II SA/Ol 701/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodnicząca sędzia WSA Bogusław Jażdżyk (spr.) Sędziowie sędzia WSA Beata Jezielska sędzia WSA Tadeusz Lipiński Protokolant referent Natalia Stemplewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 kwietnia 2026 r. sprawy ze skargi A. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Elblągu z dnia [...], [...], [...] w przedmiocie decyzji o warunkach zabudowy — wznowienia postępowania oddala skargę.

Decyzją z dnia 25 października 2021 r. Prezydent Miasta E. (dalej: "Prezydent Miasta") orzekł o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie pięciu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami podziemnymi wraz z zagospodarowaniem terenu oraz niezbędną infrastrukturą techniczną na terenie nieruchomości obejmującej działki nr A i B, obręb [...], przy ul. [..] w E. (dalej: "działki nr A i B"). Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Elblągu (dalej: "Kolegium"), po rozpatrzeniu odwołania jednej ze stron postępowania, decyzją z dnia 21 lutego 2022 r. utrzymało w mocy powyższą decyzję. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie, po rozpatrzeniu skargi na decyzję Kolegium z dnia 21 lutego 2022 r., wyrokiem z dnia 8 listopada 2022 r., sygn. akt II SA/O1 331/22 skargę oddalił. W dniu 4 marca 2025 r. oraz 5 maja 2025 r. do Kolegium wpłynęły wnioski o wznowienie postępowania w powyżej opisanej sprawie, wniesione przez D.P. (dalej: "wnioskodawca") oraz A.K. (dalej: "skarżąca"). Wnioski o wznowienie postępowania zostały oparte na treści art. 145 § 1 pkt 4 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 572 ze zm.) – dalej: "k.p.a.". Skarżąca oraz wnioskodawca podnieśli, iż nie brali udziału w postępowaniu z przyczyn od siebie niezależnych, mimo że przysługiwał im interes prawny w jego rozstrzygnięciu. Jako podstawę interesu prawnego wskazano przepisy prawa administracyjnego oraz przepisy prawa cywilnego - w szczególności art. 222 oraz art. 344 kodeksu cywilnego, które przewidują ochronę przed naruszeniami prawa własności i posiadania. W uzasadnieniach wniosków podniesiono, że wedle posiadanych informacji na terenie działek inwestycyjnych znajdują się niezewidencjonowane dreny. W wyniku robót ziemnych mogą one zostać uszkodzone lub zlikwidowane, co w połączeniu z planowanym podniesieniem rzędnych terenu doprowadzi do zmiany stosunków wodnych i w konsekwencji - do zalewania oraz gromadzenia się wód opadowych na gruntach położonych niżej, w tym należących do skarżącej oraz wnioskodawcy. Zaznaczono również, że sama inwestycja ma charakter deweloperski i poprzez swoją skalę znacząco odbiega od dotychczasowego, jednorodzinnego charakteru zabudowy. Z tego względu jej realizacja doprowadzi do zaburzenia ładu przestrzennego oraz negatywnie wpłynie na architektoniczny krajobraz terenu. Dodatkowo planowane przedsięwzięcie spowoduje zwiększenie natężenia ruchu i poważne zakłócenia komunikacyjne, a także generować będzie uciążliwości w okresie realizacji budowy (hałas, pylenie, utrudnienia dla mieszkańców). Postanowieniem z dnia 2 czerwca 2025 r. Kolegium wznowiło postępowanie w sprawie, a następnie wyznaczyło stronom postępowania wznowieniowego termin na wypowiedzenie się w zakresie wszczętego postępowania. W piśmie z dnia 20 czerwca 2025 r. wnioskodawca wyjaśnił, iż bez własnej winy nie brał udziału w przedmiotowym postępowaniu, bowiem nie otrzymał żadnego pisma, zawiadomienia ani decyzji. Podkreślił, że istotną okolicznością w sprawie jest to, że w tym samym obrębie zasadniczo odmiennie określano warunki zabudowy. Jednym właścicielom działek nakazano ograniczenie budynku do dwóch kondygnacji, zaś na sąsiedniej działce dopuszczono zabudowę wielopiętrową. Wskazał również, że z powodu przeciążenia kanalizacji odmówiono mu pozwolenia