II SA/Sz 365/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Grzegorczyk-Meder, Sędziowie Sędzia WSA Renata Bukowiecka-Kleczaj (spr.),, Sędzia WSA Katarzyna Sokołowska, Protokolant sekretarz sądowy Alicja Poznańska, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 18 maja 2017 r. sprawy ze skargi Spółki A. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy M. z dnia [...] nr [...], II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. na rzecz strony skarżącej Spółki A. kwotę [...] ([...]) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.

Decyzją z dnia [...] r. Wójt Gminy M. ustalił dla [...] Sp. z o. o. [...] Spółka Komandytowo - Akcyjna w K. opłatę adiacencką w wysokości [...] zł. Opłata adiacencka ustalona została w oparciu o art. 98aust. 1, art. 147 ust. 1 i 2 oraz art. 148 ust. 1 - 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), zwanej dalej "u.g.n." oraz uchwały Rady Gminy Mielno Nr XIX/97/2004 z dnia 21 maja 2004 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Woj. Zachodniopomorskiego Nr 50, poz. 934). Wskazana decyzja wydana została na skutek ponownego rozpatrzenia sprawy z uwagi na uchylenie decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r. numer [...] decyzji Wójta Gminy M. z dnia [...] r. numer [...] ustalającej opłatę adiacencką. Ustalenie powyższej opłaty adiacenckiej nastąpiło z uwagi na wzrost wartości nieruchomości, związanej z wydaniem decyzji o zatwierdzeniu podziału nieruchomości położonych w S., oznaczonych w ewidencji gruntów jako działki nr [...], połączonych w działkę numer [...] o powierzchni [...] ha, dla której Sąd Rejonowy w K. [...] Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi Księgę Wieczystą KW [...], na działki o numerach od [...] do [...]. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ I instancji dokonał analizy zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, w szczególności operatu szacunkowego z dnia [...] r. Organ I instancji stwierdził, że zgodnie z opinią rzeczoznawcy majątkowego różnica wartości rynkowej nieruchomości przed i po podziale wynosi [...] zł (wartość nieruchomości przed podziałem – [...] zł, wartość nieruchomości po podziale – [...] zł), w związku z tym opłata adiacencka obliczona według stawki 10 % - stosownie do powołanej wyżej uchwały Rady Gminy Mielno - wynosi [...] zł. Kwestionując wskazane rozstrzygnięcie [...] Spółka z o.o. [...] Spółka Komandytowo - Akcyjna w K. złożyła od niego odwołanie. Mając na uwadze potrzebę wszechstronnego wyjaśnienia sprawy Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. w dniu [...] r. zwróciło się do rzeczoznawcy majątkowego o dodatkowe i bardziej szczegółowe zajęcie stanowiska w zakresie wniesionych przez skarżącą zarzutów co do wykonania operatu szacunkowego. Jednocześnie, z uwagi na sformułowanie w odwołaniu szeregu zarzutów co do operatu szacunkowego o charakterze merytorycznym, Kolegium zwróciło się do skarżącej o wskazanie czy Spółka rozważa zwrócenie się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, w trybie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W odpowiedzi na powyższe skarżąca najpierw poinformowała organ, że rozważa zwrócenie się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego w trybie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a następnie, że nie zleci ona oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. W toku postępowania rzeczoznawca majątkowy przesłał do Kolegium klauzulę aktualności operatu szacunkowego z dnia [...] r. Rozpoznając złożone odwołanie Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia [...] r., nr [...], utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Kolegium wskazało, że zgodnie z treścią art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1 a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Artykuł 98a ust. 1a ustawy stanowi, że ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne. Zdaniem Kolegium, nie ulega wątpliwości, że wszczęcie postępowania w sprawie było następstwem podziału działek nr [...] - połączonych w działkę numer [...] o powierzchni [...]ha, dla której Sąd Rejonowy w K. [...] Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi Księgę Wieczystą KW [...] - na działki o numerach od [...] do [...]. Podział ten nastąpił na wniosek właściciela nieruchomości - skarżącej Spółki i został zatwierdzony decyzją Wójta Gminy M. z dnia [...] r. Decyzja ta z braku odwołania się strony stała się ostateczna w administracyjnym toku instancji. Organ wyjaśnił, że podstawą wszczęcia i prowadzenia postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej jest stwierdzony obiektywnie przez rzeczoznawcę majątkowego wzrost wartości nieruchomości spowodowany jej podziałem. W myśl art. 154 ust. 1 ustawy, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie zaś z art. 151 ust. 1 ustawy, wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu, że strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy a także upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Wyceny w niniejszej sprawie dokonano przy zastosowaniu podejścia porównawczego metodą porównywania parami. Zgodnie z przepisem art. 156 ust. 1 