II SA/Bd 889/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Grzegorz Saniewski Sędziowie sędzia WSA Jarosław Wichrowski sędzia WSA Mariusz Pawełczak (sprawozdawca) Protokolant starszy asystent sędziego Agnieszka Zakrzewska-Wiśniewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 maja 2026 r. sprawy ze skargi H. L., W. L. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] września 2025 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę.

1. Decyzją z dnia 18 czerwca 2025 r. Prezydent Miasta Torunia (dalej: "prezydent", "organ I instancji") ustalił W. M. L. oraz H. E. L. (dalej: "skarżący") opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości rynkowej nieruchomości, położonej w Toruniu przy ul. [...], stanowiącej pierwotnie działkę nr [...] (obręb [...]) zapisanej w księdze wieczystej KW nr [...], z której zgodnie z decyzją Prezydenta Miasta Torunia z dnia 17 sierpnia 2021 r. wydzielono 8 działek o numerach: [...] w wysokości 30% wzrostu wartości nieruchomości, tj. na kwotę 17.822,40 zł. Uzasadniając swoje rozstrzygnięcie organ I instancji wskazał, że w latach 2020-2022 sfinalizowanych zostało 11 postępowań dotyczących naliczenia opłat adiacenckich "podziałowych", których przedmiotem były nieruchomości zlokalizowane w Toruniu na terenie osiedla R. , przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Efektem każdego podziału był wzrost wartości nieruchomości skutkujący naliczeniem opłaty adiacenckiej. Tym samym w ocenie organu efektem podziału nieruchomości skarżących mógł być wzrost jej wartości. Następnie Prezydent wskazał, że podstawą materialnoprawną naliczenia przedmiotowej opłaty są przepisy art. 98a ust. 1, 1a i 1b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 ze zm. – dalej: "u.g.n."). Ponadto organ wskazał, że wysokość stawki opłaty adiacenckiej zgodnie z uchwałą Rady Miasta Torunia Nr 875/18 z dnia 21 czerwca 2018 r. w sprawie ustalenia procentowej stawki opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału (Dz. Urz. Woj. Kuj-Pom. z 2018 poz. 3324) – wynosi 30% różnicy wartości nieruchomości przed i po podziale. Następnie Prezydent przedstawił stan faktyczny sprawy, w szczególności wskazując, że Prezydent Miasta Torunia decyzją z dnia 17 sierpnia 2021 r. zatwierdził podział nieruchomości położonej przy ul. [...], stanowiącej pierwotnie działkę nr [...], na 8 działek o numerach: [...]. Na dzień wydania decyzji podziałowej na terenie lokalizacji nieruchomości obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla obszaru położonego w rejonie ulic: [...], [...], [...] i [...] zatwierdzony uchwałą Rady Miasta Torunia nr [...] z dnia [...]. Przedmiotowa nieruchomość objęta była jednostką planistyczną oznaczoną symbolem 111.18.MN1 o przeznaczeniu podstawowym: tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz dopuszczalnym: usługi, drogi wewnętrzne, infrastruktura techniczna. Na tej podstawie działki powstałe po podziale zostały przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, z wyjątkiem działki nr [...] przeznaczonej pod drogę wewnętrzną. Prezydent wyjaśnił dalej, że postanowieniem z dnia 15 lipca 2022 r. powołał rzeczoznawcę majątkowego M. T. celem sporządzenia operatu szacunkowego. Z treści operatu szacunkowego z dnia 21 kwietnia 2023 r. sporządzonego przez ww. rzeczoznawcę majątkowego wynika, że wartość rynkowa nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego postępowania przed podziałem wynosiła 2.391.399 zł, zaś po podziale wyniosła 2.463.851 zł. Na tej podstawie Prezydent decyzją z dnia 17 stycznia 2024 r. ustalił opłatę adiacencką na kwotę 21.735,60 zł. W wyniku wniesionego odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Toruniu decyzją z dnia 21 marca 2024 r. uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia