0113-KDIPT2-1.4011.560.2026.7.DJD

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

22 lipca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości oraz podatku od towarów i usług i podatku od czynności cywilnoprawnych. Uzupełnili go Państwo pismem z 18 września 2026 r. – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania: (Zainteresowany, Sprzedający)

2. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania: X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Spółka, Kupujący)

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowany będący stroną postępowania – (Sprzedający) jest jedynym udziałowcem X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Spółka, Kupujący), która ma swoją siedzibę w miejscowości Z.. na działkach o numerze A oraz B. Jednocześnie Zainteresowany jest jedynym właścicielem nieruchomości gruntowych o numerach A, B. Jako osoba prywatna, Sprzedający prowadzi także inne działalności gospodarcze w tym jednoosobową działalność gospodarczą oraz gospodarstwa rolne o powierzchni ponad 30 hektarów. Przedmiotowa nieruchomość gruntowa jest jednocześnie siedzibą gospodarstwa rolnego Sprzedającego i jest wykorzystywana także do celów rolniczych, właśnie jako siedziba gospodarstwa rolnego. Przez wiele lat nieruchomość była również użytkowana rolniczo natomiast obecnie firma oraz siedziba gospodarstwa i parku maszynowego gospodarstwa zajmują całą powierzchnię tych działek. Od ponad 7 lat na nieruchomościach nie jest prowadzana działalność polegająca na uprawach rolnych lub hodowli zwierząt.

Nieruchomości gruntowe zostały nabyte w drodze darowizny od rodziców w 2014 r. i od tego momentu stanowią majątek prywatny Sprzedającego.

Działki nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych ani w prowadzonej przez Sprzedającego indywidualnej jednoosobowej działalności gospodarczej, ani w X Sp. z o. o. Sprzedający jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, nie jest rolnikiem ryczałtowym.

Sprzedający wydzierżawia odpłatnie przez wiele lat spółce powiązanej (X sp. z o. o.) grunty, stanowiące majątek prywatny. Z tytułu dzierżawy Sprzedający jako czynny podatnik podatku od towarów i usług wystawia faktury z 23% VAT za dzierżawę gruntów. Zgodnie z Wyrokiem WSA we Wrocławiu z 25 września 2025 r., sygn. I SA/Wr 316/25 (najem nieruchomości to czynności polegające na wykorzystywaniu towaru w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Najem nieruchomości spełnia więc definicję działalności gospodarczej bez konieczności ustalania, czy podatnik w danej sytuacji podejmuje czynności charakterystyczne dla producentów, handlowców lub usługodawców).

Przychody z tej dzierżawy, Sprzedający rozlicza jako przychody z najmu prywatnego opodatkowane ryczałtem (PIT-28), a nie jako dochody z działalności rolniczej. Uchwała NSA z 24 maja 2021 r. sygn. akt II FPS 1/21 (Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba, że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej).

Na działkach znajdują się budynki wybudowane i sfinansowane w całości przez X Sp. z o. o. Nakłady poniesione przez Spółkę nie będą rozliczane przy sprzedaży. Przedmiotem transakcji – przyszłej sprzedaży – będzie wyłącznie sprzedaż gruntu. Sprzedaż będzie miała charakter jednorazowy (incydentalny).

X Sp. z o. o. została zarejestrowana w Krajowym Rejestrze Sądowym w lutym 2018 r. Siedziba Spółki mieści się pod adresem Z… (na nieruchomości gruntowej składającej się z działek o numerach ewidencyjnych A oraz B). Głównym przedmiotem działalności Spółki jest przetwórstwo owoców i warzyw, w tym w szczególności produkcja ekologicznych soków oraz liofilizatów. Jedynym udziałowcem Spółki posiadającym 100% udziałów (o wartości nominalnej 7 629 000,00 zł) oraz Prezesem jej Zarządu jest Sprzedający. Wskazane działki nie zostały wpisane do ewidencji środków trwałych X Sp. z o. o. gdyż są one użytkowane na podstawie umowy dzierżawy gruntów. Na dzierżawionych działkach znajdują się budynki i budowle, które zostały sfinansowane przez Spółkę X. Nieruchomość ta stanowi centrum operacyjne Spółki, jej siedzibę oraz miejsce montażu parku maszynowego.

