II OSK 536/15

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Małgorzata Dałkowska – Szary sędzia NSA Małgorzata Stahl (spr.) sędzia del. WSA Katarzyna Golat Protokolant starszy inspektor sądowy Anna Połoczańska po rozpoznaniu w dniu 26 kwietnia 2016 roku przy udziale Prokuratora Prokuratury Regionalnej w Łodzi na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej B. C. i M. T. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 5 grudnia 2014 r. sygn. akt II SA/Łd 709/13 w sprawie ze skargi B. C. i M. T. na decyzje Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi z dnia [...] maja 2013 r. nr [...],[...] maja 2013 r. nr [...] , [...] maja 2013 r. nr [...],[...] maja 2013 r. nr [...],[...] maja 2013 r. nr [...],[...] maja 2013 r. nr [...] , [...] maja 2013 r. nr [...],[...] maja 2013 r. nr [...],[...] maja 2013 r. nr [...],[...] maja 2013 r. nr [...],[...] maja 2013 r. nr [...],[...] maja 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji 1. uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Łodzi, 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi na rzecz B. C. i M. T. solidarnie kwotę 600 (sześćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zaskarżonym wyrokiem z dnia 5 grudnia 2014 r. oddalił skargi B. C. i M. T. na decyzje Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi z dnia [...] maja 2013 r. w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji. W powyższym wyroku Sąd przedstawił następujący stan faktyczny sprawy: Prezydent Miasta Łodzi decyzją z dnia [...] maja 2013 r. Nr [...], na podstawie art. 59 ust. 1 i art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2012 r., poz. 647, dalej jako: ustawa), art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2013 r., poz. 267, dalej jako: k.p.a.), po rozpatrzeniu wniosku R. Sp. z o.o. z siedzibą w Ł., ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, urządzeń budowlanych (w tym wewnętrznego układu komunikacyjnego) oraz wjazdu/wyjazdu z ul. S., przewidzianej do realizacji w Ł. przy ul. P. (ul. S.) na części działki nr [...] oraz części działki drogowej [...]. Decyzją z dnia [...] maja 2013 r. Nr [...] Prezydent Miasta Łodzi po rozpatrzeniu wniosku R. Sp. z o.o. z siedzibą w Ł., ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, urządzeń budowlanych (w tym wewnętrznego układu komunikacyjnego) oraz wjazdu/wyjazdu z ul. S., przewidzianej do realizacji w Ł. przy ul. P. (ul. S.) na części działki nr [...] oraz części działki drogowej [...]. Decyzją z dnia [...] maja 2013 r. Nr [...] Prezydent Miasta Łodzi ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, urządzeń budowlanych (w tym wewnętrznego układu komunikacyjnego) oraz wjazdu/wyjazdu z ul. S., przewidzianej do realizacji w Ł. przy ul. P. (ul. S.) na części działki nr [...] oraz części działki drogowej [...]. Decyzją z dnia [...] maja 2013 r. Nr [...] Prezydent Miasta Łodzi na podstawie art. 59 ust. 1 i art. 60 ust. 1 ustawy, art. 104 k.p.a., po rozpatrzeniu wniosku R. Sp. z o.o. z siedzibą w Ł., ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, urządzeń budowlanych (w tym wewnętrznego układu komunikacyjnego) oraz wjazdu/wyjazdu z ul. S., przewidzianej do realizacji w Ł. przy ul. P. (ul. S.) na części działki nr [...] oraz części działki drogowej [...]. Decyzją z dnia [...] maja 2013 r. Nr [...] Prezydent Miasta Łodzi po rozpatrzeniu wniosku R[...] Sp. z o.o. z siedzibą w Ł., ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, urządzeń budowlanych (w tym wewnętrznego układu komunikacyjnego) oraz wjazdu/wyjazdu z ul. S., przewidzianej do realizacji w Ł. przy ul. P. (ul. S.) na części działki nr [...] oraz części działki drogowej [...]. Decyzją z dnia [...] maja 2013 r. Nr [...] Prezydent Miasta Łodzi po rozpatrzeniu wniosku R. Sp. z o.o. z siedzibą w Ł., ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, urządzeń budowlanych (w tym wewnętrznego układu komunikacyjnego) oraz wjazdu/wyjazdu z ul. S., przewidzianej do realizacji w Ł. przy ul. P. (ul. S.) na części działki nr [...] oraz części działki drogowej [...]. Z uzasadnień ww. decyzji organu I instancji wynika, że każda z nich została wydana została na wniosek innego inwestora, niemniej każdy z przedmiotowych aktów administracyjnych określa analogiczne warunki zabudowy, w tym szczegółowo określone parametry dla planowanej budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego, na określonej indywidualnie dla każdej inwestycji, części terenu działki nr [...]. Podobnie, każda z decyzji poprzedzona została przeprowadzeniem analizy urbanistyczno-architektonicznej, której wyniki są identyczne, a to z uwagi na ustalenie, iż wszystkie inwestycje są podobne - jak wynika z wniosków domy jednorodzinne mają mieć 200 m2 lub 250 m2, wysokość ok.10 m i kubaturę ok.1400 m3 - identycznie i docelowo mają być realizowane w obrębie tej samej nieruchomości, na różnych jej częściach oznaczonych graficznie na mapach. I tak w ww. decyzjach organ uznał, że wnioski inwestorów spełniają wymogi opisane w art. 52 ust. 2 ustawy. Teren inwestycji jest usytuowany na obszarze, dla którego nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zatem stosownie do art. 4 ust. 2 pkt 2 ustawy, ustalenie warunków zabudowy następuje w drodze decyzji, którą organ podejmie po zbadaniu, iż spełnione są łącznie przesłanki z art. 61 ust. 1 ustawy. Organ wskazał, iż właścicielami działki nr [...], której część objęto kolejnymi wnioskami jest grupa spółek z ograniczoną odpowiedzialnością, teren inwestycji jest niezabudowany, nadto w granicach działki nr [...] zlokalizowany jest użytek ekologiczny - Ź., ustanowiony uchwałą Rady Miejskiej w Łodzi z dnia [...] listopada 2010 r., która wprowadza określonego rodzaju ograniczenia, w tym w zakresie inwestycji. Z kolei w odniesieniu do wymogów z art. 61 ust. 1 ustawy organ stwierdził, iż zasada dobrego sąsiedztwa (art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy) jest spełniona, gdyż w wyniku przeprowadzonej analizy, zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588, dalej jako: rozporządzenie), wykazano, że sąsiednie nieruchomości - zabudowa przy ul. W. i ul. S. - są zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy. Teren inwestycji ma także dostęp do drogi publicznej - ul. P. przez drogę wewnętrzną ul. S. i projektowany wjazd/wyjazd, warunek z art. 61 ust. 1 pkt 2 jest tym samym spełniony. Stwierdził, iż warunek z art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy również jest spełniony, gdyż projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, co