wykazując szereg naruszeń w operacie szacunkowym. W wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy Prezydent postanowieniem z dnia 14 czerwca 2024 r. powołał rzeczoznawcę majątkowego B. Ż. celem sporządzenia operatu szacunkowego. Z treści sporządzonego w dniu 14 października 2024 r. operatu szacunkowego wynika, że wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości wyniosła przed podziałem 2.023.692 zł, zaś po podziale 2.083.100 zł. Wartość nieruchomości została określone w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Rzeczoznawca majątkowy dokonał poszerzonej w zakresie czasowym i obszarowym oraz poszerzonej o prawo użytkowania wieczystego analizy rynku nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną o dużych powierzchniach i przeznaczonych pod drogi wewnętrzne. Organ wskazał, że biegłej nie udało się odnaleźć na rynku lokalnym i regionalnym wystarczającej ilości transakcji, których przedmiotem były drogi wewnętrzne. Podkreślił, że działki przeznaczone pod drogi wewnętrzne w dominującej części zbywane są w udziałach – jako dodatek do głównego przedmiotu transakcji, którym są działki przeznaczone głównie pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Wobec tego w ocenie organu, powołując się na orzecznictwo sądów administracyjnych, w procesie wyceny takich nieruchomości za podobne należy uznać nieruchomości przeznaczone pod drogi publiczne. Po przedłożeniu przez organ I instancji zastrzeżeń do operatu szacunkowego i po dokonaniu przez biegłą stosownych korekt Prezydent uznał, że treść operatu szacunkowego jest logiczna, wiarygodna i kompletna, nie zawiera pomyłek, a sporządzona wycena została należycie uzasadniona. Nadto organ uznał, że operat został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami stosownych aktów prawnych. Końcowo organ wskazał, że wyszacowany wzrost wartości nieruchomości wskutek podziału wyniósł 59.408 zł, co przy określonej na poziomie 30% stawce daje kwotę 17.822,40 zł opłaty adiacenckiej. 2. W odwołaniu od powyższej decyzji skarżący wnieśli o jej uchylenie wskazując na wątpliwości w stosunku do operatu szacunkowego. Skarżący podnieśli, że działki nr [...] zostały porównane do nieruchomości, które nie mają z nimi istotnego podobieństwa. Wskazali, że ww. działki nie mogą być przeznaczone pod podpiwniczone obiekty mieszkalne, zaś nieruchomości wzięte do porównania nie mają istotnych ograniczeń. Zaakcentowali również, że działki [...] muszą być sprzedane deweloperom, gdyż tylko oni mogą spowodować podłączenie infrastruktury. Ponadto zarzucili, że działka nr [...] uzyskała wartość maksymalną nieruchomości wziętej do porównania w poprzednim operacie szacunkowym. W dalszej części odwołania skarżący podnieśli szereg uwag do przeprowadzonego postępowania administracyjnego. 3. Rozpoznając sprawę w postępowaniu odwoławczym Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Toruniu (dalej: "Kolegium", "SKO", "organ odwoławczy") decyzją z dnia 18 września 2025 r. utrzymało w mocy orzeczenie organu I instancji. Uzasadniając swoje rozstrzygnięcie Kolegium na wstępie przedstawiło stan faktyczny sprawy oraz przepisy stanowiące podstawę prawną rozstrzygnięcia. Następnie przystąpiło do oceny operatu szacunkowego. Organ wskazał, że biegła w pierwszej kolejności dokonała analizy dotyczącej nieruchomości gruntowych niezabudowanych według stanu po przeprowadzeniu podziału nieruchomości. Biegła określając wartość działek nr [...] przeanalizowała rynek lokalny obejmujący osiedla R. , P. i S. w Toruniu w okresie 24 miesięcy poprzedzających dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział działki nr [...] stała się ostateczna. Biegła wytypowała 13 nieruchomości podobnych o pow. Od 0,0823 ha do 