu gminnego uznać, że są to drogi ogólnodostępne, do korzystania z których nie jest potrzebny odrębny tytuł prawny. Zgodnie z prawem wyłącznie drogi publiczne są ogólnodostępne. Organ I instancji nie zbadał także, czy na działkach nr [...] oraz nr [...] są jakiekolwiek służebności przechodu lub przejazdu, czy za pomocą danych dróg zapewniony jest dostęp do innych nieruchomości niż ta, na której planowana jest inwestycja. Ponadto autor skargi zarzucił Wojewodzie brak ustalenia, czy ewentualny dojazd drogami wewnętrznymi będzie miał wpływ na zwiększenie ruchu, czy wpłynie na dotychczasowy sposób wykorzystywania dróg wewnętrznych. Ponadto wskazał, że nie można z góry domniemywać zgody właściciela drogi wewnętrznej na korzystanie z niej, wyłącznie z faktu, że właścicielem tym jest podmiot publiczny. Skarżąca spółka podniosła, że faktyczny dostęp musi zapewniać rzeczywistą możliwość przejścia i przejazdu do drogi publicznej, natomiast dostęp prawny oznacza, że inwestor będzie legitymował się trwałym tytułem prawnym do korzystania z nieruchomości, przez którą będzie miał zapewniony dostęp do drogi publicznej. Prawo dojazdu do planowanej inwestycji powinno mieć charakter trwały i nie może ustać wskutek wypowiedzenia stosunku prawnego przez właściciela drogi. W tym miejscu skarżący zwrócić uwagę, że organ administracji nie może w ramach decyzji udzielającej pozwolenia na budowę akceptować stanu, w którym inwestor wskazuje taki sposób połączenia z drogą publiczną, którego realizacja będzie polegać na nieuprawnionym korzystaniu z cudzej własności. W związku z powyższym wskazała, że organ II instancji nie poczynił wystarczających i wyczerpujących ustaleń, które w sposób jednoznaczny ustalałyby charakter drogi wewnętrznej i posiadanie przez inwestora tytułu prawnego do korzystania z dróg wewnętrznych. Inwestor nie przedłożył zgody (tytułu prawnego) do korzystania z dróg wewnętrznych, która nie ma w sprawie charakteru drogi ogólnodostępnej, tym samym organ II instancji w tym zakresie przedwcześnie uznał, że inwestycja ma zapewniony dostęp do drogi publicznej. Odnosząc się do drugiego z zarzutów skargi jej autor podniósł, że wbrew przyjętemu przez organ odwoławczy stanowisku, brak jest podstaw do oddzielnego traktowania zamkniętej części garażu C na 133 miejsca postojowe od części zadaszonej na dachu na 60 miejsc postojowych. Zdaniem skarżącego, w tym zakresie organ II instancji nie przedstawia żadnych logicznych podstaw do stosowania takiego rozróżnienia. Powołując się na § 3 pkt 25 rozp.WT, zgodnie z którym przez parking należy rozumieć wydzieloną powierzchnię terenu przeznaczoną do postoju i parowania samochodów, składającą się ze stanowisk postojowych oraz dojazdów łączących te stanowiska, jeżeli takie dojazdy występują, zdaniem skarżącego, tak sformułowana definicja uniemożliwiła spełnienie wymogów rozporządzenia przez tworzenie na terenie inwestycji zgrupowań stanowisk postojowych. Skarżący zauważył, że obecnie jeżeli stanowiska postojowe są tak usytuowane, że do każdego z nich można dojechać z tego samego wjazdu na działkę/parking, to należy je traktować jako całość (tj. sumować ich liczbę) bez względu na to, w jakiej odległości od siebie zostały zlokalizowane. Skarżący wskazał, że mamy do czynienia z jedną konstrukcją, której nie da się podzielić na 60 miejsc postojowych znajdujących się na dachu garażu C. Wjazd do miejsc postojowych znajdujących się na dachu jest taki sam jak do zamkniętej części garażu, zatem nie ma podstaw do traktowania zamkniętej i zadaszonej części garażu C jako części odrębnych. Dalej wskazano w skardze, że nawet inwestor w projekcie traktuje garaż C jako całość, bez podziału na części, dlatego też zupełnie bezpodstawnym i nieuzasadnionym, sprzecznym z logiką i doświadczeniem życiowym jest stanowisko organu odwoławczego co do podziału części zamkniętej od zadaszonej. Skarżąca spółka wskazał, że odległości miejsc postojowych od placu zabaw powinny być liczone w stosunku do całości garażu C, a nie poszczególnych jego części. Przyjęcie przez organ II instancji podziału garażu C jest niezgodne z dokumentacją projektową i zasadami logiki. Zdaniem skarżącej taki zabieg miał na celu udzielenie pozwolenia z naruszeniem przepisów rozp.WT. Niezależnie od powyższego skarżąca spółka dowodziła, że ustalenia organu II instancji stwarzają wrażenie dotyczące przyjęcia, że budynek garażu "C" spełnia warunki, o których mowa w § 19 ust 1 i ust. 3 rozp.WT, z czym skarżąca się nie zgadza. Widać to na przykładzie błędnego uznania, że odległość pomiędzy wjazdem do garażu zamkniętego a zaprojektowanym placem zabaw spełnia wymogi z § 19 ust. 3 rozp.WT. Organ ustalił, że odległość od wjazdu do garażu zamkniętego (obejmującego 133 miejsca) od placu zabaw wynosi około 15 m i uznał, że jest to zgodne z normą z § 19 ust. 3 rozp.WT. Jednak zgodnie z powyższym paragrafem, który odnosi się do § 19 ust 1 i 2 rozp.WT, w przypadku parkingu powyżej 60 stanowisk (część zamknięta garażu C wynosi 133 stanowiska), odległość stanowisk postojowych od placu zabaw nie może być mniejsza niż 20m. Z powyższego jasno wynika, że garaż C nie spełnia wymogów odległości nawet jeżeli prawidłowym było stanowisko organu II instancji co do możliwości podzielenia części parkingu (czemu skarżąca stanowczo zaprzecza). Podsumowując powyższe zarzuty skargi jej autor podniósł, że garaż C jest garażem niepodzielnym i powinien być traktowany jako całość. Dlatego też przy ustalaniu odległości od projektowanego placu zabaw, a także odległości od granic działki powinny mieć zastosowanie § 19 ust. 1 pkt 1 lit. c oraz § 19 ust. 2 pkt 1 lit. c rozp.WT. Uzasadniając zarzut naruszenia art. 5 ust. 1 pkt 9 u.p.b. skarżąca spółka powołując się na wybrane orzecznictwo sądów administracyjnych dowodziła, że w sprawie należało zastosować zasadę proporcjonalności i nie wyczerpywania przez jedną inwestycję możliwości zabudowy na działkach sąsiednich. W związku z tym zlokalizowanie obiektu budowlanego na działce