II SA/Po 61/26

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Paweł Daniel Sędziowie Sędzia WSA Robert Talaga Asesor WSA Jacek Rejman (sprawozdawca) Protokolant specjalista Edyta Rurarz-Kwietniewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 maja 2026 r. sprawy ze skargi M. M. i R. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 13 listopada 2025 r. nr [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy [...] z dnia 3 września 2025 r. nr [...]; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego solidarnie na rzecz skarżących kwotę 500 zł (pięćset złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.

Decyzją z dnia 13 listopada 2025 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze (dalej również: Kolegium; organ II instancji; organ odwoławczy), w wyniku wniesienia odwołania przez M. M. i R. M. (dalej również: skarżący) – na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (aktualnie: Dz.U. z 2025 r., poz. 1691) - dalej: k.p.a. – utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję Wójta Gminy [...] (dalej również: Wójt; organ I instancji) z dnia 3 września 2025 r. nr [...] wydaną w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy. Decyzje te zostały wydane w następującym stanie sprawy. M. M. i R. M. wystąpili w dniu 4 czerwca 2025 r. o ustalenie warunków zabudowy dla przedsięwzięcia polegającego na budowie dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych i dwóch budynków garażowych w zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej na terenie działki nr ewid. [...], obręb [...], gmina [...]. Wójt Gminy [...] decyzją z dnia 3 września 2025 r., wydaną na podstawie art. 59, art. 60 i art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2024 r., poz. 1130 ze zm.) - dalej: u.p.z.p., odmówił ustalenia warunków zabudowy dla "przedsięwzięcia inwestycyjnego polegającego na budowie dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych i dwóch budynków garażowych w zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej na terenie działki nr ewid. [...] obręb [...], gmina [...]. Wójt wyjaśnił, że zgodnie z art. 59 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. 2023 r., poz. 1688 ze zm.) do spraw dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych od dnia wejścia w życie tej ustawy i przed dniem utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy stosuje się przepisy art. 54 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1, ust. 2, 3 i 5a ustawy zmienianej w art. 1 w brzmieniu dotychczasowym. W związku z tym zgodnie wskazał na treść art. 61 ust. 1 u.p.z.p. w brzmieniu dotychczasowym. Organ I instancji wyjaśnił, że wyznaczył obszar analizowany, uwzględniając, że front terenu, to część granicy terenu inwestycji, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd na działkę. W tym zakresie stwierdził, że działka jest położona w odległości ok. 50 m od drogi gminnej (działka nr ewid.[...]) i przylega bezpośrednio do drogi gminnej gruntowej (działka nr ewid.[...]); front terenu od strony dróg gminnych ma szerokość ok. 25 m; dla wyznaczenia obszaru analizowanego wyodrębniono teren w odległości 3 x 25 m = 75 m od granicy terenu inwestycji w każdą stronę. Następnie organ przywołał brzmienie § 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2024 r., poz. 1116) - dalej: rozporządzenie i wyjaśnił, że wniosek dotyczy budowy dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych i dwóch budynków garażowych w zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej. Dalej stwierdził, że na obszarze analizowanym, wyznaczonym zgodnie z przywołaną zasadą, znalazł się tylko jeden budynek mieszkalny w zabudowie zagrodowej (działka nr ewid. [...]) i jeden budynek mieszkalny w zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej (działki nr ewid. [...] i [...]) położony po drugiej stronie drogi gminnej (działka nr ewid [...]). W tej sytuacji organ stwierdził, że jeden budynek mieszkalny w zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej, usytuowany po przeciwnej stronie drogi, nie jest wystarczający dla określenia wymaganych ustawą parametrów dla nowej zabudowy. Wójt wyjaśnił, że dlatego też poszerzył teren analizy o kolejne zabudowane działki wzdłuż drogi gminnej (działki nr ewid.[...]), celem wyodrębnienia istniejącej struktury urbanistyczno-architektonicznej i przeprowadzenia oceny, czy planowany sposób zagospodarowania terenu wpisuje się w istniejącą tkankę zabudowy. Wyjaśnił w tym względzie, że teren analizy poszerzono w kierunku wschodnim i południowym do 115 m; analizą objęto w ten sposób pięć działek zabudowanych zabudową mieszkalną jednorodzinną (działki nr ewid.: [...], [...], [...], [...] i [...]). Organ I instancji, w wyniku przeprowadzenia analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, stwierdził, że istniejące na obszarze objętym analizą tereny nie są zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, wskaźników i parametrów. Kolejno Wójt uznał, że na obszarze objętym analizą istniejąca zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna na działkach nr ewid. [...] i [...], [...], [...], [...] skupiona jest wzdłuż drogi gminnej (działka nr ewid.