II SA/Po 576/25

Dnia 30 kwietnia 2026 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Paweł Daniel Sędziowie Sędzia WSA Izabela Paluszyńska Sędzia WSA Robert Talaga (sprawozdawca) Protokolant: Starszy sekretarz sądowy Agata Tyll-Szeligowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 30 kwietnia 2026 roku sprawy ze skargi J. K. i K. N. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 23 maja 2025 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta [...] z dnia 27 maja 2024 r. nr [...], znak sprawy [...], II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego K. N. kwotę 980 zł (dziewięćset osiemdziesiąt złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania, III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego J. K. kwotę 500 zł (pięćset złotych) tytułem zwrotu kosztów sądowych.

Decyzją nr [...] z dnia 27 maja 2024 r., znak: [...], Prezydent Miasta [...] (dalej jako: "Prezydent" lub "organ pierwszej instancji"), działając na podstawie art. 59 ust. 1 i 2, art. 60 ust. 1 oraz art. 54 w zw. z art., 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r, o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 977 z późn. zm.; dalej jako: "u.p.z.p."), art. 104 ustawy z dnia 104 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2024 r. poz. 572; dalej jako: "K.p.a.") ustalił na rzecz [...] sp. z o. o. z siedzibą w P. (dalej jako: "inwestor") warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego, przewidzianej do realizacji na działce nr [...], arkusz 3, obręb K., położonej w P. przy ulicy [...]. W uzasadnieniu Prezydent wyjaśnił, że inwestor zawnioskował o ustalenie warunków zabudowy dla budynku mieszkalnego wielorodzinnego powierzchni zabudowy maks. 250 m2, co stanowi maks. 31,8% powierzchni działki, 6 lokalach mieszkalnych, o trzech kondygnacjach nadziemnych, dachu płaskim, wysokości maks. 10,5 m, szerokości elewacji min. 10 m maks. 13 m, w odległości ok. 5 m od drogi. Z ustaleń poczynionych przez Prezydenta wynika, że teren inwestycji nie jest objęty postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a przeprowadzona analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wykazała, iż spełnione zostały wszystkie warunki wynikające z art. 61 ust. 1 pkt 1-6 u.p.z.p. Z analizy urbanistycznej stanowiącej załącznik do ww. decyzji wynikało, że wokół terenu objętego wnioskiem wyznaczono w promieniu 66 m od jego granic obszar analizowany, co stanowiło odległość równą trzykrotnej szerokości frontowej granicy terenu (3 x 22 m) wystarczającą do scharakteryzowania sąsiedztwa wnioskowanego terenu., który objął nieruchomości położone przy ulicy [...], ul. [...], ul. [...] oraz ul. [...]. Przeprowadzona analiza wykazała, że w badanym obszarze występuje zabudowa o funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej, mieszkaniowej wielorodzinnej oraz usługowej, przy czym dominują budynki mieszkalne jednorodzinne. W obszarze analizowanym zlokalizowane są 3 budynki mieszkalne wielorodzinne posiadające od 3 do 5 lokali. Uzupełnienie funkcji mieszkaniowej stanowią budynki gospodarcze i garażowe. Budynek o funkcji usługowej zlokalizowany jest przy ul. [...]. Planowana inwestycja kontynuuje funkcję zabudowy mieszkalnej wielorodzinnej występującą w analizowanym obszarze (tylko nieznacznie przekracza ilość lokali mieszkalnych w budynkach wielorodzinnych). W zakresie parametrów zabudowy analiza wykazała, że w obszarze analizowanym: - wartość wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu kształtuje się w przedziale od 11% (ul. [...]) do maksymalnie 41% (ul. [...]), zaś średnia wartość wynosi 27% powierzchni działek. Powierzchnie zabudowy poszczególnych działek w obszarze analizowanym wynoszą od 120 m˛ (ul. [...]) do 652 m˛ (ul. [...]), a średnia powierzchnia wynosi 261 m˛. Powierzchnie zabudowy budynków wielorodzinnych wynoszą od 146 m˛ (ul. [...]) do 173 m˛ (ul. [...]); - szerokości elewacji frontowych budynków wynoszą od 9 m (ul. [...]) do 23 m (ul. [...]), a średnia szerokość elewacji frontowej budynku wynosi 15 m; - występuje zabudowa od jednej do trzech kondygnacji nadziemnych. W przypadku budynków z dachami stromymi o wysokości okapu od 3,7 m do 6,9 m. W przypadku budynków z dachami płaskimi budynki posiadają wysokość od 3,1 m do 9,4 m. Budynki wielorodzinne posiadają do 3 kondygnacji, dach płaski i wysokość od 8,9 m do 9,6 m. Średnia wysokość z obszaru analizowanego