inwestycyjnej powinno nastąpić nie tylko przy uwzględnieniu norm wynikających z przepisów prawa, ale też przy wyważeniu interesów inwestora i właścicieli działek sąsiednich, czego w niniejszej sprawie nie uczyniono. Skarżąca strona przypomniała, że wielokrotnie w trakcie postępowania podnosiła, że na sąsiadujących z inwestycją działkach nr [...] oraz [...], które są jej własnością, planuje inwestycje mające na celu rozwój i rozbudowę zakładu m.in. w postaci budowy magazynów, co jest zgodne ze studium uwarunkowań, które uznaje te tereny jako przeznaczone przede wszystkim pod zabudowę przemysłową. Bliskie sąsiedztwo budownictwa mieszkalnego mogłoby potencjalnie zablokować takie plany i uniemożliwić spółce dalszy rozwój, albowiem zabudowa przemysłowa lub magazynowa powyżej 1000 m² nie może być zbliżona mniej niż 30 m do istniejącego lub projektowanego w ramach inwestycji budynku mieszkalnego lub budynku zamieszkania zbiorowego, jakim niewątpliwie jest inwestycja. W związku z powyższym plany inwestycyjne skarżącej zostaną poddane dodatkowym restrykcjom, tym samym zostanie ograniczone jej prawo w zakresie władania własnością nieruchomościami na cele budowlane związane z prowadzoną przez nią działalnością gospodarczą. Skarżąca spółka wskazała, że wbrew stanowisku organu odwoławczego, sporna inwestycja zmienia i ingeruje w sposób istotny w warunki zabudowy działki nr [...], co przejawia się na uniemożliwieniu jej zagospodarowania zgodnie z przeznaczeniem. Skarżąca prowadzi działalność gospodarczą w obiektach zlokalizowanych na działkach w bezpośrednim sąsiedztwie z inwestycją, a możliwość zabudowy dotyczy głównie działki nr [...]. Zakład spółki (następczyni P.) jest prowadzony w obszarze strefy przemysłowej od połowy lat 70-ch XX ubiegłego wieku. Historia zakładu sięga przeszło 50 lat i jest miejscem zatrudnienia wielu mieszkańców. Wskazano, że uchwała Rady Miasta B. nr [...] z [...].03.2018 r. w sprawie uchwalenia zmiany studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta B., determinuje obszar, na którym ma być zrealizowana inwestycja jako należący do jednostki urbanistycznej "C" - strefy przemysłowej, której kierunki rozwoju przestrzennego determinuje w szczególności lokalizacja zakładów przemysłowych spółki (producenta sprzętu jednorazowego użytku i opakowań farmaceutycznych) w rejonie ulic: [...], [...] i [...] oraz sąsiednich terenów aktywności gospodarczej, a także terenów aktywności gospodarczej w rejonie ulic: [...] i [...]. Tym samym spółka zarzuca, że organ II instancji rozważając słuszny interes skarżącego nie uwzględnił ograniczeń wynikających ze Studium uwarunkowań w zakresie dopuszczalności zabudowy terenów AG, w tym sensie, że zabudowa działek sąsiednich w sposób projektowany przez inwestora wpłynie na możliwość zabudowy działki skarżącej a także wpłynie na ograniczenie zabudowy. Skarżący podniósł, że treść Studium potwierdza powyższe, przewidując brak dopuszczalności zabudowy terenów AG (na którym jest zlokalizowana inwestycja) nowym budownictwem mieszkaniowym, rodzaj i charakter zabudowy terenów AG, a także ograniczenia co do dopuszczalnej maksymalnej wysokości obiektów planowanych do realizacji na obszarze funkcyjnym AG. Badając sprawę organ II instancji uwzględnił wyłącznie interesy inwestora, pomijając interesy skarżącej. Niezrozumiałym jest fakt, dlaczego to skarżący ma dostosowywać się do oczekiwań i zamiarów inwestora a inwestor nie ma obowiązku uwzględnienia słusznych interesów skarżącej. Organ II instancji w ogóle nie uwzględnił faktu, że nowi nabywcy lokali w inwestycji będą zgłaszali do skarżącej różnego rodzaju roszczenia oparte o prawa sąsiedzkie i tzw. "immisje", pomimo, że kupując lokale mieszkalne wiedzieli o istnieniu czynnego zakładu przemysłowego. W ocenie skarżącego, gdyby organ II instancji uwzględnił podnoszone przez skarżącego argumenty i uwzględnił interesy obu stron, to nie wydałby zaskarżonej decyzji. Inwestor powinien tak zaprojektować obiekt, aby nie oddziaływał na działki sąsiednie uniemożliwiając lub ograniczając możliwość zabudowy tych działek. Wojewoda w odpowiedzi na skargę podtrzymał dotychczasowe stanowisko, wnosząc o oddalenie skargi. Wojewoda powtórzył za stanowiskiem wyrażonym w zaskarżonej decyzji, że w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę nie podlegają ocenie organów sytuacje niepewne, czysto hipotetyczne, dlatego też podniesione zarzuty wykraczają poza zakres rozpoznania sprawy i nie przesądzają o jakimkolwiek naruszeniu prawa przez organ pierwszej instancji. Dostrzegł, że podniesiony przez pełnomocnika skarżącej zarzut dotyczy oddziaływania na zabudowę sąsiadującą, w tym projektowaną, związaną z zagospodarowaniem działek nr [...] oraz nr [...]. Oznacza to, że każdy właściciel nieruchomości, w świetle art. 144 k.c. powinien powstrzymać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę. Dotyczy to zarówno właściciela działek zainwestowania, jak i spółki skarżącej, będącej właścicielem działki nr [...], jednakże kwestia ta wykracza poza zakres rozpoznania niniejszej sprawy. Z podobnych względów Wojewoda nie uznał za zasadne okoliczności, zgodnie z którą potencjalni właściciele inwestycji zostaną narażeni na negatywne immisje skutkujące obniżeniem komfortu ich życia oraz zdrowia. Co więcej okoliczności te mogą świadczyć, że to skarżąca może naruszać w przyszłości chronione prawem interesy mieszkańców, a nie odwrotnie. Podniesione inne okoliczności w tym zakresie świadczą co najwyżej o interesie faktycznym, a nie o naruszeniu interesu prawnego. Odnosząc się do zarzutu dotyczącego braku dostępu do drogi publicznej wskazano z kolei w odpowiedzi na skargę, że w kwestionowanej decyzji wyjaśniono, że z projektu zagospodarowania terenu wynika, że działka zainwestowania ma zapewniony dostęp do drogi publicznej przebiegający przez działkę nr [...] (droga wewnętrzna), a także przez działkę nr [...] (droga wewnętrzna), których właścicielem jest Gmina Miejska B. Jak wynika z akt sprawy szerokość drogi wewnętrznej do przedmiotowej działki budowlanej wynosi nie mniej niż 5 m. Droga ta posiada status drogi wewnętrznej (określona jako droga dojazdowa - C-KDp[...]) i stanowi, zgodnie z § 19 oraz załącznikiem nr 1 do uchwały nr [...], element układu drogowego, a zatem może łączyć się z drogami publicznymi. Powołując się na wyrok NSA z 17.05.2023 r. sygn. akt II OSK 1543/20 Wojewoda wskazał, że do działki nr [...] zapewniono dojście i dojazd, umożliwiający dostęp, zarówno faktyczny, jak i prawny, do drogi publicznej pośrednio przez drogę wewnętrzną zlokalizowany na działkach nr [...] oraz [...]