[...]) w odległości do maks. 36 m [od tej drogi – uw. wł. Sądu]; wszystkie zabudowane działki przylegają bezpośrednio do drogi gminnej i mają bezpośrednie zjazdy na tę drogę; w odległości ok. 30 m od drogi gminnej, w bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji, zlokalizowany jest na działce nr ewid. [...] budynek mieszkalny w zabudowie zagrodowej. Organ podniósł, że wniosek zakłada budowę zespołu dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych i dwóch budynków garażowych w relacji do drogi dojazdowej usytuowanej poprzecznie pomiędzy dwiema drogami gminnymi, w obrębie istniejących pól uprawnych; teren inwestycji jest oddalony o 50 m od drogi gminnej, przy której skupiona jest istniejąca zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Według organu I instancji, położenie tej działki w oddaleniu od drogi gminnej, poza wynikającą z analizy strefą zabudowy od 16 m do 36 m, uniemożliwia jej zabudowę w taki sposób, aby tworzyła harmonijną całość z istniejącym zagospodarowaniem terenów sąsiednich; proponowana zabudowa tego terenu dwoma budynkami mieszkalnymi i dwoma budynkami garażowymi nie stanowi kontynuacji dla istniejącej zabudowy zagrodowej na działce nr ewid. [...]. Zdaniem organu, nie można stwierdzić, że nowo wprowadzona na ten teren funkcja zespołu dwóch domów mieszkalnych jednorodzinnych będzie mogła obiektywnie i bezkolizyjnie współistnieć z obecną już funkcją zabudowy zagrodowej, jak też że w przyszłości ta nowo wprowadzona funkcja nie ograniczy rozwoju i kontynuacji dotychczasowego sposobu zagospodarowania terenów zdominowanych przez gospodarstwa rolne, np. poprzez realizację obiektów rolniczych. W związku z tym Wójt stwierdził, że powyższy warunek kontynuacji funkcji zgodnie z § 2 ust. 2 i 3 rozporządzenia, poza wynikającą z analizy strefą zabudowy dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, należy uznać za niespełniony. W zakresie linii zabudowy organ I instancji wskazał na § 3 ust. 1 rozporządzenia i wyjaśnił, że istniejące na obszarze analizowanym budynki mieszkalne na działkach nr ewid. [...], [...], [...] są usytuowane wzdłuż istniejącej drogi gminnej, w odległości od 16 m do 36 m od granicy z drogą; najdalej, w odległości ok. 30 m, usytuowany jest budynek mieszkalny w zabudowie zagrodowej na działce nr ewid. [...]; budynki mieszkalne na działkach nr ewid. [...], [...], [...] tworzą strefę zabudowy dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej na obszarze analizowanym. Organ zauważył, że teren inwestycji znajduje się poza tak wyznaczonymi liniami zabudowy w odległości ok. 50 m od granicy z drogą; wniosek zakłada budowę dwóch budynków mieszkalnych i dwóch budynków garażowych usytuowanych jeden za drugim – poprzecznie do drogi gminnej i poprzecznie do istniejącej zabudowy; planowaną zabudowę, pomimo wydzielonej drogi dojazdowej, rozrzucono swobodnie na terenie działki nr ewid. [...], bez wyraźnej zasady lub wspólnej linii zabudowy. Według organu, na obszarze analizowanym brak jest działek sąsiednich dostępnych z tej samej drogi publicznej, które byłyby zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji linii zabudowy dla zabudowy wskazanej we wniosku i dlatego warunek kontynuacji linii zabudowy należy uznać za niespełniony. Nadto Wójt stwierdził, że planowana zabudowa nie kontynuuje średniego wskaźnika intensywności zabudowy i maksymalnej naziemnej intensywności zabudowy, o których mowa w § 4 ust. 1 i 2 rozporządzenia. Organ wyjaśnił, że na analizowanym obszarze średni wskaźnik intensywności zabudowy wynosi 0,17, a z tolerancją do 20% wynosi ok. 0,2. Organ stwierdził, że teren inwestycji ma wielkość ok. 3000 m˛, a planowane budynki mieszkalne i garażowe sumę powierzchni kondygnacji nadziemnych od 980 m˛ do 1040 m˛, w związku z tym wskaźnik intensywności zabudowy i naziemnej intensywności zabudowy wynosi od 0,32 do 0,34. Organ I instancji uznał, że ponieważ projektowany maks. wskaźnik intensywności zabudowy i naziemnej intensywności zabudowy wynosi 0,34 – przy wyliczonym średnim wskaźniku wynikającym z analizy wynoszącym 0,2 i maks. wskaźniku 0,21 – planowana intensywność zabudowy zdecydowanie przekracza wyliczone na obszarze analizowanym wskaźniki, a wskaźniki planowanej zabudowy są sprzeczne z analizą i dlatego powyższy warunek należy uznać za niespełniony. Nadto dodał, że minimalny wskaźnik nadziemnej intensywności zabudowy na obszarze analizowanym wynosi ok. 0,14, a wniosek zakłada minimalną intensywność na poziomie ok. 0,32, wobec czego minimalny wskaźnik intensywności zabudowy na analizowanym terenie dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej zdecydowanie przekracza minimalne i maksymalne wartości. Podobnie, w odniesieniu do udziału powierzchni zabudowy, o którym mowa w § 5 ust. 1 rozporządzenia, Wójt stwierdził, że powyższy warunek należy uznać za niespełniony. Organ wyjaśnił, że średni udział powierzchni zabudowy na analizowanym terenie dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wynosi 0,13; wniosek zakłada wskaźnik udziału powierzchni zabudowy dla planowanej inwestycji od 0,16 do 0,2. Według organu, ponieważ średni wskaźnik udziału powierzchni zabudowy na analizowanym terenie dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wynosi 0,13, a maks. wynosi 0,19, wskazane dla planowanej zabudowy wskaźniki od 0,16 do 0,2 są sprzeczne z analizą. W odniesieniu do wymogu z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. organ I instancji wyjaśnił, że wniosek zakłada dostęp do wody ze studni do poboru wody pitnej – do czasu wybudowania sieci wodociągowej. Organ stwierdził, że ponieważ wniosek nie spełnia wcześniejszych warunków i wymagań kształtowania zabudowy określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., nie wezwał wnioskodawców do przedłożenia dokumentów, na podstawie których może