II SA/Lu 184/26

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jacek Czaja (sprawozdawca) Sędziowie Sędzia WSA Maciej Gapski Sędzia WSA Grzegorz Grymuza Protokolant Referent Martyna Maciejewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 2 czerwca 2026 r. sprawy ze skargi J. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Zamościu z dnia 23 stycznia 2026 r., znak: [...] w przedmiocie odmowy przeniesienia warunków zabudowy oddala skargę.

Zaskarżoną decyzją z 23 stycznia 2026 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Zamościu utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy T. L. z 28 listopada 2025 r., odmawiającą J. M. przeniesienia decyzji z 2 lipca 2018 r. w sprawie ustalenia B. M. i J. M. warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie sześciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących na działce nr [...] w D. T.. Samorządowe Kolegium Odwoławcze wskazało, że wnioskiem z 4 listopada 2025 r. J. M. wystąpił o przeniesienie decyzji ustalającej warunki zabudowy dla opisanej wyżej inwestycji w części dotyczącej fragmentu zamierzenia inwestycyjnego usytuowanego na nowo wydzielonych działkach nr [...], [...] i [...]. Decyzją z 28 listopada 2025 r. Wójt Gminy T. L. odmówił przeniesienia decyzji w części, argumentując, że art. 63 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie przewiduje takiej możliwości. Rozpoznając odwołanie od tej decyzji organ odwoławczy między innymi wskazał, że nie jest dopuszczalne przeniesienie warunków zabudowy ustalonych dla danej działki inwestycyjnej na działki powstałe po jej podziale. W ocenie organu, przeniesienie decyzji ustalającej warunki zabudowy dla terenu oznaczonego jako działka nr [...] na budowę 6 budynków jednorodzinnych na teren inwestycji obejmujący 3 z 6 działek powstałych po podziale działki nr [...] stanowiłoby naruszenie przepisów dotyczących ustalania warunków zabudowy. Organ wyjaśnił, że wybudowanie 6 budynków jednorodzinnych na 3 działkach o dużo mniejszej powierzchni niż działka nr [...] powoduje konieczność ponownego przeanalizowania, czy istnieje taka możliwość, choćby pod względem intensywności zabudowy, udziału powierzchni zabudowy czy minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej. To może zaś wykazać jedynie analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. W skardze na powyższą decyzję J. M. zarzucił naruszenie prawa materialnego i przepisów postępowania. Skarżący domagał się uchylenia zaskarżonej decyzji oraz decyzji Wójta Gminy T. L. z 28 listopada 2025 r., a także zobowiązania organu do przeniesienia warunków zabudowy działki nr [...] na wydzielone działki nr [...], [...] oraz [...]. Skarżący podniósł, że decyzja o warunkach zabudowy dotycząca działki pierwotnej nr [...] dopuszcza budowę sześciu budynków wolnostojących i przewiduje możliwość podziału tej działki na sześć odrębnych działek. Zdaniem skarżącego, z decyzji Wójta jednoznacznie wynika, że każdej z wydzielonych działek przysługuje możliwość realizacji jednego budynku wolnostojącego. W przypadku wątpliwości co do zakresu realizacji inwestycji, możliwe jest zastosowanie etapowania, zgodnie z treścią decyzji o pozwoleniu na budowę. W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał dotychczasowe stanowisko i wniósł o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje. Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. W pierwszej kolejności należy zauważyć, że w rozpoznawanej sprawie zasadnicze znaczenie ma kwestia prawidłowości dokonanej przez organy administracji publicznej wykładni oraz zastosowania normy prawnej zawartej w przepisie art. 63 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2026 r., poz. 538; dalej: u.p.z.p.). Zgodnie z tym przepisem, organ, który wydał decyzję, o której mowa w art. 59 ust. 1 u.p.z.p., jest obowiązany, za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz innej osoby, jeżeli przyjmuje ona wszystkie warunki zawarte w tej decyzji. Decyzja, o której mowa art. 59 ust.1 u.p.z.p., określa warunki zmiany zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, a także zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części - warunki zabudowy. Wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy jest możliwe w wypadku łącznego spełnienia przesłanek wskazanych w art. 61 ust. 1 pkt 1 – 6 u.p.z.p. W tym miejscu należy wyjaśnić, że ustawa z 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r., poz. 1688) wprowadziła zmiany w art. 61 u.p.z.p. Jednakże zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy zmieniającej do spraw dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie tej ustawy, stosuje się przepisy ustawy zmienianej (tj. u.p.z.p.) w brzmieniu dotychczasowym. W niniejszej sprawie mają zatem zastosowanie przepisy obowiązujące przed wskazaną nowelizacją. Przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy na podstawie art. 63 ust. 5 u.p.z.p. powoduje, że podmiot, który miał prawa uzyskane tą decyzją, traci je na rzecz tego podmiotu, na który prawa te zostały przeniesione. Podmiot, na który została przeniesiona decyzja, staje się nowym adresatem decyzji, akceptującym wszystkie warunki zawarte w tej decyzji (zob. wyrok NSA z 7 listopada 2006 r., sygn. akt II OSK 1285/05). Możliwość przeniesienia decyzji o ustaleniu warunków zabudowy - na podstawie art. 63 ust. 5 u.p.z.p. - uzależnione jest od łącznego spełnienia dwóch przesłanek wprost określonych w tym przepisie. Po pierwsze, strona, na rzecz której została wydana decyzja, musi wyrazić zgodę na jej przeniesienie. Po drugie, osoba, na rzecz której ma być przeniesiona decyzja, musi przyjąć wszystkie zawarte w niej warunki. Co więcej, utrwalony jest w orzecznictwie sądów administracyjnych pogląd, który sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę podziela w całości, że w postępowaniu prowadzonym trybie art. 63 ust. 5 u.p.z.p. nie można zmienić warunków określone w decyzji o warunkach zabudowy. Jak już wyżej podkreślono, wynika to wprost z art. 63 ust. 5 u.p.z.p., wedle którego wstępujący w miejsce pierwotnego wnioskodawcy przyjmuje wszystkie warunki zawarte w decyzji o warunkach zabudowy. Innymi słowy, podmiot, na który została przeniesiona decyzja, staje się nowym adresatem decyzji o warunkach zabudowy, akceptującym wszystkie warunki zawarte w tej decyzji (zob. np. wyrok NSA: z 24 maja 2022 r., sygn. II OSK 1180/19; z 27 kwietnia 2021 r. sygn. II OSK 2280/18). W rozpoznawanej sprawie nie jest sporne, że decyzją z 2 lipca 2018 r., skierowaną do B. M. i J. M., Wójt Gminy T. L. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie sześciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych, wolnostojących, na działce nr [...] położonej w obrębie D. T., gmina T. L.. Niekwestionowana jest również okoliczność, że wskazana w tej decyzji działka nr [...] uległa podziałowi, w wyniku którego powstały działki o nr [...], [...], [...], [...], [...], [...] oraz droga dojazdowa do tych działek, oznaczona nr [...]. Wnioskiem z 4 listopada 2025 r. skarżący domagał się przeniesienia decyzji o warunkach zabudowy określonych dla działki nr [...] na działki oznaczone nr [...], [...], [...]