II SA/Gl 1419/22

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Artur Żurawik, Sędziowie Asesor WSA Tomasz Dziuk, Sędzia WSA Krzysztof Nowak (spr.), Protokolant Monika Rał, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 stycznia 2023 r. sprawy ze skargi J. N. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Częstochowie z dnia 4 sierpnia 2022 r. nr SKO.4103.113.2022 w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę.

Zaskarżoną decyzją z dnia 4 sierpnia 2022 r. nr SKO.4103.113.2022 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Częstochowie (dalej: "Kolegium" lub "organ odwoławczy"), po rozpoznaniu odwołania J.N. (dalej: "strona" lub "skarżący"), utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Z. (dalej: " organ" lub "organ I instancji") z dnia 13 czerwca 2022 r., nr [...] znak sprawy: [...] ustalającą jednorazową opłatę w wysokości 147.919,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości obejmującej istniejącą w dacie 26.04.2018 r. działkę nr ew. [...] k.m. [...] obręb [...], w części o pow. 0,7966 ha, odpowiadającej geodezyjnie działce o nr ew. [...], będącej przedmiotem zbycia w dacie 24.11.2021 r., (powstałej w wyniku podziału działki o nr ew. [...]), w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, na rzecz Gminy Z. Decyzja Kolegium zapadła w następującym stanie faktycznym i prawnym. Jak wynika z akt sprawy, Rada Miejska w Z. w dniu [...] r. podjęła uchwałę nr [...] w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Z. dla obszarów obejmujących część południowo -zachodnią i śródmieście - etap II (Dz. Urz. Woj. Śląskiego z dnia [...]r. poz. [...]). Zgodnie z tym planem teren stanowiący działkę o nr ew. [...] k.m. [...] obręb [...] o pow. 0,9769 ha. został przeznaczony pod: "1UC" - teren rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000m². W dniu 01.03.2021 r. organ wydał decyzję, znak: [...] na mocy, której działka nr ew. [...] uległa podziałowi na działkę o nr ew. [...] o pow. 0,1803 ha oraz działkę o nr ew. [...] o pow. 0,7966 ha. Zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Z. dla obszarów; [...] - część II, uchwalonego uchwałą Rady Miejskiej w Z. Nr [...] z dnia [...]r. (Dz. Urz. Woj. Śląskiego z [...] r. Nr [...], poz. [...]), obowiązującymi do dnia 25.04.2018 r., istniejąca w dacie 26.04.2018 r. działka o nr ew. [...] (k.m. [...] obręb [...]) zlokalizowana była na terenie oznaczonym symbolem: "5U" - teren zabudowy usługowej; z przeznaczeniem podstawowym: zabudowa usługowa z zakresu usług nieuciążliwych oraz usług ogólnospołecznych, parkingi terenowe i wielopoziomowe oraz przeznaczeniem uzupełniające - drogi wewnętrzne, zieleń urządzona. Zgodnie z zapisem § 4 ust. 1 i 2 ww. planu miejscowego w całym obszarze objętym planem obowiązywał zakaz realizacji obiektów handlowych o powierzchni zabudowy przekraczającej 600 m² oraz zakaz realizacji obiektów i zespołów obiektów handlowych o łącznej powierzchni sprzedaży przekraczającej 2000 m² . W dniu 3 grudnia 2021 r. do organu I instancji wpłynął wypis aktu notarialnego z dnia 24 listopada 2021 r., na podstawie którego doszło do zbycia przez stronę na rzecz firmy L. sp.z.o.o. nieruchomości stanowiącej działkę o nr ewid. [...] w Z. dla której Sąd Rejonowy w Z. prowadzi księgę wieczystą nr [...] Następnie biegły rzeczoznawca majątkowy K.K. sporządził operat szacunkowy wskazujący różnicę w wartości nieruchomości o nr ewid. [...] sprzed wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i po jego wprowadzeniu. Zdaniem biegłego wartość nieruchomości wzrosła o kwotę 591.676,00 zł. Decyzją z dnia 13 czerwca 2022 r., nr [...] znak sprawy: [...] Prezydent Miasta Z. w związku ze zbyciem ww. nieruchomości stanowiącej działkę o nr ewid. [...] ustalił stronie opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, spowodowanego wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w wysokości 147.919,00 zł. W uzasadnieniu decyzji organ I instancji podał, że zgodnie z § 15 ww. uchwały w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wysokość opłaty planistycznej stanowi 25% liczonej od kwoty wzrostu wartości nieruchomości oraz odniósł się do treści operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę wskazując jak została wyliczona wartość