II OSK 93/24

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Robert Sawuła Sędziowie Sędzia NSA Grzegorz Czerwiński (sprawozdawca) Sędzia del. WSA Grzegorz Rząsa Protokolant asystent sędziego Joanna Ziółkowska po rozpoznaniu w dniu 22 kwietnia 2026 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej B. spółka z o.o. z siedzibą w K. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 12 września 2023 r. sygn. akt II SA/Kr 312/23 w sprawie ze skarg R. Ł., P. K., M. Ł. i R. Ł. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 29 grudnia 2022 r. nr SKO.ZP/415/576/2022 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy uchyla punkt II i III zaskarżonego wyroku i oddala skargę P. K.

Wyrokiem z dnia 12 września 2023 r., sygn. akt II SA/Kr 312/23 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie po rozpoznaniu skarg R.Ł., P.K., M.Ł. i R.Ł. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 29 grudnia 2022 r., znak: SKO.ZP/415/576/2022 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, uchylił zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji oraz orzekł o zwrocie kosztów postępowania. Powyższy wyrok zapadł w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych. Po rozpatrzeniu wniosku B. sp. z o.o. z siedzibą w K. o wydanie warunków zabudowy dla inwestycji "Budowa do 4 budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami podziemnymi, z infrastrukturą techniczną i komunikacyjną oraz zagospodarowaniem terenu na działkach nr [...] (część), [...] (część), [...] (część), [...], [...], [...] (część), [...] (część), [...] (część), [...] (część), [...] (część), [...] (część) obr. [...] przy ul. [...] w K." Prezydent Miasta Krakowa decyzją z 27 września 2022 r. nr AU-02-4.6730.2.87.2021.JPR.EUL ustalił warunki zabudowy dla powyższego zamierzenia inwestycyjnego, działając na podstawie art. 59 ust.1, art.61 ust. 1 ustawy z dnia 27.03.2003 r o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022 r., poz. 2000, dalej "u.p.z.p."), § 3-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003 164.1558, dalej "rozporządzenie"). Wydanie decyzji było konieczne z uwagi na brak obowiązującego dla tego terenu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zastosował tryb przewidziany w art. 59 ust. 11 i art. 61 ust. 1 w zw. z art. 60 cyt. u.p.z.p. Projekt decyzji został opracowany przez osobę uprawnioną przy wykorzystaniu stworzonej w celu wydanie decyzji analizy urbanistyczno-architektonicznej. Uzyskano wymagane prawem uzgodnienia i opinie od stosownych organów. Ustalenia poczynione w sprawie i zgromadzona dokumentacja pozwoliły uznać, że zamierzenie inwestycyjne Spółki kontynuuje istniejący ład przestrzenny, parametry i wskaźniki dotychczas zrealizowanej zabudowy, spełnia ono również warunki ochrony interesów osób trzecich, m. in. w zakresie stosunków wodnych, zakaz zmiany ukształtowania terenu, zacieniania sąsiednich budynków. Inwestycja posiada wymagany dostęp do drogi publicznej. Nie wymaga natomiast pozyskania decyzji środowiskowej, gdyż nie jest inwestycją zaliczaną do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko. Do decyzji zostały dołączone załączniki: warunki zabudowy i zagospodarowania terenu z załącznikiem graficznym, jako załącznik nr 1 i 2 oraz wyniki analizy urbanistyczno-architektonicznej jako załącznik nr 3 wraz z załącznikiem graficznym mapą ewidencyjną w skali 1 : 1000 zał. Nr 4. W odwołaniu P.K. wskazał argumentację, która w jego ocenie świadczy o wadliwości kwestionowanej decyzji o warunkach zabudowy (powstanie kolejnych budynków wielorodzinnych pogłębi zaburzenie ładu przestrzennego, zapewnienie ładu daje tylko uwzględnienie cech zabudowy jednorodzinnej, inwestycja ta jest fragmentem większej inwestycji na działach sąsiednich i działkach przy ul. [...], [...], [...] w K. i powinna być oceniana w kontekście toczących się już postępowań o warunki zabudowy, błędnie wykonana analiza przy wadliwym przyjęciu, że frontem działki jest odcinek 195 m od ul. [...], gdy znajduje się on w znacznej odległości od tej ulicy i dojazd będzie możliwy dopiero po wydaniu decyzji ZRID, dostęp do drogi publicznej zapewnia ul. [...], zbyt wysoka zabudowa wielorodzinna w stosunku do istniejącej jednorodzinnej zaburza ład przestrzenny) i poparł swoje stanowisko opinią rzeczoznawcy budowlanego – biegłego sądowego z grudnia 2021 r. Brak jest dostępu do drogi publicznej gdyż nie przedłożono stosownej umowy na jej realizację. Zauważa zagrożenia dla cennego przyrodniczo terenu i obowiązek przedłożenia decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację inwestycji. Większe przedsięwzięcie obejmujące obszar powyżej 4 ha, stanowiące Osiedle [...] zostało celowo podzielone na mniejsze wnioski aby nie stanowiły przedsięwzięcia mogącego potencjalnie wpływać na środowisko. Służyła temu zmiana inwestora za spółki [...] T. Spółka komandytowa na Spółkę B. Sp. z o.o. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie decyzją z 29 grudnia 2022 r., nr SKO.ZP/415/576/2022, utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. SKO uznało za stronę tylko odwołującego się, którego działka o nr ew. [...] obr. [...] położona jest w bezpośrednim sąsiedztwie inwestycji. Innym wskazanym przez niego podmiotom odmówiono statusu strony (właściciele działek, wszystkie w obr. [...] [...] nr [...], nr [...] i [...], nr [...], nr [...], nr [...] i [...]). Kolegium nie dopatrzyło się naruszenia w zakresie ustalenia obszaru analizowanego. Został on wyznaczony zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 5a u.p.z.p. Front działki wyznaczono od strony północnej tj. od drogi objętej decyzją ZRiD nr 28/6740.4/2019 wydaną przez Prezydenta Miasta Krakowa. Droga ta częściowo już została zrealizowana. Posiada ona bezpośredni dostęp do drogi publicznej ul. [...]. Jako działki sąsiednie, zabudowane i dostępne z tej samej drogi wskazano działki nr [...], [...] i [...] obr. [...]. Wyznaczenie obszaru analizowanego pozwoliło na przeprowadzenie analizy funkcji, parametrów i wskaźników zabudowy i zagospodarowania terenu. Jego granice zostały zaznaczone na części graficznej, stanowiącej załącznik nr 2 do decyzji. Ustalono szerokość frontu terenu inwestycji kubaturowych, jako odcinek długości ok. 80 m. Granice obszaru analizowanego wyznaczono tak, aby w żadnym miejscu odległość od granic terenu inwestycji do granic obszaru analizowanego nie była mniejsza niż trzykrotność szerokości frontu przedmiotowej działki, czyli ok. 240 m. Teren inwestycji znajduje się w południowo - wschodniej części K., częściowo objętej m.p.z.p. dla obszaru P., znajdującego się rejonie ul. [...], [...], [...], [...], [...]. Funkcją zabudowy sąsiedniej jest zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna i jednorodzinna, obiekty infrastruktury technicznej, drogi publiczne i wewnętrzne. Wnioskowana inwestycja będzie więc kontynuować zastaną funkcję. W analizie dokonano charakterystyki terenu jak też funkcji i cech istniejącej zabudowy oraz zagospodarowania terenu w obszarze analizowanym. Nie jest sporne, iż działka wskazana jako teren inwestycji zlokalizowana jest w obszarze zarówno zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, jak i jednorodzinnej, zabudowy usługowej obiektów infrastruktury technicznej, oraz dróg publicznych i wewnętrznych. Teren inwestycji posiada dostęp do dróg publicznych ul. [...] i [...]