I SA/Kr 277/26

|Sygn. akt I SA/Kr 277/26 | [pic] W Y R O K W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 29 maja 2026 r., Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Inga Gołowska (spr.) Sędziowie: WSA Paweł Dąbek WSA Piotr Głowacki po rozpoznaniu w dniu 29 maja 2026r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi J.K. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Krakowie z dnia 23 lutego 2026r. znak: 1201-IEE.7113.2.20.2026.2.JM w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania nieruchomości I. uchyla zaskarżone postanowienie oraz poprzedzające je postanowienie organu I instancji; II.zasądza od Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Krakowie na rzecz skarżącego kwotę 597,00 zł (pięćset dziewięćdziesiąt siedem złotych, 00/100) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.

Zaskarżonym postanowieniem z dnia 23 lutego 2026r. znak: 1201-IEE.7113.2.20.2026.2.JM Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Krakowie, działając na podstawie art. 138§1 pkt 1 w związku z art. 144 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz.U. z 2025r. poz. 1691) oraz art. 17§1, art. 18, art. 110r§1 i art. 110u§1 ustawy z dnia 17 czerwca 1966r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (tekst jedn. Dz.U. z 2025 r. poz. 132 - dalej: u.p.e.a.), utrzymał w mocy postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w Zakopanem z dnia 5 stycznia 2026r. nr 1227-SEE.7112.6.2025.66 uznające za bezzasadne zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Postanowienie zostało wydane w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych sprawy: Naczelnik Urzędu Skarbowego w Zakopanem jako organ egzekucyjny prowadzi egzekucję do majątku zobowiązanego J.K. na podstawie tytułów wykonawczych wystawionych przez Naczelnika Urzędu Skarbowego w Zakopanem, Burmistrza Miasta Zakopane i Zakład Ubezpieczeń Społecznych Oddział w Nowym Sączu. Organ egzekucyjny wezwaniami z dnia 7 lutego 2025r. i z dnia 7 sierpnia 2025r. zajął nieruchomość Skarżącego położoną w Z. przy ul. [...], składającą się z działki nr [...] o powierzchni 0,1047 ha. Organ egzekucyjny wezwał następnie Skarżącego do zapłaty w terminie 14 dni egzekwowanych zaległości pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Wezwania doręczono odpowiednio w dniach 18 lutego 2025r. i 7 sierpnia 2025r. Zaległości nie zostały zapłacone. Na podstawie art. 110s§1 u.p.e.a. do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznaczył rzeczoznawcę majątkowego. Rzeczoznawca majątkowy w dniu 4 listopada 2025r. sporządził operat szacunkowy z wyceny wartości rynkowej nieruchomości. Wyceną objął udział Skarżącego w nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym w wysokości 43/60. Wartość nieruchomości w operacie oszacował na kwotę 4.416.180,39 zł, stanowiącą wartość udziału Skarżącego w wysokości 43/60 w ww. nieruchomości z uwzględnieniem prawa służebności drogi koniecznej bez zaliczenia jej do ceny sprzedaży. Organ egzekucyjny mając na uwadze operat szacunkowy sporządził i zakończył w dniu 21 listopada 2025r. protokół opisu i oszacowania nieruchomości. Protokół został doręczony pełnomocnikowi Skarżącego w dniu 2 grudnia 2025r. Skarżący złożył do organu egzekucyjnego zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. W zarzutach podniósł, że nie zgadza się z oszacowaną wartością nieruchomości. W jego opinii udział "43/60 odpowiada całości niewyodrębnionych części nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...]", a zatem nieruchomość została oszacowana za nisko. Organ egzekucyjny, rozpatrując zarzuty, uzyskał i uwzględnił wyjaśnienia z 23 grudnia 2025r. rzeczoznawcy majątkowego do zgłoszonych zarzutów. Następnie wydał postanowienie z 5 stycznia 2026r. nr 1227-SEE.7112.6.2025.66 uznające za bezzasadne zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. W zażaleniu wniesionym na ww. postanowienie Skarżący zarzucił: 1. naruszenie art. 3 ust. 2 w zw. z art. 4 ust. 2 ustawy o własności lokali poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie (...), naruszenie art. 152 w zw. z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez niewłaściwe określenie stanu prawnego nieruchomości w operacie szacunkowym (...), naruszenie art. 7 w zw. z art. 77§1 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a. poprzez niewyjaśnienie w sposób wyczerpujący stanu faktycznego sprawy i przyjęcie wadliwych ustaleń faktycznych i prawnych w oparciu o opinię rzeczoznawcy, której organ dał wiarę w sposób bezkrytyczny, bez dokonania samodzielnej, wszechstronnej oceny jej poprawności i zgodności z dokumentami znajdującymi się w aktach sprawy. 