I OSK 1636/23

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący Sędzia NSA Jolanta Rudnicka Sędziowie Sędzia NSA Monika Nowicka (sprawozdawca) Sędzia del. WSA Joanna Skiba Protokolant starszy asystent sędziego Łukasz Szlęzak po rozpoznaniu w dniu 16 lipca 2026 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej A.A. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 12 października 2022 r. sygn. akt IV SA/Wa 1379/22 w sprawie ze skargi A.A. na decyzję Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 18 listopada 2021 r. nr DLI-VII.7615.379.2020.NL w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę kasacyjną.

Wyrokiem z dnia 4 kwietnia 2023 r. (sygn. akt IV SA/Wa 1379/22), Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie – orzekając na zasadzie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (dalej: "p.p.s.a.") – oddalił skargę A.A. na decyzję Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 18 listopada 2021 r. nr DLI-VI.7615.379.2020.NL utrzymującą w mocy decyzję Wojewody Mazowieckiego z dnia 19 listopada 2020 r. nr 534/P/2020 orzekającą o: 1. ustaleniu na rzecz A.A. odszkodowania w łącznej wysokości 33.982,20 zł, w tym: a) w kwocie 32.364 zł z tytułu utraty prawa własności nieruchomości o powierzchni 0,4650 ha, położonej w Gminie B. a stanowiącej działkę o numerze ewidencyjnym [1] z obrębu B., która stała się – z mocy prawa z dniem 7 kwietnia 2020 r. – własnością Skarbu Państwa, b) w kwocie 1.618,20 zł stanowiącej 5% wartości nieruchomości z tytułu jej wydania w terminie określonym w art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, 2. zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania, 3. nakazaniu, że zapłata odszkodowania nastąpi jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. W skardze kasacyjnej, zaskarżając powyższy wyrok w całości, skarżący zarzucił Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie naruszenie: I. na podstawie art. 174 pkt 2 p.p.s.a. – przepisów procesowych, mające istotny wpływ na wynik postępowania, to jest: art. 3 § 1, art. 133 § 1, art. 145 § 1 pkt 1 lit. c, art. 151 p.p.s.a. w zw. z art. 1 § 2 p.u.s.a. oraz w zw. z art. 7, art. 8, art. 77 § 1 i 2 oraz art. 80 k.p.a. - polegające na bezpodstawnym oddaleniu skargi na skutek przyjęcia przez Sąd, że organ administracji prawidłowo ustalił stan faktyczny sprawy, mimo iż organy administracyjne nie dokonały wszechstronnej analizy zebranego w sprawie materiału dowodowego, w wyniku czego rozstrzygnięcie oparte zostało na wadliwym operacie szacunkowym, niespełniającym wymogów określonych rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z uwagi na nieprzedstawienie rozwiązań merytorycznych i toku obliczeń, co spowodowało niewyjaśnienie wątpliwości co do ww. kluczowego dla postępowania dowodu i w konsekwencji miało wpływ na wynik postępowania; II. na podstawie art. 174 pkt 1 p.p.s.a. – prawa materialnego, to jest: art. 12 ust. 4f i art. 12 ust. 5 oraz art. 18 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1474) w zw. z art. 4 pkt 16, art. 130 ust. 2, art. 134 ust. 3-4 i art. 156 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 2204 z późn. zm.) a także § 3 ust. 2, § 4 ust. 3, § 36 ust. 1 i §§ 55-56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że operat szacunkowy sporządzony został w sposób odpowiadający zasadom przewidzianym w ww. przepisach i może stanowić podstawę decyzji ustalającej odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość. Wskazując na powyższe podstawy kasacyjne, skarżący wnosił o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie do ponownego rozpoznania wraz z zasądzeniem zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa wg norm przepisanych. Ponadto skarżący wnosił o rozpoznanie skargi kasacyjnej na rozprawie. Odpowiedź na skargę kasacyjną nie została wniesiona. