II SA/Lu 142/26

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Joanna Cylc-Malec Sędziowie Sędzia WSA Jacek Czaja Sędzia WSA Anna Ostrowska (sprawozdawca) po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 4 sierpnia 2026 r. sprawy ze skarg Powiatowego Lekarza Weterynarii w L. oraz G. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Lublinie z dnia [...] stycznia 2026 r., znak: [...] w przedmiocie warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Prezydenta Miasta L. z dnia [...] października 2025 r., znak: [...]; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Lublinie na rzecz Powiatowego Lekarza Weterynarii w L. kwotę 997 (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Lublinie na rzecz G. B. kwotę 997 (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.

Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie decyzją z dnia [...] stycznia 2026 r. wydaną po rozpatrzeniu odwołań Powiatowego Lekarza Weterynarii w L. oraz G. B., Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Lublinie (dalej także jako Kolegium) utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta L. (dalej jako Prezydent) z dnia [...] października 2025 r. w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji budowlanej polegającej na budowie hotelu na działce nr [...] (obręb: [...] – [...], arkusz: [...]) położonej w L. przy Al. [...], pas drogowy — działka nr [...] (Al. [...] — droga wojewódzka) i działka nr [...] (ul. [...] — droga gminna). Decyzja zapadła w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy. Wnioskiem z dnia 17 lipca 2025 r. G. B. (dalej także jako inwestor) zwrócił się do Prezydenta z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla wyżej wskazanej inwestycji. Decyzją nr [...] z dnia [...] października 2025 r., wydaną na podstawie m. in. art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 53 ust. 3, 4 i 5, art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1, art. 61 ust. 1 pkt 2 - 6 oraz art. 64 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2024 r. poz. 1130; dalej jako: u.p.z.p.), art. 54 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w brzmieniu sprzed nowelizacji dokonanej przez art. 1 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 r., poz. 1688), art. 59 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 r. poz. 1688), Prezydent Miasta L. ustalił warunki zabudowy dla planowanej inwestycji w następujący sposób. Organ pierwszej instancji ustalił nieprzekraczalną linię zabudowy na załączniku nr [...] do decyzji i określił następujące parametry inwestycji: intensywność zabudowy – maksymalnie 2,9; nadziemna intensywność zabudowy: minimum 0,61, maksimum 2,5; udział powierzchni zabudowy: maksymalnie 54,3%; udział powierzchni biologicznie czynnej: minimalnie 20%; szerokość elewacji frontowej (mierzona jako rzut prostokątny najdalej wysuniętych punktów budynku na linie rozgraniczenia ul. [...]) – do całej rozpiętości działki; wysokość zabudowy: maksymalnie 16,5 m. Organ pierwszej instancji wskazał, że obsługa komunikacyjna terenu inwestycji nastąpi od ul. [...] (drogi kategorii gminnej – pas drogowy działka nr [...]), na warunkach uzgodnionych z Z. D. i T. M. w L. W decyzji określono, że na terenie inwestycji należy zapewnić miejsca postojowe dla samochodów osobowych w ilości niezbędnej dla obsługi funkcji, przy czym minimalną wartość przyjęto jako 0,6 miejsca postojowego na jeden pokój hotelowy. Wskazaną na wstępie decyzją z dnia [...] stycznia 2026 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Lublinie utrzymało w mocy powyższą decyzję. Organ odwoławczy wyjaśnił, że realizacja decyzji o warunkach zabudowy spowoduje zwiększenie natężenia ruchu na ul. [...], jednak realizacja obsługi komunikacyjnej od Al. [...] (zjazdu) spowodowałaby zagrożenie w ruchu drogowym. Wynika to z faktu, że działka nr [...] znajduje się przy skrzyżowaniu ulic o dużym natężeniu ruchu, tj.: Al. [...], ul. [...], ul. [...] i ul. [...]. Ponadto działka nr [...] przylega do zatoki przystankowej (przystanek [...]). Organ drugiej instancji stwierdził, że obsługa komunikacyjna planowanej inwestycji od ul. [...] jest rozwiązaniem optymalnym. Kolegium nie przychyliło się do stanowiska inwestora, który wskazywał na zasadność zwolnienia go z obowiązku zapewnienia miejsc postojowych dla samochodów osobowych na terenie inwestycji. Organ odwoławczy powołał się przy tym na treść uchwały z dnia [...]. nr [...] Rady Miasta L. w sprawie uchwalenia Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta L. (dalej jako Studium). Kolegium przywołało treść Studium, zgodnie z którą problemy parkowania samochodów w największym stopniu występują w obszarach zabudowy wielorodzinnej oraz w obszarze śródmiejskim. Ilość samochodów przewyższa liczbę oferowanych miejsc postojowych na parkingach, zatokach i w garażach. Teren inwestycji znajduje się w obszarze zabudowy wielorodzinnej. W związku z tym Kolegium wskazało, że w tabeli na str. 322 Studium zawarto proponowane wskaźniki parkingowe. Dla Strefy III, w której znajduje się teren inwestycji – działka nr [...], wskaźnik ten wynosi minimalnie 0,6 miejsca parkingowego na 1 pokój hotelowy. Skargę na powyższą decyzję wniósł Powiatowy Lekarz Weterynarii w L. (dalej także jako Powiatowy Lekarz) oraz