Ponadto na terenie nieruchomości gruntowej mieści się również siedziba gospodarstwa rolnego Sprzedającego, przy czym na terenie nieruchomości od ponad 7 lat nie są prowadzone uprawy rolne ani hodowla zwierząt. W przyszłości X Sp. z o. o. planuje dokonać zakupu przedmiotowych nieruchomości gruntowych (działek nr A i B) od Sprzedającego. Przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży będzie wyłącznie grunt. Nakłady poniesione przez Spółkę na wybudowanie budynków nie będą w żaden sposób rozliczane przy tej sprzedaży. Sprzedaż ze strony właściciela gruntu będzie miała charakter jednorazowy (incydentalny).

W uzupełnieniu wniosku wskazano, że gospodarstwo rolne prowadzone jest nieprzerwanie od 2014 r. Zakres prowadzenia działalności to głównie uprawy sadownicze (plantacje aronii, sady jabłoni) oraz zboża, a także produkcja wykwalifikowanego materiału szkółkarskiego, konkretnie sadzonek aronii.

Jednoosobową działalność gospodarczą Zainteresowany będący stroną postępowania prowadzi od grudnia 2016 r. W pierwszych latach działalności jednoosobowa działalność gospodarcza była podmiotem, który handlował produktami rolnymi, a od 2019 r. firma posiadała własną przetwórnię, której działanie polegało na produkcji soków owocowych, mrożonych owoców oraz żywności liofilizowanej.

W lipcu 2024 r. zorganizowana część przedsiębiorstwa została włączona w strukturę X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. Przenoszoną częścią była działalność produkcyjna firmy i od tego momentu jednoosobowa działalność gospodarcza stała się firmą handlową.

W kwietniu 2018 r. X Sp. z ograniczoną odpowiedzialnością podpisała ze Sprzedającym umowę dzierżawy części nieruchomości o numerach A i B. Całkowita powierzchnia tych dwóch działek to ponad 2,5 ha, natomiast dzierżawioną wówczas powierzchnią było 0,16 ha i ograniczała się do powierzchni budynku magazynowego, usytuowanego na wyżej wspomnianych działkach gruntowych. Powierzchnia dzierżawy została powiększona w lutym 2019 r. do powierzchni 0,246 ha w związku z rozbudową infrastruktury nadziemnej i podziemnej przy dzierżawionym obiekcie. Ostatecznie całość działki została oddana do użytkowania Spółce z o.o.

Nieruchomości gruntowe o numerach A i B mają następującą powierzchnię:

Numer działki	Powierzchnia całkowita działki
A	1,5553 ha
B	0,9608 ha

Obecnie na wskazanych działkach znajduje się hala produkcyjna połączona z częścią biurowo-socjalną oraz z kotłownią parową. Dodatkowo pod adresem znajduje się druga hala produkcyjna, kontenerowy budynek magazynowy, instalacje fotowoltaiczne oraz plac manewrowy wykonany z kostki brukowej i infrastruktura podziemna.

Spółka posiadała ważne prawo do gospodarowania nieruchomością na podstawie umowy dzierżawy, w związku z czym dokonywała inwestycji na przedmiotowych gruntach. Wybudowanie obiektu przemysłowego było niezbędne w celu kontynuowania działalności i zwiększania jej zakresu. Tylko zwiększenie skali działalności gwarantowało możliwość dalszego utrzymania się na rynku ze względu na rosnące koszty prowadzenia działalności gospodarczej. Aby więc zachować konkurencyjność, należało obniżyć cenę na jednostkę produkcyjną. To było możliwe tylko w przypadku zwiększenia skali działalności.

