II SA/Po 197/26

Dnia 18 czerwca 2026 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tomasz Świstak (sprawozdawca) Sędziowie Sędzia WSA Sebastian Michalski Asesor WSA Jacek Rejman po rozpoznaniu w postępowaniu uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 18 czerwca 2026 roku sprawy ze skargi B. B. i R. B. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 14 stycznia 2026 r., nr [...] w przedmiocie negatywnego zaopiniowania projektu podziału nieruchomości oddala skargę.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze (dalej: "SKO", "Kolegium") postanowieniem z 14 stycznia 2026 r., nr [...], po rozpoznaniu zażalenia B. i R. B. (dalej: "strony") na postanowienie Prezydenta Miasta [...] z 8 grudnia 2025 r., nr [...], w przedmiocie negatywnego zaopiniowania projektu podziału nieruchomości, utrzymało w mocy rozstrzygnięcie wydane w I instancji. Powyższe postanowienie zapadło w następującym stanie faktycznym. Z wnioskiem o podział nieruchomości zwróciły się strony. W dniu 13 listopada 2025 r. Naczelnik Wydziału Geodezji, Kartografii i Katastru Urzędu Miasta [...] zwrócił się o zaopiniowanie wstępnego podziału nieruchomości. Prezydent Miasta [...] postanowieniem z 8 grudnia 2025 r., nr [...], na podstawie art. 93 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r., poz. 1145 ze zm., dalej: "u.g.n.") oraz powołując się na miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego w rejonie ul. [...], torów kolejowych i granic miasta [...] przyjętego uchwałą Rady Miejskiej [...] z 28 kwietnia 2009 r., nr [...] (Dz. Urz. Woj. [...]. z 2009 r. Nr [...], poz. [...], dalej: "uchwała nr [...]"), zaopiniował negatywnie proponowany podział nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka o numerze ewid. [...] (ark. m. 136) położona w L. przy ul. [...], oznaczony kolorem czerwonym we wstępnym projekcie podziału nieruchomości stanowiącym załącznik do wniosku o podział nieruchomości. Kolegium – w postanowieniu wskazanym na wstępie niniejszego uzasadnienia – podało, że dla działki nr ewid.[...] położonej w L. obowiązuje plan miejscowy przyjęty uchwałą nr [...] Stosownie do treści § 34 pkt 1 tej uchwały ustala się tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usług, oznaczone symbolami C-1MN/U, C-2MN/U, C-3MN/U, C-4MN/U. W § 34 pkt 2 przewidziano, że w zakresie przeznaczenia terenu obowiązują następujące ustalenia: 1) przeznaczenie podstawowe terenów: zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna – wolnostojąca, usługi wolnostojące i wbudowane; 2) w zakresie usług zakazuje się lokalizacji wielkopowierzchniowych obiektów handlowych, obiektów handlu hurtowego, obiektów związanych z dystrybucją paliw. SKO w dalszej kolejności wskazało, iż budynkiem wolnostojącym jest taki budynek, który nie jest połączony (nie przylega/ nie styka się) z innym obiektem budowlanym. Z akt administracyjnych wynika, że działka objęta wnioskiem w ewidencji gruntów i budynków jest oznaczono jako klasoużytek B i Bi. Działka ta jest zabudowana budynkiem mieszkalnym, dwoma budynkami handlowo-usługowymi oraz budynkiem niemieszkalnym. Wstępny projekt podziału przewiduje, że granica planowanych do wydzielenia działek przebiegać będzie przez znajdujący się na działce nr [...] budynek usługowy. Proponowany podział tej działki prowadziłby do wydzielenia działek zagospodarowanych w sposób niezgodny z obowiązującym planem miejscowym. Budynek usługowy, przez który planowane jest dokonanie podziału, po podziale nie będzie bowiem ani budynkiem wolnostojącym ani też wbudowanym w inny budynek znajdujący się na terenie proponowanej do wydzielenia działki. Podnoszone w zażaleniu okoliczności dotyczące "przyszłościowych potrzeb użytkowych" nie mogą stanowić uzasadnienia dla przyjęcia zgodności planowanego podziału z planem miejscowym. W skierowanej do tut. Sądu skardze B. i R. B., reprezentowani przez radcę prawnego, wnosząc o uchylenie zaskarżonego postanowienia i poprzedzającego je postanowienia organu I