II SA/Łd 811/21

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Michał Zbrojewski Sędziowie Sędzia WSA Agnieszka Grosińska-Grzymkowska Asesor WSA Marcin Olejniczak (spr.) po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 31 stycznia 2023 r. sprawy ze skarg I. B., J. M. i J. M.1 na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi z dnia 29 lipca 2021 r. nr SKO. 450.171-172.2021 SKO.4150.182.2021 SKO.4150.214-215.2021 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji oddala skargi. ał

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łodzi, decyzją z 29 lipca 2021 r., po rozpatrzeniu odwołań J. i J.1. M., I.B. oraz M. i A. P. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Łodzi z 5 maja 2021r., którą ustalono warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami podziemnymi, uzbrojeniem terenu i urządzeniami budowlanymi, przewidzianej do realizacji w Ł. przy [...] i [...], na działkach nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...] oraz fragmentach działek drogowych nr [...], [...], [...] i [...], w obrębie [...]. W uzasadnieniu decyzji Kolegium wyjaśniło, że wcześniejszą decyzją z 26 czerwca 2019 r. Prezydent Miasta Łodzi, po rozpatrzeniu wniosku I. spółki z o.o. w Ł. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami podziemnymi, uzbrojeniem terenu i urządzeniami budowlanymi, przewidzianej do realizacji w Ł. przy [...] i [...], na ww. działkach. Decyzja ta została utrzymana w mocy decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi z 8 sierpnia 2019 r. Następnie tutejszy sąd, wyrokiem z 12 lutego 2020 r., II SA/Łd 830/19, uchylił decyzje organów obu instancji. W uzasadnieniu wyroku sąd wskazał, że w rozpoznawanej sprawie kwestią sporną stało się ustalenie parametrów planowanej zabudowy, jako że ustalone warunki nie odpowiadały wnioskowanym przez inwestora, tj.: w zakresie wartości wskaźnika zabudowy wyrażoną stosunkiem wielkości powierzchni nowej zabudowy do powierzchni terenu; wysokości górnych krawędzi elewacji frontowych budynków mieszkalnych wielorodzinnych, ich gzymsów lub do okapów; szerokości elewacji frontowych budynków mieszkalnych wielorodzinnych. Natomiast w pozostałym zakresie sąd nie dopatrzył się nieprawidłowości w ustaleniu warunków zabudowy, w tym w zakresie wpływu planowanej inwestycji na tereny sąsiednie. Sąd podzielił pogląd, że zasada dobrego sąsiedztwa wymaga, aby przy ustalaniu warunków nowej zabudowy dostosować je do cech i parametrów architektonicznych i urbanistycznych wyznaczonych przez stan dotychczasowej zabudowy tego samego rodzaju, przy uwzględnieniu wymów ładu przestrzennego W ocenie sądu wątpliwości budziło odniesienie parametrów dotyczących maksymalnej wysokości elewacji frontowej i maksymalnej szerokości elewacji frontowych do średniej dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej znajdującej się na analizowanym terenie oraz wartości wskaźnika zabudowy do średniej wielkości wskaźnika dla wszystkich działek leżących na terenie objętym analizą. Sad uznał, że skoro w dwóch pierwszych przypadkach odniesiono się do zabudowy wielorodzinnej, to zastrzeżenia budzi brak konsekwencji, tj. przyjęcie innej zasady w przypadku wskaźnika dotyczącego powierzchni zabudowy. Ponadto sąd zwrócił uwagę na fakt, że ustalanie parametru wskaźnika na poziomie średniej wartości wynikającej z analizy urbanistycznej oczywiście znajduje uzasadnienie w przepisach rozporządzenia, choć możliwe jest wyznaczenie wskaźnika na zasadzie odstępstwa, jeśli parametr taki wynikający z wniosku inwestora da się pogodzić z obowiązkiem zapewnienia ładu przestrzennego. Jednak w sytuacji, gdy inwestor podnosi, że dla inwestycji w bliskim sąsiedztwie (czyli takich, dla których wyznaczane obszary analizowane choć częściowo pokrywają się) ustalono warunki zabudowy o znacznie bardziej korzystnych wskaźnikach, odpowiedzi wymaga pytanie, czy i w tamtych przypadkach zastosowano parametry uśrednione czy też dokonano odstępstw. Sąd podniósł przy tym, iż spółka przedłożyła kopie dwóch decyzji w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy z roku 2008, z których wynika m.in., że dopuszczono lokalizację budynków o wysokości odpowiednio 14/24 m n.p.t. (tektonika wysokościowa kształtowana tarasowo) i od 10 do 14 m. W ocenie sądu, nie można automatycznie i bez głębszej analizy wskazać, że decyzja ustalająca warunki zabudowy na sąsiadującej działce nie ma znaczenia dla oceny zasadności decyzji w sprawie niniejszej. Ewentualne wykazanie, że w przypadku spółki doszło do zastosowania odmiennych zasad ustalania parametrów zabudowy bez uzasadnienia takiego postępowania, skutkowałoby zarzutem naruszenia art. 8 § 1 i 2 k.p.a., jak również art. 32 ust. 1 Konstytucji RP. W konkluzji za uzasadniony sąd uznał zarzut naruszenia art. 107 § 3 k.p.a., w zw. z art. 8 § 1 i 2 k.p.a. poprzez niewyjaśnienie zasad, jakimi kierował się organ przy wyznaczaniu parametrów nowej zabudowy w kontekście twierdzeń spółki o istnieniu innych decyzji organu pierwszej instancji ustalającej warunki zabudowy w sposób odmienny (bardziej korzystny). Powyższy brak uniemożliwił weryfikację prawidłowości ustalonych warunków dla nowej zabudowy w świetle przepisów §§ 5-7 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r., nr 164, poz. 1588)., w zw. z art. 8 § 1 i 2 k.p.a. Wyrokiem z 17 września 2020 r., II OSK 1366/20 NSA oddalił skargę kasacyjną wniesioną przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łodzi od powyższego wyroku, podzielając pogląd sądu pierwszej instancji. Dalej organ odwoławczy wyjaśnił, że ponowna analiza urbanistyczna została przeprowadzona w obszarze analizowanym wyznaczonym w granicach 309 metrów wokół terenu inwestycji, ocenionym jako prawidłowy i zgodny z wymaganiami stawianymi przez przepisy rozporządzenia. Analizą funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, objęto całą zabudowę znajdującą się w granicach obszaru analizowanego wyznaczonego w sprawie, a uwzględnione w analizie nieruchomości zostały opisane w tabeli zawierającej szczegółowe dane na temat funkcji i cech istniejącej w obszarze analizowanym zabudowy. Przeprowadzona analiza urbanistyczna wykazała istnienie w obszarze analizowanym zabudowy o funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej i wielorodzinnej wraz z towarzyszącą jej funkcją gospodarczo - garażową, a także zabudowy o funkcji usługowej, produkcyjnej i magazynowej. W obszarze analizowanym znajdują się trzy skupiska zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej: wschodnia pierzeja ul. [...], teren przy ul. [...] i [...] oraz teren w rejonie ulic [...] i [...]