wynosi 7,7 m; - występują budynki z dachami płaskimi i stromymi (wysokość kalenicy do ok. 12,9 m); - wzdłuż ul. [...], linia zabudowy przebiega w odległości od 3 m do 11 m od frontowych granic działek. Budynki przy ul. [...] położone są w odległości od 4 m do 6 m od drogi, natomiast zabudowa przy ul. [...] położona jest w odległości 6 m od drogi. Mając na uwadze powyższe parametry organ ustalił: - obowiązującą linię zabudowy dla planowej inwestycji zgodnie z wnioskiem w odległości 5 m od frontowej granicy działki; - wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu – maksymalnie 14% powierzchni działki; - udział powierzchni biologicznie czynnej (zgodnie z wnioskiem) – minimum 25% powierzchni działki; szerokość elewacji frontowej (zgodnie z wnioskiem) – maksymalnie 13 m; - wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki – maksymalnie 10,5 m od poziomu istniejącego terenu; - w zakresie geometrii dachu – dach płaski, kąt nachylenia do 12 stopni. Dopuszczono również realizację kondygnacji podziemnych oraz maksymalna ilość 6 lokali mieszkalnych. Postanowieniem z dnia 5 czerwca 2024 r., znak [...] Prezydent Miasta [...] sprostował decyzję o ustaleniu warunków zabudowy z uwagi na oczywistą omyłkę pisarską w ten sposób, że wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznaczoną na 14% powierzchni działki zmienił na 32% powierzchni działki. Pismem z dnia 9 czerwca 2024 r. K. N., J. K., R. J., E. H., A. i K. N., M. B. oraz M. R. (dalej jako: "odwołujący"), wnieśli "sprzeciw" od decyzji Prezydenta w całości, wskazując na naruszenie istniejącego ładu przestrzennego poprzez wprowadzenie budynku wielorodzinnego na teren gdzie dominującą jest zabudowa jednorodzinna. Pismem z dnia 23 lipca 2024 r. inwestor [...] spółka z o.o., reprezentowany przez adwokata odpowiedział na odwołanie i wniósł o umorzenie postępowania odwoławczego w odniesieniu do M. R., który nie posiada przymiotu strony oraz utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji. Decyzją z dnia 23 maja 2025 r. znak: [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze (dalej jako: "Kolegium" lub "organ odwoławczy") umorzyło postępowanie odwoławcze w stosunku do E. H., A. N. i K. N., M. B. i M. R., a w pozostałym zakresie (tj. po rozpatrzeniu odwołania K. N., J. K. oraz R. J.) utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. W uzasadnieniu Kolegium w pierwszej kolejności stwierdziło, że E. H., A. N., K. N., M. B. oraz M. R. nie byli stronami w postępowaniu zakończonym decyzją Prezydenta z dnia 28 lutego 2024 r. Organ odwoławczy wyjaśnił, że wezwał wymienione osoby do wykazania interesu prawnego w postępowaniu zakończonym zaskarżoną decyzją. W odpowiedzi na wezwanie wskazani odwołujący m.in. podtrzymali swój sprzeciw oraz podali, że nie mogą przedstawić numeru ksiąg wieczystych swoich nieruchomości położonych w pobliżu tego obiektu w obszarze analizowanym. Wskazane osoby nie wykazały tym samym, aby w ich przypadku istniał interes prawny możliwy do wywiedzenia z normy prawa materialnego. Nie stwierdził tego także organ pierwszej instancji, stąd w stosunku do tych osób postępowanie umorzono. Organ odwoławczy uznał, że interes prawny w niniejszej sprawie posiadają natomiast K. N., J. K. i R. J., których nieruchomości bezpośrednio graniczą z terenem planowanej inwestycji i rozpoznał wniesione przez nich odwołanie co do meritum. W ocenie Kolegium organ pierwszej instancji prawidłowo przyjął spełnienie przesłanek wskazanych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. w stosunku do planowanej inwestycji, gdyż przeprowadzona przez niego analiza była wiarygodna i pozwalała na ustalenie wskaźników dotyczących zabudowy działki nr [...] ark. 3 obr. K. , położonej w P. przy ul. [...]. W szczególności organ podkreślił, że planowana zabudowa wielorodzinna (nawet jeśli przyjąć, że nie jest tożsama z zabudową mieszkaniową jednorodzinną), to nie godzi w istniejący ład przestrzenny, gdyż w obszarze analizowanym dominująca jest zabudowa jednorodzinna, ale znajduję tam również zabudowa wielorodzinna i usługowa. Kolegium wskazało, że linia zabudowy wyznaczona została jako kontynuacja z działki sąsiedniej (ul. [...]). Wielkość powierzchni zabudowy ustalona została jako maksymalnie 32%. Zdaniem SKO takie ustalenie mogło się ostać, przy dużej rozpiętości tego parametru (w obszarze analizowanym najniższa wartość wynosi 11%, najwyższa 41%, średnia 27%). Szerokość elewacji frontowej została ustalona na 13 m, gdzie wartość ta obszarze analizowanym kształtował się na poziomie od 9 m do 23 m (średnia 15 m). Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej na podstawie wyznaczona została maksymalnie na 10,5 m, przy czym w obszarze analizowanym wysokość budynków z dachami stromymi wynosi od 3,7 m do 6,9 m, a z dachami płaskimi od 3,1 m do 9,4 m. Budynki wielorodzinne do 3 kondygnacji mają mieć wysokość do kalenicy od 8,9 m do 9,6 m (średnia wysokość w obszarze analizowanym wynosi 7,7 m). Podobnie kąt nachylenia połaci dachowych (do 12 stopni) znajduje w ocenie Kolegium analogię w obszarze analizowanym, skoro występują dachy płaskie i strome. Udział powierzchni biologicznie czynnej ustalono na min. 25%. Konkludując organ odwoławczy wskazał, że nie było podstaw do kwestionowania poczynionych ustaleń, gdyż inwestycja nie zaburzy ładu przestrzennego w obrębie analizowanego obszaru. Ponadto dopiero organ wydający pozwolenie na budowę będzie ustalał w sposób wiążący poszczególne parametry inwestycji. Pismem z dnia 12 lipca 2025 r. J. K., R. J. oraz K. N. (dalej jako: "skarżący") wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 23 maja 2025 r. znak: [...] domagając się jej uchylenia. W uzasadnieniu skarżący podnieśli, że decyzja wydana została z całkowitym pominięciem interesu społecznego oraz głosu okolicznych mieszkańców. Organ odwoławczy nie odniósł się w pełni do argumentów podniesionych w odwołaniu. Natomiast sama inwestycja przekracza dopuszczalne wskaźniki urbanistyczne i a na terenie miasta miały już miejsca podobne przypadki, w których głos obywateli zamieszkujących dany teren uniemożliwił dewastację krajobrazu poprzez zablokowanie nowych inwestycji. W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie podtrzymując jednocześnie stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Postanowieniem z dnia 17 września 2025 r. Sąd odrzucił skargę R. J.. Pismem z dnia 10 grudnia 2025 r. stanowisko w sprawie zajął K. N., reprezentowany przez adwokata. Zarzucił on zaskarżonej decyzji: 1) naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 7 i art. 8 K.p.a. poprzez oparcie rozstrzygnięcia na niewłaściwie wyjaśnionym stanie faktycznym i nierozważenie, czy w sprawie nie było przesłanek do odmowy ustalenia warunków zabudowy; 2) naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 1 i 3 K.p.a. poprzez przekroczenie granicy swobodnej oceny dowodów i oparcie rozstrzygnięcia głównie na dowodach przedłożonych przez inwestora we wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz zasądzenie na rzecz skarżącego kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Według skarżącego ustalone dla inwestycji parametry są niezgodne z zapisami art. 61 ust. 1 u.p.z.p., a organ pierwszej instancji niejako "manipulował" wynikami dokonanej analizy poprzez pominięcie działek zabudowanych w sposób niekorzystny dla inwestora. Wskazano m.in., że w uzasadnieniu nie wspomniano o działkach nr [...] nie będących przedmiotem analizy, a leżących centralnie w analizowanym terenie. Nietrafne w ocenie skarżącego było również stwierdzenie organów obu instancji, że w obszarze analizowanym istnieje zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna. Wskazane okoliczności poddają więc w wątpliwość ustalone na rzecz inwestora warunki zabudowy, których średnie wartości zostały zawyżone. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje: Stosownie do art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2022 r., poz. 2492) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2026 r., poz. 143 z późn. zm.; dalej jako: "P.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (legalności), jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W myśl art. 145 § 1 pkt 1 P.p.s.a. uchylenie zaskarżonej decyzji w całości albo w części następuje w przypadku stwierdzenia przez sąd naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (lit. a), naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (lit. b), innego naruszenia przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (lit. c). Ponadto, zgodnie z treścią art. 134 § 1 P.