II SA/Kr 268/21

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Mirosław Bator Sędziowie: Sędzia WSA Agnieszka Nawara - Dubiel Sędzia WSA Małgorzata Łoboz (spr.) po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 21 maja 2021 r. sprawy ze skargi W. L. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] grudnia 2020r., znak [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę.

Wójt Gminy Bolesław decyzją z 4.09.2020 r., znak: [...], na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i ust. 6 ustawy z 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz. 293 z późn. zm.), § 39 uchwały Nr XIV/122/2015 Rady Gminy Bolesław z 14.12.2015 r. w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Bolesław w obszarze Nr 7 Krzykawka, ustalił W. L. jednorazową opłatę w kwocie 20.448,00 zł na rzecz Gminy Bolesław z tytułu wzrostu wartości zbytej nieruchomości, składającej się z działek nr [...] o pow. 0,2607, nr [...] o pow. 0,2693 ha, nr [...] o pow. 0,2981 ha położonej w K. , w związku z uchwaleniem zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W uzasadnieniu organ podał, że w dacie wejścia w życie planu miejscowego (25.01.2016 r.) działka nr [...] nie uległa jeszcze podziałowi. Do dnia 24.01.2016 r. dla działki nr [...] obowiązywały ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Bolesław Obszar Nr 7 Krzykawka, zatwierdzonego uchwałą Nr XXV/226/2005 Rady Gminy Bolesław z 27.01.2005 r. ze zmianami. Zgodnie z zapisami tego planu działka nr [...] położona była w obszarze oznaczonym symbolem [...], opisanym jako tereny rolnicze. Aktualne działki nr [...], [...], [...] położone są na obszarze oznaczonym symbolem 33MN1, opisanym jako tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, a w pozostałej części położone na obszarze oznaczonym symbolem 18R, opisanym jako tereny gruntów rolnych oraz na terenach dróg publicznych dojazdowych, opisanych symbolem [...] Część działki nr [...] usytuowana była w strefie bezpieczeństwa od linii energetycznej. Przebieg linii energetycznej oraz istnienie strefy technicznej nie uniemożliwia wykorzystania działki zgodnie z jej przeznaczeniem, chociaż faktycznie stanowi ograniczenie w jej zagospodarowaniu poprzez brak możliwości swobodnego wyboru miejsca zabudowy. Ponadto w północnej części przedmiotowej nieruchomości, przeznaczonej na cele zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, znajduje się stanowisko archeologiczne. W dniu wejścia w życie aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego istniała działka nr [...] o pow. 0,8521 ha. W wyniku pomiaru uzupełniającego w 2018 r. powierzchnia przedmiotowej działki została zweryfikowana i wynosi 0,8281 ha. Dla potrzeb ustalenia opłaty przyjęto aktualną powierzchnię działki. Organ wskazał, że różnica w wartości nieruchomości przed i po uchwaleniu nowego planu miejscowego została ustalona w operacie szacunkowym, do którego – zgodnie z zaleceniami Samorządowego Kolegium Odwoławczego w wydanej w tej sprawie decyzji kasacyjnej – został sporządzony aneks. W wyniku powyższego ustalono, że nastąpił wzrost wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości na skutek uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego. Wzrost wartości rynkowej określony został na kwotę 68.160,00 zł co przy zastosowaniu stawki renty planistycznej w wysokości 30% dało kwotę opłaty w wysokości 20.448,00 zł. Odwołanie od powyższej decyzji złożył W. L.. Odwołujący podniósł, że decyzja została wydana z naruszeniem art. 107 § 3 w związku z art. 80 K.p.a. poprzez niewyjaśnienie w treści uzasadnienia decyzji faktów i dowodów na których organ się oparł oraz przyczyn, dla których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej m.in. poprzez brak wyjaśnienia kwestii różnicy w obliczeniu wysokości renty planistycznej. W decyzji nie wskazano dlaczego wysokość renty uległa zmianie, co budzi wątpliwości w prawidłowym sposobie jej wyliczenia. W ocenie odwołującego, organ wydał decyzję bez należytej oceny sporządzonego przez rzeczoznawcę aneksu do operatu. Organ nie wziął pod uwagę wszystkich zaleceń SKO zawartych w decyzji z 20.02.2020 r. Nie wzięto pod uwagę problemów związanych z możliwością zagospodarowania nieruchomości z uwagi na jej częściowo rolne przeznaczenie, a także ograniczeń związanych z liniami przesyłowymi i znacznym oddaleniem od mediów, co także niewątpliwie miało wpływ na wartość wycenianej nieruchomości. Odwołujący wniósł o uchylenie przedmiotowej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z 30.12.2020 r., znak: [...], na mocy art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 3, 4, 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, uchwały Nr XIV/122/2015 Rady Gminy Bolesław z 14.12.2015 r. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Bolesław w obszarze Nr 7 Krzykawka oraz art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z 14.06.1960 r Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. 2020 r. poz. 256 t.j.), utrzymało zaskarżoną decyzję organu I instancji w mocy. W uzasadnieniu organ II instancji przywołał treść art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, podkreślając przy tym, że ustawa jednoznacznie przesądza o istnieniu obowiązku po stronie organu administracji pobrania opłaty w opisanych w przepisach okolicznościach. Niezbędnym warunkiem jest ustalenie, że wzrost wartości nieruchomości nastąpił w związku z uchwaleniem/zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a organ może dochodzić roszczeń w terminie 5 lat od wejścia w życie miejscowego planu. W przedmiotowej sprawie bezsporne jest, że nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] o pow. 0,2981 ha, nr [...] o pow. 0,2693 ha, działka nr [...] o pow. 0,2607 ha (łączna powierzchnia 0,8281 ha), które są objęte Księgą Wieczystą Nr [...] została zbyta w okresie pięciu lat od dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Bolesław przyjętego uchwałą nr XIV/122/2015 Rady Gminy Bolesław z 14.12.2015 r., czego potwierdzeniem jest znajdujący się w aktach sprawy akt notarialny umowy sprzedaży z 1212.2018 r., Rep. A [...], a także wyciąg z planu miejscowego. Nie ulega także wątpliwości, że postępowanie w przedmiotowej sprawie zostało wszczęte przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie nowego planu miejscowego. Działki nr [...], [...], [...] zostały wydzielone z działki nr [...], której podział został zatwierdzony decyzją Wójta Gminy Bolesław z 26.11.2018 r., nr [...] Na dzień 25.01.2016 r. działka nr [...] posiadała powierzchnię 8521m2 i była użytkowana rolniczo. Zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Bolesław - Obszar 7 Krzykawka zatwierdzonego uchwałą nr XXV/226/2005 Rady Gminy Bolesław z 27.01.2005 r. działka nr [...] była położona w całości w terenach rolnych (symbol R). Obecnie - po podziale działki nr [...], [...] i [...] położone są częściowo w obszarze oznaczonym symbolem 33MN1 tj. tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, a częściowo w obszarze oznaczonym symbolem 18R - tj. tereny gruntów rolnych oraz częściowo na terenach dróg dojazdowych. Ich łączna powierzchnia zgodnie z aktem notarialnym i sporządzonymi pomiarami wynosi 0,8281 ha. Część działki nr [...] położona była w strefie bezpieczeństwa linii energetycznej. Podstawę ustalenia wartości nieruchomości przed i po wejściem w życie planu miejscowego stanowi operat szacunkowy z 14.08.2019 r., który następnie został uzupełniony aneksem z 29.06.2020 r. sporządzonym po uchyleniu "pierwszej" decyzji przez SKO. Kolegium poddając analizie sporządzone uzupełnienie operatu (aneks), stwierdziło, że wady sygnalizowane poprzednio zostały wyeliminowane w sporządzonym aneksie. Aneks ten stanowi uzupełnienie operatu szacunkowego sporządzonego w sierpniu 2019 r. W aneksie rzeczoznawca majątkowy określił na nowo wartość nieruchomości po wejściu w życie planu miejscowego. W uzupełnieniu operatu, autorka opracowania wskazała na 13 transakcji nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi, przeznaczonymi na cele mieszkaniowe i rolne wraz z komunikacją. Wszystkie transakcje miały miejsce w gminie Bolesław. Jak stwierdził rzeczoznawca, w sporządzonym aneksie, w analizowanym przedziale czasu zawarto 23 transakcje sprzedaży nieruchomości, z czego część wykluczono z uwagi na zbyt dużą powierzchnię. Na potrzeby wyceny wartości nieruchomości, rzeczoznawca uwzględniał cechy i właściwości nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] tj. uwzględniał stan nieruchomości istniejącej w dacie wejścia w życie planu. Dokonując wyceny przedmiotowej nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, rzeczoznawca majątkowy stworzył dwie bazy nieruchomości - dla terenów rolnych przy uwzględnieniu również dróg. Wycena gruntów rolnych odbyła się w operacie szacunkowym, co do tej części SKO nie sygnalizowało jakichkolwiek uwag. Natomiast wycena gruntów o mieszanym przeznaczeniu, po wprowadzeniu aktualnie obowiązującego planu miejscowego została dokonana w aneksie operatu. Szacowanie wartości nieruchomości w obu wskazanych powyżej stadiach odbyło się przy stosowaniu podejścia porównawczego - tj. korygowania ceny średniej. Co się tyczy nieruchomości rolnych, rzeczoznawca w odniesieniu do cech tych nieruchomości utworzył i przeanalizował rynki nieruchomościami, poszukiwał, a następnie utworzył zbiór nieruchomości podobnych. Z danych tych wynika, że uwzględniono przeznaczenia planistyczne działki położenie, wielkość, dojazd, kształt, klasę bonitacji i aktualne zagospodarowanie. Na podstawie tak zbadanego rynku nieruchomościami o przeznaczeniu rolnym, sporządzono bazę transakcji podobnych, odrzucając