0113-KDIPT1-2.4012.677.2026.3.AB

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 lipca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek z 7 lipca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej który dotyczy:

• nieuznania sprzedaży Nieruchomości oraz Budynku za zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT ani przedsiębiorstwo, w związku z czym sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług jako transakcja zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy VAT (pytanie nr 1),
• uznania sprzedaży Nieruchomości oraz Budynku za czynność podlegającą zwolnieniu od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia (pytanie nr 2),
• prawa Nabywcy do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z zakupem Nieruchomości oraz Budynku (pytanie nr 3).

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 11 sierpnia 2026 r. (data wpływu 11 sierpnia 2026 r.) oraz pismem z 5 października 2026 r. (data wpływu 6 października 2026 r). Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:A.A.

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania: B.B.

Opis zdarzenia przyszłego

B.B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Sprzedawca) jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny. Przedmiotem przeważającej działalności Sprzedawcy jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Sprzedawca specjalizuje się w nieruchomościach komercyjnych, głównie w segmencie parków handlowych.

Sprzedawca jest właścicielem nieruchomości gruntowej położonej przy ul. (…) w miejscowości (…) w gminie (…), powiecie (…), województwie (…), nr działki1, identyfikator działki (…), dla której Sąd Rejonowy (…) w (…), III Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej: Nieruchomość).

Sprzedawca nabył niezabudowaną Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży zawartej 28 kwietnia 2022 r. Dostawa Nieruchomości była opodatkowana podatkiem od towarów i usług w stawce 23%.

Sprzedawca zrealizował na Nieruchomości projekt inwestycyjny parku handlowego polegający na budowie pawilonu handlowego w układzie zabudowy wolnostojącej. W wyniku inwestycji powstał budynek handlowo-usługowy wraz z instalacjami: wodociągową, kanalizacji sanitarnej, elektryczną, deszczową ze szczelnym zbiornikiem retencyjnym na wody opadowe, oświetleniem terenu, parkingiem oraz zagospodarowaniem terenu (dalej: Budynek). Sprzedawca uzyskał pozwolenie na użytkowanie Budynku decyzją Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Powiecie (…) z dnia 4 września 2023 r. Budynek nie został zakwalifikowany przez Sprzedawcę jako środek trwały i nie podlega amortyzacji.

Sprzedawca dokonał komercjalizacji Budynku poprzez zawarcie umów najmu. Pierwsze lokale oddano w najem 5 września 2023 r.

W zakresie zarządzania parkiem handlowym (rozumianym jako bieżące zarządzanie obiektem, poszukiwanie i wprowadzanie najemców, bieżące kontakty z najemcami, podpisywanie protokołów wydania i zwrotu pomieszczeń, monitorowanie zabezpieczeń złożonych przez najemców, uzupełnianie lub odnawianie zabezpieczeń, monitorowanie i ściąganie płatności czynszów i zabezpieczeń, monitorowanie ubezpieczenia nieruchomości, monitorowanie ponoszonych kosztów i płatności z tytułu podatku od nieruchomości) Sprzedawca nie korzysta z usług podmiotu trzeciego, lecz wykonuje te czynności samodzielnie.

Sprzedawca na podstawie umowy korzysta z usług podmiotu trzeciego w zakresie sprzątania oraz dokonywania odczytu liczników. W ramach umowy zleceniobiorca zamiata parking i chodniki, zbiera drobne nieczystości, odśnieża i posypuje chodniki, odśnieża dach oraz dokonuje odczytu stanu liczników (dalej: Umowa na sprzątanie).

Sprzedawca rozważa sprzedaż Nieruchomości na rzecz A.A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Kupujący), która jest również zarejestrowana jako podatnik VAT czynny. Przedmiotem przeważającej działalności Kupującego jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Sprzedaż Nieruchomości ma nastąpić w formie umowy przedwstępnej oraz umowy przyrzeczonej. Na moment wystąpienia z wnioskiem o wydanie wspólnej interpretacji indywidualnej nie sporządzono jeszcze projektów umów.

Z dniem zawarcia umowy przyrzeczonej z mocy art. 678 § 1 k.c. Kupujący wstąpi na miejsce Sprzedawcy w stosunki najmu lokali położonych w Budynku. Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość do prowadzenia działalności parku handlowego (wynajmować powierzchnię handlowo-usługową w Budynku).

W związku ze sprzedażą Nieruchomości Sprzedawca wypowie lub rozwiąże za porozumieniem stron Umowę na sprzątanie. Na moment wystąpienia z wnioskiem o wydanie wspólnej interpretacji indywidualnej Kupujący nie zdecydował czy zawrze analogiczną umowę z dotychczasowym zleceniobiorcą Sprzedawcy, z innym podmiotem czy też będzie samodzielnie wykonywał czynności wchodzące dotychczas w zakres Umowy na sprzątanie.

Po sprzedaży Nieruchomości Sprzedawca będzie nadal prowadził swoje przedsiębiorstwo. W związku z nabyciem Nieruchomości przez Kupującego:

1. nie dojdzie do przejścia zakładu pracy Sprzedawcy w trybie art. 231Kodeksu pracy - wolą Stron nie jest przeniesienie na rzecz Kupującego umów z pracownikami Sprzedawcy,

2. Kupujący nie przejmie od Sprzedawcy w szczególności:

• koncesji, licencji i zezwoleń związanych z działalnością Sprzedawcy,
• struktury organizacyjnej, zaplecza administracyjnego i księgowego,
• ksiąg rachunkowych,
• źródeł finansowania działalności Sprzedawcy,
• praw i obowiązków wynikających z umów rachunków bankowych Sprzedawcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Sprzedawca dokonuje rozliczeń z najemcami) oraz środków pieniężnych należących do Sprzedawcy,
• ewentualnych zobowiązań Sprzedawcy związanych z finansowaniem nabycia Nieruchomości lub budowy Budynku (w szczególności zobowiązań wynikających z umów kredytowych bądź pożyczek),
• tajemnic przedsiębiorstwa oraz know-how,
• innej dokumentacji (np. umów handlowych, korporacyjnych) niezwiązanej z Nieruchomością.

Umowa przyrzeczona sprzedaży zostanie zawarta w formie aktu notarialnego, w którym strony transakcji zamierzają złożyć oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, i wyborze opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem od towarów i usług. Oświadczenie będzie zawierać wszystkie wymagane informacje, o których mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

1. Kiedy Zainteresowany niebędący stroną postępowania planuje dokonać sprzedaży Nieruchomości, będącej przedmiotem wniosku?