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje : Stosownie do art. 183 § 1 p.p.s.a. (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 z późn. zm.), Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, biorąc z urzędu pod uwagę tylko okoliczności uzasadniające nieważność postępowania, a które to okoliczności w tym przypadku nie zachodziły. Tak więc postępowanie kasacyjne w niniejszej sprawie sprowadzało się wyłącznie do badania zasadności zarzutów kasacyjnych. Zarzuty te zostały oparte na obu podstawach kasacyjnych, określonych w art. 174 pkt 1 i 2 p.p.s.a., okazały się jednak nieuzasadnione. Przede wszystkim niezasadnie skarżący zarzucił Sądowi Wojewódzkiemu naruszenie art. 3 § 1 p.p.s.a. oraz art. 1 § i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych a także art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a. oraz 151 p.p.s.a. Przepisy art. 1 § 2 ustawy - Prawo o ustroju sądów administracyjnych i art. 3 § 1 p.p.s.a. mają jedynie charakter ustrojowy. Wydanie wyroku, niezgodnego z oczekiwaniem skarżącego, nie może być zaś utożsamiane z uchybieniem powołanym normom. Zważyć bowiem należy, że ww. przepisy zakreślają jedynie właściwość sądów administracyjnych, stanowiąc, że sądy te sprawują wymiar sprawiedliwości m.in. przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Nie ma zaś żadnych podstaw do przyjęcia, iż Sąd Wojewódzki nie dokonał takiej kontroli albo, że ocenę swoją oparł na innym kryterium niż zgodność zaskarżonej decyzji z prawem. W związku z powyższym podkreślić wypada, iż przepisy te mogłyby być naruszone tylko wtedy, gdyby skarga w ogóle nie została przez Sąd rozpoznana, albo rozpoznanie jej opierałoby się na innych kryteriach, niż są one określone w art. 1 § 2 ustawy - Prawo o ustroju sądów administracyjnych, a co w niniejszym przypadku nie miało miejsca. Oparcie natomiast w analizowanej sprawie wyroku na przepisie art. 151 p.p.s.a. (zamiast na postulowanym przepisie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a.) uwarunkowane było oceną prawnomaterialną, którą wyraził Sąd pierwszej instancji. Zgodnie natomiast z art. 133 § 1 p.p.s.a., sąd wydaje wyrok po zamknięciu rozprawy na podstawie akt sprawy (...). W rozpoznawanej sprawie Sąd Wojewódzki nie pominął zaś żadnej, istotnej w tym przypadku kwestii, która wynikała z akt tej sprawy. Z uzasadnienia wyroku Sądu Wojewódzkiego wynikało, że Wojewoda Mazowiecki, decyzją z dnia [...] października 2019 r. nr [...], orzekł o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn. "Budowa drogi [...] na odcinku [...] – [...]", mocą której nieruchomość położona w obrębie [...] B., w jednostce ewidencyjnej B. a oznaczona jako działka ewidencyjna nr [1] o powierzchni 0,4650 ha stała się własnością Skarbu Państwa. Decyzja ta stała się ostateczna z dniem 7 kwietnia 2020 r. W związku z powyższym Wojewoda Mazowiecki wszczął z urzędu postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania należnego A.A. z tytułu utraty przez niego prawa własności ww. nieruchomości. W toku postępowania organ dopuścił dowód z treści operatu szacunkowego, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego C.C. Jak wskazał zaś rzeczoznawca majątkowy, wyceniana działka powstała z podziału nieruchomości, stanowiącej wcześniej działkę nr [2], a która - do dnia wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej - była użytkowana rolniczo. Na wycenianej działce nie występowały naniesienia budowlane ani nasadzenia roślinne podlegające oszacowaniu. Otoczenie jej stanowiły tereny o przeznaczeniu pod produkcję rolną. Urządzenia infrastruktury technicznej zlokalizowane zaś były ok. 500 m od działki. Do dwóch jej granic przylegały natomiast nieutwardzone drogi gruntowe. Autor operatu ustalił również, że - na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej - dla nieruchomości tej obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy B., zatwierdzony uchwałą Rady Gminy B. z dnia [...] 2009 r. nr [...]