II SA/Gl 852/23

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Renata Siudyka (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Wojciech Gapiński, Asesor WSA Aneta Majowska, Protokolant specjalista Ewa Bojarska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 września 2023 r. sprawy ze skargi Spółki R. S.A. w B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Katowicach z dnia 23 marca 2023 r. nr SKO.UL/41.7/9/2023/2323/461/RS w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę.

Wójt Gminy S. (organ I instancji) decyzją z dnia 12 grudnia 2022 r. nr [...] , za podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2021r. poz. 741-dalej "u.p.z.p") oraz art. 104 i 107 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2022 r., poz.2000- dalej "K.p.a.") po rozpoznaniu sprawy wszczętej z urzędu ustalił S S.A. w B. (Spółka, skarżąca) jednorazową opłatę w wysokości 58 827,90 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości działek: nr [...] o powierzchni i 1,1922 ha i nr [...] o powierzchni 0,0226 ha, na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wyjaśnił, że postępowanie w sprawie zostało wszczęte w związku ze zbyciem nieruchomości przez Spółkę po wejściu w życie uchwały Rady Gminy S. nr [...] z dnia 22 czerwca 2017r. (Dz. Urz. Woj. Śl. z [...] r. poz. [...]), w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wskazał, że powyższe wynika z wypisów aktu notarialnego - warunkowej umowy sprzedaży z dnia 18 lutego 2022 r., Repertorium[...] nr [...] oraz umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego z dnia 1 kwietnia 2022 r. Rep. [...] nr [...], sporządzonej przez notariusza. Zgodnie z m.p.z.p. Gminy S. zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy S. Nr [...] z dnia [...] r. (Dz. Urz.Woj. Śl. z [...] r. poz. [...]) przedmiotowe działki były oznaczone następującymi symbolami: działka [...] - ZL/ZP/UT - tereny zieleni leśnej i parkowej oraz usług turystyki i sportu oraz 2R - tereny rolnicze; działka [...] - ZL/ZP/UT - tereny zieleni leśnej i parkowej oraz usług turystyki i sportu. W roku 2017 Rada Gminy S., zmieniła przeznaczenie terenu na obszarze przedmiotowej nieruchomości w wyniku którego działki znalazły się w terenach oznaczonych symbolami działka nr [...] - 5 PU - teren obiektów produkcyjnych składów magazynów i usług; 2ZWS - teren zieleni w dolinach cieków wodnych oraz 7WSp - teren wód powierzchniowych śródlądowych płynących, działka nr [...] - 5 PU - teren obiektów produkcyjnych składów magazynów i usług. Dalej organ I instancji wskazał przepisy stanowiące podstawę naliczenia i pobrania opłaty planistycznej oraz zasady jej wyliczania, podkreślając w szczególności to, że warunkiem ustalenia opłaty jest spełnienie dwóch podstawowych przesłanek w postaci: wzrostu wartości nieruchomości pozostającym w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego (art. 36 ust. 4 u.p.z.p.) oraz zbycia takiej nieruchomości przed upływem pięciu lat od wejścia w życie takiego planu (art. 37 ust. 4 w związku z art. 37 ust. 3 u.p.z.p.). Natomiast podstawą ustalenia opłaty planistycznej jest opinia w przedmiocie wartości nieruchomości, sporządzona w formie operatu szacunkowego, przez rzeczoznawcę majątkowego. W niniejszej sprawie takie operaty szacunkowe zostały sporządzone, a następnie wykorzystane jako dowód w sprawie. Organ I instancji dokonał oceny operatów szacunkowych nr [...] z dnia 2 czerwca 2022 r. oraz nr [...] z dnia 2 czerwca 2022 r. sporządzonych przez rzeczoznawcę majątkowego J. G. Operaty zostały sporządzone w podejściu porównawczym przy zastosowaniu metody porównania parami. Na podstawie przedmiotowych operatów szacunkowych organ I instancji ustalił, że wzrost wartości nieruchomości będącej przedmiotem umowy wyniósł 191 944,20 zł, dla działki [...], co przy zastosowaniu stawki renty planistycznej w wysokości 30%, daje kwotę opłaty w wysokości 57 583,26 zł oraz 4149,36 zł dla działki [...], co przy zastosowaniu stawki renty planistycznej w wysokości 30%, daje kwotę opłaty w wysokości 1244,81 zł. W dniu 23 czerwca 2022 r. organ I instancji wydał decyzję o ustaleniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. SKO, po rozpatrzeniu odwołania Spółki decyzją z dnia 