4. błąd w ustaleniach faktycznych, (...) poprzez bezpodstawne przyjęcie, że właściciel lokalu nr 1 posiada 17/60 udziału we wszystkich niewyodrębnionych pomieszczeniach budynku, podczas gdy w rzeczywistości zgodnie z aktem notarialnym [...] z dnia 7 listopada 2022 r. udział ten dotyczy jedynie nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Krakowie nie uwzględnił złożonego odwołania i w opisanym na wstępie postanowieniu orzekł o utrzymaniu w mocy postanowienia organu I instancji. Organ wskazał, że wycena nieruchomości wymaga wiedzy fachowej. W toku postępowania egzekucyjnego organ egzekucyjny zobligowany jest do korzystania ze specjalistycznej wiedzy rzeczoznawców majątkowych i ich usług. Takiego działania organu egzekucyjnego wymaga ustawodawca. W przypadku egzekucji z nieruchomości, podstawę taką stanowi art. 110s§1 u.p.e.a. W konsekwencji organy (egzekucyjny ani odwoławczy) nie są uprawnione do wnikania w merytoryczną zawartość operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, ani w przeprowadzoną przez niego wycenę nieruchomości. Rola organów ogranicza się tylko do zbadania prawidłowości formalnej operatu. Mogą zatem jedynie zbadać, czy protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości obejmuje swoim zakresem wszystkie elementy wymagane przepisami prawa, jak również, czy nie zawiera niejasności, pomyłek czy sprzeczności. Złożone zarzuty koncentrowały się na wykazaniu, że operat szacunkowy został sporządzony nieprawidłowo, bowiem zdaniem Skarżącego wartość nieruchomości została przez rzeczoznawcę nieprawidłowo wyceniona. Odpowiadając na podniesione zarzuty organ odwoławczy wyjaśnił, że operat szacunkowy, stanowiący podstawę protokołu z opisu i oszacowania wartości nieruchomości, został wykonany przez uprawnioną do tego osobę, tj. posiadającą specjalne wiadomości z zakresu szacowania nieruchomości (X.Y., rzeczoznawca majątkowy, uprawnienia nr [...]). Czynności dotyczące opisu i oszacowania nieruchomości zostały przeprowadzone w dniu 21 listopada 2025r. w siedzibie Urzędu Skarbowego w Zakopanem. O czynnościach tych Skarżący został poinformowany. Proces ten przeprowadzono prawidłowo i zakończono sporządzeniem operatu szacunkowego. Elementy, które powinien zawierać operat szacunkowy wymienia §79 Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 05.09.2023r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023r. poz. 1832, dalej: Rozporządzenie). Operat szacunkowy sporządzony w niniejszej sprawie zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym: wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego (§78 ust. 2 Rozporządzenia). W sporządzonym przez rzeczoznawcę operacie szacunkowym, stanowiącym integralną część protokołu, zawarty został dokładny opis ww. nieruchomości. Wartość rynkowa nieruchomości została określona metodą porównywania parami mieszczącą się w podejściu porównawczym, tj. zgodnym z przywołanym wyżej Rozporządzeniem. Przeprowadzona przez organ odwoławczy analiza prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego w oparciu o wyszczególnione wyżej elementy, które winien zawierać operat szacunkowy, nie wykazała żadnych uchybień formalnych. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Krakowie stwierdził, że ani organ egzekucyjny, ani organ odwoławczy nie są uprawnione do wnikania w merytoryczną zawartość operatu szacunkowego, ani do oceny, czy wycena nieruchomości przeprowadzona przez rzeczoznawcę majątkowego jest prawidłowa. Niezależnie od powyższego organ egzekucyjny po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego odniósł się jednak do stanu prawnego i argumentów podniesionych przez Skarżącego. W tym zakresie wskazał, że rzeczoznawca majątkowy potwierdził prawidłowość sporządzonego przez siebie operatu szacunkowego. Organ egzekucyjny nie znalazł powodów do kwestionowania operatu szacunkowego. Tym samym nie miał podstaw, by zwrócić się do organizacji zawodowej rzeczoznawców o ocenę prawidłowości operatu szacunkowego. Na poparcie powyższego stanowiska organ przytoczył stanowisko prezentowane w orzecznictwie sądowoadministracyjnym, że organ egzekucyjny ani odwoławczy nie mogą wkraczać w merytoryczną ocenę operatu szacunkowego. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 26 kwietnia 2023r. sygn. akt III FSK 2100/21 stwierdził, że w sytuacji, gdy opinia biegłego jest rzeczowa, logiczna i spójna, a poczynione wyliczenia poprawne, zarówno organ administracji, jak i sąd nie są uprawnione do jej podważenia z uwagi na brak stosownej w tym zakresie wiedzy specjalistycznej. Organy administracji prowadzące postępowanie nie powinny wkraczać w merytoryczną zasadność złożonego operatu, gdyż nie dysponują one wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Oznacza to, że organ egzekucyjny, jak również organ II instancji rozpoznający niniejsze zażalenie, nie mają podstaw do kwestionowania wartości nieruchomości oszacowanej przez rzeczoznawcę majątkowego. Natomiast jeżeli zobowiązany nie zgadza się z opinią rzeczoznawcy zawartą w opisie i oszacowaniu wartości nieruchomości, to powinien poddać taki operat kontroli organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Podkreślono, że z akt sprawy nie wynika, by Skarżący, kwestionując prawidłowość operatu szacunkowego, poddał operat szacunkowy kontroli organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Odpowiadając na podniesione przez Skarżącego zarzuty zawarte w punkcie trzecim zażalenia, organ odwoławczy stwierdził, że art. 7 i art. 77 k.p.a. nie zostały naruszone. Organ egzekucyjny w niniejszej sprawie uwzględnił interes Skarżącego, bowiem postępował zgodnie z obowiązującym prawem, wyznaczając rzeczoznawcę, który sporządził operat szacunkowy nieruchomości. Organ odwoławczy nie podzielił także zarzutu Skarżącego dotyczącego naruszenia przepisu art. 77 k.p.a., polegającego na przyjęciu wadliwych ustaleń faktycznych i prawnych w oparciu o opinię rzeczoznawcy, której organ dał wiarę w sposób bezkrytyczny. Odpowiadając na podniesiony przez Skarżącego zarzut zawarty w punkcie czwartym zażalenia, tj. "bezpodstawne przyjęcie, że właściciel lokalu nr 1 posiada 17/60 udziału we wszystkich niewyodrębnionych pomieszczeniach budynku," organ odwoławczy wyjaśnił, że wyodrębniono prawnie tylko jedną nieruchomość lokalową - lokal nr 1. Oznacza to, że wszystkie pozostałe pomieszczenia w budynku (niezależnie od ich funkcji i tego, kto je zajmuje) stanowią z mocy prawa nieruchomość wspólną. Skoro zatem części budynku nr [...] zajmowane fizycznie przez Skarżącego (w tym restauracja [...]) nie zostały wyodrębnione (nie mają założonych ksiąg wieczystych), to w sensie prawnym nie istnieją jako odrębne przedmioty własności. Istnieją jedynie jako fizyczna część nieruchomości wspólnej, w której udział 17/60 części posiada osoba trzecia (właściciel nieruchomości lokalowej - lokalu nr 1). Organ odwoławczy podzielił w tym względzie stanowisko zaprezentowane przez rzeczoznawcę piśmie z dnia 23 grudnia 2025r. Na marginesie organ odwoławczy zauważył, że kwestionowanie przez Skarżącego wyceny zajętej nieruchomości, jako zbyt niskiej, jest sytuacją tyleż typową, co nielogiczną zarazem. Typową, bo każdy właściciel ze względów choćby sentymentalno-emocjonalnych wysoko ceni swą nieruchomość. Z tego względu jest to zrozumiałe. Jeżeli natomiast za takim podważeniem wyceny biegłego kryłaby się chęć torpedowania postępowania egzekucyjnego, byłoby to oczywiście nieakceptowalne. W ocenie organu odwoławczego kwestionowanie szacunkowej wyceny jest nielogiczne. Szacunkowa wycena to nie jest cena, za które zostanie sprzedana nieruchomość. Nie jest to tym samym określenie wartości nieruchomości, a tylko szacowanie jej wartości. Zgodnie z zasadami ekonomii rynkowej, nieruchomość jest tyle warta, ile ktoś będzie chciał za nią zapłacić. Jest rzeczą typową, że sprzedawca z ww. względów postrzega potencjalną wartość