. Zgodnie natomiast z ww. planem, wyceniana działka nr [1] położona była w przeważającej części na obszarze oznaczonym symbolem KDS, będąc przeznaczoną pod planowaną drogę ekspresową. W części natomiast była położona na obszarze oznaczonym symbolem R z przeznaczeniem - jako użytek rolny. Wyceniając przedmiotową nieruchomość, biegły zastosował podejście porównawcze i metodę korygowania ceny średniej. Na potrzeby wyceny przeanalizował lokalny rynek nieruchomości rolnych - obejmujący gminę B. oraz rynek nieruchomości drogowych - obejmujący teren powiatu [...] i [...] w województwie mazowieckim. Monitoringiem objął okres od dnia 20 stycznia 2018 r. do dnia 20 stycznia 2020 r. Analizując rynek nieruchomości niezabudowanych, przeznaczonych pod tereny upraw rolnych, rzeczoznawca ustalił następujące cechy wpływające na wartość wycenianej nieruchomości i ich wagi. Były to: powierzchnia (34%), bonitacja (27%), struktura użytków (23%), rozłóg (16%). Do porównań przyjął 20 transakcji, których ceny kształtowały się na poziomie od 1,42 zł/m2 do 4,49 zł/m2, przy średniej cenie zbioru wynoszącej 2,82 zł/m2. Następnie dokonał charakterystyki i ocen nieruchomości wycenianej i porównawczych, określił wielkość poprawek i wartość jednostkową prawa własności gruntu działki nr [1] na kwotę 19.019,00 zł, tj. 4,09 zł/m2. Poza tym rzeczoznawca przenalizował również rynek transakcji nieruchomościami gruntowymi, niezabudowanymi, przeznaczonymi pod tereny inwestycji drogowych. Ustalił tu cechy wpływające na wartość wycenianej nieruchomości i ich wagi jako: lokalizacja (35%), powierzchnia (25%), rodzaj gruntów przyległych (20%) oraz wyposażenie w infrastrukturę techniczną (20%). Do porównań w tym przypadku wyłonił 26 transakcji, których ceny wynosiły od 6,53 zł/m2 do 11,11 zł/m2, a średnia cena wyniosła 8,81 zł/m2. Po dokonaniu zaś charakterystyki i oceny nieruchomości przedmiotowej oraz porównawczych a także po określeniu wielkości poprawek, wartość gruntu szacowanej nieruchomości oszacował na kwotę 32.364 zł, tj. 6,96 zł/m2 i wartość ta została przyjęta do ustalenia należnego stronie odszkodowania, gdyż wyżej przedstawiona analiza wykazała, że ceny transakcyjne, wynikające z alternatywnego sposobu użytkowania (przeznaczenie drogowe) były wyższe niż ceny transakcyjne nieruchomości rolnych. W związku z tym wartość szacowanej nieruchomości określono zgodnie z treścią art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. na podstawie transakcji nieruchomościami drogowymi. W rezultacie Wojewoda Mazowiecki ustalił należne stronie odszkodowanie na kwotę 32.364 zł z tytułu utraty prawa własności nieruchomości a następnie kwotę tę powiększył o 5% wartości tego prawa to jest o kwotę 1.618,20 zł, mając na uwadze, że nieruchomość ta została wydana przez jej dotychczasowego właściciela w terminie określonym w art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Rozpatrując sprawę w instancji odwoławczej, na skutek odwołania wniesionego przez A.A., Minister Rozwoju i Technologii, decyzją z dnia 18 listopada 2021 r., utrzymał w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji. W ocenie organu odwoławczego, odwołujący się niesłusznie zarzucił, że przyjęta w operacie szacunkowym baza nieruchomości porównawczych nie poddawała się ocenie pod kątem podobieństwa do nieruchomości wycenianej, gdyż opis nieruchomości przyjętych do porównań był szczątkowy. Tabela nieruchomości porównawczych, stanowiąca załącznik nr 1 do operatu, zawierała bowiem wszystkie niezbędne dane (tj. numer obrębu ewidencyjnego, nazwę ulicy oraz numer działki), pozwalające na jednoznaczną identyfikację nieruchomości przyjętych do porównania. Ponadto, na str. 20 operatu szacunkowego biegły dokonał też charakterystyki nieruchomości co do ceny minimalnej i maksymalnej, a następnie przeprowadził ich ocenę w aspekcie ustalonych cech rynkowych, w zestawieniu z nieruchomością wycenianą. Dokonany opis nieruchomości umożliwiał więc ustalenie kryteriów określonych przez rzeczoznawcę majątkowego na potrzeby oceny ich uwarunkowań. Minister podkreślił w tym miejscu także, że ani obowiązujące