II SA/Bk 187/26

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Elżbieta Trykoszko (spr.), Sędziowie sędzia WSA Elżbieta Lemańska, sędzia WSA Małgorzata Roleder, , po rozpoznaniu w Wydziale II na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym w dniu 18 czerwca 2026 r. sprawy ze skargi E. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Białymstoku z dnia 19 stycznia 2026 r. nr 409.418.B-2.I.2025 w przedmiocie umorzenia postępowania w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji o warunkach zabudowy oddala skargę

Skarga została wywiedziona na tle następujących okoliczności faktycznych i prawnych. Decyzją z dnia 31.01.2021 (znak: BGGN.6730.222.2021.SK) Burmistrz Wasilkowa ustalił na rzecz M. Sp. z o.o. w B. warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 12 budynków mieszkalnych w zabudowie bliźniaczej oraz dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie wolnostojącej na działce o numerze [...], położonej w obrębie geodezyjnym W., wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną. Decyzja powyższa została przeniesiona na rzecz G. I. decyzją Burmistrza Wasilkowa z 25 września 2024r. Wnioskiem z dnia 02.09.2025 r. E. K., K. B., M. i M. S. vel M. oraz K. i A. B. wnieśli o stwierdzenie nieważności wyżej decyzji Burmistrza Wasilkowa o ustaleniu warunków zabudowy. Wyjaśnili, że swój interes prawny do wnioskowania o stwierdzenie nieważności decyzji wywodzą z faktu, że z załączonego do wniosku o pozwolenie na budowę projektu zagospodarowania terenu wynika, że obszar oddziaływania projektowanej inwestycji obejmujący budowę zbiornika szczelnego na nieczystości ciekłe nakłada się na działki ewidencyjne o numerach [...], położone w obrębie geodezyjnym Wasilków, których są oni właścicielami. Podali, że przez organ administracji architektoniczno – budowlanej są traktowani jako strona postępowania administracyjnego w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę. Decyzją pierwszoinstancyjną z 3 grudnia 2025r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Białymstoku umorzyło postępowanie w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. W uzasadnieniu decyzji Kolegium stwierdziło, że stronami postępowania w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji są nie tylko strony postępowania trybu zwykłego, lecz także osoby, których interesu prawnego lub obowiązku mogą dotyczyć skutki stwierdzenia nieważności decyzji. Opierając się na wyroku NSA w sprawie I OSK 1743/24 Kolegium przyjęło, iż stwierdzenie posiadania przez daną osobę interesu wymaga zaistnienia obiektywnie, a nie jedynie w subiektywnym przekonaniu inicjującego procedurę "niewaźnościową", związku o charakterze materialnoprawnym między obowiązującą normą prawa a sytuacją prawną konkretnego podmiotu prawa, polegającego na tym, że akt stosowania tej normy może mieć wpływ na sytuację prawną podmiotu w zakresie jego pozycji materialnoprawnej. Jak zaznaczono w uzasadnieniu decyzji, od interesu prawnego dającego prawa strony należy jednak odróżnić interes faktyczny, który nie jest chroniony przez obowiązujące normy prawne. Odnosząc powyższe uwagi do okoliczności sprawy, SKO zauważyło, że wszyscy zainteresowani, będący właścicielami, odpowiednio, działek o numerach geodezyjnych: [...]-K. S., [...] – E. K., [...]-K. i A. B., [...] M. i M. S., nie byli uznani za strony postępowania zwykłego. Jak ustalono, teren inwestycji stanowi działka o numerze [...], oddzielona od działek zainteresowanych działką o numerze [...], przez którą zaplanowana została komunikacja terenu inwestycji z drogą powiatową na działce o numerze ewidencyjnym [...]