potwierdzają przedłożone pisma gestorów sieci w zakresie przyłączenia do sieci wodociągowej, gazowej i elektrycznej. Dalej, zgodnie z wypisem z ewidencji gruntów nieruchomość jest oznaczona jako RIVa, PsV, ŁlV, E- N - zgodnie z art. 5b ustawy z dnia 3 lutego 1995r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. z 2004 r., Nr 121, poz. 1266 ze zm.), przepisów ustawy nie stosuje się do gruntów rolnych stanowiących użytki rolne położonych w granicach administracyjnych miast, zatem warunek braku konieczności uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne jest spełniony. Podobnie jak ostatni z warunków tj. art. 61 ust. 1 pkt 5 ustawy, gdyż decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Organ zwrócił uwagę, iż w toku postępowania, B. C. i M. T., właściciele działki nr [...] graniczącej bezpośrednio z terenem inwestycji, złożyli pisemne oświadczenie, iż nie wyrażają zgody na realizację proponowanych inwestycji. Argumentowali m.in., że niewłaściwe są gabaryty obiektów, ich lokalizacja oraz brak podziału nieruchomości nr [...]. Nadto podnieśli, że wysoki stan wód gruntowych wyklucza budowę przydomowej oczyszczalni ścieków, a ustawa Prawo wodne wyklucza możliwość zastosowania szczelnego zbiornika na ścieki oraz odprowadzania wód opadowych do rzeki. Sprzeciw swój uzasadnili także faktem lokalizacji inwestycji w sąsiedztwie użytku ekologicznego i występowaniem gatunków grzyba objętego ścisłą ochroną. Sprzeciwili się także przeprowadzeniu drogi dojazdowej w odległości mniejszej niż 5 m od działki nr [...], dodatkowo wskazali na zapisy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Łodzi. Odpowiadając na zastrzeżenia małżonków B. i M. C. organ wyjaśnił, iż gabaryty obiektów określane są przez wnioskodawcę, organ zaś ustalając warunki zabudowy jest związany treścią wniosku, sporządza analizę urbanistyczno-architektoniczną i bada możliwość lokalizacji planowanej zabudowy na wskazanym terenie. Sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu wynika wprost z rozporządzenia, które odnosi się do ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy. Z kolei zgodnie z informacją Wojewódzkiego Zarządu Melioracji i Urządzeń Wodnych w Łodzi, w granicach objętych wnioskiem stwierdzono występowanie urządzeń melioracji wodnych szczegółowych oraz sąsiedztwo rzeki Z. Projekty decyzji zawierające warunek rozwiązania kolizji z ww. urządzeniami i prowadzenia inwestycji zgodnie z przepisami ustawy Prawo wodne, zostały uzgodnione na podstawie art. 53 ust. 4 pkt 6 ustawy z właściwą jednostką. Z uwagi na fakt, iż miejsce posadowienia poszczególnych obiektów na danym terenie określone jest na etapie sporządzania dokumentacji projektowej do wniosku o pozwolenie na budowę, uzgodnienie i warunek zawarty w decyzji o warunkach zabudowy jest wystarczający. Objęcie wnioskiem inwestora fragmentu działki drogowej nr [...] jest natomiast spowodowane faktem ujęcia planowanej budowy wjazdu/wyjazdu w ramach wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Według inwestora koncepcja zagospodarowania nie zawiera zapisów wyłączających część tej działki. Z kolei, w celu wyjaśnienia wątpliwości co do możliwości lokalizowania inwestycji w sąsiedztwie rzeki organ wystąpił do Dyrektora Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej, który w pismem z dnia [...] stycznia 2013 r. wyjaśnił, iż działka inwestycyjna nie znajduje się na obszarze szczególnego zagrożenia powodzią w rozumieniu ustawy Prawo wodne i na dzień dzisiejszy nie obowiązują ograniczenia w zakresie możliwości jej zagospodarowania wynikające z przepisów prawa wodnego, w postaci zakazów określonych w art. 40 ust. 1 pkt 3 i art. 88I ust. 1 tej ustawy. Nadto we wstępnej ocenie ryzyka powodziowego, przedmiotowego terenu nie zaliczono do obszarów narażonych na niebezpieczeństwo powodzi, dla których zostaną wykonane do dnia [...] grudnia 2013 r. dokładne mapy zagrożenia powodziowego i mapy ryzyka powodziowego. W kwestii sąsiadującego z terenem inwestycji użytku ekologicznego organ ustalił, iż w stosunku do tegoż użytku ekologicznego wprowadzono określone zakazy. Niemniej wniosek o wydanie decyzji dotyczy fragmentu działki nr [...], który nie znajduje się w granicach użytku ekologicznego, natomiast uchwała, którą ustanowiono użytek, nie ustanawia otuliny użytku tj. strefy ochronnej przyrody w celu zabezpieczenia przed zagrożeniami zewnętrznymi wynikającymi z działalności człowieka. A skoro tak, to organ ocenił, iż brak podstaw do stosowania zakazów wynikających z powoływanej uchwały względem terenu inwestycyjnego. Brak również podstaw do uzgadniana projektu decyzji na podstawie art. 53 ust. 4 pkt 8 ustawy z Regionalnym Dyrektorem Ochrony Środowiska, gdyż przepis ten ma zastosowanie wyłącznie dla terenów położonych w granicach obszarów objętych ochroną na podstawie przepisów o ochronie przyrody. Na koniec organ wskazał, iż w toku postępowania inwestorzy wnieśli o zmianę w projekcie w zakresie linii zabudowy - zmiana w obowiązującej linii zabudowy na nieprzekraczalną linię zabudowy - oraz geometrii dachu - zmiana kąta nachylenia połaci dachowych z 30°-45° na od 20°-25° do 45°. Mając na względzie sporządzoną w sprawie analizę organ stwierdził, iż argument "skrajnie niekorzystnego układu elewacji południowej od strony wjazdu" w przypadku ustalenia obowiązującej linii zabudowy nie jest zasadny, wjazd od strony północnej. Z kolei co do geometrii dachu organ zaakceptował wnioski stron o tyle, iż doprecyzował, że kąt nachylenia od 30°-45° dotyczy głównych połaci dachowych planowanego budynku. Od wszystkich wymienionych decyzji organu I instancji odwołania złożyli zarówno B. C. jak i M. T. W dniu [...] maja 2013 r., po rozpatrzeniu odrębnie odwołań od każdej z decyzji organu I instancji, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łodzi na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., art. 59 i art. 61 ust. 1 ustawy, wydało sześć odrębnych decyzji oznaczonych kolejnymi numerami, utrzymujących decyzję organu I instancji. W wydanych w. decyzjach Kolegium stwierdziło, iż wnioski inwestorów zawierają wszystkie elementy wymagane treścią art.52 ust. 1 ustawy, w tym również charakterystykę planowanej inwestycji i jej parametry. Wniosek inwestora określa, oznaczone cyframi, granice terenu objętego wnioskiem, wskazane w sposób graficzny i opisowy. Z treści wniosków wynika, iż obszar którego wniosek dotyczy i obszar na który inwestycja ma oddziaływać pokrywają się ze sobą, co oznacza, iż w ocenie inwestorów oddziaływanie planowanej inwestycji nie przekroczy granic terenu