Na dzień 11 sierpnia 2026 r. strony transakcji nie ustaliły jeszcze terminu sprzedaży Nieruchomości.

2. Czy Zainteresowanemu niebędącemu stroną postępowania przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem działki nr 1?

Tak, przysługiwało.

3. Czy Nieruchomość, którą Zainteresowany niebędący stroną postępowania planuje sprzedać będzie przez cały okres posiadania wykorzystywana przez Niego wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku VAT?

Nie.

4. Z opisu sprawy wynika, iż:

„Z dniem zawarcia umowy przyrzeczonej z mocy art. 678 § 1 k.c. Kupujący wstąpi na miejsce Sprzedawcy w stosunki najmu lokali położonych w Budynku. Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość do prowadzenia działalności parku handlowego (wynajmować powierzchnię handlowo- usługową w Budynku)”.

W związku z planowanym wstąpieniem Kupującego w stosunki najmu lokali w Budynku, proszę o szczegółowe określenie zasad i warunków tego przejęcia.

Z uwagi na powszechnie obowiązującą moc art. 678 § 1 k.c. Strony nie przewidują konieczności szczegółowego określenia zasad i warunków wstąpienia Kupującego na miejsce Sprzedawcy w stosunki najmu – wstąpienie odbędzie się z mocy prawa. Sprzedawca przekaże Kupującemu oryginały umów najmu (wraz z załącznikami oraz ewentualnymi aneksami) oraz związane z tymi umowami dokumenty zabezpieczeń, a także przeniesie na Kupującego kaucje zabezpieczające wpłacone przez najemców.

Wnioskodawcy uzupełniają, że poza umowami najmu lokali usługowych w budynku handlowo- usługowym Sprzedawca oddał również w najem części terenu Nieruchomości przed budynkiem handlowo-usługowym w celu umieszczenia przez najemców automatu vendingowego, bankomatu, stacji ładowania pojazdów elektrycznych, paczkomatu, budki z lodami, lekomatu i recyklomatu. Wszystkie wymienione rzeczy stanowią własność najemców, w związku z czym prawo ich własności nie będzie przedmiotem sprzedaży pomiędzy Sprzedawcą a Kupującym. Zgodnie z regułą art. 678 § 1 k.c. Kupujący wstąpi w umowy najmu również z tymi najemcami.

5. Proszę o szczegółowe wskazanie wszystkich materialnych i niematerialnych składników majątku, które będą przedmiotem sprzedaży?

Przedmiotem sprzedaży będzie prawo własności Nieruchomości wraz z:

• budynkiem handlowo-usługowym z instalacjami: wodociągową, kanalizacji sanitarnej, elektryczną, deszczową ze szczelnym zbiornikiem retencyjnym na wody opadowe,
• oświetleniem terenu w postaci wolnostojących lamp oświetleniowych,
• parkingiem naziemnym,
• zagospodarowaniem terenu, tj. chodnikami, drogą wewnętrzną i koszami ulicznymi na śmieci.

W wypisie z rejestru gruntów z 1 lipca 2026 r. wydanym przez Starostę (...) potwierdzono, że budynek handlowo-usługowy nie stanowi odrębnego od gruntu przedmiotu własności. W budynku handlowo-usługowym znajdują się lokale usługowe niestanowiące odrębnego od gruntu przedmiotu własności.

Sprzedawca przeniesie na Kupującego majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne do projektów architektoniczno-budowlanych i pozostałej dokumentacji projektowej prac budowlanych prowadzonych na Nieruchomości, upoważnienie do wykonywania i zezwalania stronom trzecim do wykonywania osobistych praw autorskich do tych projektów, w zakresie, w jakim prawa te będą posiadane przez Sprzedawcę i w zakresie w jakim Sprzedawca jest upoważniony do ich udzielenia, a także prawa związane z odpowiedzialnością projektantów za prace projektowe, w tym prawa wynikające z rękojmi za wady i gwarancji jakości.

Sprzedawca przekaże Kupującemu oryginały umów najmu (wraz z załącznikami oraz ewentualnymi aneksami) oraz związane z tymi umowami dokumenty zabezpieczeń, a także przeniesie na Kupującego kaucje zabezpieczające wpłacone przez najemców. Na skutek sprzedaży Nieruchomości Sprzedawca przeniesie na Kupującego wynikające z przenoszonych umów najmu zobowiązania Sprzedawcy wobec najemców, którzy wpłacili kaucje, do ich zwrotu lub rozliczenia zgodnie z umowami najmu, oraz zobowiązania Sprzedawcy wobec najemców, którzy dostarczyli odpowiednie dokumenty zabezpieczenia, do ich zwrotu zgodnie z umowami najmu.

Sprzedawca przekaże również dokumentację prawną, techniczną i projektową związaną z Nieruchomością, przenosząc własność nośników, na których znajduje się ww. dokumentacja.

6. Czy składniki materialne i niematerialne będące przedmiotem sprzedaży będą na moment sprzedaży wyodrębnione na płaszczyźnie organizacyjnej, finansowej oraz funkcjonalnej? Proszę wyszczególnić na czym polega wyodrębnienie organizacyjne, finansowe i funkcjonalne ww. zespołu składników materialnych i niematerialnych.

Park handlowy jest dla Sprzedawcy towarem. Przedmiot sprzedaży nie jest i nie będzie wyodrębniony jako dział, wydział czy oddział w strukturze Sprzedawcy na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Sprzedawca nie prowadzi dla przedmiotu sprzedaży odrębnych ksiąg rachunkowych. W wyniku planowanej transakcji wraz z Nieruchomością nie przejdzie na rzecz Kupującego struktura organizacyjna Sprzedawcy (np. pracownicy, zaplecze księgowe), przy pomocy której Sprzedawca zarządza Nieruchomością i wykonywaniem umów najmu. Na Kupującego nie zostanie przeniesiony również know-how związany z prowadzeniem działalności na Nieruchomości. Zamiarem Stron jest wyłącznie przeniesienie własności Nieruchomości, czego automatycznym skutkiem będzie również wstąpienie Kupującego w umowy najmu.