nieruchomości o zbyt dużej powierzchni. Następnie rzeczoznawca, w oparciu o dokonane porównanie, prawidłowo wyliczył poprawki, stanowiące wynik uwzględnienia stwierdzonych różnic w cechach i przypisanych im wag, pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami porównawczymi. W wyniku tego szacowania ustalono wartość 1 m2 przedmiotowej nieruchomości po ustaleniu zakresu współczynników korygujących, kwota ta wyniosła finalnie 3,93 zł za 1 m. Wartość całej nieruchomości w poprzednio obowiązującym planu miejscowego, tj. wykorzystywana jako rolna wyniosła 32 544,33 zł (8281 m2 x 3,93 zł) - po zaokrągleniu 32.540,00 zł. Odnośnie zaś określania wartości nieruchomości w aktualnie obowiązującym planie, tj. o przeznaczeniu "33MN1" oraz "18R" a także "6KDD", Kolegium zauważyło, że w tym przypadku przeanalizowano wszystkie transakcje sprzedaży nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, wraz z częścią rolną oraz drogami w okresie od stycznia 2017 r. do grudnia 2018 r.- z obrębu Gminy Bolesław. Wskazano na istotne atrybuty wpływające na wysokość cen takich nieruchomości, które zostały ustalone na podstawie badań preferencji potencjalnych nabywców: tj. położenie nieruchomości, kształt działki, wielkość, uzbrojenie, dojazd, ograniczenia. Na podstawie tej analizy utworzono zbiór transakcji nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi, podobnymi do wycenianej, tj. przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową wraz z drogami. Nadto, rzeczoznawca wskazała, że 9 z 13 nieruchomości z utworzonej bazy, posiada ograniczenie w postaci strefy ograniczonej zabudowy z uwagi na przebieg linii energetycznej wysokiego napięcia - tak jak nieruchomość objęta wyceną. Nieruchomości te posiadają dolną granicę cenową. Zaś ze wszystkich transakcji jakie rzeczoznawca wzięła do porównań, rozpiętość cenowa kształtuje się w przedziale 8,21 zł do 34,74 zł. Dalej opisano cechy rynkowe dla nieruchomości wraz z przypisaniem im wag poprzez procentowy wpływ na cenę nieruchomości. Następnie, skorygowano cenę średnią poprzez zestawienie ceny maksymalnej i minimalnej, oraz następnie skorygowano je współczynnikami korekcyjnymi, w tym współczynnikiem "K" celem uwzględnienia ograniczeń i wad nieruchomości. W wyniku tego szacowania ustalono, że wartość 1 m2 przedmiotowej nieruchomości przy uwzględnieniu aktualnie obowiązującego planu miejscowego wynosi 12,16 zł a wartość całej nieruchomości wynosi 100.697,00 zł (8281 m2 x 12,16 zł). Z powyższego wynika, że wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości położnej w składającej się z działek nr [...], [...], [...] na skutek uchwalenia nowego planu miejscowego wyniósł 68.160,00 zł. Zgodnie z § 39 uchwały wprowadzającej nowy plan w życie, stawkę procentową służącą naliczeniu opłaty ustalono w wysokości 30% w przypadku wzrostu wartości nieruchomości. Stosując w/w stawki procentowe kwota opłaty planistycznej wynosi 20.448,00 zł (68.160,00 zł x 30% = 20.448,00 zł). Kolegium nie znalazło podstaw do zakwestionowania powyższych wyliczeń i stwierdziło, że są one prawidłowe. Kolegium dało wiarę ustaleniom zawartym w operacie, sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego przy uwzględnieniu wiadomości specjalnych z zakresu szacowania nieruchomości. Organ odwoławczy stwierdził, że sporządzony operat wraz z uzupełnieniem posiada wszystkie wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, czy braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione. W ocenie Kolegium udowodniono, że nastąpił wzrost wartości wycenianej nieruchomości spowodowany uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jednocześnie Kolegium nie dopatrzyło się innych uchybień w prowadzonym postępowaniu. Operat, a także jego ocena dokonana przez organ I instancji są w ocenie Kolegium wyczerpujące. W. L. wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego, domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji i skierowania sprawy do ponownego rozpoznania. Zaskarżonej decyzji zarzucił: 1. Naruszenie art. 107 kpa w zw. z art. 80 kpa poprzez niewyjaśnienie treści ustaleń faktycznych decyzji, faktów i dowodów na których organy oparły swe rozstrzygnięcie, a także odmowie wiarygodności i mocy dowodowej zawnioskowanym dowodom m. in. w obu decyzjach brakuje wyjaśnienia kwestii różnicy w obliczeniu wysokości renty planistycznej; 2. Wydanie aneksu do operatu szacunkowego który przez SKO w K. został uznany za niewiarygodny, a nadto został wydany przez tego samego biegłego, który już miał wyrobioną opinię co do stanu faktycznego i bronił swojego błędnego dotychczasowego stanowiska; w ocenie skarżącego winien być powołany nowy biegły do wykonania operatu szacunkowego; 3. Naruszenie przepisów dotyczących sporządzania operatów szacunkowych, albowiem z uwagi na upływ czasu winień być wydany