ustawy, rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy S.M. (uprawnienia nr [...]) ustalił w operacie szacunkowym z dnia [...] r., że wartość nieruchomości przed podziałem wynosiła [...] zł, natomiast po podziale – [...] zł. Różnica pomiędzy wartością rynkową nieruchomości przed podziałem a wartością rynkową nieruchomości po podziale stanowi zatem kwotę [...] zł. Od tej wartości została naliczona opłata adiacencka w kwocie [...] zł przy zastosowaniu stawki 10 % wzrostu wartości nieruchomości. W ocenie Kolegium, przy szacowaniu analizie poddano transakcje obiektami podobnymi do przedmiotu wyceny pod względem wybranych cech rynkowych mających największy wpływ na ceny transakcyjne. W celu ustalenia poprawki na trend czasowy analizie poddano transakcje zawarte na lokalnym rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych. Na podstawie przeprowadzonej analizy zaobserwowano stabilizację cen transakcyjnych tego typu nieruchomości, w związku z czym rzeczoznawca przyjął zerową poprawkę na trend czasowy. W wyniku przeprowadzonej analizy lokalnego rynku stwierdzono, że ceny transakcyjne tego typu nieruchomości co wyceniana kształtują się średnio w przedziale od [...] zł do [...] zł w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni gruntu. Wartość 1 m2 gruntu przed podziałem została określona w operacie szacunkowym na kwotę [...] zł, natomiast po podziale na kwotę [...] zł. Rzeczoznawca majątkowy stwierdził, że po przeprowadzonej analizie lokalnego rynku transakcji tego typu nieruchomościami co przedmiot wyceny można stwierdzić, że otrzymany wynik mieści się w przedziale cen transakcyjnych nieruchomości objętych analizą i odzwierciedla aktualną relację między popytem i podażą na lokalnym rynku. Ponadto organ II instancji wskazał, że w myśl utrwalonego orzecznictwa sądowoadministracyjnego, operat szacunkowy sporządzany przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego jest jedynym dopuszczalnym przez prawo dowodem określającym wartość nieruchomości w postępowaniu zmierzającym do ustalenia opłaty adiacenckiej. W dodatkowych wyjaśnieniach rzeczoznawca majątkowy, w ocenie Kolegium, odniósł się do zarzutów i uwag odwołującej się do sporządzonego operatu szacunkowego. Skonkludował, że wartość nieruchomości została określona prawidłowo i odzwierciedla aktualnie panujące tendencje na rynku nieruchomości. Zdaniem Kolegium, w rozpatrywanej sprawie związek przyczynowo - skutkowy związany ze wzrostem wartości nieruchomości a jej podziałem został wykazany należycie i w sposób nie budzący zastrzeżeń organu odwoławczego. Jeśli strona uważa, że sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy (a następnie także wyjaśnienia rzeczoznawcy) budzą jej wątpliwości, powinna przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Możliwość taką przewiduje art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W takiej sytuacji to na stronę postępowania przechodzi ciężar przeprowadzenia przeciwdowodu, co znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądów administracyjnych. Powyższe rozstrzygnięcie zostało zaskarżone przez [...] Sp. z o.o. [...] Spółka Komandytowo - Akcyjna w K. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w S. Skarżąca Spółka decyzji tej zarzuciła: 1. naruszenie przepisu art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez jego błędne zastosowanie, polegające na uznaniu, że w przedmiotowej sprawie zachodzi związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy podziałem nieruchomości a wzrostem wartości nieruchomości; 2. naruszenie przepisu art. 151 ust. 1, art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami § 3 ust. 2, § 4 ust. 1, § 55 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego, poprzez ich błędne zastosowanie, a polegające na uznaniu, że dokument sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego spełnia wymogi określone dla operatu szacunkowego, co do formy, treści i metod wyceny; 3. naruszenie przepisu art. 77 § 1 k.p.a. i art. 7 k.p.a., mające istotny wpływ na podjętą decyzję, poprzez złamanie zasady prawdy materialnej i niewyjaśnienie wszystkich okoliczności faktycznych, co doprowadziło do niewłaściwej subsumcji wyżej opisanych przepisów prawa materialnego; 4. naruszenie przepisu art. 80 k.p.a., art. 107 § 1 k.p.a., mające istotny wpływ na podjętą decyzję poprzez przekroczenie zasady swobodnej oceny dowodów, oraz nieustosunkowanie się w decyzji do dowodów i faktów, które były podstawą wydanego rozstrzygnięcia, jak i zarzutów podniesionych w odwołaniu. Zdaniem skarżącej rzeczoznawca majątkowy błędnie przyjął stan nieruchomości wycenianej na dzień wydania decyzji o podziale, bowiem to nie jest stan rzeczywisty w dniu dokonania jej podziału, lecz stan historyczny w stosunku do daty wydania decyzji podziałowej. Zgodnie z sytuacją prawną nieruchomości na dzień wydania decyzji istniała jedna działka nr [...] o powierzchni [...] m2. Działka [...] powstała w przeszłości wskutek połączenia innych działek i przyjmowanie do wyceny, zresztą nie faktycznej, ale rzekomej, powierzchni [...] m2, nie ma jakiegokolwiek znaczenia dla wyceny nieruchomości i jest po prostu przyjęciem błędnego stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji podziałowej. Wyjaśnienia do wskazanych wyżej uwarunkowań prawnych złożone przez rzeczoznawcę w istocie w żaden sposób nie wyjaśniają i nie uzasadniają błędnego przyjęcia stanu nieruchomości przed podziałem, a także szacowania wartości nieruchomości jako sumy wartości nieistniejących [...] działek o średniej powierzchni wynoszącej [...] m2. Zdaniem skarżącej, przepisy prawa nie dają rzeczoznawcy swobody w przyjmowaniu stanu nieruchomości. Jeśli przed dokonaniem podziału nieruchomość składała się z jednej działki to taki stan winien być przyjęty w operacie szacunkowym. Rzeczoznawca w sposób niedopuszczalny w świetle obowiązującego prawa wskazał datę, na którą określono wartość nieruchomości. Data jest późniejsza od daty sporządzenia operatu szacunkowego. W związku z tym, mamy do czynienia z rażącym naruszeniem art. 151 ust. 1 u.g.n. definiującego wartość rynkową. W analizowanym operacie wycena dla celu określenia zmiany wartości nieruchomości w wyniku podziału przyjmuje karykaturalną metodologicznie postać, w której porównuje się działki duże i małe. W wypadku analizowanego operatu średnia wielkość działek porównawczych przyjętych do wyceny przed podziałem wynosi [...] m2, a średnia wielkość działek porównawczych przyjętych do wyceny po podziale wynosi [...] m2. Tego typu analiza wartości i ewentualnie stwierdzona różnica w wartości nie ma oczywiście nic wspólnego z dokonanym podziałem, bo od dokonanego podziału na poszczególne działki nieruchomość nie staje się ani większa, ani mniejsza. Mamy więc do czynienia z sytuacją, gdy ewentualnie stwierdzona różnica wynika nie tylko z różnicy stanu "nieruchomość niepodzielona nieruchomość podzielona", ale także ze stanu "nieruchomość duża/nieruchomość mała". Spółka zwróciła także uwagę na nieprecyzyjne określenie gradacji cech rynkowych - wszystkie cechy we wszystkich nieruchomościach porównawczych mają stan "przeciętny". Przyglądając się tylko jednej z cech rynkowych, lokalizacji zauważyć można, że nieruchomości porównawcze rozlokowane są po terenie całej gminy i zdecydowanie różnią się lokalizacją. Lokalizacje nieruchomości przyjętych w operacie są zdecydowanie różne, czy to biorąc pod uwagę odległość od morza, czy odległość od S. Niestety ze względu na brak opisu stanów poszczególnych cech nie można stwierdzić, które z nieruchomości zostały błędnie opisane, lecz konfrontując zestawione odległości z przyjętym dla wszystkich nieruchomości stanem cechy "przeciętna" ewidentnie widać, że w wycenie tkwi błąd. Jednocześnie widać wyraźnie także fakt, że rzekomo niezróżnicowane pod żadnym względem nieruchomości mają bardzo zróżnicowane ceny: od [...] zł/m2 do [...] zł/m2. Aby rozwiać wątpliwości autor operatu powinien przedstawić dokładny opis stanów poszczególnych cech potwierdzony wynikami analizy rynku przeprowadzonej dla przedmiotowego rynku, która winna być przeprowadzona zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Nieruchomości przyjęte do porównań zostały opisane na stronie [...] operatu szacunkowego z dokładną ich charakterystyką i miejscem położenia. Wyliczenia różnicy ceny maksymalnej i minimalnej dokonano z posiadanej bazy cen transakcyjnych z terenu miasta, z której pochodzą przyjęte do analizy nieruchomości. W operacie szacunkowym brak jest jednak tabeli wzmiankowanej w tekście operatu. Zgodnie z § 55 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego "Operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego (...)." Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny Zastosowanie Podejścia Porównawczego w Wycenie Nieruchomości pkt. 6.3.-6.5: "6.3. Przy stosowaniu podejścia porównawczego wykorzystuje się zasadę interpolacji, gdy nieruchomość o cenie minimalnej ma oceny cech najgorsze na danym rynku i gdy nieruchomość o cenie maksymalnej ma oceny najlepsze, a także gdy ocena cech szacowanej nieruchomości zawiera się w przyjętym przedziale ocen. 6.5. W przypadku, gdy nieruchomość o cenie minimalnej ma niektóre oceny cech lepsze od innych nieruchomości ze zbioru cen transakcyjnych lub gdy nieruchomość o cenie maksymalnej oceny gorsze z tego zbioru, zasadę ekstrapolacji można zastosować dla potrzeb określania hipotetycznego przedziału cenowego. (...)". W przypadku analizowanego rynku mamy do czynienia z sytuacją przewidzianą najprawdopodobniej w pkt 6.5., ponieważ nie zachodzi sytuacja, w której nieruchomość o cenie minimalnej C min ma oceny cech najgorsze na danym rynku a nieruchomość o cenie maksymalnej C max ma oceny najlepsze, co przedstawia zestawienie stanów cech rynkowych dla C min i C max na tle najgorszych i najlepszych stanów cech na rynku. Uwzględniając powyższe w przypadku analizowanego rynku możemy mieć do czynienia z sytuacją, którą przewiduje Nota Interpretacyjna Nr 1 (N11) Zastosowanie Podejścia Porównawczego w Wycenie Nieruchomości w pkt 6.5., czyli zachodzi konieczność zastosowania zasady ekstrapolacji dla potrzeb określania hipotetycznego przedziału cenowego AC. Jeżeli zachodzi taka sytuacja, czego nie można stwierdzić ponieważ w operacie szacunkowym brak jest tabeli wzmiankowanej w nim, całość obliczeń zastosowanych w operacie jest błędna. Zdaniem Spółki, pomimo podnoszonych zarzutów, nie wyjaśnione zostały przyczyny odstąpienia od zastosowania zasad wyceny wynikających z przepisów prawa oraz standardów zawodowych zadeklarowanych przez rzeczoznawcę do stosowania w treści operatu szacunkowego. Skarżąca dodała także, że w treści art. 156 ust. 4 u.g.n. zdefiniowany został sposób potwierdzania aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego (potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził). W przypadku operatu szacunkowego wykorzystanego do wydania decyzji Wójta z dnia [...] r. odstąpiono od tej zasady. Rzeczoznawca majątkowy odstąpił od umieszczenia na operacie szacunkowym stosownej klauzuli potwierdzającym jego aktualność. W miejsce wymogu narzuconego przepisami prawa zastosowany został niezdefiniowany prawem dokument o nazwie: "[...]". Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie wyrokiem z dnia 27 listopada 2014 r. w sprawie II SA/Sz 456/14 uchylił decyzje organów obu instancji. W uzasadnieniu orzeczenia Sąd wskazał, że z art. 98a ust. 1 u.g.n. wynika, że stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Jednocześnie Sąd podkreślił, że w aktach sprawy brak jest decyzji z dnia [...] r. o podziale nieruchomości tj. działki nr [...] na działki [...], niemniej fakt, że działka [...] o powierzchni [...] m2 uległa podziałowi nie jest kwestionowany i z tego właśnie tytułu naliczana jest opłata adiacencka. W tej sytuacji, w ocenie Sądu, zasadny jest zarzut skarżącej Spółki, że z naruszeniem art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami ustalony został w operacie szacunkowym stan nieruchomości na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości. Sąd I instancji zauważył, że niezrozumiałe jest określanie działki podlegającej podziałowi zarówno w operacie szacunkowym z dnia [...] r., jak i w decyzjach obu organów, jako: "[...]". Powyższe spowodowało, że rzeczoznawca majątkowy ustalając stan nieruchomości przed podziałem stwierdził: "[...]". Z tego też powodu za zasadne Sąd uznał kolejne zarzuty skarżącej dotyczące nieprawidłowego ustalenia w operacie wartości nieruchomości przed podziałem. W niniejszej sprawie biegły uznał, że właściwe będzie podejście porównawcze, metodą porównania parami, która polega na porównaniu nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (§ 4 ust. 3 rozporządzenia). Zarzuty skarżącej dotyczą tego, że nieruchomości wzięte do porównania nie odpowiadały jej nieruchomości, która podlegała wycenie. Przepisy posługują się pojęciem "nieruchomości podobnej" i zawierają jego definicję. Art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez taką nieruchomość rozumie nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Definicja ta wskazuje jakie okoliczności, cechy, muszą być brane pod uwagę, aby można było mówić o porównywalności nieruchomości. Nie wymienia oczywiście wszystkich cech, wskazując niektóre, ale nie wyklucza też innych, gdyż w każdej sytuacji, w każdej sprawie o porównywalności nie muszą przesądzać tylko cechy wymienione w przepisie, ale także inne. Sąd podkreślił, że zarzuty w niniejszej sprawie co do operatu, a więc wyceny wartości nieruchomości dotyczą porównywalności. Zarzuty te dotyczą różnych cech, ale można wziąć pod uwagę jedną z nich, wskazaną przez rzeczoznawcę, jako wpływającą na wartość nieruchomości, tj. powierzchnia i położenie, zwłaszcza gdy idzie o określenie wartości nieruchomości przed podziałem. Nieruchomość skarżącej położona w S. przed podziałem miała powierzchnię [...] m2, podczas gdy do porównania wzięte zostały nieruchomości o powierzchni powyżej [...] m2, ale nie przekraczającej [...] m2, przy czym żadna z nich nie jest położona w tym samym obrębie ewidencyjnym. Przy takich różnicach powierzchni rodzą się poważne wątpliwości co do podobieństwa nieruchomości, co do ich porównywalności. Trudno zatem też przyjąć, że taka mogłaby być prawdopodobna wartość nieruchomości przed podziałem, jaka została określona w operacie. Sąd zauważył, że podział nieruchomości wcale nie musi powodować wzrostu jej wartości, nie można bowiem z góry przyjąć, iż sam fakt podziału pociąga za sobą automatycznie wzrost wartości. Wzrost ten musi być udowodniony, tak aby nie było wątpliwości co do tego, że rzeczywiście ma miejsce. Opłata adiacencka opiera się na przypuszczeniu, że przez podział nieruchomości następuje wzrost wartości nieruchomości, jednak jest to tylko przypuszczenie, które musi być wykazane w sposób niewątpliwy. W przeciwnym wypadku nie można z całą pewnością stwierdzić, że faktycznie ma miejsce wzrost wartości nieruchomości, gdyż została ona podzielona, a wzrost ten nastąpił nie dlatego, że wzrosły ceny, ale wyłącznie ze względu na ten podział. Zdaniem Sądu zasadny jest argument skarżącej, że porównywalność nieruchomości budzi wątpliwości, nie tylko odnośnie do nieruchomości przed podziałem, ale także po podziale, a tym samym nie można stwierdzić, iż wzrost wartości nieruchomości wskutek podziału, istotnie miał miejsce, a wobec tego, że wykazana została przesłanka, o której mowa w art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wątpliwości tych nie usunęły wyjaśnienia rzeczoznawcy, ani też stanowiska obu organów zaprezentowane w podjętych rozstrzygnięciach. Z tych względów Sąd uznał, że zaskarżona decyzja jak również decyzja ją poprzedzająca wydane zostały z naruszeniem art. 98a ust. 1 u.g.n., a także z naruszeniem art. 7, 77 ust. 1, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a. Skargę kasacyjną od wymienionego wyroku wywiodło Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K., które wniosło o uchylenie zaskarżonego wyroku i oddalenie skargi, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania. Rozpoznając złożoną skargę kasacyjną Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 12 stycznia 2017 r. w sprawie o sygn. akt I OSK 555/15 uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Szczecinie do ponownego rozpoznania. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego skarga kasacyjna zawiera usprawiedliwione podstawy. Uzasadniony okazał się zarzut naruszenia art. 141 § 4 p.p.s.a. Uzasadnienie zaskarżonego wyroku zawiera braki polegające na nieprzedstawieniu całościowej oceny faktycznej i prawnej przez Sąd I instancji. Przede wszystkim NSA uznał za mylne twierdzenie Sądu I instancji, że w aktach administracyjnych nie ma decyzji z dnia [...] r. o podziale nieruchomości (strona [...] uzasadnienia wyroku) podnosząc, że kopia tej decyzji znajduje się na karcie [...] akt administracyjnych. Zdaniem NSA niezauważenie przez Sąd I instancji tej decyzji jest prawdopodobnie przyczyną niespójnej oceny rozstrzygnięcia organu odwoławczego. Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że w kolejnym passusie na stronie [...] uzasadnienia Sąd I instancji stwierdził: "Dla sądu niezrozumiałe jest określanie działki podlegającej podziałowi zarówno w operacie szacunkowym z dnia [...] r., jak i w decyzjach obu organów, jako: "działki nr [...] połączone w działkę [...] o powierzchni [...] ha". Odnosząc się do tego stwierdzenia Sądu I instancji NSA zauważył, że w podstawie prawnej powołanej decyzji z dnia [...] r., nr [...] o podziale nieruchomości, użyto sformułowania: "działek nr [...] (KW –[...]) połączonych w działkę [...]". NSA dodał, że organy obu instancji w decyzjach w przedmiotowej sprawie w podobny sposób określały nieruchomość przed podziałem. W decyzji Wójta Gminy M. z dnia [...] r. nr [...] stwierdzono: "działka nr [...] przed podziałem o powierzchni [...] ha, stanowiła teren zurbanizowany, położona w odległości ok. [...] km od [...] w sąsiedztwie terenów przeznaczonych pod zabudowę, przy drodze [...] składająca się z działek o powierzchni powyżej [...] ha, które przed przystąpieniem do nowego podziału zostały połączone w jedną działkę, z której wydzielono [...] działki przeznaczone pod zabudowę budynkami mieszkalnymi." (strona [...] uzasadnienia decyzji, karta nr [...] akt administracyjnych). Z kolei rzeczoznawca majątkowy S.M., w swoich wyjaśnieniach z dnia [...] r., skierowanych do organu I instancji, stwierdza: "[...]" księgi wieczystej załączony do niniejszego pisma. Działka nr [...] o pow. [...] ha nie była nigdy ujawniona w prowadzonej do nieruchomości ww. księdze wieczystej i nie było podstaw do wyliczenia od tej działki wzrostu wartości nieruchomości". Do wyjaśnień biegły dołączył kopię wypisu z księgi wieczystej wymienionej nieruchomości. NSA zwrócił uwagę, że w dalszej części uzasadnienia Sąd I instancji odrzucił stanowisko organów, że przedmiotowa nieruchomość przed podziałem składała się z [...] działek, bowiem stwierdził: "Nieruchomość skarżącej położona w S. przed podziałem miała powierzchnię [...] m2 podczas gdy do porównania wzięte zostały nieruchomości o powierzchni powyżej [...] m2, ale nie przekraczającej [...] m2" (strona [...] uzasadnienia wyroku). Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, przedstawione na stronie [...] uzasadnienia wyroku stanowisko Sądu I instancji co do ilości działek przed podziałem nie jest oczywiste w świetle twierdzeń organów obu instancji i biegłego. Naczelny Sąd Administracyjny uznał uzasadnienie wyroku za niespełniające wymogów art. 141 § 4 p.p.s.a., w sytuacji gdy Sąd I instancji początkowo stwierdza, że nie rozumie użytego w decyzjach i operacie szacunkowym stwierdzenia o połączeniu [...] działek w jedną działkę by następnie przyjąć, że nieruchomość Spółki składała się z jednej działki przed podziałem. Wobec twierdzeń organów obu instancji, a zwłaszcza biegłego, co do liczby działek przed podziałem oraz mając na uwadze sentencję decyzji podziałowej, twierdzenie Sądu I instancji sugerujące w istocie, że nieruchomość skarżącej przed wydaniem decyzji podziałowej składała się tylko z jednej działki, nie może być uznane za przesądzające. Sąd I instancji nie skonfrontował bowiem stanowiska organów, w tym wyjaśnień biegłego, z innymi dokumentami, a zwłaszcza z treścią decyzji podziałowej. Jednocześnie NSA podkreślił, że to decyzja podziałowa z dnia [...] r. powinna być dokumentem zasadniczym w zakresie ustaleń dotyczących powierzchni i liczby działek wchodzących w skład dzielonej nieruchomości. To ze skutków prawnych tej decyzji, według przepisów prawa, może wynikać wzrost wartości nieruchomości. W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego, w uzasadnieniu wyroku pominięto kwestię prawidłowości podejścia do wyceny nieruchomości w rozumieniu art. 98a