. Spełniona została przesłanka z art. 61 ust. 1 pkt. 3 u.p.z.p. zawierająca wymogi względem istniejącego lub projektowanego uzbrojenia terenu objętego wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. Kolegium uznało, że są one wystarczające dla realizacji planowanego zamierzenia budowlanego. Teren objęty wnioskiem nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Przechodząc do weryfikacji poszczególnych wskaźników architektoniczno-urbanistycznych, Kolegium wskazało, że organ I instancji wyznaczył w oparciu o przepis § 4 ust. 4 rozporządzenia nieprzekraczalną linię zabudowy w północnej granicy działek Inwestora nr [...], [...] obr. [...]. Stanowi ona kontynuację linii istniejącej zabudowy budynku nr [...] zlokalizowanego na działkach nr [...] ,[...], [...], [...]. Ustalono dodatkowo warunki zachowania zgodności usytuowania od zewnętrznej krawędzi jezdni zgodnie z opinią ZDMK z 20.10.2921 r. (dotyczy on także części podziemnych budynku) oraz warunek lokalizacji obiektów zgodnie z przepisami obowiązującymi w dacie sporządzania i zatwierdzania projektu budowlanego dot. odległości od granic z innymi nieruchomościami, oraz infrastruktury technicznej. Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji kubaturowej (0,52 ha) ustalono na poziomie od 21% do 24 %, na podstawie § 5 ust. 2 rozporządzenia. W załączniku nr 3 wyjaśniono, że wskaźniki zabudowy w terenie analizowanym są zróżnicowane, co szczegółowo uwidoczniono w zestawieniu wskaźników dla poszczególnych działek. Konkludując stwierdzono, że średni wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działek zabudowanych w obszarze analizowanym dla zabudowy zgodnej z wnioskowaną funkcją wynosi ok. 21% zaś zabudowa wielorodzinna sąsiadująca posiada wskaźnik od 24 % do 26%. W stosunku do wnioskowanego przez spółkę wskaźnika 27% do 30% ustalony parametr został obniżony ze względu na zastany kontekst przestrzenny (niższe budynki mieszkaniowe, jednorodzinne w sąsiedztwie). Wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej ustalono na poziomie min. 50%. Wysokość wskaźnika jest zgodna z opinią Wydz. Kształtowania Środowiska UMK z 22.10.2021 r . Wskaźnik szerokości elewacji frontowej dla każdego budynku wyznaczono w oparciu o przepis § 6 ust. 2 rozporządzenia od 19 m (w sąsiedztwie działki nr ew. [...]) - zabudowy jednorodzinnej do 29 m w sąsiedztwie budynków wielomieszkaniowych po wschodniej i północnej stronie. Z kolei wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej do górnej krawędzi głównej attyki wyznaczono w oparciu o przepis § 7 ust. 4 rozporządzenia zgodnie z wynikami analizy w części zachodniej na poziomie od 9 -10 m (tak m.in. wysokość budynku na działce nr [...] mierzonym od poziomu terenu istniejącego, zaś przy zastosowaniu dachu zielonego intensywnego wysokość attyki została wyznaczona na poziomie 11m, w pozostałej części terenu wyznaczono omawiany parametr na poziomie 11-13 m mierzonym od poziomu terenu istniejącego. Granicą pomiędzy częścią wschodnią i pozostałą częścią działki budowalnej jest wschodnia granica dz. nr [...]. Teren przeznaczony pod inwestycje kubaturową obejmuje obszar o aktualnych rzędnych terenowych w przedziale od 212, 65 n.m.p.m w części NE do od 215, 16 n.m.p.m w części SW terenu inwestycji (wg. opinii WKŚ UMK z 22.10.2021) natomiast w sąsiedztwie budynków jednorodzinnych nr [...] i [...] rzędne terenu wynoszą odpowiednio od ok.213 ,0 n.m.p.m do 213,3 n.m.p.m i od ok.213,8 n.m.p.m do 214,34 n.m.p.m. Kolegium w odpowiedzi na zarzuty wskazało, że ustalony dla projektowanych budynków parametr wysokości górnych krawędzi elewacji frontowych został opracowany w sposób zróżnicowany przy uwzględnieniu i w nawiązaniu do zastanych poziomów tego parametru istniejącej zabudowy jednorodzinnej i wielorodzinnej. Ustalono kształt dachu jako płaski z attyką, z dopuszczeniem dachu zielonego intensywnego zwiększającego wysokość budynków w części zachodniej max. do 11 m. Określono także szczegółowe warunki dla dachu zielonego intensywnego. Kolegium podkreśliło, że w analizowanej decyzji odniesiono się przy ustalaniu parametru wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej zabudowy do: górnej krawędzi attyki głównej. Kolegium potwierdziło poprawność sporządzonej analizy architektoniczno-urbanistycznej. Dokonane ustalenia pozwalają na ustalenie warunków zabudowy dla planowanego zamierzenia. Ustalone warunki zabudowy nawiązują do zabudowy sąsiadującej. Zabudowa objęta wnioskiem realizuje zasadę dobrego sąsiedztwa. Planowana zabudowa stanowić będzie kontynuację rodzaju zabudowy, funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu oraz parametrów i wskaźników kształtujących zabudowę na działkach sąsiednich. Ustalone w załączniku nr 1 do decyzji parametry urbanistyczne należy odczytywać w związku z załącznikiem nr 3, w którym w sposób jasny uzasadniono sposób ich wyliczenia. Zaskarżona decyzja zawiera prawidłowo sporządzone załączniki, zarówno te obejmujące część tekstową wyników analizy architektoniczno-urbanistycznej, jak również załącznik graficzny zawierający prawidłowo wyznaczony obszar analizowany. Załączniki graficzne do decyzji jak i do analizy architektoniczno-urbanistycznej sporządzono na odpowiednich mapach we właściwej skali. Decyzja zawiera wszystkie wymagane przepisami prawa - art. 53 ust. 4 pkt 5, 10 i 10a uzgodnienia i opinie. Kolegium wskazało, że kwestia obowiązku pozyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach została jednoznacznie i dostatecznie wyjaśniona w opinii Wydz. Kształtowania Środowiska UMK z 21.10.2021 r w zakresie ochrony środowiska. Przedstawiona organowi do zaopiniowania wnioskowana inwestycja nie jest zaliczana do przedsięwzięć wymagających przeprowadzenia postępowania i pozyskania decyzji środowiskowej. Teren inwestycji nie leży w obszarach objętych formami ochrony przyrody lub w otulinach form ochrony przyrody. Nie budzi ponadto wątpliwości, że osoba wpisana na listę samorządu zawodowego architektów uczestniczyła w procesie orzeczniczym sporządzając analizę architektoniczno-urbanistyczną oraz projekt decyzji. Skargę na powyższą decyzję wniósł odwołujący się przywołując zarzuty tożsame jak w odwołaniu. Ponadto zarzucił naruszenie zasad postępowania administracyjnego i art. 10 K.p.a. poprzez brak zawiadomienia o zebraniu materiału dowodowego, brak ustosunkowania się do zarzutów odwołania z zakresu ochrony stosunków wodnych, zagrożenia dla cennego przyrodniczo terenu. Skargę na przedmiotową decyzję złożyli także: R.Ł., M.Ł. i R.