. Wnioskodawca jest jednocześnie adresatem decyzji objętej wnioskiem. Odnosząc się do stanowiska organu, że niecelowe jest przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy na rzecz skarżącego, który już pierwotnie należy do grona adresatów tej decyzji, zauważyć trzeba, że pogląd ten jest nieadekwatny do treści żądania skarżącego, który swoim wnioskiem objął jedynie część zamierzenia inwestycyjnego, a nie całe zamierzenie, którego warunki realizacji określono w decyzji z 2 lipca 2018 r. Z tego względu nie jest trafne stanowisko organu odwoławczego, jakoby przeniesienie na skarżącego praw z tej decyzji byłoby czynnością pozorną, skoro skarżący, jako adresat decyzji o warunkach zabudowy, jest już uprawniony do realizacji inwestycji opisanej w tej decyzji. Nie jest również uzasadnione twierdzenie organu, że przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy nie prowadziłoby do powstania po stronie skarżącego innych praw i obowiązków względem planowanej inwestycji budowalnej, niż te, które już skarżący posiada na mocy skierowanej do niego decyzji o warunkach zabudowy, skoro intencją skarżącego było uzyskanie przez niego wyłącznego prawa do realizacji inwestycji w części objętej wnioskiem. Wadliwość powyższego stanowiska organów nie ma jednak istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy, albowiem z innych powodów - wskazanych również przez organy - nie jest dopuszczalne uwzględnienie żądania strony, o czym niżej. Stwierdzić należy, że w trybie określonym w przepisie art. 63 ust. 5 u.p.z.p. niedopuszczalnym jest dokonanie przeniesienia warunków zabudowy jedynie co do części zamierzenia inwestycyjnego, ograniczonego do części terenu inwestycji objętego decyzją ustalającą warunki zabudowy. Podkreślić trzeba, że określenie granic terenu, na którym ma być zrealizowana przyszła inwestycja budowlana, ma istotne znaczenie dla ustalenia treści warunków zabudowy. Przede wszystkim takie parametry, jak wielkość obszaru inwestycji, przebieg jego granic i usytuowanie względem drogi publicznej, z której odbywać się będzie obsługa komunikacyjna, mają bezpośredni wpływ na prawidłowe określenie obszaru analizowanego, a w konsekwencji na wytyczenie granic, w których organ administracji publicznej dokonuje weryfikacji spełnienia wymogów wskazanych w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Nie jest więc dopuszczalna zmiana w trybie określonym w przepisie art. 63 ust. 5 u.p.z.p. granic obszaru inwestycji, gdyż prowadziłoby to do istotnej modyfikacji parametrów inwestycji, które ustalone zostały przez inwestorów i które stanowiły podstawę ustalenia warunków zabudowy dla konkretnego zamierzenia budowlanego. W związku z tym, nie można przyjąć, że warunki zabudowy określone w decyzji z 2 lipca 2018 r., dla inwestycji budowlanej usytuowanej na działce pierwotnej, tj. przed jej podziałem - nr [...], są adekwatne i podlegają niejako automatycznemu przeniesieniu na mniejsze obszary inwestycji, odpowiadające działkom powstałym po podziale - nr [...], [...], [...], [...], [...], [...]. Podkreślić należy, że dopuszczenie do przeniesienia warunków zabudowy określonych dla działki nr [...] (pierwotnej) na niektóre działki powstałe po jej podziale - czego w tej sprawie domaga się skarżący - prowadziłoby do dokonania zmian warunków zabudowy, które w ogóle nie byłyby przedmiotem oceny co do wyników analizy architektoniczno-urbanistycznej nowego obszaru inwestycji, tj. części terenu inwestycji, której dotyczy decyzja o przeniesieniu, a której to analizy w postępowaniu o przeniesienie decyzji ustalającej warunki zabudowy w ogóle nie przeprowadza się (zob. np. wyrok NSA z 11 stycznia 2022 r., sygn. akt II OSK 6/19). Z tych względów należy stwierdzić, że przeniesienie praw z decyzji o warunkach zabudowy na inny podmiot, na podstawie art. 63 ust. 5 u.p.z.p., w sytuacji dokonania zmiany granic terenu przeznaczonego pod daną inwestycję budowlaną, jest niedopuszczane. Zmiana taka wykracza bowiem poza granice rozstrzygnięcia przewidzianego w przepisie art. 63 ust. 5 u.p.z.p., dopuszczającym jedynie zmiany o charakterze podmiotowym decyzji. Mając na uwadze powyższe, na podstawie art. 151 p.p.s.a., skarga podlegała oddaleniu.