nowy operat szacunkowy, a nie aneks do poprzedniego; 4. Naruszenie zasady obiektywnego rozstrzygania sprawy, dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego poprzez dwukrotne wydanie decyzji w postępowaniach odwoławczych, w tej samie sprawie, przez tego samego członka składu osobowego samorządowego kolegium odwoławczego, który w obu decyzjach był sprawozdawcą; 5. Nierozpoznania zarzutów i argumentów w sprawie zawartych w odwołaniu skarżącego. W uzasadnieniu skargi, skarżący rozwijając zarzut opisany w punkcie 4 wskazał, że z obecnie obowiązującej treści art. 24 § 1 pkt 5 w zw. z art. 27 § 1 kpa, która weszła w życie w dniu 11.04.2011 r., wynika, że członek organu kolegialnego podlega wyłączeniu od udziału w postępowaniu w sprawie, w której brał udział w wydaniu zaskarżonej decyzji. W orzecznictwie wskazano, że na gruncie tej regulacji przyjąć należy, że pojęcie brania udziału w wydaniu zaskarżonej decyzji odnosi się nie tylko do postępowania odwoławczego, ale również do przypadków, kiedy zaskarżenie decyzji realizowane jest w następstwie decyzji wydanej wcześniej przez ten sam skład osobowy. Ustawodawca nie ogranicza się tu wyłącznie do środka zaskarżenia w postaci odwołania, ale używa sformułowania o charakterze ogólnym. Chodzi zatem o środki zaskarżenia zwyczajne jak również nadzwyczajne. Oznacza to między innymi, że ci sami członkowie samorządowego kolegium odwoławczego, którzy wydali decyzję, w tym samym postępowaniu nie mogą orzekać powtórnie. Ponadto, zdaniem skarżącego, Wójt Gminy Bolesławiec nie mógł oprzeć swej decyzji na błędnie wydanym aneksie do operatu szacunkowego mając na względzie to że aneks do opinii został sporządzony przez tą samą biegłą która miała już wyrobiony pogląd na sprawę. Tylko i wyłącznie sporządzenie operatu przez nowego niezależnego biegłego i to biegłego sądowego z listy dawałoby gwarancję rzetelnej i obiektywnej opinii w sprawie. W związku z zarzutem naruszenia zasady obiektywnego rozstrzygania sprawy, skarżący wskazał, że dalsze merytoryczne wywody na tym etapie postępowania są zbędne. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławczego wniosło o oddalenie skargi i podtrzymało swoje stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Rozpoczynając, wyjaśnić należy, że istota sądowej kontroli administracji publicznej sprowadza się do ustalenia czy w określonym przypadku, jej organy dopuściły się kwalifikowanych naruszeń prawa. Sąd administracyjny sprawuje swą kontrolę pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej - art. 1 ustawy z 25.07.2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2021 r. poz. 137). Zakres tej kontroli wyznacza przepis art. 134 ustawy z 30.08.2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; zwana dalej p.p.s.a.), stanowiąc, że Sąd rozstrzyga w granicach sprawy nie będąc przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Ponadto w myśl art. 135 p.p.s.a. Sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia. Z punktu widzenia powyższego stwierdzić należy, że skarga okazała się być niezasadna. Na wstępie należy jednakże zaznaczyć, że na mocy § 1 rozporządzenia Ministra Zdrowia z 20.03.2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu epidemii (Dz. U. poz. 491 z późn. zm.) w okresie od dnia 20.03.2020 r. do odwołania na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej ogłoszono stan epidemii w związku z zakażeniami wirusem SARS-CoV-2. Do dnia wyrokowania stan epidemii nie został odwołany. Zgodnie zatem z art. 15zzs4 ustawy z 2.03.2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. poz. 374 ze zmianami) w brzmieniu nadanym ustawą z 14.05.2020 r. o zmianie niektórych ustaw w zakresie działań osłonowych w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2 (Dz. U. poz. 875) w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 oraz w ciągu roku od odwołania ostatniego z nich wojewódzkie sądy administracyjne oraz Naczelny Sąd Administracyjny przeprowadzają rozprawę przy użyciu urządzeń technicznych umożliwiających przeprowadzenie jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku, z tym że osoby w niej uczestniczące nie muszą przebywać w budynku sądu, chyba że przeprowadzenie rozprawy bez użycia powyższych urządzeń nie wywoła nadmiernego zagrożenia dla zdrowia osób w niej uczestniczących (ust. 2). Przewodniczący może zarządzić przeprowadzenie posiedzenia niejawnego, jeżeli uzna rozpoznanie sprawy za konieczne, a przeprowadzenie wymaganej przez ustawę rozprawy mogłoby wywołać nadmierne zagrożenie dla zdrowia osób w niej uczestniczących i nie można przeprowadzić jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku. Na posiedzeniu niejawnym w tych sprawach sąd orzeka w składzie trzech sędziów (ust. 3). Na mocy powołanego wyżej art. 15zzs4 zarządzeniem Przewodniczącego Wydziału niniejsza sprawa