. Powołując się na wyroki NSA w sprawach: II OSK 892/15, II OSK 1809/12, II OSK 135/11, II OSK 2105/10, IV SA 594/99 i OSK 394/04, Kolegium przyjęło, iż stronami postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest wnioskodawca (inwestor) oraz podmioty legitymujące się tytułem prawnym do nieruchomości, dla której mają zostać ustalone warunki zabudowy, a mogą nimi być również uznani właściciele (użytkownicy wieczyści) działek sąsiadujących bezpośrednio z terenem inwestycji, a także i dalej położonych nieruchomości a to z uwagi na położenie tych działek w obszarze oddziaływania inwestycji. Zatem SKO przyjęło, iż o tym, czy danej osobie przysługuje status strony postępowania administracyjnego w sprawie warunków zabudowy dla inwestycji przewidzianej na działce sąsiadującej, nie decyduje automatycznie sama bliskość danej działki względem działki inwestora. Kolegium przypomniało, że postępowanie w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest pierwszym etapem procesu inwestycyjnego. Kolejnym jest postępowanie prowadzące do wydania decyzji o pozwoleniu na budowę i w każdym z tych etapów organ prowadzący postępowanie jest prawnie zobligowany do zapewnienia ochrony uzasadnionych interesów osób trzecich, aczkolwiek zakres tej ochrony jest różny w obu tych sprawach. Decyzja w przedmiocie warunków zabudowy stanowi wprawdzie niezbędny element postępowania zmierzającego do uzyskania pozwolenia na budowę, ale samodzielnie nie uprawnia do podjęcia jakichkolwiek robót budowlanych, nie rozstrzyga kwestii usytuowania projektowanego obiektu na terenie nieruchomości ani zagadnień techniczno-budowlanych podlegających ocenie organów administracji architektoniczno-budowlanej w odrębnym postępowaniu w przedmiocie udzielenia pozwolenia na budowę. Podnoszone zatem przez zainteresowanych kwestie naruszenia Prawa budowanego nie mogą przesądzać o istnieniu interesu prawnego na etapie ustalania warunków zabudowy. Z tego względu okoliczności opisane w korespondencji z SKO, takie jak kwestia gospodarki ściekowej, sprzeczności z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę, niemieszczące się w granicach postępowania dotyczącego ustalenia warunków zabudowy, oceniono jako nie mogące wpływać na ocenę istnienia interesu prawnego zainteresowanych, uzasadniającego ich udział w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy. Zdaniem Kolegium zainteresowani zasadnie nie zostali uznani za strony postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy a jednocześnie nie wykazali interesu prawnego uzasadniającego uznanie ich za strony w przedmiotowym postępowaniu. Działki należące do nich nie graniczą bowiem bezpośrednio z terenem inwestycji, oddziela je od nich droga, inwestycja dotyczy 12 budynków w zabudowie bliźniaczej oraz dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie wolnostojącej, a zatem jest to zabudowa jednorodzinna, tożsama z zabudową znajdującą się w najbliższym otoczeniu, a zakres jej oddziaływania, oceniany z punktu widzenia warunków zabudowy, zamyka się w granicach terenu inwestycji. Kolegium powołało się na wyrok Trybunału Konstytucyjnego w sprawie P 37/06, według którego decyzja o warunkach zabudowy, będąca aktem stosowania prawa, przesądza jedynie o rodzaju (przeznaczeniu, powierzchni zabudowy, wysokości itd.) obiektu budowlanego, który może zostać na danym terenie wybudowany zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa planistycznego. Przytoczyło też fragment wyroku NSA w sprawie II OSK 3233/14, oceniającego decyzje o warunkach zabudowy jako nie tworzące per se porządku prawnego i nie mające charakteru konstytutywnego, a tym samym pozwalające przyjąć, że decyzje te stanowią szczegółową urzędową informację