0,1400 ha. Ceny ww. działek wahały się od 213,90 zł/m2 do 413,89 zł/m2. Biegła ustaliła, że wpływ na wartość nieruchomości miały takie cechy jak: lokalizacja, powierzchnia, kształt działki, ograniczenia, dostęp do mediów, droga dojazdowa i otoczenie. Biegła określiła wartość każdej z działek z osobna uwzględniając ich indywidualne cechy w zestawieniu z nieruchomościami przyjętymi do porównania. W rezultacie otrzymane wartości ww. działek wyniosły: 325.500,00 zł (nr [...]), 302.900,00 zł (nr [...]), 321.300,00 zł (nr [...]), 241.100,00 zł (nr [...]), 241.100,00 zł (nr [...]), 272.700,00 zł (nr [...]) oraz 271.000,00 zł (nr [...]). Następnie organ wskazał, że z uwagi na funkcję drogi wewnętrznej działki nr [...] biegła podjęła się odnalezienia na rynku lokalnym transakcji dotyczących dróg wewnętrznych. Biegła odnalazła jedną taką transakcję na rynku lokalnym (1 zł/m2), jednak uznała ją za transakcję nierynkową. Następnie po przeanalizowaniu rynku regionalnego biegła wskazała na jedną transakcję w Z., gm. B. , jednak uznała ją za transakcję niepodobną z uwagi na fakt, że doszło do jej zawarcie we wsi niebędącej siedzibą gminy. Następnie biegła poddała analizie rynek nieruchomości obejmujących drogi publiczne na terenie miast Torunia i Bydgoszczy typując cztery transakcje. Rozstęp cen wyniósł od 71,06 zł/m2 do 295,48 zł/m2. Nieruchomości zostały opisane i ocenione względem przyjętych cech rynkowych takich jak lokalizacja, klasa drogi oraz otoczenie nieruchomości. Na tej podstawie biegła określiła wartość działki nr [...] na kwotę 107.400,00 zł. Po zsumowaniu wartości poszczególnych działek biegła wskazała, że wartość nieruchomości po podziale wyniosła 2.083.100,00 zł. Następnie organ odwoławczy wskazał, że celem określenia wartości nieruchomości przed podziałem biegła przeanalizowała rynek obejmujący miasto Toruń, na którym nie odnalazła transakcji podobnych. Nieruchomości podobnych biegła nie odnalazła również na terenie miasta Bydgoszczy, a także wśród transakcji dotyczących prawa użytkowania wieczystego. Z uwagi na powyższe biegła określiła wartość działki sposobem parametrycznym, o którym mowa w § 36 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, w związku czym przeanalizowała rynek usług geodezyjnych. Analiza ta wykazała, że koszt podziału wycenianej nieruchomości wynosi 13.500,00 zł, zaś zastosowany przez biegłą współczynnik zmiany wartości nieruchomości to 0,035. Kolegium wskazało, że przyjęty przez biegłą współczynnik jest na prawidłowym poziomie, biorąc pod uwagę powstanie ośmiu działek przeznaczonych pod budownictwo. Na tej podstawie biegła określiła wartość nieruchomości przed podziałem na poziomie 2.023.692,00 zł. Tym samym wartość nieruchomości w wyniku przeprowadzonego podziału wzrosła o 59.408,00 zł. Zdaniem organu odwoławczego ww. operat szacunkowy zostały wykonany zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa oraz nie zawiera pomyłek, które negatywnie wpływałyby na jego wartość dowodową. Kolegium wskazało, że operat obejmuje badanie rynków nieruchomości, w szczególności w zakresie cen typowych najczęściej występujących na rynku i uzasadnienie wniosków rzeczoznawcy majątkowego. Organ odwoławczy uznał operat za wiarygodny i przyznał mu moc dowodową. Ponadto ustosunkowując się do zarzutów odwołania Kolegium wskazało, że nieruchomości przyjęte do porównania zostały szczegółowo opisane i są podobne do przedmiotu wyceny. Biegła uwzględniła ograniczenia inwestycyjne w procesie wyceny. Natomiast różnica między wartością drogi w operatach biegłych M. T. i B. Ż. wynika z odmiennej metodologii wyceny, zaś podkreślenia wymaga, że biegła w pierwszym operacie określiła wartość nieruchomości w sposób nietransparentny. 