działki przed uchwaleniem planu miejscowego i po jego uchwaleniu. Wartość działki, która została zbyta w wyniku wprowadzenia planu wzrosła o kwotę 591.676,00 zł, zatem ustalona opłata wynosi 147.919,00 zł. Od powyższej decyzji strona działając przy pomocy profesjonalnego pełnomocnika złożyła odwołanie, w którym zaskarżonej decyzji organu I instancji zarzuciła naruszenie przepisu art. 36 ust.4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( t.j. Dz.U z 2022 r., poz. 503 ze zm.) – dalej: "u.p.z.p.", przez jego błędne zastosowanie, polegające na uznaniu, iż w wyniku uchwalenia planu nastąpił wzrost wartości zbytej nieruchomości, art. 7 , art.77 § 1 i art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U z 2021 r., poz. 735 ze zm.) – dalej: "k.p.a." , poprzez nie wyjaśnienie wszystkich okoliczności faktycznych, niewłaściwą i niepełną ocenę materiału dowodowego, w tym dopuszczeniu jako dowodu w sprawie, operatu rzeczoznawcy majątkowego zawierającego istotne błędy i uchybienia, eliminujące to opracowanie jako dowód w sprawie, art. 153 ust. 1 ustawy dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( t.j. Dz.U. z 2021 r., poz. 1899 ze zm.) – dalej: "u.g.n." oraz § 3 ust. 2 i § 4 ust.1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. Dz.U z 2021 r., poz. 555) – dalej: "rozporządzenie", polegające na uznaniu, iż dokument sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego spełnia wymogi określone dla operatu szacunkowego co do treści i metod wyceny i zastosowanych w nim rozwiązań w zakresie wyboru nieruchomości podobnych i znajomości ich cen transakcyjnych. W uzasadnieniu odwołania strona wskazała, że rzeczoznawca wykonał dla organu I instancji operaty dla trzech różnych działek : z dnia 20.12.2021 r. dla działki o powierzchni 0,7966ha, z dnia 11 kwietnia 2022 r. dla działki o powierzchni 0,2655 ha i operat z dnia 16 maja 2022r. dla działki o powierzchni 0,9769 ha. Wszystkie te operaty łączy wspólna cecha, którą jest identyczna baza nieruchomości przyjętych do porównania przed i po zmianie planu jak i jednakowa wartość wyliczonej ceny za 1 m² gruntu. W konsekwencji tego ustalenia strona zadała pytanie w jaki sposób w trzech różnych operatach tego rzeczoznawcy wydanych w różnych datach i dla różnych działek o wielkości od 2 tys. metrów do jednego hektara doszło do ustalenia identycznej ceny 1 m² gruntu i przyjęcia, że katalog nieruchomości podobnych, przyjętych przez biegłego jest tożsamy dla działek których różnica powierzchni jest prawie pięciokrotna. Strona zakwestionowała prawidłowość sporządzenia operatu w tym także dobór przez rzeczoznawcę nieruchomości podobnych wskazując na różnice w ich położeniu, wielkości, stanie zagospodarowania i dacie sprzedaży. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Częstochowie, opisaną na wstępie decyzją z dnia 4 sierpnia 2022 r. nr SKO.4103.113.2022, działając na podstawie art. 138 § 1 k.p.a. w związku z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy opisał stan faktyczny sprawy i przebieg postępowania. Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium w oparciu o wyjaśnienia rzeczoznawcy wskazało, że pierwszy ze sporządzonych przez rzeczoznawcę majątkowego operatów został wykonany na zlecanie organu I instancji dla działki o nr ew. [...] o pow. 0,7966 ha a nie dla działki o nr ew. [...] o pow. 0,9769 ha, która istniała w dniu wejścia w życie zmienionego planu miejscowego. Położenie, sąsiedztwo i dostępność komunikacyjna tej działki nie uległa zmianie. Działka o nr ew. [...] została geodezyjnie podzielona między innymi na działkę o nr ew. [...]. Zdaniem Kolegium różnica powierzchni obu działek nie jest na tyle istotna aby miała wpływ na dobór nieruchomości podobnych przez rzeczoznawcę majątkowego. Podobnie wyglądała sprawa kolejnego operatu z dnia 11 kwietnia 2022 r. bowiem działka o nr ew. [...] również powstała z podziału działki o nr ew. [...]. Jak wyjaśniło Kolegium wartość 1 m² nie może być inna dla działki [...] i zbywanej kilka tygodni później działki o nr ew. [...] bowiem w dniu zmiany planu stanowiły jedną nieruchomość oznaczoną jako działka o nr ew. [...]