na przyłączenie budynku do miejskiej sieci kanalizacyjnej, natomiast na sąsiedniej działce pozwolono na takie przyłączenie obszernej inwestycji deweloperskiej. Z kolei skarżąca w piśmie z dnia 25 czerwca 2025 r. podniosła, iż nie została uznana za stronę postępowania, mimo iż - w jej ocenie - spełniała ku temu przesłanki. Podniosła, że nie doręczono jej odpisu wniosku ani decyzji z pouczeniem, co ograniczyło jej prawa procesowe. Skarżąca wskazała fakt wykonania przez inwestora urządzenia wodnego w postaci sztucznego zbiornika regulującego na działkach nr C i D. Zbiornik ten gromadzi wody gruntowe spływające z działek A i B, a jego przepełnienie może powodować zagrożenie zalania działek leżących poniżej, w tym należącej do skarżącej. Zdaniem skarżącej, w sprawie doszło również do naruszenia przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wadliwie określono bowiem obszar analizowany oraz nie dokonano prawidłowej analizy cech istniejącej zabudowy, w wyniku czego dopuszczono do powstania zabudowy wielorodzinnej w bezpośrednim sąsiedztwie zabudowy jednorodzinnej. Decyzją z dnia 4 września 2025 r., Rep. 281/ZP/25, Rep. 674/ZP/25 Kolegium odmówiło uchylenia decyzji Prezydenta Miasta z dnia 25 października 2021 r., utrzymanej w mocy decyzją Kolegium z dnia 21 lutego 2022 r. W uzasadnieniu wskazano, że z orzecznictwa sądowoadministracyjnego wynika, iż stroną postępowania o ustalenie warunków zabudowy jest przede wszystkim inwestor oraz właściciel bądź użytkownik wieczysty gruntu objętego wnioskiem o warunki zabudowy. Inne zaś podmioty to właściciele czy też wieczyści użytkownicy gruntów sąsiednich, ale tylko wówczas, gdy grunty te znajdują się w obszarze oddziaływania planowanej do realizacji inwestycji. Przy czym, o interesie prawnym tych osób nie przesądza sam tylko charakter tego sąsiedztwa, tj. to czy jest ono bezpośrednie czy też dalsze, a zasięg oddziaływania inwestycji na te sąsiednie nieruchomości i stopień ich uciążliwości dla nich. Oznacza to, że nie zawsze właścicielowi czy użytkownikowi wieczystemu gruntu położonego obok przysługiwać będzie przymiot strony postępowania. Trzeba bowiem jeszcze uwzględnić np. charakter inwestycji, jej usytuowanie na działce, wielkość terenu objętego decyzją, specyfikę działki sąsiedniej i jej usytuowanie względem terenu inwestycji, które to okoliczności mogą przesądzić o tym, że planowana zmiana sposobu zabudowy lub zagospodarowania terenu nie będzie w żaden sposób oddziaływać na sferę praw i obowiązków właścicieli nieruchomości sąsiedniej, niezależnie od bliskości tego sąsiedztwa. Ponadto Kolegium wyjaśniło, iż istota decyzji o warunkach zabudowy przesądza o tym, że w ramach postępowania poprzedzającego jej wydanie nie podlegają ocenie kwestie potencjalnych i przyszłych uciążliwości dla sąsiadów. Same warunki zabudowy, które w ogóle nie decydują o tym, że konkretna inwestycja zostanie zrealizowana, nie mogą być ocenienie w kategorii faktycznych immisji i oddziaływania na nieruchomości sąsiednie. Te okoliczności są oceniane w ramach postępowania o udzielenia pozwolenia na budowę na podstawie szczegółowych ustaleń projektu i oceny czy obiekt budowlany spełnia warunki techniczne jak np. w przedmiocie zacienienia czy hałasu. Kolegium zauważyło, że w niniejszej sprawie działki nr E i nr F, do których tytuł prawny posiada wnioskodawca oraz skarżąca, nie graniczą bezpośrednio z działką inwestycyjną nr B, na której planowane jest posadowienie obiektów budowlanych. Pomiędzy działką inwestycyjną a nieruchomościami skarżącej oraz wnioskodawcy usytuowane są bowiem działki nr C oraz nr D. Brak jest tu zatem bezpośredniego sąsiedztwa. Działki nr C oraz nr D nie zostały objęte zakresem decyzji Prezydenta Miasta z dnia 25 października 2021 r. i nie stanowiły terenu inwestycji. Okoliczności tej nie