23 sierpnia 2022 r. uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. W uzasadnieniu wskazało, że nie zostało wyjaśnione, kiedy Spółka nabyła przedmiotowe działki. Bez tej informacji nie można ustalić, czy Spółka uzyskała przysporzenie majątkowe będące następstwem zmiany przeznaczenia działek w planie miejscowym z 2017 r. Po otrzymaniu decyzji organ I instancji podjął działania zmierzające do ustalenie daty nabycia działek przez Spółkę, a także uzupełnił materiał dowodowy i ustalił, że doszło do podwyższenia kapitału zakładowego Spółki o majątek nieruchomy nabyty od K, w którym Spółka nabyła prawo własności nieruchomości przed dniem wejścia w życie m.p.z.p. z 2017 r. Po przeprowadzeniu postępowania organ I instancji decyzją z dnia 13 września 2022 r. ustalił wysokość jednorazowej opłaty i zobowiązał Spółkę do jej uiszczenia. Decyzją z dnia 7 listopada 2022 r. SKO uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Wskazało, że będące dowodami w sprawie operaty szacunkowe nie został ocenione przez organ I instancji. Błędnie został w nich przyjęty dzień, na który ustalono stan nieruchomości - przyjęty bowiem został dzień uchwalenia planu miejscowego, a nie dzień jego wejścia w życie. Ponadto rzeczoznawca majątkowy nie zastosował § 56 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i nie dokonał zaokrąglenia kwot. Przede wszystkim jednak wątpliwa okazała się kwestia podobieństwa nieruchomości wziętych do porównań, poprzez brak wyjaśniania czy i ewentualnie w jaki sposób służebności gruntowe wpływają na wartość wycenianych działek. Ponownie rozpatrując sprawę organ I instancji wystąpił do rzeczoznawcy majątkowego o dokonanie korekt operatu szacunkowego. W odpowiedzi na to pismo rzeczoznawca majątkowy w piśmie z dnia 21 listopada 2022 r. wyjaśnił wątpliwości i wskazał zaokrąglone wartości działek. W odwołaniu od decyzji Spółka, reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika zarzuciła jej naruszenie przepisów prawa materialnego, a to art. 36 ust. 4 w związku z art. 37 ust. 1 u.p.z.p, co miało miejsce poprzez ustalenie wysokości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w kwocie nie odpowiadającej rzeczywistemu wzrostowi wartości nieruchomości oraz naruszenie przepisów postępowania mające wpływ na treść decyzji, a to art. 7 K.p.a. w związku z art. 77 § 1 K.p.a., art. 80 K.p.a. i art. 84 § 1 i 2 K.p.a., poprzez zaniechanie podjęcia wszelkich niezbędnych czynności do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając przy tym na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości ewentualnie, na podstawie art. 138 § 2 K.p.a. uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. W uzasadnieniu podkreślała, że wartość nieruchomości określona przez rzeczoznawcę majątkowego jest wygórowana. Zaakcentowała, że działki ostatecznie zostały zbyte przez Spółkę za niższą kwotę niż wskazana w operatach. SKO decyzją z dnia 23 marca 2023 r. nr SKO.UL/41.7/9/2023/2323/46l/RS utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu przedstawiło przebieg postępowania według chronologii zdarzeń oraz przepisy znajdujące zastosowanie w sprawie. Odniosło się do oświadczenia rzeczoznawcy majątkowego, z którego wynika, że nieruchomości wzięte do porównań również były obciążone służebnościami. Konsekwencją tego oświadczenia jest ustalenia, że nieruchomości wzięte do porównań spełniają kryterium nieruchomości podobnej w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n. Stwierdziło, że podobieństwo nie oznacza identyczności. Natomiast jeśli przyjęte do porówna nieruchomości wykazują pewne odmienności, to jest to korygowane w procesie wyceny. Taka sytuacja ma miejsce w przedmiotowej sprawie. Ponieważ wycena została dokonana metodą krygowania parami, to każda z wycenianych działek była porównywana do nieruchomości podobnych. W przypadku wykazania różnicy w istotnych cechach rzeczoznawca dokonywał różnicy uwzględniając oceny cech opisane w analizie i charakterystyce rynku nieruchomości operatów szacunkowych. Rzeczoznawca majątkowy dokonał też zaokrąglenia wartości działek zgodnie z § 56 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. To działanie wpłynęło nieznacznie na wysokość renty planistycznej. Ostatnią