. Odnośnie trendu czasowego Kolegium wskazało na wyjaśnienia rzeczoznawcy na str. 16 operatu. Odpowiadając na zarzut strony dotyczący różnicy pomiędzy ceną minimalną a maksymalną nieruchomości, że powinna być równa cenie minimalnej lub niewiele się od niej różnić, Kolegium podniosło, że jest on nieuzasadniony ponieważ takie stanowisko nie wypływa z żadnej zasady sporządzania wycen. Odnosząc się natomiast do zarzutu błędnie ustalonej bazy danych w tym do działki położonej w Z. i zbytej na budowę stacji paliw Kolegium, w oparciu o stanowisko rzeczoznawcy, wyjaśniło, iż transakcja ta została przyjęta do bazy danych a nie do bezpośredniego porównania. Kolegium przywołało również wyjaśnienia rzeczoznawcy, że przyjęte do bezpośredniego porównania dwie działki z B. znajdowały się na terenie, na którym obowiązywał zakaz budowy obiektów wielkopowierzchniowych. Zbywana dwukrotnie nieruchomość w P. ostatecznie została zbyta z pozwoleniem na budowę obiektu wielkopowierzchniowego. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach skarżący reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika zarzucił zaskarżonej decyzji naruszenie prawa materialnego tj. art. 36 ust.4 u.p.z.p. przez jego błędne zastosowanie, polegające na uznaniu, iż w wyniku uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego nastąpił wzrost wartości zbytej przez stronę nieruchomości oraz naruszenie przepisów postępowania mających istotny wpływ na wynik sprawy, w tym art. 6, art. 8 , art. 10 , art. 11, art. 15, art. 77, art. 79 i art. 81 k.p.a. poprzez dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z opinii uzupełniającej biegłego przez organ I instancji po wydaniu i doręczeniu stronie decyzji administracyjnej, która następnie przyjęta została przez organ odwoławczy jako podstawa do oddalenia zarzutów odwołania oraz nierozpoznanie wszystkich zarzutów odwołania poprzez pominięcie zarzutów w zakresie nieprawidłowego doboru nieruchomości porównawczych co ma istotny i bezpośredni wpływ na dokonaną wycenę oraz wzięcie pod uwagę przy formułowaniu rozstrzygnięcia ceny transakcyjnej sprzedaży nieruchomości jako argumentu uzasadniającego zaistnienie faktu wzrostu wartości nieruchomości. W konsekwencji wniesionych zarzutów skarżący zawnioskował o: 1. Uchylenie w całości zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. 2. Zasądzenie na rzecz strony skarżącej zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa prawnego według norm przepisanych. W uzasadnieniu skargi pełnomocnik skarżącego podniósł, że organ I instancji po otrzymaniu wniesionego przez stronę odwołania, będąc związany wydaną decyzją w rozumieniu art. 110 k.p.a. wystąpił do tego rzeczoznawcy o wydanie opinii uzupełniającej, której celem było odniesienie się do zarzutów podniesionych w odwołaniu przez stronę. Zdaniem skarżącego takie działanie organu I instancji i jego akceptacja przez organ odwoławczy narusza w sposób istotny przepisy postępowania administracyjnego. Ponadto skarżący podniósł, że operat stanowiący podstawę rozstrzygnięcia zawiera istotne uchybienia i wady, które dyskwalifikują ten dokument jako dowód w sprawie. Podniesione w tym zakresie zarzuty nie były jak wynika z uzasadnienia zaskarżonej decyzji zaś przedmiotem analizy organu odwoławczego. W odwołaniu skarżący zarzucił bowiem istotne błędy w doborze nieruchomości porównawczych. Skarżący zarzucił, że brak merytorycznego odniesienia się przez organ odwoławczy do kwestii prawidłowego doboru nieruchomości podobnych w operacie szacunkowym stanowi istotne naruszenie przepisów postępowania mających wpływ na podjęte rozstrzygnięcie. Wskazał także na niezgodną, jego zdaniem, z prawem i niedopuszczalną ocenę wzrostu wartości nieruchomości skarżącego wyrażoną w zaskarżonej decyzji organu II instancji. Organ ten wskazał bowiem w uzasadnieniu decyzji iż... "odwołujący zbył swoją nieruchomość za kwotę kilkakrotnie wyższą niż ustalona w kwestionowanym operacie ". W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, w całości podtrzymując argumentację zaprezentowaną w treści zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 ustawy z 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2492) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.) - dalej: "p.