4. Na powyższe rozstrzygnięcie skarżący wnieśli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy wnosząc o jej uchylenie w całości i umorzenie postępowania. Skarżący wskazali na naruszenie ich interesu prawnego przez działanie organu związane z postępowaniem podziałowym, jak i wcześniejsze działania powodujące obniżenie wartości nieruchomości. W ocenie skarżących doszło do naruszenia art. 7 pkt 1 ustawy o samorządzie gminnym, które polegało na wydaniu zgody na budowę biura i magazynu na terenie przeznaczonym pod budownictwo mieszkaniowe. Ponadto skarżący wskazali na naruszenie art. 192 pkt 1 ustawy Prawo wodne poprzez nieudzielenie odpowiedzi czy odpływ melioracji oznaczony na mapach geodezyjnych [...] został wymieniony czy wykopany przy ul. [...] wzdłuż działki nr [...]. Dalej skarżący podnieśli, że organ nie wyjaśnił dlaczego powstała zupełnie nowa linia graniczna przy ul. [...], a granicę pomiędzy działkami nr [...] i nr [...] wyznaczają dwa punkty graniczne oddalone od siebie o ok. 70 cm i nie stanowią jednej linii tworząc w ten sposób pas zieleni w kształcę trójkąta, na którym znalazły się dwa słupy energetyczne. Skarżący wskazali, że w 2008 r. organ odrolnił ponad 3.000 m2 działki i wówczas nie stwierdzono nieprawidłowości przebiegu linii granicznej. Skarżący wskazali, że po podziale działki nastąpiła zmiana jej powierzchni z 9.502 m2 zawartej w akcie notarialnym na 9.463 m2. W ocenie skarżących od strony działki nr [...] punkty graniczne nie tworzą linii prostej, a dwa z nich zostały posadowione w głąb działki skarżących. Skarżący zarzucili również, że poprzez niezaplanowanie skutecznego podłączenia kanalizacji organ wymusił na nich przeprowadzenie podziału działki. Końcowo skarżący wskazali, że operat szacunkowy działek nr [...] i [...] uzyskał zawyżoną wartość poprzez porównanie ich ceny z nieruchomościami, które nie mają istotnego podobieństwa do nieruchomości skarżących. Ponadto działka nr [...] uzyskała wartość maksymalną nieruchomości drogowych wziętych do porównania w poprzednim operacie szacunkowym. Wartość drogi w nowym operacie szacunkowym wzrosła o 41% co w ocenie skarżących jest nieuzasadnione. 5. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje: 6. Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tj. Dz. U. z 2024 r. poz. 1267) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tj. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm. – dalej: "p.p.s.a.") sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach owej kontroli sąd administracyjny nie przejmuje sprawy administracyjnej do jej końcowego załatwienia, lecz ocenia nie będąc przy tym związany granicami skargi, czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie naruszono reguł postępowania administracyjnego i czy prawidłowo zastosowano prawo materialne. Sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art.145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.). Przy czym stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. rozstrzygając daną sprawę sąd, co do zasady, nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, może zastosować przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 p.p.s.a.). Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi, sąd skargę oddala odpowiednio w całości albo w części (art. 151 p.p.s.a.). W oparciu o powyższe kryteria Sąd kontrolując legalność zaskarżonej decyzji i mając na uwadze materiał dowodowy zgromadzony w aktach sprawy, nie dopatrzył się naruszeń prawa uzasadniających konieczność jej uchylenia. Zarzuty podniesione przez stronę skarżącą w skardze również nie zasługują na uwzględnienie. 