przepisy prawa, dotyczące wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, ani powszechne krajowe zasady wyceny, nie wskazują na konieczność zamieszczania w operacie szacunkowym informacji na temat wszystkich odnotowanych transakcji. Procedura postępowania przy zastosowaniu podejścia porównawczego narzuca tylko utworzenie zbioru z co najmniej trzech transakcji dotyczących nieruchomości podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny wraz z ich niezbędną charakterystyką. W analizowanym okresie odnotowano także wystarczającą ilość transakcji sprzedaży, dotyczących nieruchomości gruntowych niezbudowanych, które można było uznać za podobne do przedmiotu wyceny i na ich podstawie określić wartość przedmiotu wyceny. Niezależnie od powyższego, rzeczoznawca majątkowy dołączył do pisma z dnia 27 czerwca 2021 r., zawierającego wyjaśnienia w kwestii podniesionych w odwołaniu zarzutów, rozszerzoną tabelę ze szczegółowym opisem nieruchomości porównawczych, a która zawierała także dane dotyczące: przeznaczenia nieruchomości, ocenę w ramach ustalonych cech nieruchomości oraz jej stan prawny. Odnosząc się natomiast do zarzutów związanych z doborem nieruchomości porównawczych przyjętych przez biegłego pod względem ich powierzchni, organ odwoławczy wskazał na przepis art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, stwierdzając, że nie wymienia on wielkości nieruchomości jako cechy decydującej o podobieństwie. Niezależnie też od powyższego podkreślił, że w dodatkowych wyjaśnieniach z dnia 7 czerwca 2021 r. rzeczoznawca majątkowy wskazał, iż przy doborze nieruchomości porównawczych nie kierował się ich wielkością. Ostatecznie organ odwoławczy zaznaczył, że baza porównawcza nieruchomości podobnych utworzona została na podstawie analizy aktów notarialnych transakcji sprzedaży ww. gruntów, stanowiących przedmiot prawa własności, udostępnionych z zasobów geodezyjno-kartograficznych właściwych urzędów. Wszystkie transakcje oceniono pod względem warunków zawarcia transakcji i przedmiotu sprzedaży, a z bazy danych wyeliminowano te, które nie spełniały warunków transakcji rynkowych. Wybór natomiast cech mających wpływ na wartość nieruchomości oraz ocena stopnia ich istotności należała do kompetencji rzeczoznawcy, gdyż kwestie te pozostawały poza zakresem ingerencji organów. Ewentualna weryfikacja prawidłowości przyjętych założeń mogłaby nastąpić więc jedynie w trybie i na zasadach wynikających z art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Także wyróżnienie cech rynkowych, mających wpływ na wartość nieruchomości, jak i nadawanie im określonych wag, stanowiło zadanie powierzone rzeczoznawcom majątkowym, wiążące się z wiedzą fachową z zakresu wyceny nieruchomości. Ustosunkowując się zaś do przedłożonego przez odwołującego się operatu szacunkowego z dnia 10 sierpnia 2020 r., sporządzonego przez D.D., Minister wyjaśnił, iż został on sporządzony dla innej nieruchomości, tj. dla działek nr [...], nr [...] i nr [...], a wobec tego nie mógł stanowić dowodu w przedmiotowym postępowaniu. Kwestie bowiem dotyczące wyceny nieruchomości na potrzeby odrębnego postępowania nie stanowią dowodu świadczącego o wadliwości wyceny przedmiotowej nieruchomości. Operat szacunkowy stanowi bowiem opracowanie na temat wartości rynkowej nieruchomości o dużym stopniu zindywidualizowania. Uwzględnia cechy właściwe dla tej konkretnej nieruchomości (stan prawny, sposób zagospodarowania, przeznaczenie planistyczne), a które wpływają na jej wartość, stąd też ceny działek, nawet położonych obok siebie, mogą zupełnie od siebie odbiegać. Z tej przyczyny, zdaniem Ministra, nie było możliwe podważenie ustaleń poczynionych na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego dla konkretnej nieruchomości w oparciu o wycenę przeprowadzoną dla innej nieruchomości, nawet sąsiadującej z przedmiotem wyceny. Oceniając legalność zaskarżonej decyzji, Sąd Wojewódzki uznał, że skarga wniesiona przez A.A. nie