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem. Decyzja administracyjna podlega uchyleniu, jeśli Sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania lub inne naruszenie przepisów postępowania mogące mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a-c p.p.s.a.). Stosownie zaś do art. 134 § 1 p.p.s.a. rozstrzygając daną sprawę sąd, co do zasady, nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi. Sąd po rozpoznaniu sprawy w wyżej wskazanych granicach doszedł do przekonania, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie. W sprawie jest bezsporne, że na podstawie planu miejscowego, uchwalonego w dniu [...]r. (uchwała Rady Miejskiej w Z. nr [...]) w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Z. dla obszarów obejmujących część południowo - zachodnią i śródmieście - etap II działka nr [...] (jako część wcześniej istniejącej działki o nr ew. [...], która uległa podziałowi na działkę o nr ew. [...] o pow. 0,1803 ha oraz działkę o nr ew. [...] o pow. 0,7966 ha), położona w Z. zmieniła przeznaczenie na teren rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m² - ozn. "1UC". W poprzednio obowiązującym miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego, przyjętym przez Radę Miejską w Z. w Z. uchwałą z dnia [...] r., Nr [...], działka o nr ew. [...] ( i tym samym działka o nr ew. [...]) znajdowała się na terenie oznaczonym symbolem: "5U" - teren zabudowy usługowej, z przeznaczeniem podstawowym: zabudowa usługowa z zakresu usług nieuciążliwych oraz usług ogólnospołecznych, parkingi terenowe i wielopoziomowe oraz przeznaczeniem uzupełniające - drogi wewnętrzne, zieleń urządzona. Zgodnie z zapisem § 4 ust. 1 i 2 ww. planu miejscowego w całym obszarze objętym planem obowiązywał zakaz realizacji obiektów handlowych o powierzchni zabudowy przekraczającej 600 m² oraz zakaz realizacji obiektów i zespołów obiektów handlowych o łącznej powierzchni sprzedaży przekraczającej 2000 m². Na podstawie umowy sprzedaży z 24 listopada 2021 r. doszło do zbycia przez skarżącego działki o nr ew. [...] wraz z prawem własności znajdującego się na tej działce budynku handlowo usługowego, stanowiącego odrębną nieruchomość, na rzecz firmy L. sp. z o.o. za łączną cenę 7.011.000,00 zł (brutto). Z kolei zgodnie z operatem szacunkowym, sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego na potrzeby określenia wysokości opłaty planistycznej, wartość rynkowa działki przed uchwaleniem miejscowego planu z dnia [...] r. wynosiła 973.581,00 zł. Po jego uchwaleniu, wartość rynkowa działki zdaniem rzeczoznawcy wynosi 1.565.257,00 zł, co w konsekwencji oznacza wzrost wartości działki o 591.676 zł. Stosownie do art. 36 ust. 4 u.p.z.p., jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. W niniejszej sprawie, zgodnie z § 15 uchwały nr [...] Rady Miejskiej w Z. z dnia [...] r., wysokość opłaty planistycznej została określona stawką 25% wzrostu wartości nieruchomości. Tym samym 5 - letni termin do określenia wysokości opłaty planistycznej z art. 37 ust. 4 u.p.z.p. został w sprawie zachowany. Zgodnie z art. 37 ust. 1 u.p.z.p., wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. W odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, o ile przepisy tej ustawy nie stanowią inaczej (art. 37 ust. 12 u.p.z.p.). Ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na podstawie wyżej przytoczonych przepisów jest dopuszczalne w razie zaistnienia kumulatywnie następujących przesłanek: - nastąpiła zmiana bądź uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego; - miało miejsce zbycie nieruchomości przez właściciela lub wieczystego użytkownika; - nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą; - w planie określono stawkę opłaty w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości; - zbycie tej nieruchomości nastąpiło przed upływem pięciu lat od dnia wejścia w życie tego planu (zob. wyrok WSA w Gliwicach z 27 stycznia 2022 r., II SA/Gl 1330/21, LEX nr 3316123). Odwołanie się w zakresie zasad oszacowania wartości nieruchomości do uregulowań zawartych w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami powoduje, że dla ustalenia wzrostu wartości nieruchomości, w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego podstawowym dowodem, jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. W niniejszej sprawie wzrost wartości nieruchomości został ustalony w