II SA/Po 673/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tomasz Świstak Sędziowie Sędzia WSA Edyta Podrazik (sprawozdawca) Sędzia WSA Piotr Ławrynowicz Protokolant specjalista Edyta Rurarz - Kwietniewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 czerwca 2026 r. sprawy ze skarg P. K. i E. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 30 maja 2025 r., nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargi.

Burmistrz Gminy [...] decyzją z dnia 23 stycznia 2025 r., nr [...], działając na podstawie art. 4, ust. 2 pkt. 2, art. 59 ust. 1 i art. 60 ust.1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 roku (Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 z późn. zm., dalej: u.p.z.p.), w związku z art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2024 r. poz. 572 z późn. zm., dalej: k.p.a.), ustalił na rzecz S. T. warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie fermy drobiu obejmującej budowę 7 kurników, 2 budynków gospodarczych, 14 silosów wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną w ramach zabudowy zagrodowej w gospodarstwie rolnym, hodowlanym i ogrodniczym, przewidzianej do realizacji na działkach nr [...], [...], [...], [...], obręb [...], gmina [...]. W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że po uprzednim zweryfikowaniu, iż w sprawie nie znajduje zastosowania wyjątek przewidziany w art. 61 ust. 4 u.p.z.p., dokonał analizy warunków oraz zasad zagospodarowania terenu. Ustalono, że powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z planowaną inwestycją wynosi 5,4200 ha, podczas gdy średnia powierzchnia gospodarstwa rolnego na terenie Gminy [...] wynosi 9,0993 ha. Organ wyjaśnił, że zgodnie z art. 61 ust. 4 u.p.z.p. wymogu określonego w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., dotyczącego analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, nie stosuje się do zabudowy zagrodowej wyłącznie wówczas, gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z planowaną zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Ponieważ gospodarstwo rolne prowadzone przez wnioskodawcę nie spełniało tego warunku konieczne było przeprowadzenie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Przeprowadzona analiza wykazała, że w obszarze analizowanym, obejmującym otoczenie działki inwestora, występuje zabudowa zagrodowa, zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz tereny użytkowane rolniczo. Planowana inwestycja obejmuje budowę fermy drobiu, na którą składać się będzie siedem kurników, dwa budynki gospodarcze oraz czternaście silosów wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną. Planowana inwestycja stanowi kontynuację funkcji zabudowy zagrodowej występującej na analizowanym obszarze. Parametry planowanej inwestycji ustalono w oparciu o przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 23 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dla nowej zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania terenu (Dz.U. z 2003 poz. 1588, dalej: "rozporządzenie") oraz art. 61 u.p.z.p. Linię zabudowy wyznaczono na podstawie § 4 ust. 4 rozporządzenia, ustalając ją w odległości 15 m od granicy z działką nr [...] stanowiącą drogę gminną – ul. [...]. Wskaźnik powierzchni zabudowy określono zgodnie z § 5 ust. 2 rozporządzenia na poziomie 11600–12000 m˛, co odpowiada 26,2–27,2% powierzchni terenu objętego wnioskiem. Mimo że wartość ta przekracza średnią dla obszaru analizowanego, mieści się w zakresie parametrów występujących w otoczeniu i nie przekracza wartości maksymalnej. Szerokość elewacji frontowej budynków ustalono na podstawie § 6 ust. 2 rozporządzenia w przedziale od 12,2 m do 21,0 m, natomiast dla silosów, ze względu na ich charakter, parametr ten nie został określony. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej ustalono zgodnie z § 7 ust. 4 rozporządzenia na poziomie 4,0–5,0 m dla kurników oraz 3,5–5,0 m dla budynków gospodarczych. Na podstawie § 8 rozporządzenia określono również wysokość budynków, przyjmując dla kurników 5,5–8,0 m, dla budynków gospodarczych 5,0–7,0 m, a dla silosów 4,0–7,0 m. Jednocześnie ustalono dachy dwuspadowe o kącie nachylenia połaci od 15° do 30° oraz usytuowanie budynków prostopadle do linii zabudowy. Wszystkie wskazane parametry, choć w części przekraczają wartości średnie występujące na obszarze analizowanym, mieszczą się w zakresie wartości maksymalnych i odpowiadają cechom zabudowy sąsiedniej. Organ stwierdził ponadto, że planowana inwestycja spełnia warunek określony w art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p., ponieważ teren objęty wnioskiem posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej – drogi gminnej stanowiącej ul. [...]. Uznano również, że istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla realizacji inwestycji, co potwierdzają zapewnienia gestorów sieci dotyczące możliwości podłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej i elektroenergetycznej. W odniesieniu do art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p. organ wskazał, że inwestycja będzie realizowana w ramach zabudowy zagrodowej na gruntach rolnych, wobec czego – zgodnie z ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych – nie jest wymagana zgoda na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze. Warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 5 i 6 u.p.z.p. również uznano za spełniony. Dodatkowo w decyzji nałożono na inwestora: - nakaz stosowania oświetlenia zewnętrznego o ciepłej barwie i natężeniu światła dostosowanych do funkcji terenu, ukierunkowanego bezpośrednio na teren lub obiekt, który oświetla, ograniczającego rozpraszanie światła na otoczenie, w tym tereny sąsiednie oraz niewywołującego efektu olśnienia; - nakaz stosowania rozwiązań technicznych, technologicznych oraz organizacyjnych zapobiegających powstawaniu i rozprzestrzenianiu się uciążliwości zapachowych, w szczególności związanych z chowem i hodowlą zwierząt, zgodnie z Kodeksem przeciwdziałania uciążliwości zapachowej; - wyznaczenia pasa zieleni izolacyjnej, rozumianej jako pas zwartej zieleni wielopiętrowej, w tym wysokiej (zadrzewiania liściaste i iglaste, składające się z rodzimych gatunków drzew i krzewów, dostosowane do warunków siedliskowych o wysokości co najmniej 2,0 m), o szerokości co najmniej 5,0 m, złożony z gatunków o gęstym poszyciu, gwarantujących długotrwałe utrzymanie zieleni, odpornych na zanieczyszczenia, oddzielający funkcjonalnie i optycznie obiekty uciążliwe od otoczenia, wzdłuż granicy terenu objętego wnioskiem od terenów bezpośrednio przylegających działek zabudowanych albo planowanych do zabudowy tj. południowo-wschodniej granicy działek o nr ewid. [...], [...], [...], [...] oraz południowo - zachodniej granicy działki o nr ewid. [...] i północno - wschodniej granicy działki o nr ewid. [...]. Powyższe nakazy wraz z ostateczną decyzją środowiskową i przeprowadzoną oceną oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko uwzględniają zgłaszane przez strony obawy dotyczące negatywnego wpływu inwestycji na otoczenie. Od powyższej decyzji odwołała się E. W. oraz P. K. zaskarżając decyzję w całości i zarzucając naruszenie: 1. § 13 Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi z dnia 13 stycznia 2023 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budowle rolnicze i ich usytuowanie (Dz. U. poz. 297) poprzez brak odizolowania uciążliwej dla otoczenia inwestycji znajdującej się na działkach nr [...] oraz [...] obręb [...] gm. [...] od działki nr [...] stanowiącej własność P. K., gdy tymczasem nieruchomość inwestycyjna powinna być oddzielona pasem zieleni złożonym z roślinności średnio i wysokopiennej od przyległego terenu również działki nr [...], która to działka nie została wymieniona (została pominięta) w treści pkt. 6 lit. 1) decyzji; 2. § 212 w zw. z § 282 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. 2002 nr 75 poz. 690, z późn. zm.) poprzez brak określenia odporności pożarowej budynków inwentarskich; 3. art 10 k.p.a. poprzez brak poinformowania stron o możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym oraz umożliwienia wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań; 4. art. 7 k.p.a. w zw. z art. 140 kodeksu cywilnego z uwagi na powyższe naruszenia k.p.a. oraz rozporządzeń (pkt. 1-3), gdyż decyzja o warunkach zabudowy narusza zasady współżycia społecznego. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 30 maja 2025 r. nr [...] działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. orzekło o utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji. Kolegium uznało, że zaskarżona decyzja odpowiada przepisom prawa materialnego i została wydana po prawidłowo przeprowadzonym postępowaniu administracyjnym, wobec czego brak było podstaw do odmowy ustalenia warunków zabudowy. Organ I instancji prawidłowo uznał, że w niniejszej sprawie nie znajdował zastosowania wyjątek z art. 61 ust. 4 u.p.z.p., ponieważ powierzchnia gospodarstwa rolnego objętego inwestycją (5,42 ha) nie przekracza średniej powierzchni gospodarstwa rolnego w gminie [...] (9,0993 ha), co uzasadniało przeprowadzenie analizy urbanistycznej. Kolegium wskazało, że obszar analizowany został wyznaczony prawidłowo, a jego analiza wykazała występowanie zabudowy zagrodowej, mieszkaniowej jednorodzinnej oraz gruntów rolnych. Organ I instancji prawidłowo ocenił planowaną inwestycję, stwierdzając, że spełnia ona wszystkie przesłanki określone w art. 61 u.p.z.p. i w rozporządzeniu, w szczególności kontynuuje funkcję oraz parametry istniejącej zabudowy, posiada dostęp do drogi publicznej, odpowiednie uzbrojenie terenu, nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i pozostaje zgodna z przepisami odrębnymi. W konsekwencji organ nie miał podstaw do wydania decyzji odmownej. Odnosząc się do zarzutów odwołania, SKO uznało je za bezzasadne. Wskazało, że kwestie zgodności inwestycji z przepisami techniczno-budowlanymi, w tym wymaganiami przeciwpożarowymi, podlegają ocenie dopiero na etapie postępowania o pozwolenie na budowę i nie mają znaczenia przy ustalaniu warunków zabudowy. Za niezasadny uznano również zarzut naruszenia prawa stron do czynnego udziału w postępowaniu, gdyż materiał dowodowy potwierdza, że strony zostały prawidłowo zawiadomione o zakończeniu postępowania, zapoznały się z aktami sprawy oraz zgłosiły uwagi, które zostały rozpatrzone przez organ I instancji. Kolegium wskazało ponadto, że organ I instancji uwzględnił zastrzeżenia dotyczące potencjalnych uciążliwości zapachowych, zobowiązując inwestora do zastosowania rozwiązań ograniczających emisję odorów oraz wykonania zieleni izolacyjnej. Dodatkowo przedsięwzięcie zostało objęte decyzją o środowiskowych uwarunkowaniach, zapewniającą ochronę terenów sąsiednich. Organ odwoławczy podkreślił również, że samodzielnie ocenił predyspozycje terenu i uznał, iż planowana inwestycja odpowiada rolniczemu charakterowi obszaru, na którym funkcjonowanie i rozwój gospodarstw rolnych powinny współistnieć z interesami mieszkańców. W konsekwencji SKO stwierdziło, że organ I instancji nie naruszył przepisów postępowania ani prawa materialnego, a inwestycja spełnia przesłanki określone w art. 61 u.p.z.p., co uzasadniało ustalenie warunków zabudowy. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu E. W. i P. K. zaskarżyli w całości decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 30 maja 2025 r. nr [...], wnieśli o jej uchylenie i poprzedzającej ją decyzji Burmistrza Gminy [...] oraz o zasądzenie na swoją rzecz kosztów postępowania. Zaskarżonej decyzji zarzucili naruszenie: 1. § 13 rozporządzenia Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi z dnia 13 stycznia 2023 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budowle rolnicze i ich usytuowanie (Dz. U. poz. 297) poprzez brak odizolowania uciążliwej dla otoczenia inwestycji znajdującej się na działkach nr [...] oraz [...] obręb [...] gm. [...] od działki nr [...] stanowiącej własność P. K., gdy tymczasem nieruchomość inwestycyjna powinna być oddzielona pasem zieleni złożonym z roślinności średnio i wysokopiennej od przyległego terenu również działki nr [...], która to działka nie została wymieniona (została pominięta) w treści pkt. 6 lit. 1) decyzji wz.; 2. § 212 w zw. z § 282 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. 