Na pytanie: kiedy Zainteresowany będący stroną postępowania zamierza sprzedać wskazane we wniosku nieruchomości gruntowe Spółce z o. o., czy jeszcze w 2026 r., czy w latach kolejnych udzielono odpowiedzi, że uzależnione jest to od kwestii podatkowych, na pewno nie będzie to miało miejsca w 2026 r., raczej w 2027 lub w latach kolejnych.

Nieruchomości po nabyciu gruntu przez Spółkę z o.o. będą wykorzystywane dokładnie tak jak w chwili obecnej, czyli do prowadzenia działalności gospodarczej (produkcyjnej, handlowej). Teren został przekształcony nieodwracalnie i bezpowrotnie utracił charakter gruntów mogących nadawać się do upraw rolniczych.

Zainteresowany będący stroną postępowania nie dokonywał wcześniej sprzedaży nieruchomości.

Działalność gospodarczą Zainteresowany będący stroną postępowania rozlicza na zasadach ogólnych, jest na podatkowej księdze przychodów i rozchodów, płaci podatek PIT. W zakres działalności gospodarczej nie wchodzi i nie wchodziło:

• 68.11.Z - Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek,
• 68.20.Z - Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi,
• 68.31.Z - Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami,
• 68.32.B - Działalność związana z zarządzaniem nieruchomościami wykonywanym na zlecenie.

Nakłady poniesione przez Spółkę z o.o. na budowę budynków/budowli zostały zaliczone do kosztów uzyskania przychodów Spółki –wybudowane obiekty są amortyzowane.

Na pytanie w jaki sposób będą rozliczone nakłady poniesione przez Spółkę z o.o. na budynki/budowle znajdujące się na wskazanych działkach na moment sprzedaży, wskazano, że przed sprzedażą nieruchomość gruntowa zostanie wyceniona przez rzeczoznawcę, aby dokładnie ocenić wartość tego gruntu, zarówno do celów podatkowych, jak i do celów rozliczenia między Spółką a osobą fizyczną. Nakłady poniesione przez Spółkę na budowę obiektów zostaną wydzielone, gdyż są to nakłady, które poniosła Spółka i do których Spółka ma prawo. Jeżeli nie doszłoby do sprzedaży, spółka miałaby pełne prawo budynek rozebrać i zabrać, przenieść w inne miejsce. W związku z tym przedmiotem wyceny sprzedaży będzie grunt z infrastrukturą, ale bez uwzględnienia obiektów, na budowę których nakłady znajdują się w bilansie Spółki.

Z kolei, na pytanie w jaki sposób zostanie określona kwestia wartości sprzedaży nieruchomości, skoro znajdujące się na niej budynki/budowle są nierozerwalnie związane z gruntem wskazano, że dokonana zostanie wycena przez rzeczoznawcę. Rozdzielone zostaną kwestie nakładów, które zostały poniesione przez Spółkę na budowę obiektów i budowli znajdujących się na gruntem, a wyceniony będzie grunt oraz infrastruktura, którą sfinansował Zainteresowany będący stroną postępowania osobiście lub jako jednoosobowa działalność gospodarcza.

Pytania

1. Czy w przypadku sprzedaży nieruchomości gruntowych o numerach A, B przez Sprzedającego spółce powiązanej X taka transakcja sprzedaży będzie objęta podatkiem VAT, czy zwolniona z podatku VAT.

2. Czy transakcja sprzedaży nieruchomości gruntowych o numerach A, B przez Sprzedającego spółce powiązanej X. będzie objęta podatkiem PCC?

3. Czy transakcja sprzedaży nieruchomości gruntowych o numerach A, B przez Sprzedającego spółce powiązanej X będzie objęta podatkiem PIT?

Niniejsze rozstrzygnięcie dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych (pytanie Nr 3). W zakresie podatku od towarów i usług (pytanie Nr 1) oraz w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych (pytanie Nr 2) wydane zostały odrębne rozstrzygnięcia.