7. Przedmiotem skargi w niniejszej sprawie jest decyzja Kolegium z dnia 18 września 2025 r. utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta z dnia 18 czerwca 2025 r., którą organ I instancji naliczył skarżącym opłatę adiacencką w kwocie 17.822,40 zł. z tytułu wzrostu wartości rynkowej nieruchomości, położonej w Toruniu przy ul. [...], stanowiącej pierwotnie działkę nr [...] (obręb [...] zapisanej w księdze wieczystej KW nr [...], z której zgodnie z decyzją Prezydenta Miasta Torunia z dnia 17 sierpnia 2021 r. wydzielono 8 działek o numerach: [...] w wysokości 30% wzrostu wartości nieruchomości. Materialnoprawną podstawę wydania zaskarżonej decyzji stanowił przepis art. 98a u.g.n. zgodnie z którym, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio (ust. 1). Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy określająca wysokość stawki tej opłaty. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (ust. 1a). Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi (ust. 1b). Z powołanej regulacji wynika, że przesłankami, które muszą zostać spełnione, aby możliwe było naliczenie opłaty adiacenckiej są: (1) dokonanie na wniosek właściciela (użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa) podziału nieruchomości; (2) wzrost wartości nieruchomości na skutek dokonanego podziału; (3) wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne; (4) obowiązywanie uchwały rady gminy określającej wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne. 8. W niniejszej sprawie poza sporem pozostaje, że decyzją z dnia 17 sierpnia 2021 r. Prezydent zatwierdził na wspólny wniosek skarżących podział nieruchomości nr [...] (obręb [...] położonej w Toruniu przy ul. [...], zapisanej w księdze wieczystej nr [...], na 8 działek o numerach od [...]. Decyzja ta stała się ostateczna z dniem 6 września 2021 r., tj. w dacie obowiązywania uchwały Rady Miasta Torunia Nr 875/18 z dnia 21 czerwca 2018 r. w sprawie ustalenia procentowej stawki opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału, w której ustalono stawkę procentową opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału w wysokości 30% różnicy pomiędzy wartością, jaką miała nieruchomość przed i po podziale. Organ I instancji wszczął postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej w dniu 15 lipca 2022 r. Wobec tego, nie budzi wątpliwości Sądu, że wszczęcie postępowania w sprawie przedmiotowej opłaty nastąpiło w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Powyższe rozważania nie pozostawiają zatem wątpliwości, że w rozpoznawanej sprawie spełnione zostały pierwsza, trzecia oraz czwarta z ww. przesłanek ustalenia opłaty adiacenckiej. W ocenie Sądu, w kontrolowanej sprawie ziściła się także trzecia z ww. przesłanek ustalenia opłaty adiacenckiej w postaci wykazania wzrostu wartości nieruchomości wskutek jej podziału, w drodze operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, będąca zasadniczo kwestią sporną w przedmiotowej sprawie. Sąd podzielił ocenę operatu, którego ustalenia stanowiły w tej sprawie podstawę wymiaru opłaty adiacenckiej, wyrażoną przez organy obu instancji - jako prawidłowego dowodu w sprawie - uznając, że zarzuty skarżących skierowane pod adresem tego opracowania nie mogły odnieść zamierzonego skutku. W tym miejscu godzi się podkreślić, że operat ma charakter opinii biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a., toteż podlega ocenie, jak każdy inny środek dowodowy, wszak poza zagadnieniami należącymi do sfery wiadomości specjalnych, gdyż tej materii organ nie bada. Zatem tylko wówczas, gdyby istotne okoliczności mające wpływ na wysokość szacunku zostały przedstawione w opinii w sposób uniemożliwiający dokonanie oceny operatu, czy w sposób odbiegający od wymogów prawnych, jawnie sprzeczne z faktami, były nielogiczne czy niezgodne z zasadami doświadczenia, można byłoby jego wnioski podważyć (por. wyrok NSA z 14 lipca 2015 r., I