Ł. Skarżący wnieśli o uchylenie kwestionowanej decyzji, uznanie ich za stronę postępowania. Wskazali, że są właścicielami działek nr [...], [...] i współwłaścicielem dz. nr [...] obr. [...] j. ewid [...] i przy ul. [...], które wchodzą w skład obszaru analizowanego. Realizacja inwestycji będzie miała wpływ na możliwość zagospodarowania przez skarżących ich nieruchomości, wspólny dostęp do drogi publicznej, warunki hydrologiczne, emisję hałasu, wibracji. Skarżący powołali się na brak zabezpieczenia ich interesów. Wskazanym na wstępie wyrokiem Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie uchylił zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta Krakowa. Sąd zwrócił uwagę, że kształtowanie ładu przestrzennego poprzez wydawanie decyzji o warunkach zabudowy ma charakter wyjątkowy i z uwagi na to możliwe jest tylko przy łącznym spełnieniu wymogów o jakich mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Przy braku działki sąsiedniej, odpowiadającej wymaganiom z ww. przepisu, wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie jest możliwe, jak też niemożliwe jest wydanie decyzji, przy braku spełnienia któregokolwiek z pozostałych punktów tego przepisu. Sąd przeprowadził analizę art. 28 K.p.a. uprawniającego do uznania podmiotu za stronę postępowania administracyjnego i wskazał, że w przypadku decyzji o warunkach zabudowy właściciele działek niesąsiadujących bezpośrednio z terenem planowanej inwestycji, ale znajdujących się w obszarze analizowanym, mogą być stronami tego postępowania, ale tylko wtedy, gdy wykażą swój interes prawny na podstawie art. 28 K.p.a. O interesie prawnym takich podmiotów przesądza jednak zasięg oddziaływania danej inwestycji na nieruchomości sąsiednie oraz stopień jej uciążliwości dla tych nieruchomości. Nie ma przy tym jednoznacznych i uniwersalnych zasad w zakresie posiadania przymiotu strony i interesu prawnego na tle art. 28 K.p.a., które by można zastosować automatycznie w każdej sprawie. Sąd zwrócił uwagę, że w sprawie zastosowanie miało rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w jego brzmieniu dotychczasowym bez zmiany dokonanej rozporządzeniem Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 17 grudnia 2021 r., które weszło w życie 3 stycznia 2022 r. Dla wydania decyzji o warunkach zabudowy dla nowej inwestycji dokonuje się analizy zabudowy znajdującej się w obszarze analizowanym pod kątem jej wskaźników i parametrów zabudowy. Ustalenie, przez organ prowadzący postępowanie w sprawie wydania decyzji w.z., tego, jaki rodzaj zabudowy dominuje na tym obszarze, pozwala następnie na określenie warunków zabudowy dla nowej inwestycji. Sąd zwrócił uwagę na zasadę dobrego sąsiedztwa statuowaną w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Celem tej zasady jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p, czyli takiego ukształtowania przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo – społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno–estetyczne. Powyższy przepis wskazuje kumulatywne przesłanki składające się na zagwarantowanie ładu przestrzennego. Najistotniejsza z punktu widzenia rozpatrywanej sprawy - zasada kontynuacji funkcji oznacza, że nowa zabudowa powinna mieścić się w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu. Mając na uwadze udział osoby posiadającej wiadomości specjalne przy wydawaniu decyzji o wz. oraz wartość dowodową analizy urbanistyczno-architektonicznej Sąd podkreślił, że decyzja o wz. nie ma charakteru uznaniowego lecz jest to akt o charakterze związanym, którego wydanie wymaga skomplikowanego postępowania dowodowego, przeprowadzonego w oparciu o konkretnie określoną regulację. Oddalając skargi R.Ł., M.Ł. i R.Ł. Sąd wskazał, że nie jest sporne, że działki tych skarżących ([...], [...][...], [...] i [...]) znajdowały się w obszarze analizowanym, a interes prawny tych skarżących opierał się na normie prawa materialnego t.j. art. 140 k.c. Nie budzi także wątpliwości, że w/w skarżący nie byli stronami postępowania przed organem I i II instancji. W skargach wykazywali oni, że realizacja przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego wpłynęłoby na "potencjalną przyszłą możliwość" ich zagospodarowania (s. 3 skargi R.Ł. oraz s. 3 uzupełnienia skargi M. i R. Ł.). Skarżący wskazują, że realizacja przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego będzie miała wpływ na ustalenie parametrów budynków, które miałyby być realizowane na działkach skarżących. Działki skarżących są niezabudowane w odległości około 60 m od terenu inwestycji. Skarżący posiadają interes faktyczny rozumiany w ten sposób, że dojdzie do zmiany zagospodarowania terenu w niedalekim sąsiedztwie ich działek. Jednakże interes ten jest jak sami skarżący wskazują potencjalny. Realizacja zamierzenia inwestycyjnego miałaby wpływ na ustalenie parametrów budynków, które skarżący zamierzają zrealizować na swoich niezabudowanych działkach. W ocenie Sądu, jest to interes potencjalny, a w konsekwencji nie ma charakteru interesu prawnego, lecz faktyczny. Natomiast gdyby realizacja zamierzenia inwestycyjnego miała zagrozić realizacji inwestycji na działkach skarżących (np. wskutek ustalonych parametrów w pozwoleniu na budowę) zacieniałaby działki skarżących, ograniczała możliwość zabudowy rozważać można byłoby ich interes prawny w ramach postępowania o pozwolenie na budowę (czyli na kolejnym etapie procesu inwestycyjnego). Z uwagi na fakt, że ww. skarżący nie wykazali interesu prawnego, lecz jedynie interes faktyczny, ich skargi zostały oddalone. Sąd za zasadną uznał natomiast skargę P.K. i podzielił podniesione w niej zarzuty. Jego interes prawny nie budził wątpliwości bowiem jest właścicielem nieruchomości bezpośrednio sąsiadującej z terenem inwestycji i był stroną postępowania przed organami. Wątpliwości Sądu wzbudziło określenie nazwy inwestycji t.j. "budowa do 4 budynków mieszkalnych wielorodzinnych". Takie określenie tematu inwestycji wymaga szczególnego podejścia w ramach ustalania cech, wskaźników i parametrów nowej zabudowy, takich chociażby jak wskaźnik intensywności zabudowy, szerokość elewacji frontowej czy ilość miejsc parkingowych. Dokładna liczba budynków wprost determinuje te ustalenia. Ten warunkowy charakter tematu inwestycji (wszak może powstać jeden, dwa, trzy lub cztery budynki) nie znalazł dostatecznego uwzględnienia w określeniu cech, wskaźników i parametrów nowej zabudowy. Sąd zwrócił uwagę, że planowana inwestycja wprowadza zabudowę mieszkaniową wielorodzinną w bezpośrednim sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Co prawda występuje tożsamość funkcji, jednak oba rodzaje zabudowy odbiegają od siebie pod względem cech, wskaźników i parametrów zabudowy. Logiczną konsekwencją takiego zagospodarowania jest jego uwzględnienie w analizie. Analiza urbanistyczno-architektoniczna została sporządzona w niniejszej sprawie w dniu 1 czerwca 2022 r. przez osobę uprawnioną B.N., nr [...] ). W ocenie Sądu w analizie brak jest wyczerpującego uzasadnienia dla wyznaczenia obszaru analizowanego. Ogólnie wskazano jedynie, że front działki zmierzono od strony północnej, od której odbywa się wjazd t.j. od strony drogi objętej decyzją ZRiD, częściowo już zrealizowanej. Dalej wskazano, że