zmienia fakt, iż czasowo wykorzystywane są do obsługi procesu inwestycyjnego. Wskazano również, iż kształt działki inwestycyjnej nr B determinuje usytuowanie planowanych obiektów budowlanych w taki sposób, że będą one orientowane prostopadle do nieruchomości E i F. Takie zorientowanie budynków w naturalny sposób ogranicza możliwość ingerencji w sferę prywatności czy komfortu korzystania z nieruchomości skarżącej oraz wnioskodawcy. Poza tym działki nr B oraz działki E i F nie korzystają z tej samej drogi dojazdowej. Kolegium odniosło się także do trwałych i rzeczywistych skutków, jakie obiekt wzniesiony zgodnie z decyzją będzie wywierał na nieruchomości sąsiednie. Wyjaśniło w tym zakresie, iż warunki inwestycji uzgodniono z Państwowym Gospodarstwem Wodnym "Wody Polskie" oraz z właściwym przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym. Zatem ryzyka w zakresie gospodarki wodnej zostały ocenione i zminimalizowane zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. W tej sytuacji Kolegium uznało, iż skarżąca oraz wnioskodawca nie posiadają interesu prawnego, który uzasadniałby ich udział w niniejszej sprawie oraz uznanie, że zaistniała przesłanka wznowienia z art. 145 § 1 pkt k.p.a. Skarżąca oraz wnioskodawca legitymują się wyłącznie interesem faktycznym, wynikającym z niezadowolenia z realizowania inwestycji. Na powyższą decyzję skarżąca wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie domagając się jej zmiany oraz uchylenia decyzji Prezydenta Miasta z dnia 25 października 2021 r., ewentualnie zmiany zaskarżonej decyzji poprzez zmianę decyzji Prezydenta Miasta z dnia 25 października 2021 r. i odmowę wydania warunków zabudowy, ewentualnie uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia. Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie: - art. 51-56 oraz art. 59-64 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 741 ze zm.) – dalej: "u.p.z.p."; - błąd w ustaleniach faktycznych oraz nierozpoznanie istoty sprawy polegające na przyjęciu, że planowana na działkach A i B inwestycja odpowiada art. 61 ust. 5 u.p.z.p. oraz przyjęcie, że warunki geologiczne, poziom wód gruntowych, stosunki wodne nie mają wpływu na treść decyzji o warunkach zabudowy. W uzasadnieniu skarżąca podniosła, iż posiada interes prawny w niniejszej sprawie, bowiem w pozwoleniu na budowę wydanym dla działek nr A i B wskazano, że prace będą prowadzone też na działkach nr C i D, z którymi to graniczy nieruchomość skarżącej. Skarżąca wskazała, że na działkach nr C i D są prowadzone regularne prace budowlane, składowany jest materiał budowlany. Na działkach tych został również wykonany duży zbiornik wodny, prawdopodobnie w celu odwodnienia działek nr A i B. W ocenie skarżącej, na skutek działań inwestora wody gruntowe stały się powierzchniowymi, a przelanie zbiornika może spowodować zalanie nieruchomości skarżącej. Skarżąca wskazała także, iż inwestor występując o warunki zabudowy powinien dostosować się do istniejącej zabudowy. Zatem w niniejszej sprawie inwestor powinien był dostosować się do istniejącej zabudowy jednorodzinnej. W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zajęte w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tj. Dz.U. z 2024 r., poz. 1267) sądy administracyjne są właściwe do badania zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych, przy czym Sąd nie może opierać tej kontroli na kryterium słuszności lub sprawiedliwości społecznej. Uwzględnienie skargi następuje w przypadku stwierdzenia przez Sąd naruszenia przepisów prawa materialnego lub istotnych wad w prowadzonym postępowaniu (art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 – dalej: "p.p.s.a."). Zakres kontroli Sądu wyznacza art. 134 § 1 tej ustawy stanowiący, iż sąd orzeka w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a. Dokonując