Wnioskodawcy stoją na stanowisku, że pytanie o to czy przedmiot sprzedaży będzie wyodrębniony na płaszczyźnie organizacyjnej, finansowej oraz funkcjonalnej dotyczy w istocie oceny prawnej będącej przedmiotem złożonego wniosku, a nie doprecyzowania opisu zdarzenia przyszłego. Wezwanie do doprecyzowania opisu zdarzenia przyszłego może obejmować wyłącznie okoliczności faktyczne niezbędne do przyporządkowania przez Organ faktów przedstawionych we wniosku do normy prawa podatkowego (tzw. subsumpcja), nie może natomiast zmierzać do tego, aby to sam wnioskujący o wydanie interpretacji indywidualnej przesądził kwestię, o której rozstrzygnięcie wnosi.

Przerzucenie na Wnioskodawców obowiązku samodzielnego przesądzenia czy w opisanym zdarzeniu przyszłym można mówić o wyodrębnieniu organizacyjnym, finansowym i funkcjonalnym przedmiotu sprzedaży czyniłoby całe postępowanie interpretacyjne bezprzedmiotowym, skoro to właśnie ta kwalifikacja stanowi istotę wątpliwości przedstawionych we wniosku i ma być przedmiotem oceny organu (kwalifikacja przedmiotu sprzedaży jako ZCP). W takim wypadku nawet pozytywna interpretacja wydana przez Organ nie wywierałaby efektu ochronnego dla podatników, co zupełnie wypacza sens korzystania z instytucji interpretacji indywidualnej prawa podatkowego.

We wniosku o wydanie interpretacji Wnioskodawcy zajęli jednoznaczne stanowisko, że w ich ocenie przedmiot sprzedaży nie spełnia kryteriów wyodrębnienia na płaszczyźnie organizacyjnej, finansowej oraz funkcjonalnej. Zaznaczenia wymaga, iż jest to jedynie stanowisko Wnioskodawców, a nie element opisu zdarzenia przyszłego. Rolą Organu jest odniesienie się do tego stanowiska.

7. Czy przejmowany zestaw składników majątkowych (materialnych i niematerialnych) pozwoli Państwu na natychmiastowe i samodzielne prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie, w jakim była ona prowadzona przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania, bez konieczności angażowania dodatkowych, istotnych składników majątku, które nie będą przedmiotem sprzedaży?

W celu prowadzenia działalności gospodarczej na Nieruchomości polegającej na wynajmowaniu powierzchni handlowo-usługowej Kupujący będzie zmuszony zawrzeć umowę o zarządzenie Nieruchomością z podmiotem trzecim lub też zorganizować model samodzielnego zarządzania Nieruchomością, co może wymagać zaangażowania zaplecza osobowego Kupującego (władz lub pracowników spółki). To samo tyczy się sprzątania i odśnieżania Nieruchomości, a także zarządzania parkingiem i poborem opłat za parkowanie, co może rodzić konieczność finansowego zaangażowania po stronie Kupującego. Nastąpi to jednak poza zakresem umowy ze Sprzedawcą i Sprzedawca nie będzie miał wpływu ani na wybór modelu zarządzania Nieruchomością przez Kupującego, ewentualny wybór podmiotów trzecich, ani na warunki umów z nimi zawieranych.

8. Czy przedmiotem planowanej sprzedaży będą wszystkie składniki majątku, w oparciu o które Zainteresowany niebędący stroną postępowania prowadzi swoją działalność gospodarczą?

Nie.

9. W związku z informacją, iż: „Po sprzedaży Nieruchomości Sprzedawca będzie nadal prowadził swoje przedsiębiorstwo” proszę wskazać w jakim zakresie będzie prowadzona działalność gospodarcza przez Sprzedawcę, po dokonaniu sprzedaży w ramach nieruchomości opisanej we wniosku?

Dotychczas Sprzedawca poza prowadzeniem działalności deweloperskiej świadczył usługi zarządzania nieruchomościami, pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, consultingu i project managementu. W ramach grupy kapitałowej, w skład której wchodzi Sprzedawca, obecnie trwają analizy nad ograniczeniem w przyszłości działalności Sprzedawcy tylko do realizacji inwestycji deweloperskich i powierzeniem pozostałych usług innym spółkom z grupy. Na dzień 11 sierpnia 2026 r. decyzja w tym przedmiocie jeszcze nie zapadła.

10. Czy przedmiot sprzedaży, na dzień nabycia przez Państwa, będzie stanowił zorganizowany zespół składników materialnych i niematerialnych i będzie posiadał potencjalną zdolność do działania jako niezależne przedsiębiorstwo realizujące określone zadania gospodarcze?

Wnioskodawcy stoją na stanowisku, że to pytanie dotyczy w istocie oceny prawnej będącej przedmiotem złożonego wniosku, a nie doprecyzowania opisu zdarzenia przyszłego. Wezwanie do doprecyzowania opisu zdarzenia przyszłego może obejmować wyłącznie okoliczności faktyczne niezbędne do przyporządkowania przez Organ faktów przedstawionych we wniosku do normy prawa podatkowego (tzw. subsumpcja), nie może natomiast zmierzać do tego, aby to sam wnioskujący o wydanie interpretacji indywidualnej przesądził kwestię, o której rozstrzygnięcie wnosi.

Przerzucenie na Wnioskodawców obowiązku samodzielnego zakwalifikowania przedmiotu transakcji jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa (bądź jej braku) czyniłoby całe postępowanie interpretacyjne bezprzedmiotowym, skoro to właśnie ta kwalifikacja stanowi istotę wątpliwości przedstawionych we wniosku i ma być przedmiotem oceny organu. W takim wypadku nawet pozytywna interpretacja wydana przez Organ nie wywierałaby efektu ochronnego dla podatników, co zupełnie wypacza sens korzystania z instytucji interpretacji indywidualnej prawa podatkowego.

We wniosku o wydanie interpretacji Wnioskodawcy zajęli jednoznaczne stanowisko, że w ich ocenie przedmiot sprzedaży nie stanowi zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Zaznaczenia wymaga, iż jest to jedynie stanowisko Wnioskodawców, a nie element opisu zdarzenia przyszłego. Rolą Organu jest odniesienie się do tego stanowiska.

11. Do wykonywania jakich czynności będą Państwo wykorzystywać nabyty zespół składników materialnych i niematerialnych, tj. czy do czynności:

• opodatkowanych podatkiem od towarów i usług,
• zwolnionych od podatku od towarów i usług,
• niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

12. Z opisu sprawy wynika, że: „Sprzedawca dokonał komercjalizacji Budynku poprzez zawarcie umów najmu. Pierwsze lokale oddano w najem 5 września 2023 r.”