stwierdzić, czy woda na działce występuje, czy jej ilość jest wystarczająca dla potrzeb inwestycji, a jej jakość będzie zdatna do spożycia przez ludzi – a to ze względu na koszty dokumentacji i próbnych odwiertów, które musiałby ponieść wnioskodawca. Dlatego dla planowanego przedsięwzięcia również ten warunek należy uznać za niespełniony. Według Wójta, skoro nie są spełnione łącznie wszystkie warunki i wymagania kształtowania zabudowy określone w art. 61 ust. 1 pkt 1 i 3 u.p.z.p., nie ma możliwości ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji zgodnie ze złożonym wnioskiem. W odwołaniu od powyższej decyzji inwestorzy M. M. i R. M. zarzucili naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 i 3 u.p.z.p. Skarżący nie zgodzili się ze stanowiskiem organu I instancji. W ich ocenie, linia zabudowy jest jednym z elementów zagospodarowania terenu, ale jej wyznaczenie ze względu na przebieg granic działki, do których inwestor posiada tytuł prawny, nie powinno być powodem odmowy realizacji inwestycji. Inwestorzy podnieśli, że mają świadomość opisanego w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji rzeczywistego przebiegu linii zabudowy na działkach sąsiednich, jednakże zwrócili uwagę na to, że dojazd do przedmiotowej działki odbywa się poprzez wydzieloną działkę nr [...]. Podnieśli, że linia zabudowy powinna być określona względem rzeczywistego dojazdu do nieruchomości, a zatem w odniesieniu do działki nr [...]. Ponadto skarżący nie zgodzili się z twierdzeniem organu I instancji, że planowana zabudowa nie utworzy harmonijnej całości z istniejącą zabudową na terenach sąsiednich. Podkreślili, że planowana inwestycja nie jest uciążliwa i negatywnie oddziałująca na tereny sąsiednie. Nadto, zdaniem skarżących wskazanie przez organ I instancji, że planowane zamierzenie budowlane nie spełnia przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt. 3 u.p.z.p. jest niewłaściwe, gdyż decyzja w przedmiocie warunków zabudowy jest co do zasady decyzją "wstępną" i w jej zakresie nie określa się parametrów ewentualnego przyłącza ani tym bardziej nie przedstawia się dokumentacji hydrologicznej oraz nie wykonuje się próbnych odwiertów (podobnie jak nie załącza się do decyzji o warunkach zabudowy szczegółowych badań geologicznych gruntu). Inwestorzy dodali, że następuje to w trakcie postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę. Zdaniem skarżących wskazanie we wniosku o ustalenie warunków zabudowy dostępu do wody poprzez ujęcie własne jest wystarczające do spełnienia przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt. 3 u.p.z.p. Kolegium, motywując swoje rozstrzygnięcie, w uzasadnieniu decyzji z dnia 13 listopada 2025 r., przywołało przepisy art. 1 ust. 1 pkt 2 oraz art. 1 ust. 2 pkt 2, 3 i 7 u.p.z.p., jak też art. 61 ust. 5a u.p.z.p. Organ II instancji uznał, że z analizy załącznika graficznego z zaznaczonymi granicami obszaru analizowanego wynika, że organ I instancji wyznaczył ten obszar w sposób prawidłowy, a na obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna z towarzyszącą zabudową gospodarczą; istniejąca zabudowa zlokalizowana jest wzdłuż pasa drogowego drogi publicznej; na obszarze analizowanym występują ponadto tereny nieużytkowe. Organ odwoławczy zauważył, że planowane budynki miałby zostać usytuowane wśród terenów niezabudowanych. Powołując się na wyrażoną w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. zasadę dobrego sąsiedztwa, Kolegium stwierdziło, że analiza akt prowadzi do jednoznacznego wniosku, że wyznaczony teren inwestycji wychodzi poza istniejącą zabudowę jednorodzinną, wchodząc w głąb terenów niezabudowanych. W związku z tym planowana inwestycja nie jest spełnia przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. – z uwagi na brak kontynuacji zagospodarowania terenu, w porównaniu do terenu znajdującego się na obszarze analizowanym. Według organu odwoławczego, art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wymaga, aby planowana zabudowa odpowiadała istniejącej zabudowie także pod względem zagospodarowania terenu, na którym ma zostać zlokalizowana, gdyż dopiero spełnienie wszelkich cech o charakterze urbanistycznym i architektonicznym pozwala przyjąć zachowanie zasady dobrego sąsiedztwa. Organ II instancji stwierdził w tym względzie, że na obszarze analizowanym brak jest zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, która wchodziłaby na tyle głęboko w tereny rolne, jak uczyni to zabudowa planowana przez skarżących. Dodał przy tym, że brak jest również zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej obsługiwanej poprzez drogę wewnętrzną. W następnej kolejności Kolegium stwierdziło, że planowana inwestycja nie spełnia warunku intensywności zabudowy oraz nadziemnej intensywności zabudowy. W tym zakresie organ II instancji odwołał się do treści § 4 ust. 1-3 rozporządzenia i stwierdził, z analizy urbanistycznej wynika, że intensywność zabudowy i nadziemna intensywność zabudowy na obszarze analizowanym waha się od 0,14 do 0,21, średnia wartość wynosi 0,18, a z tolerancją 20% - 0,20. Planowana inwestycja ma mieć intensywność zabudowy na poziomie ok 0,34, a zatem znacznie przekracza średnią i maksymalną wartość parametru. Kolegium podzieliło ustalenie organu I instancji, który nie znalazł podstaw do zastosowania odstępstwa uregulowanego w § 4 ust. 3, ponieważ na obszarze analizowanym nie występuje zabudowa o tak wysokim wskaźniku intensywności zabudowy. Poza tym planowana organ odwoławczy stwierdził, że inwestycja