inwestycji. Organ zaznaczył, iż zasięg oddziaływania inwestycji określony przez inwestorów podlega merytorycznej ocenie, a podstawę takiej oceny stanowią niewątpliwie parametry inwestycji, jej rodzaj i wpływ inwestycji na środowisko. Zdaniem Kolegium, nie ma podstaw aby kwestionować przedstawione w tym zakresie dane inwestorów. Planowana inwestycja nie mieści się bowiem w katalogu przedsięwzięć określonym treścią rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko. Rozporządzenie to, w treści § 3 ust. 1 pkt 53 lit. b, wymienia zabudowę mieszkaniową wraz z towarzyszącą jej infrastrukturą nieobjęta ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo miejscowego planu odbudowy, ale jest to zabudowa o określonych parametrach powierzchni zabudowy nie mniejszej niż: 0,5 ha na obszarach objętych formami ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ust. 1 pkt 1-5, 3 i 9 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody, lub w otulinach form ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ust. 1 pkt 1-3 tej ustawy; - 2 ha na obszarach innych niż wymienione w tiret pierwsze, przy czym przez powierzchnię zabudowy rozumie się powierzchnię terenu zajętą przez obiekty budowlane oraz pozostałą powierzchnię przeznaczoną do przekształcenia w wyniku realizacji przedsięwzięcia. Wnioskowane inwestycje polegają na budowie domów jednorodzinnych o powierzchni zabudowy 200m2 i 250m2. Kolegium stwierdziło, iż nawet przyjmując, iż na całość przedsięwzięcia planowanego na działce nr [...] składa się łącznie sześć budynków mieszkalnych jednorodzinnych o podanej powierzchni zabudowy, to trzeba zauważyć, iż cała działka nr [...] ma powierzchnię mniejszą niż 2 ha, a planowana inwestycja (inwestycje) obejmuje tylko jej część. Organ dodał, iż odniesienie się do lit. b ww. przepisu znajduje uzasadnienie w fakcie, iż planowana inwestycja, leży poza terenem obszarem objętym formą ochrony przyrody, w tym wypadku użytkiem ekologicznym "Ź." (a co potwierdza załączona do akt sprawy mapa użytku ekologicznego "Źródliska na Mikołajewie") zatem, ani parametry planowanego przedsięwzięcia inwestycyjnego, ani jego funkcja, nie uprawniają do twierdzenia o jego negatywnym oddziaływaniu na środowisko. Kolegium wskazało, że bez znaczenia pozostaje okoiiczność, iż cała działka, której dotyczy wydzielona część, będzie przedmiotem podziału (koncepcja zagospodarowania załączona do wniosku odwołuje się do "nowoprojektowanego podziału działek") bowiem ustalenie warunków zabudowy dotyczy konkretnego zamierzenia inwestycyjnego, planowanego na ściśle określonym we wniosku terenie. Ponadto postępowanie podziałowe stanowi odrębny od niniejszego przedmiot. Podkreśliło, iż organ może ustalić warunki zabudowy zgodnie z wnioskiem inwestora lub odmówić ich ustalenia, w przypadku stwierdzenia ich niezgodności z przepisami, w oparciu o przeprowadzoną analizę. Organ nie może natomiast "dookreślać" wnioskowanej zabudowy wbrew zamiarom inwestora, wyrażonym lub nie wyrażonym we wniosku. Organ orzekający o warunkach zabudowy jest bowiem zawsze związany wnioskiem i nie może go ani modyfikować, ani interpretować w sposób niezgodny z intencjami wnioskodawcy. We wnioskach z dnia [...] października 2012 r. inwestorzy określili swój zamiar inwestycyjny jako budowę domu jednorodzinnego o powierzchni zabudowy ok. 200 m2 i 250 m2, wysokości ok.10 m (trzy kondygnacje) i kubaturze ok.1400 m3. We wnioskach inwestorów zawarto zarówno część opisową jak i graficzną. Z przeprowadzonej w przedmiotowej sprawie analizy urbanistycznej wynika, że wyznaczony obszar analizowany odpowiada wymogom § 3 ust. 2 rozporządzenia. Obejmuje on pas terenu w promieniu trzykrotnej szerokości frontu terenu inwestycji (3x21 m). Od strony zachodniej obszar ten został poszerzony o teren obejmujący całą długość ul. Włoskiej, na przedłużeniu której zostaną zlokalizowane planowane obiekty, na różnych fragmentach działki nr [...]. Organ zwrócił uwagę, iż w orzecznictwie sądów administracyjnych utrwalony jest pogląd, że obszar analizowany powinien zostać wyznaczony w taki sposób, aby pozwolił organowi dokonać najbardziej optymalnej oceny sytuacji faktycznej i ładu przestrzennego pod względem możliwości zrealizowania planowanej inwestycji z zachowaniem warunków ustawowych. W tym kontekście wyznaczony przez organ I instancji obszar analizowany uznać należy, zdaniem Kolegium, zarówno za prawidłowy, jak i wystarczający dla określenia parametrów. W świetle zarzutów odwołania organ wskazał, iż w przedmiotowej sprawie, na co wskazuje treść wniosku inwestora oraz załączona do wniosku wstępna koncepcja zagospodarowania, wjazd na wewnętrzną drogę dojazdową do nowo wydzielanych działek odbywać się będzie z ul. S. Dlatego prawidłowo za front inwestycji przyjęto cześć terenu inwestycji przylegającą do tej drogi. Dalej wyjaśniło, iż w aktach sprawy znajduje się mapa w skali 1:1000, na której pokazane zostały granice terenu objętego analizą urbanistyczno- architektoniczną. Mapa ta stanowi część graficzną sporządzonej analizy. Przedmiotowa analiza składa się nie tylko z powołanej wyżej mapy, ale także z części opisowej, z której wynika, iż w obszarze analizowanym występuje funkcja taka jak planowana, czyli mieszkaniowa jednorodzinna. Analiza urbanistyczna oraz projekt decyzji sporządzone i podpisane zostały przez osobę uprawnioną, wpisaną na listę samorządu zawodowego architektów. Analizę urbanistyczną przeprowadzono zgodnie z wymogiem ustawowym pod kątem cech zabudowy i zagospodarowania terenu istniejących w obszarze analizowanym, w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy. Dalej organ argumentował, iż wyrażona w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy zasada tzw. dobrego sąsiedztwa, uzależnia zmianę zagospodarowania przestrzennego terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa, jak i planowany nowy sposób użytkowania obiektu budowlanego, powinny odpowiadać charakterystyce i architektonicznej zabudowy już istniejącej. Sporządzona w przedmiotowej sprawie analiza stanowiła podstawę do określenia zasad dla planowanej zabudowy. W pkt II. I "Warunki i wymagania ochrony i kształtowania ładu przestrzennego" zaskarżonej decyzji, sprecyzowano zarówno funkcję planowanego obiektu jak również pozostałe jego cechy, zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. I tak: - linię nowej zabudowy wyznaczono jako obowiązującą, stanowiącą przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej przy ul. W. - działka nr [...] i ul. S. - działka nr [...], co wypełnia dyspozycję § 4 ust. 1 