2002 nr 75 poz. 690, z późn. zm.) poprzez brak określenia odporności pożarowej budynków inwentarskich; 3. art. 10 k.p.a. poprzez brak poinformowania stron o możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym oraz umożliwienia wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań; 4. art 7 k.p.a. w zw. z art. 140 kodeksu cywilnego z uwagi na powyższe naruszenia k.p.a. oraz rozporządzeń (pkt. 1-3), gdyż decyzja narusza zasady współżycia społecznego. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie podtrzymując dotychczasowe stanowisko. Na rozprawie w dniu 25 czerwca 2026 r. pełnomocnik skarżących uzupełnił skargę i podnosząc, że zdaniem skarżących inwestycja nie kontynuuje funkcji, ponieważ nie jest to zabudowa zagrodowa tylko wielkotowarowa produkcja na skalę przemysłową. Ponadto analiza urbanistyczna nie została przeprowadzona prawidłowo, ponieważ nie uwzględniono w niej zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej istniejącej na działkach nr [...], [...] należących do E. W.. Ta zabudowa nie jest uwidoczniona w ewidencji gruntów i budynków, ale organ powinien ją uwzględnić, nie uwzględniono także zabudowy jednorodzinnej na działce nr [...], ten budynek jest w ewidencji, ale nie ma go na mapach, na mapie jest uwidoczniony tylko jeden budynek gospodarczy. Wszystkie wymienione budynki mieszkalne jednorodzinne są standardowymi budynkami. Pełnomocnik nie potwierdził czy budynki te miałyby wpływ na zmianę parametrów. Kolejnym zarzutem jest naruszenie art. 10 i 15 k.p.a., z uwagi na to, że na etapie postępowania przed organem I instancji skarżącym doręczono projekt decyzji odmownej, następnie inwestor zmodyfikował wniosek i zapadła decyzja pozytywna, a skarżący nie mieli możliwości do jej projektu się ustosunkować. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje. Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Zdaniem Sądu zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 30 maja 2025 r. oraz utrzymana nią w mocy decyzja Burmistrza Gminy [...] z dnia 23 stycznia 2025 r., ustalająca warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie fermy drobiu obejmującej budowę 7 kurników, 2 budynków gospodarczych, 14 silosów wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną w ramach zabudowy zagrodowej w gospodarstwie rolnym, hodowlanym i ogrodniczym, przewidzianej do realizacji na działkach nr [...], [...], [...], [...] w [...], nie naruszają prawa. Organy zasadnie przyjęły, że w sprawie zostały spełnione przesłanki pozwalające na ustalenie warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. Materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia organów w rozpoznawanej sprawie, stanowiły przepisy u.p.z.p. oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W pierwszej kolejności należy przypomnieć, że określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje przede wszystkim w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku w drodze decyzji o warunkach zabudowy (art. 4 ust. 1 i 2 pkt 2, art. 59 ust. 1 u.p.z.p.). Decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest na wstępnym etapie procesu inwestycyjnego, rozstrzyga istotne kwestie związane z planowaną inwestycją i stanowi urzędową informację o tym, jaki obiekt i pod jakimi warunkami inwestor może na danym terenie wybudować bez naruszenia przepisów prawa. Dodatkowo należy zaznaczyć, że decyzja o ustaleniu warunków zabudowy jest decyzją związaną, co oznacza, że gdy inwestor spełni wszystkie przesłanki ustawowe, musi uzyskać pozytywną decyzję. Wskazują na to przepisy art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p., zgodnie z którym nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi oraz art. 52 ust. 3 w związku z art. 64 ust. 1 u.p.z.p., zgodnie z którym nie można uzależnić wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy od zobowiązania się wnioskodawcy do spełnienia nieprzewidzianych odrębnymi przepisami świadczeń lub warunków. Jak wynika z przywołanych regulacji, nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy wyłącznie z uwagi na ogólne wymagania ładu przestrzennego, ochronę środowiska, ochronę prawa własności czy naruszenie zasad współżycia społecznego. Odmowa musi bowiem znajdować konkretne i precyzyjne oparcie w normie prawnej. Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o ustalaniu warunków zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi; 6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze objętym lokalizacją inwestycji strategicznych, w strefach kontrolowanych gazociągu lub rurociągu. Uchybienie którejkolwiek z powyższych przesłanek czyni wydanie pozytywnej decyzji niemożliwym, a jednocześnie ich spełnienie wraz ze stwierdzeniem braku innych przepisów sprzeciwiających się inwestycji, obliguje organ do wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy. Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., wprowadza do polskiego systemu prawnego "zasadę dobrego sąsiedztwa", uzależniającą zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania przestrzennego. Inaczej mówiąc, planowana inwestycja nie może odbiegać charakterem od istniejącej, w momencie wydawania decyzji o warunkach zabudowy, sąsiedniej zabudowy, przy czym ratio legis art. 61 ust. 1 jest ochrona "ładu przestrzennego" (wyrok NSA z dnia 17 kwietnia 2007 r. sygn. akt II OSK 646/06). W tym miejscu wskazać trzeba, że zgodnie z treścią art. 61 ust. 4 u.p.z.p., przepisów ust. 1 pkt 1 nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. W rozpoznawanej sprawie wyjątek ten nie znajdował jednak zastosowania z uwagi na powierzchnię gospodarstwa rolnego wnioskodawcy. W tej sytuacji prawidłowym było przeprowadzenie analizy urbanistycznej i zweryfikowanie czy inwestycja spełnia warunki określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Wskazać w tym miejscu należy, że mimo skali zamierzenia inwestycyjnego kwalifikowało się ono jako zabudowa zagrodowa. W orzecznictwie zwraca się uwagę, że zabudowa zagrodowa stanowi wydzielony fragment powierzchni gospodarstwa rolnego funkcjonalnie z nim związany i przeznaczony do obsługi działalności rolniczej związanej z prowadzeniem tego gospodarstwa (zob. wyroki NSA: z 4 grudnia 2008 r., II OSK 1536/07; z 18 września 2014 r., II OSK 672/13; z 29 września 2015 r., II OSK 143/14; z 10 kwietnia 2018 r., II OSK 1068/17). Jednocześnie wskazuje się, że tak rozumiana zabudowa zagrodowa może obejmować budynki o charakterze mieszkalnym, gospodarczo-produkcyjnym i inwentarskim, które łącznie stanowią bazę i zaplecze do prowadzenia gospodarstwa rolnego, przy czym obszar zagrodowy może składać się z jednej lub kilku działek ewidencyjnych stanowiących wydzielone części jednego gospodarstwa rolnego. Ponadto, jak wskazał NSA w wyroku z 10 kwietnia 2018 r. (II OSK 1068/17), związanie gospodarstwa rolnego z zabudową zagrodową należy rozumieć funkcjonalnie, przyjmując cywilistyczne rozumienie gospodarstwa jako pewnej całości produkcyjnej. Nie jest tak, że co najmniej jeden budynek mieszkalny oraz budynki gospodarcze związane z prowadzeniem działalności rolniczej w ramach tego samego gospodarstwa rolnego muszą koniecznie mieścić się w granicach jednej działki. Nieodzownym warunkiem powstania zabudowy zagrodowej jest natomiast realizacja co najmniej jednego budynku mieszkalnego ("w ramach jednego podwórza"), który będzie powiązany funkcjonalnie z innymi budynkami gospodarczymi lub inwentarskimi (także zlokalizowanymi na innych działkach), przeznaczonymi do prowadzenia działalności rolniczej w ramach jednego gospodarstwa rolnego w danej gminie. Zdaniem Sądu powyższe wyjaśnienie było istotne, albowiem rodzina inwestora posiada budynek mieszkalny i kilka budynków gospodarczych na działkach nr [...] i [...]. Planowana na sąsiednich i należących do S. T. działkach nr [...], [...], [...], [...] inwestycja nie stanowi zatem odrębnego przedsięwzięcia lokalizowanego na terenie niezwiązanym z prowadzonym gospodarstwem rolnym, lecz pozostaje funkcjonalnie i gospodarczo powiązana z istniejącą zabudową. W konsekwencji należy ją postrzegać jako kontynuację zagrody w szerokim rozumieniu tego pojęcia, uwzględniającym nie tylko tradycyjne rozumienie zabudowy zagrodowej, lecz przede wszystkim współczesne realia prowadzenia działalności rolniczej. Jak już wcześniej wskazano, instrumentem służącym stwierdzeniu, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy, opisane w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, zwana analizą architektoniczno-urbanistyczną. Jak wynika z akt