u.g.n. Zdaniem składu orzekającego wartość nieruchomości po podziale jest sumą wartości działek powstałych po podziale. Według art. 98a ust. 1 zdanie 5 u.g.n. stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Pod pojęciem stanu nieruchomości, zgodnie z art. 4 pkt 17 u.g.n. należy rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. Stan nieruchomości według powołanej definicji to także stan prawny, a więc stan uwzględniający dokonany podział geodezyjny (por. analogicznie NSA w wyroku z dnia 18 grudnia 2015 r. sygn. akt I OSK 744/14). Stan prawny wytworzony wskutek podziału nieruchomości na mniejsze działki umożliwia obrót prawny działkami wchodzącymi w skład podzielonej nieruchomości. Ta okoliczność niewątpliwie jest istotnym czynnikiem cenotwórczym. Cena rynkowa nieruchomości podzielonej geodezyjnie to cena jaką można uzyskać za sumę podzielonych działek a nie cena nieruchomości podzielonej geodezyjnie. Zatem założenie biegłego w niniejszej sprawie odnośnie wyceny sumy nowopowstałych działek, jest prawidłowe. Końcowo Naczelny Sąd Administracyjny wyjaśnił, że niezależnie od ewentualnej oceny przeprowadzonej przez organizację rzeczoznawców w trybie art. 157 u.g.n. ocena operatu szacunkowego nie ma charakteru jedynie formalnego. Podkreślił, że brak wiedzy fachowej nie zwalnia organu z dokonania takiej oceny. Wojewódzki Sąd Administracyjny w S. z w a ż y ł, co następuje : Zgodnie z art. 190 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r., poz. 718 ze zm.) sąd, któremu sprawa została przekazana, związany jest wykładnią prawa dokonaną w tej sprawie przez Naczelny Sąd Administracyjny. Przepis ten w sposób jednoznaczny wyznacza kierunek postępowania sądu I instancji, który nie posiada już na tym etapie postępowania sądowoadministracyjnego swobody w zakresie wykładni prawa, jak również nie może odstąpić od wskazań co do dalszego postępowania, zawartych w wyroku sądu wyższej instancji. Przez ocenę prawną, o której mowa w podanym przepisie, należy rozumieć osąd o prawnej wartości sprawy, a ocena prawna może dotyczyć stanu faktycznego, wykładni przepisów prawa materialnego i procesowego, prawidłowości korzystania z uznania administracyjnego, jak też kwestii zastosowania określonego przepisu prawa jako podstawy do wydania takiej a nie innej decyzji. Obowiązek podporządkowania się ocenie prawnej wyrażonej w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego, ciążący na sądzie rozpoznającym ponownie daną sprawę, może być wyłączony tylko w wypadku istotnej zmiany stanu prawnego lub faktycznego. Jednakże żadna z powyższych przesłanek nie zaistniała w rozpoznawanej sprawie. Stan faktyczny przedmiotowej sprawy, analizowany w pierwotnym postępowaniu sądowoadministracyjnym nie uległ zmianie. Mając na uwadze zalecenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie zawarte w wyroku z dnia 12 stycznia 2017 r. (sygn. akt I OSK 555/15) należało w pierwszym rzędzie rozważyć kwestie dotyczące prawidłowości określenia przez organy I i II instancji ilości działek przed podziałem dokonanym decyzją Wójta Gminy M. z dnia [...] r., znak [...]. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 12 stycznia 2017 r., przedstawione przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w S. stanowisko co do ilości działek przed podziałem nie jest oczywiste w świetle twierdzeń organów obu instancji i biegłego, jak również sentencji decyzji podziałowej. Mając na uwadze powyższe, rozpoznając ponownie sprawę, Sąd przeanalizował decyzje organów I i II instancji oraz decyzję podziałową z dnia [...] r. i stwierdził, że wbrew twierdzeniom skarżącej, biegły rzeczoznawca majątkowy S.M. prawidłowo przyjął w operacie szacunkowym z dnia [...] r., że działki nr [...] (KW [...]), połączone w działkę numer [...] o powierzchni [...] ha, zostały podzielone na działki o numerach od [...] do [...]. Za prawidłowe wobec powyższego należało uznać co do zasady stanowisko biegłego, że przed podziałem działki nr [...] zostały połączone w działkę nr [...], a w konsekwencji powyższego, że jest to teren zurbanizowany, położony w odległości około [...] m od [...], w sąsiedztwie terenów przeznaczonych pod zabudowę przy drodze [...], składający się z działek o powierzchni powyżej [...] ha, które przed przystąpieniem do nowego podziału zostały połączone w jedną działkę, z której wydzielono [...] działki przeznaczone pod zabudowę budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi oraz działkę przeznaczoną na drogę dojazdową do wydzielonych działek. Prawidłowo też biegły przyjął, że do wyliczenia wzrostu wartości działek powstałych w wyniku dokonanego podziału należało przyjąć wielkość działek o powierzchni powyżej [...] ha, o średniej powierzchni połączonych działek [...] ha. Powyższe wynika przede wszystkim z samej decyzji podziałowej z dnia [...] r., jak również z zapisów w księdze wieczystej nr [...], w której nigdy nie ujawniono działki nr [...] o powierzchni [...] ha (w księdze tej znajdują się jedynie zapisy dotyczące działek nr [...] oraz nr [...]). W tej sytuacji nie mogą zostać uwzględnione argumenty skarżącej dotyczące błędnego, w jej ocenie, przyjęcia stanu nieruchomości przed podziałem i związanego z tym