Proszę wskazać:

• kiedy nastąpiło oddanie w najem następnych lokali (proszę wskazać dokładną datę)? Wszystkie lokale w budynku handlowo-usługowym oddano po raz pierwszy w najem w 2023 r.
• czy do dnia dzisiejszego są takie lokale, które od dnia wybudowania nie zostały oddane w najem?

Nie

13. Z opisu sprawy wynika, iż: „Sprzedawca zrealizował na Nieruchomości projekt inwestycyjny parku handlowego polegający na budowie pawilonu handlowego w układzie zabudowy wolnostojącej. W wyniku inwestycji powstał budynek handlowo-usługowy wraz z instalacjami: wodociągową, kanalizacji sanitarnej, elektryczną, deszczową ze szczelnymi zbiornikiem retencyjnym na wody opadowe, oświetleniem terenu, parkingiem oraz zagospodarowaniem terenu”.

a) czy ww. budynki/budowle (naniesienia) są trwale związane z gruntem?

Tak

b) czy naniesienia znajdujące się na działce nr 1 stanowią budynek, budowlę czy urządzenie budowlane w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane?

W ocenie Wnioskodawców:

• budynek handlowo-usługowy wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem stanowi budynek,
• oświetlenie terenu w postaci wolnostojących lamp oświetleniowych, parking naziemny i zagospodarowanie terenu w postaci chodników i drogi wewnętrznej stanowią urządzenia budowlane, tworzące z budynkiem handlowo-usługowym funkcjonalną całość,
• kosze uliczne na śmieci stanowią obiekty małej architektury

c) kiedy ww. naniesienia zostały oddane do użytkowania?

5 września 2023 r.

d) czy od wydatków poniesionych na wybudowanie ww. budynków/budowli przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku VAT?

Sprzedawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT.

e) w jaki sposób ww. budynki/budowle były/są/będą wykorzystywane przez Państwa od momentu wybudowania do momentu sprzedaży?

Sprzedawca wykorzystywał, wykorzystuje i będzie je wykorzystywał do momentu sprzedaży do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

f) czy wskazane budynki/budowle były/są/będą wykorzystywane przez Państwa wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku VAT?

Sprzedawca nie wykorzystywał, nie wykorzystuje i nie będzie ich wykorzystywał do momentu sprzedaży wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku VAT.

g) czy nastąpiło pierwsze zasiedlenie ww. budynków/budowli lub ich części w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.)?

Wnioskodawcy stoją na stanowisku, że to pytanie dotyczy w istocie oceny prawnej będącej przedmiotem złożonego wniosku, a nie doprecyzowania opisu zdarzenia przyszłego. Wezwanie do doprecyzowania opisu zdarzenia przyszłego może obejmować wyłącznie okoliczności faktyczne niezbędne do przyporządkowania przez Organ faktów przedstawionych we wniosku do normy prawa podatkowego (tzw. subsumpcja), nie może natomiast zmierzać do tego, aby to sam wnioskujący o wydanie interpretacji indywidualnej przesądził kwestię, o której rozstrzygnięcie wprost wnosi.

Przerzucenie na Wnioskodawców obowiązku samodzielnego przesądzenia czy w okolicznościach faktycznych sprawy nastąpiło pierwsze zasiedlenie czyniłoby całe postępowanie interpretacyjne bezprzedmiotowym, skoro to właśnie ta kwalifikacja stanowi istotę wątpliwości przedstawionych we wniosku i ma być przedmiotem oceny organu (kwalifikacja transakcji jako zwolnionej z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i możliwości rezygnacji z tego zwolnienia). W takim wypadku nawet pozytywna interpretacja wydana przez Organ nie wywierałaby efektu ochronnego dla podatników, co zupełnie wypacza sens korzystania z instytucji interpretacji indywidualnej prawa podatkowego.

Wnioskodawcy stoją na stanowisku, że do pierwszego zasiedlenia całości przedmiotu sprzedaży doszło w 2023 r., tj. więcej niż przed dwoma laty. Zaznaczenia wymaga, iż jest to jedynie stanowisko Wnioskodawców, a nie element opisu zdarzenia przyszłego. Rolą Organu jest odniesienie się do tego stanowiska.

h) czy ponosili/będą ponosić Państwo do dnia sprzedaży wydatki na ulepszenie lub przebudowę budynków/budowli lub ich części w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej danego obiektu?

Sprzedawca nie mógł i nie będzie mógł ponieść takich wydatków, ponieważ nie zaklasyfikował przedmiotu sprzedaży jako środka trwałego, w związku z czym nie może go ulepszyć w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

W piśmie z 5 października 2026 r. wskazali Państwo, że Nieruchomość, o której mowa we wniosku, stanowi dla Sprzedawcy towar handlowy.

Pytania

1. Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawców, iż Nieruchomość ani Budynek nie stanowi zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej: ZCP) w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT ani przedsiębiorstwa, w związku z czym sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług jako transakcja zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?

2. W przypadku pozytywnej odpowiedzi na pytanie nr 1, czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym sprzedaż Nieruchomości będzie zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a jeśli tak, to czy Wnioskodawcy będą mogli zrezygnować z tego zwolnienia przy spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT?

3. W przypadku pozytywnej odpowiedzi na pytanie nr 2, jeśli sprzedaż Nieruchomości będzie zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ale Wnioskodawcy zrezygnują z tego zwolnienia przy spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, to czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu zakupu Nieruchomości?

Państwa stanowisko w sprawie

1. Nieruchomość ani Budynek nie stanowi zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT ani przedsiębiorstwa, w związku z czym sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług jako transakcja zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy VAT.

2. Sprzedaż Nieruchomości będzie zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a Wnioskodawcy będą mogli zrezygnować z tego zwolnienia przy spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

3. W przypadku rezygnacji Wnioskodawców ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT przy spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu zakupu Nieruchomości.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców

Ad pytanie 1

W ocenie Wnioskodawców Nieruchomość ani Budynek nie stanowią przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedawcy.

Ustawa o VAT nie zawiera definicji przedsiębiorstwa, więc na jej potrzeby należy posługiwać się definicją przedsiębiorstwa zawartą w art. 551 k.c. Zdaniem Wnioskodawców Nieruchomość ani Budynek nie stanowią tak rozumianego przedsiębiorstwa. Planowana transakcja nie ma na celu przeniesienia na Kupującego przedsiębiorstwa Sprzedawcy, lecz jedynie przeniesienie jednoznacznie określonego składnika majątku Sprzedawcy, tj. Nieruchomości.