z kwestii podniesionych w poprzedniej decyzji SKO było ustalenia dnia, na który przyjęto stan nieruchomości. Wyjaśniło dalej, że w piśmie z dnia 21 listopada 2022 r. rzeczoznawca majątkowy wskazał, że "stan nieruchomości określono w dacie 26.07.2022 r tj. data wejścia w życie nowego MPZP". Data ta jest oczywiście błędna, jako że plan miejscowy został uchwalony w 2017 r., i w tym samym roku wszedł w życie. Plan z 2017 r. został ogłoszony dnia 26 czerwca 2017 r. i zgodnie z § 36 wszedł w życie w terminie 30 dni od dnia ogłoszenia. Tym samym wszedł w życie 27 lipca 2017 r. Powyższa nieścisłość nie została wychwycona przez organ I instancji, co częściowo daje asumpt do przyjęcia za zasadne tych zarzutów odwołania, w których zarzucono brak oceny operatów szacunkowych. W ocenie SKO nie jest to jednak wada, która powoduje wadliwość operatów szacunkowych. Rzeczoznawca podając błędne daty wskazuje jednak, że uwzględniał stan nieruchomości na dzień wejście w życie planu miejscowego. Ów błąd należy więc uznać za omyłkę pisarską. Odnosząc się do zarzutów odwołania o zawyżeniu wartości nieruchomości w operatach szacunkowych z dnia 2 czerwca 2022 r. SKO uznało, że są to zarzuty gołosłowne. Prawodawca w art. 37 ust. 12 u.p.z.p. nakazuje stosowanie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości. Tym samym uniemożliwia uwzględnianie na potrzeby określania renty planistycznej ceny, za którą zbyto nieruchomość. Na potrzeby ustalenia renty planistycznej rzeczoznawca ma oszacować wartość rynkową nieruchomości, w rozumieniu art. 151 ust. 1 u.g.n. Działając zgodnie z ww. przepisami rzeczoznawca majątkowy J. G. oszacował wartość obu działek z uwzględnieniem ich przeznaczenia według cen z dnia zbycia. To, że wartość ta jest odmienna od ceny, za którą zbyto działki nie świadczy o wadzie operatów szacunkowych. Jednocześnie SKO zauważyło, że Spółka nie przedłożyła ani oceny operatów, ani tzw. kontroperatu przez co nie mogą być uwzględnione jej twierdzenia o wadliwości operatów sporządzonych na zlecenie organu. W skardze do Wojewódzkiego Sadu Administracyjnego w Gliwicach Spółka reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika zaskarżyła w całości decyzję SKO zarzucając jej naruszenie przepisów prawa materialnego, a to art. 36 ust. 4 w związku z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. co miało miejsce poprzez ustalenie wysokości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w kwocie nie odpowiadającej rzeczywistemu wzrostowi wartości nieruchomości, w konsekwencji czego w stosunku do skarżącej ustalona została opłata w wysokości wygórowanej, nie odpowiadającej faktycznemu wzrostowi wartości nieruchomości oraz naruszenie przepisów postępowania, co miało istotny wpływ na wynik sprawy, a to art. 7 K.p.a. w związku z art. 77 § 1 K.p.a., art. 80 K.p.a. i art. 84 § 1 i 2 K.p.a. poprzez zaniechanie podjęcia wszelkich niezbędnych czynności do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając przy tym na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli, co miało miejsce poprzez zaniechanie ustalenia rzeczywistego wzrostu wartości nieruchomości i jednoczesne oparcie decyzji na treści operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, bez zweryfikowania, czy operat ten opiera się na prawidłowych danych dotyczących nieruchomości oraz odpowiednim doborze nieruchomości podobnych od nieruchomości wycenianej poprzez prawidłowe ustalenie i zastosowanie współczynników korygujących, w konsekwencji czego w stosunku do skarżącej ustalona została opłata w wysokości wygórowanej, nie odpowiadającej faktycznemu wzrostowi wartości nieruchomości, a także art 7 K.p.a. w związku z art. 77 § 1 K.p.a. poprzez zaniechanie podjęcia wszelkich niezbędnych czynności do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając przy tym na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli, co miało miejsce poprzez zaniechanie ustalenia rzeczywistego wzrostu wartości nieruchomości przy uwzględnieniu faktycznej wartości zbywczej nieruchomości, czego wyraz stanowiły ceny poszczególnych działek, które zbyto w trybie publicznego przetargu przez skarżącą, w konsekwencji czego w stosunku do skarżącej ustalona została opłata w wysokości