została skierowana do rozpoznania na posiedzeniu niejawnym. Kontroli Sądu w niniejszej sprawie podlegała decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego utrzymująca w mocy decyzję Wójta Gminy Bolesław w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Podstawę rozstrzygnięcia stanowiły przepisy ustawy z 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz. 293 z późn. zm.) - zwana dalej "u.p.z.p.". Zgodnie z art. 36 ust. 4 tej ustawy, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Wobec takiej redakcji wskazanego przepisu, właściwy organ jest zobowiązany do ustalenia opłaty i jej pobrania każdorazowo w przypadku wzrostu wartości nieruchomości na skutek zmiany lub uchwalenia planu miejscowego. Z dalszej części tego przepisu wynika, że wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest ograniczone w czasie – pobiera się ją w przypadku zbycia nieruchomości w okresie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3 w zw. z art. 37 ust. 4 u.p.z.p.). Sposób ustalania opłaty planistycznej określa przepis art. 37 ust. 1 u.p.z.p., zgodnie którym wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień sprzedaży, natomiast wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Jak przy tym stanowi art. 37 ust. 12 u.p.z.p. w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy ustawy z 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami, o ile przepisy tej ustawy nie stanowią inaczej. Uwzględniając powyższe podkreślenia wymaga fakt, iż ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na podstawie powołanego przepisu musi zostać poprzedzone stwierdzeniem zaistnienia kumulatywnie przesłanek, a mianowicie: (1) nastąpiła zmiana bądź uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego; (2) miało miejsce zbycie nieruchomości przez właściciela lub wieczystego użytkownika przed upływem pięciu lat od dnia wejścia w życie tego planu; (3) nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą; (4) w planie określono stawkę opłaty w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Stwierdzenie, iż chociażby jedna z tych przesłanek nie została spełniona uniemożliwia ustalenie opłaty planistycznej. W przeciwnym wypadku wydanie decyzji w przedmiocie tej opłaty ma charakter obligatoryjny. Bezsporne w niniejszej sprawie jest, że uchwałą Nr XIV/122/2015 Rada Gminy Bolesław z 14.12.2015 r. uchwaliła zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Bolesław w obszarze Nr 7 Krzykawka. Plan ten objął działkę nr [...], która następnie uległa podziałowi na działki [...], [...], [...] (zatwierdzenie podziału dokonano decyzją Wójta Gminy Bolesław z 26.11.2018 r., nr [...]). Ww. działki położone są częściowo w obszarze oznaczonym symbolem 33MN1 tj. tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, częściowo w obszarze oznaczonym symbolem 18R - tj. tereny gruntów rolnych oraz częściowo na terenach dróg dojazdowych oznaczonych symbolem [...] Część działki nr [...] położona była w strefie bezpieczeństwa linii energetycznej. Do dnia 24.01.2016 r. dla działki nr [...] obowiązywały ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Bolesław Obszar Nr 7 Krzykawka, zatwierdzonego uchwałą Nr XXV/226/2005 Rady Gminy Bolesław z 27.01.2005 r. ze zmianami. Zgodnie z zapisami tego planu działka nr [...] położona była w obszarze oznaczonym symbolem [...], opisanym jako tereny rolnicze. Działka została zbyta w dniu 12.12.2018 r., a zatem przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie miejscowego planu. Nie ulega także wątpliwości, że postępowanie w przedmiotowej sprawie zostało wszczęte przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie nowego planu miejscowego. Zawiadomienie o powyższej okoliczności zostało wystosowane do zobowiązanego w dniu 12.03.2019 r. Z kolei w § 39 miejscowego planu postanowiono, że wysokość jednorazowej opłaty w przypadku zbycia nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem planu ustala się w wysokości 30 % ww. wzrostu wartości. Dalej wskazać trzeba, że wyceny nieruchomości dla potrzeb ustalenia wzrostu wartości nieruchomości, w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dokonuje rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym (art. 156 ust. 1 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r., poz. 1990) – dalej jako u.g.n.), który to operat winien zostać sporządzony zgodnie ze szczegółowymi zasadami określonymi w rozporządzeniu z 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. 