. Organ wyjaśnił, że skoro w granicach obszaru analizowanego, wyznaczonego wokół terenu inwestycji występuje zabudowa mieszkaniowa (i to zarówno jednorodzinna jak i wielorodzinna czyli stricte taka jak planowana) to wbrew twierdzeniom odwołujących się, planowana inwestycja polegająca na budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych stanowi kontynuację dotychczasowego sposobu zagospodarowania. W ocenie Kolegium organ pierwszej instancji dokonał prawidłowej wykładni pojęcia "działka sąsiednia", które zawiera art. 61 ust. 1 pkt 1 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r. poz. 741 ze zm. – u.p.z.p.). Zdaniem Kolegium, ani wykładnia literalna ani celowościowa nie wskazują, że ustawodawca użył wyrażenia "działka sąsiednia" w wąskim znaczeniu odnoszącym się do konieczności sąsiedztwa bezpośredniego opartego na wspólnej granicy pomiędzy działką na której powstanie inwestycja, a działką sąsiednią. Przez pojęcie działki sąsiedniej należy rozumieć nieruchomości znajdujące się także w pewnej odległości od terenu inwestycji. Z tego względu okoliczność, że działki na których znajdują się budynki wielorodzinne nie są położone w bezpośrednim sąsiedztwie działki inwestora nie oznacza, że działki te są pozbawione waloru "działki sąsiedniej" w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Z analizy urbanistyczno-architektonicznej wynika, że są one położone w granicach obszaru analizowanego wyznaczonego w sposób określony w § 3 rozporządzenia i organ ma obowiązek brać je pod uwagę ustalając wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu. Parametry zabudowy istniejącej w obszarze analizy, stanowiły podstawę do ustalenia wymagań dla planowanej inwestycji, a ustaleń tychże dokonano w oparciu o przepisy § 4 - § 8 rozporządzenia, które określają sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących: linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych). Nadto w pkt II. 2 "Warunki i wymagania ochrony i kształtowania ładu przestrzennego" decyzji, ustalono: - linie zabudowy dla planowanej inwestycji wyznaczono zarówno od strony ul. [...] jak i ul. [...] jako nieprzekraczalne, stanowiące przedłużenie linii zabudowy na działkach sąsiednich przy ul. [...] i [...] oraz ul. [...], linie zabudowy dla planowanej inwestycji wyznaczone zatem zostały w oparciu o zasadę z § 4 ust. 1 rozporządzenia; - wskaźnik powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji (działek nr [...], [...], [...], [...], [...] i [...]) - ustalono w wielkościach od 0,31 do 0,35, ustalone dla planowanej inwestycji wielkości odpowiadają: minimalnej wielkości wskaźnika obliczonego dla skupisk zabudowy wielorodzinnej z obszaru analizowanego przy ul. [...], ul. [...], ul. [...] i ul. [...]) oraz maksymalnej średniej wielkości wskaźnika zabudowy wielorodzinnej z obszaru analizowanego. Powyższe ustalenie wypełnia dyspozycję § 5 ust.2 rozporządzenia; - szerokość elewacji frontowej (od strony ul. [...] i ul. [...]) ustalono dla nowej zabudowy w przedziale od 15 m do 21 m parametr ten wyznaczono zgodnie z § 6 ust. 2, ustalona dla nowej zabudowy minimalna wielkość odpowiada średniej szerokości elewacji frontowej zabudowy wielorodzinnej z obszaru analizy, maksymalna natomiast średniej wielkości tego parametru obliczonej dla zespołów zabudowy wielorodzinnej z obszaru analizowanego przy ul. [...], ul. [...], ul. [...] i ul. [...]); organ dodał, że w przypadku planowanej inwestycji, jej obsługa komunikacyjna planowana jest od strony ul. [...], co przesądza o prawidłowości ustalenia w zakresie szerokości elewacji frontowej; - wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej jej gzymsu lub attyki wyznaczono dla planowanej zabudowy w przedziale od 9 m do 13 m, parametr ten został wyznaczony w oparciu o wyjątek z § 7 ust. 4 rozporządzenia, a minimalna ustalona wielkość odpowiada średniej wielkości tego parametru charakterystycznej dla zabudowy wielorodzinnej z obszaru analizy, maksymalna natomiast wysokości elewacji frontowej zespołów zabudowy wielorodzinnej z obszaru analizowanego przy ul. [...], ul. [...], ul. [...] i ul. [...]); - geometrię dachu dla planowanej inwestycji ustalono następująco: dach dwu, wielospadowy lub płaski, o kącie nachylenia połaci dachowych od 1° do 10°, wysokości kalenicy głównej od 10 m do 13 m i kierunku kalenic/attyk równoległych lub prostopadłych w stosunku do północnej granicy działki nr [...] lub południowych granic działek nr [...] i [...], ustalenia w zakresie tego parametru odpowiadają geometrii dachów budynków mieszkalnych z obszaru analizy, ze szczególnym uwzględnieniem geometrii dachów zespołów zabudowy wielorodzinnej przy ul. [...], ul. [...], ul. [...] i ul. [...]). Ta ostatnia zabudowa stanowiła też wyznacznik dla ustalenia wysokości kalenicy głównej planowanych budynków, który zgodnie z zaskarżoną decyzją powinien się zawierać w przedziale od 10 m (co odpowiada średniej wielkości tego parametru charakterystycznej dla zabudowy wielorodzinnej z obszaru analizy) do 13m (co odpowiada wysokości kalenicy głównej budynków zespołu zabudowy wielorodzinnej z obszaru analizowanego przy ul. [...], ul. [...], ul. [...] i ul. [...]). W świetle powyższego, Kolegium stwierdziło, iż analiza cech zabudowy i zagospodarowania terenu sporządzona została zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ponadto ustalone wymagania znajdują oparcie w wynikach analizy funkcji oraz cech zabudowy, która to w wyczerpującej formie obrazuje stan zagospodarowania nieruchomości położonych w obszarze analizowanym oraz wskazuje przesłanki, jakimi kierowały się organy orzekające w sprawie przy ustalaniu - w oparciu o wnioski płynące z analizy wspomnianego stanu zagospodarowania otoczenia terenu inwestycji - warunków zabudowy dla planowanej inwestycji. W toku ponownego postępowania wyjaśniającego ustalono, że zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna czyli odpowiadająca ściśle wnioskowanej, znajdująca się w granicach obszaru analizowanego, została ukształtowana na dwa różne sposobu. Pierwszy to zespoły zabudowy zlokalizowane na otwartych terenach, tak jak na nieruchomości przy ulicy [...] oraz w zespołach: przy ulicy [...], , przy ulicy [...], [...], [...], [...] i przy ulicy [...], [...], [...], [...]