kontroli zaskarżonej decyzji podkreślić należy, że zapadła ona w ramach postępowania wznowieniowego, które jest postępowaniem nadzwyczajnym i stanowi wyjątek od zasady trwałości ostatecznych decyzji administracyjnych wyrażonej w art. 16 § 1 k.p.a. Warunkiem uruchomienia tego postępowania jest istnienie w obrocie prawnym ostatecznej decyzji, której postępowanie to będzie dotyczyć, złożenie wniosku w tym przedmiocie przez uprawniony podmiot ze wskazaniem jednej z przesłanek przewidzianych w art. 145 § 1 pkt 1-8 k.p.a. oraz art. 145a § 1, art. 145aa § 1 i art. 145b § 1 k.p.a., a także zachowanie terminu, o którym stanowi art. 148 k.p.a. Spełnienie łącznie wskazanych przesłanek stanowi podstawę do wydania przez organ postanowienia o wznowieniu postępowania w trybie art. 149 § 1 k.p.a., które stanowi następnie podstawę do przeprowadzenia przez właściwy organ postępowania co do przyczyn wznowienia oraz co do rozstrzygnięcia istoty sprawy (art. 149 k.p.a.). W sytuacji, gdy - tak jak w niniejszej sprawie - kwestia ustalenia braku udziału bez własnej winy podmiotu ubiegającego się o wznowienie jako strony postępowania zakończonego ostateczną decyzją stanowi jednocześnie przesłankę wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a.), jej zbadanie jest możliwe po wszczęciu postępowania wznowieniowego. Co zaś istotne dla niniejszej sprawy, jeżeli po wznowieniu postępowania w oparciu o omawianą podstawę organ stwierdzi, że ww. przesłanka wznowienia nie wystąpiła w postępowaniu zakończonym decyzją ostateczną, to powinien wydać decyzję w oparciu o art. 151 § 1 pkt 1 k.p.a. i odmówić uchylenia decyzji dotychczasowej. Natomiast ponowne przeprowadzenie kontrolowanego postępowania możliwe jest wyłącznie po stwierdzeniu, że zaistniała przesłanka wznowienia, a więc - w okolicznościach niniejszej sprawy - że skarżąca bez swojej winy nie brała udziału w postępowaniu głównym. W ugruntowanym orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się, że sens uregulowania zawartego w art. 151 § 1 pkt 1 k.p.a. polega na braku możliwości przejścia do merytorycznego rozpoznania sprawy administracyjnej, gdy stwierdzi się, że nie zaistniała podstawa wznowienia postępowania. Decyzja o odmowie uchylenia decyzji dotychczasowej może być podjęta po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego i dowodowego, w wyniku którego jednoznacznie można stwierdzić, że nie istniały określone w k.p.a. podstawy wznowienia postępowania. Postępowanie wznowieniowe nie może być natomiast wykorzystywane do pełnej merytorycznej kontroli decyzji wydanej w postępowaniu zwykłym. Postępowanie to może bowiem odnosić się wyłącznie do kwestii ustalenia istnienia kwalifikowanych wad procesowych, o których mowa wyżej i z tej przyczyny w jego toku organ nie można prowadzić rozważań materialnoprawnych. Ponieważ w konkretnej sprawie bezsporną okolicznością jest, że skarżąca nie brała udziału w postępowaniu zakończonym decyzją ostateczną Kolegium z dnia 21 lutego 2022 r. o utrzymaniu w mocy decyzji z dnia 25 października 2021 r. Prezydenta Miasta w sprawie ustalenia warunków zabudowy, istota sporu w niniejszej sprawie sprowadzała się do odpowiedzi na pytanie, czy skarżąca może skutecznie w świetle prawa powołać się przesłankę opisaną w art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a., zgodnie z którą w sprawie zakończonej decyzją ostateczną wznawia się postępowanie, jeżeli strona bez własnej winy nie brała udziału w postępowaniu. W tym miejscu wyjaśnić należy, że przymiot strony w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy należy oceniać w oparciu o ogólną zasadę wyrażoną w art. 28 k.p.a., która oparta jest na kryterium interesu prawnego. Stroną na mocy art. 28 k.p.a. jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym dominuje pogląd, że