wyżej, niż pozbawiony stosunku sentymentalnego do nieruchomości potencjalny nabywca. Kwestionowanie przez Skarżącego szacunkowej wyceny jako zbyt niskiej, jest nieracjonalne, bowiem jest wbrew jego interesowi. Wyższa wycena, to wyższy pułap ceny od którego rozpoczyna się licytacja. Także konieczność wniesienia wyższego wadium. Może to ograniczyć ilość potencjalnych nabywców i w konsekwencji, wobec niższej konkurencji obniżyć uzyskaną cenę lub nawet doprowadzić do tego, że nikt na licytację się nie zgłosi i nieruchomość nie zostanie sprzedana. Skarżący pozostanie dalej z długiem i to długiem ciągle rosnącym, bo odsetki są cały czas naliczane. W skardze wniesionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie Skarżący zarzucił naruszenie: 1. art. 7 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a. przez zaniechanie podjęcia wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i prawnego sprawy w szczególności: ustalenia statusu spornych pomieszczeń oraz znaczenia dokumentów notarialnych dla kwalifikacji udziału 43/60 w nieruchomości i oparcie rozstrzygnięcia na opinii rzeczoznawcy majątkowego bez dokonania samodzielnej i wszechstronnej oceny prawidłowości przyjętego w operacie szacunkowym stanu prawnego nieruchomości; 2. art. 8§1 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a. przez naruszenie zasady zaufania, bezstronności i równego traktowania, przejawiające się m.in. w użyciu w uzasadnieniu argumentacji deprecjonującej Skarżącego, przy równoczesnym nie udzieleniu rzetelnej odpowiedzi na zarzuty oraz przyjęcie wykładni rażąco niekorzystnej dla Skarżącego bez wyważenia interesów organu i zobowiązanego w granicach prawa; 3. art. 77§1 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a. przez nierozpoznanie istoty sprawy przez organ odwoławczy, polegające na ograniczeniu kontroli zaskarżonego postanowienia wyłącznie do formalnej oceny operatu szacunkowego oraz przyjęciu, że organ nie posiada wiadomości specjalnych do oceny prawidłowości wyceny, podczas gdy zarzuty zażalenia dotyczyły przede wszystkim nieprawidłowego ustalenia stanu prawnego nieruchomości przyjętego do sporządzenia operatu, a wynikającego z treści aktów notarialnych znajdujących się w aktach sprawy; 4. art. 80 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a. przez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów i przyjęcie stanowiska rzeczoznawcy jako rozstrzygającego bez dokonania samodzielnej oceny zgodności operatu z dokumentami i stanem prawnym, a także bez zweryfikowania, czy operat w ogóle odpowiada na kluczowe pytanie o prawny i funkcjonalny zakres udziału będącego przedmiotem wyceny; 5. art. 124§2 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a. przez sporządzenie uzasadnienia nie odnoszącego się w sposób kompletny do zarzutów objętych zażaleniem na postanowienie, przy równoczesnym nie wyjaśnieniu dlaczego organ przyjął określoną kwalifikację prawną spornych pomieszczeń oraz dlaczego odmówił przeprowadzenia uzupełniających czynności dowodowych; 6. art. 17§1 u.p.e.a. w zw. z art. 138§1 pkt 1 k.p.a. przez utrzymanie w mocy postanowienia organu pomimo nierozpoznania istoty zarzutów dotyczących stanu prawnego i błędnego przedmiotem wyceny, tj. w sytuacji, gdy rozstrzygnięcie wymagało realnej kontroli ustaleń prawnych i dowodowych, a nie ograniczenia się do tezy o braku kompetencji do "merytorycznego" badania operatu; 7. art. 110r§1 pkt 3, 5, 6 i 9 u.p.e.a. przez niewłaściwe zastosowanie, a w konsekwencji: akceptację wadliwego protokołu opisu i oszacowania, polegające na braku prawidłowego ustalenia i opisania praw oraz sposobu korzystania z nieruchomości przez zobowiązanego, a także pominięciu istotnych okoliczności wpływających na oznaczenie i oszacowanie wartości - w szczególności wynikających z dokumentów i ustaleń co do wyłącznego korzystania przez zobowiązanego ze spornych pomieszczeń; 8. art. 110m§2-3 u.p.e.a. przez jego niewłaściwe zastosowanie, polegające na formalnym ograniczeniu się do wyciągu z księgi wieczystej i zaniechaniu rzetelnego zbadania dokumentów kształtujących stan prawny nieruchomości i udziałów (w tym kluczowych aktów notarialnych wskazanych w zażaleniu), mimo