. Projektowana inwestycja jest zatem zgodna z § 14 ust. 1 oraz 2 rozp.WT. W odniesieniu do zarzutu naruszenie § 19 ust. 1 pkt 1 lit. c rozp.WT Wojewoda wyjaśnił, że w ramach planowanego przedsięwzięcia przewidziano do realizacji dwukondygnacyjny garaż wielostanowiskowy, zamknięty na 133 miejsca postojowe, a także parking na 60 miejsc postojowych zlokalizowany na stropodachu opisanego garażu zamkniętego. Z przywołanych przepisów wynika, że wskazanych odległości nie stosuje się do budynków garażowych zamkniętych, a jedynie do stanowisk postojowych, w tym również zadaszonych, oraz otwartych garaży wielopoziomowych. Z przedstawionego powodu niezasadnym byłoby traktowanie garażu zamkniętego oraz parkingu na stropodachu jako jednej całości. Celem wprowadzonej regulacji dotyczącej odległości jest ograniczenie uciążliwości (na przykład ulatniających się spalin) wynikających z korzystania z projektowanych miejsc postojowych dla otoczenia. Z tego powodu należy przyjąć, że przepisy § 19 ust. 1 pkt 1 lit. c rozp.WT stosuje się w niniejszym przypadku jedynie w stosunku do projektowanego parkingu na 60 miejsc postojowych na stropodachu garażu dwukondygnacyjnego. Odległość ta powinna zatem wynosić 10 m od projektowanego budynku mieszkalnego A oraz od projektowanego placu zabaw dla dzieci. Z projektu zagospodarowania działki wynika, że odległość wzmiankowanego parkingu od projektowanego budynku mieszkalnego będzie wynosić 13,68 m, natomiast odległość od placu zabaw dla dzieci wyniesie około 15 m, co potwierdza zgodność inwestycji w zakresie § 19 ust. 1 pkt 1 rozp.WT. Wjazd na wzmiankowany parking od placu zabaw dla dzieci również będzie zlokalizowany w odległości około 15 m, co jest z kolei zgodne z § 19 ust. 3 rozp.WT. W piśmie procesowymi z 12.05.2026 r. uczestnik postępowania K. sp. z o.o. sp.k. wniósł o oddalenie skargi. Wskazał, że zarzut dotyczący braku lub nienależytego wykazania dostępu inwestycji do drogi publicznej nie znajduje potwierdzenia w aktach sprawy. Dostęp komunikacyjny wynika z uchwały nr [...] Rady Miasta B. z [...].12.2024 r., w której wskazano m.in. działkę nr [...] jako ciąg pieszo-jezdny C-KDp[...] oraz działkę nr [...], jako ul. [...]. Rozwiązanie to koresponduje z opisem projektu zagospodarowania terenu, w którym przewidziano dostęp komunikacyjny od strony zachodniej i południowo-zachodniej przez istniejący sięgacz i projektowany łącznik ul. [...] — teren C-KDp[...]. Również część rysunkowa PZT przedstawia wjazd oraz wewnętrzny układ komunikacyjny inwestycji. Po drugie, zarzut dotyczący miejsc postojowych i odległości parkingu od placu zabaw opiera się na błędnym założeniu, że miejsca postojowe w garażu zamkniętym C oraz miejsca postojowe na jego stropodachu należy automatycznie sumować jako jedno zgrupowanie miejsc postojowych. Tymczasem zarówno uchwała lokalizacyjna, jak i dokumentacja projektowa rozróżniają budynek garażu dwukondygnacyjnego C oraz parking na stropodachu na 60 miejsc postojowych. Dokumentacja projektowa budynku garażu "C" kwalifikuje ten obiekt jako garaż zamknięty, co wynika m.in. z części opisowej projektu architektoniczno-budowlanego, w której wielokrotnie użyto pojęcia "garaże zamknięte" przy opisie rozwiązań przeciwpożarowych, ewakuacyjnych, wentylacyjnych i użytkowych. W konsekwencji brak jest podstaw do przyjęcia, że stanowiska postojowe znajdujące się wewnątrz garażu zamkniętego powinny być sumowane z miejscami postojowymi na stropodachu dla potrzeb zastosowania progu "powyżej 60 stanowisk" z § 19 rozp.WT. Skarga w tym zakresie opiera się na odmiennej, nieprawidłowej kwalifikacji techniczno-prawnej elementów projektu. Po trzecie, część zarzutów skargi w istocie zmierza do ponownego kwestionowania rozwiązań lokalizacyjnych przyjętych w uchwale o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. Tymczasem uchwała ta wiązała organ wydający pozwolenie na budowę, a projekt budowlany musiał pozostawać z nią zgodny. Nie oznacza to oczywiście wyłączenia stosowania przepisów Prawa budowlanego i przepisów techniczno-budowlanych, jednak w niniejszej sprawie projekt spełnia zarówno wymagania uchwały lokalizacyjnej, jak i przepisy mające zastosowanie na etapie wydania pozwolenia na budowę. Po czwarte, inwestycja jest obecnie realizowana na podstawie ostatecznej decyzji administracyjnej. Inwestor, działając w zaufaniu do decyzji organów administracji publicznej, poniósł istotne nakłady organizacyjne i finansowe, a także zawarł umowy deweloperskie z nabywcami lokali. Okoliczność ta nie zastępuje oczywiście sądowej kontroli legalności decyzji, jednak wskazuje na doniosłość skutków ewentualnego uchylenia pozwolenia i przemawia za ścisłą oceną, czy zarzucane uchybienia rzeczywiście mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W ocenie uczestnika postępowania skarżąca takiego wpływu nie wykazała. Zarzuty skargi zostały szczegółowo ocenione przez Wojewodę, a akta sprawy, w szczególności uchwała lokalizacyjna, opis i część rysunkowa PZT oraz projekt architektoniczno-budowlany garażu C, potwierdzają prawidłowość zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 ustawy z 25.07.2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2024 r., poz. 1267), sądy administracyjne kontrolują działalność administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Z tego też powodu, w postępowaniu sądowym nie mogą być brane pod uwagę argumenty natury słusznościowej czy celowościowej. Badana jest wyłącznie legalność aktu administracyjnego, czyli prawidłowość zastosowania przepisów prawa do zaistniałego stanu faktycznego, trafność wykładni tych przepisów oraz prawidłowość zastosowania przyjętej procedury. Na zasadzie art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z 30.08.