o tym, jaki obiekt, i pod jakimi warunkami, inwestor może na danym terenie wybudować bez obrazy przepisów prawa. Z takiej linii orzecznictwa wywiedziono, że kategoria interesu prawnego w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy nie może zawierać elementu potencjalności, tak jak ma to miejsce w postępowaniu o pozwolenie na budowę. Zainteresowani nie wskazali przepisu prawa materialnego administracyjnego, z którego mogliby wywodzić interes prawny do udziału w przedmiotowej sprawie. Swój interes prawny do występowania o stwierdzenie nieważności przedmiotowej decyzji wywodzą z faktu "nakładania się" obszaru oddziaływania projektowanej inwestycji, obejmującej budowę zbiornika szczelnego na nieczystości ciekłe, na stanowiące ich własność działki o numerach [...], których są właścicielami a Starosta uznał ich za strony postępowania w sprawie pozwolenia na budowę. W ocenie SKO, na tym etapie procesu budowlanego nie można badać potencjalnych immisji wpływających na nieruchomości sąsiednie, bo jest to etap, w którym rozstrzyga się tylko o możliwej lokalizacji obiektu a w zakresie samej lokalizacji zainteresowani nie wskazali przepisu prawa, z którego wynikałaby możliwość wywodzenia ich interesu prawnego. Ochrona bowiem interesów osób trzecich na etapie postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy nie może być rozciągana na okoliczności związane ze zgodnością inwestycji z przepisami Prawa budowlanego. Kwestie dotyczące wpływu planowanej inwestycji na nieruchomości sąsiednie i jej zgodności z warunkami techniczno-budowlanymi są bowiem rozstrzygane w odrębnym postępowaniu w przedmiocie udzielenia pozwolenia na budowę, a argumenty dotyczące potencjalnego obniżenia wartości sąsiednich nieruchomości, pogorszenia warunków życia oraz obawy przed naruszeniem ładu przestrzennego dotyczą interesu faktycznego a nie prawnego. Skoro przyjęto, że zainteresowani nie mogą być uznani za strony postępowania, to nie odnoszono się do zarzutów mających uzasadnić stwierdzenie nieważności przedmiotowej Burmistrza. Końcowo Kolegium wskazało, że skoro przeprowadzono w postępowaniu nieważnościowym czynności wyjaśniające kwestie położenia nieruchomości wnioskodawców względem terenu inwestycji. to dokonana po tych czynnościach ocena braku legitymacji wnioskodawców do udziału w postępowaniu, skutkować musiała umorzeniem postępowania nieważnościowego. Kolegium nie stwierdziło podstaw do wszczynania z urzędu postępowania nieważnościowego. Z wnioskiem o ponowne rozpoznanie sprawy wystąpiła E. K., podnosząc następujące argumenty mające przemawiać za uzyskaniem przez nią statusu strony postępowania. Podała, że: - jest właścicielem działki nr [...], na rzecz której ustanowiona została ujawniona w księdze wieczystej [...] - służebność gruntowa przejścia, przejazdu oraz przeprowadzenia wszelkich mediów przez działkę nr [...]; - służebność ta ma charakter ograniczonego prawa rzeczowego (wg art. 244 § 1 oraz art. 285-295 Kodeksu cywilnego), została ustanowiona na czas nieokreślony, obejmuje całą nieruchomość obciążoną, a jej treść była znana organowi, gdyż wynikała wprost z aktu notarialnego znajdującego się w aktach sprawy; - przedmiotowa decyzja o warunkach zabudowy opiera się na wykorzystaniu ww. działki [...] jako dojazdu do planowanej inwestycji; - choć na tej działce nie jest planowana zabudowa, jej wykorzystanie jako elementu obsługi komunikacyjnej inwestycji stanowi integralną część rozstrzygnięcia administracyjnego, co miałoby oznaczać, że przedmiotowa decyzja ingeruje w sposób korzystania z nieruchomości obciążonej, prowadzi do istotnego zwiększenia intensywności przejazdów, a tym samym bezpośrednio