że przepisy obligują organ do uzyskania i wykorzystania dokumentów stwierdzających własność, a w sprawie sporna jest właśnie kwalifikacja prawna przedmiotu egzekucji; 9. art. 157 u.g.n. w zw. z art. 7 i art. 77§1 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a. przez zaniechanie skorzystania - z urzędu - z instrumentu oceny prawidłowości operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w sytuacji powzięcia lub co najmniej przedstawienia przez stronę poważnych, rzeczowych i dokumentowych wątpliwości co do prawidłowości operatu w części dotyczącej stanu prawnego i przedmiotu wyceny. W oparciu o powyższe zarzuty Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonego postanowienia oraz poprzedzającego go postanowienia organu I instancji oraz zasądzenie kosztów postępowania według norm prawem przepisanych. W uzasadnieniu skargi podniesiono, że zarzuty zażalenia nie odnosiły się do okoliczności związanych z oceną operatu szacunkowego pod względem prawidłowości dokonanych w nim wyliczeń ani ewentualnych uchybień formalnych tego dokumentu. Koncentrowały się one przede wszystkim na kwestii prawidłowości ustalenia stanu prawnego nieruchomości będącej przedmiotem operatu szacunkowego. Dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy kluczowe znaczenie ma ustalenie, jaki w istocie przedmiot nabyłby potencjalny nabywca. Innymi słowy, czy przedmiotem nabycia jest jedynie abstrakcyjny ułamkowy udział w nieruchomości wspólnej, obciążony prawem współposiadania przysługującym każdemu ze współwłaścicieli, czy też - udział odpowiadający faktycznemu władztwu nad wyodrębnioną funkcjonalnie (samodzielną) częścią budynku, przeznaczoną do wyłącznego korzystania przez zobowiązanego. Organ odwoławczy nie rozpoznał istoty sprawy, ograniczając się do dwóch tez; tj. że organ nie jest uprawniony do badania merytorycznej poprawności operatu, z czego to organ błędnie wywiódł, że nie bada także stanu prawnego i zakresu prawa przyjętych w operacie, oraz - że skoro formalnie wyodrębniono tylko lokal nr 1, to cała reszta pomieszczeń jest "nieruchomością wspólną’’ - które to tezy są wadliwe w realiach niniejszej sprawy. Równocześnie organ odwoławczy, zupełnie pominął podnoszoną okoliczność, że rzeczoznawca majątkowy sporządzając operat szacunkowy przedmiotowej dla sprawy nieruchomości, nie opierał się pełnych danych - gdyż w czasie jego sporządzania nie dysponował aktem notarialnym z dnia 24 stycznia 2024r., który to miał istotne znaczenie dla sprawy bowiem dokumentował umowne zniesienie współwłasności nieruchomości, na mocy którego zobowiązany nabył udział 43/60 na wyłączną własność. Z powyższego zarówno organ wydający pierwotną decyzję jak i organ odwoławczy wywiodły niewłaściwe wnioski. Prawidłowa interpretacja prowadzić winna do konkluzji, że udział 17/60 właściciela lokalu nr 1 nie uprawnia go do korzystania z niewyodrębnionego lokalu zobowiązanego, a jedynie do udziału w ogólnych prawach i obowiązkach wspólnoty. Nadto organ odwoławczy, formułując wnioski niemające bezpośredniego związku z zakresem wniesionego zażalenia, nie dokonał samodzielnej i wszechstronnej analizy stanu prawnego nieruchomości. W praktyce przyznał wyłączne kompetencje w zakresie oceny tego stanu rzeczoznawcy majątkowemu, pomijając okoliczność, że stan faktyczny sprawy nie ma charakteru typowego. Organ zaakceptował tezę, że udział właściciela lokalu nr 1 (17/60) "obciąża" również część budynku, z której właściciel lokalu nr 1 faktycznie nie korzysta i która służy wyłącznie Skarżącemu. To stanowi nie tylko błąd wykładni przepisów ustawy o własności lokali, ale także błąd w ustaleniach prawnych i faktycznych istotnych dla zakresu protokołu opisu i oszacowania oraz wartości rynkowej udziału 43/60. Organ odwoławczy podzielił także nieprawidłowe stanowisko, zgodnie z którym wszystkie pomieszczenia w budynku nie wyodrębnione prawnie (tj. nieposiadające odrębnej księgi wieczystej), niezależnie od ich funkcji oraz od tego, kto faktycznie z nich korzysta, stanowią z mocy prawa nieruchomość wspólną. Stanowisko to - w świetle przywoływanych przepisów ustawy o własności lokali oraz powoływanego orzecznictwa - nie może zostać uznane