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2026 r., poz. 143) - zwanej dalej: p.p.s.a., uwzględnienie skargi na decyzję następuje w przypadku naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (lit. a), naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (lit. b) lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (lit. c). Przeprowadzona przez Sąd, w tak ustalonych granicach, kontrola legalności zaskarżonej decyzji wykazała, że skarga okazała się zasadna, chociaż nie wszystkie podniesione w niej zarzuty zawierają usprawiedliwione podstawy. Ze złożonego projektu zagospodarowania działki nr [...] (obręb [...] B. -10) wynika, że planowana do realizacji inwestycja składa się – w ramach Etapu I – z budynku mieszkalnego wielorodzinnego A z infrastrukturą techniczną z wyłączeniem przyłączy oraz zjazdu z drogi publicznej oraz budynku garażu 2-kondygnacyjnego C z infrastrukturą techniczną z wyłączeniem przyłączy z zajazdu z drogi publicznej, przewidzianych do realizacji na działce nr [...], obręb [...] B.-[...]. Podstawy prawnomaterialne zaskarżonej decyzji wyznaczają przepisy art. 32 - 35 ustawy z 07.07.1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2024 r., poz. 725) - zwanej dalej: u.p.b. Wskazać w związku z tym przyjdzie, że w przepisach regulujących zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę określone zostały w przepisach: - art. 32 u.p.b. warunki wydania pozwolenia na budowę - w tym w ust. 4 pkt 1 i pkt 2 przewidziano, że pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto: złożył wniosek w tej sprawie w okresie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana i złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane; - art. 33 u.p.b. zakres przedmiotowy pozwolenia na budowę oraz wymagane załączniki do wniosku o pozwolenie na budowę; - art. 34 u.p.b. m.in. wymagania co do projektu budowlanego i jego elementów oraz warunki dotyczące jego zatwierdzenia. Na podstawie art. 35 ust. 1 u.p.b. nałożone z kolei zostały na organ administracji architektoniczno-budowlanej obowiązki w zakresie sprawdzenia - przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego: 1) zgodności projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z: a) ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu, b) wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, o której mowa w art. 71 ust. 1 ustawy z 03.10.2008r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, c) ustaleniami uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej; 2) zgodności projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi; 3) kompletności projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego, w tym dołączenie: kopii zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7, dotyczącego projektanta i projektanta sprawdzającego, 3a) dołączenia: a) wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń, b) oświadczeń, o których mowa w art. 33 ust. 2 pkt 10 i 13; 4) wykonania - w przypadku obowiązku sprawdzenia projektu, o którym mowa w art. 20 ust. 2, także sprawdzenie projektu - przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane i legitymującą się aktualnym na dzień opracowania projektu - lub jego sprawdzenia - zaświadczeniem, o którym mowa w art. 12 ust. 7 u.p.b. W art. 35 ust. 4 u.p.b. wprost wskazano natomiast, że w razie spełnienia wymagań określonych w ust. 1 oraz w art. 32 ust. 4, organ administracji architektoniczno-budowlanej nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. Dyspozycja tego przepisu nie pozostawia zatem wątpliwości, że decyzja o pozwoleniu na budowę ma charakter związany. W praktyce oznacza to, że właściwy organ nie może odmówić uwzględnienia wniosku o wydanie pozwolenia na budowę w sytuacji, gdy inwestor wszystkie wymagane przepisami przesłanki spełni. Jednocześnie jednak nie może udzielić pozwolenia na budowę inwestorowi, który nie spełni wszystkich prawem przewidzianych wymagań. W realiach niniejszej sprawy zastosowanie znajduje regulacja wynikająca z art. 35 ust. 1 pkt 1 lit. c u.p.b., a więc obowiązkiem organu administracji architektoniczno-budowlanej było dokonanie oceny zgodności planowanej inwestycji z uchwałą lokalizacyjną, tj. podjęta na podstawie art. 7 ust. 4 i art. 8 ust. 1 ustawy z 05.07.2018r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (Dz. U. z 2024 r., poz. 195) uchwałą Rady Miasta B. z [...].12.2024 r. nr [...] w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej pod nazwą: "Budowa dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych 9-kondygnacyjnych, z garażem 2-kondygnacyjnym i garażem podziemnym oraz z infrastrukturą techniczną" zlokalizowanej na działce nr [...] obr. [...] przy ul. [...] w B. Zgodnie z treścią art. 25 ust. 1 powołanej ustawy, uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej wiąże organ wydający pozwolenie na budowę. Jak podkreśla się w orzecznictwie, uchwała w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej pełni podobną rolę jak miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i jednocześnie decyzja o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu i jest wydawana na wniosek inwestora dla określonej w nim inwestycji (por. przykładowo wyrok NSA z 19.07.2023 r., II OSK 500/23). Elementy treściowe uchwały lokalizacyjnej określone zostały w art. 8 ust. 1 pkt 1-12 specustawy mieszkaniowej. Uchwała rady gminy niezależnie od tego, że wskazuje "lokalizację" inwestycji mieszkaniowej na określonych precyzyjnie działkach, to określa również jej podstawowe parametry urbanistyczno-architektoniczne, wyznaczając w ten sposób ramy inwestycyjne dla konkretnej lokalizacji i oznaczonego