w tak wyznaczonym obszarze znajdują się działki sąsiednie dostępne z tej samej drogi publicznej, co teren inwestycji. Nie wskazano w uzasadnieniu obszaru analizowanego ile wynosi szerokość frontu działki oraz czy obszar wyznaczono dokładnie jako trzykrotna szerokość frontu działki, co wobec nieregularnego kształtu terenu inwestycji i wysunięcia krańca północno-wschodniego nie pozostawało bez znaczenia. W ocenie Sądu, analiza jest mało przejrzysta, zwłaszcza jeśli chodzi o zobrazowanie poszczególnych wskaźników i parametrów. Zamieszczone mapki nie są czytelne. Mimo, że w analizie wskazuje się na zróżnicowanie w obszarze analizowanym wskaźnika intensywności zabudowy, szerokości elewacji frontowej oraz wysokości próżno szukać w analizie szerszego uzasadnienia dla wyznaczenia poszczególnych wskaźników i parametrów dla nowej zabudowy. W istocie powielają one ustalenia wynikające z zaleceń zespołu urbanistyczno-architektonicznego z dnia 13 maja 2022 r. (a zatem sprzed sporządzenia analizy). Odnosząc się do kwestii funkcjonowania zespołu urbanistyczno-architektonicznego Sąd stwierdził, że zalecenia Zespołu Urbanistyczno-Architektonicznego polegające na akceptacji i formułowaniu zaleceń do opracowanych analiz urbanistyczno-architektonicznych, naruszają kompetencje organu uprawnionego do wydania decyzji o warunkach zabudowy, a w konsekwencji poprzez wydanie warunków zabudowy mimo tego sporządzona analiza urbanistyczno- architektoniczna obejmująca analizę funkcji, cechy zabudowy i zagospodarowanie terenu w zakresie warunków, umożliwiających wydanie decyzji o warunkach zabudowy, została w istocie sporządzona przez Zespół Urbanistyczno- Architektoniczny, który nie jest organem uprawnionym do sporządzenia takiej analizy. W pewnych okolicznościach rola, jaką w danej sprawie pełni Zespół skutkować może uznaniem wadliwości decyzji. Będzie tak w szczególności w sytuacji, gdy idąca w ślad za opinią zespołu analiza pozostaje w sprzeczności z zastanym zagospodarowaniem terenu. Jeśli zatem analiza urbanistyczna jest prawidłowa i nie budzi zastrzeżeń, to koincydencja ustaleń Zespołu Urbanistycznego i wyników analizy nie powinna mieć wpływu na ocenę zgodności z prawem decyzji wydanej na podstawie takiej analizy. Inaczej jest w sytuacji, gdy taka koincydencja zachodzi przy jednoczesnej wadliwości analizy urbanistyczno-architektonicznej. Wówczas zarzut dotyczący roli Zespołu Urbanistycznego w określeniu cech, wskaźników i parametrów nowej zabudowy powinien skłonić do bardziej skrupulatnego badania prawidłowości wyznaczenia cech, wskaźników i cech nowej zabudowy. Jeśli znajdują one oparcie li tylko w zaleceniach Zespołu, to decyzja taka jest wadliwa. Sąd stwierdził, że ta ostatnia sytuacja miała miejsce w przedmiotowej sprawie, na co wskazuje sposób, w jaki zostały ustalone wskaźniki i parametry dla przedmiotowej zabudowy. Oceniając prawidłowość wyznaczenia wskaźników i parametrów Sąd zważył, że zgodnie z § 5 powołanego rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r. wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się jednak wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy. W przedmiotowej sprawie wyznaczono go w przedziale od 21 % do 24 %. W uzasadnieniu (załącznik nr 3 do zaskarżonej decyzji) wskazano, że "z przeprowadzonej analizy wynika, że wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji należy wyznaczyć zgodnie z § 5 ust. 2 rozporządzenia t.j. na podstawie analizy tej wielkości z obszaru analizowanego, z uwagi na kontekst przestrzenny bliskiego i dalszego sąsiedztwa oraz wniosek inwestora". Sąd mając na uwadze analizę oraz właśnie kontekst przestrzenny uznał, że nie wykazano w przedmiotowej sprawie podstaw do wyznaczenia wskaźnika w przedziale od 21 % do 24 %. Skoro w obszarze analizowanym występuje zabudowa jednorodzinna oraz wielorodzinna, a średni wskaźnik wynosi 21 % to te uwarunkowania wskazują raczej na konieczność obniżenia (nawiązania do mniejszych parametrów zabudowy jednorodzinnej) niźli jego podwyższenia powyżej średniej. Ponieważ jednak w analizie, jak i w wynikach analizy stanowiących załącznik do decyzji organu I instancji, brak jest w istocie uzasadnienia (sam fakt nawiązania do zabudowy wielorodzinnej z pominięciem zabudowy jednorodzinnej w ocenie Sądu takiego uzasadnienia nie stanowił) uznać należało, że wskaźnik ten został wyznaczony z naruszeniem art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 5 ust. 2 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r. w zw. z art. 7, art. 77 § 1 i art. 107 § 3 K.p.a. Nie wykazano, że istnieją podstawy ku temu, aby wyznaczyć wskaźnik na zasadzie odstępstwa od § 5 ust. 1 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r. Wielokrotnie bowiem podkreślano w orzecznictwie sądów administracyjnych, że wniosek inwestora nie stanowi wystarczającego uzasadnienia w takiej sytuacji. Zgodnie z § 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 2003 r. szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu terenu, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Dla przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego parametr szerokości elewacji frontowej został wyznaczony w przedziale od 19 do 29 m dla każdej z nadziemnych brył. W analizie oraz w wynikach analizy stanowiących załącznik do decyzji organu I instancji wskazano, że elewacja frontowa o szerokości 19 m nawiązuje do szerokości elewacji budynku jednorodzinnego, a szerokość 29 m nawiązuje do szerokości elewacji budynków wielorodzinnych. Przy czym średnia z obszaru analizowanego wynosi 15 m. Sąd stwierdził, że taki sposób wyznaczenia parametru szerokości jest zupełnie niezrozumiały. Po pierwsze uwagę zwraca duża rozpiętość przedziału (10 m), co w sprawia, iż trudno stwierdzić, że parametr ten został wyznaczony w sposób konkretny, zwłaszcza jeśli weźmie się pod uwagę temat inwestycji, t.j. budowa do czterech budynków mieszkalnych wielorodzinnych. Uzasadniając wyznaczenie tego wskaźnika w analizie, jak i w wynikach analizy odwołano się do "kontekstu przestrzennego", gdy tymczasem w ocenie Sądu kontekst ten został całkowicie pominięty, a to sąsiedztwo zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (nie tylko jednego budynku na działce [...] o szerokości 19 m, ale innych budynków o szerokości mniejszej) oraz okoliczność, że średni parametr szerokości wynosi 15 m, jest zatem sporo niższy niż minimalny wyznaczony przez organ. W ocenie Sądu wskaźnik ten został wyznaczony z naruszeniem art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 6 ust. 2 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r. w zw. z art. 7, art. 77 § 1 i art. 107 § 3 K.p.a. Innymi słowy nie wykazano, że istnieją podstawy ku temu, aby wyznaczyć wskaźnik na zasadzie odstępstwa od § 6 ust. 1 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r. Zgodnie z § 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Dopuszcza się jednak na podstawie § 7 ust. 4 rozporządzenia wyznaczenie innej wysokości, jeżeli wynika to z analizy. W przedmiotowej sprawie wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej w części zachodniej terenu objętego wnioskiem wyznaczono na poziomie od 9 do 10 m, przy czym w przypadku zastosowania dachu zielonego intensywnego wysokość ta może ulec zwiększeniu do 11 m. Natomiast pozostałej części terenu objętego wnioskiem od 11 m do 13 m mierzonego od poziomu terenu istniejącego. Na załączniku graficznym zaznaczono orientacyjne oznaczenie terenu, dla którego wyznaczono wysokość attyki na poziomie od 11 m do 13 m. W ocenie Sądu, parametr wysokości nie został wyznaczony w sposób czytelny. Po pierwsze, temat inwestycji obejmuje budowę do 4 budynków mieszkalnych wielorodzinnych. W świetle załącznika nr 1 do decyzji organu I instancji nie wynika, czy w części zachodniej będą budynki niższe od 9 do 10 m, ewentualnie warunkowo 11 m, a w pozostałej części wyższe, czy może bryłę każdego budynku będzie cechowała zróżnicowana wysokość (wznosząca w części zachodniej). Ponadto ani w analizie, ani w warunkach zabudowy czy też wynikach analizy nie odniesiono się do kwestii wyższych rzędnych terenu w części południowo-zachodniej (ok. 215 m.n.p.m.), dla której przewidziano wysokość w przedziale od 11 do 13m, co jak słusznie zwracają uwagę skarżący, będzie potęgowało odbiór wysokości budynku. W ocenie Sądu, parametr wysokości został wyznaczony w sposób nieprzejrzysty i nie mający oparcia w analizie, a co za tym idzie sprzeczny z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 7 ust. 4 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r. w zw. z art. 7, art. 77 § 1 i art. 107 § 3 K.p.a. W analizie wskazano, że teren posiada pośredni dostęp do drogi publicznej – ul. [...] i ul. [...]. Dostęp do drogi publicznej, zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p., rozumieć należy jako zapewniający faktyczną możliwość przejścia i przejazdu z terenu inwestycji do drogi publicznej. Dostęp ten nie może być bowiem dostępem wyłącznie hipotetycznym, lecz musi być realny, tj. pozwalający uznać, że działka, przez którą planowane jest skomunikowanie terenu inwestycji z drogą publiczną, może być wykorzystywana w takim właśnie celu (wyrok NSA z 23 listopada 2022 r. sygn. akt II OSK 358/20). W analizie nie sprecyzowano formy dostępu pośredniego (czy ma to być droga wewnętrzna, czy ustanowiona służebność). Natomiast w aktach sprawy zalega opinia Zarządu Dróg Miasta Krakowa z dnia 20 października 2021 r. (k. 177 administracyjnych akt sprawy), z której wynika, że dostęp istnieje przez drogę objętą decyzją Prezydenta Miasta Krakowa nr 28/6740.4/2019 o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej z dnia 19 grudnia 2019 r., której po zrealizowaniu zostanie nadany status drogi publicznej. Określono także warunki, niezbędne do wpisania w decyzji o warunkach zabudowy. Realizacja inwestycji wymaga najpóźniej na etapie ubiegania się o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę podpisania z ZDMK stosownej umowy na realizację inwestycji drogowej. Jakkolwiek nie można w tym stanie faktycznym i prawnym wykluczyć, że rzeczywiście teren inwestycji posiada dostęp pośredni do drogi publicznej, niemniej jednak ani w analizie, ani w uzasadnieniu decyzji nie wykazano że tak określony dostęp odpowiada wymaganiom wynikającym z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. w zw. z art. 107 § 3 K.p.a. W zakresie zarzutu naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. w zw. z art. 72 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (dalej u.i.o.ś.), to jest naruszenia obowiązku sporządzenia oceny odziaływania inwestycji na środowisko, Sąd zauważył, że formalnie rzecz biorąc wniosek o ustalenie warunków zabudowy z dnia 1 lutego 2021 r. obejmował zamierzenie inwestycyjne, dla którego – z uwagi na jego rozmiary – nie było wymagane uzyskanie decyzji środowiskowej. Takie też było stanowisko w sprawie Wydziału Kształtowania Środowiska. Jednak z dokumentów znajdujących się w aktach sprawy, w tym przedłożonych wraz ze skargą wynika, że planowane zamierzenie jest częścią większego zamierzenia inwestycyjnego, które od początku realizacji inwestycji w tym terenie było określane jako "Osiedle [...]" . Wiadomo, że tereny objęte wnioskiem w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji były wyszczególnione w decyzji Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 12 grudnia 2016 r. znak WS-04.6220.39.2016. MP o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia polegającego na budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami w parterach niektórych budynków 16 budynków stanowiących do 22 segmentów nadziemnych wraz z garażami podziemnymi, naziemnymi miejscami postojowymi, infrastrukturą techniczną i komunikacyjną oraz zagospodarowaniem terenu. W kontekście zarzutu o celowy podział planowanej inwestycji na kilka mniejszych, aby uniknąć wymogu przedłożenia aktualnej i adekwatnej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach Sąd przypomniał, że zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych zamiarem ustawodawcy jest wyeliminowanie możliwości dzielenia przez inwestorów zamierzonych przedsięwzięć inwestycyjnych na mniejsze części (elementy, etapy) i objęcie jedną decyzją o środowiskowych uwarunkowaniach danego przedsięwzięcia, jako całości (całego zamierzenia), wszystkich jego elementów (tak wyrok WSA w Poznaniu z 13 maja 2021 r. sygn. IV SA/Po 38/21). Skoro ustawodawca nakazuje kwalifikować jako jedno przedsięwzięcie przedsięwzięcia powiązane technologicznie także jeżeli są one realizowane przez różne podmioty, to tym bardziej dotyczy to przedsięwzięć realizowanych przez jeden podmiot. (wyrok WSA w Poznaniu z 19 maja 2022 r. II SA/Po 186/22). Przepis art. 3 pkt 13 ustawy z 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko pozwala na potraktowanie różnych przedsięwzięć jako jedno nawet wtedy, gdy prowadzone są przez dwa różne podmioty; warunkiem jest istnienie powiązań technologicznych miedzy nimi. (wyrok WSA w Lublinie z 2 lipca 2019 r., II SA/Lu 259/19). Sąd I instancji poglądy te podzielił. Sąd wskazał, że osiedle mieszkaniowe wraz z garażami podziemnymi, naziemnymi miejscami postojowymi, infrastrukturą techniczną i komunikacyjną oraz zagospodarowaniem terenu stanowi funkcjonalnie i technologicznie powiązaną całość. Organy wydając rozstrzygnięcie w sprawie całkowicie pominęły okoliczność, że przedmiotowe zamierzenie inwestycyjne jest częścią większego przedsięwzięcia, obejmującego przekształcenie terenu w sumie ponad 4 ha, dla którego pierwotnie w w/w decyzji środowiskowej określono warunki, które powinny zostać uwzględnione w decyzji o warunkach zabudowy (k. 321 administracyjnych akt sprawy). Dotyczyło to m.in. ilości budynków, które mogą być wybudowane. Skoro pierwotnie m.in. dla części terenu inwestycji obowiązywała decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizacje przedsięwzięcia organ powinien był z urzędu wyjaśnić, w jakim związku pozostaje planowane zamierzenie inwestycyjne z zamierzeniem objętym decyzją środowiskową, aby zapobiec praktyce tzw. salami slicing czyli