wpływa na sposób wykonywania przysługującej skarżącej służebności; - taki stan faktyczny wprost mieści się w "dyspozycji" art. 28 Kpa, a Kolegium, wzywając ją do wykazania prawa własności poprzez przedłożenie wypisów z rejestru gruntów, bezzasadnie zawęziło zakres badania interesu prawnego wyłącznie do prawa własności, pomijając fakt, że w aktach sprawy znajdował się już dowód istnienia jej prawa rzeczowego w postaci służebności (co miałby potwierdzać akt notarialny Repertorium [...]); - organ nie może ograniczyć zakresu oceny interesu prawnego treścią własnego wezwania ani pominąć dowodów już zgromadzonych w aktach sprawy; - NSA wielokrotnie wskazywał, że uprawniony ze służebności przejazdu jest stroną postępowania, jeżeli decyzja ingeruje w możliwość wykonywania tej służebności (miałoby to mieć miejsce w wyrokach wydanych w sprawach II OSK 1557/15 i II OSK 2112/16); - sam fakt wykorzystania nieruchomości obciążonej jako dojazdu do inwestycji jest wystarczający do powstania interesu prawnego, a brak zabudowy na tej nieruchomości nie ma znaczenia, jeżeli decyzja kształtuje sposób jej użytkowania; - pominięcie powyższych okoliczności już na etapie wydawania decyzji o warunkach zabudowy oznacza, że zaskarżona decyzja została wydana z rażącym naruszeniem prawa. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Białymstoku po ponownym rozpoznaniu sprawy, orzekając w innym składzie osobowym, decyzją z 19 stycznia 2026r. (znak 409.418.B-2.I.2025) utrzymało w mocy decyzję pierwszoinstancyjną. W uzasadnieniu swojej decyzji Kolegium wprawdzie nieco skorygowało argumentację rozstrzygnięcia organu I instancji ale co do zasady jednoznacznie podzieliło ocenę poprzedniego składu Kolegium co do braku interesu prawnego osób wnioskujących o stwierdzenie nieważności decyzji o warunkach zabudowy do udziału w postępowaniu zwykłym i nieważnościowym. Po pierwsze Kolegium podkreśliło, że aby być stroną postępowania w sprawie warunków zabudowy ustalanych dla nieruchomości sąsiedniej, konieczne jest, aby nieruchomość, do której danej osobie służą prawa rzeczowe (nie tylko własność i użytkowanie wieczyste, ale także inne prawa regulowane przepisami Księgi Drugiej Kodeksu cywilnego), znalazła się w obszarze oddziaływania inwestycji, której dana sprawa dotyczy. Badając tekst i części graficzne wniosku o ustalenie warunków zabudowy dla ww. inwestycji, sporządzonej dokumentacji z przeprowadzonej w sprawie analizy, o jakiej mowa w art. 61 ust. 5a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. oraz decyzji ustalającej warunki zabudowy (wraz z załącznikami) można się łatwo przekonać, że nie ma w nich żadnego śladu świadczącego o tym, że dotyczą one zamiaru realizacji zbiornika na nieczystości, w lokalizacji którego wnioskodawcy upatrywali naruszenia swego interesu prawnego decyzją o warunkach zabudowy. Co więcej, nie obowiązują żadne przepisy prawa, z których wynikałoby, że ustalając warunki zabudowy organ właściwy jest umocowany do zamieszczenia w niej wymogu obejmującego kwestię umieszczenia tego typu obiektu budowlanego, w szczególności w takiej odległości od granic innych działek, aby obszar jego oddziaływania ich nie sięgał. Z tego względu należy ocenić, że sprawa warunków zabudowy dla działki nr [...] nie dotyczyła interesu prawnego zainteresowanych, a w konsekwencji nie można uznać ich za strony legitymowane do wystąpienia z żądaniem stwierdzenia nieważności przedmiotowej decyzji. Po drugie, niezbyt precyzyjnie zabrzmiała wypowiedź pierwszego składu Kolegium, iż stroną postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest wnioskodawca. O ile na etapie postępowania w zwykłym toku instancji takie