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a P.p.s.a., zatem uwzględnia w granicach danej sprawy wszelkie naruszenia prawa a także przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie niezależnie od zarzutów i wniosków podniesionych w treści skargi. Przedmiotem kontroli Sądu jest w niniejszej sprawie decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 23 maja 2025 r., znak: [...], którą umorzono postępowanie odwoławcze w stosunku do E. H., A. i K. N., M. B. i M. R., a w pozostałym zakresie (tj. po rozpatrzeniu odwołania K. N., J. K. oraz R. J.) utrzymano zaskarżoną decyzję Prezydenta Miasta [...] ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego, przewidzianej do realizacji na działce nr [...], arkusz 3, obręb K., położonej w P. przy ulicy [...], w mocy. Materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia organów obu instancji stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2023 r., poz. 977 z późn. zm.; dalej jako: "u.p.z.p.". Zgodnie bowiem z art. 4 ust. 1 i 2 u.p.z.p., ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym: 1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego; 2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy. Z kolei art. 59 ust. 1 u.p.z.p. stanowi, że zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Z art. 60 ust. 1 tej ustawy wynika zaś, że decyzję o warunkach zabudowy wydaje na wniosek inwestora wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4 ustawy oraz uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków wymienionych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p., z zastrzeżeniem wyjątków określonych w ust. 2-4, nieistotnych jednak w niniejszej sprawie. Zgodnie z art. 59 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1688), do spraw dotyczących ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy i przed dniem utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy w danej gminie: 1) stosuje się przepisy art. 54 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1, ust. 2, 3 i 5a ustawy zmienianej w art. 1 w brzmieniu dotychczasowym; 2) nie stosuje się przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1a i ust. 1a ustawy zmienianej w art. 1. Organy obu instancji prawidłowo więc oparły swoje rozstrzygnięcia na treści ustawy sprzed wskazanej nowelizacji. W celu ustalenia wymogów dla nowej zabudowy organ powinien dokonać analizy zabudowy już istniejącej na danym terenie. W przypadku braku planu miejscowego naczelną zasadą towarzyszącą regulacji ładu przestrzennego jest bowiem jego kontynuacja, co oznacza, że nowa zabudowa powinna stanowić kontynuację zabudowy znajdującej się w sąsiedztwie inwestycji, zarówno w zakresie funkcji, parametrów, cechy i wskaźników kształtowania zabudowy, jak i zagospodarowania terenu. Dlatego też w właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a u.p.z.p., na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę (art. 61 ust. 5a u.p.z.p.). Natomiast szczegółowy sposób ustalania przedmiotowych wymagań przewidziano w mającym zastosowanie w tej sprawie rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu miejscowego (Dz. U. z 2003 r., nr 164, poz. 1588 z późn. zm.; dalej jako: "Rozporządzenie"), w którym określono wymagania dotyczące ustalania: linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych). W tym zakresie Sąd zwraca uwagę, że nie może być skuteczny zarzut podniesiony przez pełnomocnika skarżącego w piśmie z dnia 10 grudnia 2025 r., a dotyczący nieuwzględnienia w wynikach analizy szeregu działek o numerach [...]. W istocie nie są one zabudowane, a więc nie mogły stanowić odniesienia dla realizowanej inwestycji. Kluczowa dla niniejszej sprawy okazała się być jednak kwestia zbadania, czy organ pierwszej instancji w sposób właściwy przeprowadził opisaną wyżej analizę. Poza przedmiotem sporu pozostaje w tym zakresie kwestia prawidłowości wyznaczenia obszaru wokół działki, na której zrealizowana ma być inwestycja na odległość 66 m od jej granic, która stanowi trzykrotność jej frontu od ulicy [...]