. Druga forma to budynki zlokalizowane na pojedynczych wydzielonych nieruchomościach, tak jak np. przy ulicy [...], [...], [...] lub [...]. Uznano, że wnioskowana zabudowa wykazuje największe podobieństwo pod względem formy architektonicznej (geometrii dachu), parametrów (szerokości i wysokości elewacji oraz kalenicy) oraz wskaźnika zabudowy do tej, która jest zlokalizowana we ww. zespołach zabudowy. Dlatego też mając na względzie zachowanie zasady ładu przestrzennego, a także dbałość o konsekwentne i przejrzyste wyznaczenie parametrów dla planowanej inwestycji organ, że powinny się one opierać na parametrach obliczonych dla jednego z ww. zespołów zabudowy wielorodzinnej. Zabudowa o parametrach najbardziej zbliżonych do tej, którą wskazano we wniosku występuje na terenie ul. [...], ul. [...], ul. [...], ul. [...]. W związku z powyższym każdy z parametrów wyznaczony dla wnioskowanej zabudowy (wskaźnik zabudowy, szerokość i wysokość elewacji frontowej oraz wysokość kalenicy) zawiera się w przedziale wartości ograniczonym przez średnią wielkość obliczoną dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej zlokalizowanej na analizowanym obszarze oraz te wartości występujące na terenie wspomnianego zespołu zabudowy wielorodzinnej. Powyższe ustalenie, w ocenie Kolegium uznać należy za optymalne – realizujące najpełniej zasadę wolności zagospodarowania terenu wyrażoną w treści art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. i zasadę równości wobec prawa (art. 32 ust. 1 Konstytucji RP) i jednocześnie gwarantujące zachowanie ładu przestrzennego w otoczeniu inwestycji, a tym samym zgodne z oceną prawną WSA w Łodzi wyrażoną w wyroku z 12 października 2020 r. II SA/Łd 830/19. W konsekwencji, zdaniem Kolegium uprawnione jest stwierdzenie, iż planowana inwestycja zachowuje funkcję i cechy zabudowy sąsiedniej, co przesądza, iż spełnia warunek tzw. dobrego sąsiedztwa (art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.). Wnioskowane zamierzenie inwestycyjne spełnia także pozostałe warunki, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 2-5, mianowicie: za pośrednictwem działek nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...] posiada dostęp do drogi publicznej ul. [...]; istniejące i projektowane uzbrojenia terenu jest wystarczające dla funkcjonowania planowanej inwestycji, teren inwestycji określony w ewidencji gruntów jako Ba (tereny przemysłowe), B i (inne tereny zabudowane) i dr (drogi) nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów na cele nierolne i nieleśne, a decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Taka sytuacja stanowi podstawę do wydania decyzji o warunkach zabudowy zgodnie z wnioskiem inwestora. Odnosząc się do zarzutów odwołania organ podkreślił, że obsługa komunikacyjna planowanej inwestycji została ona w decyzji w sposób jednoznaczny tzn. zjazdem z drogi publicznej ul. [...], za pośrednictwem działek nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...]. Zjazdy z ul. [...] i ul. [...] są zjazdami wyłącznie dla obsługi p/pożarowej, co czyni nieuzasadnionymi obawy o korzystanie z nich dla innych celów. Sposób obsługi komunikacyjnej planowanej inwestycji uzyskał akceptację zarządcy ul. [...] (z 19 lutego 2019 r.), którym potwierdzono, iż zjazd z ul. [...] jest jedynym zjazdem, który miałby służyć użytkownikom planowanej inwestycji. Ponadto organ pierwszej instancji zwrócił się o opinię planowanego zagospodarowania do Wydziału Ochrony Środowiska i Rolnictwa UMŁ, który w piśmie z 18 lutego 2019 r. wskazał, iż oględziny terenowe przeprowadzone przez przedstawiciele Wydziału stwierdziły występowanie na terenie planowanej inwestycji roślinności ruderalnej z zadrzewieniem mieszanym, w przeważającej części spontanicznym. Ponadto, w granicach terenu inwestycji nie występują formy ochrony przyrody, o których mowa w treści art. 6 ust. 1 pkt 1-9 ustawy o ochronie przyrody. Wydział nie ma także danych o występowaniu na przedmiotowym terenie gatunków chronionych, o których mowa w treści art. 6 ust. 1 pkt 10 ustawy. Ze względu na lokalne uwarunkowania siedliskowe ich występowanie jest jednak mało prawdopodobne. Wydział nie ma też informacji o obecności na przedmiotowym terenie składników przyrody o nadzwyczajnych wartościach, o których mowa w rozporządzeniu Ministra Środowiska z dnia 4 grudnia 2017 r. w sprawie kryteriów uznawania tworów przyrody żywej i nieożywionej za pomniki przyrody. Nadto zgoda na ewentualne usunięcie zieleni uzyskiwania jest w odrębnym postępowaniu wszczynanym na wniosek posiadacza terenu, w trybie i na zasadach określonych w art. 83 - 87 ustawy o ochronie przyrody. Powierzchnia terenu która zostanie przekształcona w wyniku realizacji inwestycji (12.151,5 m2) nie kwalifikuje jej do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko wymienionych w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 10 września 2019r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko, oddziaływanie planowanej inwestycji zamknie się w granicach terenu inwestycji. W konkluzji Kolegium stwierdziło, że organ pierwszej instancji dokonał prawidłowej oceny obszaru analizowanego, w wyniku której ustalił cechy zabudowy w obszarze analizowanym, w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących projektowanej zabudowy. Sporządzona analiza wykazała, iż planowana inwestycja spełnia wszystkie z warunków określonych przez ustawodawcę w treści art. 61 ust. 1 u.p.z.p., koniecznych do wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy. Skargę na powyższą decyzję złożyła I.B., zarzucając jej naruszenie: - art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., polegające na niespełnieniu określonego w tym przepisie warunku "dobrego sąsiedztwa" oraz niezachowaniu harmonii