Państwa stanowisko w sprawie

W ocenie Zainteresowanych, planowana sprzedaż nieruchomości gruntowych o numerach A oraz B na rzecz X Sp. z o.o. nie będzie skutkowała powstaniem po stronie Sprzedającego przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych (PIT). Sprzedaż ta nastąpi po upływie okresu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (2014 r.), w związku z czym na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT czynność ta nie stanowi źródła przychodu.

Nieruchomość gruntowa została nabyta przez Sprzedającego w 2014 r. w drodze darowizny do majątku prywatnego. Działki te nigdy nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych ani wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej jednoosobowej działalności gospodarczej (JDG). Ponadto, od ponad 7 lat na gruncie tym nie jest prowadzona działalność rolnicza (brak upraw i hodowli), a grunt od wielu lat jest przedmiotem odpłatnej dzierżawy prywatnej na rzecz Spółki z o.o. Przychody z tego tytułu Wnioskodawca rozlicza konsekwentnie w ramach tzw. najmu/dzierżawy prywatnej (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT), opodatkowując je ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych (PIT-28).

Zgodnie z kluczową Uchwałą Składu Siedmiu Sędziów NSA z dnia 24 maja 2021 r. (sygn. akt II FPS 1/21), przychody z najmu/dzierżawy składników majątku, które nie zostały wprowadzone do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej, stanowią przychody z najmu prywatnego. W konsekwencji, zbycie takiego składnika majątku nie generuje przychodu z działalności gospodarczej (art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT) i nie podlega 6-letniemu okresowi karencji.

Do transakcji stosuje się art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT, według którego sprzedaż nieruchomości po upływie 5 lat od końca roku jej nabycia jest całkowicie neutralna podatkowo. Ponieważ od końca 2014 r. minęło znacznie więcej niż wymagane 5 lat, sprzedaż działek A i B będzie w całości zwolniona z podatku PIT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu
jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

· odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

· zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9;

Wskazuję, że treść definicji zawartej w cytowanym powyżej przepisie, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków:

• po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową,
• po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz
• po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie”, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać”, „zakładać jakieś przedsięwzięcie”, bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły”, „wprowadzać porządek”.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 3 czerwca 2015 r., sygn. akt I SA/Po 919/14:

Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.

Natomiast przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie natomiast czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji. W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny. Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Z przytoczonych przepisów wynika zatem, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy). Przyjęcie, że dana osoba fizyczna – sprzedając nieruchomość (działkę) – działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

Z informacji przedstawionych we wniosku oraz jego uzupełnieniu wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania (Sprzedający):