wadliwego szacowania wartości nieruchomości jako sumy wartości nieistniejących [...] działek o średniej powierzchni wynoszącej [...] m2. Kwestię prawidłowości podejścia do wyceny nieruchomości w rozumieniu art. 98 a ustawy o gospodarce nieruchomościami przesądził przy tym Naczelny Sąd Administracyjny w opisanym wyżej wyroku, wskazując, że wartość nieruchomości po podziale jest sumą wartości działek powstałych po podziale. Zdaniem tego Sądu, cena rynkowa nieruchomości podzielonej geodezyjnie to cena jaką można uzyskać za sumę podzielonych działek a nie cena nieruchomości podzielonej geodezyjnie. Z tego względu założenie biegłego w niniejszej sprawie odnośnie wyceny sumy nowopowstałych działek, jest prawidłowe. Niezależnie od powyższego skarga [...] Sp. z o. o. [...] Spółki Komandytowo - Akcyjnej w K. zasługuje na uwzględnienie, ponieważ zaskarżona decyzja narusza przepisy postępowania administracyjnego w sposób mogący mieć istotny wpływ wynik sprawy. Zgodnie z art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.), decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego jej podziałem, może być wydana, gdy łącznie spełnione są następujące przesłanki: 1) nastąpił podział nieruchomości, dokonany na wniosek właściciela, 2) ustalenie opłaty nastąpi w okresie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, 3) nastąpił faktyczny wzrost wartości nieruchomości wskutek podziału nieruchomości, udowodniony w drodze operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 146 ust. 1a u.g.n.), 4) w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej. W sprawie zakończonej zaskarżoną decyzją, spełnienie okoliczności wskazanych wyżej w pkt 1, 2 i 4 było bezsporne. Istota sporu dotyczy natomiast wynikającej z operatu szacunkowego wyceny nieruchomości przed podziałem i po podziale i wynikającego z niej ustalenia co do wzrostu wartości podzielonej nieruchomości, czyli wyżej opisanej przesłanki wymienionej w pkt 3. Podstawą stwierdzenia wzrostu wartości nieruchomości był sporządzony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy wskazujący wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale, a w konsekwencji różnicę tych wartości stanowiącą podstawę określenia opłaty adiacenckiej. Operat szacunkowy, mając szczególną wartość dowodową, istotnie wpływa na treść decyzji ustalającej opłatę. Operat ma walor opinii biegłego, powinien on podlegać ocenie co do wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy. W razie jakichkolwiek wątpliwości co do jego prawidłowości, organ powinien podjąć działania zmierzające do ich usunięcia (por. wyrok NSA z 5 maja 2011 r., II OSK 979/10). W myśl art. 154 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Kwestie szczegółowe, związane z wyceną nieruchomości i sporządzaniem operatu szacunkowego, reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Jak zauważa się w orzecznictwie, to na organie ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Zarówno organ, jak i sąd administracyjny w ramach kontroli legalności zaskarżonej decyzji zobligowane są ocenić wartość operatu szacunkowego. Dotyczy to zarówno podejścia, metody jak i techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Ich wybór zależy od rzeczoznawcy, ale nie przekłada się to, w odniesieniu do całego operatu, na pełną dowolność. Operat szacunkowy stanowi opinię biegłego, która podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać przedstawiony operat pod względem zgodności ze stosowanymi przepisami, ale również czy jest logiczny i zupełny. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny (zob. wyrok NSA z dnia 31 stycznia 2012 r., I OSK 2085/11- dostępny w Internecie na stronie http://orzeczenia.nsa.gov.pl ). Jak więc wynika z powyższego, wzrost wartości nieruchomości ustala się przede wszystkim na podstawie sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, który podlega ocenie organów. Z oceną operatu, dokonaną w niniejszej sprawie przez organy obu instancji, nie można się zgodzić. W opisanym wyżej rozporządzeniu z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego określono m.in. sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego (rozdział 4; § 55–58). Jak wynika z przepisów tego rozporządzenia, chodzi o stworzenie takiego dokumentu, który zawiera wymienione w rozporządzeniu informacje o rynku nieruchomości, ma odpowiednią strukturę i jest zgodny z przyjętymi standardami. Jak wskazuje NSA w licznych wyrokach, operat szacunkowy powinien zarówno spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy powinien zawierać też dane niezbędne dla oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne do oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy (por. wyroki z dnia 8 lutego 2008 r. sygn. akt II OSK 2012/06, LEX nr 437627, oraz z dnia 13 marca 2008 r. sygn. akt I OSK 374/07, LEX nr 454007). Zdaniem Sądu, operat sporządzony w niniejszej sprawie nie zawiera wszystkich danych niezbędnych dla oceny czy dokonano właściwego doboru nieruchomości podobnych oraz czy właściwie wychwycono cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej. Należy podkreślić, że biegły w poz. [...] operatu – " [...]. Z kolei w wypadku cechy "[...]",w pozycji [...] operatu – [...]