za wystarczające ani prawidłowe. Powyższe doprowadziło do rażącego pokrzywdzenia Skarżącego, którego udział 43/60 jest w realiach sprawy traktowany jak "ułamek w nieruchomości wspólnej" obejmujący również części budynku używane wyłącznie przez Skarżącego, lecz wyceniony w taki sposób, jakby nabywca otrzymywał prawo "mniejsze" i obciążone udziałem osoby trzeciej również w tych pomieszczeniach - co wprost obniża jego wartość. Odpowiadając na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 145§1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi; Dz. U. z 2026r. poz. 143 ze zm.; dalej: p.p.s.a.), sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie: 1) uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi: a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy; 2) stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia w całości lub w części, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub w innych przepisach; 3) stwierdza wydanie decyzji lub postanowienia z naruszeniem prawa, jeżeli zachodzą przyczyny określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub w innych przepisach. Przy tym w myśl art. 134§1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a p.p.s.a., które nie ma zastosowania w niniejszej sprawie. Nadto należy wyjaśnić, że Sąd rozpoznał sprawę na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym, zgodnie z art. 119 pkt 3 p.p.s.a., który stanowi, że sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także postanowienie rozstrzygające sprawę co do istoty oraz postanowienia wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie. Sąd wziął pod uwagę, że nie zachodziła konieczność osobistego stawiennictwa stron, a także za przeprowadzeniem rozprawy nie przemawiał charakter sprawy. Rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym nie prowadziło przy tym do pominięcia stanowisk stron, bowiem podnoszone argumenty zostały rozważone w oparciu o akta sprawy (art. 133§1 p.p.s.a.), a sprawa została rozpoznana przez sąd we właściwym składzie (art. 120 p.p.s.a.). Skarga okazała się zasadna jednakże z innych powodów niż te wskazane w skardze. Zakreślając ramy prawne sporu skarżącej z organem, należy wskazać, że zgodnie z art. 100r§1 u.p.e.a. w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości organ egzekucyjny podaje: 1) oznaczenie nieruchomości, w tym numer ewidencyjny działki, obręb, powierzchnię, a także oznaczenie księgi wieczystej lub w przypadku jej braku - zbioru dokumentów; 2) obiekty budowlane ze wskazaniem ich przeznaczenia gospodarczego oraz przynależności nieruchomości, jak również zapasy objęte zajęciem; 3) stwierdzone prawa i obciążenia; 4) umowy ubezpieczenia; 5) osoby, w których posiadaniu znajduje się nieruchomość, jej przynależności i pożytki; 6) sposób korzystania z nieruchomości przez zobowiązanego; 7) określenie wartości nieruchomości z podaniem jego podstaw; 8) zgłoszone prawa do nieruchomości; 9) inne okoliczności istotne dla oznaczenia lub oszacowania wartości nieruchomości. W myśl art. 110s§1 u.p.e.a. do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Stosownie do art. 110u§1 u.p.e.a. zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości mogą być wnoszone przez wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Na postanowienie organu egzekucyjnego w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości przysługuje zażalenie. Spośród wspomnianych przepisów o gospodarce nieruchomościami należy przywołać art. 154 ust. 1 u.g.n., który stanowi, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie z art. 156 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. W myśl art. 157 ust. 1 u.g.n. oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady: 1) organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych; 2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 k.p.a. lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności. Zgodnie z art. 157 ust. 2 u.g.n. sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1. W myśl art. 174 ust. 3 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy dokonuje określania wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością. Stosownie do art. 