II SA/Rz 195/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Joanna Zdrzałka Sędziowie WSA Magdalena Józefczyk /spr./ AWSA Jolanta Kłoda-Szeliga po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym w dniu 24 lipca 2025 r. sprawy ze skargi K. G. i M. G. na decyzję Wojewody Podkarpackiego z dnia 28 listopada 2024 r. nr N-III.7570.6.90.2024 w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość - oddala skargę -

Przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja Wojewody Podkarpackiego (dalej: "Wojewoda", "organ odwoławczy" lub "organ II instancji") z 28 listopada 2024 r. nr N-III.7570.6.90.2024, w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość. Wydanie decyzji poprzedziło postępowanie administracyjne o następującym przebiegu: Decyzją z [...] lipca 2023 r. znak: [...] Starosta Powiatu [...] (dalej: "Starosta" lub "organ I instancji") udzielił Zarządowi Powiatu w [...] zezwolenia na realizację inwestycji drogowej pn.: "Budowa zamiennych odcinków drogi powiatowej [...] wraz z rozbudową drogi powiatowej [...]". Po rozpatrzeniu wniesionych odwołań, decyzją z 27 maja 2024 r. nr I-III.7821.1.12.2023 Wojewoda Podkarpacki dokonał częściowej reformacji rozstrzygnięcia organu I instancji. Na mocy ww. decyzji, nieruchomość oznaczona w operacie ewidencji gruntów i budynków gm. [...], jako działka nr [...] o pow. 0,0355 ha, stała się własnością Powiatu [...]. Zawiadomieniem z 13 lutego 2024 r. Starosta poinformował KG i MG (dalej: "skarżący") o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenie odszkodowania za wywłaszczoną działkę nr [...]. Decyzją z [...] lipca 2024 r. nr [...] Starosta Powiatu [...] ustalił odszkodowanie w kwocie 10 386,00 zł, za nieruchomość oznaczoną w operacie ewidencji gruntów i budynków gm. [...], na rzecz Skarżących jako dotychczasowych właścicieli, jednocześnie zobowiązując Zarząd Powiatu w [...] do wypłaty odszkodowania. Skarżący w odwołaniu zarzucili naruszenie art. 7 w związku z art. 77 §, art. 80 w związku z art. 7 i art. 77 § 1., art. 107 § 3 w związku z art. 8 § 1 i art. 11 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz.U. z 2024 r. poz. 572) – dalej: "k.p.a.", art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2024 r. poz. 1145 z późn. zm.) – dalej: "u.g.n." oraz art. 12 ust. 5 i art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jedn. Dz.U. z 2024 r. poz. 311). Do odwołania dołączono opracowanie rzeczoznawcy majątkowego [...] "Informacja o wartości nieruchomości działce nr ew. [...]". Decyzją z 28 listopada 2024 r. nr N-III.7570.6.90.2024 Wojewoda utrzymał w mocy opisaną wyżej decyzję organu I instancji. Organ odwoławczy podał, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania za działkę nr [...] stanowił operat szacunkowy z 30 listopada 2023 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego [...] (uprawnienia nr [...]). Biegły ustalił, że wyceniana działka ma kształt czworokątny, zbliżony do trapezu, powierzchnia terenu w przybliżeniu płaska. Według stanu na datę wydania decyzji nieruchomość użytkowana była jako droga o nawierzchni żwirowej oraz w części jako łąka. Na działce znajdował się fragment ogrodzenia z siatki stalowej umocowanej na słupkach osadzonych w gruncie. Najbliższe sąsiedztwo nieruchomości stanowiły tereny niezabudowane, użytkowane rolniczo oraz łąki. Od strony zachodniej w otoczeniu istnieje pojedyncza zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Na dzień wydania decyzji Starosty z [...] lipca 2023 r., na nieruchomości znajdowały się części składowe podlegające wycenie, tj. nawierzchnia żwirowa i ogrodzenie z siatki. Autor operatu ustalił, że działka zlokalizowana jest w obszarze, który nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ani nie wydano decyzji o warunkach zabudowy. Natomiast zgodnie z uchwałą Rady Gminy [...] z [...] sierpnia 2022 r. nr [...] w sprawie przyjęcia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy [...], działka położona była w strefie rolniczej przestrzeni produkcyjnej opisanej jako rolnictwo zintegrowane i ekologiczne. Wojewoda zauważył, że wyceny dokonano przy zastosowaniu podejścia porównawczego metodą korygowania ceny