Elementy niezwiązane z Nieruchomością, a wchodzące w zakres przedsiębiorstwa Sprzedawcy takie jak księgi rachunkowe, dokumenty podatkowe i korporacyjne, tajemnica przedsiębiorstwa, know-how, inne nieruchomości i ruchomości nie zostaną objęte planowaną transakcją. Wynika to z intencji Wnioskodawców, którzy zamierzają przenieść wyłącznie własność Nieruchomości. Kupujący nie jest zainteresowany nabyciem całego przedsiębiorstwa Sprzedawcy (rozumianego jako ogół działalności gospodarczej Sprzedawcy). Ponadto Sprzedawca potrzebuje pozostałych składników swojego przedsiębiorstwa do prowadzenia działalności gospodarczej, którą zamierza kontynuować.

To, że brak któregokolwiek ze składników wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa wyklucza możliwość wyłączenia z opodatkowania VAT w oparciu o art. 6 pkt 1 ustawy o VAT potwierdza interpretacja wydane przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 3 sierpnia 2018 r., nr 0114-KDIP4.4012.370.2018.1.IT: „należy wskazać, że zbycie przedsiębiorstwa ma miejsce wówczas, gdy cały majątek przedsiębiorstwa przechodzi na własność jednego nabywcy, który kontynuuje działalność gospodarczą zbywcy. O tym, czy doszło do wyodrębnienia przedsiębiorstwa, decyduje pełen zakres zbywanego majątku, praw i zobowiązań; wyodrębnienie to musi dotyczyć przedsiębiorstwa jako całości. Nie może ono obejmować dowolnej części danego przedsiębiorstwa, żeby można było uznać, że doszło do powstania zespołu składników, które mogłyby stanowić niezależne przedsiębiorstwo. Zatem, biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że przedmiot planowanej transakcji sprzedaży nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 551 Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących jego funkcjonowanie. W przypadku planowanej transakcji sprzedaży przez Wnioskodawcę majątku trwałego w postaci nieruchomości, urządzeń oraz rzeczy ruchomych, bez składników niematerialnych nie można mówić o zdolności przenoszonego majątku do prowadzenia samodzielnej działalność gospodarczej. Z funkcjonalnego punktu widzenia składniki majątkowe, które mają być przedmiotem sprzedaży nie posiadają potencjalnej zdolności do niezależnego działania gospodarczego jako samodzielny podmiot gospodarczy”.

Składniki majątku Sprzedawcy będące przedmiotem planowanej sprzedaży nie wypełniają zdaniem Wnioskodawców także definicji ZCP. Pojęcie to zdefiniowane zostało w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, który stanowi, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczony do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

O zorganizowanej części przedsiębiorstwa można mówić w sytuacji, w której zespół składników materialnych i niematerialnych spełnia łącznie następujące przesłanki:

• składniki majątku pozostają w funkcjonalnym związku i są przeznaczone do wykonywania określonych zadań gospodarczych (wyodrębnienie funkcjonalne);
• zespół składników posiada określone, wydzielone miejsce w strukturze organizacyjnej istniejącego przedsiębiorstwa (wyodrębnienie organizacyjne);
• zespół składników jest finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie (wyodrębnienie finansowe);
• zespół składników może stanowić odrębne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące zadania gospodarcze.

W orzecznictwie sądów administracyjnych wskazuje się, że w art. 2 pkt 27e w zw. z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT nie chodzi o zespół składników majątkowych, które po włączeniu do majątku nabywcy i podjęciu określonych działań (np. zawarciu umów najmu, zatrudnieniu lub wydzieleniu grupy pracowników do obsługi tej działalności) będą mogły funkcjonować jako niezależny zakład (wydział, dział, itp.), a o przekazanie takiego zespołu składników majątkowych, który już jest zdolny do samodzielnego funkcjonowania w takim charakterze (por. wyrok NSA z 24 listopada 2016 r., I FSK 1316/15, z dnia 12 kwietnia 2019 r., I FSK 1831/17).

Wnioskodawcy podzielają stanowisko wyrażone w tym kontekście w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 17 lutego 2022 r., I SA/Sz 877/21, zgodnie z którym:

„Sama w sobie nieruchomość (zabudowana nieruchomość) nie tworzy całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowi zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli była wykorzystywana przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tej nieruchomości lub jej części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. W sytuacji, gdy dany podmiot prowadzi tego rodzaju działalność poprzez wyodrębniony w strukturze organizacyjnej zakład (dział, wydział), obejmujący przypisane do tejże działalności w zakresie najmu nieruchomości, obsługę (pracowników), finansowanie, umowy, itp., sprzedaż takiego zakładu - jako całości - może spełniać warunek stosownego wyodrębnienia i zdolności do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości - wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składnika majątkowego. Okoliczność, że w ramach swojej działalności nabywca nieruchomości uprzednio wynajmowanych, także wykorzystuje te nieruchomości do działalności w zakresie wynajmu nieruchomości (czyni z nich przedmiot najmu) nie oznacza, że nieruchomości te w momencie ich sprzedaży stanowiły zorganizowaną część przedsiębiorstwa, co jest warunkiem zastosowania art. 6 pkt 1 u.p.t.u.

Innymi słowy, okoliczność, że dane nieruchomości mogą stanowić przedmiot najmu tak u ich zbywcy, jak i następnie u nabywcy, nie czyni z nich zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Konieczne jest, aby zbywane składniki majątkowe stanowiły zorganizowaną część przedsiębiorstwa u zbywcy.

Skład orzekający w niniejszej sprawie podziela pogląd, zgodnie z którym sam fakt wykorzystywania nieruchomości w działalności gospodarczej - bez wykazania ich organizacyjnego i finansowego wyodrębnienia w ramach prowadzonego przedsiębiorstwa - nie daje podstaw do przyjęcia, że nieruchomości te samodzielnie tworzyły zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e u.p.t.u.”

Brak wyodrębnienia organizacyjnego

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z dnia 20 stycznia 2025 r., 0114-KDIP1- 1.4012.801.2024.3.MKA wskazał, że „Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa”.