nie spełnia warunku kontynuacji minimalnej nadziemnej intensywności zabudowy, gdyż z analizy urbanistycznej wynika, iż parametr ten na obszarze analizowanym wynosi 0,14, zaś planowana inwestycja ma mieć minimalną nadziemną intensywność zabudowy na poziomie 0,32, a zatem przekracza wartość w obszarze analizowanym. Kolegium wyjaśniło, że udział powierzchni zabudowy dla obszaru analizowanego wynosi od 0,07 do 0,19, średnia zaś wynosi 0,13. W związku z tym, że planowana inwestycja ma ten wskaźnik mieć na poziomie 0,2, to przekracza średnią i maksymalną wartość tego parametru na wyznaczonym obszarze analizowanym. Co do kwestii spełnia wymogu z art. 61 ust. 1 pkt. 3 u.p.z.p. co uzbrojenia terenu w zakresie dostępu do wody Kolegium wyjaśniło, że inwestorzy we wniosku o ustalenie warunków zabudowy wskazali własne ujęcie wody, bez załączenia dokumentów świadczących o istnieniu wody pitnej. Dlatego organ odwoławczy uznał, że rację ma organ I instancji, iż w przypadku indywidualnego ujęcia wody może wezwać o przedłożenie dokumentacji świadczącej o istnieniu wody zdatnej do picia, jednak z uwagi na to, że planowana inwestycja nie spełnia przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. miał prawo odstąpić od wezwania do przedłożenia stosownych dokumentów. Na koniec tej części rozważań Kolegium zauważyło, że pozostałe wymogi z art. 61 ust. 1 pkt 2, 4, 5, 6 u.p.z.p. są spełnione. Odnosząc się do odwołania, organ II instancji stwierdził, że w świetle poczynionych ustaleń nie zasługują one na uwzględnienie. Zdaniem Kolegium, organ I instancji szczegółowo uzasadnił swoje stanowisko ze wskazaniem podstaw odmowy ustalenia warunków zabudowy, wszechstronnie ustalił stan faktyczny, przez co spełnił wymagania z art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Organ odwoławczy dodał, że w sprawie prawidłowo wyznaczono obszar podlegający analizie, a sporządzona przez uprawnioną osobę analiza architektoniczno-urbanistyczna w sposób wystarczający przedstawiła aktualny ład przestrzenny na tym terenie, co stanowiło podstawę odmowy ustalenia warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego objętego wnioskiem. Organ odwoławczy zauważył, że z wniosku o ustalenie warunków zabudowy wynika, iż dostęp do drogi publicznej został określony jako bezpośredni, a zatem organ I instancji prawidłowo przyjął linię zabudowy w odniesieniu do drogi publicznej stanowiącej działki nr [...], a nie tak, jak żądają skarżący. W skardze na decyzję odwoławczą M. M. i R. M. zarzucili naruszenie: 1) art. 59 w zw. z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. poprzez odmowę ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji, mimo że zostały spełnione wszystkie przesłanki wskazane w przytoczonym przepisie, a co za tym idzie – organ I instancji zobowiązany był wydać decyzję ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji skarżących; 2) art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 11 k.p.a. poprzez ograniczenie się przez organ tylko do ogólnych stwierdzeń; 3) art. 80 k.p.a. poprzez nieuwzględnienie całokształtu materiału dowodowego przy ocenie spełnienia przesłanek wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy. Przy tak- sformułowanych zarzutach, rozwiniętych i umotywowanych w uzasadnieniu skargi, inwestorzy wnieśli o: 1) uchylenie w całości decyzji organu II instancji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji; 2) zasądzenie od organu kosztów postępowania. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy, podtrzymując dotychczasowe stanowisko, wniósł o jej oddalenie. Na rozprawie w dniu 20 maja 2026 r. skarżący R. M. odczytał oświadczenie, które zostało dołączone do akt, jak również przedstawił pismo Wójta Gminy [...] z dnia 15 stycznia 2025 r. wskazujące na to, że Gmina nie ma możliwości technicznych w zakresie zapewnienia dostaw wody. Na pytanie Sądu – po pouczeniu, że w postępowaniu dotyczącym warunków zabudowy obowiązkiem inwestora jest wskazanie frontu działki, z którego będzie odbywała się obsługa komunikacyjna – skarżący wskazał, że planowana obsługa komunikacyjna inwestycji ma odbywać się poprzez drogę wewnętrzną i zjazd na drogę publiczną stanowiącą działkę nr [...]. Skarżący wyjaśnił, że droga wewnętrzna nie została jeszcze wyznaczona, ale ma przebiegać przez działkę stanowiącą jego własność. Na pytanie Sądu skarżący wyjaśnił, że powierzchnia terenu inwestycji, czyli 3540 m, nie obejmuje planowanej drogi wewnętrznej na działkach nr [...] i [...]. W przedmiotowym piśmie złożonym na rozprawie, skarżący stwierdził, że analiza urbanistyczna w sposób jednoznaczny potwierdza, że jego inwestycja spełnia wymogi prawa, a odmowa została oparta wyłącznie na rażących błędach i zaniechaniach samych urzędników. Skarżący odniósł się do kwestii uzbrojenia terenu w zakresie wody pitnej (studni), jak też wskazał na kardynalny błąd matematyczny na str. 6 analizy urbanistycznej, gdzie wskazano, że jego działka ma wielkość ok. 3000 m˛, podczas gdy działka ta ma dokładnie 3540 m˛. Pominięcie w swoich obliczeniach aż 540 m˛ jego gruntu stanowi rażący błąd organu co narusza art. 77 i art. 80 k.p.a., bowiem wszystkie kluczowe wskaźniki intensywności oraz powierzchni zabudowy zostały sztucznie zawyżone na jego niekorzyść, a przy prawidłowych danych geodezyjnych, jego inwestycja idealnie mieści się w normach wyznaczonych dla tej okolicy. W odniesieniu do kwestii ładu przestrzennego i tzw. drugiej linii zabudowy skarżący w piśmie tym zauważył, że jego działka "jest działką