twierdzenie jest bezdyskusyjne, to w postępowaniach nadzwyczajnych, prowadzonych po dniu, w którym decyzja o warunkach zabudowy stała się ostateczna, osoba będąca inwestorem może nie posiadać już statusu strony, bo jej rolę przejął inny podmiot po przeniesieniu na niego decyzji na zasadach art. 63 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym albo obiekt wybudowano i zbyto innemu podmiotowi. Po trzecie, Kolegium uznało jako istotną w sprawie okoliczność odmiennego określenia przez ustawodawcę statusu strony w postępowaniu w sprawie warunków zabudowy, regulowanego przepisem art. 28 Kpa, od uregulowania statusu strony w sprawie o udzielenie pozwolenia na budowę — w art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego. Zabrakło jednak w pierwszej decyzji SKO wyjaśnienia, dlaczego te dwie regulacje mają znaczenie przy kwalifikowaniu danej osoby jako strony w sprawie dotyczącej warunków zabudowy. Brak ten należy nadrobić przytaczając treść wskazanego przepisu Prawa budowlanego, zgodnie z którym stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. Do tego należy dodać, że pojęcie "obszar oddziaływania obiektu" zdefiniowane zostało w art. 3 pkt 20 Prawa budowlanego jako "teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zabudowie tego terenu". Kolegium podkreśliło, że w przepisach Prawa budowlanego i w innych regulacjach można odnaleźć wiele przepisów wprowadzających ograniczenia w zabudowie terenów położonych poza terenem inwestycji (przede wszystkim są to przepisy ustanawiające wszelakie warunki techniczne dla obiektów budowlanych i ich usytuowania). Regulacje takie obowiązują przy wydawaniu pozwoleń na budowę. Kolegium podzieliło trafność stwierdzenia składu orzekającego w SKO poprzednio, że w orzecznictwie sądowym jednoznacznie opowiedziano się przeciwko stosowaniu tych regulacji w sprawach dotyczących ustalania warunków zabudowy. Kolegium zauważyło, że przepisy art. 54 pkt 2 i art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zakreślające dopuszczalny do zawarcia w decyzjach o warunkach zabudowy zakres wymagań, nie przewidują ustalania innych linii zabudowy niż wynikające z przepisów odrębnych oraz z rozporządzenia wykonawczego Ministra Infrastruktury. Oznacza to, że decyzja o warunkach zabudowy nie mogła mieć i nie miała wpływu ma sferę prawną zainteresowanych. Po czwarte Kolegium dodało, że domagając się stwierdzenia nieważności decyzji o warunkach zabudowy nie można opierać się na materiale dowodowym powstałym po wydaniu takiej decyzji, a projekt zagospodarowania terenu, na który powołują się zainteresowani, jest dokumentem, który powstał po wydaniu decyzji o warunkach zabudowy. Brak możliwości zastosowania w sprawach warunków zabudowy przepisów Prawa budowlanego poprzedni skład Kolegium tłumaczył tym, że jest to etap, w którym rozstrzyga się tylko o możliwej lokalizacji obiektu, a w zakresie samej lokalizacji zainteresowani nie wykazali przepisu prawa, z którego wynikałaby możliwość wywodzenia ich interesu prawnego. Takie podejście może rodzić wątpliwości, bo tylko częściowo znajduje potwierdzenie w obowiązującym prawie, które przewiduje jednak określanie w decyzji o warunkach zabudowy wymagań, jakie nowa zabudowa ma spełniać. Wynika to z art. 54 pkt 2 (w zw. z art. 64 ust. 1) i art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ustalane wymagania wynikać jednak mają z analizy, o jakiej mowa w art. 61 ust. 5a ww. ustawy oraz z przepisów odrębnych. Przepisu wymagającego wprowadzenie do przedmiotowej decyzji o warunkach zabudowy lub usunięcia z niej klauzuli dotyczącej ram wykorzystania działki nr [...] jako terenu, przez który odbywa się i ma odbywać się