rozporządzenia, zgodnie z którym, obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. - wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji tj. określonej do wydzielenia w przyszłości działki budowlanej - do 0,17. Organ wyjaśnił, iż wyznaczenie takiego wskaźnika jest dopuszczalne przez § 5 ust. 2 rozporządzenia, wyniki analizy wskazują, iż wielkość wskaźnika zabudowy w obszarze analizowanym kształtuje się na poziomie od 0,01 do 0,23, średnio 0,11. Ustalony decyzją wskaźnik, choć wyższy niż średnia z obszaru, mieści się jednak w przedziale wielkości tego parametru z obszaru i odpowiada wskaźnikowi zabudowy jednorodzinnej w tym terenie (działka nr [...]); - szerokość elewacji frontowej planowanych budynków - do 17m, gdyż jak wykazała analiza, szerokość elewacji frontowej zabudowy w obszarze analizowanym wynosi od 2,5m do 17m. Średnia szerokość elewacji frontowych z obszaru analizowanego to 10,40m. Ustalona dla nowej zabudowy wielkość odpowiada maksymalnej szerokości elewacji frontowej z obszaru analizowanego. Parametr powyższy wyznaczono zatem zgodnie z § 6 ust. 2 rozporządzenia, który dopuszcza wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej dla planowanej zabudowy ustalono: w przypadku usytuowania głównej kalenicy równolegle do frontu działki - do 5m; w przypadku usytuowania głównej kalenicy prostopadle do frontu działki - do 10m. Organ stwierdził, iż wyznaczone parametry odpowiadają maksymalnym wielkościom okapów i elewacji frontowych (dla budynków o kalenicy usytuowanej prostopadle do ulicy) zlokalizowanych w obszarze analizy. Zdaniem organu ustalenie takie wypełnia dyspozycję § 7 ust. 4 rozporządzenia, zgodnie z którym dopuszczalne jest wyznaczenie innej wysokości krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, niż wynika to z ust. 1 tegoż paragrafu, o ile wynika to z analizy. Podobnie jak ustalenia § 8 rozporządzenia dot. geometrii dachu. Jak potwierdzają wyniki analizy - ustalone dla nowej zabudowy: układ połaci dachowych - dach dwuspadowy lub wielospadowy, o kącie nachylenia połaci dachowych od 30° do 45° i głównej kalenicy do lOm, usytuowanej równolegle lub prostopadle do frontu przyszłej działki - odpowiadają cechom dachów z obszaru analizowanego. W świetle powyższego, w ocenie Kolegium, analiza cech zabudowy i zagospodarowania terenu sporządzona została zgodnie z zapisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wyznaczenie w przedmiotowej sprawie cech nowej zabudowy spełnia wymogi przewidziane w ww. przepisach, albowiem obowiązujące przepisy przy ustalaniu wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu dopuszczają możliwość uśredniania poszczególnych parametrów jak również możliwość innego ich wyznaczenia, jeżeli wynika to z analizy. To zaś, że analiza przeprowadzona w rozpatrywanej sprawie dawała takie podstawy, zostało w sposób prawidłowy wykazane przez organ I instancji. W świetle powyższego, zdaniem organu, nie może budzić wątpliwości, iż planowane inwestycje zachowują zarówno funkcję jak i cechy istniejącej w obszarze analizowanym zabudowy, co przesądza, iż spełniają warunek tzw. dobrego sąsiedztwa określony w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. Jak wykazała przeprowadzona analiza zostały spełnione również pozostałe warunki, tj. teren inwestycji ma dostęp do drogi publicznej ul. Pionowej, istniejące i planowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla wnioskowanego zamierzenia inwestycyjnego, teren inwestycji nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na nierolne i nieleśne, decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Powyższe ustalenia stanowią, w świetle regulacji art. 61 ust. 1 ustawy, podstawę do wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy. Mając na uwadze kolejne zarzuty odwołujących się w zakresie naruszenia przepisów odrębnych organ podkreślił, iż użytek ekologiczny "Ź.", na potrzebę ochrony którego zwracają uwagę odwołujący się, niewątpliwie jest formą ochrony przyrody objętą polityką ochronną, wynikającą z przepisów ustawy o ochronie przyrody. Jednakże zakazy i ograniczenia wynikające z tego faktu, dotyczą wyłącznie inwestycji lokowanej na terenie objętym taką formą przyrody (w tym wypadku użytku ekologicznego). Zaś teren planowanej inwestycji nie leży na obszarze przedmiotowego użytku ekologicznego. Podobnie za niezasadny organ uznał zarzut braku uzgodnienia projektu decyzji z wojewodą oraz zarządcą drogi. Wyjaśnił, że pierwszy z wymienionych organów jest bowiem organem uzgadniającym projekt decyzji jedynie w odniesieniu do zadań rządowych, służących realizacji inwestycji celu publicznego, o których mowa w art. 39 ust. 3 pkt 3 i art. 48 - w odniesieniu do terenów, przeznaczonych na ten cel w planach miejscowych, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 ustawy, a co nie ma miejsca w przedmiotowej sprawie - na przedmiotowym terenie nie przewiduje się realizacji zadań o takim charakterze. Z kolei uzgodnienie z zarządcą drogi publicznej jest wymagane w odniesieniu do terenów przyległych do pasa drogowego drogi publicznej, podczas gdy zarówno ul. S. z której planowana jest obsługa wnioskowanej inwestycji jak i ul. W. są drogami wewnętrznymi - nie są zaliczone do żadnej z kategorii dróg publicznych (krajowych, wojewódzkich, powiatowych i gminnych). Organ nie podzielił także zarzutów odnoszących się do ograniczeń w lokowaniu planowanej inwestycji i związanych z nią urządzeń budowlanych, wynikających z sąsiedztwa cieku wodnego Z.. Podał, że z uzyskanego w toku postępowania stanowiska Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej w Warszawie z dnia [...] stycznia 2013 r. wynika, iż działka nr [...] nie znajduje się na obszarze szczególnego zagrożenia powodzią w rozumieniu ustawy Prawo wodne i na dzień dzisiejszy nie obowiązują ograniczenia w zakresie możliwości jej zagospodarowania w postaci zakazów określonych w art. 40 ust. 1 pkt 3 oraz art. 88I ust. 1 tej ustawy. Z tegoż stanowiska wynika również, że zgodnie z wynikami dokonanej w 2011 r. wstępnej oceny ryzyka powodziowego, za którą odpowiedzialny jest Prezes Krajowego Zarządu Gospodarki Wodnej, przedmiotowego terenu nie zaliczono do obszarów narażonych na niebezpieczeństwo zagrożenia powodzi. Organ dodał, iż wprawdzie na terenie działki nr [...] znajdują się (drenowanie), to jednakże projekt decyzji dla przedmiotowej inwestycji uzyskał pozytywne uzgodnienie Marszałka Województwa Łódzkiego - organu właściwego w sprawie ochrony melioracji wodnych (w trybie art. 53 ust. 4 pkt 6 ustawy). Zdaniem Kolegium nie można również podzielić