. W tym względzie część parametrów dla planowanej inwestycji określonych zostało z odstępstwem od średniego wskaźnika, wynikającego z treści i wyników analizy. Ma to miejsce w przypadku: wskaźnika powierzchni nowej zabudowy w stosunku powierzchni działki – wyznaczone maksymalnie na poziomie 32% podczas gdy średnia wyliczona w analizie urbanistycznej w oparciu o średnie wartości występujące w obszarze analizowanym wynosiła 27%, a także w odniesieniu do średniej wysokości krawędzi frontowej, jej gzymsu lub attyki – wyznaczonej maksymalnie na poziomie 10,5 m, podczas gdy średnia wyliczona w analizie urbanistycznej w oparciu o średnie wartości występujące w obszarze analizowanym wynosiła 7,7 m. Nie zawsze parametry inwestycji, dla której ustalane są warunki zabudowy, muszą być określane przez odniesienie ich do wartości średnich występujących w obszarze analizowanym. Możliwe jest odstępstwo od tej reguły, które powinno być przewidziane i uzasadnione w analizie urbanistyczno-architektonicznej. Odstępstwo od parametrów średnich powinno wynikać (tj. być uzasadnione) przekonywującymi przesłankami zawartymi w analizie urbanistyczno-architektonicznej przy uwzględnieniu, że naczelnym celem planowania przestrzennego jest uwzględnianie wymagań ładu przestrzennego. Co do zasady nieuprawnione pozostaje takie postępowanie organów administracji publicznej, które w decyzji o warunkach zabudowy określają parametry inwestycji poprzez nawiązywanie do określonych, innych niż średnie, wartości występujących w obszarze analizowanym, bez jednoczesnego wykazania, że taki zabieg jest w realiach sprawy usprawiedliwiony okolicznościami odnoszącymi się do zachowania ładu przestrzennego. W niniejszej sprawie mamy do czynienia z tego rodzaju sytuacją. Zarówno w wynikach analizy, jak i w treści decyzji organów obu instancji nie można odnaleźć uzasadnienia dla odstępstw dokonywanych przy wyznaczaniu wyżej opisanych wskaźników zabudowy. Już tylko powyższe uchybienie stanowi wystarczającą podstawę do uchylenia zarówno zaskarżonej decyzji, jak i poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji. Kolejną kwestią, którą Sąd dostrzega, a ma ona wpływ na wynik niniejszego postępowania, jest błędne określenie przez organ parametrów zabudowy, poprzez ograniczenie się w przypadku wymienionych wskaźników jedynie do wskazania wartości maksymalnej. W tym zakresie Sąd podziela stanowisko, w myśl którego niedopuszczalne jest określenie w decyzji o warunkach zabudowy parametrów projektowanej inwestycji wyłącznie poprzez podanie wskaźnika maksymalnego bądź minimalnego, albo też poprzez odwołanie się do pojęć nieskonkretyzowanych. W takiej sytuacji decyzja ustalająca warunki zabudowy umożliwiałaby realizację obiektów, które nie byłyby charakterystyczne dla obiektów występujących w obszarze analizowanym i tym samym naruszałyby zasadę "dobrego sąsiedztwa". Wskazanie w decyzji o warunkach zabudowy jedynie "maksymalnej" wartości dla określonych wskaźników dopuszcza zbyt daleko idącą dowolność w przyszłym zagospodarowaniu działki, co nie daje się pogodzić z treścią art. 1 ust. 2 pkt 1 i 2 u.p.z.p. (por. wyrok WSA w Gdańsku z dnia 6 września 2017 r., sygn. akt II SA/Gd 356/17). W ocenie Sądu niewyjaśniona pozostaje także kwestia dopuszczalnej liczby kondygnacji nadziemnych planowanej inwestycji i w tym zakresie zgodności z budynkami znajdującymi się w obszarze analizowanym. We wniosku inwestor wskazuje, że budynek ma posiadać aż cztery kondygnacje nadziemne, w sytuacji gdy pozostałe budynki znajdujące się w obszarze objętym badaniem posiadają dwie, maksymalnie trzy kondygnacje nadziemne. Kwestia nie była przedmiotem rozważań organów orzekających w sprawie, a uzasadnienie decyzji organu pierwszej instancji oraz treść analizy nie przedstawia szczegółowych danych w tym zakresie. Wobec powyższego Sąd uznał, że zarówno zaskarżona decyzja, jak i poprzedzająca ją decyzja Prezydenta miasta [...] zostały podjęte z istotnym naruszeniem prawa materialnego – art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., a także przepisów postępowania – art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 K.p.a. W tym stanie rzeczy Sąd, działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c P.p.s.a., uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą decyzję organu pierwszej instancji. O kosztach Sąd orzekł na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 1 P.p.s.a., zasądzając od organu na rzecz Skarżących zwrot kosztów postępowania sądowego, na które składają się: w przypadku K. N. uiszczony wpis od skargi w kwocie 500 zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika (480 zł), zaś w przypadku J. K. uiszczony wpis od skargi w kwocie 500 zł. Rozpoznając ponownie sprawę organ pierwszej instancji uwzględni wyrażone w niniejszym uzasadnieniu uwagi Sądu, tj. w szczególności: w sposób należyty określi wartości poszczególnych wskaźników, a w wypadku odstąpienia od wartości średnich, przedstawi w tym zakresie należytą argumentację to uzasadniającą.