• jest jedynym właścicielem nieruchomości gruntowych o numerach A, B nabytych w drodze darowizny od rodziców w 2014 r.;
• jako osoba prywatna prowadzi 30 hektarowe gospodarstwo rolne od 2014 r. w zakresie upraw sadowniczych (plantacje aronii, sady jabłoni) oraz zboża, a także produkcji wykwalifikowanego materiału szkółkarskiego - sadzonek aronii;
• od grudnia 2016 r. prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą której podmiotem był handel produktami rolnymi, od 2019 r. działalność polegała na produkcji soków owocowych, mrożonych owoców oraz żywności liofilizowanej, a od sierpnia 2024 r. po przeniesieniu działalności produkcyjnej firmy do Spółki z o.o. prowadzi działalność handlową, działalność gospodarczą rozlicza na zasadach ogólnych, jest na podatkowej księdze przychodów i rozchodów, w zakres działalności gospodarczej nie wchodzi i nie wchodził obrót nieruchomościami;
• jest jedynym udziałowcem X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością zarejestrowanej w Krajowym Rejestrze Sądowym w lutym 2018 r. Siedziba spółki na nieruchomości gruntowej składającej się z działek o numerach ewidencyjnych A oraz B. Głównym przedmiotem działalności Spółki jest przetwórstwo owoców i warzyw, w tym w szczególności produkcja ekologicznych soków oraz liofilizatów;
• jako osoba prywatna zawarł w kwietniu 2018 r. zawarł umowę dzierżawy nieruchomości o nr A i nr B spółce X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. Przychody z tej dzierżawy Zainteresowany rozlicza jako przychody z najmu prywatnego opodatkowane ryczałtem (PIT-28);
• na dzierżawionych działkach nr A i nr B Spółka X posiadała ważne prawo do gospodarowania nieruchomością na podstawie umowy dzierżawy, w związku z czym dokonywała inwestycji na przedmiotowych gruntach i zostały wybudowane i sfinansowane przez X Sp. z o. o. budynki i budowle, które stanowią centrum operacyjne Spółki, jej siedzibę oraz miejsce montażu parku maszynowego. Wybudowanie obiektu przemysłowego było niezbędne w celu kontynuowania działalności i zwiększania zakresu Spółki;
• nakłady poniesione przez Spółkę z o.o. na budowę budynków/budowli zostały zaliczone do kosztów uzyskania przychodów spółki –wybudowane obiekty są amortyzowane;
• działki nr A i B nie zostały wpisane do ewidencji środków trwałych X sp. z o. o. gdyż są one użytkowane na podstawie umowy dzierżawy gruntów;
• w przyszłości zamierza sprzedać przedmiotowe nieruchomości (działki nr A i B) X Sp. z o.o. Przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży będzie wyłącznie grunt. Nakłady poniesione przez Spółkę na wybudowanie budynków nie będą w żaden sposób rozliczane przy tej sprzedaży. Sprzedaż ze strony właściciela gruntu będzie miała charakter jednorazowy (incydentalny) i nie będzie to miało miejsca w 2026 r., raczej w 2027 r. lub w latach kolejnych;
• przed sprzedażą nieruchomość zostanie wyceniona przez rzeczoznawcę, aby dokładnie ocenić wartość tego gruntu, zarówno do celów podatkowych, jak i do celów rozliczenia między Spółką a osobą fizyczną.

W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów uzyskanych ze zbycia przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania nieruchomości (działek nr A i nr B) należy rozważyć, czy czynności ich zbycia będą miały znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej. Wobec tego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań Zainteresowanego będącego stroną postępowania do właściwego źródła przychodu, należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych ze zbyciem nieruchomości.

Jak już wcześniej wyjaśniłem, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku. Są to czynności polegające na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Podkreślić należy, że zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem zbycie, nawet wielokrotne, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku i jego uzupełnieniu opisu sprawy nie sposób przyjąć, że planowane zbycie nieruchomości (działeknr A i nr B) wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Okoliczności dotyczące planowanego zbycia nieruchomości nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie przedmiotowego zbycia do działalności gospodarczej. Wskazane działki nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych ani w prowadzonej przez Sprzedającego indywidualnej jednoosobowej działalności gospodarczej, ani w Sp. z o. o. Podejmowane przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania czynności wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Zatem planowane zbycie przez ww. działek nie będzie nosiło przymiotów działalności gospodarczej.

W konsekwencji, w oparciu o okoliczności przedstawione przez Zainteresowanych, skutki podatkowe planowanego zbycia wskazanych nieruchomości należy oceniać w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W świetle powyższego dla opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia ww. nieruchomości podatkiem dochodowym od osób fizycznych istotne znaczenie ma zatem data i sposób nabycia ww. nieruchomości.

Aby ustalić, czy w przedmiotowej sprawie odpłatne zbycie przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania nieruchomości będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych istotne jest ustalenie, czy zbycie to nastąpi po upływie okresu, o którym mowa w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia „nabycie”, należy zatem odwołać się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795).

W szczególności art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Zatem, pojęcie „nabycie” należy rozumieć szeroko, tzn. że nabycie nieruchomości następuje z chwilą uzyskania prawa własności, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie, której doszło do przysporzenia majątkowego. Tym samym, poprzez „nabycie” należy rozumieć każde zwiększenie aktywów podatnika.