dwustronną - oprócz wjazdu od frontu, posiada bezpośredni dostęp do drugiej drogi gminnej z tyłu, co oficjalnie potwierdza punkt 6 analizy na ostatniej stronie", w związku tym "budynki nie będą więc odcięte w szczerym polu, lecz powstaną przy drodze publicznej". Według skarżącego, na stronach 7 i 8 analizy sam urbanista oficjalnie potwierdził, że wysokość planowanych budynków, szerokość elewacji oraz geometria dachów "nie są sprzeczne z analizowanym obszarem", w związku z czym "projekt w pełni pasuje do sąsiedztwa i nie narusza ładu przestrzennego". W posumowaniu pisma skarżący stwierdził, że wszystkie przesłanki ustawowe zostały spełnione, dlatego Gmina miała obowiązek wydać decyzję pozytywną dla przedmiotowej inwestycji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje. Skarga okazała się zasadna, wobec czego podlegała uwzględnieniu. W pierwszej kolejności należy zauważyć, że w myśl art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2026 r., poz. 143 ze zm.) - dalej: p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Przywołany przepis, wespół z przepisami ustrojowymi, wyznacza zakres kontroli sądowoadministracyjnej. Kontrola ta dokonywana jest w granicach sprawy wyznaczonych przede wszystkim określonym w skardze przedmiotem zaskarżenia, który może obejmować całość albo tylko część danego aktu, oraz rodzajem i treścią zaskarżonego aktu (por. np. wyroki NSA z dnia 5 marca 2008 r. sygn. akt I OSK 1799/07, 9 kwietnia 2008 r. sygn. akt II GSK 22/08 i 27 października 2010 r. sygn. akt I OSK 73/10 - dostępne w bazie orzeczeń pod adresem: http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Nadto, stosownie do art. 133 § 1 p.p.s.a. sąd administracyjny orzeka na podstawie akt sprawy, w tym przede wszystkim na podstawie przedstawionych przez organ akt postępowania administracyjnego i pism procesowych stron wraz z załącznikami. Stąd też analiza i ocena prawna okoliczności niniejszej sprawy nastąpiła na gruncie faktów znajdujących odzwierciedlenie w aktach tejże sprawy (por. np. orzecznictwo powołane w wyroku NSA z dnia 19 stycznia 2021 r. sygn. akt III OSK 2678/21, dostępnym jw.). Przedmiotem tak rozumianej kontroli była w niniejszej sprawie zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 13 listopada 2025 r. utrzymująca w mocy decyzję organu I instancji z dnia 3 września 2025 r. wydaną w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy dla przedsięwzięcia M. M. i R. M. polegającego na budowie dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych i dwóch budynków garażowych w zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej na terenie działki nr ewid. [...], obręb [...], gmina [...]. W wyniku przyprowadzenia kontroli zaskarżonej decyzji Sąd stwierdził, że w sposób istotny narusza ona przepisy postępowania w związku z przepisami prawa materialnego. Zarazem Sąd uznał zaistnienie również innych przesłanek, które nakazywały uchylić również poprzedzającą ją decyzję organu I instancji, gdyż zakwestionowaniu uległa analiza architektoniczno-urbanistyczna, jak też ewentualne wydanie decyzji pozytywnej wymagałoby spełnienia wyrzyskich warunków w zakresie uzbrojenia – od czego ówcześnie zasadnie organy odstąpiły w odniesieniu do zbadania kwestii uzbrojenia wystarczającego dla zapewnienia wodny pitnej dla inwestycji – a także oceny konieczności dokonania odpowiednich uzgodnień. Ekonomika postępowania administracyjnego nakazywała w tym wypadku powrót sprawy do ponownego rozpatrzenia w pierwszej instancji. W związku z tym najistotniejsze zastrzeżenia Sąd podnosi co do kwestii dopełniania podstawowych zasad postępowania administracyjnego przez organy administracji w niniejszej sprawie – przede wszystkim w zakresie ustalenia obszaru analizowanego. To z kolei wyjściowo oddziaływało na ocenę prawidłowości ustaleń w zakresie kontynuacji funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zastanych wskaźników i parametrów istniejącej zabudowy, co też bezpośrednio wpłynęło na ocenę i możliwość ustalenia wskaźników i parametrów dla nowej zabudowy, zgodnie z wnioskiem. Sąd podkreśla, że każdemu rozstrzygnięciu organu administracyjnego należy stawiać takie podstawowe wymagania proceduralne wynikające z Kodeksu postępowania administracyjnego (aktualnie: Dz.U. z 2025 r., poz. 1691), jak konieczność respektowania zasady legalizmu i prawdy obiektywnej (art. 6 i art. 7 k.p.a.), zasady prowadzenia postępowania w sposób wzbudzający zaufanie do władzy publicznej (art. 8 k.p.a.), zasad należytego informowania stron i przekonywania, tj. wyjaśniania przesłanek podjętych rozstrzygnięć (art. 9 i art. 11 k.p.a.), z którymi wiążą się wymogi w zakresie prowadzenia postępowania dowodowego i motywowania stanowiska organu (art. 77 § 1 i art. 80 oraz art. 107 § 3 k.p.a.). To samo, ze względu na zasadę z art. 15 k.p.a., odnosi się do rozstrzygnięcia organu drugiej instancji, które jest takim samym aktem stosowania prawa, jak rozstrzygnięcie organu pierwszej instancji, a działanie organu drugiej instancji nie ma charakteru wyłącznie kontrolnego, lecz jest działaniem merytorycznym, równoważnym działaniu organu pierwszej instancji (por. np. wyrok NSA z dnia 30 października 2019 r. sygn. akt II OSK 3040/17, dostępny jw.). Materialnoprawną podstawę zakwestionowanego rozstrzygnięcia stanowiły w tej sprawie przepisy art. 61 ust. 1 pkt 1 i 2 u.p.z.p. (aktualnie: Dz.U. z 2026 r., poz. 538), z tym że ze względu na treść art. 59 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r., poz. 1688 ze zm.) do