tylko przepis prawa materialnego stanowić może podstawę interesu prawnego i stwarzać dla określonego podmiotu legitymację procesową strony. Nie może go natomiast stanowić interes faktyczny. Przymiot strony nie zależy zatem od istnienia subiektywnego interesu faktycznego, a jedynie od interesu prawnego, który należy rozumieć jako interes wynikający z normy prawa materialnego, przy czym aby interes ten stanowił podstawę zakwalifikowania określonego podmiotu jako strony postępowania, musi pozostawać w bezpośrednim, konkretnym, indywidualnym i aktualnym związku z postępowaniem w danej sprawie administracyjnej. Stwierdzenie istnienia takiego interesu wymaga zaistnienia związku o charakterze materialnoprawnym między obowiązującą normą prawa materialnego a sytuacją prawną konkretnego podmiotu, polegającego na tym, że akt stosowania tej normy może mieć wpływ na sytuację prawną podmiotu w zakresie jego pozycji materialnoprawnej (por. wyrok NSA z 14 kwietnia 2000 r., III SA 1876/99, dostępny pod adresem: orzeczenia.nsa.gov.pl, dalej: "CBOSA"). W orzecznictwie wskazuje się również, że stronami w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy mogą być, co do zasady, także właściciele albo użytkownicy wieczyści nieruchomości sąsiednich. Ich interes prawny wynika bowiem z art. 140 kodeksu cywilnego, który chroni uprawnienia właścicielskie, przy czym chodzić może również o takie działki, które nie pozostają ze sobą w bezpośredniej styczności. Nie można zatem wykluczyć sytuacji, gdy właściciele nieruchomości sąsiadującej bezpośrednio z terenem inwestycji nie wykażą się interesem prawnym w postępowaniu, jak też sytuacji, gdy takim interesem wykażą się właściciele nieruchomości nieznajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie. Niezależnie od podstawy prawnej, poszukiwania interesu prawnego i jego istnienie uzależnione będzie od okoliczności występujących w konkretnej sprawie, o czym rozstrzyga charakter inwestycji, rodzaj, stopień, zakres uciążliwości i zasięg oddziaływania na otoczenie (por. wyroki NSA z dnia: 26 kwietnia 2023 r., II OSK 1453/20; 17 kwietnia 2023 r., II OSK 506/23; 8 stycznia 2020 r., II OSK 1094/18; 29 stycznia 2016 r., II OSK 1358/14, CBOSA). Przedstawioną wyżej wykładnię art. 28 k.p.a. w kontekście ustalenia kręgu stron w postępowaniu, którego przedmiotem jest ustalenie warunków zabudowy, podziela również Sąd orzekający w niniejszej sprawie. Nie oznacza to jednak automatycznie, że w stanie faktycznym kontrolowanej sprawy właściciele nieruchomości znajdujących się w bliskim sąsiedztwie działki inwestycyjnej, posiadają przymiot strony w postępowaniu zakończonym ostateczną decyzją Kolegium z dnia z dnia 21 lutego 2022 r. Właściciele nieruchomości zarówno bezpośrednio sąsiadujących, jak i znajdujących się w dalszej odległości w stosunku do terenu, na którym planowana jest inwestycja wymagająca ustalenia warunków zabudowy, każdorazowo powinni bowiem wykazać istnienie po ich stronie konkretnego, indywidualnego interesu prawnego. Chodzi o wykazanie realnego wpływu zamierzenia inwestycyjnego na możliwość korzystania z nieruchomości oraz o wykazanie tego, że zamierzenie to może wpływać na sferę uprawnień związanych z korzystaniem z nieruchomości, a nie tylko z faktu sąsiedztwa. Nie wystarczy przy tym powołać się ogólnie na przepisy prawa cywilnego dotyczące własności i zakazu immisji (art. 140 i 144 nast. k.c.), lecz wskazać, w jaki sposób ulokowanie inwestycji w tym, a nie innym miejscu, może zakłócać korzystanie z innej nieruchomości ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Tymczasem, jak wynika z akt sprawy, planowana inwestycja polega na budowie pięciu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami podziemnymi wraz z zagospodarowaniem terenu oraz niezbędną infrastrukturą techniczną na