II SA/Gd 155/23

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Dariusz Kurkiewicz (spr.) Sędzia WSA Jolanta Górska Asesor WSA Wojciech Wycichowski po rozpoznaniu w Gdańsku w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 10 października 2023 r. sprawy ze skargi F. Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Słupsku z dnia 16 września 2022 r. nr SKO.431.7.2022 w przedmiocie opłaty związanej ze wzrostem wartości nieruchomości oddala skargę.

Skarga Spółki P na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Słupsku z 16 września 2022 r. utrzymującą w mocy decyzję Burmistrza Miasta Ustka z 28 grudnia 2021 r. w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości – działki nr [...], obręb U. o powierzchni [...] ha w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego została wniesiona w następującym stanie sprawy: W dniu 27 marca 2014 r. Rada Miasta Ustka podjęła uchwałę nr XLV/391/2014 o przyjęciu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Ustka pn. "Ustka Rozwojowa B". Uchwała została opublikowana w Dzienniku Urzędowym Województwa Pomorskiego pod nr 1552. Nowy plan wszedł w życie w dniu 1 maja 2014 r. Według ustaleń planu teren stanowiący działkę o nr ewidencyjnym [...] o pow. [...] ha, położony przy ul. P. [...] w mieście U. oznaczony został symbolem: - [...] -tereny zieleni naturalnej, - [...], [...], [...] - tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej lub jednorodzinnej lub tereny zabudowy usługowej nieuciążliwej, - [...] -tereny wód śródlądowych - ciek wodny. Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą nastąpi wzrost wartości nieruchomości a właściciel zbywa tą nieruchomość, burmistrz w drodze decyzji pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie. Opłata ta nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. W dniu 5 października 2017 r. do Urzędu Miasta wpłynął wypis aktu notarialnego z [...] r., na podstawie którego doszło do zbycia nieruchomości przez Spółkę P, jej dotychczasowego właściciela, na rzecz Spółki A. Zgodnie z art. 37 ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym organ zobowiązany jest ustalić opłatę planistyczną bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego. Po wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego decyzją Burmistrza Miasta Ustka z 3 kwietnia 2018 r. opłata planistyczna ustalona została na kwotę [...] zł. Decyzja ta została uchylona przez organ odwoławczy rozstrzygnięciem z 14 maja 2018 r. Powtórnie organ I instancji ustalił przedmiotową opłatę decyzją z 23 czerwca 2020 r. i w dniu 27 sierpnia 2020 r. Kolegium utrzymało ją w mocy. Wobec wniesienia skargi przez skarżącą Spółkę wyrokiem z 3 lutego 2021 r. sygn. akt II SA/Gd 789/20 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku uchylił zaskarżoną decyzję Kolegium oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Miasta Ustki z 23 czerwca 2020 r. Sąd dostrzegł tego typu wady w sporządzonym operacie szacunkowym będącym podstawą kontrolowanych rozstrzygnięć, że decyzje ustalające wysokość opłaty planistycznej uznał za wadliwe. W toku ponownego rozpoznania sprawy Burmistrz Miasta Ustka zlecił biegłej A.U. sporządzenie kolejnego operatu szacunkowego uwzględniającego wskazania Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku zawarte w ww. wyroku. Na podstawie nowego operatu z 15 lipca 2021 r., biegła ustaliła, że wartość nieruchomości według przeznaczenia przed uchwaleniem zmiany planu wynosiła [...] zł, zaś według przeznaczenia po uchwaleniu zmiany planu [...] zł. Decyzją z 28 grudnia 2021 r. Burmistrz Gminy Ustka ustalił opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "Ustka Rozwojowa B" w wysokości [...] (pkt 1) oraz zobowiązał stronę do uiszczenia wyżej wymienionej opłaty w terminie 14 dni od uprawomocnienia się niniejszej decyzji (pkt 2). W uzasadnieniu decyzji organ I instancji przywołał stan faktyczny i prawny sprawy oraz wskazał, że biegła sporządzając wycenę uwzględniła zalecenia Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, przeprowadziła analizę rynku nieruchomości, rozszerzając badany rynek o nieruchomości będące przedmiotem transakcji z okolicznych gmin, powiatu i województwa pomorskiego. Dokonała oceny przydatności cen transakcyjnych pod kątem możliwości ich wykorzystania w procesie szacowania, mając na uwadze również stan otoczenia nieruchomości podobnych, tj. wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. Ponadto biegła zweryfikowała zbiór transakcji uwzględniony do wyceny również pod kątem powierzchni nieruchomości podobnych, co zostało szczegółowo opisane w operacie. Wobec wniesienia odwołania przez Spółkę sprawa stała się przedmiotem orzekania przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Słupsku, które skupiło się na ocenie operatu szacunkowego będącego podstawą do określenia wartości nieruchomości, gdyż Spółka kwestionowała w odwołaniu jego prawidłowość oraz poprawność wykonania zaleceń z wyroku WSA w Gdańsku z 3 lutego 2021 r. sygn. akt II SA/Gd 789/20. Kolegium dokonując oceny operatu szacunkowego z 15 lipca 2021 r. (aktualność potwierdzona w dniu 10 sierpnia 2022 r.) sporządzonego przez biegłego rzeczoznawcę A.U., który stanowił podstawę ustalenia wysokości wzrostu wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uznało, że sporządzony został on w sposób prawidłowy pod względem formalnym. Zawiera on wszystkie wymagane przepisami prawa elementy. Jest on ponadto jasny i precyzyjny co do treści i poczynionych w nim obliczeń. Jak wskazano w operacie, zakres wyceny obejmował oszacowanie prawa własności nieruchomości według przeznaczenia terenu przed uchwaleniem zmiany planu oraz prawo własności nieruchomości według przeznaczenia wartości na skutek uchwalenia zmiany planu. Wobec powyższego datą, na którą uwzględniono stan przedmiotu wyceny określono na dzień 1 maja 2014 r. - dzień wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zaś datę na którą określono wartość przedmiotu wyceny określono na dzień 29 września 2017 r. - data zbycia nieruchomości przez skarżącą. Wskazał organ odwoławczy, że w opisie stanu przedmiotu wyceny biegła w sposób prawidłowy opisała stan nieruchomości na dzień 1 maja 2014 r., jak i po wejściu w życie planu miejscowego. Opisując stan nieruchomości biegła podała, że w dniu oględzin jest on inny niż ten z dnia uchwalenia zmiany planu miejscowego. Na str. 9 operatu biegła w sposób szczegółowy opisała stan nieruchomości na ww. datę, uwzględniając przebieg linii średniego i wysokiego napięcia, wskazując że ich strefy ochronne nie obejmowały przedmiotowej nieruchomości, lecz w przypadku nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowym ich obecność wpływa na walory estetyczne sąsiedztwa. Jednocześnie, ich sąsiedztwo nie ma wpływu na wartość nieruchomości o przeznaczeniu produkcyjno - usługowym. Powyższe rozważania w ocenie Kolegium wskazują, że biegła przeanalizowała stan gruntu pod kątem cech nieruchomości o różnym przeznaczeniu w planie miejscowym. Biegła wskazała kolejno na dostępność nieruchomości do drogi publicznej poprzez nieurządzoną drogę gruntową wskazując, że w drodze ul. P. przebiegają sieci uzbrojenia terenu: wodociągowa, elektroenergetyczna, gazowa, kanalizacji sanitarnej. Choć sama nieruchomość jest nieuzbrojona, to istnieje możliwość przyłączenia jej do sieci biegnących w ww. drodze. Biegła wskazała kolejno, że przez nieruchomość przebiegają obce sieci (elektroenergetyczna i wodociągowa) oraz sieć kanalizacji deszczowej (brak zapisów w księdze wieczystej o służebnościach przesyłu bądź ograniczonych prawach rzeczowych). Biegła podkreśliła, że w przypadku nieruchomości według stanu przed zmianą planu, występowanie obcych sieci w niewielkim stopniu ograniczało możliwości zabudowy. W przypadku zaś nieruchomości po zmianie planu, występowanie sieci kanalizacji deszczowej nie ogranicza możliwości inwestycyjnych nieruchomości, ponieważ sieć ta znajduje się na terenie stanowiącym tereny wód śródlądowych "Ws", gdzie wszelkie inwestycje są niedopuszczalne. Kolejno biegła wskazała, że na nieruchomości występuje rów o powierzchni [...] m2, który wypełniony jest wodą i stanowi element systemu melioracyjnego. Odnosząc się do zapisów planu miejscowego przed zmianą i po zmianie biegła wskazała, że dla wyceny powyższe określa się osobno, i tak przed zmianą nieruchomość przeznaczona była na tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów z dopuszczeniem usług, zaś po zmianie jej fragment o pow. [...] m2 jako karta [...], o pow. [...] m2 jako karta [...], fragment o pow. [...] m2 jako karta [...] - wszystkie jako tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, tereny zabudowy usługowej nieuciążliwej. Biegła ustaliła przewagę zabudowy mieszkaniowej w stosunku do zabudowy usługowej w proporcji 60/40, dopuściła dowolną kolejność realizacji poszczególnych funkcji - przeznaczenie to stanowi 84% powierzchni nieruchomości. Kolejny fragment nieruchomości o pow. [...] m2 stanowi ww. ciek wodny (Ws), oraz dwa fragmenty o pow. [...] m2 i [...] m2 jako tereny zieleni naturalnej, położone wzdłuż cieku wodnego (Zn). W związku z tym, że przedmiotem wyceny jest nieruchomość zawierająca różne funkcje, biegła powołując się na zasady dobrej praktyki rzeczoznawców majątkowych wskazała, że w takim przypadku biegły powinien określić wartość poszczególnych funkcji, chyba że na badanym obszarze rynku istnieją transakcje nieruchomościami o podobnym procentowym udziale tych funkcji do nieruchomości wycenianej lub istnieje możliwość ustalenia cechy różniącej, uwzględniającej te udziały. W toku wyceny, jak wskazała biegła na str. 12 operatu, przeanalizowano czy na badanym obszarze rynku istniały transakcje nieruchomościami podobnymi, o podobnym procentowym udziale wymienionych funkcji, oraz czy istniała możliwość ustalenia cechy różniącej. W pierwszej kolejności biegła objęła analizą obszar gminy U., a następnie rozszerzyła go o inne miasta województwa pomorskiego (z wyłączeniem największych