adresata. Związanie organu wydającego pozwolenie na budowę treścią uchwały lokalizacyjnej, o jakim mowa w art. 25 ust. 1 ustawy mieszkaniowej, oznacza tylko tyle, że organ architektoniczno-budowlany musi respektować i w pełni uwzględniać ustalenia tej uchwały i tak długo jak uchwała pozostaje w obronie prawnym, są one dla organu wydającego pozwolenie na budowę wiążące. Ustawowym obowiązkiem organu wydającego pozwolenie na budowę pozostaje zatem sprawdzenie zgodności projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z ustaleniami uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej (art. 35 ust. 1 pkt 1 lit. c u.p.b.). Należy przy tym pamiętać, że organ uchwałodawczy gminy procedując w sprawie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej nie stosuje ani przepisów ustawy Prawo budowlane, ani przepisów wykonawczych do tej ustawy. Przepisy te są przedmiotem oceny na kolejnym etapie postępowania inwestycyjnego, tj. przy wydawaniu decyzji o pozwoleniu na budowę i zatwierdzeniu projektu budowlanego, co wprost wynika z powołanego powyżej art. 35 ust. 1 pkt 2 u.p.b. Przy tak zakreślonych ramach prawnych należy wskazać, że istotą sporu, który można zrekonstruować w oparciu o argumentację zawartą w skardze jest kwestia oceny prawnej planowanego zamierzenia budowlanego dotyczącego budowy budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z garażem na działce nr [...], która zgodnie z Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta B. (przyjętym uchwałą Nr [...] Rady Miasta B. z [...].03.2018 r. w sprawie uchwalenia zmiany Studium i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta B.), zlokalizowana jest w strefie przemysłowej. W skardze eksponuje się z związku z tym negatywny wpływ wprowadzenia na takim obszarze zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej (w sumie zaprojektowano 180 mieszkań) na funkcjonowanie i rozwój zakładu przemysłowego, który należy do spółki. Wskazuje się, że na należących do spółki działkach nr [...] i [...], które bezpośrednio sąsiadują z działką nr [...], zaplanowano realizację inwestycji mającej na celu rozbudowę zakładu spółki m.in. w postaci budowy magazynów, co jest zgodne ze Studium. Podkreśla się przy tym, że zgodnie z uchwałą Nr [...] Rady Miasta B. z [...].02.2014 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu zlokalizowanego w kwartale ulic [...], [...], [...] w B., działka nr [...] znajduje się na terenie oznaczonym na rysunku planu symbolem C-P[...], którego przeznaczeniem podstawowym jest zabudowa przemysłowa (§ 21 ust. 1 pkt 1 uchwały). Zdaniem spółki, tak bliskie sąsiedztwo zabudowy wielorodzinnej na działce nr [...], uniemożliwi zabudowę działki nr [...] zgodnie z przeznaczaniem wynikającym z planu miejscowego, tym samym naruszy wynikający z art. 5 ust. 1 pkt 9 u.p.b. wymóg zapewnienia ochrony praw właścicielskich niezabudowanej nieruchomości przylegającej do terenu inwestycji. Wojewoda, a w ślad za nim inwestor – K. sp. z o.o. sp. k. z siedzibą w B., podkreślają z kolei konieczność respektowania ustaleń uchwały lokalizacyjnej z [...].12.2024 r., która stanowi akt planistyczny, na podstawie którego ocenia się przedłożony projekt budowlany. Takiej roli nie można natomiast przypaść Studium. Tym samym oceniając zgodność inwestycji z uchwałą lokalizacyjną, pominąć należało aspekt badania jej zgodność ze Studium. Ponadto Wojewoda przyznał, że realizacja inwestycji wiązać się będzie z potencjalnymi ograniczeniami w zabudowie działki nr [...], jednakże nie uniemożliwia to realizacji spornej inwestycji. Za pozbawioną prawnego znaczenia dla rozstrzygnięcia organ odwoławczy uznał okoliczność dotyczącą planowanej w bliżej nieokreślonej przyszłości zabudowy działki nr [...]. Związane z tym zastrzeżenia skarżącej spółki, w tym dotyczące konieczności odsunięcia zabudowy przemysłowej lub magazynowej powyżej 1000 m² na odległość nie mniejszą niż 30 m od istniejącej lub projektowanej zabudowy mieszkaniowej, organ odwoławczy uznał za zasadniczo spekulatywne i nie mogące przesądzić o niemożliwości zrealizowania planowanej inwestycji. Podsumowując, zdaniem Wojewody, sporna inwestycja nie wyczerpuje możliwości zabudowy sąsiednich nieruchomości. Sama ewentualność zmiany planów inwencyjnych nie oznacza w ocenie organu, że udzielenie pozwolenia na budowę narusza uzasadnione interesy osób trzecich, w tym skarżącej spółki. Odnosząc się do tak zarysowanego sporu należy zauważyć, że zgodnie z treścią art. 4 u.p.b., każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami. Dopełnieniem tej normy jest regulacja art. 5 ust. 1 pkt 9 u.p.b., nakładająca obowiązek poszanowania występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zapewnienie dostępu do drogi publicznej. Z powyższego niezbicie wynika, że prawo zabudowy nie ma charakteru nieograniczonego, a w fazie oceny wniosku o pozwolenie na budowę, organ zobligowany jest do uwzględnienia potencjalnego wpływu inwestycji na otoczenie. W orzecznictwie utrwalone jest stanowisko, że zawarte w art. 5 ust. 1 pkt 9 u.p.b. pojęcie uzasadnionych interesów osób trzecich powinno być interpretowane w sposób obiektywny, tj. zgodnie z regulującymi proces inwestycyjny przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, a ponadto uregulowaniami konstytucyjnymi oraz przepisami prawa cywilnego, w głównej mierze tzw. prawa sąsiedzkiego. Akcentuje się przy tym, że poszanowanie interesów osób trzecich polega na umożliwieniu tym podmiotom skorzystania z prawa zabudowy w takim zakresie, w jakim przysługuje ono inwestorowi. Wiąże się to z potrzebą dokonywania wyważenia interesów inwestora i właścicieli sąsiednich działek, co wymaga uwzględnienia istniejącej zabudowy oraz możliwości zabudowy działek w przyszłości (por. wyroki NSA z: 14.09.2006 r. II OSK 1090/05, 25.06.2009r. II OSK 1277/08, 17.04.2014 r. II OSK 2816/12, 23.07.2015 r. II OSK 3090/13, 23.06.2021 r. II OSK 2738/18, 24.08.2022 r. II OSK 2803/19 i 24.08.2023 r. II OSK 368/22). W szeregu orzeczeniach NSA