sztucznego dzielenia jednego przedsięwzięcia wymagającego oceny oddziaływania na środowisko na kilka mniejszych, które ze względu na swoje parametry, oceny tej nie wymagają. Celu regulacji wymagających określenia środowiskowych uwarunkowań dla przedsięwzięcia nie wolno omijać przez dzielenie przedsięwzięć oraz nieuwzględnianie ich łącznego rezultatu w sytuacji, gdy przedsięwzięcia rozpatrywane łącznie mogą wywierać znaczące skutki na środowisko naturalne. W ocenie Sądu, w sprawie doszło do naruszenia obowiązku wyjaśnienia stanu faktycznego w stopniu koniecznym do rozstrzygnięcia i ustalenia wszystkich okoliczności istotnych dla sprawy w aspekcie podstawy materialnoprawnej określonej w 1, 3 u.p.z.p. Doszło do naruszenia przepisów procedury administracyjnej, w tym w szczególności art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a., które miało istotny wpływ na rozstrzygnięcie oraz naruszenie zasady zaufania obywateli do władzy publicznej wyrażonej w art. 8 K.p.a. Sąd stosownie do art. 141 § 4 zd. 2 P.p.s.a. zalecił aby organ odwoławczy ponownie rozpoznając sprawę uwzględnił ocenę prawną, a także wskazania co do dalszego postępowania wynikające wprost z niniejszego uzasadnienia, w szczególności podejmie takie czynności wyjaśniające, które doprowadzą do konkretnych ustaleń istotnych w kontekście przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Należy uzupełnić analizę urbanistyczno-architektoniczną tak by cechy, wskaźniki i parametry nowej zabudowy, które wyznaczono na zasadzie odstępstw od zasad ogólnych wynikających z rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. rzeczywiście z analizy wynikały. Dotyczy to wskaźnika intensywności zabudowy, szerokości elewacji frontowej i parametru wysokości. Ponadto Sąd wskazał, że organ będzie zobowiązany do wykazania, że teren posiada dostęp do drogi publicznej, a nie jedynie poprzestania na wskazaniu, że on istnieje. Mając na uwadze wskazania Sądu organ powinien także ocenić planowane zamierzenie inwestycyjne pod kątem wymogu uzyskania decyzji środowiskowej, mając na względzie okoliczność, że ustawodawca nakazuje kwalifikować jako jedno przedsięwzięcie przedsięwzięcia powiązane technologicznie także jeżeli są one realizowane przez różne podmioty. Następnie, w zależności od wyników poczynionych ustaleń, dokona analizy pozostałych przesłanek warunkujących wydanie wnioskowanej decyzji. B. sp. z o.o. z siedzibą w K. wniosła skargę kasacyjną od powyższego wyroku, zaskarżając go w części tj. pkt II w którym uchylił zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji. Spółka zarzuciła naruszenie przepisów postępowania tj. art. 3 § 1 P.p.s.a. i art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) przejawiające się w tym, że WSA w wyniku niewłaściwej kontroli legalności działalności administracji publicznej uznał, że zaskarżona decyzja nie odpowiada prawu, pomimo że w postępowaniu prowadzonym przez Organ nie doszło do wskazanych w uzasadnieniu uchybień. Zarzucając powyższe wskazano, że miało to w konsekwencji wpływ na naruszenie przepisów prawa materialnego art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) P.p.s.a.: – w związku z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez nieprawidłowe zastosowanie i uznanie, że zamierzenie objęte uchyloną decyzją nie realizuje jej przesłanek zarówno w aspekcie istnienia działek stanowiących kontynuację funkcji, formy oraz parametrów przyszłej zabudowy, ale również z aspekcie wyznaczenia konkretnych wartości wskaźników ustalonych w decyzji; – w związku z art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez jego zastosowanie, pomimo że inwestycja posiada dostęp do drogi publicznej; – w związku z art. 61 ust. 1 pkt 5 ustawy planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z art. 72 ust 1 pkt 3 Ustawy o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko poprzez uznanie że inwestycja wymaga uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. Mając powyższe zarzuty na uwadze wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku w zaskarżonej części i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania. W uzasadnieniu skargi kasacyjnej przedstawione zostały argumenty mające, zdaniem skarżącej kasacyjnie Spółki, potwierdzać zasadność podniesionych zarzutów. W odpowiedzi na skargę kasacyjną P.K. wniósł o oddalenie skargi kasacyjnej w całości oraz zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm prawem przepisanych. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga kasacyjna zasługiwała na uwzględnienie. Na wstępie należy wskazać, że Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę tylko w granicach skargi kasacyjnej (art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2026 r., poz. 143, dalej jako "P.p.s.a."), z urzędu biorąc pod uwagę jedynie nieważność postępowania, co oznacza związanie przytoczonymi w skardze kasacyjnymi jej podstawami, określonymi w art. 174 P.p.s.a. Nadto, zgodnie z treścią art. 184 P.p.s.a., Naczelny Sąd Administracyjny oddala skargę kasacyjną, jeżeli zaskarżone orzeczenie mimo błędnego uzasadnienia odpowiada prawu. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, skarga kasacyjna wniesiona przez B. sp. z o.o. z siedzibą w K. jest uzasadniona. W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego, zasadnicze znaczenie dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy ma ustalenie czy wydanie przez Prezydenta Miasta Krakowa decyzji z 27 września 2022 r. ustalającej warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji m.in. na podstawie, znajdującej się w aktach sprawy, analizy architektoniczno-urbanistycznej było prawidłowe i wystarczające dla przyjęcia, że organy wydając decyzję oceniły prawidłowo, że zostały spełnione wymogi z art. 61 ust. 1 – ust. 5 u.p.z.p. To w konsekwencji prowadziłoby do uchylenia zaskarżonego wyroku w zaskarżonym zakresie i oddalenia skargi P.K. bowiem powody uchylenia obu decyzji przedstawione przez Sąd I instancji okazały się niezasadne. Podstawą uchylenia decyzji organów nie mogło być, zdaniem NSA, podniesione przez Sąd I instancji niejednoznaczne określenie inwestycji poprzez użycie sformułowania "Budowa do 4 budynków mieszkalnych wielorodzinnych". Okoliczność, że określono zakres inwestycji bez podania konkretnej liczny budynków jaka jest planowana nie powoduje, że nie można określić prawidłowo parametrów zabudowy jak cechy, wskaźniki parametry zabudowy. Realizacja choćby tylko jednego budynku zamiast czterech nie powoduje, że przyjęte parametry zabudowy na podstawie przeprowadzonej analizy byłyby diametralnie inne. Co do zasady taki przypadek wpływałby na przyjęcie odmiennego parametru powierzchni zabudowy działki i powierzchni biologicznie czynnej. Pierwszy z wymienionych wskaźników w przypadku jednego budynku uległby zwiększeniu a nie zmniejszeniu. Natomiast zmniejszeniu uległa by zapewne powierzchnia biologicznie czynna, zakładając, że inwestor zwiększył teren zabudowy. Natomiast określenie szerokości elewacji frontowej, wysokości budynku, kształtu dachu mogłoby