wygórowanej, nie odpowiadającej faktycznemu wzrostowi wartości nieruchomości; art. 80 K.p.a. poprzez dowolną (błędną), a nie swobodną ocenę zgromadzonych w sprawie dowodów, w szczególności poprzez przyjęcie, iż operat szacunkowy został sporządzony w oparciu o porównanie z nieruchomościami o podobnym przeznaczeniu i charakterze, podczas gdy nieruchomości podlegające wycenie nie są podobne. Wniosła o uwzględnienie skargi i o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania temu organowi, a także zasądzenie od SKO na rzecz skarżącej zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego według norm przepisanych. Skarżąca nie zgodziła się ze skarżoną decyzją. W opinii skarżącej ustalenie wysokości opłaty na podstawie art. 36 ust. 4 u.p.z.p. dokonane zostało sprzecznie z art. 37 ust. 1 u.p.z.p., bowiem opłata ta nie została ustalona z uwzględnieniem rzeczywistego wzrostu wartości nieruchomości. Podkreśliła, że działki zostały zbyte w drodze przetargowej za kwotę 308 105,00 zł, a więc niższą niż cena obowiązująca we wcześniejszych przetargach. Natomiast operat rzeczoznawcy majątkowego nie uwzględniał rzeczywistej wartości zbywczej nieruchomości, a jedynie wartość hipotetyczną, nie mającą oparcia w realiach lokalnego rynku nieruchomości. Spółka podniosła, że SKO pominęło twierdzenia skarżącej zawarte w odwołaniu. Wskazała na dowolność poczynionych przez rzeczoznawcę ustaleń. Stwierdziła, że cena uzyskana za nieruchomość stanowi o jej zbywalności, a zatem może dać asumpt i miarę do oszacowania wartości rynkowej. W okolicznościach niniejszej sprawy za niedopuszczalne uznała obciążenie skarżącej ryzykiem nieprawidłowego oszacowania przez rzeczoznawcę majątkowego wartości prawa użytkowania wieczystego oraz prawa własności nieruchomości. W odpowiedzi na skargę SKO podtrzymało swoją dotychczasową argumentację, wnosząc o jej oddalenie. Na rozprawie pełnomocnik Spółki podtrzymał stanowisko zawarte w skardze. Ponownie podkreślił, że działki zostały zbyte dopiero po pięciokrotnej próbie ich zbycia. Natomiast jedyny oferent, który ostatecznie nabył działki zaoferował kwoty niższe niż określone w operacie szacunkowym. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach, zważył co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie, albowiem kontrola zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, przeprowadzona w oparciu o kryterium zgodności tych rozstrzygnięć z prawem, pozwoliła stwierdzić, że wspomniane wyżej decyzje nie naruszają prawa. Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2022 r., poz.2492) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 - dalej "p.p.s.a.") sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach tej kontroli sąd bierze pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze - w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu, stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. Z istoty kontroli wynika również, że zgodność z prawem zaskarżonej decyzji lub postanowienia podlega ocenie przy uwzględnieniu stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dacie podejmowania zaskarżonego aktu. Na podstawie art. 145 § 1 p.p.s.a. uwzględnienie skargi na decyzję lub postanowienie następuje w przypadku naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (pkt 1 lit. a), naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (pkt 1 lit. b) lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy (pkt 1 lit. c); a także w przypadku stwierdzenia przyczyn powodujących nieważność aktu lub wydanie go z naruszeniem prawa (pkt 2 i pkt 3). W przypadku uznania, że skarga nie ma uzasadnionych podstaw, podlega ona oddaleniu na podstawie art. 151 p.p.s.a. Kontrolowana decyzja została wydana na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2021 r., poz. 741 – dalej "u.p.z.p".) w związku z art. 37 ust. 1 i ust. 6 u.p.z.p. Stosownie do art. 36 ust. 4 u.p.z.p., jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Zgodnie z art. 37 ust. 1 u.p.z.p., wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4, w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, o którym mowa w ust. 5. Zgodnie z art. 36 ust. 6 u.p.z.p. wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4, w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, o