średniej. W przypadku tej metody, do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego, natomiast wartość nieruchomości określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Składniki budowlane wyceniono z kolei metodą kosztów odtworzenia, techniką wskaźnikową. Ponadto mając na uwadze tzw. zasadę korzyści dla osoby wywłaszczonej wyrażoną w art. 134 ust. 4 u.g.n., biegł dokonał analizy transakcji sprzedaży nieruchomości zarówno zgodnie z przeznaczeniem nieruchomości wynikającym z celu wywłaszczenia, jak i przeznaczeniem wynikającym ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego. W wyniku analizy biegły stwierdził, że ceny uzyskiwane w wyniku sprzedaży nieruchomości rolnych kształtują się w przedziale cenowym od ok. 1,34 zł/m2 do ok. 5,59 zł/m2 i są niższe od poziomu cen nieruchomości przeznaczonych pod drogi, zatem biegły jednoznacznie stwierdził, że przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie wartości gruntów i do wyceny przyjął przeznaczenie działki jako drogowe Organ odwoławczy podał, że na potrzeby wyceny dokonano monitoringu kształtowania się cen nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod tereny dróg położonych na terenie gminy [...] od listopada 2021 r. Z uwagi na fakt, że działki drogowe są dość rzadkim przedmiotem transakcji rynkowych i aktualnie ich obrót następuje najczęściej w myśl specustawy drogowej, na rynku lokalnym przeznaczonym pod drogi, obejmującym gminę [...], w badanym okresie odnotowano zaledwie kilka transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod tereny komunikacyjne. W celu określenia cenności gruntów o charakterze komunikacyjnym w analizie uwzględnione zostały nieruchomości położone na terenie pozostałych gmin powiatu [...] z wyłączeniem miasta [...], transakcje zawarte w okresie trzech lat wstecz tj. od listopada 2020 r. Ostatecznie do bazy nieruchomości podobnych wyselekcjonowano 11 transakcji nieruchomościami drogowymi (str. 17 operatu), tj. przeznaczonymi na cele drogowe w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, w decyzjach o lokalizacji celu publicznego oraz nieruchomości, których charakter drogowy wynika z faktycznego sposobu ich użytkowania. Wartość działek przeznaczonych pod zabudowę drogową wahały się od 3,41 zł/m2 do 15,00 zł/m2, przy cenie średniej 9,36 zł/m2. Rzeczoznawca majątkowy ustalił również, że największy wpływ na wartość nieruchomości ma jej położenie (waga - 40 %), otoczenie (waga - 30 %) oraz sąsiedztwo (waga - 30 %). Gradację cech rynkowych wraz z opisami zamieszczono na str. 17-18 operatu szacunkowego. Obliczając wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości biegły określił wartość 1 m2 na kwotę 8,67 zł. Wartość rynkowa gruntu podlegającego wycenie wyniosła 3 078,00 zł. Natomiast wartość składników budowlanych wyniosła 7 308,00 zł. W ocenie Wojewody, sporządzony operat mógł stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania z tytułu przeznaczenia nieruchomości pod drogę publiczną. Analiza operatu szacunkowego nie wykazała zaistnienia nieprawidłowości, które mogłyby skutkować nieuznaniem dowodu z opinii biegłej. Wartość nieruchomości ustalono zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, w oparciu o prawidłowo przyjęte przeznaczenie wycenianej nieruchomości. Z treści opinii wynika, że zastosowana przez biegłego metoda korygowania ceny średniej najbardziej oddaje wartość wycenianej działki. Rzeczoznawca dysponował wystarczającą ilością transakcji nieruchomości zbliżonych pod względem podobieństwa, co dawało odpowiednie spektrum dla przeprowadzenia wyceny ww. metodą. Zastosowana przez rzeczoznawcę metoda wyceny gruntu nie została przyjęta bez uzasadnienia i nie jest wynikiem przypadkowości, która w ostateczności mogła doprowadzić do niewłaściwego szacunku wartości nieruchomości. Również wycena składników budowlanych jest zgodna z art. 135 u.g.n. Operat szacunkowy z 30 listopada 2023 r. sporządzony przez [...] spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. z 2023 r. poz. 1832). Odnosząc się do złożonego wraz z odwołaniem opracowania [...] (stanowiącego informację o wartości nieruchomości) Wojewoda stwierdził, że opracowanie to w żadnej mierze nie podważa wiarygodności operatu autorstwa [...]