architektonicznej z istniejącą zabudową, przez brak kontynuacji istniejącej zabudowy w zakresie funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych oraz gabarytów, a także nadmiernej intensywności wykorzystania terenu, poprzez błędne uznanie, iż w przedmiotowej sprawie spełnione są warunki wydania decyzji o warunkach zabudowy, podczas gdy planowana zabudowa nie stanowi kontynuacji zabudowy znajdującej się w sąsiedztwie inwestycji; - art. 144 k.c.. przez dopuszczenie do sytuacji, w której właściciel nieruchomości przy wykonywaniu swego prawa zakłócać będzie korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych; - §§ 3, 4, 5 i 7 rozporządzenia, poprzez błędne przeprowadzenie dla wyznaczonego obszaru analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, na co wskazuje treść decyzji, gdyż w oparciu o nią nie można ustalić, które działki stanowiły dla organu punkt odniesienia przy wydawaniu decyzji, wyznaczenie linii zabudowy dla projektowanej inwestycji niezgodnie z linią istniejącej zabudowy, to jest nieprzedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, przyjęcie obszaru analizowanego działki objętej projektowaną inwestycją w sposób automatyczny i niezgodny ze specyfiką okolicy, wyznaczenie dla nowej zabudowy górnej wysokości krawędzi elewacji frontowe j powyżej elewacji istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej, w nadmiernej dysproporcji do wysokości sąsiedniej; - art. 6 ust. 2 pkt 1, w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 1 i art. 55, w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p., poprzez przyjęcie, że negatywne oddziaływanie planowanej inwestycji na istniejące zagospodarowanie sąsiednich terenów nie powinno doprowadzić do wydania decyzji o odmowie ustalenia warunków zabudowy, a ochrona interesów osób trzecich może być realizowana dopiero na etapie postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę; - art. 7, w zw. z art. 77 § 1 oraz art. 107 § 3 k.p.a., poprzez niewyczerpujące zebranie i rozpatrzenie materiału dowodowego i niepodjęcie działań niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia sprawy, w tym w szczególności niewyjaśnienie zasadności przesłanek, którymi kierował się organ przy załatwieniu sprawy, w tym powodów, dla których przedmiotowa inwestycja nie będzie negatywnie oddziaływać na działki sąsiednie; - art. 7, art. 8, art. 11, art. 12 § 1 k.p.a., mających istotny wpływ na wynik sprawy, polegające w szczególności poprzez nierozważenie słusznego interesu strony wynikającego w szczególności z ochrony praw a władania lokalem mieszkalnym oraz swobody korzystania z niego, niedostateczne wyjaśnienie podstaw i przesłanek utrzymania w mocy całości decyzji organu pierwszej instancji ustalającej warunki zabudowy, niedostateczne wyjaśnienie wszystkich okoliczności sprawy w szczególności nie wzięciu pod uwagę wskazań merytorycznych i prawnych wniesionych w odwołaniu od decyzji organu pierwszej instancji, brak pogłębienia zaufania obywateli do organów administracji publicznej, poprzez dowolne przyjęcie interpretacji i tym samym obrazę przepisów prawa przez organy, niedostatecznym i niepełnym uzasadnieniu decyzji, z którego wynikałby stan faktyczny i prawny. Podnosząc powyższe zarzuty wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji w całości i zasądzenie kosztów zastępstwa adwokackiego. W uzasadnieniu skargi wskazała m.in., że z treści zaskarżonej decyzji wynika, iż nowa zabudowa ma przewyższać górną wysokością krawędzi elewacji frontowej istniejącą zabudowę na działce sąsiedniej, w nadmiernej dysproporcji do wysokości sąsiedniej; Ponadto inwestycja w sposób istotny przyczyn i się do powstania zniszczeń na nowo wyremontowanych ulicach [...] oraz [...], które spowodują utrudnienia komunikacyjne. Z powodu powstania nowej drogi skarżąca będzie mieszkała na rogu dwóch ulic i tym samym zmienią się jej warunki zamieszkania. Wzrośnie poziom hałasu, zmaleje poczucie bezpieczeństwa oraz komfortu z powodu pieszych, którzy będą mogli zaglądać do jej podwórka. Co więcej, powstanie zagrożenie niekorzystnymi zmianami środowiskowymi naniesień roślinnych na nieruchomości skarżącej, a w szczególności rosnącej na działce siedemdziesięcioletniej lipy drobnolistnej, co pozostaje w sprzeczności z ustawowym i celami ochrony przyrody. Inwestycja w postaci budowy drogi może przyczynić się do uszkodzenia systemu korzeniowego drzewa, a to może skutkować jego upadkiem i uszkodzeniem instalacji gazowej biegnącej po zewnętrznej stronie budynku. Odrębną skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi z 29 lipca 2021 r. wnieśli J.M.i J.M.1. Sprawa została zarejestrowana pod sygnaturą akt II SA/Łd 812/21. W skardze zarzucili naruszenie: - art. 77 k.p.a., przez brak rzeczywistego zbadania i faktycznej oceny merytorycznej wartości analizy urbanistycznej oraz stanu ochrony środowiska i zagrożeń z tym związanych w kontekście zarzutów podniesionych przez skarżących w trakcie postępowania oraz aktualnego stanu gruntu, jego skażenia chemicznego i zagrożeń z tym związanych dla przyszłego budownictwa mieszkaniowego, aktualnego stanu roślinności oraz zadrzewienia tego terenu; - §§ 2, 4, 5, 6 ust. 1 oraz 7 ust. 1 rozporządzenia, poprzez błędne określenie wysokości elewacji budynków, błędne określenie szerokości budynków lub brak tego określenia od strony [...] i [...]; - art. 15, w zw. z art. 107 § 3 k.p.a., poprzez zaniechanie ustosunkowania się i rozpatrzenia szeregu zarzutów, sformułowanych przez skarżących w trakcie postępowania, co uzasadnia twierdzenie, że rozstrzygnięcie przez Kolegium stanowi jedynie pozorne załatwienie sprawy, co w konsekwencji narusza zasadę dwuinstancyjności postępowania administracyjnego. Wobec powyższego wnieśli uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz decyzji Prezydenta Miasta Łodzi z 5 maja 2021 r. W uzasadnieniu wyjaśnili, że oprotestowali decyzję organu pierwszej instancji, a niezależnie od tego swój sprzeciw wnieśli również mieszkańcy ulic [...], [...] oraz innych ulic znajdujących się w sąsiedztwie planowanej, a udzielone odpowiedzi nie są pełne i satysfakcjonujące, gdyż nie wynika z nich, że Kolegium rozpoznało całokształt sprawy na nowo. Pomimo udzielenia odpowiedzi na kilka zarzutów nie wyjaśniono okoliczności wymienionych w skardze w tym, m.in. z jakiego powodu inwestycja posiada front od ulicy [...], dlaczego linię frontu nieruchomości od strony ulicy [...] i [...], skoro warunki zabudowy wydano na inwestycje przy ulicy [...] i [...]