sprawy, teren objęty wnioskiem przylega do ul. [...] frontem o szerokości 84 m, stąd też obszar analizowany wyznaczono w promieniu stanowiącym trzykrotność szerokości frontu tj. w odległości 252 m. Jak ustalono planowana inwestycja polegająca na budowie fermy drobiu obejmującej siedem kurników, dwa budynki gospodarcze oraz czternaście silosów wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną stanowi kontynuację funkcji zabudowy zagrodowej występującej w obszarze analizowanym, w którym zlokalizowana jest właśnie tego typu zabudowa, budynki mieszkalne jednorodzinne oraz pola uprawne. Jak już wcześniej wskazano, współczesne rolnictwo wykorzystuje nowoczesne rozwiązania technologiczne i architektoniczne, wykraczając poza tradycyjne rozumienie siedliska rolniczego. Chów i hodowla drobiu stanowią działalność rolniczą, a budynki służące prowadzeniu tej działalności (np. kurniki, magazyny pasz, silosy) pełnią funkcję związaną z gospodarstwem rolnym. Ponadto planowana ferma niewątpliwie stanowi część istniejącego gospodarstwa rolnego i zagrody inwestora. Zarzuty co do braku kontynuacji funkcji Sąd uznał wobec tego za niezasadne. Odnosząc się w tym miejscu do podniesionego na rozprawie zarzutu dotyczącego pominięcia w analizie urbanistycznej zabudowy mieszkaniowej znajdującej się na działkach nr [...], [...] i [...], Sąd wskazuje że z analizy wynika, iż wszystkie zabudowane działki znajdujące się w obszarze analizowanym zostały poddane analizie (zob. k. 102). Potwierdza to także załącznik graficzny do analizy i wyników analizy, na którym wyrysowano granicę obszaru analizowanego, niewątpliwie obejmującą wymienione działki, wraz z uwidocznionymi na działkach nr [...] i [...] budynkami mieszkalnymi (zob. k. 186-190 akt). Dodać trzeba, że na działce nr [...] na aktualnej kopii mapy zasadniczej zewidencjonowany jest tylko budynek gospodarczy, wobec czego tylko ten budynek mógł podlegać analizie. W tym postępowaniu nie było rolą organu dociekać dlaczego na działce nr [...] nie jest zewidencjonowany budynek mieszkalny jednorodzinny. Odnosząc się do parametrów inwestycji ustalono, że planowana zabudowa ma zostać usytuowana w linii zabudowy wyznaczonej przez istniejące obiekty, z zachowaniem odległości około 6,0 m od granicy z drogą publiczną, przy czym maksymalna wysokość kurników ma wynosić do 12,0 m, budynków gospodarczych do 8,0 m, a silosów do 15,0 m. Ustalono ponadto, że szerokość elewacji frontowej nie przekroczy 120,0 m, łączna powierzchnia zabudowy będzie odpowiadała skali planowanego zespołu obiektów, a dachy zostaną wykonane jako płaskie lub o niewielkim nachyleniu połaci, nieprzekraczającym 12°. Zgodzić się należy z organami, że parametry te mieszczą się w granicach cech zabudowy występujących na obszarze analizowanym, a tym samym spełniają wymagania wynikające z rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu. W sprawie ustalono, że teren inwestycji posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej (ul. [...]), a istniejące i projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla realizacji zamierzenia inwestycyjnego. Wskazano również, że inwestycja będzie realizowana w ramach zabudowy zagrodowej na gruntach rolnych, wobec czego nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów na cele nierolnicze. Inwestycja jest zgodna z przepisami odrębnymi i zamierzenie nie znajduje się w obszarze, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 6 u.p.z.p. Odnosząc się do zgłaszanych przez strony obaw dotyczących uciążliwości odorowej należy wskazać, że decyzja organu I instancji określa obowiązek zastosowania odpowiednich rozwiązań technicznych, technologicznych i organizacyjnych ograniczających emisję odorów, wykonania pasa zieleni izolacyjnej oraz stosowania właściwego oświetlenia zewnętrznego. Dla przedsięwzięcia została wydana również ostateczna decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach, z którą zamierzenie inwestora musi być zgodne. W efekcie sporządzona w niniejszej sprawie analiza urbanistyczna, jak i przyjęte w decyzji na jej podstawie ustalenia w zakresie funkcji, cech zabudowy i zagospodarowania terenu oraz ustalone w oparciu o wyniki