G. B. (dalej także jako inwestor). Skargi zostały zarejestrowane pod sygn. akt II SA/Lu 142/26 i II SA/Lu 143/26. Powiatowy Lekarz w skardze na wskazaną powyżej decyzję (sygn. akt II SA/Lu 142/26) podniósł następujące zarzuty: 1) naruszenia art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a. poprzez zaniechanie wszechstronnego i wyczerpującego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy oraz dokonanie oceny materiału dowodowego w sposób dowolny, polegający na bezkrytycznym przyjęciu stanowiska Z. D. i T. M. w L. w zakresie obsługi komunikacyjnej inwestycji, bez samodzielnego zbadania wpływu przyjętego rozwiązania na interes publiczny oraz interesy osób trzecich, w szczególności funkcjonowanie Powiatowego Inspektoratu Weterynarii w L.; 2) naruszenia art. 107 § 3 k.p.a. poprzez sporządzenie uzasadnienia decyzji w sposób pozorny i niewystarczający, uniemożliwiający kontrolę instancyjną i sądową, polegający na ograniczeniu się do ogólnikowych twierdzeń o bezpieczeństwie ruchu drogowego bez wskazania konkretnych ustaleń faktycznych, dowodów oraz logicznego ciągu rozumowania uzasadniającego wybór obsługi komunikacyjnej wyłącznie od ul. [...]; 3) naruszenia art. 8 k.p.a. wyrażające się w braku rzetelnego wyważenia interesu inwestora z interesem publicznym oraz słusznym interesem strony skarżącej - publicznej instytucji realizującej zadania państwa; 4) naruszenia art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu pierwszej instancji, mimo że została ona wydana z istotnymi naruszeniami przepisów postępowania; 5) naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 2 i 5 u.p.z.p. poprzez błędne przyjęcie, że teren inwestycji posiada zapewniony dostęp do drogi publicznej w sposób spełniający wymogi bezpieczeństwa i racjonalnej obsługi komunikacyjnej oraz że decyzja nie narusza przepisów odrębnych i interesu osób trzecich, mimo że przyjęte rozwiązanie komunikacyjne realnie zagraża prawidłowemu funkcjonowaniu instytucji publicznej; 6) naruszenia art. 53 ust. 3 w zw. z art. 54 ust. 1 pkt 2 lit. c u.p.z.p. poprzez ich niewłaściwe zastosowanie polegające na dokonaniu analizy warunków zagospodarowania terenu w sposób wybiórczy i formalny bez rzeczywistego odniesienia się do skutków przyjętej obsługi komunikacyjnej dla otoczenia inwestycji. W związku z powyższym Powiatowy Lekarz wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w części, w jakiej Kolegium utrzymało w mocy decyzję Prezydenta w zakresie punktu 7.1. i uchylenie w tym zakresie decyzji organu pierwszej instancji. Ponadto wniósł o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania. Natomiast inwestor w skardze (sygn. akt II SA/Lu 143/26) podniósł zarzuty: 1) naruszenia art. 7, art. 77 § 1, art. 80 oraz art. 107 § 3 k.p.a. poprzez oparcie rozstrzygnięcia na wadliwych ustaleniach faktycznych zawartych w analizie urbanistycznej (załącznik nr [...] do decyzji organu pierwszej instancji), w której w pkt 9 błędnie przyjęto, że "planowana inwestycja obejmuje budowę hotelu z częścią usługową w parterze", co stoi w sprzeczności z treścią wniosku inwestora (obejmującego wyłącznie hotel) i skutkowało błędnym nałożeniem obowiązku zapewnienia miejsc postojowych dla nieistniejącej funkcji usługowej; 2) naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. poprzez błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że obowiązek określenia w decyzji o warunkach zabudowy wymaganej liczby miejsc parkingowych implikuje konieczność narzucenia wskaźników dla funkcji (usługowej), której inwestor nie przewiduje; 3) naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na ustaleniu wskaźnika miejsc postojowych w oparciu o treść Studium; 4) naruszenia art. 80 k.p.a. poprzez dowolne i nielogiczne przyjęcie przez Kolegium, że brak indywidualnych miejsc postojowych przy deklarowanym modelu obsługi grupowej rodzi konieczność zapewnienia parkingu dla autokarów na terenie działki, podczas gdy obsługa grupowa realizowana jest poprzez korzystanie z zewnętrznych parkingów buforowych, co organ pominął. W związku z powyższym inwestor wniósł o uchylenie decyzji organów obu instancji i zasądzenie zwrotu kosztów postępowania. W odpowiedziach na obie skargi Kolegium zajęło tożsame stanowisko, wnosząc o ich oddalenie i podtrzymując argumentację przedstawioną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Postanowieniem z dnia 4 sierpnia 2026 r. w sprawie o sygn. akt II SA/Lu 142/26 Sąd na podstawie art. 111 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2026 r. poz. 143, dalej: p.p.s.a.) zarządził połączenie do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia sprawy toczącej się pod sygn. akt II SA/Lu 142/26 ze sprawą o sygn. akt II SA/Lu 143/26 oraz prowadzenie ich pod wspólną sygnaturą akt II SA/Lu 142/26. Sprawa została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym na podstawie art. 119 pkt 2 p.p.s.a. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje. Skarga jest zasadna. Zaskarżona decyzja oraz utrzymana nią w mocy decyzja organu pierwszej instancji naruszają prawo w stopniu uzasadniającym ich uchylenie. W pierwszej kolejności należy wskazać, że zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a p.p.s.a. Zgodnie ze wskazanym przepisem sąd nie może wykroczyć poza granice sprawy, ale jest zobligowany uwzględnić z urzędu naruszenia prawa również wtedy, gdy oznacza to wyjście poza zarzuty i wnioski skargi. Ograniczenie w tym zakresie przewiduje art. 134 § 2 p.p.s.a., zgodnie z którym sąd nie może wydać orzeczenia na niekorzyść skarżącego, chyba że stwierdzi naruszenie prawa skutkujące stwierdzeniem nieważności zaskarżonego aktu lub czynności. Zakaz orzekania na niekorzyść skarżącego doznaje ograniczeń, gdy skargi wnoszą strony o sprzecznych interesach, co ma miejsce w niniejszej sprawie. Odnosząc się w pierwszej kolejności do zarzutów skargi Powiatowego Lekarza, które koncentrują się na kwestii zapewnienia inwestycji dostępu do drogi publicznej, należy stwierdzić, że nie zasługują one na uwzględnienie. We wniosku inwestor wskazał, że działka ma dostęp do dwóch dróg publicznych ([...] i [...]). Okoliczność ta nie była kwestionowana. Spór dotyczył jedynie wyboru drogi, z którą inwestycja ma zostać skomunikowana. Zgodnie z art. 53 ust. 4 pkt 9 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. decyzję o warunkach zabudowy wydaje się po uzgodnieniu z właściwym zarządcą drogi – w odniesieniu do obszarów przyległych do pasa drogowego. Przepis nie określa kryterium uzgodnienia, ma ono zatem charakter uznaniowy. W związku z tym zarządca drogi (a w przypadku, gdy zachodzi tożsamość organu uzgadniającego i organu prowadzącego postępowanie główne – także ten organ), dokonując uzgodnienia, powinien kierować się zakresem swoich zadań oraz swojej właściwości rzeczowej. Zakres tych zadań regulują przede wszystkim przepisy ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. 2025 r. poz. 889; dalej jako u.d.p.). Stosownie do art. 35 ust. 3 u.d.p. zmianę zagospodarowania terenu przyległego do pasa drogowego, w szczególności polegającą na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, zarządca drogi uzgadnia w zakresie możliwości włączenia do drogi ruchu drogowego spowodowanego tą zmianą. Jak wynika z art. 19 ust. 1 u.d.p. do właściwości zarządcy drogi należą sprawy z zakresu planowania, budowy, przebudowy, remontu, utrzymania i ochrony dróg. Ochrona drogi oznacza zaś działania mające na celu niedopuszczenie do przedwczesnego zniszczenia drogi, obniżenia klasy drogi, ograniczenia jej funkcji, niewłaściwego jej użytkowania oraz pogorszenia warunków bezpieczeństwa ruchu (art. 4 pkt 21 u.d.p.). Z mocy art. 19 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 21 u.d.p. do zadań zarządcy drogi należy między innymi planowanie i ochrona dróg, polegająca na niedopuszczaniu do ograniczenia funkcji drogi i pogorszenia warunków bezpieczeństwa ruchu. Nie ulega więc wątpliwości, że zarządca drogi powinien mieć na względzie przede wszystkim zgodność planowanych działań z zasadami bezpieczeństwa w ruchu drogowym (zob. wyrok NSA z 7 lutego 2018 r., II OSK 1966/17). Bezpieczeństwo w ruchu drogowym stanowi jedną z przesłanek oceny dopuszczalności uzgodnienia przez zarządcę drogi zmiany zagospodarowania terenu przyległego do pasa drogowego i mieści się w pojęciu "możliwości włączenia do drogi ruchu drogowego", o jakim mowa w art. 35 ust. 3 u.d.p. Z. D. i T. M. w L. po przeanalizowaniu projektu decyzji o warunkach zabudowy stwierdził możliwość obsługi komunikacyjnej od ul. [...] (k. 86 akt admin. I inst.). Mając na uwadze treść wniosku i uzgodnienie dokonane z właściwym zarządcą drogi, należało przyjąć, że organ pierwszej instancji, określając obsługę komunikacyjną terenu inwestycji od ul. [...], nie przekroczył granic uznania administracyjnego. Zapewnienie dostępu do drogi publicznej dla działki nr [...] poprzez skomunikowanie jej z ul. [...] było już przedmiotem rozważań sądu – vide: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 23 października 2025 r. (II SA/Lu 426/25). Sąd nie jest związany wyrokiem w powyższej sprawie, ale stanowisko to nie może zostać pominięte. W obu sprawach za przyjęciem, że organy prawidłowo określiły dostęp do drogi publicznej, przemawiają analogiczne względy. Natomiast zarzuty podniesione przez inwestora są chybione w zakresie, w jakim zmierzał on do wykazania, że nieprawidłowe było ustalenie wskaźnika miejsc postojowych w oparciu o treść Studium. Odnosząc się do tego zarzutu, należy w pierwszej kolejności przytoczyć treść § 10 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2024 r. poz. 1116; dalej jako rozporządzenie), zgodnie z którym minimalną liczbę miejsc do parkowania ustala się w stosunku do liczby lokali mieszkalnych, liczby lokali usługowych, liczby osób mogących jednocześnie przebywać w budynku, liczby zatrudnionych lub powierzchni obiektów usługowych i produkcyjnych. Studium niewątpliwie nie jest aktem prawa miejscowego. Jednakże rozporządzenie nie przewiduje, w jaki sposób należy ustalić liczbę miejsc parkingowych. W związku z tym organy słusznie oparły się na treści Studium. Jego celem jest bowiem określenie polityki przestrzennej, w tym zasad zagospodarowania przestrzennego. Jest zatem adekwatnym aktem, którego treść pozwala na obiektywne ustalenie wymaganej ilości miejsc parkingowych. Stanowisko to zostało zaaprobowane przez Naczelny Sąd Administracyjny (por. wyrok z 6 maja 2025 r., II OSK 2434/22). W Studium stwierdzono, że problemy parkowania samochodów w największym stopniu występują w obszarach zabudowy