którym mowa w ust. 5. W odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami (art. 37 ust. 11). W przedmiotowej sprawie nie budzi wątpliwości, że doszło do spełnienia przesłanek wskazanych w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. W stosunku do nieruchomości skarżącej doszło do uchwalenia planu miejscowego, co spowodowało wzrost wartości nieruchomości, a skarżąca przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie tego planu dokonała zbycia nieruchomości i wreszcie, opłata planistyczna nie przekracza ustawowych 30% wzrostu wartości nieruchomości. W uchwale Rady Gminy S. Nr [...] z dnia [...] r. (Dz. Urz. Woj. Śl z [...] r. poz. [...]) przedmiotowe działki były oznaczone następującymi symbolami: działka [...] - ZL/ZP/UT - tereny zieleni leśnej i parkowej oraz usług turystyki i sportu oraz 2R - tereny rolnicze; działka [...] - ZL/ZP/UT - tereny zieleni leśnej i parkowej oraz usług turystyki i sportu. Na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy S. w jednostce "A" – J., uchwałą Rady Gminy S. nr [...] z dnia [...] r. (Dz. Urz. Woj. Śl. z [...] r. poz. [...]), działki znalazły się w terenach oznaczonych symbolami: działka nr [...] - 5 PU - teren obiektów produkcyjnych składów magazynów i usług; 2ZWS - teren zieleni w dolinach cieków wodnych oraz 7WSp - teren wód powierzchniowych śródlądowych płynących; działka nr [...] - 5 PU - teren obiektów produkcyjnych składów magazynów i usług, zatem doszło do zmiany przeznaczenia gruntu, a jak ustalono w operacie szacunkowym – doszło w związku z tym do wzrostu wartości wskazanej nieruchomości. W skardze podnoszone są zarzuty natury procesowej, które wymagają rozpatrzenia w pierwszym rzędzie, oraz zarzuty materialnoprawne, odnoszące się w istocie rzeczy do konsekwencji uchybień proceduralnych. W pierwszej kolejności skarżąca kwestionuje przede wszystkim operat szacunkowy, będący podstawą wyliczenia wysokości opłaty planistycznej. W ocenie Sądu, operat szacunkowy, stanowiący w niniejszej sprawie podstawę ustalenia opłaty planistycznej nie zawiera niejasności i wątpliwości, które budziłyby zastrzeżenia odnośnie do prawidłowości oceny dokonanej przez biegłego. Zarzuty skargi dotyczą nieprawidłowości w ustaleniu kręgu nieruchomości podobnych. Zdaniem skarżącej wybrane do analizy porównawczej nieruchomości był położone w zupełnie innej lokalizacji szczegółowej. W kontekście tych zarzutów zaakcentować należy, że wybór transakcji przyjętych do porównania i dat ich zawarcia leży w gestii autora operatu. Jednocześnie zaakcentować należy, że dla zakwestionowania doboru nieruchomości podobnych niezbędne jest wykazanie oczywistych błędów i sprzeczności przyjętych przez biegłego założeń z zasadami wynikającymi z wiedzy fachowej. Zastrzeżenia co do sposobu wyceny powinny mieć ugruntowanie w wiedzy fachowej, a nie stanowić luźnych przypuszczeń. W orzecznictwie sądów administracyjnych akcentuje się, że operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w oparciu o posiadane przez niego wiadomości specjalne z zakresu szacowania nieruchomości. Operat taki jest dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 K.p.a. i art. 80 K.p.a. Jednocześnie należy podkreślić, że zarówno organ prowadzący postępowanie, jak i sąd kontrolujący decyzję tego organu, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ w przeciwieństwie do biegłego nie dysponuje wiadomościami specjalnymi. Nie wyklucza to jednak oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym. Ocena taka jest konieczna i polega ona na zbadaniu, czy operat został sporządzony przez uprawnioną osobę, czy jego treść zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy nie zawiera oczywistych wad czy niejasności, pomyłek, braków, które powinny być poprawione, sprostowane lub uzupełnione, tak aby dokument ten miał wartość dowodową. Na gruncie przepisów u.g.n. pozycja rzeczoznawcy majątkowego jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Obowiązująca w tym zakresie regulacja prawna, a ponadto wiążące rzeczoznawcę standardy zawodowe i zasady etyki nakładają na niego obowiązek, aby przy dokonywaniu wyceny nieruchomości wykorzystał zarówno swoją wiedzę