175 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności, o których mowa w art. 174 ust. 3 i 3a u.g.n., zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. Wskazać jeszcze należy, że rzeczoznawca majątkowy powołany przez organ egzekucyjny do sporządzenia operatu szacunkowego ma status biegłego w rozumieniu art. 84§1 K.p.a. w związku z art. 18 u.p.e.a. Niewątpliwie bowiem rzeczoznawca majątkowy jest osobą posiadającą wiadomości specjalne wymagane do dokonania wyceny nieruchomości. Dlatego też powszechnie przyjmuje się, że niezależnie od tego, że operat szacunkowy jest dowodem podlegającym ocenie organu lub sądu prowadzącego postępowanie, weryfikacja prawidłowości jego sporządzenia, tak w zakresie dokonanego przez rzeczoznawcę majątkowego wyboru podejścia, czy metody wyceny, nie dokonuje się na gruncie przepisów u.p.e.a. lub k.p.a., lecz na podstawie przepisu art. 157 ust. 1 u.g.n., a więc poprzez ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonaną przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (zob. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 21 lipca 2020r. sygn. akt: I OSK 3284/19 - orzeczenia sądów administracyjnych są dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych: orzeczenia.nsa.gov.pl). Organ administracji nie jest uprawniony do merytorycznej oceny operatu, ale nie może to uzasadniać weryfikacji wyłącznie pobieżnej i ogólnej. Prawidłowa kontrola konkretnego dowodu z opinii biegłego powinna obejmować zbadanie zgodności z prawem tego dowodu, tj. m.in. tego, czy zawiera on elementy przewidziane prawem, a ponadto jego przydatności i wiarygodności dowodowej, czemu powinna służyć ocena opinii biegłego pod względem jej zupełności, spójności, a także logiczności wyprowadzanych wniosków w świetle okoliczności sprawy (zob. wyrok NSA z 22 lipca 2021r. sygn. akt: III FSK 3790/21). Gdy spór co do wyniku wyceny nie dotyczy oczywistych błędów co do stanu faktycznego, błędów logicznych i błędów rachunkowych, ale odnosi się do sfery specjalistycznej będącej w domenie rzeczoznawcy (np. zastosowanego podejścia, ustalenia i doboru zestawu transakcji do obliczeń), to operatu szacunkowego w postępowaniu administracyjnym podważyć wręcz nie można. Tak jak już wcześniej wskazano, zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n., oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych (zob. prawomocny wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 19 lutego 2021r. sygn. akt: II SA/Po 378/20). Jak stwierdził NSA w wyroku z 12 grudnia 2017r. sygn. akt: II OSK 746/17, podważenie metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących czy przyjętych nieruchomości do porównania mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n. Także wyróżnienie cech rynkowych, mających wpływ na wartość nieruchomości, jak i nadawanie im określonych wag, jest zadaniem powierzonym rzeczoznawcom majątkowym, wiążącym się z wiedzą fachową z zakresu wyceny nieruchomości (zob. wyrok NSA z 15 grudnia 2017r. sygn. akt: I OSK 1604/17). Dokonując kontroli zaskarżonego postanowienia w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości Sąd zauważa, że zgodnie z art. 110u§1 u.p.e.a., zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości mogą być wnoszone przez wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zakresem zaskarżenia może być objęta każda czynność organu egzekucyjnego wykonana w trakcie tego postępowania, jak również wycena nieruchomości sporządzona w formie operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego. Dlatego też podczas oceny zgłoszonych zarzutów do opisu i oszacowania analizie zgodności z prawem i materiałem dowodowym podlega zarówno operat rzeczoznawcy majątkowego, jak i protokół opisu i oszacowania sporządzony przez organ egzekucyjny. Poddając analizie protokół opisu i oszacowania, Sąd zauważa, że organy administracji naruszyły art. 110n u.p.e.a., zgodnie z którym jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne, organ egzekucyjny przed przystąpieniem do opisu i oszacowania wartości nieruchomości wzywa właściwą jednostkę samorządu terytorialnego do oświadczenia w terminie 3 miesięcy od dnia doręczenia wezwania, czy