miast województwa). Analiza biegłej wykazała, że transakcje takie nie wystąpiły. Biegła zasadnie odniosła się kolejno do wskazań z wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 3 lutego 2021 r. sygn. akt II SA/Gd 789/20, które stanowiły podstawę uchylenia wcześniejszych decyzji Burmistrza Miasta Ustka i Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Słupsku. I tak, odnosząc się do wskazania Sądu dotyczącego braku odpowiedniej liczby transakcji na rynku lokalnym i braku poszukiwania takich transakcji na rynku regionalnym biegła wskazała, że stosując się do powyższego, rozszerzyła obszar badany dokonując jednocześnie oceny przydatności cen transakcyjnych pod kątem możliwości ich wykorzystania w procesie szacowania (str. 14 operatu). Dokonując analizy nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę produkcyjną, składy, magazyny i usługi biegła wskazała, że w pierwszej kolejności przeanalizowała rynek w mieście U. z okresu lat 2010 - 2021 -zgodnie z § 26 ust. 3 rozporządzenia. Jednocześnie podkreśliła, że żaden przepis prawa nie określa maksymalnego okresu przyjęcia przez biegłego transakcji do porównania. W badanym okresie na terenie U. odnotowano kilkanaście transakcji nieruchomościami niezabudowanymi o podobnym przeznaczeniu - rynek bardzo słaby, mało rozwinięty. Biegła odrzuciła jednocześnie transakcje nieruchomościami o bardzo małych powierzchniach. Do dalszej analizy wybrano jedynie nieruchomości o pow. powyżej 1000 m2, eliminując jednocześnie nieruchomości, których transakcje przeprowadzono w szczególnych warunkach, powodujących ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen oraz ceny skrajne i nieruchomości sklasyfikowane w planie miejscowym jako mieszkaniowe. Na tej podstawie biegła wyodrębniła na rynku lokalnym 6 transakcji, jednakże tylko jedna (przedmiotową nieruchomością) dotyczyła nieruchomości o dużej powierzchni. Wobec powyższego, co Kolegium uznało za działanie prawidłowe, odpowiadające wskazaniom Sądu, biegła rozszerzyła rynek do miast województwa pomorskiego (z wyłączeniem największych miast oraz miast mniejszych ale położonych w obrębie Trójmiasta - Sopot. Reda). I tak, biegła przyjęła jako bazę nieruchomości niezabudowane o tożsamym jak wyceniana nieruchomość przeznaczeniu przed zmianą planu, o pow. od 6.000 m2 do 18.000 m2 jako prawa własności. Analizie poddano okres lat 2015 -2019. Biegła dokonała przy tym analizy zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Z uwagi na niewielką ilość transakcji trudno było wyciągnąć wnioski co do tzw. trendu czasowego. W związku z tym nie dokonano korekty cen w związku z upływem czasu, a do obliczeń przyjęto ceny transakcyjne podane w aktach notarialnych. Powyższe oznacza, że trend czasowy wynosił 0%. Z tak zarysowanego obszaru i okresu wybrano nieruchomości podobne pod względem cech wskazanych w art. 4 ust. 16 ugn. Biegła odrzuciła przy tym transakcje o cenach skrajnych, zawartych w szczególnych warunkach. W wyniku powyższego wynotowano 5 transakcji, pomiędzy którymi odnotowano cenę najniższą wynoszącą 100 zł/m2 oraz najwyższą wynoszącą 161,30 zł/m2, z terenu Pruszcza Gdańskiego, Człuchowa, Bytowa i Kwidzyna (str. 17 operatu). W ocenie Kolegium rozpiętość cen jednostkowych wskazuje, że żadna z nieruchomości nie odbiega rynkowo od pozostałych pod tym kątem. Kolejno biegła poczyniła porównanie ww. nieruchomości pod kątem cech ich różniących. I tak, w przypadku nieruchomości o najwyższej wartości (tabela 2 str. 17 operatu), tj. nieruchomości będącej przedmiotem transakcji w dniu 8 kwietnia 2015 r. o pow. 15.449 m2 i cenie jedn. 161,30 zł/m2 najlepiej oceniono ją ze względu na położenie (nadając wartość "dobrą", co wynika z najlepszego położenia względem Trójmiasta). Położenie w miastach Człuchów, Bytów i Kwidzyn określono tożsamo jako "średnie". Wycenianej nieruchomości cechę "lokalizacja" określono jako "dobrą", z uwagi na położenie w miejscowości nadmorskiej, bazując na badaniu atrakcyjności lokalizacji pod względem wysokości cen płaconych za nieruchomości inwestycyjne w mniejszych miastach województwa pomorskiego. Analizując cechę "powierzchnia" biegła wskazała, że nieruchomości przyjęte do porównania mieszczą się w przedziale od 6081 m2 do 15499 m2. W celu ustalenia zależności pomiędzy wielkością powierzchni nieruchomości porównawczych i uzyskanymi cenami transakcyjnymi biegła ustaliła tzw. współczynnik korelacji, uzyskując wynik ujemny, zgodnie z którym cecha "powierzchnia" wpływa na ceny transakcyjne w taki sposób, że wraz ze wzrostem powierzchni spada cena jednostkowa metra. Biegła przyjęła do wyceny także cechę "potencjał inwestycyjny" rozumiany jako możliwości lokalizacji na nieruchomości obiektów budowlanych (funkcje w planie, zasady kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu, ograniczenia środowiskowe, archeologiczne, zakazy wyłączenia, warunki fizyczne takie jak ukształtowanie terenu, warunki wodne, konieczność uporządkowania terenu, występowanie obcych sieci na terenie nieruchomości, położenie względem ciągów komunikacyjnych, ekspozycje nieruchomości dla ruchu pieszego). Jako kolejną cechę różniącą biegła wskazała uzbrojenie terenu. Na podstawie powyższych cech rynkowych, biegła do wyceny wybrała nieruchomości oznaczone w tabeli nr 2 na str. 17 operatu liczbami porządkowymi nr 2,3 i 4, tj. nieruchomości o cenach jednostkowych 161,30 zł/m2, 120,66 zł/m2 i 148 zł/m2. Nieruchomości nr 2, poł. w Pruszczu Gdańskim nadano następujące oceny cech: lokalizacja - dobra; uzbrojenie - dobre; powierzchnia i kształt -dobra; potencjał inwestycyjny - korzystny. Nieruchomości nr 3 poł. w Człuchowie nadano następujące oceny cech: lokalizacja - średnia; uzbrojenie - średnie; powierzchnia i kształt -średnie; potencjał inwestycyjny - dobry; Nieruchomości nr 3 poł. w Bytowie nadano następujące oceny cech: lokalizacja - średnia; uzbrojenie - dobre; powierzchnia i kształt -średnia; potencjał inwestycyjny - dobry. W przypadku zaś nieruchomości wycenianej, cechy te oceniono jako: lokalizacja - dobra; uzbrojenie - średnie; powierzchnia i kształt działki -średnia; potencjał inwestycyjny - korzystny. W przypadku transakcji nieruchomościami przeznaczonymi w planie pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, mieszkaniową jednorodzinną i zabudowę usługową nieuciążliwą, a więc po zmianie planu miejscowego, stosując się do zaleceń wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku biegła wzięła pod uwagę możliwość rozszerzenia rynku lokalnego o rynek regionalny. Biegła, co Kolegium uznało za działanie prawidłowe, podzieliła przedmiotową nieruchomość wg. zapisów zmienionego planu miejscowego na poszczególne karty terenu. I tak, w przypadku karty [...] o pow. [...] m2 za obszar analizowany przyjęto miasto U., w latach 2016 - 2021 r. Jak wskazuje biegła, w okresie od stycznia 2016 r. na terenie miasta U. odnotowano transakcje nieruchomościami o przeznaczeniu tożsamym jak wyceniana. Cechą rynku lokalnego jest sprzedaż działek o małych powierzchniach, często niesamodzielne. Działki o pow. powyżej 1000 m2 rzadko są przedmiotem obrotu. Biegła wskazała, że ceny transakcyjne za nieruchomości podobne mieściły się w przedziale cenowym od 53,06 zł/m2 do 1270 zł/m2 w zależności od położenia (w części centralnej orz wschodniej - nadmorskiej osiągają ceny najwyższe). Ze względu na peryferyjne położenie nieruchomości wycenianej, z rynku lokalnego wyłączono strefę centralną oraz uzdrowiskowo-wczasową. Po odrzuceniu cen skrajnych rozpiętość cen znajduje się w przedziale 117,02 zł/m2 - 376,51 zł/m2. Na podstawie powyższego biegła stworzyła bazę 21 transakcji nieruchomościami na cele mieszkaniowe na terenie miasta U. (tabela nr 3, str. 21 operatu). Biegła nie stwierdziła zmiany cen ze względu na upływ czasu. Powierzchnia nieruchomości zawartych w bazie znalazła się w przedziale od 275 m2 do 1538 m2. Z tak utworzonej bazy, korelując nieruchomości pod kątem cech rynkowych: lokalizacja, sąsiedztwo, powierzchnia, uzbrojenie, potencjał inwestycyjny, wybrano do porównania 11 transakcji nieruchomościami o powierzchni od 718 m2 do 1538 m2 oraz ceny jednostkowej od 147,62 zł/m2 do 376,51 zł/m2. Średnia cena zbioru wyniosła 212,41 zł m2 (tabela nr 4 str. 24 operatu). Biegła opisała kolejno nieruchomość o najniższej i najwyższej cenie jednostkowej. Kolejno, w przypadku karty mapy [...] o pow. [...] m2 biegła ponownie zastosowała wskazania Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku. W przypadku ww. karty zastosowanie znajdują ustalenia dot. karty mapy nr [...]