spraw dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy i przed dniem utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy w danej gminie: 1) stosuje się przepisy art. 54 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1, ust. 2, 3 i 5a ustawy zmienianej w art. 1 w brzmieniu dotychczasowym; 2) nie stosuje się przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1a i ust. 1a ustawy zmienianej w art. 1. Z tej przyczyny należy zauważyć, że Kolegium w swojej decyzji przywołało art. 61 ust. 1 u.p.z.p. w brzmieniu, który nie znajduje zastosowania w tej sprawie ze względu na datę jej wszczęcia (wniosek złożono w dniu 4 czerwca 2025 r.). Przepis art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wskazuje przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy. W przepisie tym przewidziano, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków wymienionych w pkt 1-6 tego przepisu. Wśród wymogów wymienionych w tym przepisie wskazuje się na konieczność spełnienia przesłanki zasady dobrego sąsiedztwa (pkt 1), dostępu do drogi publicznej (pkt 2), zapewnienia uzbrojenie terenu wystarczającego dla zamierzenia budowlanego (pkt 3), stwierdzenia, że teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne (pkt 4), zgodności decyzji z przepisami odrębnymi (pkt 5) i stwierdzenia, że zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarach oddziaływania określonych obiektów – sieci przesyłowych, gazociągów i rurociągów (pkt 6). Przy tym ze względu na art. 59 ust. 1 i art. 60 ust. 1 u.p.z.p. planowane przedsięwzięcie stanowiące zmianę zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Według art. 60 ust. 1 u.p.z.p. decyzję taką wydaje się po uzgodnieniu z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4, i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi. Nadto, ze względu na art. 64 ust. 1 u.p.z.p. odpowiednie zastosowanie tej sprawie znajdują także m.in. przepisy art. 51 ust. 2-3, art. 52, art. 53 ust. 3 i 4 oraz art. 54-56. Podobny błąd organ II instancji uczynił w zakresie art. 61 ust. 5a u.p.z.p., bowiem według brzmienia znajdującego zastosowanie w tej sprawie (uwzgledniającym wyżej przywołane przepisy przejściowe) w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę. Przy czym ze względu na późniejsze – i w zakresie zdania drugiego jedynie doprecyzowujące zmiany tego ostatniego przepisu – przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej, drogi wewnętrznej lub granicy działki obciążonej służebnością drogową, z której odbywa się główny wjazd na działkę. Trzeba bowiem mieć na uwadze, że według art. 2 pkt 12 u.p.z.p. przez działkę budowlaną należy rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. Natomiast przepis art. 2 pkt 14 u.p.z.p. niezmiennie od początku stanowi, że przez dostęp do drogi publicznej należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. W każdym razie, istotne jest zawsze określenie, gdzie odbywa się główny wjazd na działkę, co zasadniczo wymaga wskazania we wniosku, jak też następnie zweryfikowania tej okoliczności przez organ administracji w kontekście całokształtu stanu faktycznego. W niniejszej sprawie organy nie nadały odpowiedniego znaczenia i nie wyjaśniły tej podstawowej kwestii, z którą wiąże się jednakże jeszcze bardziej zasadnicze zagadnienie dotyczące określenia terenu inwestycji objętego wnioskiem. Otóż we wniosku o ustalenie warunków zabudowy inwestorzy niekonsekwentnie w pkt 6 wniosku wskazali, że teren objęty wnioskiem stanowi działkę nr [...] o pow. 3540 m˛ (k. 2 akt adm.) i tak też wyznaczono na mapie w skali 1:1000 linie rozgraniczające teren inwestycji. Natomiast w załączniku do wniosku (k. 14 akt adm.) obrazującym określenie granic terenu objętego wnioskiem i charakterystykę inwestycji obejmującą określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia i gabarytów projektowanych obiektów budowlanych oraz powierzchni terenu podlegającej przekształceniu wskazano nie tylko działkę nr [...] o pow. 3540 m˛ (k. 2), ale również teren (część) działki nr [...] – co wynika z wykreślonych na żółto linii [w istocie linii przerywanych] rozgraniczających teren inwestycji "A-B-C-D-E-F". Dodać również należy, że projektowane utwardzenie terenu obejmuje nie tylko części działki nr [...], ale również część działki nr [...]. Nadto, w tym załączniku wskazano, że powierzchnia terenu inwestycji wynosi ok. 3540 m˛, a zarazem określono trzy odrębne powierzchnie: A-B?-D?-F - ok. 1667 m˛, B?-B-C-C? - ok. 1645 m˛ i E-D?-C?-D - ok. 228 m˛. Łącznie daje to właśnie powierzchnię 3540 m˛, z czego obszar A-B?-D?-F obejmuje północno-wschodnią część działki nr [...], obszar B?-B-C-C? obejmuje południowo-zachodnią część działki nr [...] wraz z przyległą częścią działki nr [...], a obszar E-D?-C?-D obejmuje wyłącznie część działki nr [...] przyległą do tej części działki nr [...], która stanowi obszar A-B?-D?