skomunikowanie działek zainteresowanych oraz terenu inwestycji z drogą publiczną - w ocenie składu SKO orzekającego obecnie - nie ma. Kolegium również zauważyło, że zgłaszająca zarzut nieuwzględnienia przez Kolegium wynikającej z akt sprawy okoliczności dysponowania przez zainteresowanych ograniczonym prawem rzeczowym służebności przechodzenia, przejazdu i przesyłu do nieruchomości wskazanej w przedmiotowej decyzji jako mającej służyć zapewnieniu komunikacji terenu inwestycji z drogą publiczną, nie wskazała żadnego przepisu prawa materialnego, z którego można byłoby wywieść konieczność zapewnienia zainteresowanym prawa do udziału w postępowaniu zmierzającym do wydania przedmiotowej decyzji w charakterze stron właśnie z uwagi na dysponowanie wskazaną służebnością. Dlatego ich interes oparty na potrzebie kontynuowania korzystania z tej służebności można było uznać jedynie za interes faktyczny. Inaczej należałoby podejść do sytuacji, w której nieruchomość obciążona służebnością wchodziłaby w obszar terenu inwestycji polegającej na wybudowaniu (a następnie ogrodzeniu) na całej szerokości ww. działki nr [...] budynków lub innych obiektów wykluczających lub istotnie ograniczających dalsze korzystania z prawa przejścia, przejazdu i przesyłu. Treść decyzji Burmistrza świadczy jednoznacznie o tym, że nie określa ona sposobu użytkowania tej nieruchomości i nie ingeruje w sposób korzystania z nieruchomości obciążonej. W skardze wniesionej do sądu administracyjnego na powyższą decyzje ostateczną E. K. zarzuciła organowi nadzoru 1. naruszenie art. 28 k.p.a. poprzez błędne przyjęcie, że skarżącej nie przysługuje interes prawny; 2. naruszenie art. 7 oraz art. 77 § 1 k.p.a. poprzez ograniczenie postępowania wyłącznie do formalnej oceny legitymacji strony i zaniechanie merytorycznej analizy podniesionych zarzutów. Podnosząc powyższe zarzuty skarżąca wniosła uchylenie w całości decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Białymstoku z dnia 19 stycznia 2026 r., znak 409.418.B-2.1.2025 oraz uchylenie poprzedzającej ją decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Białymstoku z dnia 3 grudnia 2025 r. a także o zasądzenie kosztów postępowania. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Białymstoku wniosło o oddalenie skargi. Wojewódzki Sad Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje; Na wstępie sąd informuje, że skarga została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym z uwagi na wniosek organu zawarty w odpowiedzi na skargę o zastosowanie trybu uproszczonego, któremu to wnioskowi skarżąca nie zaoponowała (art. 119 pkt 2 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi). Skarga jest niezasadna. Przedmiotem skargi jest ostateczna decyzja organu administracji publicznej umarzająca postępowanie w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji o warunkach zabudowy na wniosek podmiotów nie posiadających statusu strony postępowania administracyjnego. Zgodnie z art. 157 § 2 K.p.a. postępowanie w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji wszczyna się na żądanie strony lub z urzędu. Status strony w postępowaniu administracyjnym determinowany jest - co do zasady - normami prawa materialnego, które decydują o istnieniu interesu prawnego konkretnej osoby w konkretnej sytuacji faktycznej w uzyskaniu rozstrzygnięcia o jej prawach i obowiązkach oraz kształtują jego treść (art. 28 K.p.a.). Postępowanie o stwierdzenie nieważności decyzji jest wprawdzie postępowaniem odrębnym od postępowania zakończonego wydaniem decyzji, o której legalności ma orzec organ wyższego stopnia, ale dotyczy tego samego stosunku materialnoprawnego co decyzja wydana w postępowaniu zwykłym. Dlatego, co do zasady, krąg osób będących stronami w postępowaniu prowadzonym w trybie zwykłym pokrywa się z kręgiem osób będących stronami w postępowaniu prowadzonym w trybie nadzwyczajnym. Przymiot strony w postępowaniu w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji administracyjnej przysługiwać będzie jednak również każdemu, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczyć mogą skutki stwierdzenia nieważności (por. wyrok NSA z dnia 26 stycznia 2010 r., sygn. akt II OSK 176/09 - CBOSA). Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie określa odrębnie stron postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy (w przeciwieństwie do ustawy Prawo budowlane), jednak w orzecznictwie sądowoadministracyjnym ugruntowany jest pogląd co do kręgu stron tego postępowania, który opiera się na dyspozycji art. 28 K.p.a. Stronami tymi zawsze są wnioskodawca oraz właściciel lub użytkownik wieczysty działki, na której ma być realizowana inwestycja (por. art. 63 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym), jak i właściciele i użytkownicy wieczyści nieruchomości sąsiadujących z nieruchomością, na której planowana jest inwestycja. Mają oni bowiem interes prawny, by uczestniczyć jako strona w postępowaniach administracyjnych, w wyniku których może zapaść decyzja kształtująca stosunki na sąsiedniej nieruchomości w taki sposób, że będzie to miało wpływ na wykonywanie prawa własności przez właściciela sąsiedniej nieruchomości (por. wyrok NSA z 8 marca 2005 r., sygn. akt OSK 682/04 - Lex nr 176144). Stronami postępowania o ustalenie warunków zabudowy mogą się stać również właściciele (użytkownicy wieczyści ) nieruchomości dalej położonych od terenu inwestycji ale usytuowanych w obszarze oddziaływania inwestycji, wynikającym przede wszystkim z norm środowiskowych. W sprawie niniejszej bezsporne jest, że skarżąca nie jest właścicielem ani użytkownikiem wieczystym działki, na której ma być realizowana inwestycja ani właścicielem czy użytkownikiem wieczystym działki bezpośrednio graniczącej z inwestycją. Inwestycja ma być zrealizowana na działce o numerze [...] położonej w obrębie W. a skarżąca jest właścicielką działki o numerze [...] oddzielonej od terenu inwestycji działką o numerze [...], przez którą została zaplanowana komunikacja terenu inwestycji z drogą powiatową na działce o numerze [...]. Również pozostali wnioskodawcy wnoszący o stwierdzenie nieważności decyzji o warunkach zabudowy nie są właścicielami nieruchomości graniczących bezpośrednio z terenem inwestycji. Przedmiotem ustalenia warunków zabudowy jest inwestycja polegająca na budowie budynków mieszkalnych w zabudowie wolnostojącej wraz niezbędną infrastruktura techniczną, realizowana w ramach kontynuacji istniejącej już funkcji zabudowy na terenach sąsiednich, bez negatywnego wpływu na środowisko, której zakres oddziaływania zamyka się w granicach terenu inwestycji. Prawdą jest, że na rzecz nieruchomości skarżącej oznaczonej jako działka nr [...] położona w obrębie W. została ustanowiona służebność gruntowa przejścia, przejazdu oraz przeprowadzenia mediów przez działkę o numerze [...] stanowiącą drogę komunikacyjną. Powyższe nie daje jednak prawa do uzyskania statusu strony w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji realizowanej na nieruchomości, nie graniczącej z nieruchomością władnącą albowiem żadne z uprawnień właściciela nieruchomości władnącej wynikających ze służebności drogi dojazdowej nie zostało unicestwione lub ograniczone wskutek ustalenia warunków zabudowy nieruchomości inwestycyjnej. Skarżąca miałaby interes prawny wówczas, gdyby z treści decyzji ustalającej warunki