. Na podstawie tabeli nr 3 zawartej na str. 21 biegła ustaliła, że w przypadku tej karty nie są podobne nieruchomości o cenach jednostkowych poniżej 100 zł/m2 i powyżej 400 zł/m2. Mając na uwadze zalecenia Sądu biegła uznała, że do wyceny tego fragmentu nieruchomości wycenianej przydatne mogą być jedynie nieruchomości o pow. powyżej 1000 m2. Na tej podstawie z bazy zawartej w tabeli nr 3 wynotowano 4 nieruchomości o pow. powyżej 1000 m2 (tabela nr 5 str. 26 operatu). W związku z tym, że żadna z nieruchomości zawartej w tabeli nr 5 nie posiada zbliżonej powierzchni do nieruchomości wycenianej biegła stosując się do zaleceń Sądu rozszerzyła obszar analizowany o inne miasta województwa pomorskiego (z wyłączeniem miast największych oraz miast małych sąsiadujących z Trójmiastem - Sopot i Reda). Biegła przeanalizowała ww. rynek w zakresie nieruchomości o pow. od 1.300 m2 do 4.000 m2 o tożsamym jak przedmiotowa przeznaczeniu. Analizie poddała okres od 2016 do 2018 r. Zdaniem Kolegium postępowanie biegłej uznać należy za prawidłowe, respektujące wskazania Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku. Na podstawie poczynionej analizy biegła stworzyła bazę 14 transakcji nieruchomościami podobnymi (tabela nr 6, str. 30 operatu). Powierzchnia w zbiorze wynosiła od 1314 m2 do 3880 m2, zaś cena jednostkowa wahała się od 130 zł/m2 do 273,97 zł/m2. Cena średnia zbioru wyniosła 184,16 zł/m2. Biegła opisała następnie nieruchomości o najniższej i najwyższej cenie jednostkowej. Odnośnie karty nr [...] o pow. 6640 m2 biegła podniosła, że baza nieruchomości zawarta w tabeli nr 3 operatu wskazuje, że nieruchomości o cenach jednostkowych poniżej 100 zł/m2 i powyżej 400 zł/m2 nie stanowią nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Mając na uwadze wskazania Sądu, uznając że transakcje poczynione na rynku lokalnym nie są przydatne do wyceny przedmiotowego fragmentu nieruchomości, biegła rozszerzyła obszar analizowany tożsamo jak powyżej, analizując rynek województwa pomorskiego w okresie od 2015 r. do 2019 r. i co do nieruchomości o pow. od 3.000 m2 do 10.000 m2. Na tej podstawie ustalono bazę 10 transakcji nieruchomościami pod zabudowę mieszkaniowo usługową o pow. od 3.383 m2 do 7.454 m2 i cenach jednostkowych od 120,37 zł do 261,98 zł/m2. Biegła uznała, że trend czasowy wynosił 0%, Stosując korelację biegła wykazała cechy rynkowe wpływające na wartość przedmiotowych nieruchomości: lokalizacja, sąsiedztwo, potencjał inwestycyjny. Do wyceny biegła przyjęła z ww. bazy 3 transakcje nieruchomościami podobnymi, poł. w Pucku (nr 1-3, tabela na str. 34 operatu). W przypadku nieruchomości nr 1 nadano jej cechom następujące oceny: lokalizacja - korzystna; sąsiedztwo - dobre; potencjał inwestycyjny - dobry. Nieruchomości nr 2: lokalizacja - korzystna; sąsiedztwo - średnie; potencjał inwestycyjny -korzystny. Nieruchomości nr 3: lokalizacja - korzystna; sąsiedztwo - korzystne; potencjał inwestycyjny - bardzo dobry. Nieruchomości wycenianej nadano zaś oceny cech: lokalizacja - korzystna; sąsiedztwo - średnie; potencjał inwestycyjny - korzystny. W przypadku części nieruchomości przeznaczonej pod zieleń naturalną oraz tereny wód śródlądowych biegła wskazała, że Wojewódzki Sąd Administracyjny nie poddał wcześniejszych ustaleń biegłej pod wątpliwość. Biegła przywołała je więc w ocenianym operacie. Jak wskazała biegła w tabeli nr 9 (str. 36 operatu) do analizy przyjęto bazę 5 transakcji nieruchomościami o przedmiotowym przeznaczeniu, o powierzchniach od 1.200 m2 do 6.249 m2 i cenach jednostkowych od 20 zł/m2 do 40 zł/m2. Jak wskazała biegła, nie da się stwierdzić dlaczego ceny ww. nieruchomości odbiegają od siebie tak znacznie wobec czego zasadne stało się odrzucenie transakcji skrajnych o najniższej i najwyższej cenie jednostkowej. Biegła opisała następnie nieruchomości o cenie jednostkowej minimalnej i maksymalnej. Do wyceny biegła przyjęła 3 transakcje nieruchomościami podobnymi (tabela nr 10 str. 37 operatu) z ceną minimalną 26,07 zł/m2 i ceną maksymalną 33,76 zł/m2. Na podstawie analizy biegła uznała, że na wartość nieruchomości o takim przeznaczeniu wpływają cechy rynkowe "lokalizacja" oraz "sąsiedztwo". I tak, w przypadku nieruchomości nr 1 cechom rynkowym nadano oceny: lokalizacja - dobra; sąsiedztwo - średnie, nieruchomości nr 2: lokalizacja - średnie; sąsiedztwo - dobre, nieruchomości nr 3: lokalizacja - korzystna; sąsiedztwo - korzystne. W przypadku nieruchomości wycenianej lokalizację określono jako korzystną, sąsiedztwo także jako korzystne. Przechodząc do sposobu wyceny biegła wskazała, że zastosowano w wycenie podejście porównawcze, metodę porównywania parami i korygowania ceny średniej. W pkt 8.1. na str. 39 operatu biegła opisała cechy rynkowe i ich ocenę. Zdaniem Kolegium powyższego dokonano w sposób prawidłowy, zawierając szczegółowy opis gradacji ocen, pozwalający na jednoznaczne zastosowanie go do nieruchomości objętych wyceną. W przypadku określenia wartości nieruchomości przed uchwaleniem zmiany planu, biegła nadała następujące wagi procentowe cech rynkowych: lokalizacja 40%, uzbrojenie 20%, powierzchnia i kształt 10%, potencjał inwestycyjny 30%. W związku z tym, że w przedmiotowym zakresie jednostkowa cena minimalna wynosiła 100 zł, zaś cena maksymalna 161,30 zł, delta cen wyniosła 61,30 zł. Kolejno, na str.40 operatu biegła zawarła tabelę porównawczą nieruchomości przyjętych do wyceny oraz naniosła poprawki uwzględniające różnice w ocenach cech rynkowych poszczególnych nieruchomości. Na podstawie tak dokonanych poprawek biegła oszacowała, że średnia cena jednostkowa wyniosła w przedmiotowym zestawieniu 137,19 zł/m2, a więc wartość rynkowa działki nr [...] przed zmianą planu miejscowego wynosiła [...]zł ([...]m2 x 137,19 zł). Oceniając powyższe zdaniem Kolegium biegła w sposób prawidłowy określiła wartość nieruchomości przed zmianą planu. Należy wskazać, że ustalona wartość jednostkowa m2 nieruchomości wycenianej mieści się w zakresie cena minimalna - cena maksymalna. Także sposób obliczenia poprawek kwotowych cech rynkowych nieruchomości zgodny jest z opisem nieruchomości zawartym w operacie i gradacją ocen cech rynkowych. Kolegium nie znalazło podstaw aby rozważania w powyższym zakresie zakwestionować. W przypadku określenia wartości nieruchomości po uchwaleniu zmiany planu, biegła konsekwentnie dokonała wyceny poszczególnych fragmentów nieruchomości, podzielonych ze względu na karty terenu w planie miejscowym. Przechodząc do kolejnych kart planu, w przypadku kart [...] cechom rynkowym nadano wagi: lokalizacja 30%, sąsiedztwo 20%, potencjał inwestycyjny 50%. W związku zaś z tym, że cena maksymalna w zbiorze nieruchomości przyjętych do wyceny wyniosła 249,05 zł/m2 a cena minimalna 83,52 zł/m2 delta cen wyniosła 83,52 zł/m2. Na stronie 42 operatu biegła zawarła tabelę porównawczą nieruchomości przyjętych do wyceny oraz naniosła poprawki uwzględniające różnice w ocenach cech rynkowych poszczególnych nieruchomości. Na podstawie tak dokonanych poprawek biegła oszacowała, że średnia cena jednostkowa wyniosła w przedmiotowym zestawieniu 191,76 zł/m2, a więc wartość rynkowa tego fragmentu po zmianie planu miejscowego wynosiła [...] zł ([...] m2 x 191,76 zł). Oceniając powyższe zdaniem Kolegium biegła w sposób prawidłowy określiła wartość części wycenianej nieruchomości po zmianie planu. Ustalona wartość jednostkowa m2 nieruchomości wycenianej mieści się w zakresie cena minimalna - cena maksymalna. Także sposób obliczenia poprawek kwotowych cech rynkowych nieruchomości zgodny jest z opisem nieruchomości zawartym w operacie i gradacją ocen cech rynkowych. Kolegium nie zakwestionowało ustaleń rzeczoznawcy w powyższym zakresie zakwestionować. Odnośnie karty [...] cechom rynkowym nadano wagi: lokalizacja 40%, sąsiedztwo 15%, potencjał inwestycyjny 30%, powierzchnia 15%. W związku zaś z tym, że cena maksymalna w zbiorze nieruchomości przyjętych do wyceny wyniosła 249,05 zł/m2 a cena minimalna 83,52 zł/m2 delta cen wyniosła 83,52 zł/m2. Na stronie 44 operatu biegła zawarła wyliczenie ceny średniej przy użyciu metody korygowania ceny średniej. Zgodnie z poczynionymi powyżej ustaleniami, jednostkowa cena minimalna zbioru wynosiła 130 zł/m2, cena maksymalna wynosiła 273,97 zł/m2 a cena średnia 184,16 zł/m2. W rezultacie powyższego współczynniki korygujące wyniosły przedział 0,706 (Cmin/Cśr) 1,488 (Cmax/Cśr). Na podstawie tak ustalonego przedziału współczynników korygujących biegła dokonała korekty różnic cech rynkowych nieruchomości podobnych, zgodnie z ocenami i wagami cech opisanymi powyżej. Na podstawie powyższego biegła oszacowała, że średnia cena jednostkowa wynosi 191,53 zł/m2, a więc wartość rynkowa części nieruchomości oznaczonej [...] wynosi [...] zł. Zdaniem Kolegium biegła w sposób prawidłowy dokonała oszacowania wartości stosując metodę korygowania ceny średniej. Ustalona cena średnia mieści się w przedziale cena minimalna - cena maksymalna. Biegła prawidłowo wyliczyła przedział współczynników korygujących i zastosowała je prawidłowo przy korygowaniu różnic cech rynkowych nieruchomości. Osiągnięta tak suma współczynników korygujących pozwoliła na zniwelowanie różnic między nieruchomościami a w rezultacie ustalenie wartości części nieruchomości wycenianej zgodnie z zasadami zawartymi w rozporządzeniu. Odnosząc się do fragmentu nieruchomości oznaczonego symbolem [...] o pow. [...] m2 biegła na str. 45 zawarła opis cech rynkowych i ich gradację. Nadała także następujące wagi procentowe cechom rynkowym: lokalizacja 25%, sąsiedztwo 15%, powierzchnia 15%, uzbrojenie 15%, potencjał inwestycyjny 30%. Na stronie 46 operatu biegła zawarła wyliczenie ceny średniej przy użyciu metody korygowania ceny średniej. Zgodnie z poczynionymi powyżej ustaleniami, jednostkowa cena minimalna zbioru wynosiła 147,62 zł/m2, cena maksymalna wynosiła 376,51 zł/m2 a cena średnia 212,41 zł/m2. W rezultacie powyższego współczynniki korygujące wyniosły przedział 0,695 (Cmin/Cśr) - 1,773 (Cmax/Cśr). Na podstawie tak ustalonego przedziału współczynników korygujących biegła dokonała korekty różnic cech rynkowych nieruchomości podobnych, zgodnie z ocenami i wagami cech opisanymi powyżej. Na podstawie powyższego biegła oszacowała, że średnia cena jednostkowa wynosi 199,24 zł/m2, a więc wartość rynkowa części nieruchomości oznaczonej [...] wynosi [...] zł. Zdaniem Kolegium biegła w sposób prawidłowy dokonała oszacowania wartości stosując metodę korygowania ceny średniej. Ustalona cena średnia mieści się w przedziale cena minimalna - cena maksymalna. Biegła prawidłowo wyliczyła przedział współczynników korygujących i zastosowała je prawidłowo przy korygowaniu różnic cech rynkowych nieruchomości. Osiągnięta tak suma współczynników korygujących pozwoliła na zniwelowanie różnic między nieruchomościami, a w rezultacie ustalenie wartości części nieruchomości wycenianej zgodnie z zasadami zawartymi w rozporządzeniu. Finalnie, biegła dokonała określenia wartości części nieruchomości o przeznaczeniu "[...]" i "[...]". Na stronie 47 operatu biegła zawarła opis cech rynkowych oraz ich gradację. Przyznała również wagi procentowe cechom rynkowym: lokalizacja - 60%, sąsiedztwo - 40%. W związku zaś z tym, że cena maksymalna w zbiorze wynosiła 33,76 zł/m2 a cena minimalna 26,07 zł/m2 delta cen wyniosła 7,69 zł/m2. Na stronie 48 operatu biegła zawarła tabelę porównawczą nieruchomości przyjętych do wyceny oraz naniosła poprawki uwzględniające różnice