zasługiwała na uwzględnienie. Sąd przytoczył treść, mających w tym przypadku zastosowanie, szeregu przepisów prawa i ocenił, że analiza operatu przyjętego za podstawę orzekania przez organy wskazywała, iż biegły prawidłowo określił: przedmiot wyceny, przeznaczenie nieruchomości (zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego) oraz cel wyceny (określenie wartości rynkowej do ustalenia odszkodowania). Zasadnie też przeanalizował rynek nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod drogi oraz rynek nieruchomości niezabudowanych o przeznaczeniu rolnym. W sposób prawidłowy oszacował wartość rynkową gruntu, stosując podejście porównawcze z wykorzystaniem metody korygowania ceny średniej. Jednocześnie, odnośnie tzw. zasady korzyści – biegły trafnie określił wartość przedmiotowej nieruchomości w całości na podstawie transakcji drogowych, z uwagi na ich wyższe ceny w stosunku do cen nieruchomości rolnych. Sąd Wojewódzki zgodził się też z organem odwoławczym, że ewentualna weryfikacja prawidłowości przyjętych założeń mogłaby nastąpić ale tylko w trybie i na zasadach wynikających z art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Biorąc zatem powyższe pod uwagę, skład orzekający uznał, że nie można było twierdzić, iż zaskarżony wyrok został wydany z istotnym naruszeniem art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w związku z naruszeniem przepisów procedury administracyjnej (art. 7, art. 8, art. 77 § 1 i 2 oraz art. 80 k.p.a.). Stan faktyczny został bowiem w tym przypadku ustalony przez organy w sposób wystarczający do wydania decyzji, a zawarta w niej ocena operatu szacunkowego nie nasuwała wątpliwości co do jej poprawności. Przechodząc zaś do kwestii domniemanej obrazy przez Sąd Wojewódzki prawa materialnego, zwrócić należy uwagę, że zarzuty materialnoprawne autor skargi kasacyjnej przytoczył w postaci tzw. "zbitki" kilkunastu przepisów, nie precyzując przy tym na czym dokładnie miało w tym przypadku polegać naruszenie poszczególnych wyżej wskazanych regulacji prawnych. Z argumentacji zaś towarzyszącej tym zarzutom oraz z treści uzasadnienia skargi kasacyjnej wynikało jedynie, że skarżący polemizował z przedstawionym wyżej poglądem organu odwoławczego i Sądu Wojewódzkiego. W szczególności twierdził, że operat, będący podstawą wydania zaskarżonej decyzji, został sporządzony w sposób nieodpowiadający zasadom przewidzianym w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisach rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Nie zostały w nim bowiem przedstawione (cyt.): "rozwiązania merytoryczne i tok obliczeń". Operat – zdaniem skarżącego – zawierał niewłaściwie dobraną bazę nieruchomości, które nie spełniały przesłanek nieruchomości podobnych względem wycenianej. Nie zostało przy tym także wyjaśnione, czy transakcje przyjęte do zasobu nieruchomości podobnych, odnosiły się do kategorii dróg ekspresowych. W ocenie skarżącego, przepis § 36 ust. 4 ww. rozporządzenia miał też zastosowanie wyłącznie w odniesieniu do tej części działki, która była przeznaczona pod drogę. W odniesieniu zaś do pozostałej części - należało zastosować postanowienia § 36 ust. 3 rozporządzenia, pod warunkiem jednak, że przeznaczenie drogowe powodowałoby zwiększenie wartości wycenianej części. Wyliczenie odszkodowania nie mogło bowiem nastąpić na podstawie przepisu § 36 ust. 3 rozporządzenia, jeśli w wyniku badania okazałoby się, że wartość wycenianego obszaru osiągałaby cenę wyższą niż tereny o przeznaczeniu drogowym. W związku z powyższym skład orzekający pragnie wyjaśnić, że zgodnie z art. 12 ust. 4f ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1474, dalej: "specustawa drogowa"), odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Do ustalenia zaś wysokości i wypłacenia odszkodowania stosować należy odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 (art. 12 ust. 5 cyt. ustawy). Po myśli natomiast art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Regulacje