oparciu o operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego. Do określenia wartości nieruchomości zastosowano podejście porównawcze - metodę porównawczą porównywania nieruchomości parami. W operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy przyjął dwie bazy nieruchomości podobnych. Na str. 17 w pkt. 9.1 rzeczoznawca majątkowy wskazuje nieruchomości przeznaczone pod zabudowę usługową (na których nie można było realizować obiektów wielkopowierzchniowych), natomiast na str. 23 w pkt. 10.1 nieruchomości z dopuszczoną możliwością lokalizowania obiektów usługowych i handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m². W celu określenia wartości rynkowej nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu wybrano do porównania cztery działki - położone w Z., G. i dwie w B. Z kolei dla określenia wartości rynkowej nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu wybrano do porównania trzy działki - położone w Z., W. i T. W operacie wskazano, że w pierwszej kolejności poszukiwano transakcji, których przedmiotem było prawo użytkowania wieczystego. Na rynku regionalnym nie odnotowano wystarczającej liczby transakcji nieruchomościami podobnymi , aby przeprowadzić wycenę w myśl reguł określonych w § 29 ust. 3 rozporządzenia i w związku z powyższym przeanalizowano obrót nieruchomościami przeznaczonymi pod usługi-handel, które stanowiły przedmiot prawa własności. Szczegółową analizę i wyjaśnienie przyczyn zastosowanej metodyki rzeczoznawca opisał w pkt 8 operatu (str. 15 -17). Organy I oraz II instancji w pełni zaakceptowały wnioski, wynikające z operatu szacunkowego i szacowany wzrost nieruchomości (działki o nr ew. [...]) o kwotę 591.676,00 zł. Zgodnie z wyceną rzeczoznawcy majątkowego wartość rynkowa prawa użytkowania wieczystego części istniejącej w dniu 26.04.20 18 r. działki o nr ew. [...] (k.m. [...] obręb [...]), pow. 0,7966 ha (powierzchnia odpowiadająca wydzielonej działce nr ew. [...]), po uchwaleniu aktualnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Z., obliczona na dzień zbycia nieruchomości wynosi 1.565.257,00 zł. Natomiast wartość rynkowa części przedmiotowej nieruchomości przed uchwaleniem ww. planu, obliczona na dzień jej zbycia wynosi 973.581,00 zł. Należy zauważyć, że ustalona przez rzeczoznawcę wartość nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu była niższa od ceny, za którą skarżący sprzedał prawo użytkowania wieczystego działki – 5.441.000 zł (netto czyli bez podatku VAT w wysokości 23%). Sąd orzekający w sprawie zwraca uwagę, że operat szacunkowy stanowi opinię biegłego z uwagi na zawarte tam wiadomości specjalne, którymi dysponuje rzeczoznawca majątkowy, to jednak jest on dowodem, który podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać przedstawiony operat pod względem zgodności ze stosowanymi przepisami, ale również czy jest logiczny i zupełny (zob. wyrok NSA z 31 stycznia 2012 r., I OSK 2085/11, Lex nr 1120654; wyrok NSA z 13 stycznia 2012 r., I OSK 173/11, Lex nr 1113251). Stąd też operat powinien zawierać precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze (zob. wyrok WSA w Gdańsku z 10 października 2012 r., sygn. akt II SA/Gd 135/12, CBOSA). Należy bowiem pamiętać, że podobieństwo nieruchomości przyjmowanych do porównań jest kategorią prawną, zdefiniowaną w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami w związku z art. 37 ust. 12 u.p.z.p. Zgodnie z nim przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. (tak też E. Klat - Górska, Komentarz do art. 4 ustawy; LEX-el.). Zatem podobieństwo przyjętych do porównania nieruchomości nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne do siebie i ustalenia, dlaczego biegły przyjął takie, a nie inne nieruchomości do porównania (zob. wyrok WSA w Gliwicach z 27 stycznia 2022 r., II SA/Gl 1330/21, LEX nr 3316123). W badanej sprawie organ I instancji uznał, że sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy został sporządzony z należytą starannością i rzetelnie. Skarżący został zawiadomiony (pismo z dnia 25 maja 2021 r.) o zakończeniu postępowania i poinformowany o możliwości zapoznania się z aktami sprawy oraz wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań. W dniu 30 maja 2021 r. skarżący otrzymał kopię