w ocenach cech rynkowych poszczególnych nieruchomości. Na podstawie tak dokonanych poprawek biegła oszacowała, że średnia cena jednostkowa wyniosła w przedmiotowym zestawieniu 31,05 zł/m2, a więc wartość rynkowa tego fragmentu po zmianie planu miejscowego wynosiła [...] zł tj. ([...] m2 + [...] m2 + [...] m2) x 31,05 zł. Oceniając powyższe zdaniem Kolegium biegła w sposób prawidłowy określiła wartość części wycenianej nieruchomości po zmianie planu. Ustalona wartość jednostkowa m2 nieruchomości wycenianej mieści się w zakresie cena minimalna - cena maksymalna. Także sposób obliczenia poprawek kwotowych cech rynkowych nieruchomości zgodny jest z opisem nieruchomości zawartym w operacie i gradacją ocen cech rynkowych. Kolegium nie znalazło podstaw aby rozważania w powyższym zakresie zakwestionować. Pozostając w zgodzie z powyższymi ustaleniami, wartość nieruchomości przed uchwaleniem zmiany planu miejscowego wyniosła [...] zł, zaś po zmianie planu wartość ta stanowi sumę wartości części nieruchomości z podziałem na przeznaczenie w planie, a więc sumę wartości części oznaczonych w planie miejscowym jako [...] + [...] + [...] + [...] + [...] + [...], a więc kwotę [...] zł. Wartość nieruchomości, w związku ze zmianą planu miejscowego wzrosła zatem o kwotę [...] zł. W związku z powyższym opłata planistyczna liczona jako 30% od kwoty wzrostu wartości nieruchomości wynosi [...] zł. Odnosząc się do głównego dowodu w sprawie, a więc opisanego powyżej operatu szacunkowego, Kolegium oceniło go jako sporządzony prawidłowo, jako dokument szczegółowo okazujący sposób dokonywania wyceny, zastosowanej metodologii i przyjętych założeń. Zdaniem Kolegium, wbrew twierdzeniom z odwołania, biegła w sposób precyzyjny odniosła się do zaleceń zawartych w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 3 lutego 2021 r. sygn. akt II SA/Gd 789/20. W związku bowiem z tym, że analiza rynku lokalnego nie pozwoliła na ustalenie prawidłowego zbioru transakcji nieruchomościami spełniającymi wymogi podobieństwa pod względem powierzchni, na obowiązek czego wskazał Sąd w ww. wyroku, biegła stosując się do zaleceń Sądu rozszerzyła rynek analizowany o inne miasta województwa pomorskiego, zasadnie przy tym wyłączając transakcje z rynku największych miast i miast małych, ale sąsiadujących z Trójmiastem. Wynikało to z tego, że ceny osiągane w tych miastach znacząco odbiegają od innych regionów województwa. W rezultacie, tak poczynione ustalenia pozwoliły zdaniem Kolegium na zbudowanie reprezentatywnego zbioru transakcji nieruchomościami podobnymi w stosunku do każdej z części nieruchomości. Zarzut z odwołania w tym zakresie należy więc uznać za nieuzasadniony. Słusznie jednocześnie podniosła biegła w odpowiedzi na pismo kwestionujące ustalenia operatu, że nieruchomości z rynku lokalnego, na które powoływała się skarżąc, były przezeń wcześniej kwestionowane. W przypadku transakcji z miasta U. biegła w sposób prawidłowy wyłączyła te pochodzące z centrum miasta oraz z części wczasowej i uzdrowiskowej, uwzględniając tym samym peryferyjne położenie nieruchomości wycenianej. Odnosząc się do podnoszonego w odwołaniu braku uwzględnienia różnic i stanu nieruchomości wycenianej Kolegium podkreśliło, że zastosowana metoda porównawcza i zastosowane mechanizmów porównywania parami i korygowania ceny średniej miała właśnie na celu uwzględnienie tych różnic w wycenie nieruchomości. Zauważono także, że każdorazowo nieruchomość wyceniana mieści się w granicach cen minimalnej i maksymalnej, mieszcząc się w okolicach środka ww. przedziałów. Powyższe oznacza, że w wycenie, a zwłaszcza przyznanych ocenach cech rynkowych nieruchomości wycenianej biegła uwzględniła jej charakterystykę. Z opisu zawartego na wstępie operatu wynika, że biegła w sposób dokładny przeanalizowała stan nieruchomości zarówno przed zmianą planu, jak i po zmianie planu, uwzględniając takie okoliczności jak przebieg linii średniego i wysokiego napięcia, uzbrojenie działki, przebieg rowu. Odnosząc się do kolejnego zarzutu słusznie biegła wskazała, że żaden przepis prawa nie wskazuje okresu, z jakiego przyjmować należy analizowane do porównania nieruchomości. Powyższe stanowi wiadomości specjalne, które biegła, z uwagi na swoje kwalifikacje posiada, a Kolegium nie ma podstaw, by je w sposób skuteczny i zasadny kwestionować. Odnosząc się do zarzutu braku opisu nieruchomości przyjmowanych do porównania Kolegium wskazało, że biegła każdorazowo dokonywała opisu nieruchomości o najwyższej i najniższej cenie jednostkowej. Na podstawie takiego opisu Kolegium mogło dokonać oceny prawidłowości operatu w tym zakresie, zwłaszcza w świetle precyzyjnie opisanych cech rynkowych i ich gradacji. W odniesieniu do doboru nieruchomości przyjętych do porównania i uznanych przez biegłą za porównywalne, zdaniem Kolegium zarzut ten nie zasługuje na uwzględnienie. Zdaniem Kolegium zbiory transakcji ustalone przez biegłą wskazują na występowanie podobieństwa pod kątem powierzchni czy przeznaczenia w planie miejscowym. Biegła w sposób precyzyjny opisała kryterium wyboru cech rynkowych nieruchomości przyjmowanych do wyceny i sposób ustalania korelacji tych cech. Ustalenia te są w ocenie Kolegium jasne i precyzyjne. Także prawidłowo, zdaniem Kolegium, biegła wyceniła poszczególne części nieruchomości dzieląc je ze względu na przeznaczenie w planie miejscowym. Jest to działanie zgodne ze sztuką i standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych. Kolegium nie znalazło podstaw do kwestionowania tak zastosowanego mechanizmu przedmiotowej wyceny. Odnosząc się do wcześniej przedkładanych operatów, w tym prywatnego operatu sporządzonego na zlecenie skarżącej Kolegium wyjaśniło, że nie mogły one stanowić dowodów w niniejszej sprawie, wobec czego Kolegium nie zajęło stanowiska wobec ich treści. Podstawą oszacowania wartości w niniejszej sprawie był operat biegłej A. U., zapisy innych operatów nie podważają jego merytorycznej poprawności i nie mają mocy dowodowej w sprawie. Reasumując, Kolegium nie stwierdziło naruszenia przez biegłą A. U. i sporządzony przez nią operat jakiegokolwiek przepisu u.g.n. i rozporządzenia, a także by zawierał on jakiekolwiek błędy natury formalnej i merytorycznej, co stanowiło zarzut odwołania. Zastosowany dobór nieruchomości przyjętych do porównania oparty został na precyzyjnie zarysowanej analizie rynku, z jasno określonymi przesłankami działania biegłej w sprawie. Odnosząc się finalnie do zarzutów dot. naruszenia przepisów postępowania, Kolegium wskazało, że brak odniesienia się do ustaleń innych operatów szacunkowych nie może zostać potraktowane jako naruszenie przepisów postępowania. W zakresie działania organu I instancji, zdaniem Kolegium organ I instancji w sposób prawidłowy dokonał oceny sporządzonego operatu szacunkowego uznając, że jest on kompletny. Ponadto organ powierzając biegłemu sporządzenie wyceny nieruchomości oddaje mu nijako obowiązek ustalenia stanu zagospodarowania nieruchomości w kluczowych dla wyceny datach. W niniejszej sprawie powyższe ustalono w sposób wnikliwy, w związku z czym organ I instancji nie miał podstaw do prowadzenia jakiegokolwiek pogłębionego postępowania dowodowego w tym zakresie. Powyższe doprowadziło organ odwoławczy do utrzymania w mocy decyzji Burmistrza Miasta Ustki z 28 grudnia 2021 r.. W złożonej do Sądu skardze Spółka P zarzuciła naruszenie prawa materialnego, tj.: 1. art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 1 oraz art. 37 ust. 12 ustawy z dnia 27 marca 2003 o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej upzp) poprzez błędną wykładnię i nieprawidłowe przyjęcie, że: a) w wyniku uchwalenia planu miejscowego doszło do wzrostu wartości nieruchomości w podanej przez organ I instancji wysokości, b) wycena przedmiotowej nieruchomości dokonana przez biegłego na podstawie przyjęcia do porównania transakcji uznanych przez biegłą za podobne była prawidłowa; 2. § 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (dalej "rozporządzeniem") oraz art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 16 w zw. z art. 4 pkt 17 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (dalej "ugn") poprzez ich błędną wykładnię i w konsekwencji: a) przyjęcie do porównania przy ustaleniu wartości nieruchomości przed datą uchwalenia zmiany planu zagospodarowania przestrzennego nieruchomości podobnych spoza właściwego rynku lokalnego, czyli z obszaru gminy, czy powiatu na których znajdowała się przedmiotowa nieruchomość, w sytuacji gdy na właściwym rynku lokalnym w badanym okresie zanotowano znaczną ilość transakcji nieruchomości podobnych do przedmiotowej nieruchomości; b) nieuprawnione rozbicie i wyodrębnienie z części przedmiotowej nieruchomości objętej symbolem planu [...] trzech obszarów i ustalenie wartości każdego z utworzonych w ten sposób obszarów osobno, a zatem również ustalenie transakcji nieruchomości podobnych do utworzonych w ten sposób obszarów o znacznie mniejszej powierzchni niż przedmiotowa nieruchomość; c) a w konsekwencji powyższego również nieuprawnione porównanie przedmiotowej nieruchomości do znacznie mniejszych nieruchomości oraz uznanie ich za "nieruchomości podobne", aby jak się wydaje dopasować powierzchnię przedmiotowej nieruchomości do bazy z transakcji, które posiada rzeczoznawca; d) uznanie za "nieruchomości podobne" nieruchomości znacząco różniące się od przedmiotowej nieruchomości w zakresie ich funkcji i przeznaczenia w sytuacji gdy zmiana uchwalonego planu zagospodarowania przestrzennego doprowadziła do zmiany przeznaczenia znacznej części badanej nieruchomości na przeznaczenie oznaczone [...] (tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej lub mieszkaniowej jednorodzinnej oraz terenami zabudowy usługowej), podczas gdy znakomita większość nieruchomości uznanych przez rzeczoznawcę za podobne ogranicza się wyłącznie do jednej spośród podanych powyżej trzech cech (funkcji) a które winny być rozpatrywane łącznie; e) nieprawidłowe i nieuzasadnione przyjęcie