pozostać bez zmian. Nie ma zatem istotnego znaczenia dla wydania decyzji o warunkach zabudowy czy inwestor we wniosku skonkretyzuje ilość budynków wprost podając ich ilość czy określi ilość tą zakresowa – do 4, jak w niniejszej sprawie. Niemniej jednak trudno uznać ww. zarzut za uzasadniony skoro na mapie załączonej do wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy inwestor wskazał 4 budynki. Brak uzasadnienia decyzji organu I instancji w zakresie niewskazania przyjętej dla wyznaczenia obszaru analizowanego szerokości elewacji frontowej dla działki inwestora w sporządzonej analizie architektoniczno-urbanistycznej nie powoduje, zdaniem NSA, że decyzja była wadliwa. Organ wskazuje w załączniku nr 1 do decyzji organu I instancji, że analizą objęto obszar wyznaczony na podstawie § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588). Sam fakt niepodania przyjętej szerokości elewacji frontowej terenu działki nie uzasadnia uchylenia decyzji skoro na podstawie mapy stanowiącej załącznik nr 2 do decyzji będący załącznikiem graficznym do analizy można określić przeliczając skalę mapy 1:1000 czy wyznaczony obszar nie przekracza trzykrotności szerokości frontowej działki inwestora. Ponadto SKO w swojej decyzji przywołuje wartość ok. 80 m (szerokość frontu terenu dla inwestycji kubaturowych) i 240 m jako jego trzykrotność. W istocie biorąc szerokość działki inwestora od strony północnej, bo z tej strony odbywać się będzie wjazd na działkę (droga już zrealizowana na podstawie decyzji ZRID Prezydenta Miasta Krakowa nr 28/6740/4/2019) wychodzi ok. 8 cm co daje 80 m. Wyznaczony obszar analizowany liczony w każdą stronę od granic działki inwestora odpowiada wartości ok. 240 m. Zatem wprost z mapy wynika, że przyjęty obszar analizy jest wyznaczony prawidłowo. Wbrew stanowisku Sądu I instancji wykonana przez B.N. nr [...] analiza architektoniczno-urbanistyczna z 1 czerwca 2022 r. przedstawia argumenty uzasadniające przyjęcie takich wartości wskaźników zabudowy jakie ostatecznie przyjęto w decyzji (zał nr 1). Nie było to bezkrytyczne powielenie zaleceń Zespołu Urbanistyczno-Architektonicznego sporządzonego w niniejszym postępowaniu bowiem sama analiza (zał. nr 3) zawiera argumentację za odstąpieniem od wartości średnich analizowanych parametrów i przyjęcia innych z uwagi na dokonaną analizę. Przyjęta wielkość powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki od 21% do 24% jest uzasadniona z jednej strony wartością średnią z analizy – 21% a 24% wynika z wyliczeń tego parametru dla zabudowy od strony północnej inwestycji, gdzie występuje zabudowa wielorodzinna czyli zbieżna z funkcją planowanej inwestycji. Z drugiej strony wyraźnie odrzucono wartość preferowaną przez inwestora (27% do 30%) gdyż chciano uwzględnić niższą wartość tego parametru występującą w sąsiedniej zabudowie jednorodzinnej (17% i 11%). Zakres wartości szerokości elewacji frontowej od 19 m do 29 m przy średniej dla obszaru 15 m wynika z analizy albowiem najniższa wartość odpowiada wartości tego parametru dla najbliżej położonej względem inwestycji zabudowy jednorodzinnej na działce [...] a 29 m nawiązuje do szerokości elewacji frontowych budynków wielorodzinnych stojących po wschodniej i północnej stronie. Także odnośnie do wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej w analizie znajduje się argumentacja, która wskazuje na przyjęcie zróżnicowanych wartości różnych od średniej dla obszaru 11,7 m. Skoro najbliższa zabudowa jednorodzinna wykazuje wysokość od 9 do 10 m a wielorodzinna do 13 m, to przy spadku nachylenia terenu w kierunku ul. [...] o około 3 m uzasadnione było obniżenie tego parametru od strony zachodniej terenu inwestycji z zabudową jednorodzinną na 9-10 m a przy dachu zielonym intensywnym – 11 m. Natomiast od strony zabudowy wielorodzinnej na pozostałej części działki, która jest niżej położona przyjęcie wysokości od 11 m do 13 m. Autor analizy zauważa, że wschodnia granica działki [...] stanowić będzie rozgraniczenie na część wschodnią terenu inwestycji i jej pozostałym terenem. Wskazano także, że zabieg powyższy uwzględnia występowanie niższej jednorodzinnej i wyższej wielorodzinnej zabudowy w sąsiedztwie działki inwestora, a przy tym nawiązuje do wartości średniej w obszarze analizowanym. W związku z powyższym nie sposób przyjąć, że zbieżność ustaleń analizy i zaleceń Zespołu Urbanistyczno-Architektonicznego przekreślała wartość sporządzonej analizy i dokonanych ustaleń warunków zabudowy na jej podstawie. Opinia Zespołu nie przekreśla dokonanych w analizie ustaleń bowiem ustalenia analizy odpowiadają istniejącemu zagospodarowaniu i jego cechom. Zespół wydał zalecenia lecz to autorka analizy przedstawiła jakie motywy i dane pozwoliły jej na sformułowanie końcowych wniosków analizy. To ona dokonała oceny cech i parametrów zabudowy z obszaru analizowanego i wykazała dlaczego przyjęte wartości mogły być odmienne od średniej. Odnosząc się do zakwestionowanego przez Sąd wskaźnika powierzchni zabudowy, który zdaniem Sądu powinien być niższy aby nawiązywać do zabudowy jednorodzinnej NSA uznał, że podwyższenie tego parametru do 24 % przy średniej dla całego obszaru 21% jest nieznaczne. Zabudowa wielorodzinna nawiązuje do już istniejącej zabudowy wielorodzinnej i stanowi przedłużenie zabudowy tego rodzaju występującej po północnej stronie działki inwestora. To właśnie najbliższa zabudowa wielorodzinna jest przeważająca. Argumentacja przedstawiona w analizie urbanistycznej uzasadniała przyjęcie wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy wyższej od średniej czyli według ustaleń analizy co odpowiadało § 5 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wymagań dla nowej zabudowy. W ocenie NSA, brak było podstaw do formułowania oceny przez Sąd I instancji, że wyznaczenie szerokości elewacji frontowej w przedziale od 19 m do 29 m przy średniej 15 m nie miało uzasadnienia. Skoro inwestycja jest przedłużeniem istniejącej w sąsiedztwie zabudowy wielorodzinnej, to jej parametry, zgodnie z zasadą ładu przestrzennego, powinny nawiązywać do tej zabudowy, tak aby zachować jednolitość. Z analizy wynikało, że najbliżej położone budynki wielorodzinne mają szerokość elewacji właśnie 29 m a zatem by nie zakłócić dobrego sąsiedztwa określenie tego parametru w maksymalnej wysokości było zasadne. Podobnie nie było podstaw do kwestionowania ustaleń organów odnośnie do ustalenia średniej wysokości budynków na maksymalnie 13 m gdyż zabudowa wielorodzinna najbliżej inwestycji prezentuje taką wartość. Ponadto odstępstwo od średniej z wydzieleniem granic obszarów gdzie wysokość będzie odmienna z uwagi na nachylenie terenu zostało szczegółowo i logicznie uzasadnione w analizie. Zdaniem NSA, ocena Sądu I instancji, że organy nie ustaliły czy inwestycja ma realny dostęp do drogi publicznej była niezasadna. Z analizy wynika, że ustalając front działki stanowiącej teren inwestycji autorka podnosi, że zmierzono go od strony północnej, gdzie ma powstać droga w związku z decyzją Prezydenta Miasta Krakowa z 19 grudnia 2019 r. nr 28/6740.4/2019 o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Droga ta na fragmencie łączącym się z terenem objętym wnioskiem została zrealizowana i obejmuje budynki wielorodzinne wybudowane po północnej stronie planowanej inwestycji. W tym stanie nie sposób przyjąć, że inwestycja pozbawiona jest dostępu do drogi publicznej. Z wyjaśnień inwestora do wniosku o warunki zabudowy (pismo z 14 maja 2021 r. k. 43 akt adm.t.1) dotyczących dostępu do drogi publicznej wynika, że dostęp ten zapewniony będzie bezpośrednio z mającej powstać drogi publicznej m.in. na działkach nr. [...] i [...] poprzez zjazd na dz. nr [...] i [...]