OSK 2531/13). Natomiast w sytuacji, gdy strona kwestionuje moc dowodową i zasadność operatu szacunkowego opracowanego na potrzeby danej sprawy przez uprawnioną osobę, winna przedstawić inny szacunek sporządzony również przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, czego skarżący nie uczynili. W niniejszym operacie wad ani organy obu instancji, ani kontrolujący je Sąd w niniejszym składzie, nie dopatrzyli się. Zauważyć należy, że organ odwoławczy obszernie i szczegółowo omówił przepisy regulujące sposób dokonania wyceny, nie znajdując uzasadnienia dla zarzutów podnoszonych przez skarżących i z argumentacją organu należy się zgodzić. Analiza dokumentów zgromadzonych w aktach administracyjnych, ze szczególnym uwzględnieniem pisemnej opinii rzeczoznawcy pozwala na przyjęcie wniosków zaprezentowanych przez Kolegium w motywach kwestionowanej decyzji. Podkreślić należy, że w myśl art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości. Zdaniem sądu, zgodzić się należy z organem, że wykonany dla potrzeb niniejszej sprawy operat szacunkowy został sporządzony z poszanowaniem przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, a także zawiera wszystkie, wynikające z § 79 Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023 r. poz. 1832), elementy wymagane dla tego dokumentu. Ponadto przedstawiona opinia biegłego rzeczoznawcy jest spójna i logiczna. Sam operat szacunkowy sporządzony jest w sposób jasny, czytelny, odpowiadający regułom prawidłowego zastosowania przyjętej metody szacowania wartości nieruchomości, przy uwzględnieniu podejścia i metody dopuszczonej obowiązującymi przepisami. Zastrzeżenia, jakie podniesiono w skardze odnośnie doboru przez rzeczoznawcę majątkowego nieruchomości, do których została porównana nieruchomość skarżących należy uznać za chybione. Przechodząc do oceny operatu szacunkowego na wstępie wskazać należy, że rzeczoznawca majątkowy wartość nieruchomości przed podziałem określił parametrycznie ze względu na niewystarczającą ilość transakcji do zastosowania podejścia porównawczego. Natomiast do określenia wartości nieruchomości po podziale zastosował metodę porównywania parami ze względu na występującą dostateczną ilość transakcji na rynku lokalnym. Dla wyceny nieruchomości działek nr [...] do [...] rzeczoznawca majątkowy przyjął nieruchomości podobne będące przedmiotem transakcji na rynku lokalnym właściwym dla przedmiotu wyceny w okresie 24 miesięcy poprzedzających dzień, w którym decyzja podziałowa stała się ostateczna. Na potrzeby wyceny nieruchomości rzeczoznawca majątkowy przyjął 13 nieruchomości gruntowych niezabudowanych będących przedmiotem transakcji w ww. okresie. Biegła wskazała, że odrzuciła transakcje o charakterze nierynkowym i niewiarygodne, skrajnie odbiegające od średniej ceny rynkowej. Następnie rzeczoznawca majątkowy dokonał porównania poszczególnych parametrów (lokalizacja, powierzchnia, kształt działki, ograniczenia, dostęp do mediów, droga dojazdowa, otoczenie) uwzględniając ich wagę i wynikające z tego względne obniżenie bądź wzrost wartości tych nieruchomości. Biorąc pod uwagę powyższe dane ustalono średnią wartość 1 m2 nieruchomości przyjętych do porównania, która to posłużyła do wyliczenia wartości działek nr [...] do [...]