zarzutu o pozbawieniu udziału w tym postępowaniu właścicieli działek graniczących z terenem inwestycji. Zdaniem Kolegium, w świetle uwarunkowań związanych z lokalizacją projektowanej inwestycji, oceny zakresu i kierunków jej oddziaływania oraz ewentualnych ograniczeń osób trzecich w sferze ich uprawnień, organ I instancji zasadnie ocenił, iż budowa planowanego budynku nie powoduje takiej uciążliwości, która może negatywnie oddziaływać na działki sąsiednie, niegraniczące z tą inwestycją. W świetle zarzutów odwołania Kolegium wskazało także, iż decyzja o warunkach zabudowy przesądza jedynie czy wnioskowane zamierzenie może być realizowane na danym terenie. Szczegółowe zaś okoliczności planowanej zabudowy konkretyzują się w następnym etapie procesu inwestycyjnego - postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę. Badanie, czy spełnione będą warunki techniczne określone w przepisach rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych możliwe będzie dopiero na etapie oceny konkretnego projektu budowlanego przy wydawaniu pozwolenia na budowę. Na tym dopiero etapie ocenia się bowiem zgodność przedstawionego projektu z wymaganiami technicznymi. Ochrona interesów osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy - do której to ochrony organ jest zobowiązany z mocy art. 54 pkt 2 lit.d w związku z art. 64 ust. 1 ustawy, nie może być więc oceniana w takim zakresie, jak na kolejnym etapie postępowania inwestycyjnego - pozwolenia na budowę. W dniu [...] lipca 2013 r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi wpłynęło sześć, złożonych za pośrednictwem organu, skarg B. C. i M. T. na wszystkie sześć decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi z dnia [...] maja 2013 r. Skarżący zarzucili, iż Kolegium nie odpowiedziało na wszystkie zarzuty odwołania, nadto dane dotyczące parametrów przyszłej zabudowy wskazane we wnioskach inwestorów nie są spójne i winny być zweryfikowane, organy nie uwzględniły także żadnych uwarunkowań środowiskowych w kontekście negatywnego oddziaływania inwestycji na nieruchomość strony. Zdaniem skarżących błędne jest stwierdzenie organu odwoławczego, iż postępowanie podziałowe stanowi odrębny od niniejszego przedmiot, gdyż z kolejności postępowań administracyjnych wynika, iż nie można dokonać podziału działek przed przesądzeniem przez radę miasta w uchwałach o przystąpieniu do scalenia i podziału terenu oraz uchwały o scaleniu i podziale. Brak kolejności postępowań mogłoby prowadzić do takich sytuacji, że wcześniej wydaje się pozwolenie na budowę, a dopiero po zrealizowaniu inwestycji decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Podnieśli także, iż budynki na ul. W. stoją w jednym rzędzie w odległości od 5 do 1u m od linii granicznej ul. W. i nie istnieje inna zabudowa stanowiąca wzór do naśladowania. Wszystkie działki zbudowane na ul. W. mają szerokość od 18m do 18,5m więc najszerszy front może być dla budynku jednorodzinnego wolnostojącego max. lim i taki budynek znajduje się na tej ulicy. Pozostałe budynki posiadają front od 8,5m do 11m, nie istnieje na ul. W. budynek o szerokości frontu 17m i kubaturze 1400m3. Budynki przy ul. W. posiadają powierzchnię od około 100 m2 do około 165 m2 i są budynkami parterowymi z użytkowym poddaszem. Skarżący powtórzyli za odwołaniem, iż realizacja inwestycji jest niedopuszczalna w świetle przepisów Prawa wodnego. W ocenie stron brak jakichkolwiek opinii środowiskowych oraz nie uwzględnienie istniejącego opracowania zalewowego świadczy o braku kompetencji organu wydającego zaskarżone decyzje. W odpowiedzi na skargi Kolegium wniosło o ich oddalenie. Skargi B. C. i M. T. zostały oznaczone kolejnymi sygn. akt: ii SA/Łd 709/13, II SA/Łd 710/13, II SA/Łd 711/13, li SA/Łd 712/13, II SA/Łd 713/13, II SA/Łd 714/13. Na rozprawie w dniu 14 stycznia 2014 r. sąd postanowił, stosownie do art. 111 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, połączyć ww. sprawy w celu ich łącznego rozpoznania i rozstrzygnięcia i jednocześnie dalej prowadzić je pod sygn. akt II SA/Łd 709/13. W dniu [...] lipca 2014 r. wpłynęło pismo Prezydenta Miasta Łodzi informujące, iż na podstawie art. 63 ust. 5 ustawy przeniesiono decyzję z dnia [...] marca 2013 r. o warunkach zabudowy wydaną na wniosek R. Sp. z o.o. z siedzibą w Ł. na rzecz R. Sp. z o.o., sp.k. z siedzibą w Ł. W dniu [...] października 2014 r. wpłynęło pismo uczestników postępowania: R. sp. z o.o., R. sp. z o.o., R. sp. z o.o., R. sp. z o.o., R. sp. z o.o., R. sp. z o.o. sp.k. i R. sp. z o.o. Wymienieni uczestnicy poinformowali, iż postanowieniem z dnia [...] sierpnia 2013 r. wydanym w sprawie II Ns 2638/12, Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi ii Wydział Cywilny dokonał zniesienia współwłasności nieruchomości położonej w Łodzi przy ul. S. w ten sposób, że z działki nr [...] zostały wydzielone działki: działka nr [...] przyznana R. Sp. z o.o., R. sp. z o.o., R. Sp. z o.o., R. Sp. z o.o., R. Sp. z o.o., R. sp. z o.o.; działka nr [...] przyznana na wyłączną własność R. Sp. z o.o.; działka nr [...] przyznana na wyłączną własność R. Sp. z o.o.; działka nr [...] przyznana na wyłączną własność R. Sp. z o.o.; działka nr [...] przyznana na wyłączną własność R. Sp. z o.o.; działka nr [...] przyznana na wyłączną własność R. sp. z o.o.; działka nr [...] przyznana na wyłączną własność R. Sp. z o.o. Nadto, iż wyłącznym właścicielem nieruchomości w skład której wchodzą działki nr [...] i [...] stał się R. Sp. z o.o. i na terenie tej nieruchomości znajduje się użytek ekologiczny "Ź.". W dniu [...] czerwca 2014 r. Spółka R. sprzedała działkę nr [...] oraz udział w 1/6 części działki nr [...] Spółce R. Sp. z o.o., sp.k. Decyzją z dnia [...] lipca 2014 r. Prezydent Miasta Łodzi przeniósł decyzję z dnia [...] marca 2013 r. ze Spółki R. Sp. z o.o. na Spółkę R. Sp. z o.o., sp.k. Wojewódzki Sąd Administracyjny oddalił ww. skargę. Oceniając legalność zaskarżonych decyzji Sąd uznał, że organy prawidłowo przeprowadziły postępowania dowodowe, ustaliły stany faktyczne i wydały rozstrzygnięcia odpowiadające zebranym dowodom oraz przepisom prawa. Sąd w pełni podzielił argumentację zaprezentowaną w zaskarżonych decyzjach. Stwierdził, że analizując zgromadzone w sprawie materiały i wywiedzione na ich podstawie stanowiska stwierdzić należy, iż decyzje ustalające warunki zabudowy wydane zostały w zgodzie z obowiązującymi przepisami prawa, w szczególności z art. 61 ust. 1 ustawy. Podał, że w niniejszych sprawach organ planistyczny prawidłowo przystąpił do kontroli wypełnienia warunków wynikających