. Poza tym dojazd do terenu od ulicy [...] budzi poważne wątpliwości ze względu na niezwykle skomplikowany, liczący wiele zakrętów kształt. W ich ocenie zaniechano określenia szerokości zabudowań od ulic [...] i [...], nie ponowiono próby aktualnego określenia stanu środowiska naturalnego na rozpatrywanym terenie i oparto się na niezgodnej ze stanem faktycznym analizie wykonanej przed prawie trzema laty, na dodatek analizie mało profesjonalnej i niezgodnej z opisem stanu faktycznego, terenu. Wskazali, że na obszarze przewidywanym pod budowę pozostała grupa storodrzewu i powstał młody lasek – głównie brzóz, klonów i osik. Drzewa te stanowią zielona ostoję i są istotnym elementem tworzącym zielone płuca miasta, planowana budowa całkowicie zniszczy to, co przyroda uznała za najlepsze rozwiązanie w tym miejscu. Drzewa, krzewy i trawy na tej działce zamieszkują i gniazdują ptaki - sikory bogatki i modraszki, kosy, zięby, dzięcioły, sierpówki i szereg innych, w większości ptaków, będących pod ochroną. Kolegium pominęło milczeniem fakt braku jakichkolwiek danych na temat stanu zanieczyszczenia chemicznego gruntu pod przyszłą zabudowę mieszkalną, a na terenie planowanej zabudowy istniały i funkcjonowały, co powoduje prawdopodobieństwo występowania w glebie metali ciężkich. W odpowiedzi na powyższe skargi organ wniósł o ich oddalenie, argumentując jak dotychczas. Postanowieniami z 31 marca 2023 r. oraz 23 marca 2023 r. sąd zawiesił postepowania, odpowiednio w sprawie II SA/Łd 811/22 oraz II SA/Łd 812/22 do czasu prawomocnego zakończenia postępowania w sprawie o sygn. akt II SA/Łd 813/22. Postanowieniami z 22 września 2023 r. podjęto zawieszone postępowania. Postanowieniem z 31 stycznia 2023 r., tutejszy sąd, na podstawie art. 111 § 1 z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r., poz. 329 ze zm. - p.p.s.a.) połączył sprawy ze skarg I.B. oraz J.M. i J.M.1., o sygn. akt II SA/Łd 811/22 i II SA/Łd 812/22 do łącznego rozpoznania i rozstrzygnięcia oraz postanowił prowadzić je dalej pod sygnaturą II SA/Łd 811/22. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje: Skarga jest niezasadna. Tytułem wstępu należy wyjaśnić, że zarządzeniami Przewodniczącego Wydziału II z 29 grudnia 2022 r. sprawy zostały skierowana do rozpoznania na posiedzeniu niejawnym na podstawie art. 15 zzs4 ust. 3 ustawy z 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. z 2020 r., poz. 1842 - ustawa covidowa). W związku ze zmianą art. 15 zzs4 tej ustawy wynikającą z art. 4 pkt 3 ustawy z 28 maja 2021 r. o zmianie ustawy - Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1090), która weszła w życie 3 lipca 2021 r., w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 oraz w ciągu roku od odwołania ostatniego z nich wojewódzkie sądy administracyjne oraz Naczelny Sąd Administracyjny przeprowadzają rozprawę przy użyciu urządzeń technicznych umożliwiających przeprowadzenie jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku, z tym że osoby w niej uczestniczące nie muszą przebywać w budynku sądu. Zgodnie zaś z art. 15 zzs4 ust. 3 wskazanej ustawy covidowej przewodniczący może zarządzić przeprowadzenie posiedzenia niejawnego, jeżeli uzna rozpoznanie sprawy za konieczne, a nie można przeprowadzić jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku. Na posiedzeniu niejawnym w tych sprawach sąd orzeka w składzie trzech sędziów. Jednocześnie należy wskazać, że na tle powołanego przepisu w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego wyrażono pogląd, iż "prawo do publicznej rozprawy nie ma charakteru absolutnego i może podlegać ograniczeniu, w tym także ze względu na treść art. 31 ust. 3 Konstytucji RP, w którym jest mowa o ograniczeniach w zakresie korzystania z konstytucyjnych wolności i praw, gdy jest to unormowane w ustawie oraz tylko wtedy, gdy jest to konieczne w demokratycznym państwie m.in. dla ochrony zdrowia. Nie ulega wątpliwości, że celem stosowania konstrukcji przewidzianych przepisami uCOVID-19 jest m.in. ochrona życia i zdrowia ludzkiego w związku z zapobieganiem i zwalczaniem zakażenia wirusem COVID-19 (...). Z perspektywy zachowania prawa do rzetelnego procesu sądowego najistotniejsze jest zachowanie prawa przedstawienia przez stronę swojego stanowiska w sprawie (gwarancja prawa do obrony). (...) Dopuszczalne przepisami szczególnymi odstępstwo od posiedzenia jawnego sądu administracyjnego na rzecz formy niejawnej winno bowiem następować z zachowaniem wymogów rzetelnego procesu sądowego" (zob. uchwała NSA z 30 listopada 2020 r., II OPS 6/19). W okolicznościach niniejszej sprawy należy stwierdzić wypełnienie się warunków określonych w art. 15 zzs4 ust. 3 ustawy covidowej. Rozpoznanie przedmiotowej sprawy jest konieczne, co znajduje potwierdzenie w zarządzeniach o rozprawie zdalnej z 21 listopada 2022 r., jednakże rozprawy tej, wymaganej przez ustawę, nie można przeprowadzić na odległość z jednoczesnym bezpośrednim, przekazem obrazu i dźwięku z uwagi na fakt, że uczestnicy postepowania nie potwierdzili możliwości technicznych w zakresie uczestniczenia w tej rozprawie, mimo wezwania, co skutkowało skierowaniem sprawy do rozpoznania na posiedzeniu niejawnym w trybie wskazanego przepisu, o czym strony zostały zawiadomione w drodze zarządzenia z 29 grudnia 2022 r. Nie ulega przy tym wątpliwości, że wymagany przywołaną wyżej uchwałą Naczelnego Sądu Administracyjnego standard ochrony praw stron i uczestników w niniejszej sprawie został zachowany, skoro wskazanym powyżej zarządzeniem strony zostały powiadomione o skierowaniu sprawy na posiedzenie niejawne i miały możliwość zajęcia stanowiska w sprawie, względnie uzupełnienia dotychczasowej argumentacji. Przechodząc zatem do kontroli legalności zaskarżonej decyzji należy wyjaśnić, że stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2019 r., poz. 2167 ze zm.), w zw. z art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r., poz. 259 p.