. Dla potrzeb opracowania, które zostało sporządzone na podstawie art. 174 ust 3a u.g.n. i nie może być utożsamiane z operatem szacunkowym, [...] określiła rynek nieruchomości niezabudowanych położonych w terenach z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej, a zatem o przeznaczeniu odmiennym niż przeznaczenie działki wycenianej określone w dokumentach planistycznych, co bezsprzecznie dyskwalifikuje ww. opracowanie jako dowód w opisywanym postępowaniu. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie, MG i KG wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz o zasądzenie kosztów postępowania. Zaskarżonej decyzji Skarżący zarzucili naruszenie: 1. art. 7 w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. poprzez pobieżną, wybiórczą i jednostronną ocenę przez organ II Instancji zebranego w sprawie materiału dowodowego, co uchybia zasadzie prawdy obiektywnej zgodnie z którą organy administracji powinny dążyć do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, a przed wydaniem decyzji w sposób wyczerpujący rozpatrzyć cały materiał dowodowy; 2. art. 85 § 1 k.p.a. poprzez zaniechanie przeprowadzenia oględzin przedmiotowej nieruchomości w celu zweryfikowania prawdziwości twierdzeń zawartych w operacie szacunkowym, w sytuacji gdy biegły (przykładowo) przyjął do wyceny 17 m ogrodzenia z siatki a prawidłowa wartość to 29 m, a jest to istotne dla oceny rzetelności sporządzonego operatu szacunkowego i wysokości odszkodowania należnego skarżącym; 3. art. 86 k.p.a. poprzez zaniechanie przesłuchania skarżących w charakterze strony mimo, że skarżący kwestionowali prawdziwość ustaleń faktycznych stanowiących podstawę wydanego operatu szacunkowego, w szczególności w zakresie nakładów poniesionych na budowę części składowych nieruchomości, ich stanu techniczno - użytkowego, tj. na okoliczność prawidłowego sporządzenia opisu stanu nieruchomości zgodnie ze stanem rzeczywistym; 4. art. 80 w zw. z art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. poprzez wydanie decyzji wyłącznie w oparciu o formalną ocenę operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie organu I instancji przez rzeczoznawcę majątkowego, z pominięciem pozostałych zgromadzonych w sprawie dowodów wskazujących na jego nierzetelność i opracowanie z naruszeniem podstawowych zasad wyceny; 5. art. 107 § 3 w zw. z art. 8 § 1 i art. 11 k.p.a. poprzez niedostateczne uzasadnienie faktyczne decyzji, które zawierać powinno w szczególności wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, wskazanie dowodów, na których się oparł oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, co narusza zasadę pogłębiania zaufania do organów administracji publicznej oraz przekonywania stron do wydawanych rozstrzygnięć. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczas zajęte stanowisko. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Sąd administracyjny sprawuje w zakresie swej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej, a wyłącznym jej kryterium jest legalność czyli zgodność z prawem, co wynika z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych ( tekst jednolity Dz. U. z 2022 r. poz. 2492). W ramach tej kontroli sąd bierze pod uwagę naruszenia prawa i przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze - w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu, stosownie do art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jednolity Dz.U. z 2024 r. poz. 935) - zwanej dalej w skrócie: p.p.s.a. Z istoty kontroli legalności wynika, że zgodność z prawem zaskarżonej decyzji lub postanowienia podlega ocenie przy uwzględnieniu stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dacie podejmowania zaskarżonego aktu. W myśl art. 145 § 1 p.p.s.a., Sąd zobligowany jest do uchylenia decyzji bądź postanowienia lub stwierdzenia ich nieważności, ewentualnie niezgodności z prawem, gdy dotknięte są one naruszeniem prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszeniem prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania, innym naruszeniem przepisów postępowania, jeśli