z art. 61 ust. 1 ustawy w oparciu o właściwie wyznaczony obszar analizowany. W kontrolowanych postępowaniach organ wyznaczył obszary analizowane stosownie do zapisu § 3 ust. 3 rozporządzenia. W stanie faktycznym wymienionych spraw, organ wyznaczył obszar analizowany o szerokości 63m w myśl ww. § 3 ust. 3, gdyż front wnioskowanych terenów wynosił 21 m, jedynie w przypadku sprawy zakończonej decyzją organu II instancji o nr [...] wyznaczył mniejszy obszar analizowany o szerokości 45m W ocenie Sądu, w kontrolowanych sprawach Kolegium prawidłowo uznało, że organ I instancji w sposób wyczerpujący ustalił istniejącą zabudowę na działkach sąsiednich oraz istniejące zagospodarowanie terenu, dokonując prawidłowej analizy terenu z uwzględnieniem jego specyfiki, która pozwoliła na stwierdzenie, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektu budowlanego, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu ( art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy). Wywody w tym zakresie są obszerne, szczegółowe i precyzyjne. Wskazał, że niewątpliwym jest, że inwestycje objęte wnioskami stanowią kontynuację funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej występującej w obszarze analizowanym. Podkreślił, że zakresie kontynuacji funkcji mieści się taka zabudowa, która nie godzi w istniejący już stan rzeczy, a niewątpliwie taka sytuacja ma miejsce w okolicznościach przedmiotowych spraw. Pojęcie kontynuacji funkcji, co do zasady, należy rozumieć szeroko, zgodnie z wykładnią systemową, która każe rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela czy inwestora po to, aby mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy, a przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może być jedynie projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu. Uznał, że zachowana została zasada tzw. dobrego sąsiedztwa, celem której jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, rozumianego jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne. Zwrócił uwagę, że w sąsiedztwie planowanych inwestycji zlokalizowane są budynki jednorodzinne i analogiczne funkcjonalnie do planowanych w ramach mieszkaniowej zabudowy osiedlowej Zdaniem Sądu, zgodzić należy się z poglądem organu zawartym w kwestionowanych decyzjach, że stwierdzona w obszarze analizowanym zabudowa pozwala na określenie parametrów planowanych obiektów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu jak również, iż poszczególne wymagania dla planowanych zamierzeń budowlanych zostały wyznaczone z poszanowaniem zasad wynikających z zapisów rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2u03r. I tak, linię zabudowy wyznaczono stosownie do § 4 ust. 1 i ust. 4 rozporządzenia, jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej przy ulicy W. [...] - działka nr [...] oraz ulicy S. - działka nr [...] oraz w odległości 5m od granicy między przyszłą działką budowlaną a drogą dojazdową. Nie budzi wątpliwości zgodność z § 4 rozporządzenia, gdyż przewiduje on, iż obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Wobec powyższego nie zasługuje na uwzględnienie zarzut, iż wyznaczona linia zabudowy nie stanowi przedłużenia linii zabudowy przy ulicy W.. Z kolei wyznaczając wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu organ zaznaczył, iż nie może on przekroczyć w każdym przypadku 0,17, co odpowiada maksymalnemu wskaźnikowi zabudowy jednorodzinnej w obszarze analizowanym. Dane zgromadzone dla potrzeb analizy, w szczególności wzgląd na istniejącą funkcję terenu, uzasadniają wyznaczenie takiego wskaźnika, a jednocześnie zezwala na to zapis § 5 ust. 2 rozporządzenia. Podobnie jest w odniesieniu do szerokości elewacji frontowych, które również organ wyznaczył na wielkość odpowiadającą maksymalnej występującej wśród zabudowy usytuowanej w obszarze analizowanym. Takie wyznaczenie tegoż parametru (dla każdego z planowanych budynków) mieści się w granicach określonych § 6 ust. 2 rozporządzenia i znajduje uzasadnienie w świetle danych, odzwierciedlających parametry istniejącej już zabudowy uwzględniając, że nowopowstające obiekty nie muszą mieć identycznych parametrów z tymi już istniejącymi. Również na maksymalną wielkość organ wyznaczył wysokość górnych krawędzi elewacji frontowych, ich gzymsu lub attyki, niemniej jak wynika z dokumentów sprawy, a w szczególności z analizy urbanistycznej, ustalenie to znajduje uzasadnienie i nie odbiega zasadniczo od istniejącego, i tak wyznaczony parametr będzie harmonijnym uzupełnieniem istniejącej zabudowy, jako kontynuacja form dachów występujących przy ul. W. i ul. S. (§ 7 ust. 4 rozporządzenia). Nie budzi istotnych zastrzeżeń taki sposób wyznaczenia poszczególnych parametrów, jako że sam ustawodawca dopuścił możliwość odstępstw od średnich wielkości i innego ich określenia, jeżeli wynika to z analizy. Sporządzone dla potrzeb kontrolowanych postępowań analizy urbanistyczne w sposób wyczerpujący wykazują dopuszczalność takich odstępstw, a jednocześnie w uzasadnieniach zaskarżonych decyzji organ każdorazowo wyjaśnił przesłanki jakimi kierował się przy wyznaczaniu omówionych parametrów. Sąd stwierdził, że kontrola dokumentów zgromadzonych w niniejszych sprawach i argumentów organów prezentowanych w kontrolowanych rozstrzygnięciach nie budzi wątpliwości, iż spełnione są również pozostałe z warunków z art. 61 ust. 1 ustawy. Niewątpliwie planowane inwestycje posiadają dostęp do drogi publicznej przez drogi wewnętrzne, co nie wymagało uzgodnienia z zarządcą drogi. Uzgodnienie takie byłoby wymagane w odniesieniu do pasa drogowego drogi publicznej, natomiast zarówno ul. S., z której planowana jest obsługa inwestycji, jak i ul. W. są drogami wewnętrznymi, nie zaliczanymi do żadnej z kategorii dróg publicznych w rozumieniu art. 2 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych. Podobnie jako spełniony, zasadnie ocenił organ kolejny z warunków - projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanych zamierzeń. Tę ocenę potwierdzają, zgromadzone w aktach administracyjnych spraw, pisma gestorów sieci w zakresie przyłączenia poszczególnych obiektów do sieci wodociągowej, gazowej i elektrycznej. W decyzjach przewidziano również odprowadzanie ścieków sanitarnych do kanalizacji lokalnych, zastrzegając realizację w oparciu o przepisy wymienionych rozporządzeń: Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz Ministra Środowiska z dnia 2 lipca 2007 r. w sprawie rodzajów instalacji, których eksploatacja wymaga zgłoszenia. Podał, że jak wynika z ustalonych stanów faktycznych poszczególnych