akcentuje się, że w sprawie pozwolenia na budowę należy uwzględnić takie oddziaływanie na nieruchomości sąsiednie, które w świetle prawa powszechnie obowiązującego może oznaczać ograniczenie właścicieli w realizacji uprawnień związanych zabudową gruntów, co do których przysługuje im tytuł prawny. Organ administracji publicznej ma obowiązek uwzględnić konstytucyjny obowiązek równego traktowania stron i ochrony własności (art. 32 i 64 Konstytucji RP), jak również przepis art. 144 k.c. Zadaniem organu jest każdorazowo takie wyważenie interesów stron, aby inwestycja była realizowana w sposób nienaruszający uzasadnionego interesu właściciela działki sąsiedniej, ale z zachowaniem uprawnień inwestora (por. wyroki NSA z: 14.09.2006 r. II OSK 1090/05, 03.03.2008 r. II OSK 436/07, 28.06.2013r. II OSK 551/12). W świetle przedstawionego stanowiska judykatury akcentującego potrzebę takiej wykładni przepisów rozp.WT aby realnym stała się ochrona praw właścicieli niezabudowanych nieruchomości przylegających do terenu inwestycji, stosownie do wymogów art. 5 ust. 1 pkt 9 u.p.b., uwzględniając przy tym szczególną sytuację, która polega na realizacji spornej zabudowy na podstawie uchwały lokalizacyjnej podjętej na podstawie specustawy z 05.07.2018 r., w realiach badanej sprawy obowiązkiem organu architektoniczno-budowlanego było sprawdzenie projektowanej inwestycji pod kątem jej wpływu na potencjalną zabudowę mogącą – zgodnie z przeznaczeniem planistycznym - powstać na sąsiedniej działce budowlanej. Takiej weryfikacji, w szczególności w aspekcie przepisów regulujących dopuszczalne odległości budynków produkcyjnych lub magazynowy o powierzchni zabudowy przekraczającej 1000 m2 w stosunku do ścian projektowanych na działce nr [...] budynków mieszkalnych wielorodzinnych (§ 12 ust. 11 rozp.WT), czy też usytuowania ich z uwagi na bezpieczeństwo pożarowe (§ 271 i nast. rozp.WT), w podanej sądowej kontroli decyzji Wojewody zabrakło. Przyjdzie przy tym zauważyć, że niniejsza sprawa wpisuje się w szerszy problem, w którym coraz częściej istotną sporu jest zapewnienie wystarczającego poziomu prawnej ochrony zabudowy przemysłowej przed zabudową mieszkaniową, a nie odwrotnie. Ponadto należy wskazać, że w przeciwieństwie np. do sprawy rozstrzygniętej wyrokiem tut. Sądu z 07.05.2026 r. II SA/Wr 606/24, w niniejszym przypadku mamy do czynienia z problemem ochrony praw właścicielskich niezbudowanej nieruchomości przylegającej do terenu inwestycji i zbadania czy nie dochodzi do znacznych utrudnień czy wręcz uniemożliwienia zabudowy takiej działki. Z tych powodów w sprawie okazało się konieczne przeprowadzenie pogłębionej analizy tych kwestii – m.in. w oparciu o przedłożone przez inwestora oraz skarżącą spółkę opracowania, których celem będzie sprawdzenie czy sporna inwestycja rzeczywiście nie wyczerpuje możliwości zabudowy działki nr [...]. W ocenie Sądu, zasada równej ochrony prawa własności wymaga, aby każdy właściciel nieruchomości w procesie inwestycyjnym w miarę możliwości miał takie same prawa. Dokonując takiej oceny, należy brać pod uwagę możliwą zabudowę z uwzględnieniem ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przedstawione zagadnienie nie wyczerpuje zidentyfikowanych przez Sąd mankamentów rozstrzygnięcia zawartego w zaskarżonej decyzji. W aspekcie zarzutu skargi, który dotyczy nieuzasadnionego podziału projektowanego garażu C na odrębne części, nie zaś traktowaniu go jako jedną całość, co skutkowało błędnym zastosowaniem § 19 ust. 1 pkt 1 lit. b rozp.WT, w ocenie Sądu, zgodzić się należało z organem odwoławczym, że w ramach planowanego przedsięwzięcia przewidziano do realizacji dwukondygnacyjny garaż wielostanowiskowy, zamknięty, o łącznej liczbie miejsc postojowych wynoszących 117, w tym 57 miejsc postojowych na kondygnacji podziemnej i 59 miejsc postojowych na kondygnacji parteru (nie zaś błędnie wskazane na stronie 16 uzasadnienia - 133 miejsca postojowe). Dodatkowo przewidziano 60 miejsc postojowych na stropodachu tegoż garażu. Wbrew twierdzeniom skarżącej spółki, na każdą ze wskazanych kondygnacji, komunikacja obywa się przez odrębny wjazd. Nie mamy zatem do czynienia z sytuacją, w której wjazd do miejsc postojowych znajdujących się na stropodachu odbywa się za pomocą wspólnego wjazdu. Zaprojektowano trzy wjazdy, odrębne dla każdej kondygnacji. W przypadku miejsc postojowych na stropodachu, taki wjazd znajduje się od strony budynku mieszkalnego wielorodzinnego A. Tym samym, w świetle przepisów § 19 rozp.WT, zaistniały podstawy aby traktować garaż C jako odrębne części, tj. zamknięty garaż, a dokładnie dwa takie garaże, oraz stanowiska postojowe znajdujące się na stropodachu. Przy uwzględnieniu takiego podziału, organ odwoławczy dokonał sprawdzenia wymogów normatywnych wynikających z § 19 rozp.WT, ograniczając się zasadniczo do sprawdzenia ich spełnienia w stosunku do projektowanego parkingu na 60 miejsc postojowych na stropodachu garażu dwukondygnacyjnego. Z takim podejściem do problemu można byłoby się zgodzić, gdyby nie pominięcie przez organ odwoławczy analizy pozostałych miejsc postojowych, które zostały zaprojektowane i uwidocznione na projekcie zagospodarowania działki. Z nieznanych dla Sądu powodów, organ odwoławczy pominą całkowicie takie miejsca, których w sumie przewidziano 77. Dotyczy to zwłaszcza 11 miejsc postojowych, które znajdują się przy wjeździe na parking na stropodachu od strony budynku A. Jak wynika z przekroju X-X terenu działki (rysunek [...]), co potwierdził obecny na rozprawie pełnomocnik inwestora, znajdują się one na tej samej rzędnej terenu co 60 miejsc znajdujących się na stropodachu. Ponadto zgodnie z załączonym projektem budowlanym, wszystkie miejsca postojowe znajdują się na jednej działce, służą do obsługi jednej inwestycji i stanowią jedną funkcjonalną całość. Z projektu zagospodarowania terenu wynika, że 60 miejsc postojowych na stropodachu oraz 11 miejsc postojowych od strony budynku A – zgrupowanych w dwie grupy odpowiednio po 5 