. Z kolei dla wyceny nieruchomości nr [...] biegła przyjęła w pierwszej kolejności rynek dróg wewnętrznych w Toruniu w okresie od września 2018 r. do września 2021 r., jednak przeprowadzona analiza wykazała jedną transakcję drogi wewnętrznej, której cena mocno odbiegała od pozostałych cen w bazie. Z uwagi na powyższe biegła poszerzyła analizowany rynek do terenu miasta Bydgoszczy, jednak tam również nie znaleziono odpowiedniej transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi wewnętrzne. Z kolei analiza rynku regionalnego wykazała transakcję drogi wewnętrznej jedynie w Z. (gmina B. ), jednak z uwagi na to, że jest to nieruchomość zlokalizowana na terenach wiejskich biegła stwierdziła brak podobieństwa społeczno-gospodarczego względem Torunia. Z uwagi na powyższe rzeczoznawca majątkowy do porównań przyjął drogi publiczne i rozszerzył analizowany okres do 28 miesięcy poprzedzających datę wyceny. W wyniku analizy regionalnego rynku biegła przyjęła do wyliczeń 4 nieruchomości gruntowe niezabudowane przeznaczone pod drogi publiczne, będące przedmiotem transakcji w powyższym okresie. Biegła wskazała, że odrzuciła transakcje o charakterze nierynkowym i niewiarygodne, skrajnie odbiegające od średniej ceny rynkowej. Następnie rzeczoznawca majątkowy dokonał porównania poszczególnych parametrów (lokalizacja, klasa drogi, otoczenie nieruchomości) uwzględniając ich wagę i wynikające z tego względne obniżenie bądź wzrost wartości tych nieruchomości. Biorąc pod uwagę powyższe dane ustalono średnią wartość 1 m2 nieruchomości przyjętych do porównania, która to posłużyła do wyliczenia wartości działki nr [...]. Na potrzeby wyceny nieruchomości nr [...], tj. przed podziałem, biegła przeprowadziła analizę rynku transakcji przeznaczonych w planie miejscowym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną w okresie 24 miesięcy poprzedzających dzień, w którym decyzja podziałowa stała się ostateczna, na terenie Torunia, będących przedmiotem prawa własności. Biegła wskazała jednak, że nawet po zwiększeniu analizowanego okresu do 3 lat wstecz nie udało się ustalić nieruchomości podobnych. Następnie biegła poszerzyła rynek analizowany o B., a w następnym kroku uwzględniła prawo użytkowania wieczystego, ale w obu przypadkach również bezskutecznie. Z tego względu rzeczoznawca majątkowy na podstawie §36.1 Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości dokonała określenia parametrycznego wartości nieruchomości przed podziałem, co poprzedziła analizą rynku usług geodezyjnych. Powyższy dobór metod szacowania wartości nieruchomości oraz dokonane na ich podstawie wyliczenia nie budzą wątpliwości Sądu. Argumentacja zaprezentowania przez rzeczoznawcę majątkowego jest spójna i logiczna. Ponadto w ocenie Sądu dobór nieruchomości przyjętych do porównania w operacie szacunkowym był prawidłowy. Rzeczoznawca majątkowy w pierwszej kolejności analizował rynek lokalny – Toruń (patrz działki nr [...] do [...]), a w razie braku odpowiednich nieruchomości, które mogłyby stanowić odpowiedni obiekt porównawczy, rzeczoznawca analizował pobliski rynek podobny pod względem społeczno-gospodarczym (Bydgoszcz) i rynek regionalny. Dopiero w razie niemożliwości ustalenia nieruchomości podobnych na powyższej podstawie biegła dokonywała alternatywnych porównań – w stosunku do działki nr [...] przyjmując porównanie do transakcji nieruchomości stanowiącej drogę publiczną, zaś w stosunku do działki nr [...] przyjmując metodą określenia parametrycznego poprzez wyliczenie kosztów odpowiednich usług geodezyjnych. W wyniku tak przyjętych metod badania przeprowadzona przez rzeczoznawcę majątkowego wycena działki nr [...] (przed podziałem) wyniosła 2.023.692 zł, zaś działek nr [...] do [...] (po podziale) wyniosła 2.083.100 zł. Tym samym wartość nieruchomości w wyniku przeprowadzonego podziału wzrosła o 59.408 zł. Skoro więc wysokość stawki opłaty adiacenckiej zgodnie z uchwałą Rady Miasta Torunia Nr 875/18 z dnia 21 czerwca 2018 r. w sprawie ustalenia procentowej stawki opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału wynosi 30% różnicy wartości nieruchomości przed i po podziale to należy uznać za prawidłowe ustalenie opłaty adiacenckiej w wysokości 17.822,40 zł. Podkreślenia w tym miejscu