te zostały zaś w pełni zastosowane w niniejszym przypadku. Zgodnie zaś z art. 18 ust. 3 specustawy drogowej, odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości. Z treści skargi kasacyjnej w żaden sposób nie wynika jednak na czym miałoby polegać naruszenie tego przepisu przez Sąd Wojewódzki. Odnosząc się natomiast do zarzutów opartych na przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazać trzeba, że z art. 130 ust. 2 u.g.n. wynika, iż ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości, którą - zgodnie z art. 156 ust. 1 u.g.n. - stanowi operat szacunkowy. Po myśli zaś art. 134 ust. 1, 3 i 4 u.g.n., podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Natomiast jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. W niniejszej sprawie biegły nie stwierdził, żeby kategoria drogi miała wpływ na poziom cen transakcyjnych nieruchomości drogowych na analizowanym rynku a jednocześnie ustalił, że ceny transakcyjne, wynikające z alternatywnego sposobu użytkowania (przeznaczenie drogowe), były wyższe niż ceny transakcyjne nieruchomości rolnych. Z tego zatem powodu wartość wycenianej nieruchomości określił – zgodnie z art. 134 ust. 4 u.g.n. Dlatego też nie można się było zgodzić ze stanowiskiem skarżącego, iż Sąd Wojewódzki, przyjmując prawidłowość operatu szacunkowego, naruszył ww. przepisy u.g.n a także przepisy cytowanego rozporządzenia wykonawczego do tej ustawy. Skoro zaś zgodnie z art. 156 ust. 1 u.g.n., rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego, to nie bardzo było wiadomo na czym w tym przypadku miało polegać naruszenie wspomnianego przepisu. Opinia rzeczoznawcy majątkowego została bowiem sporządzona na piśmie i w formie operatu szacunkowego. Co do natomiast regulacji zawartej w art. 4 pkt 16 u.g.n., dotyczącej pojęcia nieruchomości podobnej, to należy pod tym pojęciem rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na: położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Oczywistym jest przy tym, że w zależności od sytuacji, ze względu na specyfikę wycenianej nieruchomości, nie wszystkie te cechy muszą być uwzględniane. Ważne jest jednak aby zachowane było "podobieństwo" nieruchomości, a występujące różnice były poddane korekcie w trakcie wywodu biegłego. W niniejszej sprawie taka sytuacja miała miejsce, gdyż dobór nieruchomości do porównań został w dostatecznym stopniu przez biegłego wyjaśniony. Ponadto istotne było także to, że po myśli art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Na gruncie bowiem przepisów tej ustawy pozycja rzeczoznawcy majątkowego jest szczególna bo zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Obowiązująca w tym zakresie regulacja prawna, a ponadto wiążące rzeczoznawcę standardy zawodowe i zasady etyki nakładają na niego obowiązek, aby przy dokonywaniu wyceny nieruchomości wykorzystał zarówno swoją wiedzę specjalistyczną, jak również dołożył należytej staranności (art. 175 i nast. u.g.n.). W konsekwencji to rzeczoznawca zatem – jak wyżej wspomniano - decyduje o wyborze podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości, jak i podejmuje decyzję o doborze nieruchomości, które uznaje za podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny oraz je porównuje (vide wyroki NSA: z dnia 14 marca 2007 r. sygn. akt I OSK 322/06; z dnia 7 grudnia 2012 r. sygn. akt I OSK 1434/11; z dnia 28 kwietnia 2020 r. sygn. akt. I OSK 557/19). W tym zatem zakresie ani organ, ani sąd administracyjny nie mieli uprawnień do kontrolowania biegłego. Jeśli zaś skarżący stał na stanowisku, że przedmiotowy operat został sporządzony w sposób wadliwy, to mógł skorzystać z uprawnienia przewidzianego w art. 157 ust. 1 u.g.n., czyli poddać ten operat ocenie organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. O taką ocenę może wystąpić bowiem każdy. W zaistniałej zatem sytuacji Naczelny Sąd Administracyjny uznał skargę kasacyjną za nieuprawnioną i – z mocy art. 184 p.p.s.a. – orzekł jak w sentencji.