skorzysta z prawa pierwokupu. Jak wynika bowiem z protokołu opisu i oszacowania z dnia 21 listopada 2025r. (k.72 akt adm., s. 7 protokołu), znajduje się w nim zapis wskazujący, że nieruchomość, zdaniem organu (Burmistrza Miasta Zakopane) znajduje się na obszarze częściowo przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne. Organ w żaden sposób nie wyjaśnił co przez to należy rozumieć a w szczególności jaka to jest część (czy 99% czy 1% powierzchni działki) i z czego to konkretnie wynika tj. z których zapisów Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Kwestia jest o tyle istotna, że modyfikacji może ulec krąg podmiotów mających przymiot strony w sprawie tj. Gmina Zakopane może uzyskać określone prawa w tym te wynikające z art. 110n u.p.e.a.- co jednak wymaga uprzedniego wyjaśnienia. Skoro przepis art. 110n u.p.e.a. wymaga zawiadomienia Gminy o możliwości skorzystania z prawa pierwokupu w okolicznościach wskazanych w tym przepisie to zdaniem Sądu nieustalenie kwestii położenia nieruchomości na obszarze przeznaczonym w planie na cele publiczne wymagało uchylenia zaskarżonego postanowienia i poprzedzającego go postanowienia organu I instancji gdyż było to niezbędne do końcowego załatwienia sprawy (art. 135 p.p.s.a.) Krąg uczestników tego szczególnego postępowania, został ustalony przez ustawodawcę w art. 110b u.p.e.a., zgodnie z którym uczestnikami postępowania egzekucyjnego z nieruchomości są: 1. zobowiązany; 2. wierzyciele egzekwujący; 3. osoby, którym przysługują ograniczone prawa rzeczowe lub roszczenia albo prawa osobiste zabezpieczone na nieruchomości; 4. organ, który zawarł umowę o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste, jeżeli przedmiotem egzekucji jest użytkowanie wieczyste. Przepis art. 110b u.p.e.a. jest przepisem szczególnym, zawężającym krąg stron postępowania egzekucyjnego w porównaniu do art. 28 k.p.a., a zarazem rozszerzającym zakres podmiotowy postępowania egzekucyjnego należności pieniężnych z nieruchomości o inne osoby niebędące wierzycielem i zobowiązanym. Podkreślenia przy tym wymaga, że obowiązkiem organu na każdym etapie toczącego się postępowania jest właściwe określenie kręgu jego uczestników oraz zapewnienie czynnego ich udziału w sprawie. W razie stwierdzenia przez sąd, że akt kontrolowany narusza prawo, a naruszenie to daje podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, zachodzi podstawa do uchylenia takiego aktu w oparciu o art. 145§1 pkt 1 lit. b p.p.s.a., bowiem dyspozycja tego przepisu ma na celu przede wszystkim ochronę obiektywnego porządku prawnego (tak: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 22 listopada 2018r. sygn. akt: I FSK 1167/18). W konsekwencji stwierdzonego naruszenia, kontrola legalności ograniczyła się wyłącznie do kwestii procesowych, które Sąd, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi, uwzględnił z urzędu. Wskazane naruszenie prawa czyniło koniecznym uchylenie postanowień organów obu instancji. Tym samym na obecnym etapie postępowania sądowego przedwczesne było badanie zasadności zarzutów podniesionych przez spółkę w skardze. Ponownie rozpoznając sprawę, organy uwzględnią ocenę prawną wyrażoną w niniejszym uzasadnieniu wyroku i przeprowadzą postępowanie egzekucyjne ustalając czy nieruchomość z której jest prowadzona egzekucja położona jest na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne (jaka to jest część i jaki akt prawa miejscowego to kształtuje, w jakim zakresie) i czy w związku z tym Gmina Zakopane jest stroną postępowania. Z powyższych względów, Sąd działając na podstawie art. 145§1 pkt 1 lit. b w zw. z art. 135 p.p.s.a. orzekł jak w punkcie I sentencji wyroku. O kosztach, na podstawie art. 200, art. 205§2 w zw z art. 209 p.p.s.a., Sąd orzekł, jak w pkt II sentencji wyroku. Na kwotę zasądzonych kosztów w wysokości 597,00 zł składa się wpis od skargi w kwocie 100,00 zł, równowartość opłaty skarbowej od dokumentu pełnomocnictwa procesowego w kwocie 17,00 zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika skarżącego w kwocie 480,00 zł ustalone w oparciu o §14 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (tekst jedn. Dz. U z 2023r. poz. 1964).