terenie nieruchomości obejmującej działki nr A i B. Pomiędzy działką inwestycyjną a nieruchomością skarżącej znajdują są działki nr C oraz nr D, a zatem brak jest tu bezpośredniego sąsiedztwa. Działki nr C oraz nr D nie zostały objęte zakresem decyzji Prezydenta Miasta z dnia 25 października 2021 r. i nie stanowią terenu inwestycji. Dodatkowo należy wskazać, że kształt działki inwestycyjnej nr B determinuje usytuowanie planowanych obiektów budowlanych w taki sposób, że zostaną one wybudowane prostopadle do nieruchomości skarżącej, co, jak słusznie zauważyło Kolegium, w naturalny sposób ogranicza możliwość ingerencji w sferę prywatności czy komfortu korzystania z nieruchomości skarżącej. Poza tym działka nr B oraz działka skarżącej nie korzystają z tej samej drogi dojazdowej. W tym stanie rzeczy, zgodzić się należy ze stanowiskiem Kolegium, że ze względu na charakter i rodzaj wnioskowanej inwestycji, jak i na zakres sformułowanych zarzutów, nie można przyjąć, aby skarżącej przysługiwał przymiot strony w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy zakończonym decyzją ostateczną z dnia 21 lutego 2022 r. Za wykazanie interesu prawnego w rozumieniu art. 28 k.p.a., opartego na prawie własności, nie można bowiem uznać powołania się przez skarżącą w sposób ogólny na powstanie uciążliwości związanych z korzystaniem z jej nieruchomości z uwagi na realizację inwestycji. O interesie prawnym w przedstawionym wyżej rozumieniu nie mogą bowiem świadczyć argumenty, takie jak immisje w zakresie hałasu czy zwiększenie natężenia ruchu drogowego. Wskazane okoliczności mają charakter subiektywnych obaw związanych z planowaną inwestycją i mogą co najwyżej wskazywać na interes faktyczny, polegający na próbie zapewnienia sobie dotychczasowego komfortu korzystania z danej przestrzeni. Zauważyć również należy, że zastrzeżenia podniesione w skardze, a także w toku postępowania administracyjnego, dotyczącą ponadto możliwości zalania nieruchomości skarżącej z powodu zmiany stosunków wodnych w związku z planowaną inwestycją. Jak wyjaśniło Kolegium, ryzyka w zakresie gospodarki wodnej zostały ocenione i zminimalizowane zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, bowiem warunki inwestycji uzgodniono z Państwowym Gospodarstwem Wodnym "Wody Polskie" oraz z właściwym przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym. A zatem samo ewentualne przekonanie o immisjach pośrednich nie jest wystarczające do przyznania skarżącej interesu prawnego. Taka argumentacja zgodnie z ugruntowanym już orzecznictwem sądów administracyjnych świadczy wyłącznie o subiektywnym przekonaniu, nie popartym konkretami (por. wyrok NSA z dnia 21 maja 2015 r., II OSK 2562/13, CBOSA). W tym miejscu podkreślić należy, że w orzecznictwie przyjmuje się, że ochrona przewidziana w art. 144 k.c., dotycząca immisji związanych z korzystaniem z nieruchomości, obejmuje wyłącznie zjawiska już występujące, a nie przyszłe i hipotetyczne. Decyzja o warunkach zabudowy określa natomiast jedynie, czy dana inwestycja jest w danym miejscu możliwa i jeśli tak - jakie warunki i zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy są dopuszczalne (por. m.in. wyroki: NSA z dnia 5 marca 2014 r., II OSK 1809/12, WSA w Warszawie z dnia 5 lutego 2020 r., IV SA/Wa 2319/19, WSA w Krakowie z dnia 21 października 2021 r., II SA/Kr 789/21, WSA w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 23 września 2021 r., II SA/Go 437/21; CBOSA). Zauważyć również należy, że z uwagi na istotę decyzji o warunkach zabudowy, nie podlegają ocenie kwestie potencjalnych i przyszłych uciążliwości dla sąsiadów. Same warunki zabudowy, które w ogóle nie przesądzają o tym, że konkretna inwestycja zostanie zrealizowana, nie mogą być oceniane w kategoriach przyszłych i ewentualnych immisji oraz przyszłego, możliwego