spraw, w żadnym z przypadków nie było konieczne wystąpienie o odrolnienie terenu inwestycji, zatem warunek z art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy należy także ocenić jako wypełniony. Kwestie te zostały prawidłowo i szczegółowo omówione w motywach zaskarżonych decyzji. Sąd uznał, że prawidłowo organ uznał również, że inwestycje są zgodne z przepisami odrębnymi przy czym warunek zgodności decyzji o warunkach zabudowy z przepisami odrębnymi nie dotyczy przepisów określających warunki techniczne, jakie powinny spełniać budynki. Normy rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690), zostały wydane na podstawie art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2010 r,, Nr 243, poz. 1623 ze zm.), mają więc zastosowanie do późniejszego etapu inwestycyjnego - to projektowany i wznoszony obiekt musi im odpowiadać. Takie też zastrzeżenie co do zgodności projektu budowlanego z przepisami prawa budowlanego zawarte zostało w decyzjach (pkt II. 5). Warunek zgodności decyzji o warunkach zabudowy z przepisami odrębnymi dotyczy przepisów, przez pryzmat których jest dokonywana ocena zgodności zamierzenia inwestycyjnego, a to zależy od położenia terenu będącego przedmiotem ustaleń. Mając tę okoliczność na względzie, w szczególności za prawidłową uznać należy konstatację, że planowane inwestycje nie będą realizowane na terenie objętym formami ochrony przyrody lub w otulinach form ochrony przyrody, o których mowa w ustawie o ochronie przyrody, co powoduje brak konieczności dokonywania uzgodnień z Regionalnym Dyrektorem Ochrony Środowiska w Łodzi, w myśl art. 53 ust. 4 ustawy. Niezasadne są więc podnoszone argumenty o niemożności realizacji inwestycji z uwagi na konieczność ochrony przyrody, w tym użytku ekologicznego - Źródliska na Mikołajewie. Materiały zgromadzone w aktach spraw jednoznacznie i bezsprzecznie potwierdzają, że inwestycje nie będą realizowane na terenie wymienionego użytku ekologicznego objętego ochroną, przez co nie stosuje się zakazów przewidzianych dla samego terenu użytku ekologicznego. Organ prawidłowo również wywiódł i ustalił, w oparciu o rodzaj, rozmiary i teren planowanych inwestycji, że ani pojedynczo, ani też nawet rozpatrywane łącznie, nie mieszczą się one w katalogu przedsięwzięć określonych treścią rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko, w szczególności nie spełniają wymogów określonych w § 3 ust. 1 pkt 53 lit. b tegoż rozporządzenia. Podobnie, nie stanowią przeszkody dla ustalenia warunków zabudowy, istniejące na terenie planowanym do zainwestowania, urządzenia melioracji wodnych w postaci drenowania. Jednoznacznie wynika to z uzyskanego uzgodnienia z 'właściwym organem w sprawie ochrony melioracji wodnych - Marszałkiem Województwa Łódzkiego, dokonanym w trybie art. 53 ust. 4 pkt 6 ustawy, a warunki w tym zakresie zamieszczono w decyzjach, co prawidłowo uznano za wystarczające. W opinii Sądu z akt spraw jednoznacznie wynika, że organ prawidłowo sprawdził i ustalił brak kolizji przedmiotowych zamierzeń z przepisami prawa wodnego. Zwrócił uwagę, że badając kwestię możliwości lokalizowania inwestycji w sąsiedztwie rzeki Z., organ wystąpił do Dyrektora Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej, który w pismem z dnia [...] stycznia 2013 r. wyjaśnił, iż działka inwestycyjna (na której części terenu są planowane budynki jednorodzinne) nie znajduje się na obszarze szczególnego zagrożenia powodzią w rozumieniu ustawy Prawo wodne, i aktualnie nie obowiązują ograniczenia w zakresie możliwości jej zagospodarowania, wynikające z przepisów prawa wodnego, w postaci zakazów określonych w art. 40 ust. 1 pkt 3 i art. 88I ust. 1 tej ustawy. Nadto stwierdzono, że we wstępnej ocenie ryzyka powodziowego, przedmiotowego terenu nie zaliczono do obszarów narażonych na niebezpieczeństwo powodzi. Następnie podkreślił, iż decyzja o warunkach zabudowy zakreśla jedynie pewne ramy postępowania, ustala wymagania jakim powinna odpowiadać planowana inwestycja i wskazuje dopuszczalny sposób zagospodarowania i zabudowy nieruchomości w sytuacji bezplanowej. Decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi żadnych praw do terenu, nie narusza praw właścicieli i uprawnień osób trzecich, jej podjęcie nie wymaga zgody właścicieli sąsiednich nieruchomości, a jej wydanie nie przesądza o zgodności inwestycji z przepisami techniczno- budowlanymi. Ubieganie się o decyzję o warunkach zabudowy na wskazanym terenie nie jest uwarunkowane posiadaniem prawa własności do tej nieruchomości. Wydanie pozytywnej dla inwestora decyzji o warunkach zabudowy nie decyduje jeszcze, iż inwestycja powstanie, gdyż dopiero po zatwierdzeniu projektu budowlanego i uzyskaniu pozwolenia na budowę inwestor może przejść do realizacji zamierzenia, a do tego czasu nie może podejmować żadnych czynności związanych z samą budową. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy stanowi pierwszy z etapów długiego procesu inwestycyjnego, który zakreśla pewne ramy, wskazuje na parametry, których konkretyzacja nastąpi na kolejnym etapie, w oparciu o przepisy ustawy Prawo budowlane i przepisy rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. I dopiero wówczas właściwe organy podejmą kroki weryfikujące zgodność planowanych obiektów z odpowiednimi przepisami w tym technicznymi, chociażby w kwestii kubatury obiektów, a także zgodności z uzasadnionymi interesami osób trzecich. W tej sytuacji wszelkie zarzuty odnoszące się do tych szczegółowych warunków regulowanych przepisami prawa budowlanego pozostają poza właściwością organu ustalającego warunki zabudowy, gdyż ze swej strony zapewnił on ochronę interesów osób trzecich w stopniu wynikającym z ustawy, czemu dał wyraz w zapisach decyzji (pkt II.4). Także przepisy nakazujące uwzględnianie w zagospodarowaniu przestrzennym wymagań ładu przestrzennego (art. 1 ust. 2 pkt 1 ustawy) nie mogą samodzielnie stanowić podstawy odmowy ustalenia warunków zabudowy. Końcowo wskazał, iż teren inwestycji to niekoniecznie konkretna działka, dlatego też określenie terenu inwestycji przed planowanym podziałem nie stanowi podstawy do kwestionowania samej decyzji o warunkach zabudowy. Tym bardziej, iż decyzja ustalająca warunki zabudowy może być wydana na rzecz podmiotu, który nie jest właścicielem lub dla kilku zainteresowanych podmiotów, również bez legitymowania się przez nich tytułem prawnym do nieruchomości. Stwierdzenie to wynika ze specyfiki zaskarżonych decyzji. Terenu inwestycji nie można zawsze utożsamiać z powierzchnią działki ewidencyjnej. Artykuł 61 § 1 pkt 4 ustawy