-F. Powyższe stoi w sprzeczności z danymi z ewidencji gruntów, które wskazują na to, że sama działka nr [...] ma powierzchnię 0,3540 ha, co potwierdził skarżący R. M. na rozprawie. Ponadto, skarżący niekonsekwentnie w ramach obsługi komunikacyjnej działki nr [...] (formalnie wskazanego terenu inwestycji) wskazali na dostęp bezpośredni dostęp do drogi podając dane dwóch działek drogowych - działki nr [...] i działki nr [...], przy czym w dodatkowych informacjach dotyczących dostępu do drogi publicznej wyjaśnili, że dostęp ten jest "poprzez projektowany zjazd z działek nr [...] i [...] na zasadzie służebności oraz poprzez projektowany zjazd z działki nr [...] bezpośrednio na teren inwestycji" (k. 3 akt adm.). To wszystko budzi zasadnicze wątpliwości co do tego, czy wniosek w sposób spójny i konsekwentny spełnia wymogi z art. 52 ust. 2 pkt 1a i 2 lit. b w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. Nie jest bowiem faktycznie wyjaśnione, jaki jest finalnie teren objęty wnioskiem i jakie są jego granice – czy jest to wyłącznie działka nr [...], czy też również część działki nr [...], jak i to, w jaki sposób będzie odbywał się główny wjazd na działkę (teren inwestycji). Tym bardziej, że przy założeniu, iż teren objęty wnioskiem obejmuje jedynie działkę nr [...] projektowany zjazd na działkę [...] z działki drogowej nr [...] nie byłby bezpośredni, jak określono we wniosku, lecz pośredni poprzez działkę nr [...]. Na załączniku mapowym w skali 1:1000 do wniosku projektowany zjazd zaznaczono z kolei jedynie od strony innej działki drogowej - działki nr [...]. Poprzez pojęcie "terenu", o którym mowa w art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 pkt 1-4 u.p.z.p., trzeba rozumieć obszar jednej lub kilku konkretnie określonych działek ewidencyjnych, a nie jedynie fragment działki ewidencyjnej, na którym inwestor planuje realizację inwestycji. Objęcie zaś decyzją o warunkach zabudowy części działki ewidencyjnej jest dopuszczalne jedynie wyjątkowo i musi wynikać ze szczególnych uwarunkowań, np. część działki jest objęta ustaleniami planu miejscowego lub decyzją wydaną w trybie ustaw specjalnych bądź planowana jest inwestycja liniowa, która z natury rzeczy obejmuje jedynie część działek przy znacznej ich liczbie. W takich przypadkach wielokrotnie zwracano uwagę na potrzebę rozważenia, czy ustalenie warunków zabudowy dla fragmentu działki ewidencyjnej nie będzie obchodzeniem prawnych ograniczeń (por. np. poglądy przedstawione w wyroku WSA w Poznaniu z dnia 24 lipca 2025 r. sygn. akt II SA/Po 181/25, dostępnym jw.). W tym wypadku nie chodziłoby o teren inwestycji obcujący mniej niż całą działkę ewidencyjną, lecz więcej niż jedną działkę (więcej działek). Już tylko brak dostrzeżenia i wyjaśnienia tych okoliczności – co wymagałoby ewentualnej korekty i doprecyzowania wniosku – przekreślał prawidłowość wyznaczenia obszaru analizowanego, jak i przeprowadzonej analizy na podstawie art. 61 ust. 5a u.p.z.p. i przepisów rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2024 r., poz. 1116). Uchybienie to jest tym bardziej widoczne, że skarżący na rozprawie wskazał, że planowana obsługa komunikacyjna inwestycji ma odbywać się poprzez drogę wewnętrzną i zjazd na drogę publiczną stanowiącą działkę nr [...]. Skarżący wyjaśnił, że droga wewnętrzna nie została jeszcze wyznaczona, ale ma przebiegać przez działki nr [...] i [...]. Jest to zasadniczo odmienne założenie niż to, które przyjęły organy obydwu instancji. W związku z powyższym Sąd stwierdza, że nieuprawnione było przyjęcie przez organy administracji, mimo oczywistych niejasności i nieścisłości danych wskazanych we wniosku inwestorów, że front terenu odpowiada części granicy działki nr [...] od strony drogi publicznej stanowiącej działkę nr [...] – przy czym byłby to dostęp bezpośredni wyłącznie od strony działki nr [...], a pośredni od strony działki nr [...] – i wynosi ok. 25 m, co przełożyło się na wyznaczenie obszaru analizowanego (zasadniczo ok. 75 m, z częściowym poszerzeniem do 115 m od strony wschodniej). Jak już wspomniano, w takich warunkach całkowitemu zdyskwalifikowaniu podlegają wyniki analizy i końcowe wnioski organu co do funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu, jak też wskaźników i parametrów cechujących działki objęte obszarem analizowanym. Obszar analizowany – o ile nic innego nie zostanie podane przez inwestorów i ustalone w ramach przyjętego stanu faktycznego przez organ w toku ponownego rozpatrywania sprawy – zasadniczo powinien zostać wyznaczony, zgodnie z przywołanym przepisem art. 61 ust. 5a w zw. z art. 2 pkt 14 u.p.z.p., tj. z uwzględnieniem tej strony (granicy) działki nr [...], która przylega do działki nr [...]. W związku z tym nie ma podstaw do oceny ustaleń faktycznych i końcowych wniosków, jakie przyjęły organy obydwu instancji w tej sprawie. Wszelkie ustalenia dotyczące kontynuacji funkcji zabudowy, linii zabudowy, wskaźnika intensywności zabudowy i nadziemnej intensywności zabudowy bowiem w tej sprawie a limine (z gruntu) upadły. Tym bardziej, że ustalone wskaźniki były odnoszone do terenu inwestycji określonego przez pogan jako ok. 3000 m˛, podczas gdy teren ten obejmuje 3540 m˛, względnie jeszcze więcej, gdyby okazało się, że wniosek dotyczy również [części] działki nr [...]. Sąd nie mógł zatem oceniać prawidłowości poszczególnych ustaleń organów, skoro zostały one pozbawione swojej faktycznej podstawy. Niemniej jednak, wobec zgłaszanych uwag skarżącego, Sąd sygnalizuje jedynie ogólnie, że ponowieniu będzie podlegała analiza prawidłowości występujących w sąsiedztwie terenu inwestycji na właściwie wyznaczonym obszarze analizowanym, w tym przede wszystkim kontynuacja funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 61 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 61 ust. 5a u.p.z.p.) – również pod kątem ewentualnych relacji przestrzennych rozlokowanej zabudowy – jak też szczegółowe ustalenia, o których mowa w § 1 przywołanego rozporządzenia, określone na podstawie istniejących na obszarze analizowanym cech zabudowy i zagospodarowania terenu (§ 2 ust. 2 i 3 rozporządzenia). Ponadto, w ramach