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach owej kontroli sąd administracyjny nie przejmuje sprawy administracyjnej do jej końcowego załatwienia, lecz ocenia, nie będąc przy tym związany granicami skargi, czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie naruszono reguł postępowania administracyjnego i czy prawidłowo zastosowano prawo materialne. Zakres tej kontroli wyznacza art. 134 § 1 - p.p.s.a., który stanowi, że sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a. Zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a. uwzględnienie przez sąd administracyjny skargi i uchylenie decyzji (postanowienia) następuje, gdy sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (lit. a) , naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania (lit. b) lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy (lit. c). Natomiast w myśl art. 151 p.p.s.a. w razie nieuwzględnienia skargi w całości albo w części sąd oddala skargę odpowiednio w całości albo w części. W tak określonym zakresie kognicji sąd uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, gdyż zaskarżona decyzja nie narusza prawa w stopniu uzasadniającym wyeliminowanie jej z obrotu prawnego. Wyjaśnić należy po pierwsze, że do sprawy nie mają zastosowania przepisy znowelizowane ustawą z dnia 17 września 2021 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r., poz. 1986), która weszła w życie w dniu 3 stycznia 2022 r. Zgodnie z jej art. 4 do spraw ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydania warunków zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, stosuje się przepisy ustawy zmienianej w art. 2 w brzmieniu dotychczasowym. Wobec zatem wszczęcia postępowania wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy z 28 sierpnia 2018 r. i niezakończenia go decyzją ostateczną przed wejściem w życie ww. ustawy z dnia 17 września 2021 r., w sprawie zastosowanie znajdują przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r., poz. 741 ze zm. – u.p.z.p.), w brzmieniu sprzed nowelizacji. Po drugie sprawa w przedmiocie warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji była już przedmiotem orzekania przez tutejszy sąd, który wyrokiem z 12 lutego 2020 r., II SA/Łd 830/19 uchylił wcześniejszą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi z 8 sierpnia 2019 r. oraz poprzedzająca ją decyzję Prezydenta Miasta Łodzi z 26 czerwca 2019 r., a Naczelny Sąd Administracyjny, wyrokiem z 17 września 2022 r., II OSK 1366/20 oddalił skargę kasacyjną organu od wskazanego wyroku. Zgodnie z art. 153 p.p.s.a. ocena prawna wyrażona w orzeczeniu sądu wiąże w tej sprawie sądy oraz organ, którego działanie było przedmiotem zaskarżenia. Ocena prawna, o której stanowi analizowany przepis, może dotyczyć zarówno samej wykładni prawa materialnego i procesowego, jak i braku wyjaśnienia w kontrolowanym postępowaniu administracyjnym istotnych okoliczności stanu faktycznego. Zarówno organ administracji, jak i sąd, rozpatrując sprawę ponownie, obowiązane są zastosować się do oceny prawnej zawartej w uzasadnieniu wyroku. Z kolei art. 170 p.p.s.a. stanowi, że orzeczenie prawomocne wiąże nie tylko strony i sąd, który je wydał, lecz również inne sądy. W świetle powyższego rolą sądu obecnie kontrolującego zaskarżoną decyzję jest weryfikacja, czy organy w pełni zastosowały się do zaleceń i wskazań wyroku WSA w Łodzi II SA/Łd 830/19 oraz NSA II OSK 1366/20. We wspomnianym wyroku sąd przesądził, że granice obszaru analizowanego zostały wyznaczone prawidłowo, dodał, że występuje w nim zabudowa mieszkalna zarówno wielorodzinna, jak i jednorodzinna, zatem również kwestia braku kontynuacji funkcji w przypadku realizacji zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej nie może być zasadnie kwestionowana. Ponadto skład orzekający rozpoznający poprzednią sprawę podzielił pogląd, że zasada dobrego sąsiedztwa wymaga, aby przy ustalaniu warunków nowej zabudowy dostosować je do cech i parametrów architektonicznych i urbanistycznych wyznaczonych przez stan dotychczasowej zabudowy tego samego rodzaju, uwzględniając wymogi ładu przestrzennego, zaś ocena inwestycji z punktu widzenia kontynuacji istniejącej zabudowy w zakresie cech architektonicznych i urbanistycznych nie oznacza bezwzględnego obowiązku kontynuacji funkcji zabudowy dominującej na działkach bezpośrednio sąsiadujących z działką, której warunki zabudowy są ustalane. Nowa zabudowa musi mieścić się w granicach ustalonego w analizowanym obszarze sposobu zagospodarowania terenu, co ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p., jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Sąd dodał, że inwestor występując z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla budynków wielorodzinnych ma prawo oczekiwać, że planowana inwestycja będzie poddana analizie w zestawieniu z istniejącą na obszarze analizowanym podobną rodzajowo zabudową wielorodzinną. Wątpliwości sądu dotyczyły odniesienia parametrów dotyczących maksymalnej wysokości elewacji frontowej i maksymalnej szerokości elewacji frontowych do średniej dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej znajdującej się na analizowanym terenie oraz wartości wskaźnika zabudowy do średniej wielkości wskaźnika dla wszystkich działek leżących na terenie objętym analizą. Skoro w dwóch pierwszych przypadkach odniesiono się do zabudowy wielorodzinnej, to zastrzeżenia wzbudził brak konsekwencji, tj. dlaczego inną zasadę przyjęto w przypadku wskaźnika dotyczącego powierzchni zabudowy. Jak zaznaczył z kolei NSA we wskazanym wyroku sąd pierwszej instancji uwzględnił także zarzut naruszenia art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 8 § 1 i 2 k.p.a., wskazujący na niewyjaśnienie zasad, jakimi kierował się organ przy wyznaczaniu parametrów nowej zabudowy w kontekście twierdzeń skarżącej spółki o istnieniu innych decyzji organu pierwszej instancji ustalającej warunki zabudowy w sposób odmienny (bardziej korzystny). Podkreślono przy tym, że spółka wykazała, że na sąsiednich nieruchomościach dla zabudowy wielorodzinnej możliwym było ustalanie innych parametrów zabudowy niż uczyniono to w niniejszej sprawie. Tym samym wykazano w sprawie, że wskazywany przez sąd pierwszej instancji brak