instancji, zarzucili naruszenie: 1. przepisów postępowania mające wpływ na rozstrzygnięcie w sprawie tj.: a. art. 7 oraz art. 77 § 1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2025 r., poz. 1691, dalej: "K.p.a.") polegające na niewyczerpującym zebraniu i rozpatrzeniu całego materiału dowodowego wbrew ciążącemu na organie I i II instancji obowiązkowi, przez: - brak zebrania materiału dowodowego w przedmiocie zamiaru inwestycyjnego bezpośrednio związanego z wnioskowanym podziałem nieruchomości, - brak wezwania skarżących do przedłożenia dodatkowej dokumentacji inwestycyjnej, - wydanie postanowienia bez uwzględnienia materiału dowodowego załączonego do zażalenia z 15 grudnia 2025 r., b. art. 7a K.p.a. przez jego niezastosowanie i rozstrzygnięcie wątpliwości co do normy prawnej, tj. w zakresie definicji budynku wolnostojącego, na niekorzyść stron, gdyż uchwała nr [...] nie definiuje pojęcia budynku wolnostojącego, c. art. 80 K.p.a. polegające na dowolnej, a nie swobodnej ocenie dowodów w szczególności przez błędną ocenę stanu faktycznego i prawnego polegającą na przyjęciu wykładni pojęcia budynku wolnostojącego z pominięciem faktu, że pozytywne zaopiniowanie projektu podziału dotyczy budynku już istniejącego i nie narusza interesów osób trzecich ani interesu publicznego, d. art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. przez utrzymanie w mocy przez organ II instancji zaskarżonej decyzji Prezydenta Miasta [...] z 14 lipca 2025 r., nr [...]; 2. przepisów prawa procesowego tj.: a. § 34 ust. 2 pkt 1 uchwały nr [...] przez jego błędną wykładnię polegającą na przyjęciu błędnej definicji pojęcia "budynku wolnostojącego", b. art. 93 ust. 1 i ust. 2 u.g.n. przez jego niezastosowanie i błędne przyjęcie, że przyjęty projekt podziału nieruchomości jest niezgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; 3. przepisów prawa materialnego tj.: art. 64 Konstytucji RP, a więc konstytucyjnej zasady zakazu naruszania istoty prawa własności poprzez jego niezastosowanie i wydanie postanowienia naruszającego prawa majątkowe skarżących. Jednocześnie skarżący wnieśli o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z następujących dokumentów na okoliczność wolnostojącego charakteru budynku po dokonanym podziale, spełnienia wymogów w zakresie dokonania podziału nieruchomości: wstępnego projektu podziału nieruchomości tj. wewnętrznego podziału zabudowy usługowej – kopie rysunków nr 1, 2 i 3. Kolegium w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczas prezentowane stanowisko. Jednocześnie organ wniósł o rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje: Skarga okazała się bezzasadna. Na wstępie wskazać trzeba, że niniejsza sprawa rozpoznana została w trybie uproszczonym. Zgodnie z art. 119 pkt 3 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2026 r., poz. 143 ze zm., dalej: "P.p.s.a.") sprawa może być rozpoznana w tym trybie, jeżeli przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także postanowienie rozstrzygające sprawę co do istoty oraz postanowienia wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie. Jako że skarżący uczynili przedmiotem skargi postanowienie wydane przez Kolegium na skutek uprzednio złożonego zażalenia, zaistniały przesłanki do zastosowania ostatnio przywołanej regulacji. Nota bene, w sprawie ziściły się także przesłanki z art. 119 pkt 2 P.p.s.a., bowiem Kolegium w odpowiedzi na skargę wniosło o skierowanie sprawy do rozpoznania w trybie uproszczonym, a skarżący w terminie 14 dni od dnia otrzymania odpisu odpowiedzi na skargę nie zażądali przeprowadzenia rozprawy. Jak stanowi art. 120 P.p.s.a. w trybie uproszczonym sąd rozpoznaje sprawy na posiedzeniu niejawnym w składzie trzech sędziów. Stanowi to odstępstwo od wyrażonej w art. 10 P.p.s.a. zasadny jawnego rozpoznawania spraw. Zaskarżone postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego z 14 stycznia 2026 r., nr [...], nie narusza ani przepisów prawa materialnego, ani przepisów postępowania w