. Jednocześnie w pozycji [...] w części [...] – "[...]. Na marginesie jedynie należy wskazać, że nie sposób uznać za wystarczające wyjaśnienie biegłego, iż przyjęte do porównania nieruchomości położone są w [...] gminy M. w dalszej i bliższej odległości od [...], podobnie wyceniana nieruchomość i wchodzące w jej skład poszczególne działki mają zróżnicowane położenie w stosunku do [...] wobec czego sama odległość poszczególnych przyjętych do porównania działek nie była brana pod uwagę jako cecha rynkowa porównawcza ze względu na niezbyt bliskie położenie tych działek od [...] i jego zróżnicowanie. Przede wszystkim nie sposób stwierdzić co, zdaniem biegłego, oznacza "niezbyt bliskie położenie" w sytuacji gdy jak podał w operacie - działki nr [...] oraz nr [...] stanowią teren zurbanizowany położony w odległości około [...] km od [...], natomiast działka nr [...] (transakcja nr [...] dla działki przed podziałem) znajduje się w odległości [...] km od [...]. Zdaniem Sądu, wątpliwości może także budzić okoliczność, że chociaż działki nr [...] oraz powstałe w wyniku podziału działki nr [...] były i nadal są przeznaczone pod zabudowę budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi to jednak wśród wybranych do porównania transakcji dla działek zarówno przed podziałem jak i po podziale wskazano wyłącznie działki przeznaczone pod zabudowę usługowo-mieszkaniową. W pozycji [...] operatu – "[...] w celu określenia wartości rynkowej rzeczoznawca majątkowy ustalił sposób optymalnego lub najbardziej prawdopodobnego użytkowania nieruchomości. Użytkowanie to może stanowić kontynuację aktualnego sposobu użytkowania lub może polegać na innym sposobie jej użytkowania. Biegły podał, że "zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny, wartość rynkową określono dla optymalnego sposobu użytkowania. Wartość rynkowa dla optymalnego użytkowania oznacza najbardziej prawdopodobne wykorzystanie nieruchomości, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne i zapewniające największą wartość wycenianej nieruchomości. Jeżeli jednak intencją biegłego było przyjęcie wykorzystania nieruchomości pod zabudowę usługowo-mieszkaniową nie zaś (zgodnie z faktycznym przeznaczeniem) pod zabudowę mieszkaniową to powinien, w ocenie Sądu, opisane powyżej okoliczności (czy takie wykorzystanie nieruchomości jest fizycznie możliwe i prawnie dopuszczalne) przeanalizować. Zdaniem Sądu szerszego uzasadnienia wymagała także okoliczność określenia wag cech rynkowych dla celów porównawczych na podstawie badań – obserwacji, preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości przeznaczonych na podobne cele (z uwzględnieniem preferencji nabywców i ilość odpowiedzi przy poszczególnych cechach oraz informacji uzyskanych w biurach obrotu nieruchomościami). Nie sposób nie zgodzić się ze skarżącą, że aby można było ocenić prawidłowość przeprowadzonej w powyższym zakresie analizy a tym samym także rzetelność uzyskanego wyniku wyceny należy wyjaśnić, na podstawie jakich danych i analiz rzeczoznawca przyjął cechy rynkowe mające wpływ na wartość nieruchomości. Jeżeli wagi cech (przy wyliczeniu wzrostu wartości ze względu na różnicę cech) zostały przy tym ustalone w oparciu o przeprowadzone ankiety to niezbędnie jest wskazanie podstawowych danych w tym zakresie (w jakim okresie ankiety przeprowadzono, w jaki sposób przeprowadzono badanie preferencji wśród potencjalnych nabywców nieruchomości, jaka była liczba potencjalnych nabywców nieruchomości objętych badaniami, jaki był obszar rynku, którego dotyczyły badania, jakie były typy nieruchomości dla których przeprowadzono badania). Wyżej wskazany brak wyjaśnienia okoliczności mogących mieć istotne znaczenie dla wyniku wyceny uszedł uwadze organów obu instancji, których obowiązkiem była ocena tego dowodu również pod kątem jego zupełności. W konsekwencji powyższego, podzielić należało zarzut naruszenia przepisów postępowania administracyjnego. Naruszenie to przede wszystkim polegało na uchybieniu art. 7, 77 § 1, 80 i 107 § 1 w związku z art. 84 § 1 k.p.a. skoro organy obu instancji nie dokonały prawidłowej oceny wartości dowodu jakim był przedłożony do akt sprawy operat szacunkowy, co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Wyżej wskazane zapatrywania Sądu co do oceny sposobu sporządzenia operatu szacunkowego stanowią dla organu wytyczne, które - stosownie do art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - powinien uwzględnić przy ponownym rozpatrzeniu sprawy. Niezależnie od powyższego wskazać należy, że rozpoznając sprawę organ winien zbadać także upływ trzyletniego terminu na ustalenie opłaty adiacenckiej w związku z ewentualnym wzrostem wartości nieruchomości skarżącej, na skutek jej podziału (o którym mowa w art. 98a ust. 1 zd. 3 u.g.n.). W tym stanie rzeczy, Wojewódzki Sąd Administracyjny w S., na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w zw. z art. 135 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, uchylił zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję pierwszoinstancyjną. Rozstrzygnięcie w pkt II sentencji wyroku zapadło na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 ww. ustawy.