zabudowy wynikało, że decyzja pozbawia osoby mające tytuł prawny do nieruchomości władnącej, przysługujących im uprawnień wynikających ze służebności drogi dojazdowej lub ogranicza ich uprawnienia wynikające ze służebności drogi dojazdowej, prowadząc do pozbawienia lub ograniczenia możliwości korzystania z drogi dojazdowej przez dotychczasowych uprawnionych. Z decyzji Burmistrza Wasilkowa z 31 stycznia 2021r. o ustaleniu warunków zabudowy działki o numerze [...] nie tylko nie wynika jakiekolwiek ograniczenie praw osób trzecich ale wręcz przeciwnie, zawiera ona klauzulę pouczającą, że decyzja nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Nie obowiązuje też żaden powszechnie obowiązujący przepis prawa, w oparciu o który osoby zainteresowane wszczęciem postępowania w sprawie stwierdzenia nieważności ww. decyzji z 2021 r. mogłyby domagać się wydania decyzji odmawiającej ustalenia warunków zabudowy w celu ochrony przysługującego im ograniczonego prawa rzeczowego służebności drogi dojazdowej bądź nałożenia na inwestora stosownego, służącemu takiemu celu, warunku zabudowy lub zagospodarowania terenu. Skarżąca (i pozostali zainteresowani wszczęciem postępowania o stwierdzenie nieważności przedmiotowej decyzji o warunkach zabudowy), przeciwstawia się takiemu wykorzystaniu przez inwestora będącej drogą dojazdową działki nr [...], z jakiego sama czyni użytek korzystając z tej nieruchomości do celów komunikacyjnych. Brak jest także przepisu prawa materialnego, którego naruszenie decyzją ustalającą warunki zabudowy powodowałoby konieczność ochrony interesów skarżącej w postępowaniu dotyczącym stwierdzenia nieważności decyzji ustalającej warunki zabudowy (por. wyrok NSA z dnia 3 kwietnia 2012, sygn. akt. I OSK 544/11 - CBOSA). Nie są takimi przepisami w szczególności przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące służebności czy ustawy Prawo budowlane. Ustawa Prawo budowalne reguluje w sposób szczególny status strony postępowania w sprawie o udzielenie pozwolenia na budowę wprost przesądzając w art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego, że w sprawie pozwolenia na budowę stronami postępowania są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. Prawo budowlane przy tym definiuje w art. 3 pkt 20 ustawy pojęcie "obszar oddziaływania obiektu" jako "teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zabudowie tego terenu". W przepisach wykonawczych Prawa budowlanego, zwłaszcza w przepisach dotyczących warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, istnieje wiele norm wprowadzających ograniczenia w zabudowie terenu z uwagi na usytuowanie poszczególnych elementów zabudowy na nieruchomościach sąsiednich. W orzecznictwie sądowym jednoznacznie jednak opowiedziano się przeciwko stosowaniu tych regulacji w sprawach dotyczących ustalania warunków zabudowy. Decyzja o warunkach zabudowy nie przesądza nawet o konkretnej lokalizacji obiektu inwestycyjnego na terenie inwestycji. W okolicznościach sprawy przy tym zauważyć należy, że we wniosku o stwierdzenie nieważności decyzji o warunkach zabudowy wnioskodawcy, w tym skarżąca, wiązali swój interes prawny do udziału w postępowaniu o warunki zabudowy z lokalizacją na terenie inwestycji zbiornika na nieczystości ciekłe, co do której to lokalizacji tego urządzenia budowlanego decyzja o warunkach zabudowy w ogóle się nie wypowiadała. Mając powyższe na uwadze i podzielając w pełni ocenę prawną sprawy dokonaną przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Białymstoku, sąd orzekł o oddaleniu skargi (art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi) Elżbieta Lemańska Elżbieta Trykoszko Małgorzata Roleder