. Wobec powyższego dostęp do drogi publicznej był zapewniony poprzez realizację przyszłej drogi a w chwili złożenia wniosku poprzez pośredni dostęp do ul. [...] a tą dalej do ul. [...]. Z akt sprawy wynika, że ta nowo zbudowana droga po jej ukończeniu uzyska status drogi publicznej. Dane z ortofotomapy dostępnej na portalu internetowym geoportal2 potwierdzają ustalenia w powyższym zakresie. Podstawą dla uchylenia decyzji obu organów nie mogła być też okoliczność braku uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla planowanej inwestycji, która według skarżącego i Sądu powinna być brana pod uwagę jako inwestycja wydzielona z większej inwestycji tj. budowy Osiedla [...] gdyż celowo została przez inwestora wydzielona jako odrębna aby ominąć wymóg przedłożenia ww. decyzji. Decyzja o warunkach zabudowy powinna być zgodna z przepisami odrębnymi (art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p.) a zatem dla zmiany zagospodarowania terenu pod zabudowę w zależności od rodzaju zabudowy i jego zakresu mogą wymagać uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach stosownie do art. 72 ust. 1 pkt 3 u.i.o.ś. Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 13 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (tj. Dz.U. z 2021 r., poz. 247) przez "przedsięwzięcie" rozumie się zamierzenie budowlane lub inną ingerencję w środowisko polegającą na przekształceniu lub zmianie sposobu wykorzystania terenu, w tym również na wydobywaniu kopalin; przedsięwzięcia powiązane technologicznie kwalifikuje się jako jedno przedsięwzięcie, także jeżeli są one realizowane przez różne podmioty. Wymieniony przepis ustanawia zasadę jedności przedsięwzięcia z punktu widzenia jego jednostkowych lub skumulowanych skutków środowiskowych. Nie jest więc dopuszczalne dzielenie przedsięwzięcia na części (elementy odrębne konstrukcyjnie lub technologicznie), etapy lub odcinki (w przypadku inwestycji liniowych), jeżeli mogłoby to doprowadzić do wyłączenia obowiązku przeprowadzenia jednej i kompleksowej oceny oddziaływania na środowisko całego przedsięwzięcia. Według tego przepisu za jedno przedsięwzięcie należy uznać kilka przedsięwzięć powiązanych ze sobą technologicznie, przy czym powiązaniem technologicznym jest taki związek pomiędzy inwestycjami, który powoduje, że wspólnie tworzą one zorganizowaną całość w postaci jednej spójnej infrastruktury ukierunkowanej na ten sam cel gospodarczy. Wynika z tego, że tylko wtedy należy rozpatrywać przedsięwzięcie w powiązaniu z innym realizowanym przez inny podmiot gdy przedsięwzięcia są powiązane technologicznie. Jest to taki związek, który wskazuje, że tworzą one wspólnie zorganizowaną całość w postaci jednej spójnej infrastruktury, która służyć będzie temu samemu celowi gospodarczemu. Budowa na tym samym obszarze kolejnych budynków wielorodzinnych nie wykazuje, zdaniem NSA, takiej zależności jak powiązanie technologiczne. Zespół kolejnych budynków funkcjonuje odrębnie od pozostałych bowiem ma swoją własną infrastrukturę. Każdy z budynków jest odrębny od pozostałych i samowystarczalny. Nie można bowiem przyjąć, że pojawienie się każdego kolejnego budynku określonego rodzaju w terenie już zainwestowanym w podobny sposób wskazuje na powiązanie technologiczne. Wobec tego przedmiotowa inwestycja nie mogła być rozpatrywana w kategoriach jednolitości przedsięwzięcia dla wywołania skumulowanych skutków środowiskowych. Stanowisko to potwierdza treść wydanej wcześniej decyzji Prezydenta Miasta Krakowa z 12 grudnia 2016 r. WS-04.6220.39.2016.MP dla Spółki T. Sp. komandytowa z siedzibą w K. dotyczącej środowiskowych uwarunkowań dla inwestycji budowlanej (zespołu budynków wielorodzinnych) zlokalizowanej m.in. na tych samych działkach co w niniejszym postępowaniu. Wówczas orzeczono, że przedmiotowa inwestycja nie wymaga potrzeby przeprowadzania oceny oddziaływania na środowisko. Potwierdził to także Urząd Miasta Krakowa Wydział Kształtowania Środowiska w piśmie skierowanym do Wydziału Architektury i Urbanistyki tego Urzędu z 21 października 2021 r. Wydział Środowiska wskazuje, że planowana inwestycja nie kwalifikuje się do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko wskazanych w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz. U. z 2019 r. poz. 1839). Teren inwestycji nie leży na obszarach objętych formami ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ust. 1 pkt 1-5,8 i 9 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody, lub w otulinach form ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ust.1 pkt 1-3 tej ustawy oraz nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Stwierdzono, że inwestycja w kształcie opisanym w piśmie Wydziału Architektury z 8 października 2021 r. oraz załączonych do niego materiałach nie jest zaliczana do przedsięwzięć wymagających przeprowadzenia oceny środowiskowej i nie wymaga uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach z art. 71 ust. 2 u.i.o.ś. Teza Sądu I instancji, o tym że inwestor celowo podzielił obszar dużej inwestycji 22 budynków – Osiedle [...] na mniejsze kilkubudynkowe w celu ominięcie obowiązku uzyskania decyzji środowiskowej nie znajduje potwierdzenia w okolicznościach sprawy. Skoro posiadał on wydaną wcześniej decyzję środowiskową z 2016 r. stwierdzającą brak potrzeby przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko dla budowy zespołu (22) budynków mieszkalnych wielorodzinnych na działkach wśród których znajdowały się działki objęte kontrolowaną decyzją położone przy ul. [...] i ul. [...] w K., to pozbawione uzasadnienia było dzielenie inwestycji na mniejsze. W związku z powyższym NSA stwierdził, że Sąd I instancji naruszył art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) P.p.s.a. w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 1, pkt 2 i pkt 5 u.p.z.p. bowiem w istocie organy administracji miały podstawy do ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji w oparciu o wyniki prawidłowo przeprowadzonej analizy architektoniczno-urbanistycznej oraz ustaleń w zakresie dostępu do drogi publicznej jak i braku potrzeby uzyskania decyzji środowiskowej. Dlatego też należało uchylić zaskarżony wyrok i oddalić skargę jako bezzasadną. Mając powyższe na uwadze Naczelny Sąd Administracyjny, na podstawie art. 188 P.p.s.a w zw. z art. 151 P.p.s.a. oraz art. 61 ust. 1 u.p.z.p., orzekł jak w sentencji. ----------------------- 23