wymaga, że zgodnie z art. 157 u.g.n. o potrzebie weryfikacji operatu szacunkowego decyduje powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości co do jego prawidłowości. Samo żądanie strony dokonania takiej weryfikacji i zgłaszane zarzuty wobec operatu są niewystarczające dla zlecenia przez organ oceny prawidłowości sporządzenia takiego operatu. Zaniechanie wystąpienia o taką ocenę przez organ, gdy strona kwestionuje prawidłowość operatu w opozycji do pozytywnej oceny organu, nie uzasadnia zarzutu naruszenia przepisów k.p.a. regulujących postępowanie dowodowe. Jeżeli strona w toku prowadzonego postępowania zapoznała się z operatem i uważała, że jest on wadliwy, to powinna wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę jego prawidłowości, a po jej uzyskaniu przedłożyć ten dowód organowi, co umożliwiłoby podważenie wiarygodności operatu sporządzonego na zlecenie organu i ewentualne podjęcie z urzędu działań mających na celu wyjaśnienie zaistniałych rozbieżności (por. wyrok NSA z dnia 21 lipca 2023 r., sygn. akt I OSK 1008/20). Zarzucając niewiarygodność i błędy sporządzonego w sprawie operatu w zakresie wzrostu wartości nieruchomości, który miał związek z jej podziałem, oprócz zastosowania procedury wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny jego prawidłowości, skarżący mogli także przedłożyć inny operat określający w odmienny sposób, czy w związku z podziałem nieruchomości wzrosła, co z kolei uzasadniałoby zlecenie przez organ oceny sporządzonego już operatu, w oparciu o przepis art. 157 ust. 4 u.g.n. Skoro tego nie uczynili, brak było dostatecznego uzasadnienia do podważenia prawidłowości operatu stanowiącego podstawę ustalenia w tej sprawie opłaty adiacenckiej (por. wyrok NSA z dnia 27 czerwca 2023 r., sygn. akt II OSK 2359/20). Podsumowując tę część rozważań zdaniem Sądu w niniejszej sprawie organy zebrały i rozpatrzyły cały materiał dowodowy. Organy obu instancji słusznie uznały, że operat szacunkowy mógł stanowić dowód na okoliczność ustalenia wartości przedmiotowych nieruchomości, przed oraz po podziale nieruchomości nr [...]. Jest on kompletny i logiczny, spełnia warunki formalne, został oparty na prawidłowych i rzetelnych danych stanowiących podstawę oszacowania oraz zawiera wyczerpujące uargumentowanie wynikających z niego wniosków. Został on poddany należytej ocenie organów obu instancji, o czym świadczą przekonujące uzasadnienia zapadłych w sprawie rozstrzygnięć. Wobec powyższego jako pozbawione usprawiedliwionych podstaw uznać należy zarzuty naruszenia art. 7, art. 8 § 1 i art. 77 k.p.a. 9. Odnosząc się do pozostałych zarzutów skargi, które koncentrują się wokół całokształtu problematyki związanej z podziałem nieruchomości nr [...], a także działki nr [...] wskazania wymaga, że przedmiotem postępowania w niniejszej sprawie jest jedynie kwestia nałożenia na skarżących opłaty adiacenckiej ustalonej w związku z podziałem działki nr [...]. Tym samym, skoro zarzuty te nie dotyczyły sensu stricto przedmiotu niniejszej sprawy Sąd za zbędne uznał odnoszenie się do tych zarzutów skargi. 10. Reasumując stwierdzić należy, że zarzuty skargi okazały się niezasadne, bowiem organ odwoławczy rozpoznając sprawę nie naruszył wskazanych w skardze przepisów procesowych, ani też przepisów prawa materialnego. Postępowanie administracyjne zostało przeprowadzone wnikliwie, zgromadzony w sprawie materiał dowodowy oceniony został właściwie, a mające zastosowanie w sprawie przepisy zostały prawidłowo zinterpretowane. Sąd nie doszukał się również naruszeń przepisów prawa materialnego czy procesowego, które skutkowałyby koniecznością uchylenia zaskarżonej decyzji. Mając powyższe na uwadze Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a. skargę oddalił.