wypowiedzi organów w uzasadnieniach decyzji administracyjnych stanowi wadę postępowania, która mogła mieć wpływ na wynik sprawy, ponieważ brak ten uniemożliwił weryfikację prawidłowości ustalonych warunków dla nowej zabudowy w świetle przepisów §§ 5-7 rozporządzenia, zwrócono tez uwagę na konieczność sformułowania stosownej oceny przez organy administracyjne w wydanych przez nie rozstrzygnięciach. Odnosząc się do kwestii sposobu wyznaczenia linii zabudowy, sąd pierwszej instancji podkreślił, że nie ma prawnego zakazu wyznaczenia w decyzji o warunkach zabudowy więcej niż jednej linii zabudowy, aczkolwiek w celu zachowania ładu przestrzennego, linia zabudowy ustalana jest przede wszystkim od frontu nowej zabudowy, to jest od drogi, od której dla danej inwestycji przewiduje się główny wjazd (wejście). Tak rozumiana linia zabudowy z jednej strony zachowuje odległości nowej zabudowy od drogi publicznej, aby zapewnić bezpieczeństwo ruchu drogowego i ludności korzystającej z tej drogi, zaś z drugiej strony gwarantuje zapewnienie walorów wynikających z ładu przestrzennego. W ocenie składu ponownie orzekającego w sprawie organy wypełniły zawarte w wymienionym wyroku wskazania, co do dalszego postępowania. I tak w trakcie ponownie prowadzonego postepowania ustalono, że wnioskowana zabudowa jest najbardziej podobna do tej zlokalizowanej w zespołach zabudowy na ul. [...], [...] [...] i [...]. W związku z tym prawidłowo wyznaczono każdy z parametrów w przedziale wartości ograniczonych przez średnią wielkość obliczona dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej oraz wartości występujące na terenie zespołu zabudowy wielorodzinnej. Takie ustalenie parametrów koresponduje w oceną prawną wyrażoną w poprzednim wyroku tutejszego sądu z 12 lutego 2020 r., w uzasadnieniu którego wskazano, że "zasada dobrego sąsiedztwa wymaga, aby przy ustalaniu warunków nowej zabudowy dostosować je do cech i parametrów architektonicznych i urbanistycznych wyznaczonych przez stan dotychczasowej zabudowy tego samego rodzaju, uwzględniając wymogi ładu przestrzennego". W konsekwencji sąd uznał ustalone przez organ warunki i wskaźniki zabudowy ustalone w sposób prawidłowy, oparty o przepisy ww. rozporządzenia Ministra Infrastruktury i zawiera wskazanie niezbędnych wymaganych parametrów i wskaźników dotyczących budynków położonych w obszarze analizowanym, odnoszących się do linii zabudowy, powierzchni zabudowy, szerokości i wysokości elewacji frontowej oraz geometrii dachu. W ocenie sądu wielkości przyjętych dla planowanej inwestycji wskaźników znajdują uzasadnienie w sporządzonej analizie urbanistycznej, gdyż poszczególne wskaźniki odwołują się do konkretnych nieruchomości stanowiących punkty odniesienia. Również uzasadnienia decyzji organów obu instancji są w tym zakresie wystarczające, zatem nie ma potrzeby ponownego szczegółowego przytaczania i omawiania wszystkich ustalonych parametrów i wskaźników dla planowanej inwestycji. Dla porządku tylko wskazać wypada, że wskaźnik powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji (0,31 do 0,35) odpowiada przedziałowi od wielkości wskaźnika obliczonego dla ww. skupisk zabudowy wielorodzinnej do średniej wielkości tego wskaźnika z obszaru analizowanego. Wskaźnik szerokości elewacji frontowej od ul. [...] i ul. [...] (od 15 do 21 m) odpowiada przedziałowi od średniej szerokości elewacji frontowej zabudowy wielorodzinnej z obszaru analizy do średniej wielkości tego parametru obliczonej dla ww. zespołów zabudowy wielorodzinnej. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej jej gzymsu lub attyki (od 9 do 13 m) wyznaczono w przedziale od średniej wielkości tego parametru dla zabudowy wielorodzinnej z obszaru analizy do wysokości elewacji frontowej ww. zespołów zabudowy wielorodzinnej. Z kolei geometrię dachu ustalono, na podstawie geometrii dachów budynków mieszkalnych z obszaru analizy, ze szczególnym uwzględnieniem geometrii dachów ww. zespołów zabudowy wielorodzinnej. Zabudowa ta stanowiła też wyznacznik dla ustalenia wysokości kalenicy głównej planowanych budynków (od 10 do 13 m), jako przedział od średniej wielkości tego parametru dla zabudowy wielorodzinnej z obszaru analizy do wysokości kalenicy głównej budynków zespołu zabudowy wielorodzinnej z obszaru analizowanego. Tym samym analiza cech zabudowy i zagospodarowania terenu sporządzona została zgodnie z wytycznym i sądu zawartymi we wskazanym wcześniej uzasadnieniu wyroku, a tym samym zgodnie z przepisami rozporządzenia Ustalone parametry znajdują oparcie w wynikach analizy funkcji oraz cech zabudowy, która to w wyczerpującej formie obrazuje stan zagospodarowania nieruchomości położonych w obszarze analizowanym oraz wskazuje przesłanki, jakimi kierowały się organy orzekające w sprawie przy ustalaniu - w oparciu o wnioski płynące z analizy wspomnianego stanu zagospodarowania otoczenia terenu inwestycji - warunków zabudowy dla planowanej inwestycji (zob. tabela funkcji i cech zabudowy oraz analiza wielkości charakterystycznych dla zabudowy wielorodzinnej z obszaru analizowanego k. 324 - 335 akt admiistracyjnych). Jak słusznie wskazało Kolegium wnioskowana zabudowa wykazuje największe podobieństwo pod względem formy architektonicznej (geometrii dachu), parametrów (szerokości i wysokości elewacji oraz kalenicy) oraz wskaźnika zabudowy do tej, która jest zlokalizowana we ww. zespołach zabudowy, zatem uzasadnione było wyznaczenie parametrów dla planowanej inwestycji na podstawie parametrów najbardziej zbliżonych do tej, którą wskazano we wniosku, tj. zabudowy wielorodzinnej zlokalizowanej przy ul. [...], ul. [...], ul. [...] oraz ul. [...]