przez rzeczoznawcę do porównania transakcji przeprowadzonych w znacznym odstępie czasu od siebie - poszczególne transakcje uznane za podobne sięgają różnicy nawet 5 lat, w sytuacji gdy w okresach wziętych, do badania przez rzeczoznawcę następowały znaczne wzrosty różnicy wartości nieruchomości; f) nieuprawnione i nieuzasadnione określenie przez rzeczoznawcę nieruchomości podobnych poprzez wyłącznie ich kryterium cenowe, nie zaś ich faktyczne podobieństwo do przedmiotowej nieruchomości; g) nieuprawnione pominięcie przez rzeczoznawcę analizy właściwego rynku nieruchomości przeznaczonych pod tereny wód śródlądowych Ws i ustalenie wartości części przedmiotowej nieruchomości o tym przeznaczaniu na zasadzie terenów przeznaczonych pod zieleń naturalną - Zn; h) nieuprawnione pomięcie przy ustalaniu cech rynkowej przedmiotowej nieruchomości jej ujemnych cech, takich jak np. faktyczne położenie w miejscowości U. (odległość około 2,5 km od morza) na terenach poprzemysłowych z brakiem odpowiedniej infrastruktury drogowej (brak utwardzonej drogi, oświetlenia, czy nawet chodników) oraz występowania na nieruchomości cieku rury fi 1000, ograniczającego faktyczną możliwość korzystania z całej nieruchomości; 3. § 50 , § 55 ust. 2 w zw. z § 56 rozporządzenie poprzez błędną wykładnię i uznanie za prawidłową opinię biegłego, która nie zawierała właściwego uzasadnienia dla przyjęcia do porównania nieruchomości wskazanych w operacie szacunkowym w szczególności nie zawierała dokładnego opisu tych nieruchomości, nie określała ich dokładnej lokalizacji, także cech podobnych względem położenia, czy kształtu oraz wielkości porównywanych nieruchomości z nieruchomością wycenianą, co czyni, że operat jest faktycznie niesprawdzalny, nie poddający się weryfikacji co do prawidłowości doboru nieruchomości podobnych; 4. § 26 ust. 1 § 26 ust. 3 rozporządzenia poprzez arbitralne przyjęcie przez rzeczoznawcę rodzaju rynku, jego obszaru i okresu badania wartości nieruchomości podobnych do przedmiotowej nieruchomości, mimo że w gminie oraz powiecie właściwym dla przedmiotowej nieruchomości występowały liczne transakcje nieruchomości podobnych do przedmiotowej nieruchomości w okresie czasu nie przekraczającym 2 lat w stosunku do daty sprzedaży nieruchomości, co czyni przyjęte tak wartości transakcyjne jako wiarygodne i właściwe do posłużenia się nimi przy wydaniu operatu, a które były wzięte pod uwagę w poprzednio wydanym w sprawie operacie szacunkowym z dnia 18 grudnia 2017 r.; 5. naruszenia art. 154 ust. 1 u.g.n. w zw. art. 4 pkt 16 u.g.n. w zw. z art. 4 pkt 17 u.g.n. poprzez zupełne pominięcie ustalenia rzeczywistego stanu przedmiotowej nieruchomości z dnia wejścia w życie zmienionego planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego pn. "Ustka Rozwojowa B" w Ustce, który wszedł w życie w dniu 01 maja 2014 roku, mimo że biegła w wydanym operacie wielokrotnie przyjmowała stan nieruchomości jako cechę istotną z punktu widzenia wyceny wartości przedmiotowej nieruchomości w szczególności z uwagi na jej stan zagospodarowania, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej; II. naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, a mianowicie: 6. art. 7, art. 77 § 1, art, 80, art. 107 § 3 oraz art. 136 Kpa poprzez brak wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego, ocenę zebranego materiału dowodowego, a w szczególności wydanego w sprawie operatu szacunkowego z 15 lipca 2021 r. w sposób sprzeczny z logiką, doświadczeniem życiowym i wskazaniami wiedzy ogólnej, a także niewyjaśnienie istotnych okoliczności sprawy, w szczególności poprzez: a) nieprawidłowe przyjęcie za podstawę orzeczenia operatu szacunkowego, który zawierał rażące błędy, sporządzony został w sposób sprzeczny z przepisami i który w sposób oczywisty nie określa faktycznego stanu, a zatem i rzeczywistej wartość nieruchomości zarówno w okresie obowiązywania poprzedniego planu zagospodarowania przestrzennego, jak i po uchwaleniu obecnego planu zagospodarowania przestrzennego, b) przyjęcie do porównania transakcji nieruchomościami bez podjęcia choćby próby ustalenia ich faktycznego stanu zagospodarowania, stanu techniczno-użytkowego, stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także ich stanu otoczenia; c) przyjęcie do badania wartości nieruchomości podobnych transakcji w latach 2010-2021 mimo że w okresie tym wartości poszczególnych transakcji odbiegały znacząco od siebie oraz następowały znaczące zmiany wartości cen na rynku nieruchomości; d) przyjęcie jako rynku i jego obszaru właściwego do porównania nieruchomości podobnych wyłącznie miast spoza właściwej miejscowo gminy, czy powiatu (w zakresie nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę produkcyjną, składy magazyny i usługi, jak i nieruchomości przeznaczanych pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, mieszkaniową jednorodzinną i zabudowę usługową nieuciążliwą) podczas, gdy we właściwym okresie czasu występowały transakcje podobne w stosunku do przedmiotowej nieruchomości na rynku właściwym dla gminy i powiatu miejsca położenia nieruchomości, o czym świadczy uprzednio złożony w sprawie operat szacunkowy z 18 grudnia 2017 r.; e) brak przeprowadzenia jakiegokolwiek dowodu mającego na celu ustalenie faktycznego stanu przedmiotowej nieruchomości z dnia zmiany planu i obecności na nieruchomości kolektora burzowego - rury służącej do odprowadzenia wody do ul. D. będącej w fatalnym stanie technicznym, braku infrastruktury w postaci chodników, dróg i oświetlenia, które ujemnie wpływa na cechy i atrakcyjność nieruchomości i winno skutkować obniżeniem jej ceny; f) pominięcie dowodu znajdującego się w aktach prowadzonego przez organ postępowania, a mianowicie dowodu z uprzednio sporządzonego operatu szacunkowego wartości nieruchomości z 18 grudnia 2017 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę M. M.-C., w którym rzeczoznawca uwzględniła transakcje nieruchomości na właściwym rynku (nieruchomości z okolicznych gmin oraz powiatu) podobnych do przedmiotowej nieruchomości w ujęciu ich lokalizacji, powierzchni, uzbrojenia, czy potencjału inwestycyjnego, a które to transakcje zostały dokonane w okresie zbliżonym do badanego; g) pominięcie dowodu znajdującego się w aktach prowadzonego przez organ postępowania, a mianowicie dowodu z uprzednio złożonego przez odwołującą się spółkę, tj. operatu szacunkowego z 14 marca 2017 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego W. K., a który to operat wskazuje na faktyczny stan i wartość przedmiotowej nieruchomości na dzień 3 października 2016 r., znaczących różnic w wartościach nieruchomości wynikających z wydanych na potrzeby sprawy operatach, a sporządzonym operatem prywatnym, oceny prawidłowości przyjętych kryteriów wyceny wartości nieruchomości w niniejszej sprawie; 7. art. 8 Kpa poprzez przeprowadzenie postępowania w sposób naruszający zasadę pogłębiania zaufania uczestników postępowania do władzy publicznej, w sytuacji gdy organ nie powziął najmniejszych wątpliwości w sprawie znaczących rozbieżności wartości nieruchomości i wysokości ustalonej opłaty planistycznej w sytuacji, gdy uprzednio sporządzony w sprawie operat szacunkowy z 18 grudnia 2017 r. wydany przecież przez certyfikowanego rzeczoznawcę majątkowego znacząco odbiega od operatu szacunkowego z 15 lipca 2021 r., a także zaniechanie przeprowadzenia jakichkolwiek czynności weryfikacyjnych w/w operatu szacunkowego. Uzasadnienie skargi w głównej mierze skupia się na kwestionowaniu prawidłowości sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego. Pierwszy zarzut Spółki dotyczy bezzasadnego jej zdaniem poszerzenia rynku badania transakcji przyjętych do porównania celem dokonania oszacowania bez wykazania, że na rynku lokalnym nie miały miejsca transakcje mogące doprowadzić do prawidłowego oszacowania. Zaznaczyła skarżąca, że w aktach niniejszej sprawy znajduje się m.in. operat szacunkowy z 18 grudnia 2017 r. sporządzony przez rzeczoznawcę M. M.-C.k, a w którym rzeczoznawca była w stanie odszukać i ustalić transakcje nieruchomości podobnych w badanym okresie. Co więcej, w operacie tym do porównania przyjęto bazę z aż 21 transakcji nieruchomości podobnych do przedmiotowej nieruchomości z okresu sprzed uchwalenia zmienionego planu zagospodarowania przestrzennego. Co równie istotne transakcje te dokonane zostały w okresie zbliżonym do badanego. W poszerzeniu rynku przyjętego do porównania bez wykazania braku transakcji na rynku lokalny upatruje skarżąca brak realizacji wytycznych z wydanego i wiążącego w sprawie wyroku, gdzie wskazano, że dopiero "Brak odpowiedniej liczby transakcji na rynku lokalnym winien zatem spowodować poszukiwania na rynku regionalnym". Rzeczoznawca tym samym z niewiadomych przyczyn omija posiadane przez organ I instancji dane z faktycznego rynku lokalnego powołując transakcję z tak odległych i różnych (co do posiadanych cech jak np. położenie, liczba mieszkańców, stopień zurbanizowania) miejscowości, jak Pruszcz Gdański, Kwidzyn, Puck, Kartuzy, Żukowo, Chojnice, Malbork i inne. Kolejny zarzut skarżącej dotyczy dokonania przez biegłą do ustalenia wartości badanej nieruchomości po uchwaleniu zmienionego planu zagospodarowania przestrzennego nieuprawnionego rozbicia i wyodrębnienie z jej części objętej symbolem planu [...] trzech osobnych obszarów. Następnie rzeczoznawca dokonała ustalenia wartości każdego z utworzonych w ten sposób obszarów osobno, co spowodowało ustalenie transakcji nieruchomości podobnych do utworzonych w ten sposób obszarów o znacznie mniejszej powierzchni. Zabieg taki wydaje się jednak nieuprawniony i sprzeczny z wykładnią i treścią uzasadnienia powołanego powyżej wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku. Poprzez taki zabieg rzeczoznawca w rzeczywistości zmierza do "dopasowania" powierzchni gruntu wycenianego do posiadanej przez siebie bazy danych o transakcjach porównawczych. Tymczasem w uzasadnieniu wyroku z 3 lutego 2021 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku wyraźnie wskazuje na wadliwy dobór nieruchomości porównawczych w zakresie wielkości powierzchni nieruchomości przyjętych do porównań i przy ocenie operatu szacunkowego A. U. i stwierdza: "Wątpliwości budzi w szczególności podobieństwo w zakresie wielkości nieruchomości przyjętych do porównania. Rzeczoznawca przyjął, że do wycenianej nieruchomości o powierzchni [...] ha są podobne nieruchomości o powierzchniach (...) 