zbadania pozostałych wymogów z art. 61 ust. 1 pkt 2-6 u.p.z.p. organy ocenią, czy istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego (warunek z art. 61 ust. 1 pkt 3 w zw. z ust. 5 u.p.z.p.). W tym zakresie warto zauważyć, że zgodnie z art. 2 pkt 13 u.p.z.p. przez uzbrojeniu terenu należy rozumieć drogi, obiekty budowlane, urządzenia i przewody, o których mowa w art. 143 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. W odniesieniu do inwestycji polegającej na budowie budynków mieszkalnych urządzenia wodociągowe i kanalizacyjne są koniecznym elementem uzbrojenia terenu. Skoro skarżący we wniosku wskazywali na takie rozwiązania, jak realizacja studni jako indywidualnego ujęcia wody i zbiornika bezodpływowego – nadto w postępowaniu sądowym powoływali się na stanowisko Wójta co do braku technicznych możliwości świadczenia usług przez Gminę [...] w zakresie dostaw wody i odbioru ścieków bytowych dla ich nieruchomości (pismo z dnia 15 stycznia 2025 r. znak [...]) – to organ powinien prowadzić postępowanie w taki sposób, aby dokonać oceny, czy wskazane w wniosku rozwiązanie na danym terenie jest możliwe i wystarczające dla planowanej inwestycji (por. np. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 17 listopada 2022 r. sygn. akt IV SA/Po 463/22, dostępny jw.). Zgodnie bowiem z § 26 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2022 r., poz. 1225 ze zm.) działka budowlana przewidziana pod zabudowę budynkami przeznaczonymi na pobyt ludzi powinna mieć zapewnioną możliwość przyłączenia uzbrojenia działki lub bezpośrednio budynku do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, elektroenergetycznej i ciepłowniczej, a dla budynków wymienionych w § 56 - także telekomunikacyjnej. Jeżeli teren inwestycji nie może zostać podłączony do ogólnodostępnej sieci kanalizacyjnej i wodociągowej, organ ma kompetencje do zweryfikowania wniosku w zakresie zapewnienia możliwości korzystania z indywidualnego ujęcia wody, a także zastosowania zbiornika bezodpływowego lub przydomowej oczyszczalni ścieków (por. np. wyrok NSA z dnia 25 czerwca 2021 r. sygn. akt II OSK 2846/18, dostępny jw.). Przy czym, wykazanie tych okoliczności może nastąpić rożnymi metodami (por. np. wyrok NSA z dnia 17 kwietnia 2024 r. sygn. akt II OSK 567/23, dostępny jw.), jakkolwiek w zakresie zaopatrzenia w wodę – przy braku istniejącej studni lub innego ujęcia wody podziemnej – może również wymagać złożenia dodatkowej dokumentacji, np. hydrologiczno-geologicznej. Stwierdzone uchybienia, w tym brak pełnego wyjaśnienia i ustalenia co do faktycznej treści wniosku i spełnienia wymagań w zakresie art. 52 ust. 2 pkt 1a i 2 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p., jak też przeprowadzenia wymaganej analizy zgodności inwestycji z wymogami z art. 61 ust. 1 pkt 1 i ust. 5a u.p.z.p. miało istotny wpływ na wynik sprawy, skoro dotyczyło kwestii, które powinny być jednoznacznie ustalone i ocenione przez organ, jak też następnie rozstrzygnięte w decyzji o warunkach zabudowy. W tym też zakresie brak odpowiednich rozważań i wniosków organów obydwu instancji stanowił o naruszeniu przywołanych wyżej przepisów postępowania (w szczególności art. 7, art. 8 § 1 i art. 11, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a.) w powiązaniu z omówionymi przepisami prawa materialnego. Zarzuty skargi i argumentacja skarżącego okazały się tym samym w swej zasadniczej części uzasadnione. Brak było jednak podstaw – jak już wspomniano – do analizy kwestii kontynuacji funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu oraz poszczególnych wskaźników i parametrów zabudowy, skoro konieczne jest ponowne przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego. W kontekście przedstawionych rozważań niniejszego uzasadnienia Sąd podkreśla, że rola sądu administracyjnego w takiej sytuacji nie mogła polegać na zastępowaniu organów w wykonywaniu ich zadań, w szczególności zaś merytorycznym rozstrzyganiu sprawy i prowadzeniu w tym celu własnych ustaleń (por. np. wyrok WSA w Gorzowie Wlkp. z dnia 18 lipca 2013 r. sygn. akt II SA/Go 552/13, dostępny jw.). Waga i charakter stwierdzonych uchybień były tego rodzaju, że w sprawie zaszły podstawy do uchylenia zaskarżonej decyzji, jak też poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. Popełnione przez organy uchybienia w zakresie prawa procesowego, w kontekście stwierdzonego naruszenia prawa materialnego, mogły bowiem mieć istotny wpływ na wynik sprawy, skoro wskazują na brak wszechstronnego rozpatrzenia wszystkich okoliczności sprawy, co doprowadziło do wydania decyzji bez należytego oparcia takiego rozstrzygnięcia na prawidłowo ustalonych okolicznościach stanu faktycznego i obwiązujących przepisach prawa. W tym też zakresie organ powinien uwzględnić wskazania wynikające z wykładni prawa i wytycznych, przedstawionych w niniejszym wyroku. Sąd podkreśla, że organ w ramach ponownie przeprowadzonego postępowania będzie zobowiązany jeszcze raz, od początku wyjaśnić wszystkie istotne kwestie i aspekty sprawy niezbędne dla jej rozstrzygnięcia oraz odpowiednio odnieść się do stanowiska skarżących (inwestorów). W tym stanie rzeczy Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i lit. c oraz art. 135 p.p.s.a. orzekł, jak w pkt I sentencji. O kosztach postępowania Sąd rozstrzygnął w pkt II wyroku na podstawie art. 200 i art. 205 § 1 p.p.s.a. Sąd wziął pod uwagę wniosek strony skarżącej, wynik sprawy i wysokość uiszczonych w tej sprawie kosztów sądowych (500 zł wpisu od skargi).