Nieruchomość ani Budynek nie stanowią odrębnego zakładu, działu, wydziału czy też oddziału w ramach przedsiębiorstwa Sprzedawcy, lecz należą jedynie do składników majątkowych przedsiębiorstwa. W związku z powyższym nie został spełniony warunek wyodrębnienia organizacyjnego.

Brak wyodrębnienia finansowego

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z dnia 20 stycznia 2025 r., 0114-KDIP1-1.4012.801.2024.3.MKA stwierdził, że „Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa”.

W kontekście przesłanki wyodrębnienia finansowego powinno być możliwe oddzielenie finansów przedsiębiorstwa od finansów jego zorganizowanej części, bez potrzeby przeprowadzania analiz czy wyliczeń (por. WSA w Szczecinie z 17 lutego 2022 r., I SA/Sz 877/21).

Sprzedawca nie prowadzi dla Nieruchomości ani Budynku odrębnych ksiąg rachunkowych, a zatem należy stwierdzić, że nie został spełniony warunek wyodrębnienia finansowego.

Brak wyodrębnienia funkcjonalnego

Zgodnie z definicją ZCP w ustawie o VAT, wyodrębnienie funkcjonalne zespołu składników materialnych i niematerialnych oznacza ich przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych.

Zespół składników majątkowych tworzących ZCP nie tylko musi spełniać określone funkcje gospodarcze w istniejącym przedsiębiorstwie, ale powinien również być w stanie prowadzić działalność samodzielnie, jak gdyby został wydzielony z istniejącego przedsiębiorstwa. Niezwykle istotne jest zatem wystąpienie elementu spajającego składniki majątkowe w pewną funkcjonalną całość zdolną samodzielnie prowadzić działalność gospodarczą.

W wyniku planowanej transakcji wraz z Nieruchomością nie przejdzie na rzecz Kupującego struktura organizacyjna Sprzedawcy (np. pracownicy, zaplecze księgowe), przy pomocy której Sprzedawca zarządza Nieruchomością i wykonywaniem umów najmu. Na Kupującego nie zostanie przeniesiony również know-how związany z prowadzeniem działalności na Nieruchomości. Zamiarem Stron jest wyłącznie przeniesienie własności Nieruchomości, czego automatycznym skutkiem będzie również wstąpienie Kupującego w umowy najmu lokali mieszczących się w Budynku.

W celu prowadzenia działalności gospodarczej na Nieruchomości polegającej na wynajmowaniu powierzchni handlowo-usługowej Kupujący będzie zmuszony zawrzeć umowę o zarządzenie Nieruchomością z podmiotem trzecim lub też zorganizować model samodzielnego zarządzania Nieruchomością. To samo tyczy się sprzątania i odśnieżania Nieruchomości. Nastąpi to jednak poza zakresem umowy ze Sprzedawcą i Sprzedawca nie będzie miał wpływu ani na wybór modelu zarządzania Nieruchomością przez Kupującego, ewentualny wybór podmiotów trzecich, ani na warunki umów z nimi zawieranych.

Tym samym, nie można mówić o wyodrębnieniu funkcjonalnym Nieruchomości ani Budynku.

Objaśnienia Ministra Finansów

W zakresie wykładni pojęcia „przedsiębiorstwa” oraz „zorganizowanej części przedsiębiorstwa” pomocne są objaśnienia podatkowe Ministra Finansów z dnia 11 grudnia 2018 r. dotyczące opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych (dalej: Objaśnienia).

W Objaśnieniach zdefiniowano nieruchomości komercyjne jako nieruchomości przeznaczone do celów działalności gospodarczej generujące periodycznie przychody na rzecz jej właściciela w przeważającej mierze z tytułu realizacji umów najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze. Nie ma wątpliwości, że planowana przez Wnioskodawców transakcja dotyczy nieruchomości komercyjnej w powyższym rozumieniu, a zatem Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej jest zobowiązany do uwzględnienia Objaśnień rozpoznając wniosek.

Jak wskazano w pkt 4.2. Objaśnień: „W przypadku obrotu nieruchomościami komercyjnymi typową sytuacją jest dostawa wynajętej nieruchomości. W takim przypadku uznać należy daną transakcję za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:

• przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników majątku (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i wystarczający do prowadzenia tej działalności (...),
• nabywca - w ramach swojej działalności - ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji (...)”.

Brak któregokolwiek z powyższych kryteriów uniemożliwia kwalifikacje danej transakcji jako zbycia ZCP.

Zgodnie z Objaśnieniami: „W celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT (pojęcie zdefiniowane w pkt 4.1.) na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

a. prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

b. umowy o zarządzanie nieruchomością;

c. umowy zarządzania aktywami;

d. należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem”. (...)

„Dodatkowo za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy”.

Z powyższego fragmentu Objaśnień jasno wynika, że samo przeniesienie własności Nieruchomości oraz wstąpienie przez Kupującego w miejsce Sprzedawcy w umowy najmu nie będzie wystarczające do kontynuowania przez Kupującego działalności prowadzonej dotychczas przez Sprzedawcę, co dyskwalifikuje możliwość zakwalifikowania sprzedaży Nieruchomości na gruncie ustawy o VAT jako zbycia ZCP. Jasnym jest, że Kupujący po sfinalizowaniu transakcji będzie zmuszony podjąć dodatkowe działania faktyczne lub prawne niezbędne do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o Nieruchomość i Budynek, w tym w szczególności zawrzeć umowę o zarządzanie Nieruchomością, o sprzątanie i odśnieżanie Nieruchomości lub zorganizować wykonywanie czynności wchodzących w zakres tych umów samodzielnie, np. skierować do tego swoich pracowników.

Na marginesie należy wskazać, że z Objaśnień jednoznacznie wynika, że kwestia tego czy w ramach transakcji dojdzie do przeniesienia umów na dostarczanie mediów do Nieruchomości, nie jest decydująca dla kwalifikacji transakcji jako zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP.

Podsumowując, Nieruchomość ani Budynek nie stanowi zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT ani przedsiębiorstwa, w związku z czym sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług jako transakcja zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy VAT.