2004 nr 207 poz. 2109). Tylko operat szacunkowy spełniający warunki formalne i oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy. W orzecznictwie prezentowany jest pogląd, że ocena operatu szacunkowego przez organy administracji, ani tym bardziej przez sądy administracyjne, nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. W wyroku z 30.01.2019 r., sygn. II OSK 616/17 Naczelny Sąd Administracyjny wyjaśnił to w następujący sposób: "Instytucja ulepszenia planistycznego opiera się właśnie na ustaleniu wartości nieruchomości przez biegłego - rzeczoznawcę majątkowego dysponującego wiadomościami specjalnymi w formie operatu szacunkowego. Operat taki jest dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Sąd, ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, to jest zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe". Wskazać jednak należy organ może przykładowo zakwestionować prawidłowość wyceny metodą korygowania ceny średniej z uwagi na niewystarczającą ilość transakcji porównawczych (sprzeczność z przepisami prawa). Organ procesowy może też zakwestionować trafność opisu wycenianej nieruchomości, o ile nie jest on zgodny z ustaleniami wynikającymi z innych dowodów (sprzeczność z innymi dowodami). Organ procesowy może zakwestionować wiarygodność wyceny z uwagi na znajdujące się tam błędy rachunkowe (sprzeczność z wiedzą ogólną). Organ procesowy może wreszcie zakwestionować operat szacunkowy w przypadku stwierdzenia w nim wewnętrznych sprzeczności, niespójności, czy wręcz nonsensów (sprzeczność z zasadami zdrowego rozsądku). Nie można natomiast oczekiwać od organu procesowego weryfikacji operatu w zakresie doboru przez biegłego nieruchomości do porównań (ocena podobieństwa), właściwego wychwycenia cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej, czy właściwego ustalenia współczynników korygujących. Są to bowiem czynności stricte specjalistyczne, wymagające wiedzy fachowej, i o ile ich wynik nie koliduje z kryteriami swobodnej oceny dowodów, są procesowo nieweryfikowalne (tak trafnie Wojewódzki Sąd Administracyjny w wyroku z 10.02.2021 r., sygn. II SA/Kr 1319/20, z 1.07.2020 r., sygn. II SA/Kr 494/20) W oparciu o powyższe wytyczne, Sąd ocenił formalną poprawność operatu, nie znajdując oczywistych błędów i niejasności. Natomiast co do kwestii merytorycznych w zakresie wiedzy specjalistycznej, operat pozostaje poza możliwościami oceny Sądu. Przechodząc zatem do oceny zasadniczego dowodu w niniejszej sprawie należy zauważyć, że wartość nieruchomości przed i po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego została pierwotnie ustalona w operacie szacunkowym z 14.08.2019 r. Na skutek zastrzeżeń Samorządowego Kolegium Odwoławczego wyrażonych w decyzji kasacyjnej z 20.02.2020r., nr: [...], w dniu 29.06.2020 r. rzeczoznawca majątkowy sporządził aneks do ww. operatu, w którym ponownej analizie poddano wartość działki po wejściu w życie miejscowego planu. Określenie wartości rynkowej prawa własności działki przed wejściem w życie zmiany planu miejscowego jak i po jego wejściu nastąpiło przy stosowaniu podejścia porównawczego – metody korygowania ceny średniej. W 4 ust. 1 powołanego wyżej rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wskazano, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W myśl § 4 ust. 4 przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Stosownie do przepisu art. 4 pkt 16) ustawy o gospodarce nieruchomościami ilekroć w ustawie jest mowa o nieruchomości podobnej - należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Dokonując określenia wartości rynkowej nieruchomości przed wejściem w życie planu miejscowego rzeczoznawca majątkowy przeprowadził szczegółową analizę transakcji dotyczących sprzedaży niezabudowanych nieruchomości przeznaczonych na cele rolne w okresie od 12.12.2015 r. do 12.12.2018 r. tworząc zbiór podobnych nieruchomości składający się z 32 transakcji (wybierając spośród 140 transakcji i wskazując na zastosowane kryteria doboru). Ceny transakcyjne w tym zbiorze kształtowały się w granicach od około 2,29 zł/m2 do 4,81 zł/m2. Analiza przedłożonego operatu szacunkowego pozwala na prześledzenie procesu szacowania nieruchomości. Poszczególne czynności przedstawiały się zatem następująco: rzeczoznawca ustalił cechy rynkowe nieruchomości podobnych wyróżniając: położenie wielkości, wielkość działki, klasę bonitacyjną, kształt, dojazd i aktualne zagospodarowanie i ustalając ich wpływ na kształtowanie się cen transakcyjnych (wagę cechy) oraz opisując gradację cech rynkowych; przedstawił charakterystykę wycenianej nieruchomości w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych; dokonał obliczenia ceny średniej ze sporządzonego zbioru cen transakcyjnych, ustalił cenę minimalną i cenę maksymalną; opisał cechy rynkowe nieruchomości o cenie minimalnej i cenie maksymalnej; a następnie dokonał obliczenia zakresów współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych oraz określenia wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale. Powyższe działania pozwoliły na ustalenie, że wartości rynkowa 1m2 wynosi 3,93 zł, co pozwoliło na określenie wartości nieruchomości rolnej