operatu, do którego prawidłowości nie zgłosił żadnych zastrzeżeń, nie przedstawił kontroperatu ani nie wystąpił do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o jego kontrolę. Nie uczynił tego również na etapie postępowania odwoławczego a jedynie w odwołaniu podniósł zarzuty dotyczące prawidłowości sporządzenia operatu. Charakter pozyskanego dowodu w postaci opinii rzeczoznawcy majątkowego pozwala na przyznanie mu waloru przydatności dowodowej. Natomiast podważenie prawidłowości operatu szacunkowego może nastąpić tylko w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 u.g.n. O taką zaś ocenę może wystąpić każdy, ww. przepis nie zawiera w tym zakresie jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych. Natomiast, nie można oczekiwać takiego wystąpienia od organów administracyjnych, skoro - w ich ocenie - operat nie wzbudził wątpliwości co do jego prawidłowości, organy nie są również zobligowane do uwzględnienia wniosku skarżącego o weryfikację operatu szacunkowego. Jeśli zaś skarżący miał zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to mógł skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu. Takie uprawnienie daje mu art. 157 u.g.n. Zatem w sytuacji, gdy organ administracji nie dostrzega konieczności jego dalszej merytorycznej weryfikacji, możliwość skorzystania z weryfikacji operatu szacunkowego w powyższym trybie zależy od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji. W niniejszej sprawie skarżący kwestionował prawidłowość sporządzonego operatu jednak nie skorzystał z możliwości wynikających z art. 157 u.g.n. i nie poddał go ocenie organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. W ocenie Sądu za słuszne należy przyjąć również stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego, że "sąd administracyjny nie może wkraczać w sferę wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły rzeczoznawca, naruszyłby bowiem wtedy art. 154 ust. 1 u.g.n. Sąd, nie posiadając odpowiedniej wiedzy fachowej na temat szacowania wartości nieruchomości, nie może więc dokonywać rozważań dotyczących prawidłowości wybranego podejścia i metody, ustaleń dotyczących wag cech różnicujących wartość działek, czy wybór cech różnicujących wartość nieruchomości" (vide wyrok NSA z dnia 6 grudnia 2022 r., sygn. akt I OSK 2028/19, LEX nr 3439341). W świetle tego stanowiska również Sąd orzekający w sprawie nie może odnieść się do zarzutów merytorycznych dotyczących prawidłowości sporządzenia operatu, w tym doboru nieruchomości podobnych. Zdaniem Sądu zarzut dotyczący naruszenia przepisów postępowania dotyczący zlecenia sporządzenia opinii uzupełniającej jest nieuzasadniony. Organ I instancji zwrócił się w związku z wpływem odwołania od jego decyzji o wyjaśnienie przez rzeczoznawcę zarzutów zgłoszonych w odwołaniu dotyczących treści operatu. Następnie przesłał akta postępowania wraz z odwołaniem i otrzymanymi wyjaśnieniami organowi odwoławczemu. Wyjaśnienia rzeczoznawcy nie miały charakteru opinii uzupełniającej i nie miały wpływu na rozstrzygnięcie przez organ I instancji. Zostały uwzględnione przez Kolegium, który jest nie tylko organem kontrolnym ale i merytorycznym. Kolegium dopuściło się jednak w ocenie Sądu naruszenia przepisów postępowania ponieważ przyjmując wyjaśnienia rzeczoznawcy nie udostępniło ich stronie. W aktach sprawy brak jest również zawiadomienia o możliwości zapoznania się skarżącego z aktami sprawy. Dokonując oceny uchybienia przepisom postępowania przez Kolegium Sąd uznał, że uchybienie to nie miało wpływu na prawidłowość jego rozstrzygnięcia a więc nie miało charakteru istotnego. W ocenie Sądu kluczową kwestią dla prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy była bierność skarżącego w zakresie kwestionowania prawidłowości sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego poprzez złożenie wniosku do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z procedurą przewidzianą w art. 157 ust. 1 u.g.n. o kontrolę operatu. Z tych przyczyn Sąd uznał, że zaskarżona decyzja jak i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji nie naruszyły istotnie przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania i w konsekwencji oddalił skargę na podstawie art. 151 p.p.s.a. jako nieuzasadnioną.