oddziaływania na nieruchomości sąsiednie. Te okoliczności są przedmiotem badania w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę na podstawie szczegółowych ustaleń projektu i oceny, czy obiekt budowlany spełnia warunki techniczne jak np. zacienienie sąsiednich budynków czy hałas (por. wyrok NSA z dnia 23 lutego 2022 r., II OSK 613/19, CBOSA). Reasumując powyższe stwierdzić należy, że analiza uzasadnienia skargi oraz wniosku o wznowienie prowadzi do konkluzji, że skarżąca nie godzi się na zmianę urbanistyczną obszaru, na którym w bliskim sąsiedztwie ma swoją nieruchomość. Zaprezentowana jednak argumentacja w tym zakresie nie stanowi o interesie prawnym skarżącej w rozumieniu art. 28 k.p.a. Podnoszone okoliczności wskazują bowiem wyłącznie na ich interes faktyczny w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy, który nie skutkuje uznaniem za stronę postępowania. Interes prawny musi się charakteryzować realnością, co wyklucza uwzględnianie interesów mogących wystąpić w przyszłości, interesów czysto hipotetycznych i nieistniejących w chwili wydawania decyzji. Interes prawny to rzeczywiście, a nie potencjalnie istniejąca potrzeba ochrony prawnej określonego podmiotu. Położenie nieruchomości skarżącej w bliskim sąsiedztwie nieruchomości inwestycyjnej nie jest wystarczające do bycia stroną w omawianym postępowaniu. Jak już bowiem wyżej wskazano, aby taka osoba mogła być uznana za stronę postępowania, należy ustalić konkretną normę prawa materialnego, która powodowałaby, że planowana inwestycja może powodować ograniczenie w zagospodarowaniu jej działki. Taka zaś podstawa w konkretnym przypadku nie została wykazana. Sąd nie neguje tego, że usytuowanie planowanej inwestycji w pobliżu nieruchomości skarżącej może być przez nią postrzegana jako zmiana pogarszająca komfort życia na danym obszarze, ale nie oznacza to, że tego rodzaju odczucia o charakterze subiektywnym przekładają się na jej uprawnienia czy obowiązki mające źródło w przepisach prawa. Ustawodawca nie zagwarantował bowiem prawa do niezmienności otoczenia, ani ochrony prawnej umożliwiającej udział w postępowaniu administracyjnym, w sytuacji odczucia utraty komfortu zamieszkiwania w danym miejscu czy też spadku wartości nieruchomości. W rezultacie argumenty odnoszące się wyłącznie do subiektywnie odczuwanej uciążliwości inwestycji nie mogą stanowić o przymiocie strony w postępowaniu zakończonym decyzją ostateczną ustalającą warunki zabudowy (por. wyrok WSA w Szczecinie z dnia 30 października 2013 r., II SA/Sz 952/13, CBOSA). Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że Kolegium nie naruszyło art. 151 § 1 pkt 1 w zw. z art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a. poprzez odmowę uchylenia we wznowionym postępowaniu ostatecznej decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, gdyż jak zostało wykazane, w sprawie nie została spełniona przesłanka wznowieniowa opisana w art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a. W tym stanie rzeczy brak było podstaw do merytorycznego odniesienia się przez Sąd do zarzutów wskazujących na naruszenie art. 51-56 oraz art. 59-64 u.p.z.p. oraz przepisów postępowania poprzez niedostateczne wyjaśnienie stanu faktycznego sprawy, niepodjęcie wszystkich czynności koniecznych do należytego załatwienia sprawy, czy dokonanie nieprawidłowej oceny materiału dowodowego. Zarzuty te odnoszą się wprost do merytorycznych aspektów postępowania prowadzonego w sprawie ustalenia warunków zabudowy. Aby można było ocenić zasadność tak skonstruowanych zarzutów skierowanych do ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy, należy najpierw wykazać się przymiotem strony, a tak w niniejszej sprawie się nie stało. W tej sytuacji Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a, skargę oddalił.