. Uzasadnione zatem jest wyznaczenie parametrów wnioskowanej zabudowy w przedziale wartości ograniczonym przez średnią wielkość obliczoną dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej zlokalizowanej na analizowanym obszarze oraz wartości występujące na terenie wspomnianych zespołów zabudowy wielorodzinnej. Ustalenia te są zgodne z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, i jak słusznie uznało Kolegium są optymalne i realizują zasadę wolności zagospodarowania terenu wyrażoną w treści art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. i zasadę równości wobec prawa (art. 32 ust. 1 Konstytucji RP), i jednocześnie gwarantują zachowanie ładu przestrzennego w otoczeniu inwestycji, a tym samym są zgodne z oceną prawną wyrażoną w wyroku WSA w Łodzi z 12 lutego 2020 r. II SA/Łd 830/19. Tym samym zarzuty obu skarg w tym zakresie są bezpodstawne. W konsekwencji uprawnione jest stwierdzenie, iż planowana inwestycja zachowuje funkcję i cechy zabudowy sąsiedniej, spełniając warunek tzw. dobrego sąsiedztwa (art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.), a także pozostałe warunki, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 2-5 ustawy, zgodnie z którym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących wymogów: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Za pośrednictwem działek nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...] posiada dostęp do drogi publicznej ul. [...]; istniejące i projektowane uzbrojenia terenu jest wystarczające dla funkcjonowania planowanej inwestycji, teren inwestycji nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów na cele nierolne i nieleśne, a decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Podkreślić należy, że w przypadku, gdy planowana inwestycja odpowiada ustawowym warunkom, organ prowadzący postępowanie, zobowiązany jest ustalić dla niej warunki zabudowy, co w niniejszej sprawie uczyniono. Odnosząc się do podnoszonych zarzutów, dotyczących prawidłowości wyznaczenia obszaru analizy oraz realizacji zasady dobrego sąsiedztwa wyjaśnić należy, że kwestia ta została już przesądzona we wskazanym wyroku z 12 lutego 2020 r., w którym sąd zaznaczył, że w obszarze analizowanym, którego granice zostały wyznaczone prawidłowo, występuje zabudowa mieszkalna zarówno wielorodzinna, jak i jednorodzinna, zatem podnoszona kwestia braku kontynuacji funkcji w przypadku realizacji zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej nie może być zasadnie kwestionowana. Zarówno zabudowa wielorodzinna, jak i jednorodzinna należą do tej samej kategorii zabudowy mieszkaniowej, pełnią tę samą funkcję mieszkaniową. W świetle zarzutów skargi dodać trzeba, iż przepisie § 6 rozporządzenia mowa jest o szerokości elewacji frontowej, przy czym zgodnie z definicją zawartą w treści § 2 pkt 5 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r., za front działki uznaje się część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. W przypadku planowanej inwestycji, jej obsługa komunikacyjna planowana jest od strony ul. [...], co przesądza o prawidłowości ustalenia w zakresie szerokości elewacji frontowej, wskazywana w treści skargi ul. [...] jest równoległa do [...], zatem ustalanie w tym zakresie są prawidłowe. Odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 144 k.c. i uciążliwości planowanej inwestycji sąd wyjaśnia, iż decyzja o warunkach zabudowy rozstrzyga jedynie o zgodności zamierzonego przedsięwzięcia z warunkami wymienionymi w powołanych przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nadto zgodnie z art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz interesu osób trzecich. Z powyższej zasady wynika jednoznacznie, iż prawo właściciela do dysponowania działką i dokonywania zabudowy nie jest nieograniczone i nie może pozostawać w konflikcie z innymi zasadami rządzącymi zagospodarowaniem terenu i chronionym prawem interesem publicznym. Przedmiotem oceny w postępowaniu o wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy może być jednak jedynie spełnienie kryteriów "dobrego sąsiedztwa", o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przedmiotu takiego nie stanowią natomiast zagadnienia związane z wpływem planowanej inwestycji na korzystanie z nieruchomości sąsiadujących, a tym bardziej subiektywnie odczuwana uciążliwość inwestycji, czy przykładowo spadek atrakcyjności lub wartości działki. Tego rodzaju okoliczności te mogą co najwyżej wskazywać na interes faktyczny, polegający na próbie zapewnienia sobie dotychczasowego komfortu korzystania z danej przestrzeni. Ochrona przewidziana w art. 144 k.c., dotycząca immisji związanych z korzystaniem z nieruchomości, dotyczy wyłącznie zjawisk już występujących, a nie przyszłych i hipotetycznych, co sprawia, że zasadnie można się na nią powoływać najwcześniej na etapie budowy obiektów. Decyzja o warunkach zabudowy określa natomiast jedynie, czy dana inwestycja jest w danym miejscu możliwa i jeśli tak - jakie warunki i zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy są dopuszczalne (por. m.in. wyrok NSA z 5 marca 2014 r., II OSK 1809/12; wyrok WSA w Warszawie z 5 lutego 2020 r., IV SA/Wa 2319/19; wyrok WSA w Krakowie z 21 października 2021 r., sygn. II SA/Kr 789/21; wyrok WSA w Gorzowie Wielkopolskim z 23 września 2021 r., sygn. II SA/Go 437/21 – orzeczenia.nsa,gov.pl). Sąd uznał ponadto, że w kontrolowanym postępowaniu administracyjnym okoliczności sprawy zostały wyjaśnione w sposób pełny i ocenione w świetle mających zastosowanie przepisów prawa materialnego bez naruszenia norm tego prawa. W niniejszej sprawie nie uchybiono również przepisom prawa procesowego. Wydanie kwestionowanej decyzji poprzedziło dokładne wyjaśnienie wszystkich istotnych okoliczności mających znaczenie dla podejmowanego w sprawie rozstrzygnięcia (art. 7 i art. 77 k.p.a.). Ocena ta nie nosi cech dowolności (art. 80 k.p.a.). Zgodnie zaś z art. 107 § 3 k.p.a. w rozstrzygnięciu zawarto podstawowe jego elementy, wskazano także uzasadnienie faktyczne i prawne. W szczególności uzasadniono stanowisko organu, wyjaśniono podstawy prawne decyzji z przytoczeniem przepisów prawa. Organ odniósł się również do argumentów odwołania, przy czym wyrażone w tym zakresie stanowisko, nie może być uznawane za nieprawidłowe z tego jedynie powodu, że pozostaje odmienne od oczekiwań strony skarżącej. Podnoszone zarzuty odnoszące się do ochrony przyrody także należy uznać za pozbawione podstaw, choćby w kontekście ustaleń poczynionych przez Wydział Ochrony Środowiska i Rolnictwa UMŁ. Podobnie bezpodstawne są zarzuty odnoszące się do wskazywanego skażenia terenu, skoro przypuszczeń strony nie potwierdza zgromadzony w sprawie materiał dowodowy. Wobec powyższego skargi podlegały oddaleniu na podstawie art. 151 p.p.s.a. is