wielorodzinnej oraz w obszarze śródmiejskim. Miasto L. zostało podzielone na trzy strefy komunikacyjne (I, II i III). Kolegium wskazało, że nieruchomość skarżącego inwestora znajduje się w strefie III. W tym obszarze podkreślono konieczność egzekwowania obowiązku budowy parkingów przez inwestorów na własnym terenie i z własnych środków. Wskazany w Studium wskaźnik parkingowy dla hotelu w odniesieniu do jednego pokoju wynosi dla strefy III min. 0,6 (tabela str. 322). O ile samo posłużenie się przez organy przy wyznaczaniu ilości miejsc parkingowych treścią Studium Sąd uznał za prawidłowe, to należy zauważyć, że organy nie wykazały, że działka skarżącego znajduje się w strefie III. Mając na uwadze, że współczynniki dla strefy I i II są niższe niż dla strefy III, niewątpliwie kwestia ta wymaga wyjaśnienia, co organ uwzględni, ponownie rozpoznając sprawę. Ubocznie należy zauważyć, że wbrew twierdzeniom skarżącego inwestora nie może budzić wątpliwości, że planowana inwestycja w postaci hotelu ma charakter usług o szczególnym charakterze, gdyż częściowo zaspokaja potrzeby mieszkaniowe. Wskazany szczególny charakter tej usługi nie pozwala na odstąpienie od ustalenia miejsc parkingowych dla planowanej inwestycji. Jak wskazano na wstępie, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, lecz orzeka w granicach sprawy. W związku z powyższym należy wskazać na pozostałe uchybienia, które doprowadziły do uchylenia decyzji organów obu instancji. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków wyszczególnionych w art. 61 u.p.z.p. Ze wskazanego przepisu wyprowadza się zasadę dobrego sąsiedztwa (art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.). Przepis ten uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Celem tej zasady jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p, czyli takiego ukształtowania przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo – społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno – estetyczne. Powyższy przepis wskazuje kumulatywne przesłanki składające się na zagwarantowanie ładu przestrzennego. W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę cech zabudowy i zagospodarowania. Kluczowe znaczenie analizy wynika z faktu, że decyzja o ustaleniu warunków zabudowy jest aktem o charakterze związanym, którego wydanie wymaga skomplikowanego postępowania dowodowego, przeprowadzonego w oparciu o konkretnie określoną regulację. Na postępowanie wyjaśniające prowadzone w sprawie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy składa się między innymi dokonanie analizy urbanistyczno-architektonicznej obszaru otaczającego działkę, której dotyczy wniosek inwestora. W orzecznictwie sądowym utrwalone są poglądy na temat roli, znaczenia i standardów, jakim powinna odpowiadać analiza urbanistyczno-architektoniczna. Analiza urbanistyczna jako główny dowód w sprawie ma wskazywać parametry zabudowy, a ich określenie powinno wynikać z opisanego w części tekstowej analizy rozumowania opartego na stwierdzonym stanie faktycznym (istniejącym zagospodarowaniu sąsiednich nieruchomości, układzie urbanistycznym), jak również na wyliczeniach matematycznych (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 10 listopada 2021 r., II SA/Po 80/21). W realiach niniejszej sprawy należy podkreślić, że możliwość odstąpienia od ogólnych zasad przewidzianych w rozporządzeniu nie może mieć charakteru dowolnego, w tym wynikać jedynie z treści wniosku inwestora. Treść analizy powinna wykazywać, że odstąpienie od zasady służy zachowaniu ładu przestrzennego. Dopuszczalny jest bowiem ewolucyjny rozwój, lecz wprowadzenie zabudowy zaburzającej istniejący ład przestrzenny nie może zostać zaakceptowane. Nawet z tego względu powody i przesłanki odstępstw od zasad wyznaczania parametrów powinny być precyzyjnie, szczegółowo i rzetelnie uzasadnione przez organ wydający decyzję (por. wyrok WSA w Gliwicach z dnia 30 listopada 2021 r., II SA/Gl 803/21). Reasumując, należy podkreślić, że celem postępowania w przedmiocie wydania warunków zabudowy jest ustalenie na terenie objętym wnioskiem takich warunków w zakresie zabudowy i zagospodarowania terenu, które pozwolą na włączenie danej inwestycji w istniejący ład przestrzenny okolicy. Ochrona ładu przestrzennego ma na celu powstrzymanie zabudowy niedającej się pogodzić z już istniejącym sposobem zagospodarowania terenu. Rozwój ładu przestrzennego powinien mieć charakter ewolucyjny (por. wyroki WSA w Lublinie: z 25 listopada 2021 r., II SA/Lu 449/21; z 9 kwietnia 2025 r., II SA/Lu 186-191/25). Ewolucja oznacza, że nowa zabudowa może mieć inną funkcję czy parametry niż już istniejąca, o ile nawiązuje do zastanego stanu i tworzy z nią harmonijną, spójną całość. Tylko w przypadku, gdy sporządzono wyczerpujące uzasadnienie, a treść decyzji koresponduje z analizą urbanistyczną, możliwe jest zweryfikowanie prawidłowości działania organu i wykluczenie dowolności przy wydawaniu decyzji. Analiza przeprowadzona w niniejszej sprawie zawiera następujące błędy i niejasności, których organy w niniejszej sprawie nie dostrzegły, akceptując w treści decyzji zawarte w analizie ustalenia. Sposób wyznaczania obszaru analizowanego został określony w art. 61 ust. 5a u.p.z.p. w brzmieniu miarodajnym dla rozpoznania niniejszej