posługuje się pojęciem "terenu", które bez wątpienia należy odnosić do "terenu inwestycji" czyli "terenu objętego wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy". Natomiast postępowanie o podział nieruchomości nie może zostać "załatwione" w ramach postępowania o ustalenie warunków zabudowy. Zakres treści decyzji o warunkach zabudowy wskazano w art. 54 ustawy. Podział nieruchomości następuje natomiast w oparciu o art. 92 i następnych ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) Z aktualnie obowiązującego stanu prawnego nie wynika podstawa do ustalania warunków podziału geodezyjnego nieruchomości w decyzji o warunkach zabudowy. W skardze kasacyjnej B. C. oraz M. T. wnieśli o uchylenie ww. wyroku w całości i przekazanie sprawy Sądowi I. instancji do ponownego rozpoznania. Ponadto wnieśli o orzeczenie o kosztach postępowania kasacyjnego w tym kosztów zastępstwa procesowego. Zaskarżonemu wyrokowi zarzucili naruszenie: - art. 9. ust.4 ustawy poprzez nieuwzględnienie postanowień obowiązującego studium przy ustaleniu warunków możliwej zabudowy nieruchomości określonych w zaskarżonych decyzjach, - art. 52 ust. 2 pkt 2 lit. c w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy poprzez ich błędną wykładnię prowadzącą do niewłaściwego zastosowania w związku z bezpodstawnym uznaniem, że złożony przez inwestora wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy zawierał informacje, które mogłyby stanowić charakterystykę wpływu planowanej inwestycji na środowisko; - § 3 ust. 1 pkt 55b rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w zw. z art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. poprzez ich nieuwzględnienie dla rozpatrywanej sprawy, - art. 61 ust. 5 w związku z art. 53 ust. 4 pkt. 8 ustawy w związku z nieuwzględnieniem i nie ustaleniem wpływu przedmiotowej inwestycji na tereny objęte ochroną w związku z uchwały nr [...] Rady Miejskiej w Łodzi z dnia [...] listopada 2010 r. ustanawiającej użytek ekologiczny "Ź.", - art. 88f ust. 5, art. 88k pkt. 1 i pkt. 4, art. 88I ust. 1 pkt. 3 w związku niedopełnieniem przez organ wydający zaskarżoną decyzję obowiązku wynikającego z treści art. 88i ustawy Prawo wodne, - art. 145 § 1 pkt 1 lit. "c" ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (dalej: p.p.s.a.)'poprzez jego błędną wykładnię prowadzącą do niewłaściwego zastosowania i utrzymania w mocy decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi z dnia 29 maja 2013 r. oraz poprzedzających ich decyzji Prezydenta Miasta Łodzi z dnia z dnia 29 marca 2013 r. w związku z błędnym przyjęciem, że decyzje te nie były obarczone były brakiem o którym mowa w przedmiotowym przepisie; - art. 141 § 4 w związku z art. 153 p.p.s,a., poprzez niepełne przedstawienie stanu sprawy oraz błędną ocenę materiału dowodowego. Pismem z dnia [...] kwietnia 2016 do sprawy przystąpił Prokurator Prokuratury Regionalnej w Łodzi. Naczelny Sąd Administracyjny zważył co następuje: Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach zarzutów skargi kasacyjnej, biorąc z urzędu pod rozwagę .jedynie nieważność postępowania, która w niniejszej sprawie nie występuje. Zarzuty skargi kasacyjnej, chociaż nie wszystkie, mają uzasadnione podstawy. Nie jest zasadny zarzut nieuwzględnienia postanowień Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego w sytuacji gdy brakuje planu miejscowego a Studium jest aktem prawa wewnętrznego i jego obowiązywanie ma ograniczony zakres. Brak aktualnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego -sprawia, że 'wydawanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu podlega krajowemu porządkowi prawnemu. Za zasadny należy natomiast uznać - w okolicznościach rozpoznawanej sprawy - zarzut naruszenia art. 52 ust.2 pkt 2 lit.c w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i za gospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2015 r. poz. 199 ze zm.) Szczególny charakter okoliczności związanych.z rozpoznawaną sprawą wyraża się w odrębnym rozpatrywaniu wniosków o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji w postaci domu mieszkalnego, wniesionych przez różne podmioty, które w toku postępowania administracyjnego dokonywały przekształceń struktury własnościowej i prawnej i doprowadziły w konsekwencji do sytuacji, że każdy wniosków rozpatrywany był odrębnie, chociaż już w toku postępowania doszło do sytuacji, w której w istocie chodzi o jedną lub więcej inwestycji, realizowanych przez znacznie mniejszą liczbę inwestorów i obejmujących więcej niż jeden dom mieszkalny. W sposób oczywisty rzutować to musi na parametry inwestycji,, w tym m.in. zapotrzebowanie na wodę i energię, rozwiązania dotyczące odprowadzania ścieków i rozwiązania komunikacyjne. Taki sposób działania inwestorów doprowadził do sytuacji w której przyjęte w odrębnych decyzjach potrzeby w zakresie zapotrzebowania na wodę, energię, sposób odprowadzania ścieków .planowane sposoby zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu ulegały zmianom a zawarte we wnioskach odrębne charakterystyki i potrzeby stały się nieadekwatne do rzeczywistości. Brak odpowiednich zbiorczych informacji o projektowanych inwestycjach miał niewątpliwy wpływ na ocenę oddziaływania inwestycji na środowisko. Rzeczywisty zakres inwestycji, odmienny od poszczególnych wniosków wymagał także rozważenia wpływu takiej inwestycji i jej łącznego obszaru na tereny objęte ochroną w związku z uchwałą Rady Miejskiej w Łodzi z dnia [...] listopada 2010 r. ustanawiającą użytek ekologiczny "Ź.". Należy uznać za uzasadniony, podniesiony także przez Prokuratora, zarzut naruszenia art. 88 f ust. 5, art. 88k pkt 1 i 4, art. 88I ust 1 pkt 3 w z w. z art. 88i ustawy Prawo 'wodne. Z akt sprawy wynika, że ‘wypowiadający się w tej sprawie organ wskazywał na posiadane w danej chwili, tymczasowe i niepełne materiały, w sytuacji gdy przygotowywane były nowe opracowania, z których może wynikać występujący na danym terenie stan zagrożenia powodziowego. W tej sytuacji zarzuty skargi kasacyjnej wskazujące na naruszenie art. 145 § 1 pkt 1 iit.c p.p.s.a. (choć niewłaściwie sformułowane ) i naruszenie art. 141 § 4 w zw. z art. 153 p.p.s.a., również należało uznać za usprawiedliwione. Z uwagi na powyższe, na podstawie art. 185 i art. 203 pkt 1 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzeczono jak w sentencji. ----------------------- Sygn. akt II OSK 536/15 Sygn. akt II OSK 536/15 Sygn. akt II OSK 536/15 Sygn. akt II OSK 536/15 5 Sygn. akt II OSK 536/15 Sygn. akt II OSK 536/15 Sygn. akt II OSK 536/15 Sygn. akt II OSK 536/15 16 17