i 6 miejsca, zostały od siebie oddzielone niewielkimi pasami powierzchni biologicznie czynnej oraz murkiem wieńczącym stropodach. Ponadto należy zauważyć, że wjeżdżając na działkę nr [...] wjazdem od strony działki drogowej nr [...], będzie możliwe parkowanie bądź na 11 miejscach postojowych przewidzianych na poziomie terenu, bądź po ich minięciu i wjechaniu na stropodach, bezpośrednio przy nich, na 60 miejscach postojowych, które tam się znajdują. Wskazane miejsca są zatem ze sobą funkcjonalnie powiązane, nie znajdują się w istotnej odległości i tworzą jedną całość. Jak stwierdzono w wyroku WSA w Lublinie z 11.05.2022 r. sygn. II SA/Lu 311/22, ustawa Prawo budowlane posługuje się pojęciem miejsce postojowe, zaś pojęcie parking występuje w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych (§ 3 pkt 25) i jest rozumiane jako wydzielona powierzchnia terenu przeznaczona do postoju i parkowania samochodów, składającą się ze stanowisk postojowych oraz dojazdów łączących te stanowiska, jeżeli takie dojazdy występują. Wyjaśniono też, że zamiarem ustawodawcy było zatem powiązanie reglamentacji prawno-budowlanej bardziej z funkcją, jaką pełni utwardzona powierzchnia powstała w wyniku robót budowlanych wykonanych przez inwestora (stąd pojęcie miejsce postojowe), a nie z tym, czy stanowiska postojowe zostały wyraźnie wydzielone (tak też przyjął WSA w Gdańsku w nieprawomocnym wyroku z 04.12.2024 r. II SA/Gd 572/24). W ocenie Sądu, opisane zgrupowanie miejsc postojowych na: 60 miejsc na stropodachu oraz 11 miejsc od strony budynku A, posiada charakter pozorny a nie trwały, czego nie zauważył i nie ocenił Wojewoda. Organ ten nie wskazał jakichkolwiek powodów przyjęcia odmiennego stanu rzeczy. W istocie zatem mamy do czynienia z jednym parkingiem, a rozwiązania projektowe w sposób oczywisty zmierzają do obejścia wymogu zachowania ustawowej odległości od okien pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi w budynku mieszkalnym czy też odległości od placów zabaw dla dzieci (§ 19 ust. 1 pkt 1 lit. c rozp.WT). Biorąc pod uwagę, na co słusznie zwrócił uwagę Wojewoda, że celem regulacji dotyczącej odległości jest ograniczanie uciążliwości (np. ulatniających się spalin) wynikających z korzystania z projektowanych miejsc postojowych dla otoczenia, niezasadnym byłoby traktowanie parkingu na stropodachu odrębnie od pozostałych miejsc postojowych zaprojektowanych na powierzchni działki nr [...], w szczególności wskazanych 11 miejsc. Ponadto pozostaje niezrozumiałym dla Sądu stanowisko Wojewody, który badając odległość wjazdu na parking od placu zabaw dla dzieci, uznał, że zachodzi zgodność z § 19 ust 3 rozp.WT, w sytuacji gdy wcześniej zastrzegł, że swoją analizę ograniczył do projektowanego parkingu na 60 miejsc postojowych na stropodachu garażu dwukondygnacyjnego. Przyjedzie wobec tego zauważyć, że regulacja wynikająca z § 19 ust. 3 rozp.WT odnosi się wyłącznie do wjazdów do zamkniętego garażu. Jeżeli zatem zamiarem organu odwoławczego było zbadanie zachowania normatywów odległościowych wynikających z tego przepisu, to powinien wyraźnie zaznaczyć, że dotyczy to wjazdu obsługującego kondygnację podziemną garażu C. Sąd nie podzielił natomiast pozostałych zarzutów skargi. Co do argumentacji skarżącej spółki kwestionującej przyjęte rozwiązania komunikacyjne w zakresie zapewnienia dostępu prawnego do drogi publicznej, trzeba najpierw zauważyć, że zgodnie z art. 2 pkt 14 u.p.z.p. pod pojęciem dostępu do drogi publicznej należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Powołany przepis przewiduje zatem trzy odrębne przypadki dostępu terenu do drogi publicznej: po pierwsze, jest to bezpośredni dostęp danego terenu do drogi publicznej czyli przyleganie tego terenu do pasa drogi publicznej; po drugie jest to dostęp przez drogę wewnętrzną i po trzecie jest to dostęp poprzez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej . Aby warunek dostępu do drogi publicznej został spełniony, musi być to dostęp nie tylko prawny ale także faktyczny. Dostęp prawny wynikać może bezpośrednio z czynności prawnej lub orzeczenia sądowego a faktyczny musi rzeczywiście zapewniać możliwość przejścia i przejazdu do drogi publicznej. Dostęp taki musi być nie tylko hipotetyczny ale też realny, możliwy do wyegzekwowania przez inwestora przy użyciu dostępnych środków prawnych (por. wyrok NSA z 26.01.2007 r. II OSK 239/2006). Aby zatem można było mówić o skomunikowaniu terenu inwestycji z drogą publiczną, inwestor musi spełnić dwa podstawowe warunki: po pierwsze wykazać rzeczywiste (realne) połączenie terenu inwestycji z drogą publiczną, po drugie posiadać tytuł prawny pozwalający na dostęp do drogi publicznej. Wobec powyższych wywodów nie budzi wątpliwości, że teren inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej ul. [...] w B., poprzez działki drogowe: nr [...] i [...], których właścicielem jest Gmina Miejska B., co wnika z treści ksiąg wieczystych. Zgodnie z § 19 oraz załącznikiem nr 1 do miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (uchwała Nr [...]) działki te tworzą element układu komunikacyjnego jako droga dojazdowa C-KDp[...], który łączy się z drogami publicznymi. Na działkach tych urządzona jest zatem publicznie dostępna droga wewnętrzna zapewniająca dostęp do drogi publicznej położonym wzdłuż niej nieruchomościom. Jak ustalił organ odwoławczy, a czego skarżąca spółka nie zakwestionowała, droga ta składa się z już istniejącej utwardzonej powierzchni, o szerokości nie mniejszej niż 5 m. Ponadto należy podkreślić, że aktualnie nie obowiązuje już wymóg, zgodnie z którym projekt budowlany powinien zawierać oświadczenie właściwego zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą publiczną zgodnie z przepisami o drogach publicznych (tak art. 34 ust. 3 pkt 3b u.p.b. w wersji obowiązującej do 27.06.2015 r.). Interpretując skutki nowelizacji, która uchyliła w/w wymóg, od 28.06.2015 r., dla samego wydania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, dostęp