sprawy. Zgodnie z tym przepisem w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości równej trzykrotnej szerokości frontu terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, jednak nie mniejszej niż 50 m oraz nie większej niż 200 m, i przeprowadza na nim analizę cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Zgodnie z powołanym przepisem przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej, drogi wewnętrznej lub granicy działki obciążonej służebnością drogową, z której odbywa się główny wjazd na działkę. W pierwszej kolejności należy stwierdzić, że front terenu, o którym mowa w art. 61 ust. 5a u.p.z.p., musi zostać wskazany jednoznacznie. W niniejszej sprawie budzi wątpliwość, która część granicy działki budowlanej posłużyła do wyznaczenia obszaru analizowanego – w szczególności z uwagi na to, że działka ma dostęp do dwóch dróg publicznych. Organ powinien wyjaśnić kwestie wyznaczenia obszaru analizowanego w sposób czytelny. Skoro inwestycja ma mieć zagwarantowany dostęp do drogi publicznej od ul. [...], to cała analiza musi zostać opracowana z uwzględnieniem tej okoliczności – a za front należy uznać tę część działki, która przylega do tej drogi publicznej. Organ nie wskazał wprost, w jaki sposób wyznaczono front działki, co świadczy o wadliwości analizy. W części tekstowej analizy uwarunkowań zagospodarowania terenu stanowiącej załącznik nr [...] do decyzji Prezydenta wskazano, że: "w oparciu o art. 61 ust. 5a u.p.z.p. został wyznaczony obszar analizowany na mapie zasadniczej w skali 1:1000 w odległości odpowiadającej trzykrotnej szerokości frontu nieruchomości objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Mając na uwadze, iż szerokość frontu terenu objętego wnioskiem wynosi 23 m, obszar analizowany wyznaczony został dookoła terenu inwestycji w równych odległościach 69 m od jego granic w zakresie niezbędnym i wystarczającym do ustalenia parametrów i wymagań dla nowej zabudowy. Obszar analizowany został wyznaczony linią ciągłą koloru granatowego na dołączonej do wniosku mapie zasadniczej w skali 1:1000 obejmując całe działki znajdujące się w zasięgu trzykrotnej szerokości frontu terenu inwestycji." Wyjaśnienie to jest wewnętrznie sprzeczne. Skoro bowiem organ rozszerzył obszar analizowany o całe działki, to nie wyznaczył obszaru analizowanego w równych odległościach od jego granic. W orzecznictwie podkreśla się, że rozszerzenie obszaru analizowanego powinno być racjonalnie uzasadnione. Analiza urbanistyczna powinna przedstawiać kompleksową charakterystykę zagospodarowania terenu. Jeśli zachodzi sytuacja tego rodzaju, że dane działki i znajdujące się na nich zagospodarowanie byłyby wyeliminowane z analizy z tego względu, że w całości nie znalazły się na obszarze wyznaczonym według trzykrotności frontu działki, to słusznym może być poszerzenie obszaru analizy, aby zostały objęte w całości (por. wyrok NSA z dnia 25 listopada 2025 r., II OSK 161/25). Istotą takiego działania jest zawsze dążenie do wyodrębnienia jednolitego obszaru urbanistyczno-architektonicznego, nie zaś jedynie poszukiwanie takich funkcji, cech i parametrów zabudowy, aby uzasadnić formalną dopuszczalność lokalizacji zabudowy o cechach i parametrach wnioskowanych przez inwestora (por. wyrok NSA z 9 czerwca 2026 r., II OSK 1922/25). Poszerzenie granic obszaru analizowanego powinno prowadzić do pokazania charakteru zabudowy występującej w otoczeniu inwestycji. Nie powinno natomiast skutkować wyznaczeniem obszaru o nieregularnym kształcie podyktowanym wyłącznie występowaniem w obszarze wyznaczonym jako trzykrotność frontu działki części dużych powierzchniowo działek. Taki sposób wyznaczenia obszaru zaburza wyniki analizy. Należy podkreślić, że obszar analizowany wyznacza się "wokół" terenu, zatem obszar analizowany powinien oddawać zabudowę równomiernie rozłożoną w promieniu działki inwestora. Z tego względu, nawet kierując się zasadą uwzględniania w obszarze analizowanym w całości działek objętych trzykrotnością frontu, organ nie może doprowadzić do dowolnego rozszerzenia obszaru analizowanego. Część graficzna analizy (mapa) jest nieczytelna w znacznym stopniu. Nie zawiera wyraźnego oznaczenia granic działek i czytelnych oznaczeń numerów ewidencyjnych. Kwestia ta ma doniosłe znaczenie na gruncie niniejszej sprawy, ponieważ nie pozwala na dokonanie kontroli prawidłowości wyznaczenia obszaru analizowanego i przeprowadzonej analizy urbanistyczno-architektonicznej. Skoro organ objął obszarem analizowanym całe działki znajdujące się w zasięgu trzykrotnej szerokości frontu terenu inwestycji, to kwestia ta musi zostać zweryfikowana. Stąd nieodzowne jest ustalenie granic działek. Czytelność mapy w zakresie oznaczenia numerów działek umożliwia również weryfikację czy parametry ustalono z uwzględnieniem wszystkich działek objętych analizą i pozwala na ocenę prawidłowości przyjętych rozwiązań. Ubocznie należy zauważyć, że oznaczając obiekty o różnym przeznaczeniu, wskazane jest użycie kontrastowych kolorów, co również sprzyja czytelności mapy. Należy podkreślić, że mapa nie przedstawia pełnego obszaru analizowanego. Po pierwsze, część obszaru zakrywa legenda. Po drugie zaś, część działek objętych analizą nie została w pełni ujęta w części graficznej. Sąd dostrzega, że są to drogi, jednakże