1050, 1328, 810, 1118, 1314, 430, 571, 275, 718, 467, 510, 390 m2". Rzeczoznawca w kwestionowanym operacie powołuje ponownie 13 spośród 14 przyjmowanych uprzednio transakcji (transakcje z operatu szacunkowego z dnia 14 października 2019 roku), pomijając jedynie transakcję, która miała cenę najniższą (transakcja przy ul. R. z ceną transakcyjną 100 zł/m2). Do tych 13-tu transakcji autorka operatu szacunkowego dodaje 8 innych, jednak nie zmienia to faktu, że średnia powierzchnia działek analizowanych jako podobne jest w nowym zbiorze większa o zaledwie 28 m2 i wynosi 764 m2, wobec powierzchni gruntu wycenianego wynoszącej [...] m2. Do ostatecznego wyliczenia wartości wybrano 11 spośród tych transakcji, których średnia powierzchnia wynosi zaledwie 1.006 m2. Zdaniem skarżącej rzeczoznawca A. U. dopuściła się w rzeczywistości ponownego porównania dwóch odmiennych rynków nieruchomości, tj. gruntów o powierzchniach małych i gruntów o powierzchniach znacznych. Takie ujęcie nieruchomości podobnych wydaje się zatem nieuprawnione i sprzeczne z powołaną już uprzednio wykładnią Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, który jako zasadnicze cechy różnicujące nieruchomości podobne uznał właśnie ich faktyczną powierzchnię. Za niedopuszczalne i sprzeczne z prawem uznała skarżąca objęcie badaniem transakcji z wielu lat sprzed daty uchwalenia zmiany planu, jak i po tej dacie. W ocenie skarżącej spółki rzeczoznawca nie uwzględnił trendu zmiany ceny na przestrzeni badanego czasu w sytuacji, gdy w okresach wziętych do badania przez rzeczoznawcę następowały znaczne wzrosty różnicy wartości nieruchomości. Dodała skarżąca, że w wydanej decyzji SKO najwyraźniej ponownie pomija kwestie związane z powodem różnicy w wartości przedmiotowej nieruchomości w okresie pomiędzy jej nabyciem, a zbyciem. Różnica taka oczywiście zachodzi i nie wynika tylko i wyłącznie ze zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, a wynika zaś z faktu, iż skarżąca spółka nabyła przedmiotową nieruchomość w 2010 jako nieruchomość niezabudowaną. Nieruchomość ta w chwili zakupu była w niekorzystnym stanie techniczno-użytkowym. Nieruchomość była niewyrównana i stanowiła de facto nielegalne składowisko odpadów. Brak było jakiejkolwiek infrastruktury na w/w nieruchomości. W chwili sprzedaży nieruchomości przez skarżącą była to już nieruchomość zabudowana, na którą skarżąca poczyniła znaczące nakłady inwestycyjne, które miały rzeczywisty wpływ na znaczący wzrost jej wartości, skoro została ona odpowiednio zaadaptowana i zagospodarowana. Stosowna wartość przedstawiają bowiem już same zabudowania na nieruchomości. W dniu zmiany planu przedmiotowa nieruchomość była w zupełnie innym stanie niż w dniu jej zbycia, czy też tym bardziej w dniu dokonanych przez biegłego oględzin - oględziny zostały dokonane w dniu 2 października 2019 roku, tj. no około 5 latach od zmiany planu i ponad 2 latach od zbycia nieruchomości na rzecz nowego nabywcy. Rzeczoznawca zaś dokonał oględzin zupełnie innej nieruchomości zabudowanej osiedlem mieszkaniowym, a zatem nieruchomości wykończonej i wyposażonej w odpowiednią infrastrukturę techniczną. Stan ten jednak znacząco odbiegał od stanu nieruchomości z dnia zmiany planu. W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje: Skarga nie zawiera usprawiedliwionych podstaw. Zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. (tj. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 z późn. zm.) dalej zwana p.p.s.a., aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracyjny, konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia przepisów prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, albo też do naruszenia przepisów prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania albo stwierdzenia nieważności decyzji. Nadto zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a. Nie ulega więc wątpliwości, że zaskarżona decyzja lub postanowienie mogą ulec uchyleniu tylko wtedy, gdy organom administracji publicznej można postawić uzasadniony zarzut naruszenia prawa, czy to materialnego, czy to procesowego, jeżeli naruszenie to miało, bądź mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Przy tym z mocy art. 134 § 1 p.p.s.a. tejże kontroli legalności sąd dokonuje także z urzędu, nie będąc związany zarzutami i wnioskami powołaną podstawą prawną. Kontrolą Sądu w niniejszej sprawie objęta była decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Słupsku z 16 września 2022 r., które działając na podstawie art.138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz art. 36 ust. 4 u.p.z.p. utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta Ustka z 28 grudnia 2021 r. w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Materialnoprawną podstawę wydania zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 503 z późn. zm., dalej: "u.p.z.p.") W myśl art. 36 ust. 4 u.p.z.p. jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Roszczenie o opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3 i ust. 4 u.p.z.p.). Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., ustala się na dzień jej sprzedaży, a wzrost wartości nieruchomości stanowi różnica między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem (art. 37 ust. 1 u.p.z.p.). Opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., ustala wójt, burmistrz albo prezydent miasta, w drodze decyzji, bezzwłocznie po przekazaniu mu wypisu z aktu notarialnego (art. 36 ust. 6 u.p.z.p.). Kompetencja do ustalenia wskazanej opłaty wygasa po upływie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (37 ust. 4 w związku z art. 37 ust. 3 u.p.z.p.). Przyjmuje się, że wszczęcie postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest odpowiednikiem zgłoszenia roszczenia, o którym mowa w art. 37 ust. 3 u.p.z.p. W konsekwencji dla zachowania terminu wystarczające jest wszczęcie postępowania administracyjnego w przedmiocie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości nie później niż w terminie 5 lat od dnia, w którym m.p.z.p. albo jego zmiana "stały się obowiązujące" (por. wyrok NSA z 4 lutego 2011 r., II OSK 207/10, ONSAiWSA z 2012 r. Nr 3, poz. 45; por. też wyroki NSA: z 6 grudnia 2012 r., II OSK 1394/11; z 27 września 2016 r., II OSK 3161/14; z 11 maja 2018 r., II OSK 2577/17 - wszystkie orzeczenia przywołane w niniejszym uzasadnieniu dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych, http://orzeczenia.nsa.gov.pl). W przedmiotowej sprawie poza sporem pozostawało, że skarżąca spółka korzystając ze swoich uprawnień właścicielskich przed upływem okresu 5 lat, liczonym od dnia, w którym zaczął obowiązywać obejmujący przedmiotową nieruchomość miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zbyła opisaną w sentencji decyzji organu I instancji nieruchomość i przed upływem ww. terminu wszczęto postępowanie administracyjne. Co więcej, w myśl art. 36 ust. 4 u.p.z.p. ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na podstawie powołanego przepisu musi zostać poprzedzone stwierdzeniem zaistnienia kumulatywnie następujących przesłanek: (1) nastąpiła zmiana bądź uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego; (2) miało miejsce zbycie nieruchomości przez właściciela lub wieczystego użytkownika przed upływem pięciu lat od dnia wejścia w życie tego planu; (3) nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą; (4) w planie określono stawkę opłaty w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Stwierdzenie, że chociażby jedna z tych przesłanek nie została spełniona uniemożliwia ustalenie opłaty planistycznej. W przeciwnym wypadku wydanie decyzji w przedmiocie tej opłaty ma charakter obligatoryjny. W niniejszej sprawie ww. przesłanki zostały spełnione, więc zasadne było naliczenie stosownej opłaty. Poza uchwaleniem planu miejscowego i zbyciem nieruchomości w zakreślonym terminie dla nałożenia opłaty planistycznej konieczne jest ustalenie, czy w związku z uchwaleniem przedmiotowego planu miejscowego, wzrosła wartość objętych tym planem działek skarżących. Właściwa oś sporu w przedmiotowej sprawie sprowadza się właśnie do zarzutów w zakresie wysokości ciążącej na skarżącej opłaty planistycznej. Spór ten wynika z faktu, iż strona podważa sporządzony w sprawie operat szacunkowy, na podstawie którego wyliczono wysokość ww. opłaty. Nadmienić jeszcze należy, że zgodnie z art. 37 ust. 12 u.p.z.p. w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, o ile przepisy tej ustawy nie stanowią inaczej. W myśl art. 156 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r. poz. 1990, z późn. zm.; dalej w skrócie "u.g.n.") rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. On też dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (zob. art. 154 ust. 1 u.g.n.). Operat szacunkowy stanowi zatem podstawę ustalenia wysokości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. W operacie biegły rzeczoznawca określa wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego i wartość nieruchomości po uchwaleniu planu miejscowego, różnica pomiędzy tym wartościami stanowi podstawę do określenia opłaty planistycznej. Istotne jest, że określenie wartości nieruchomości następuje według stanu danej nieruchomości na dzień wejścia w życie planu miejscowego. Przez stan nieruchomości - zgodnie z treścią art. 4 pkt 17 u.g.n. - należy rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. Z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wynika, że dla ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości należy określić różnicę w wartości