specjalistyczną, jak również dołożył należytej staranności (art. 175 i nast. u.g.n.). Zatem to rzeczoznawca decyduje, o wyborze podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Ponadto tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które uznaje za podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i które przyjmuje do porównania (§ 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (wyroki NSA: z dnia 14 marca 2007r. sygn. akt I OSK 322/06; z dnia 7 grudnia 2012 r. sygn. akt I OSK 1434/11, z dnia 28 kwietnia 2020 r. sygn. akt. I OSK 557/19). Eksponując wątek formalny kontroli operatu szacunkowego nie można jednocześnie pomijać, że kontrola ta polega również na ocenie, czy operat jest logiczny i spójny. Chodzi tutaj o weryfikację, czy dokonany przez rzeczoznawcę wybór podejścia, metody i techniki szacowania, a także dobór nieruchomości podobnych nie został dokonany w sposób całkowicie dowolny. Kwestionowane przez skarżącą operaty zostały sporządzone przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. W zaskarżonej decyzji SKO poddało ocenie sporządzony w sprawie operat, stwierdzając, że odpowiada on wymogom obowiązujących przepisów prawa. Stanowisko organu odwoławczego w ocenie Sądu należało uznać za prawidłowe, a organ ten nie miał podstaw do tego, aby sporządzonemu operatowi odmówić wiarygodności. Powyższą, pozytywną ocenę operatu przede wszystkim uzasadnia to, że jest on kompletny i logiczny, spełnia warunki formalne, odpowiada przepisom prawa, a przy tym został oparty na prawidłowych i rzetelnych danych stanowiących podstawę oszacowania oraz zawiera wyczerpujące uargumentowanie wynikających z niego wniosków. W ocenie Sądu biegły dokonał prawidłowego i wyczerpującego opisu przedmiotowej nieruchomości oraz przedstawiła staranną analizę i charakterystykę rynku lokalnego. Ponadto wyczerpująco i logicznie uzasadnił wybór podejścia porównawczego przy zastosowaniu metody porównywania parami. Reasumując stwierdzić należy, że w ocenie Sądu sporządzone w sprawie operaty spełniają wszystkie wymogi formalne określone w powołanym wyżej rozporządzeniu oraz opiera się na rzetelnych danych. Rzeczoznawca w sposób precyzyjny oraz logiczny dobrał do porównania nieruchomości podobne. Operaty nie zawierają także żadnych wad świadczących o naruszeniu przez rzeczoznawcę przepisów u.g.n. Mając powyższe na uwadze, Sąd uznał, że dokonana przez biegłego wycena nie budzi zastrzeżeń, zaś przeprowadzona przez organy, ocena dowodowa operatu nie nosi znamion dowolności. Podnoszony przez skarżącą zarzut nie uwzględnienia przez organy jej stanowiska nie mogła odnieść skutku wobec nie przedstawienia kontroperatu i nieskorzystania z weryfikacji operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców jest chybiony. Również podnoszone przez skarżącą twierdzenia, że nie uwzględniono innych okoliczności, które powinny wpłynąć na wartość działek nie mogły odnieść spodziewanego skutku. To, że skarżąca zbyła działki za niższą kwotę nie mogło zostać uwzględnione przez organy administracji. Podsumowując, w opinii Sądu I instancji sporządzony operat dawał podstawę do wydania decyzji zobowiązującej skarżącą do uiszczenia jednorazowej opłaty związanej ze wzrostem wartości działek na skutek zmiany m.p.z.p., skoro ich zbycie nastąpiło, w czasie nie przekraczającym 5 lat od uchwalenia planu. Zdaniem Sądu organy administracyjne dokonały właściwej oceny operatów szacunkowych i zasadnie przyjęły je za podstawę swoich ustaleń. Wobec tego niezasadne są zarzuty naruszenia przepisów prawa procesowego. W świetle powyższych ustaleń nie mogą się ostać zarzuty odnoszące się do naruszenia prawa materialnego, w tym art. 36 ust. 4 u.p.z.p., bowiem zmiana planu zagospodarowania przestrzennego skutkowała wzrostem wartości nieruchomości, co uzasadniało naliczenie opłaty oraz art. 37 ust. 1 u.p.z.p., skoro brak jest podstaw do kwestionowania prawidłowości i rzetelności operatu szacunkowego. Tym samym mógł on stanowić wiarygodny dowód w sprawie ustalenia wysokości opłaty planistycznej. Ocena Sądu dokonana w tym zakresie nie wskazuje na jakiekolwiek uchybienia zawartym tam normom. Z tych powodów Wojewódzki Sąd Administracyjny oddalił skargę na podstawie art. 151 p.p.s.a.