miało ono istotny wpływ na wynik sprawy, lub zachodzą przyczyny stwierdzenia nieważności decyzji wymienione w art. 156 k.p.a. lub innych przepisach. Zgodnie z art. 151 p.p.s.a., w razie nieuwzględnienia skargi w całości albo w części Sąd oddala skargę odpowiednio w całości albo w części. Poddawszy ocenie legalności zaskarżoną decyzję w granicach wyżej wskazanych, Sąd stwierdził, że skarga okazała się niezasadna. Ustalony przez organy orzekające, stan faktyczny sprawy Sąd uznał za wystarczający do procedowania sprawy. Rozpoczynając rozważania prawne wyjaśnić należy, że postępowanie, którego celem jest nabycie nieruchomości dla potrzeb budowy dróg publicznych reguluje odpowiednio specustawa, a w zakresie w niej nieuregulowanym, przepisy u.g.n. Odnosząc powyższe uwagi do specyfiki rozważanej sprawy należy w pierwszej kolejności zauważyć, że poza sporem pozostaje, że Starosta [...] decyzją z dnia [...] lipca 2023 r. nr [...], dokonał podziału dz. nr [...] położonej w [...], w wyniku którego wydzielono pod drogę dz. [...] o pow. 0,0355 ha, której własność z mocy prawa przeszła na rzecz Powiatu [...] za odszkodowaniem z dniem, w którym decyzja lokalizacyjna stała się ostateczna. Nie ulega również wątpliwości, że skarżącym przysługuje odszkodowanie za przejęcie ww. działki. Oś sporu w niniejszej sprawie koncentruje się w zakresie rozstrzygnięcia, czy ustalone odszkodowanie odpowiada wartości wywłaszczonej części działki. Podstawę materialnoprawną zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy specustawy drogowej, przepisy u.g.n. oraz przepisy rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. z 2023r., poz. 1832 dalej w zwanego rozporządzeniem MRiT"). Zgodnie z treścią art. 12 ust. 4a i 5 specustawy drogowej do ustalenia wysokości odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Przepis ten w ust. 1 stanowi, że wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Zgodnie natomiast z art. 130 ust. 2 u.g.n. dla ustalenia wysokości odszkodowania konieczne jest uzyskanie opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości, przybierającej - w myśl art. 156 ust. 1 u.g.n. - formę operatu szacunkowego. Operat jest opinią biegłego w rozumieniu art. 84 k.p.a., a zatem podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie administracyjne. Ocena wartości dowodowej tego dokumentu jest w pewien sposób ograniczona, gdyż operat szacunkowy jest dokumentem ściśle sformalizowanym, opartym na wiedzy specjalistycznej posiadanej przez biegłego. Z tego też względu organ może ocenić operat szacunkowy jako dowód w sprawie, mając na uwadze przepisy prawa oraz to, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona. W przypadku istniejących wątpliwości lub niejasności można żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny. Oznacza to, że organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, gdyż nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada rzeczoznawca majątkowy (por. wyroki NSA: z 27 kwietnia 2016r., sygn. I OSK 1604/14; z 5 marca 2015r., sygn. I OSK 1521/14; z 16 października 2014r., sygn. I OSK 611/13 oraz z 16 września 2014r., sygn. I OSK 246/13). Należy wskazać, że Naczelny Sąd Administracyjny w dniu 27 maja 2025 r., sygn. akt I OPS 1/24 podjął uchwałę w składzie 7 Sędziów NSA, zgodnie z którą określenie wartości nieruchomości wywłaszczonej lub przejętej z mocy prawa na podstawie ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2024 r. poz. 311), która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, powinno nastąpić na podstawie § 49 ust. 4 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 23 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023 r. poz. 1832), a przed zmianą stanu prawnego na podstawie § 36 ust. 4 uchylonego rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r. poz. 555, z późn. zm.), uwzględniając zasadę korzyści określoną w art. 134 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2024 r. poz. 1145). W uzasadnieniu powyższej uchwały NSA wskazał, że w świetle poczynionych rozważań należy przyjąć, że z prawidłowej wykładni § 49 ust. 4 rozporządzenia z 2023 r. (poprzednio § 36 ust. 4 rozporządzenia