Nabyć nieruchomość lub prawo majątkowe można więc, np. w drodze zakupu, bądź uzyskując pod tytułem darmym (w formie darowizny, spadku, nieodpłatnego zniesienia współwłasności), a w przypadku zaś ograniczonych praw rzeczowych również zawierając umowę o ustanowieniu tego prawa.

W opisie sprawy Zainteresowany będący stroną postępowania wskazał, że nieruchomości gruntowe stanowiące działki nr A i nr B zostały nabyte w drodze darowizny od rodziców w 2014 r. i od tego momentu stanowią majątek prywatny sprzedającego. W kwietniu 2018 r. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością podpisała z Zainteresowanym będącym stroną postępowania umowę dzierżawy tych nieruchomości. Przychody z tej dzierżawy Zainteresowany będący stroną postępowania rozlicza jako przychody z najmu prywatnego opodatkowane ryczałtem (PIT-28). W przyszłości X Sp. z o. o. - Zainteresowany niebędący stroną postępowania planuje dokonać zakupu przedmiotowych nieruchomości gruntowych (działek nr A i B) od sprzedającego. Przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży będzie wyłącznie grunt. Nakłady poniesione przez Spółkę na wybudowanie budynków nie będą w żaden sposób rozliczane przy tej sprzedaży. Sprzedaż ze strony właściciela gruntu będzie miała charakter jednorazowy (incydentalny) i nie będzie to miało miejsca w 2026 r., raczej w 2027 r. lub w latach kolejnych.

Zatem przychód z planowanego zbycia ww. nieruchomości (działek gruntu nr A i nr B) nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ pięcioletniego okresu wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który minął z końcem 2019 r.

Wobec powyższego wskazuję, że odpłatne zbycie nieruchomości gruntowych stanowiących działki nr A i nr B dokonane po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym Zainteresowany będący stroną postępowania nabył zbywaną nieruchomość, nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i tym samym nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując, w odniesieniu do przedstawionego zdarzenia przyszłego należy uznać, że transakcja sprzedaży nieruchomości gruntowych o nr A i nr B nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Dodać należy, że w przedmiotowej sprawie podatek dochodowy od osób fizycznych nie wystąpi z uwagi na upływ pięcioletniego terminu od nabycia nieruchomości, a nie jak wskazano w podsumowaniu własnego stanowiska w sprawie, że sprzedaż działek A i B będzie w całości zwolniona z podatku PIT. Powyższe uznano jednak za oczywistą omyłkę, a stanowisko uznano za prawidłowe w kontekście prawidłowo powołanych przepisów prawa we własnym stanowisku w sprawie oceny prawnej.

Podkreślić należy, że pojęcie zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych oraz niepodleganie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, to pojęcia które nie są tożsame, choć w obydwu przypadkach skutkiem jest niepowstanie obowiązku zapłaty podatku. W przypadku zwolnienia podatkowego mamy do czynienia z objęciem danej kategorii sytuacji zakresem danego podatku, która jest jednak wyeliminowana z opodatkowania na podstawie wyraźnego przepisu wprowadzającego takie zwolnienie. Natomiast w razie niepodlegania podatkowi, te sytuacje nie są w ogóle objęte danym podatkiem.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Informuję, że niniejsza interpretacja indywidualna stanowi rozstrzygnięcie tylko i wyłącznie w zakresie sprawy objętej Państwa zapytaniem. A zatem, nie odnosi się do innych kwestii zawartych w opisie sprawy oraz Państwa stanowiska, które nie były przedmiotem zapytania w odniesieniu do opisanego zdarzenia przyszłego.

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych. W zakresie podatku od towarów i usług oraz w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych wydane zostały odrębne rozstrzygnięcia.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie zgodne ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego nie przeprowadzam postępowania dowodowego, lecz opieram się jedynie na zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Odnosząc się do powołanych orzeczeń sądów administracyjnych stwierdzam, że zapadły one w indywidualnych sprawach i nie są wiążące w sprawie będącej przedmiotem Państwa wniosku.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej - ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego Lublinie. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 w związku z art. 14r Ordynacji podatkowej.