wg poprzednio obowiązującego planu miejscowego na kwotę 32 544,33 zł (8281 m2 x 3,93 zł) - po zaokrągleniu 32.540,00 zł. Określenie wartości rynkowej działki wg aktualnie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego zostało przeprowadzone według tego samego schematu. Spośród 23 transakcji sprzedaży zawartych na lokalnych rynku w okresie od 12.12.2016 r. do 12.12.2018 r. biegła wyłoniła zbiór 13 transakcji nieruchomości spełniających kryteriów podobieństwa. Do porównania przyjęto transakcje sprzedaży nieruchomości przeznaczonych częściowo pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, częściowo na cele rolne i na cele komunikacji. Wśród analizowanych transakcji w 9 przypadkach na terenie nieruchomości znajdowały się strefy techniczne, w związku z przebiegającymi liniami energetycznymi średniego i wysokiego napięcia, a także strefy zagrożone wystąpieniem podtopień wodami gruntowymi. Ze wszystkich transakcji jakie rzeczoznawca wzięła do porównań, rozpiętość cenowa kształtowała się w przedziale 8,21 zł do 34,74 zł. Jako cechy rynkowe wpływające na ceny transakcyjne rzeczoznawca przyjęła: położenie nieruchomości, kształt działki, wielkość działki, uzbrojenie, dojazd i ograniczenia w zagospodarowaniu. Zastosowała także współczynnik korekcyjny "K" w wysokości 0,9 biorąc pod uwagę ograniczenia związane z wystąpieniem na nieruchomości stanowiska archeologicznego. W wyniku tego szacowania ustalono, iż wartość 1 m2 przedmiotowej nieruchomości przy uwzględnieniu aktualnie obowiązującego mpzp wynosi 12,16 zł a wartość całej nieruchomości wynosi 100.697,00 zł (8281 m2 x 12,16 zł). Powyższe dało podstawę do ustalenia rent planistycznej w kwocie 20.448,00 zł. Sąd nie znalazł podstaw do zakwestionowania poprawności sporządzonej wyceny. Operat szacunkowy wraz z aneksem, stanowiącym jego integralną część, nie zawiera błędów czy niejasności, które wymagałyby dodatkowego wyjaśnienia. Przesądza to wartości dowodowej opracowania na potrzeby ustalenia renty planistycznej. Warto zaznaczyć, że skarżący nie sformułował konkretnych, merytorycznych zastrzeżeń odnośnie dokonanej przez rzeczoznawcę wyceny nieruchomości. W tym zakresie skarżący nawiązał jedynie do odwołania wskazując, że organ II instancji nie odniósł się w sposób wystarczający do podniesionych w nim zarzutów i argumentów. Ze stanowiskiem takim nie sposób się zgodzić. Wbrew twierdzeniom skarżącego, Samorządowe Kolegium Odwoławcze dokonało powtórnej merytorycznej oceny głównego dowodu w sprawie jakim był operat szacunkowy wraz z aneksem, dochodząc do słusznego wniosku, że może on stanowić podstawę ustalenia opłaty planistycznej. Należy ponownie zauważyć, że pierwotnie sporządzony operat szacunkowy został zakwestionowany przez Kolegium, który uchylił decyzję organu I instancji i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania organowi I instancji. Kolegium trafnie wytknęło, że nieprawidłowe było dokonanie wyceny nieruchomości jako sumy wyceny fragmentów nieruchomości o odmiennym przeznaczeniu (pod budownictwo jednorodzinne, rolnej oraz linii energetycznej). W wykonaniu zaleceń organu II instancji rzeczoznawca majątkowy dokonał powtórnej wyceny nieruchomości przyjmując do porównania transakcje sprzedaży nieruchomości położonych na terenach budowlano-rolnych oraz częściowo usytuowanych także na terenach komunikacji. Dodatkowo do porównania przyjęto nieruchomości przez teren których przebiegały zarówno linie energetyczne wysokiego jak i średniego napięcia wraz ze strefami technicznymi. Zmiana wysokości renty planistycznej w porównaniu do tej określonej w decyzji Wójta z 8.10.2019 r. stanowiła naturalną konsekwencję dokonania powtórnej wyceny wartości nieruchomości po uchwaleniu zmiany planu zgodnie w wytycznymi Kolegium i nie wymagała dodatkowych wyjaśnień. Nie można się zgodzić się ze stanowiskiem skarżącego, że nie wzięto pod uwagę ograniczeń związanych z liniami przesyłowymi i znacznym oddaleniem od mediów. Po pierwsze wskazany wyżej dobór nieruchomości zakładał ograniczenie w jej zagospodarowaniu poprzez brak możliwości swobodnego wyboru miejsca zabudowy i do porównań przyjęto nieruchomości również objęte takimi ograniczeniami (strona 6 aneksu do operatu szacunkowego). Po drugie w opisie przedmiotu wyceny wg cech rynkowych wzięto pod uwagę brak uzbrojenia co wprost wynika z tabeli 7.1.5. zamieszczonej na stronie 8 aneksu. Dodatkowo należy powtórnie zaakcentować, że z uwagi na stanowisko archeologiczne dla określenia wartości rynkowej działki uwzględnieniu powyższego ograniczenia zastosowano współczynnik korekcyjny "K" w wysokości 0,9. Powyższe okoliczności zostały zauważone i prawidłowo ocenione przez organ II instancji co znalazło wyraz w sporządzonym uzasadnieniu, stąd zarzuty naruszenia art. 107 w zw. z art. 80 K.p.a. są bezpodstawne. O wadliwości