nie zwalnia to organu z obowiązku ujęcia na mapie całych działek objętych analizą. Reasumując, określenie obszaru analizowanego na podstawie trzykrotności szerokości frontu działki inwestycyjnej stanowi zasadę. Rozszerzając obszar analizowany, zawsze należy kierować się dążeniem do pełnego oddania obrazu uwarunkowań urbanistyczno-architektonicznych. W szczególności zaś rozszerzenie obszaru nie może zmierzać wyłącznie do uwzględnienia wniosku inwestora poprzez objęcie analizą działek i budynków, które odpowiadają parametrom wskazanym we wniosku. Dostrzeżone błędy, które popełniono przy wyznaczaniu obszaru analizowanego, stanowią samodzielną przesłankę do uchylenia decyzji organów obu instancji. Wyznaczenie obszaru analizowanego ma podstawowe znaczenie dla wydania decyzji o warunkach zabudowy. Stwierdzenie nieprawidłowości w tym zakresie prowadzi do dezaktualizacji wszystkich ustaleń, zwłaszcza co do parametrów zabudowy występującej na terenie obszaru analizowanego. W granicach tak ujętego obszaru analizowanego w sposób wadliwy ustalono parametry i wskaźniki nowej zabudowy. Zgodnie z § 3 ust. 1 rozporządzenia linię zabudowy na terenie objętym wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii zabudowy istniejącej na działkach sąsiednich. Linia ta służy zachowaniu odpowiedniego odstępu od drogi publicznej celem zapewnienia bezpieczeństwa ruchu drogowego i ma za zadanie zapewnienie walorów ładu przestrzennego. Zabudowa w bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji zlokalizowana jest przy granicy z pasami drogowymi. W związku z tym wyznaczono nieprzekraczalną linię zabudowy "po planowanych liniach regulacyjnych Al. [...] i ul. [...]". Ustalenie to niewątpliwie koreluje z warunkami istniejącymi na działkach znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie planowanej inwestycji. Organ nie powinien jednak tracić z pola widzenia szczególnych okoliczności niniejszej sprawy. Po pierwsze, działka znajduje się u zbiegu dwóch dróg publicznych, zatem należy uwzględnić kwestie bezpieczeństwa w komunikacji. Po drugie, planowana inwestycja nie będzie stanowiła uzupełnienia istniejącej zabudowy (pierzei), lecz wyznacza skrajną część zabudowy. Po trzecie, wyznaczenie linii zabudowy w przyjęty przez organ sposób prowadzi do tego, że podstawowa funkcja tej linii, czyli zachowanie odstępu od drogi publicznej, nie jest realizowana. O ile sytuacja taka musi zostać zaakceptowana w przypadku istniejącej legalnie zabudowy, to jednak ustalanie warunków zabudowy dla nowych budynków powinno spełniać wymogi bezpieczeństwa i ładu przestrzennego. Zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia maksymalną intensywność zabudowy oraz maksymalną nadziemną intensywność zabudowy ustala się na podstawie średniego wskaźnika tych intensywności dla obszaru analizowanego z tolerancją do 20%. Intensywność zabudowy ustalono na poziomie 1,67, a nadziemną intensywność zabudowy jako 1,43. Przyjęte średnie parametry powiększone o 20% dają maksymalną wartość odpowiednio 2,004 i 1,716. W decyzji o warunkach zabudowy ustalono intensywność zabudowy maksymalnie jako 2,9; a nadziemnej - w wartości minimalnej 0,61, zaś maksymalnej 2,5. Z analizy oraz decyzji organów obu instancji nie wynika, jakie racje legły u podstaw ustalenia intensywności zabudowy i nadziemnej intensywności zabudowy odmiennie niż wynika to z zasady określonej w § 4 ust. 1 rozporządzenia. Ewentualne zastosowanie § 4 ust. 3 wymaga uzasadnienia i musi wynikać z analizy urbanistycznej. Okoliczność, że inwestor wnioskuje o określenie konkretnych parametrów, nie może samoistnie determinować treści rozstrzygnięcia decyzji o warunkach zabudowy. Zgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia udział powierzchni zabudowy ustala się na podstawie średniego wskaźnika tego udziału dla obszaru analizowanego. Średni wskaźnik w tak ustalonym obszarze analizowanym wyniósł 54,3 i w ten sposób został ustalony w decyzji organu pierwszej instancji. W tym samym punkcie decyzji organ wskazał udział powierzchni biologicznie czynnej jako minimalnie 20%. Jest to rozstrzygnięcie całkowicie dowolne i wprost narusza § 9 rozporządzenia. Należy wyjaśnić, że zgodnie z powołanym przepisem minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej ustala się na podstawie średniego wskaźnika tego udziału dla obszaru analizowanego (ust. 1) i dopuszcza się ustalenie innego minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a ustawy (ust. 2). W analizie urbanistycznej organ wskazał, że nie posiada danych o powierzchni biologicznie czynnej na działkach objętych obszarem analizowanym. Rozstrzygnięcie organu w tym zakresie jest nieakceptowalne. Brak danych pozwalających na określenie wskazanego parametru nakłada na organ obowiązek ich uzyskania. Niedopuszczalne jest określenie powierzchni biologicznie czynnej na podstawie całkowicie dowolnego uznania organu, skoro rozporządzenie nakłada na organ obowiązek jego określenia w konkretny sposób. Należy ustalić średni wskaźnik, a odstąpienie od zastosowania średniego wskaźnika musi wynikać z analizy. Jak stanowi § 6 ust. 1 rozporządzenia, szerokość elewacji frontowej znajdującej się od strony frontu terenu ustala się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Przepis wprost stanowi o