Ad pytanie 2

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunty, jak i budynki i budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Należy też zauważyć, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków oraz budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku lub zwolnienie, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Natomiast, jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części nie korzysta ze zwolnienia z VAT, to ze zwolnienia z VAT nie korzysta też dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Przepis art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT przewiduje zwolnienie z VAT dla dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Nieruchomość opisana w zdarzeniu przyszłym jest zabudowana, w związku z tym jej sprzedaż nie może skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

• dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
• pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy o VAT rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania. Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Sprzedawca nie zaklasyfikował Budynku jako środka trwałego, w związku z czym nie może on zostać ulepszony w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym i nie znajdzie do niego zastosowania art. 2 pkt 14 lit. b) ustawy o VAT, co potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 21 maja 2025 r., I FSK 340/22: „Definicja „pierwszego zasiedlenia” w ustawie o podatku od towarów i usług odwołuje się do pojęcia „ulepszenia” w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Przepisy art. 16g ust. 13 u.p.d.o.p. oraz art. 22g ust. 17 u.p.d.o.f. pojęcie „ulepszenia” odnoszą wyłącznie do składników majątku będących środkami trwałymi. Ulepszenie, o którym mowa w przywołanych przepisach u.p.d.o.p. i u.p.d.o.f., dotyczy przypadku, gdy podatnik wpisał do ewidencji środków trwałych kompletny i zdatny do użytku środek trwały, o określonej wartości początkowej i rozpoczął jego amortyzację”. W sprawie nie występuje zatem potrzeba badania czy Sprzedawca ponosił wydatki na ulepszenie Budynku po oddaniu lokalów w Budynku w najem.

Z uwagi na to, że od oddania pierwszych lokali w Budynku w najem (5 września 2023 r.) do planowanej sprzedaży Nieruchomości upłynie okres dłuższy niż 2 lata, to sprzedaż Nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Należy przy tym zwrócić uwagę, że omawiane zwolnienie jest fakultatywne. Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części.

Umowa przyrzeczona sprzedaży zawarta pomiędzy Wnioskodawcami w formie aktu notarialnego będzie zawierała stosowne oświadczenie obu Stron o rezygnacji z przysługującego zwolnienia od podatku od towarów i usług. Oświadczenie to będzie zawierać wymagane informacje, o których mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT. W związku z tym, że oświadczenie zostanie złożone w akcie notarialnym, nie musi ono zawierać planowanej daty zawarcia umowy, zgodnie z art. 43 ust. 11 pkt 2 ustawy o VAT.

Mając na uwadze powyższe, w opisanym zdarzeniu przyszłym przy sprzedaży Nieruchomości możliwa jest rezygnacja ze zwolnienia od podatku od towarów i usług i opodatkowanie dostawy właściwą stawką podatku od towarów i usług.

Ad pytanie 3

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi co do zasady przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Artykuł 87 ust. 1 ustawy o VAT stanowi, że w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana właściwą stawką podatku od towarów i usług, a po transakcji będzie wykorzystywana przez Kupującego do prowadzenia działalności parku handlowego (wynajem powierzchni handlowo-usługowej). Ponadto na moment dokonania planowanej transakcji Sprzedawca i Kupujący będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

W związku z tym Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu zakupu Nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 1263), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Przy czym stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem, w świetle powołanych powyżej przepisów zbycie nieruchomości (w tym również udziałów w nich) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednocześnie przepis art. 6 ustawy wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

I tak, na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zatem w przypadku, gdy przedmiotem transakcji jest zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, czynność ta nie podlega przepisom ustawy o podatku od towarów i usług.

Pojęcie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, powinien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 551 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zgodnie z którym:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.

Obejmuje ono w szczególności:

1. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2. własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3. prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4. wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5. koncesje, licencje i zezwolenia;

6. patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7. majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8. tajemnice przedsiębiorstwa;

9. księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy, ustawodawca wyłączył ponadto z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

W myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Ilekroć w przepisach ustawy jest mowa o zorganizowanej części przedsiębiorstwa - rozumie się przez to organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań).

Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy zbywany majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Aby część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

W związku z powyższym, w rozumieniu przepisów podatkowych, aby określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Zatem, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia z zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

• istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;
• zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;
• składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;
• zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

W zakresie braku obowiązku opodatkowania czynności zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 27 listopada 2003 r. w sprawie C-497/01, Zita Modes Sarl, w którym stwierdził, że:

„celem ww. opcji jest uproszczenie rozliczeń związanych z przeniesieniem majątku przedsiębiorstwa lub jego części, bądź wniesieniem ich aportem”.

W wyroku tym przyjęto, że jeżeli państwo członkowskie wprowadziło do swojego systemu VAT opcję zawartą w pierwszym zdaniu art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy uznając, że w przypadku wydania całości majątku nie ma miejsca dostawa towarów w rozumieniu regulacji VAT, to zasada ta ma zastosowanie - nie wyłączając możliwości ograniczenia jej stosowania do okoliczności zawartych w zdaniu drugim tego samego paragrafu - do każdego wydania przedsiębiorstwa lub samodzielnej części przedsiębiorstwa, włączając składniki materialne i niematerialne, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa, mogącego samodzielnie prowadzić działalność gospodarczą. Nabywca musi jednak wyrazić zamiar dalszego prowadzenia nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie jego bezpośredniej likwidacji i sprzedaży zapasów. TSUE wskazał, że:

„biorąc pod uwagę cel dyrektywy, pojęcia w niej użyte powinny być interpretowane w sposób jednolity i niezależny (autonomiczny), uwzględniając kontekst i cel regulacji”.

W wyroku tym, dokonując wykładni funkcjonalnej art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy, TSUE uznał, że

„celem wyłączenia zbycia przedsiębiorstwa z opodatkowania jest zapewnienie neutralności podatkowej takiej czynności, która obciążając stronę istotnym zobowiązaniem podatkowym i tak rodziłaby prawo do odliczenia lub zwrotu podatku naliczonego”.

Trybunał podkreślił, że przeniesienie, o jakim mowa w art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE, dotyczy między innymi części przedsiębiorstwa, a istotne znaczenie ma funkcjonalne powiązanie składników majątkowych, umożliwiające realizację określonego zadania gospodarczego.

W wyroku z 10 listopada 2011 r., w sprawie C-444/10 Finanzamt Lüdenscheid przeciwko Christel Schriever, TSUE wywiódł, że:

„regulacja art. 5 (8) VI Dyrektywy Rady (obecnie art. 19 Dyrektywy 112) obejmuje przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą, nie obejmuje natomiast samego zbycia towarów, jak sprzedaż zapasu produktów”.