nieruchomości, porównując przeznaczenie terenu obowiązujące po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego z przeznaczeniem terenu obowiązującym przed uchwaleniem lub zmianą tego planu, określonym w poprzednim planie miejscowym lub w decyzji o warunkach zabudowy lub - jeżeli przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego nie obowiązywał plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy - z faktycznym sposobem wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem planu. W orzecznictwie powszechnie przyjmuje się, że operat szacunkowy powinien zarówno spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy powinien zawierać też dane niezbędne do oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne do oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy. Powinien zawierać również precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze (zob. np. wyroki z NSA z dnia 8 lutego 2008 r., sygn. II OSK 2012/06, z dnia 13 marca 2008 r., sygn. I OSK 374/07, z dnia 28 marca 2017 r., sygn. II OSK 1973/15). Tylko bowiem operat szacunkowy spełniający warunki formalne i oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy. I w tym miejscu wskazać należy, że poprzednio wydane w kontrolowanym postępowaniu administracyjnym w obu instancjach decyzje zostały uchylone przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku wyrokiem z 3 lutego 2021 r. sygn. II SA/Gd 789/20. Stosownie do treści art. 153 p.p.s.a. "ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie". Przepis art. 153 p.p.s.a. ma charakter bezwzględnie obowiązujący, co oznacza, że ani organ administracji publicznej, ani sąd, orzekając ponownie w tej samej sprawie, nie mogą nie uwzględnić oceny prawnej i wskazań wyrażonych wcześniej w orzeczeniu sądu, gdyż są nimi związane. Związanie sądu administracyjnego oceną prawną oznacza, że nie może on formułować nowych ocen prawnych, które byłyby sprzeczne z wyrażonym wcześniej poglądem (por. wyrok NSA z dnia 1 września 2010 r., sygn. II OSK 518/09, LEX nr 746901). Pojęcie "ocena prawna" w rozumieniu przepisu art. 153 p.p.s.a. oznacza wyjaśnienie istotnej treści przepisów prawnych i sposobu ich zastosowania w konkretnym wypadku w związku z rozpoznawaną sprawą. Ocena ta może się odnosić zarówno do przepisów prawa materialnego jak i procesowego. Musi ponadto pozostawać w logicznym związku z treścią orzeczenia sądu administracyjnego, w którym została sformułowana (por., wyrok NSA z dnia 30 listopada 2010 r., sygn. II OSK 1929/09, LEX nr 795206). Wskazania co do dalszego postępowania stanowią z reguły konsekwencje oceny prawnej. Dotyczą one sposobu działania w toku ponownego rozpoznania sprawy i mają na celu uniknięcie błędów już popełnionych oraz wskazanie kierunku, w którym powinno zmierzać przyszłe postępowanie dla uniknięcia wadliwości w postaci np. braków w materiale dowodowym lub innych uchybień procesowych. W przypadku zaskarżenia do sądu administracyjnego decyzji zapadłej w wyniku uprzedniego wydania przez sąd wyroku kasacyjnego i wyrażeniu w nim wiążącej oceny prawnej, ponownie rozpoznając sprawę sąd administracyjny obowiązany jest do dokonania kontroli, czy organ administracji prawidłowo uwzględnił wytyczne zawarte w poprzednim wyroku. Podporządkowanie się wytycznym sądu i wyrażonej przezeń ocenie prawnej jest bowiem głównym kryterium poprawności nowowydanej decyzji (por. wyrok NSA z dnia 13 stycznia 2009 r., sygn. II GSK 614/08, LEX nr 528074). Naruszenie przez organ administracji publicznej art. 153 powoduje konieczność uchylenia zaskarżonego aktu (tak WSA w Krakowie w wyroku z dnia 25 listopada 2015 r., sygn. II SA/Kr 1152/15). Przed przystąpieniem do merytorycznego rozpoznania sprawy należy podkreślić, że zarzuty zawarte w aktualnie rozpoznawanej skardze są powieleniem zarzutów zawartych w skardze, która stała za wydaniem wyroku w sprawie sygn. akt II SA/Gd 789/20. Część tych zarzutów została uznana za niezasadne uprzednio przez Sąd, więc aktualnie zostanie tylko wskazane, że zostały one już ocenione, bowiem jak już podkreślono wskazania i oceny zawarte w prawomocnym wyroku są wiążące w toku aktualnie dokonywanej oceny wydanych w sprawie rozstrzygnięć. W przywoływanym wyżej wyroku, Sąd w pierwszej kolejności nie podzielił poglądów organów, że operat szacunkowy stanowiący wówczas podstawę do ustalenia wysokości opłaty planistycznej został sporządzony poprawnie. Przede wszystkim uznano, że zbiór transakcji przyjętych do porównania jest tak niewielki, że nie sposób przyjąć, że może stanowić wyznacznik kształtowania się cen nieruchomości podobnych w mieście U. na moment wejścia w życie planu miejscowego i datę sprzedaży nieruchomości. Wobec takiego stanowiska Sądu biegła w toku obecnej wyceny przeanalizowała (str. 12 operatu) czy na badanym obszarze rynku istniały transakcje nieruchomościami podobnymi, o podobnym procentowym udziale wymienionych funkcji, oraz czy istniała możliwość ustalenia cechy różniącej. W pierwszej kolejności biegła dokonała analizy obszaru gminy U., a następnie rozszerzyła go o inne miasta województwa pomorskiego (z wyłączeniem największych miast województwa). Analiza biegłej wykazała, że transakcje takie nie wystąpiły wobec czego rozszerzyła ona obszar badany dokonując jednocześnie oceny przydatności cen transakcyjnych pod kątem możliwości ich wykorzystania w procesie szacowania (str. 14 operatu). W tym miejscu za chybione należy uznać wszelkie zarzuty skarżącej odnoszące się do objęcia badaniem biegłej nie tylko rynku lokalnego, ale regionalnego. Wynika to przede wszystkim ze wskazań zawartych w wyroku Sądu z 3 lutego 2021 r., gdzie wyraźnie została zaakcentowana konieczność poszerzenia rynku transakcji poza rynek lokalny z uwagi na specyfikę szacowanej nieruchomości wynikającą tak z wielkości jej powierzchni, ale także z racji różnorodności przeznaczenia jej w planie. Wskazanie to wiązało działania biegłej i aktualnie także Sąd nie ma możliwości rozpatrywania tego zarzutu. Również poprzednio zostało uznane jako prawidłowe przyjęcie przez biegłą transakcji z lat 2010 – 2021 r., zarzut dotyczący tej kwestii został już poprzednio uznany za niezasadny. Skarżąca kwestionuje także przyjęty przez biegłą rynek nieruchomości podobnych tymczasem Sąd w uprzednio wydanym wyroku dostrzegł, że rynek lokalny nie dostarcza tylu transakcji, aby możliwe było dokonanie należytego oszacowania nieruchomości na potrzeby wyceny celem ustalenia opłaty planistycznej. Dodatkowo w poprzednim wyroku Sąd jednoznacznie wskazał, że w sytuacji braku wystarczających ilości transakcji nieruchomościami podobnymi (a nie wszelakimi) należy rynek poszerzyć na rynek regionalny, czego biegła dokonała. W obecnie ocenianym operacie nieruchomości zostały należycie opisane, wynika z niego jakie cechy poszczególnych transakcji spowodowały, że zostały one przyjęte do wyceny. Operat jest bardzo szczegółowo uzasadniony, podobnie każda transakcja, dokonany wybór transakcji rzetelnie uzasadniony. Biegła uwzględniła też indywidualne cechy nieruchomości wycenianej w postaci jej powierzchni, lokalizacji, występowania na niej cieku wodnego, braku pełnego uzbrojenia czy też potencjał inwestycyjny. Analizując rynek regionalny biegła nie znalazła transakcji nieruchomością o takiej powierzchni i tak zróżnicowanym przeznaczeniu w planie miejscowym. Zasadnie zatem dokonała cząstkowego oszacowania i korekcji ceny średniej wskaźnikami kształtującymi ceny. Podkreślić należy, że niewątpliwie nieruchomość wyceniana poprzez uzyskanie różnorodnego przeznaczenie wskutek uchwalenia planu jest nietypowa, zatem jedynie poprzez cząstkowe oszacowanie powierzchni przeznaczonych na odmienne zagospodarowanie można uzyskać oszacowanie wartości całości, ponadto właśnie z uwagi na powierzchnie rzeczoznawca przyjęła wagę cechy powierzchni na poziomie 15% i w ten sposób uzyskała najbardziej wiarygodną wartość za tak dużą powierzchnie działki objętej wyceną. Kolejno za słuszne należy ocenić w sytuacji braku transakcji nieruchomościami o różnorodnym przeznaczeniu przyjęcie do oszacowania ceny wartości powierzchni dla poszczególnych funkcji w planie po jego zmianie. Zauważa tutaj Sąd, że w przeciwnym razie nie byłoby możliwości dokonania oszacowania terenu o różnym, przeznaczeniu, a ponadto na cenę całościową nieruchomości składają się ceny jej poszczególnych obszarów o różnych przeznaczeniu. Za prawidłowe należy zatem uznać zsumowanie uzyskanych z oszacowania cen poszczególnych obszarów nieruchomości i przyjęcie takiej wartości jako wartości całej nieruchomości. Zarzuty odnoszące się do tej kwestii są nietrafione. Dostrzega skład orzekający, że znaczna część zarzutów odnosi się do zbioru nieruchomości przyjętych przez biegłą do porównania. Skarżąca zarzuca nieuprawnione przez biegłą wytypowanie transakcji przyjętych do porównania z uwagi na cechy różniące w zbiorze tych działek takich jak położenie, uzbrojenie, przeznaczenie, a w konsekwencji wadliwe ustalenie wzrostu wartości. Nie mogą zostać te zarzuty uwzględnione, gdyż Sąd nie dostrzega takich wadliwości, a ingerować w merytoryczną zawartość operatu nie ma kompetencji. Podkreśla Sąd, że zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca jest jedynie związany zasadami określonymi w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 555, dalej także rozporządzenie w sprawie wyceny lub rozporządzenie wykonawcze). Rozporządzenie to określa m.in. sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów oraz wskazuje, iż w ramach podejścia porównawczego stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (§ 4 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny). W orzecznictwie przyjmuje się jednolicie, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy prawa, jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania posiadanej wiedzy specjalistycznej i reguł doświadczenia, a nadto wymagają dołożenia należytej staranności. Jakkolwiek opinia jest dowodem w sprawie i podlega ocenie według kryteriów procesowych, to jednak ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Podkreślić trzeba, że choć operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., to jednak ani sąd, ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, to jest zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Dokonując oceny poprawności operatu wykonanego w toku postępowania Sąd nie dopatrzył się w nim braku poprawności i uznał, że dowodzi on zarówno okoliczności wzrostu wartości nieruchomości wywołanego zmianą planu miejscowego, jak również wielkości tego wzrostu. Zdaniem Sądu prawidłowo biegła opisała stan nieruchomości w datach, w których dokonywała wyceny. Uwzględniła cechy istotne z punktu widzenia wartości i pominęła okoliczności, np. dokonane nakłady przez skarżącą, które nie miały wpływu na wartość. Podkreślić należy, że celem sporządzonego operatu było określenie wzrostu wartości nieruchomości wskutek zmiany przeznaczenia związanego z uchwaleniem planu miejscowego. Zatem wszelkie inne okoliczności i cechy nieruchomości mogące wpływać na wartość biegła pominęła, co jest jak najbardziej zasadne. Tym samym istnienie kolektora burzowego a czy brak utwardzonej drogi nie mogły zostać uwzględnione przy wycenie jako okoliczność mająca wpływ na wartość, biegła musiała przyjąć faktyczny stan nieruchomości taki sam w obu datach do dokonywania oszacowania, a jedyną cechą różniącą mogło być przeznaczenie w planie. Także niezasadne są zarzuty podniesione pod adresem pominięcia przy szacowaniu nieruchomości cech, które ujemnie mogły wpłynąć na wartość nieruchomości, bowiem cechy te nie mogły rzutować na szacowaną wartość z powodu nakierunkowania wyceny na określenie zmiany wartości spowodowanej zmianą przeznaczenia w planie i pominięcia jakichkolwiek innych czynników mogących mieć wpływ na wartość. Jednocześnie pamiętać należy, że w razie jakichkolwiek wątpliwości co do prawidłowości operatu szacunkowego organ powinien podjąć wszelkie działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Jedynym zasadniczym ograniczeniem w tym zakresie jest niedopuszczalność sytuacji, w której organ ustali wartość nieruchomości na podstawie innego dowodu niż opinia o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowy, bowiem stoją temu na przeszkodzie przepisy ogólne art. 7, art. 150 ust. 5 oraz art. 156 ust. 1 u.g.n. Organ administracji publicznej ma zatem nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać sporządzony w toku postępowania administracyjnego operat pod względem jego zgodności ze stosownymi przepisami, jak i ocenić jego kompletność, logiczność i zupełność, jak i aktualność. Granice badania operatu zakreślają jedynie wiadomości specjalne, którymi dysponuje biegły. W tym bowiem zakresie organy nie są władne ingerować w wybory rzeczoznawcy. Ocena operatu szacunkowego musi obejmować jego zgodność z obowiązującymi przepisami prawa. Z całą też pewnością weryfikowana powinna być warstwa merytoryczna operatu, ale tylko w takim zakresie, w jakim pozwalają na to inne dowody oraz wskazania wiedzy ogólnej, doświadczenia życiowego i zdrowego rozsądku. Dopuszczalny tryb merytorycznej weryfikacji operatów szacunkowych został bowiem wyczerpująco uregulowany w art. 157 ust. 1 u.g.n. stanowiącym, iż oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady: 1) organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych; 2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 k.p.a. lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności. W tym miejscu zaznacza Sąd, że nie będzie się ustosunkowywał do zawartości i treści operatów szacunkowych poprzednio sporządzonych dla przedmiotowej nieruchomości. Po pierwsze z tego powodu, że żaden z nich nie jest już aktualny, a po drugie żaden z nich nie ma wpływu na treść ocenianego rozstrzygnięcia. I dodatkowo nie jest Sąd powołany do oceny prawidłowości uprzednio sporządzonych operatów, gdyż zgodnie z cytowanym art. 157 u.g.n. oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Powoduje to także konieczność uznania za chybiony ostatniego zarzutu skargi odnoszącego się do art. 8 Kpa, gdzie skarżąca domaga się weryfikacji poprawności operatu. Jak już zaznaczono, nie leży to w kompetencjach Sądu, ale w możliwościach skarżącej, która może zainicjować procedurę przed organizacją zawodową rzeczoznawców majątkowych jako bezpośrednio zainteresowana weryfikacją zawartości merytorycznej operatu, do której oceny Sąd nie posiada uprawnień. Raz jeszcze powtórzyć należy, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. (por. np. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z 21 stycznia 2014 r. sygn. akt I OSK 1358/12, 7 marca 2014 r. sygn. akt I OSK 1815/12, 1 lutego 2017 r. sygn. akt I OSK 721/15 i 12 października 2017 r. sygn. akt II FSK 2499/15, z 24 marca 2022 r., II OSK 947/21). Głębsza ingerencja w merytoryczną część operatu właściwie deprecjonowałaby operaty szacunkowe jako opinie biegłych, a także wymagałaby, by organ dysponował wiedzą specjalistyczną pozwalającą mu na daleko idącą ocenę zawartości operatu. Założenie, że organ dysponuje w takim stopniu wiedzą specjalistyczną dezawuowałoby rolę biegłego, a właściwie czyniłoby ją zbędnym w postępowaniu, albowiem organ dysponujący wiedzą specjalną sam mógłby ustalać okoliczność wzrostu wartości nieruchomości. Konstatacja taka byłaby wprost sprzeczna z modelem postępowania w tym zakresie przewidzianym w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Tym samym należy przyjąć, że w sytuacji, w której operat nie stoi w jawnej sprzeczności z obowiązującymi przepisami prawa, ani z innymi dowodami bądź wskazaniami wiedzy ogólnej, doświadczenia życiowego i zdrowego rozsądku, weryfikacja merytoryczna jego treści zależy od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji (vide: wyrok NSA z dnia 14 marca 2007 r. sygn. akt I OSK 322/06; wyrok NSA z dnia 7 grudnia 2012 r. sygn. akt I OSK 1434/11; wyrok NSA z dnia 7 marca 2014 r. sygn. akt I OSK 1894/12; wyrok NSA z dnia 1 lutego 2017 r. sygn. akt I OSK 721/15). Kolegium wskazało, że wysokość opłaty została ustalona na podstawie operatu szacunkowego, którego analiza prowadzi do wniosku, że został on sporządzony w sposób prawidłowy. Sąd te ocenę podziela. Przedłożony przez biegłą operat szacunkowy uwzględnia zalecenia zawarte w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 3 lutego 2021 r. sygn. akt II SA/Gd 789/20. Biegła w wycenie przedstawiła i uzasadniła sposób dokonania wyceny, opis stanu, przeznaczenia, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości, wskazała wybrane podejście i metodę wyceny oraz przedstawiła obliczenia wartości działki nr [...] w U. przy ul. P. [...] przed i po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i wynik wyceny z uzasadnieniem. Proces wyceny nieruchomości poprzedzony został wszechstronną i wnikliwą analizą rynku nieruchomości oraz cech wycenianych działek i nieruchomości podobnych. Biegła dokonała porównania części działki wycenianej o określonym przeznaczeniu z nieruchomościami podobnymi, stosując odpowiednie korekty. Sposób doboru nieruchomości do porównań przedstawiony jest w sposób szczegółowy wraz z uzasadnieniem, zgodnie z wytycznymi zawartymi w wyroku z 3 lutego 2021 r.. Operat zawiera w swej treści informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny, a w szczególności wskazanie podstaw prawnych, określenie przedmiotu wyceny i zakresu wyceny, określenie celu, opis przeznaczenia nieruchomości, metodykę szacowania oraz przedstawienie toku obliczeń i wynik końcowy. Operat nie zawiera w swojej treści braków i pomyłek, które powinny być sprostowane lub uzupełnione przez rzeczoznawcę. Poza tym jest rzeczowy, logiczny i wiarygodny. Należy zwrócić uwagę, że zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj, położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Organ może zatem dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem zgodności z przepisami prawa, natomiast metodyka szacowania nieruchomości nie może być przedmiotem rozważań organu, gdyż odnosi się do wiadomości specjalnych, które są wyłączną domeną rzeczoznawcy. Skarżąca Spółka nie zakwestionowała skuteczne sporządzonego na potrzeby postępowania administracyjnego operatu szacunkowego, gdyż nie poddała go kontroli organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z procedurą przewidzianą w art. 157 ust. 1 u.g.n. Strona nie przedstawiła również żadnego kontroperatu, tj. alternatywnej wyceny, opierającej się np. na innej bazie nieruchomości uznanych za podobne, czy przyjmując inne kryteria wyceny. Z tych możliwości strona jednak nie skorzystała. Podjęła próbę zdeprecjonowania wartości tego operatu poprzez odwoływanie się do operatów sporządzonych we wcześniejszych postępowaniach, które wcześniej także kwestionowała. Na podstawie powyższych rozważań Sąd stwierdził, że strona nie wykazała, by decyzja organów została podjęta w oparciu o wadliwy operat szacunkowy. Co więcej, Sąd uznał, że operat szacunkowy jest prawidłowy pod względem formalnym a jego treść nie stoi w jawnej sprzeczności z przepisami prawa ani ze zdrowym rozsądkiem, co sprawia, że mógł on stanowić podstawę ustalenia kwestionowanej przez skarżącą opłaty planistycznej. Nie ma zatem podstaw by przyjąć, że ustalenia przez rzeczoznawcę majątkowego dotyczące wartości nieruchomości przed uchwaleniem i po uchwaleniu zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie powinny stanowić podstawy decyzji wydanych w niniejszym postępowaniu. Tym samym zarzut strony, że decyzja organów została podjęta w oparciu o wadliwy operat szacunkowy, a także zarzut, iż organy nie podjęły wszelkich czynności zmierzających do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz dokonały dowolnej oceny materiału dowodowego uznać należy za bezzasadne. Wobec niedostrzeżenia przez skład orzekający wadliwości w przeprowadzonym przez organy postępowaniu oraz wad w wydanych decyzjach i nieskuteczności zarzutów skargi Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a., skargę oddalił.