średniej dla istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym. W tabeli sporządzonej dla potrzeb analizy (str. 5 analizy) organ określił ustalaną średnią jako średnią szerokość elewacji frontowej dla "budynków mieszkalnych i usługowych". Sąd zauważył, że ustalając ten parametr, pominięto działki z zabudową jednorodzinną (tj. dz. nr ewid. [...], [...], [...], [...], [...] i [...]). Ponadto w treści analizy wprost wskazano, że obliczono średnią dla budynków mieszkalnych wielorodzinnych i budynków usługowych. Nieustalenie średniej w rozumieniu § 6 ust. 1 rozporządzenia, czyli średniej dla obszaru analizowanego, jest pierwszym błędem organu popełnionym przy wyznaczaniu tego parametru. Zastosowanie § 6 ust. 2 rozporządzenia nie zwalnia organu z powyższego obowiązku, a ponadto obliguje do uzasadnienia takiego rozstrzygnięcia, które musi wynikać z analizy urbanistycznej. Drugim błędem jest zatem odstąpienie od zasady wyznaczania szerokości elewacji frontowej na podstawie średniej wartości, skoro działanie takie nie zostało w żaden sposób uzasadnione. Trzecim błędem organu w tym zakresie było określenie omawianego parametru w następujący sposób: "szerokość elewacji frontowej (mierzona jako rzut prostokątny najdalej wysuniętych punktów budynku na linie rozgraniczenia ul. [...]) – do całej rozpiętości działki". Rozporządzenie nakazuje określenie konkretnej wartości. Ponadto tak sformułowane rozstrzygnięcie jest niejasne. Określenie parametru w taki sposób jest zupełnie nieakceptowalne. Szczególną uwagę należy poświęcić metodyce ustalenia wysokości zabudowy w niniejszej sprawie. Zgodnie z § 7 ust. 1 rozporządzenia wysokość zabudowy ustala się na podstawie wysokości zabudowy na dostępnych z tej samej drogi publicznej przylegających działkach sąsiednich. Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach, o których mowa w ust. 1, przebiega, tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na tych działkach (§ 7 ust. 2 rozporządzenia). Ponadto na podstawie § 7 ust. 3 rozporządzenia dopuszcza się ustalenie innej wysokości zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a ustawy. Należy zauważyć, że w analizie obliczono średnią zgodnie z § 7 ust. 1 i 2 rozporządzenia, która wyniosła 4,7 m. W analizie wskazano: "z uwagi na funkcję wnioskowanego budynku oraz specyficzną lokalizację terenu inwestycji, przy analizie wysokości zabudowy położonej w obszarze analizowanym uwzględniono wszystkie budynki mieszkalne wielorodzinne oraz budynki usługowe. Wysokość tych budynków zawiera się w przedziale od 3,3 m do 19,5 m i wynosi średnio 11,3 m. Maksymalne wartości w obszarze analizowanym osiągają budynki mieszkalne wielorodzinne położone na działce nr [...], znajdujące się po przeciwnej stronie ul. [...]. Budynki tworzące zamknięcie kwartałów zabudowy, znajdujące się naprzeciwko terenu inwestycji, osiągają wysokość: 14,5 m (budynek mieszkalny wielorodzinny na działce nr [...]) oraz 18,6 m (budynek mieszkalny wielorodzinny na działce nr [...]), średnio 16,6 m." W decyzji wysokość zabudowy określono jako 16,5 m. Wykazywana na wstępie nieczytelność mapy utrudnia weryfikację, które działki spełniają wymagania § 17 ust. 1 rozporządzenia, jednakże Sąd nie znalazł podstaw do zakwestionowania, że wymagania te spełniają wyłącznie dz. [...] i [...]. W związku z powyższym należy stwierdzić, że wysokość zabudowy dla tych działek to 7,5 m, 3,3 m, 4,5 m (dz. [...]) i 3,4 m (dz. [...]). Organ ustalił średnią wartość prawidłowo tj. 4,7 m (§ 7 ust. 2 rozporządzenia). Ten parametr powinien być punktem wyjścia dla ewentualnego odstąpienia od omówionej zasady w ramach harmonijnego rozwoju. Oznacza to, że zastosowanie § 7 ust. 3 rozporządzenia nie może abstrahować od wartości wynikającej z przedstawionej powyżej zasady i musi mieć wyczerpujące uzasadnienie. Analiza w sposób pozorny wywodzi o nawiązaniu tego parametru do budynków mieszkalnych wielorodzinnych i usługowych. Należy podkreślić, że ustalona średnia dla tych obiektów tj. 11,3 m jest niższa niż przyjęta w decyzji (16,5 m). Twierdzenie, że "w celu zachowania czytelnych powiązań z okoliczną zabudową" wartość ustalono na podstawie średniej wartości wysokości zabudowy na dz. nr [...] i [...] nie zostało poparte wyczerpującą i przekonującą argumentacją. Po pierwsze, działka inwestora znajduje się u zbiegu dwóch ulic, w sposób oczywisty tworząc spójny obszar architektoniczny z działkami przyległymi, zlokalizowanymi w granicach tych dróg. Szczególnie z uwagi na taką lokalizację działki nie sposób znaleźć uzasadnienie dla odstąpienia od zasad ustalania wysokości zabudowy w sposób określony w § 7 ust. 1-2 rozporządzenia. Właśnie ta metoda gwarantuje zachowanie spójności obszaru, który może być rozwijany jedynie ewolucyjnie (harmonijnie). Nieakceptowalne jest przyjęcie, że budynki rzędu średniej wysokości 4,7 m będą harmonijnie sąsiadować z zabudową, która może osiągnąć maksymalną wysokość 16,5 m. Świadczyłoby to o oczywistym naruszeniu podstawowych zasad ładu przestrzennego. Po drugie, nawet uwzględniając szczególny charakter planowanej inwestycji, można uznać za uzasadnione przyjęcie wartości wyższej niż wynikająca ze średniej ustalonej zgodnie z § 7 ust. 1-2 rozporządzenia. Jednakże wysokość przyjęta w decyzji w żaden sposób nie nawiązuje do istniejącej zabudowy w najbliższym otoczeniu działki nr [...]