wydanego rozstrzygnięcia nie może świadczyć również wykonanie aneksu przez autora operatu szacunkowego. Nie zaistniały okoliczności które pozwoliłyby poddać w wątpliwość bezstronność i profesjonalizm powołanego biegłego. Operat szacunkowy, w zakresie w jakim został sporządzony wadliwie, został poprawiony (a w zasadzie sporządzony na nowo), stosownie do wytycznych Kolegium. Nieuprawnione jest twierdzenie jakoby biegły miał wyrobioną opinię co do stanu faktycznego, czy też bronił dotychczasowego stanowiska. Biegły do porównania dokonał wyboru innych nieruchomości (spełniających warunek podobieństwa) a także zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej (pierwotnie zastosował metodę korygowania ceny średniej oraz metodę porównywania parami). Sąd nie podzielił zarzutu skarżącego, że doszło do naruszenia przepisów, albowiem z uwagi na upływ czasu winien być wydany nowy operat szacunkowy a nie aneks do tego operatu. Aktualność sporządzonego operatu szacunkowego nie może budzić żadnych wątpliwości. Aneks stanowi uzupełnienie operatu szacunkowego sporządzonego w sierpniu 2019 r. i obydwa dokumenty należy odczytywać łącznie. Wynika to wprost z zapisów samego aneksu, w którym autorka wyraźnie nawiązuje do wcześniejszych zapisów, podkreślając uzupełniający charakter późniejszego opracowania. W aneksie rzeczoznawca majątkowy określił na nowo wartość nieruchomości po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, natomiast określając wartość działki przed wejściem w życie zmiany planu przywołał ustalenia z pierwotnego operatu szacunkowego, uznając je tym samym za w pełni aktualne. Na marginesie warto wspomnieć, że można w ogóle rozważać zasadność zastosowania do operatu szacunkowego sporządzonego na potrzeby określenia wysokości opłaty planistycznej regulacji zamieszczonej w art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. wprowadzającej ograniczenia czasowe możliwości wykorzystania operatu szacunkowego. Sens takiej regulacji aktualizuje się przede wszystkim w sprawach w których konieczne jest ustalenie wartości nieruchomości na dzień wydania decyzji. Wówczas, z uwagi na możliwe zmiany wartości nieruchomości spowodowane upływem czasu, ograniczenie mocy dowodowej operatu szacunkowego z powodu upływu odpowiednio długiego czasu od jego sporządzenia, jest uzasadnione. Jednak taka sytuacja nie zachodzi w odniesieniu do operatu szacunkowego sporządzanego na potrzeby ustalenia renty planistycznej. W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 13.11.2012 r. sygn. akt II OSK 1225/11 wyrażono nawet pogląd, że przepisy art. 156 ust. 3 i ust. 4 u.g.n. nie mają zastosowania przy ustalaniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, gdyż inaczej jest rozumiana ważność operatu szacunkowego sporządzonego dla celów ustalenia opłaty planistycznej (wartość ustala się na dzień sprzedaży nieruchomości), na co wskazuje przepis art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który jako lex specialis w stosunku do przepisów art. 156 ust. 3 i ust. 4 u.g.n., wyłącza ich stosowanie na mocy art. 156 ust. 5 u.g.n. Wreszcie nie miał także racji skarżący gdy kwestionował skład Kolegium wydający zaskarżoną decyzję. Przyczyny wadliwości decyzji skarżący upatrywał w fakcie, że w składzie Kolegium obecnie i przy wydawaniu decyzji kasacyjnej orzekała ta sama osoba. Zgodnie z art. 27 § 1 K.p.a. członek organu kolegialnego podlega wyłączeniu w przypadkach określonych w art. 24 § 1. Stosownie zaś do art. 24 § 1 pkt 5 K.p.a. pracownik organu administracji publicznej podlega wyłączeniu od udziału w postępowaniu w sprawie, w której brał udział w wydaniu zaskarżonej decyzji. W orzecznictwie na gruncie przedstawionych regulacji jednolicie przyjmuje się, że sam fakt brania udziału w wydaniu decyzji kasacyjnej w trybie art. 138 § 2 K.p.a. nie rodzi na podstawie art. 24 § 1 pkt 5 w zw. z art. 27 § 1 K.p.a. obowiązku wyłączenia z mocy prawa członka samorządowego kolegium odwoławczego przy kolejnym rozpoznawaniu odwołania strony od decyzji organu pierwszej instancji wydanej na skutek wcześniejszej decyzji kasacyjnej (zob. wyroki NSA: z 4.12.2018 r. I OSK 305/17; z 4.11.2014 r., sygn. II OSK 1736/13; z 27.11.2017 r., sygn. II GSK 2218/17). Natomiast art. 24 § 1 pkt 5 K.p.a. będzie miał zastosowanie w sytuacji, gdy ta sama osoba uczestniczy w wydaniu decyzji w sprawie zarówno w postępowaniu przed organem pierwszej instancji, jak i w postępowaniu prowadzonym przez organ odwoławczy, a także do przypadków, kiedy zaskarżenie decyzji ostatecznej realizowane jest w trybach nadzwyczajnych (por. wyroki NSA: z 5.11.2014 r., I OSK 1993/14; z 12.07.2016 r., II OSK 2469/15; z 9.06.2015 r., II GSK 135/15, z 26.10.2017 r., II OSK 3003/15). Mając to wszystko na uwadze Sąd oddalił skargę na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.