z 2004 r.), wynika, iż podstawą ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie specustawy pod drogę publiczną, przeznaczone na dzień wydania decyzji pod inwestycję drogową, są nieruchomości o przeznaczeniu drogowym, jeżeli drogowy cel wywłaszczenia zwiększa wartość wywłaszczonej nieruchomości (art. 134 ust. 4 u.g.n.). Tym samym NSA przychylił się do pierwszego z omawianych przez siebie linii orzeczniczych (por. wyroki NSA z 8 maja 2023r., sygn. akt I OSK 929/22, I OSK 1001/22; z 20 października 2023r., sygn. akt 1423/22 oraz z 19 stycznia 2024r., sygn. akt I OSK 1645/20). W świetle przyjętej interpretacji w tych wyrokach wskazano, że aby określić wartość nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomość wywłaszczoną w celu realizacji inwestycji drogowej należy kolejno: 1) określić wartość nieruchomości według aktualnego sposobu jej użytkowania (czyli przeznaczenia przed wywłaszczeniem); 2) określić wartość nieruchomości według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z przeznaczenia zgodnego z celem wywłaszczenia (czyli przeznaczenia drogowego); 3) dokonać porównania tych dwóch wartości w aspekcie ustalenia, czy przeznaczenie zgodne z celem wywłaszczenia (drogowe) skutkuje zwiększeniem wartości; 4) większą z tych dwóch wartości wskazać, jako wartość rynkową nieruchomości, będącą podstawą do ustalenia wysokości odszkodowania. Należy podkreślić, że ogólna moc wiążąca uchwał konkretnych i abstrakcyjnych nie pozwala na samodzielne rozstrzygnięcie przez jakikolwiek skład sądu administracyjnego sprawy w sposób sprzeczny ze stanowiskiem zawartym w uchwale i przyjęcie wykładni prawa odmiennej od tej, która została przyjęta przez skład poszerzony (por. wyrok NSA z 10 marca 2025 r., I OSK 1209/24). W myśl art. 269 § 1 zdanie pierwsze p.p.s.a., jeżeli jakikolwiek skład sądu administracyjnego rozpoznający sprawę nie podziela stanowiska zajętego w uchwale składu siedmiu sędziów, całej Izby albo w uchwale pełnego składu Naczelnego Sądu Administracyjnego, przedstawia powstałe zagadnienie prawne do rozstrzygnięcia odpowiedniemu składowi. Zgodnie z art. 134 ust. 4 u.g.n. jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. W myśl § 49 ust. 1 rozporządzenia MRiT wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2023 r. poz. 162) określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Jak stanowi ust. 2 w przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym. Stosownie do ust. 3 w przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób:1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni; 2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%. Natomiast zgodnie z ust. 4 w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Na potrzeby niniejszego postępowania w listopadzie 2023 r. rzeczoznawca majątkowy [...] sporządził operat szacunkowy. W opinii Sądu jego prawidłowość nie wzbudza wątpliwości, a formalna ocena tego operatu przedstawiona w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji nie budzi wątpliwości. Mając powyższe na względzie biegły opisał lokalizację i czynniki środowiskowe, parametry fizyczne, sposób wykorzystania na dzień wydania decyzji lokalizacyjnej, opisał sposób wyceny i dokonał analizy rynku nieruchomości dla ustalenia wysokości odszkodowania. Przedstawione parametry uwzględnione w operacie przez biegłego zostały wprost przywołane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji na str. 5 do 8. Dla wyceny nieruchomości biegły zastosował podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej (str. 13 operatu), a składniki budowlane wyceniono metodą kosztów odtworzenia, techniką wskaźnikową (str. 14 operatu). Z treści operatu wynika również, że biegły przy wycenie nieruchomości uwzględnił zasadę korzyści dla osoby wywłaszczonej określoną w art. 134 ust. 4 u.g.n. zgodnie z ww. uchwałą NSA I OPS 1/24 z 27 maja 2025r. Biegły stwierdził, że ceny uzyskiwane w wyniku sprzedaży nieruchomości rolnych są niższe i kształtują się w przedziale cenowym od około 1,34 zł /m2 do ok. 5,59 zł/m2 ( poziom ceny średniej 2,86 zł/m2) od cen nieruchomości przeznaczonych pod drogi, które kształtowały się w od 3,41 zł/m2 do 15,00 