. Co więcej, organ nie nawiązał nawet do średniej wartości ani całego obszaru analizowanego, ani średniej wysokości zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usługowej występującej w obszarze analizowanym (11,3 m). Po trzecie, niewątpliwie organ wybrał w celu ustalenia tego parametru dominanty obszaru analizowanego, czyli najwyższe obiekty znajdujące się na działkach nr [...] i [...]. Odnośnie do działki nr [...], należy wskazać, że wątpliwości budzi samo ujęcie jej w obszarze analizowanym. Natomiast analiza położenia tej działki w zasadzie wyklucza możliwość uznania jej za punkt odniesienia dla ustalenia wysokości zabudowy na działce inwestora. Jest to działka położona u zbiegu ulic [...] i [...], a zatem po przeciwnej stronie skrzyżowania w stosunku do dz. [...]. Jest to jedyna działka z tego kwartału ujęta w obszarze analizowanym i niewątpliwie nie stanowi spójnego obszaru z terenem inwestycji. Należy zauważyć, że działka [...] znajduje się u zbiegu ulic [...] i Al. [...] (ale w odmiennym układzie komunikacyjnym w stosunku do działki inwestora). Nieczytelność mapy i oznaczenia granic nieruchomości nie pozwala na weryfikację czy na wskazanej działce znajduje się budynek mieszkalny wielorodzinny. Sąd nie odnalazł żadnych powiązań między działką [...] a zabudową na dz. [...] i [...]. Ponadto wypada zauważyć, że nawet te dwie działki nie znajdują się w spójnym urbanistycznie obszarze, lecz są oddzielone od siebie siecią dróg publicznych, tworząc zabudowy odrębnych kwartałów. Budynki przy skrzyżowaniu nie wyznaczają bowiem zwartego, jednolitego obszaru. Reasumując, organ w sposób nieuzasadniony, niewynikający z analizy odstąpił od przyjęcia wartości wysokości zabudowy zgodnie z zasadą wyrażoną w § 7 ust. 1-2 rozporządzenia. Przyjęty parametr rażąco odbiega od średniej określonej na podstawie § 7 ust. 2 rozporządzenia. Przyjęta wysokość świadczyłaby o wprowadzeniu niespójnego z zastanym elementu w układzie przestrzennym wyznaczonym przebiegiem ulic [...] i Al. [...]. Ponadto, ustalając ten parametr, organ nie kierował się żadnymi czytelnymi wytycznymi. Należało zatem stwierdzić, że wysokość zabudowy została ustalona w sposób zupełnie dowolny. Wobec powyższego Sąd doszedł do przekonania, że organ jedynie poszukiwał rozwiązania, które pozwoli w najpełniejszym wymiarze zrealizować wniosek strony. Taki sposób wyznaczania parametrów jest nieprawidłowy. Zatem nie tylko obszar analizy został nieprawidłowo wyznaczony, ale również parametry przyjęte na tej podstawie prowadzą do wniosku o naruszeniu przepisów. Kolejno stwierdzić należy wadliwość uzasadnienia organu pierwszej instancji, które ogranicza się do bezrefleksyjnego przytoczenia wybranych przepisów. Wadliwości uzasadnienia w tym zakresie nie skorygował organ odwoławczy. Naruszenie art. 107 § 3 k.p.a. dotyczy zatem również uzasadnienia decyzji organu drugiej instancji. Ponadto Kolegium uchybiło zasadzie dwuinstancyjności postępowania, poprzestając na lakonicznym odniesieniu się do zarzutów odwołania, odstępując od obowiązku ponownego rozpatrzenia sprawy w całości. W tym zakresie należy wskazać, że okolicznością zupełnie pominiętą w rozważaniach organów obu instancji była kwestia zachowania zasady kontynuacji funkcji. Sąd nie wyklucza, że przesłanka ta została spełniona. Analiza urbanistyczna poprzestaje w tym zakresie na stwierdzeniu, że w obszarze podlegającym badaniu występuje zabudowa mieszkaniowa i usługowa. Nie można zaś tracić z pola widzenia, że hotel ma charakter szczególny. W związku z powyższym należało pochylić się nad tą kwestią, a wyniki rozważań powinny znaleźć odzwierciedlenie w prawidłowo sporządzonym uzasadnieniu. W związku z powyższym Sąd uznał, że decyzja Prezydenta została wydana z naruszeniem prawa materialnego - art. 61 ust. 1 pkt 1 i ust. 5a u.p.z.p. i przepisów rozporządzenia: § 3, § 4, § 6, § 7, § 9 i § 10 oraz przepisów postępowania - art. 7, art. 77 § 1, art. 107 § 3 k.p.a. Uchybień tych nie dostrzegło Kolegium, błędnie utrzymując w mocy zaskarżoną decyzję. Ponadto organ odwoławczy naruszył zasadę dwuinstancyjności postępowania (art. 15 k.p.a.) i sporządził uzasadnienie w sposób wadliwy (art. 107 § 3 k.p.a.). W tym stanie sprawy Sąd uchylił decyzje organów obu instancji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a/ i c/ w związku z art. 135 p.p.s.a. Sąd orzekł o kosztach postępowania w punktach drugim i trzecim wyroku. W obu przypadkach o kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 i art. 205 § 1 p.p.s.a., a objęły one w stosunku do obu stron skarżących: wpis sądowy w kwocie 500 zł, wynagrodzenie pełnomocnika w kwocie 480 zł oraz opłatę skarbową od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł (łącznie po 997 zł). Ponownie rozpatrując sprawę, należy w pierwszej kolejności sporządzić nową, prawidłową i spójną analizę urbanistyczną, uwzględniającą wszystkie istotne uwarunkowania urbanistyczne i architektoniczne, a następnie rzetelnie ustalić cechy, wskaźniki i parametry nowej zabudowy z uwzględnieniem argumentacji szczegółowo wyrażonej w treści uzasadnienia. Uzasadnienie ponownie wydanej decyzji powinno spełniać wymogi art. 107 § 3 k.p.a. Mając na uwadze powyższe, Sąd orzekł jak w sentencji.