tej analizy parametry planowanej zabudowy, nie naruszają przepisów prawa. Skarżący zarzucali również organowi naruszenie art. 10 k.p.a. poprzez uniemożliwienie ustosunkowania się do projektu decyzji po modyfikacji wniosku przez inwestora. Wobec tego należy wskazać, że dla skuteczności zarzutu naruszenia zasady czynnego udziału strony w każdym stadium postępowania, koniecznym jest wykazanie, że jej naruszenie uniemożliwiło stronie przeprowadzenie konkretnych czynności procesowych, a w konsekwencji realizację przysługujących jej praw, jak również, że naruszenie to miało istotny wpływ na wynik sprawy. Skarżący tych okoliczności nie wykazali, wobec czego zarzut naruszenia art. 10 k.p.a. nie mógł odnieść zamierzonego skutku. Sąd nie znalazł podstaw do uwzględnienia pozostałych zarzutów skargi, w szczególności że zarzuty sformułowane w pkt 1 i 2 petitum skargi dotyczą przepisów techniczno-budowlanych, które mogą być ocenianie dopiero na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę. Odnosząc się do ochrony interesów osób trzecich i naruszenia zasady współżycia społecznego, podkreślić należy, że jak stanowi art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Wolność zagospodarowania terenu wynikająca z art. 6 ust, 2 tej ustawy podobnie jak prawo zabudowy (zasada wolności budowlanej) zawarta w art. 4 Prawa budowlanego, stanowią element prawa własności (Z. Niewiadomski, Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, Warszawa 2008, s. 56, W. Piątek [w:] A. Gliniecki red. Prawo budowlane. Komentarz, wyd. 1, Warszawa 2012, s. 52-56). Zauważyć tu należy, że jednym z atrybutów prawa własności jest korzystanie z rzeczy, w tym nieruchomości, zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa tyle tylko, że w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego (art. 140 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2019 r. poz. 1145, ze zm.). Rozwinięciem tej zasady jest regulacja zawarta w art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., w myśl której każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. O ile zatem wyraźny przepis ustawy nie stoi temu na przeszkodzie, właściciel ma prawo do zagospodarowania i zabudowy nieruchomości zgodnie z jego wolą. Odmowa wydania właścicielowi decyzji ustalającej warunki zabudowy dla wyodrębnionego terenu, niewymagającego zgody na zmianę przeznaczenia na cele nierolnicze lub nieleśne mogłaby być uznana jako naruszenie konstytucyjnie chronionego prawa własności (art. 21 ust. 1 i art. 64 ust. 3 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej). Zgodnie z art. 63 ust. 2 zd. 1 u.p.z.p. decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Powyższe oznacza, że decyzja o warunkach zabudowy nie przyznaje osobie, która ją uzyskała jakichkolwiek praw względem nieruchomości, na której ma być zlokalizowana, nie daje też prawa do rozpoczęcia prac przygotowawczych, ani robót budowlanych, dla których niezbędne jest uzyskanie pozwolenia na budowę (zob. wyrok WSA w Warszawie z dnia 12 maja 2014 r., sygn. akt IV SA/Wa 1291/13, CBOSA). Sama decyzja stanowiąca o możliwości zagospodarowania terenu, nie stanowi aktu naruszającego prawa do korzystania z rzeczy podmiotów uprawnionych wobec nieruchomości znajdujących się w kręgu oddziaływań inwestycji. Nie jest ona rozstrzygnięciem, które ma moc ograniczenia cudzych praw do nieruchomości. Ograniczenie to może nastąpić dopiero w fazie realizacyjnej, w związku z wydaniem pozwolenia na budowę. W tej sytuacji zagrożenie czyichś praw dotyczących nieruchomości, na której planuje się inwestycję bądź nieruchomości sąsiedniej, w związku z wydaniem decyzji o warunkach zabudowy ma charakter jedynie potencjalny. Reasumując Sąd nie znalazł podstaw do uwzględnienia skargi. Postępowanie w przedmiotowej sprawie było prowadzone zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, zgromadzony materiał dowodowy został wnikliwie rozpatrzony a podjęte rozstrzygnięcia nie naruszają żadnych ze wskazanych przepisów postępowania administracyjnego. W tym stanie rzeczy Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2026 poz. 143) skargę oddalił. /-/ P. Ławrynowicz /-/ T. Świstak /-/ E. Podrazik