terenu inwestycji do drogi publicznej (z wyjątkiem drogi krajowej lub wojewódzkiej) nie byłby warunkiem koniecznym. W orzecznictwie utrwalił się jednak pogląd, że dostęp do drogi publicznej, odpowiedni dla rodzaju planowanej inwestycji, jest warunkiem wydania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę. Nie oznacza to jednak, że dostęp ten ma odpowiadać wymaganiom określonym przez § 14 rozp.WT. Zgodnie z § 1 rozp.WT, rozporządzenie ustala warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i związane z nimi urządzenia, ich usytuowanie na działce budowlanej oraz zagospodarowanie działek przeznaczonych pod zabudowę, zapewniające spełnienie wymagań art. 5 i 6 u.p.b., a w myśl jego § 2 ust. 1, przepisy rozporządzenia stosuje się przy projektowaniu, budowie i przebudowie oraz przy zmianie sposobu użytkowania budynków oraz budowli nadziemnych i podziemnych spełniających funkcje użytkowe budynków, a także do związanych z nimi urządzeń budowlanych, z zastrzeżeniem § 135 ust. 10 oraz § 207 ust. 2. W przedmiotowym wypadku działki drogowe, będące własnością Gminy Miejskiej B., stanowiące publicznie dostępną drogę wewnętrzną, która komunikuje teren inwestycji z gminną drogą publiczną, nie są i nie muszą być objęte przedmiotowym zamierzeniem inwestycyjnym. Nie są to zatem działki przeznaczone pod zabudowę w rozumieniu § 1 rozp.WT. Przepis § 14 rozp.WT miałby zastosowanie, gdyby inwestor obejmował swoim zamiarem budowę układu drogowego, komunikującego teren, gdzie planuje budowę domu z drogą publiczną. Taka sytuacja jednak w przedmiotowym wypadku nie zachodzi. Niezależnie od powyższego za organem odwoławczym należy powtórzyć, że skoro drogi wewnętrzne są prawnie przewidzianym elementem układu drogowego i mogą łączyć się z drogami publicznymi to mogą one być także wskazane w planie miejscowym jako część systemu komunikacyjnego, który stanowi dostęp do wyznaczonej w planie miejscowym drogi publicznej. Dlatego należało stwierdzić, że dla terenu inwestycji - działki nr [...], zapewniono dojście i dojazd, umożliwiający dostęp, zarówno faktyczny jak i prawny, do drogi publicznej pośrednio poprzez drogi wewnętrzne zlokalizowane na działkach nr [...] oraz nr [...]. Nie przekonująca w tym względzie okazała się również argumentacja skarżącej spółki, że rozwiązanie w zakresie dostępu do drogi publicznej oddziałuje niekorzystnie na planowane na jej działce zamierzenia budowlane – polegające na rozbudowie zakładu. Dalej należy podkreślić, że organy administracji architektoniczno-budowlanej nie mogły w toku kontrolowanego postępowania pominąć ustaleń uchwały lokalizacyjnej z [...].12.2024 r., skoro, jak przyznał na rozprawie pełnomocnik spółki, we właściwej procedurze nie doszło do jej wyeliminowania z obrotu prawnego. Zasadność rozwiązań uchwały lokalizacyjnej nie może być przedmiotem oceny sądu w granicach skargi złożonej na konkretną decyzję organu administracji architektoniczno-budowlanej. Ponadto prawidłowo organ odwoławczy odniósł się do zarzutu skarżącej spółki dotyczącego niezgodności uchwały lokalizacyjnej ze Studium, w zakresie możliwości lokalizowania na przedmiotowym obszarze zabudowy innej niż przemysłowa, wskazując, że Studium jest jedynie aktem kierownictwa wewnętrznego stanowiącym podstawę uchwalenia planu miejscowego, będącym aktem prawa miejscowego a także, że organ administracji architektoniczno-budowlanej nie jest uprawniony do kwestionowania postanowień uchwały lokalizacyjnej, lecz do analizy zgodności planowanej inwestycji z tymi zapisami. Ocenę zgodności ze Studium uchwały lokalizacyjnej dokonuje się natomiast w odrębnym postępowaniu, na zasadach określonych w ustawie o samorządzie gminnym, nie zaś w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę. W konkluzji należy stwierdzić, że prawidłowa ocena zgodności projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, dokonywana na podstawie art. 35 ust. 1 pkt 2 u.p.b., ujawniła w niniejszej sprawie konieczność dokonania dalszych ustaleń oraz ewentualnych korekt projektowych, które w ocenie Sądu mogą być przeprowadzone w toku postępowania przed organem odwoławczym w oparciu o art. 136 k.p.a. Z uwagi na braki w ustaleniach faktycznych, a w konsekwencji brak wyczerpującej oceny zgodności projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami techniczno-budowlanymi, konieczne było uchylenie zaskarżonej decyzji. Organ odwoławczy naruszyły tym samym art. 7 oraz art. 77 § 1 k.p.a., nie podejmując wszelkich niezbędnych działań w celu dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy i nie gromadząc materiału dowodowego w sposób wyczerpujący. Wydane rozstrzygnięcie miało tym samym charakter przedwczesny, albowiem zostało oparte na niepełnych ustaleniach faktycznych, co uniemożliwiało dokonanie prawidłowej oceny zgodności projektu z obowiązującymi przepisami prawa. W tym kontekście organ odwoławczy naruszył art. 107 § 3 k.p.a. poprzez sporządzenie uzasadnienia decyzji w sposób niepełny oraz niejasny i tym samym uniemożliwiając pełną weryfikację jego stanowiska. Rozpoznając ponownie sprawę organ odwoławczy uwzględni dokonaną przez Sąd wykładnię przepisów prawa oraz ocenę prawną zawartą w niniejszym wyroku. Organ dokona zatem ponownej, wszechstronnej oceny niniejszej sprawy i w zależności od jej wyników podejmie stosowne rozstrzygnięcie. W szczególności konieczne będzie poczynienie dodatkowych ustaleń faktycznych w zakresie niezbędnym do pełnej oceny zgodności projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami techniczno-budowlanymi. Na tej podstawie organ dokona wszechstronnej analizy uwarunkowań wynikających z projektowanej zabudowy na nieruchomości sąsiednie, czyniąc tym samym zadość wymogom wynikającym z art. 5 ust. 1 pkt 9 u.p.b. W tym stanie rzeczy Sąd – na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. – orzekł jak w pkt I sentencji. O kosztach postępowania Sąd rozstrzygnął w pkt II sentencji wyroku na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 p.p.s.a.