stopniu, który zgodnie z art. 145 § 1 P.p.s.a. uzasadniałby jego wyeliminowanie z obrotu prawnego. Materialnoprawną podstawę tego postanowienia stanowiły przepisu ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Problematyka związana z podziałem nieruchomości uregulowana została przede wszystkim w przepisach Rozdziału 1 "Podziały nieruchomości", Działu III "Wykonywanie, ograniczanie lub pozbawianie praw do nieruchomości" tej ustawy. Zgodnie z art. 93 ust. 1 zd. 1 u.g.n. podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. Zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego, z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95, o czym stanowi już art. 93 ust. 4 zd. 1 u.g.n., opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Stosownie do art. 93 ust. 5 u.g.n. opinię tę wyraża się w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie. W realiach kontrolowanej sprawy zaopiniowano negatywnie proponowany przez skarżących podział nieruchomości oznaczonej jako działka ewid. nr [...], położona w L. przy ul. [...], bowiem uznano, że prowadziłby on do wydzielenia działek zagospodarowanych w sposób niezgodny z obowiązującym dla tego terenu planu miejscowego. Granica planowanych do wydzielenia działek przebiegać będzie przez znajdujący się na działce nr [...] budynek usługowy. Budynek ten po podziale nie będzie ani budynkiem wolnostojącym ani też wbudowanym w inny budynek znajdujący się na terenie proponowanej do wydzielenia działki. Orzekający w sprawie organ powołał się przy tym na zapisy § 34 ust. 1 i 2 uchwały nr [...] Zdaniem Sądu stanowisko powyższe zostało wyrażone zgodnie z prawem. Skarżący podważając rzeczone stanowisko podnieśli zarówno zarzuty naruszenia przepisów postępowania w postaci art. 7, art. 7a, art. 77 § 1, art. 80 oraz art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a., jak i prawa materialnego w postaci § 34 ust. 2 pkt 1 uchwały nr [...], art. 93 ust. 1 i 2 u.g.n. oraz art. 64 Konstytucji RP. Skarżący akcentują przy tym przede wszystkim planowane przez nich zamierzenie inwestycyjne, jakie ma być bezpośrednio związane z wnioskowanym podziałem nieruchomości. To zamierzenie zostało przez skarżących ukazane na rysunkach przedstawiających wewnętrzną zabudowę usługową do podziału, oznaczonych numerami od 1 do 3, które to rysunki – co warte podkreślenia – zostały pierwotnie przekazane na wezwanie Prezydenta Miasta [...] z 27 listopada 2025 r. o uzupełnienie wniosku, wystosowane do skarżących w sprawie głównej. Skarżący wywodzą na tej podstawie, że proponowany podział nieruchomości zapewnia samodzielność funkcjonalną budynku, gdyż budynek zgodnie z przedmiotowym projektem miałby zostać podzielony przy pomocy dylatacji konstrukcyjnej poprowadzonej przez cały budynek, tj. od fundamentu po dach (przerwy dylatacyjnej), która stosowana jest w celu podzielenia budynków i stworzenia niezależny od siebie konstrukcji. Stwierdzić w tym miejscu trzeba, że stanowisko skarżących jest nieprawidłowe już tylko ze względu na przyjęte w nich założenia. Skarżący próbują bowiem podważyć twierdzenia przyjęte w zaskarżonym postanowieniu nie w oparciu o istniejący stan zabudowy, a stan projektowany, mający powstać w przyszłości. Stan taki nie może być podstawą dla oceny zgodności proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego. Sam podział nieruchomości zabudowanej, do którego odnosi się chociażby art. 93 ust. 3b u.g.n., uwzględniać może wyłącznie istniejący stan zabudowy. Zgodnie z tą ostatnią regulacją jeżeli przedmiotem podziału jest nieruchomość zabudowana, a proponowany jej podział powoduje także podział budynku, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany oddzielenia przeciwpożarowego usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu. W budynkach, w których nie ma ścian oddzielenia przeciwpożarowego, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu, wyraźnie dzielące budynek na dwie odrębnie wykorzystywane części. W przypadku nieruchomości zabudowanych