zł/m2, a cena średnia to 9,36 zł/m2 i do wyceny przyjęto podobne nieruchomości o przeznaczeniu drogowym ( str. 17 operatu). Zawarta w operacie wycena składników budowlanych jest zgodna a art. 135 u.g.n. i § 26 ust. 2 rozporządzenia MRiT (str. 20 operatu), a oszacowana wartość odtworzeniowa części składowych budowlanych odpowiada kosztom ich odtworzenia, przy uwzględnieniu stopnia zużycia oraz kosztów dokumentacji i nadzoru. Organy orzekające w sprawie trafnie oceniły, że operat szacunkowy, na podstawie którego określono wysokość odszkodowania należnego skarżącym, nie budzi zastrzeżeń, gdyż jest rzeczowy, logiczny i spójny, a poczynione wyliczenia są poprawne. Należy przypomnieć, że o wyborze podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości decyduje rzeczoznawca majątkowy zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które uznaje za podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i które przyjmuje do porównania w myśl obowiązującego w dacie sporządzania operatu szacunkowego § 4 ust. 1 rozporządzenia MRiT. Ingerencja organu w tę sferę polega tylko na ocenie operatu, gdyż podmiotem umocowanym do jego sporządzenia jest tylko biegły. W przypadku niestwierdzenia naruszenia procedury sporządzenia operatu i stwierdzeniu, że jego ustalenia są spójne, logiczne i kompletne, organ nie ma podstaw do zakwestionowania ustaleń zawartych w operacie szacunkowym. Odróżnić jednak należy ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu. Zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. ocena prawidłowości operatu należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Podważenie prawidłowości operatu szacunkowego mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 i 1a u.g.n. O taką ocenę może wystąpić każdy, a przepis art. 157 ust. 1 u.g.n. nie zawiera w tym zakresie jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych, przy czym podkreślić należy, że nie można oczekiwać takiego wystąpienia od organów administracyjnych, skoro w ich ocenie operat nie wzbudził wątpliwości co do jego prawidłowości (wyrok NSA z 28 kwietnia 2020 r. sygn. akt I OSK 557/19). Nie budzi wątpliwości, że opinia jest dowodem w sprawie i podlega ocenie według kryteriów procesowych, to jednak ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych i ich podważenia. Do postępowania związanego ze sporządzeniem operatu i udziału stron w oględzinach nieruchomości nie mają zastosowania przepisy k.p.a. o powiadamiania stron o terminie przeprowadzonych oględzin, czy przesłuchania stron, co do weryfikacji ustaleń faktycznych operatu szacunkowego. Gospodarzem postępowania o ustalenie wysokości odszkodowania w trybie u.g.n. jest organ administracji, a weryfikacja treści operatu następuje w wyżej opisanych trybach bądź przez przedstawienie kontr operatu, który skutecznie podważyłby treść operatu sporządzonego na zlecenie organu. Wbrew twierdzeniom skarżących nie doszło do naruszenia art. 85 § 1, art. 86 k.p.a. Sąd podziela też argumentację organu, że nie dołączone do odwołania skarżących opracowanie [...] nazwane "Informacją o nieruchomości" nie podważyło wiarygodności operatu biegłego [...]. Ponadto przedłożone opracowanie sporządzone na podstawie art. 174 ust. 3a u.g.n. nie można utożsamiać z opinią rzeczoznawcy majątkowego, która zgodnie z art. 130 ust. 2 u.g.n. jest ustawowo przewidzianą formą dla wyceny wartości wywłaszczonej nieruchomości. Organ podał też, że okolicznością dyskwalifikującą przedłożoną informację jest przeprowadzenie wyceny z dopuszczeniem nieruchomości niezabudowanych położonych w terenach z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej, a zatem o przeznaczeniu innym niż przeznaczenie wywłaszczonej działki. Z tego względu zarzuty skargi o naruszeniu przepisów prawa procesowego jak i materialnego okazały się niezasadne. W sprawie organy administracji zgromadziły cały niezbędny materiał dowodowy, poddały go swobodnej, a nie dowolnej ocenie, a następnie prawidłowo ustaliły stan faktyczny, opierając się m.in. na prawidłowym i wiarygodnym operacie szacunkowym. Mając na względzie powyższe Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. skargę oddalił.