organ uzgadniający opierać się musi na zabudowie istniejącej w dniu uzgodnienia zgodności proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego, a nie na przyszłych robotach budowlanych, których wykonanie przez wnioskodawców – już chociażby przez konieczność przejścia przez odrębny proces budowlany – jest obiektywnie niepewne. Podkreślić przy tym trzeba, że samo postępowanie podziałowe nie przewiduje możliwości zobowiązania wnioskodawców w kończącej je decyzji administracyjnej zatwierdzającej podział do wykonania określonych robót budowlanych. Jest to sytuacja zgoła odmienna od tej, z którą możemy mieć do czynienia w przypadku zniesienia współwłasności nieruchomości przed sądami powszechnymi (por. uchwała Sądu Najwyższego z 22 czerwca 2017 r., sygn. akt III CZP 23/17, OSNC z 2018 r., nr 3, poz. 29). Konieczność odwołania się do istniejącej już zabudowy wynika z treści art. 93 ust. 3b u.g.n. Choć w kontestowanym postępowaniu uzgodnieniowym przepis ten nie był wprost stosowany, bowiem odnosi się on do postępowania głównego i następującego tam podziału nieruchomości, nie sposób uznać, że przedmiotem opinii wydawanej zgodnie z art. 93 ust. 4 u.g.n. mógłby być inny podział nieruchomości niż ten, który ma nastąpić w ramach postępowania głównego. Przepis ten przewiduje natomiast, co zostało już powyżej wykazane, przeprowadzenie granicy - "wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez" określone w nim ściany. W świetle tej regulacji nie chodzi zatem o ściany, które mają dopiero powstać, lecz o ściany już istniejące, skoro ściany te tworzą, a nie mają dopiero tworzyć pionowe płaszczyzny, po których ma przebiegać granica wydzielanych działek. Analiza również innych przepisów u.g.n. nie prowadzi do wniosku, by organ administracji publicznej miał czynić przedmiotem rozpoznania i rozstrzygania kwestię koniecznych do wykonania robót budowlanych. Jeżeli zatem skarżący uważają, że planowany przez nich podział - z uwzględnieniem przewidywanych robót budowlanych - doprowadzi do powstania dwóch oddzielnych konstrukcyjnie budynków usługowych, które jako wolnostojące pozostaną w zgodzie z postanowieniami planu miejscowego, to najpierw powinni przeprowadzić roboty budowlane prowadzące do takiego stanu rzeczy, a dopiero później wystąpić o podział nieruchomości. Zawarta w skardze obawa o wystąpienie samowoli budowlanej jest całkowicie nieuzasadniona, jeżeli planowane przez nich zamierzenie inwestycyjne zostanie poprzedzone uzyskaniem wymaganym prawem pozwoleń, w tym zwłaszcza tych przewidzianych w regulacjach prawa budowlanego. W przedstawionych okolicznościach jako zgodne z prawem uznać trzeba zapatrywanie organu, w świetle którego proponowany podział nieruchomości jest niezgodny z planem miejscowym, ponieważ plan ten w § 34 ust. 1 i 2 nie przewiduje możliwości istnienia budynków usługowych inne niż wolnostojące bądź wbudowane (definicja tych ostatnich została przedstawiona w § 4 pkt 11 uchwały nr [...]). Skarżący w istocie zmierzają do prawnego podziału budynku usługowego na dwie części i doprowadzenia w ten sposób do powstania dwóch budynków, które nie zostały jeszcze konstrukcyjnie wyodrębnione. Stanowisko organu jest przy tym prawidłowe, niezależnie od tego jaką z proponowanych przez skarżących definicję budynku wolnostojącego przyjąć. Mając powyższe na względzie uznać trzeba, że podniesione w skardze zarzuty nie okazały się trafne, a poddane kontroli Sądu postanowienie odpowiada prawu. Nie mógł przy tym odnieść zamierzonego skutku zawarty w skardze wniosek o przeprowadzenie dowodu. Zgodnie z art. 106 § 3 P.p.s.a. sąd może z urzędu lub na wniosek stron przeprowadzić dowody uzupełniające z dokumentów, jeżeli jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie. Przedstawione przez skarżących jako dowody dokumenty znajdują się już w aktach administracyjnych i skorzystanie w tym przypadku z art. 106 § 3 P.p.s.a. jest całkowicie bezpodstawne. Wobec powyższego na podstawie art. 151 P.p.s.a. skargę oddalono.