Jak wskazuje Trybunał, stwierdzenie, że nastąpiło przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części w rozumieniu art. 19 Dyrektywy 112, wymaga, by całość przekazanych składników pozwalała na prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej. W wyroku tym Trybunał wywiódł, że jeżeli działalność gospodarcza tego nie wymaga, przedmiotem zbycia nie muszą być wszystkie składniki z nią związane, aby czynność ta wyłączona była z opodatkowania na podstawie art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy.

Zatem o tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z opisu sprawy wynika, że Zainteresowany niebędący stroną postępowania – B.B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością jest właścicielem działki nr 1. Przedmiotem przeważającej jego działalności jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Dokonał komercjalizacji Budynku poprzez zawarcie umów najmu. Zainteresowany niebędący stroną postępowania rozważa sprzedaż zabudowanej nieruchomości na rzecz Zainteresowanego będącego stroną postępowania – A.A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, która jest również zarejestrowana jako podatnik VAT czynny. Przedmiotem przeważającej działalności Kupującego jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Z dniem zawarcia umowy przyrzeczonej z mocy art. 678 § 1 k.c. Kupujący wstąpi na miejsce Sprzedawcy w stosunki najmu lokali położonych w Budynku. Kupujący zamierza wykorzystywać zabudowaną nieruchomość do prowadzenia działalności parku handlowego (wynajmować powierzchnię handlowo-usługową w Budynku). W związku ze sprzedażą zabudowanej nieruchomości Sprzedawca wypowie lub rozwiąże za porozumieniem stron Umowę na sprzątanie. Po sprzedaży zabudowanej nieruchomości Sprzedawca będzie nadal prowadził swoje przedsiębiorstwo. W związku z nabyciem zabudowanej nieruchomości przez Kupującego nie dojdzie do przejścia zakładu pracy Sprzedawcy w trybie art. 231 Kodeksu pracy - wolą Stron nie jest przeniesienie na rzecz Kupującego umów z pracownikami Sprzedawcy. Kupujący nie przejmie od Sprzedawcy w szczególności koncesji, licencji i zezwoleń związanych z działalnością Sprzedawcy, struktury organizacyjnej, zaplecza administracyjnego i księgowego, ksiąg rachunkowych, źródeł finansowania działalności Sprzedawcy, praw i obowiązków wynikających z umów rachunków bankowych Sprzedawcy oraz środków pieniężnych należących do Sprzedawcy, ewentualnych zobowiązań Sprzedawcy związanych z finansowaniem nabycia Nieruchomości lub budowy Budynku, tajemnic przedsiębiorstwa oraz know-how, innej dokumentacji (np. umów handlowych, korporacyjnych) niezwiązanej z Nieruchomością. Sprzedawca przekaże Kupującemu oryginały umów najmu oraz związane z tymi umowami dokumenty zabezpieczeń, a także przeniesie na Kupującego kaucje zabezpieczające wpłacone przez najemców. Przedmiotem sprzedaży będzie prawo własności Nieruchomości wraz z budynkiem handlowo-usługowym z instalacjami: wodociągową, kanalizacji sanitarnej, elektryczną, deszczową ze szczelnym zbiornikiem retencyjnym na wody opadowe, oświetleniem terenu w postaci wolnostojących lamp oświetleniowych, parkingiem naziemnym, zagospodarowaniem terenu, tj. chodnikami, drogą wewnętrzną i koszami ulicznymi na śmieci. Park handlowy jest dla Sprzedawcy towarem. Przedmiot sprzedaży nie jest i nie będzie wyodrębniony jako dział, wydział czy oddział w strukturze Sprzedawcy na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Sprzedawca nie prowadzi dla przedmiotu sprzedaży odrębnych ksiąg rachunkowych. W wyniku planowanej transakcji wraz z zabudowaną nieruchomością nie przejdzie na rzecz Kupującego struktura organizacyjna Sprzedawcy (np. pracownicy, zaplecze księgowe), przy pomocy której Sprzedawca zarządza zabudowaną nieruchomością i wykonywaniem umów najmu. Zamiarem Stron jest wyłącznie przeniesienie własności zabudowanej nieruchomości, czego automatycznym skutkiem będzie również wstąpienie Kupującego w umowy najmu. W celu prowadzenia działalności gospodarczej na zabudowanej nieruchomości polegającej na wynajmowaniu powierzchni handlowo-usługowej Kupujący będzie zmuszony zawrzeć umowę o zarządzenie zabudowaną nieruchomością z podmiotem trzecim lub też zorganizować model samodzielnego zarządzania zabudowaną nieruchomością, co może wymagać zaangażowania zaplecza osobowego Kupującego (władz lub pracowników spółki). To samo tyczy się sprzątania i odśnieżania zabudowanej nieruchomości, a także zarządzania parkingiem i poborem opłat za parkowanie, co może rodzić konieczność finansowego zaangażowania po stronie Kupującego. Przedmiotem planowanej sprzedaży nie będą wszystkie składniki majątku, w oparciu o które Zainteresowany niebędący stroną postępowania prowadzi swoją działalność gospodarczą.

Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia, czy planowana sprzedaż zabudowanej nieruchomości nie stanowi sprzedaży przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT i związku z tym nie stanowi transakcji, do której nie stosuje się przepisów ustawy na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

Jak już wyjaśniono, zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jak o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa w momencie ich przekazania (na ile stanowią w przedsiębiorstwie w tym momencie, wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Z okoliczności sprawy wynika, że planowana transakcja sprzedaży zabudowanej nieruchomości do Spółki nie obejmie przeniesienia na rzecz Kupującego umów z pracownikami Sprzedawcy, jak również przeniesienia m.in. koncesji, licencji i zezwoleń związanych z działalnością Sprzedawcy, struktury organizacyjnej, zaplecza administracyjnego i księgowego, ksiąg rachunkowych, źródeł finansowania działalności Sprzedawcy, praw i obowiązków wynikających z umów rachunków bankowych Sprzedawcy oraz środków pieniężnych należących do Sprzedawcy. Przedmiotem planowanej sprzedaży nie będą wszystkie składniki majątku, w oparciu o które Zainteresowany niebędący stroną postępowania prowadzi swoją działalność gospodarczą.

Nie będzie możliwe samodzielne prowadzenie działalności gospodarczej wyłącznie w oparciu o przedmiot sprzedaży. Tym samym Spółka będzie musiała podjąć / wykonać działania faktyczne lub prawne (np. zawarcie umów, zapewnienie innych składników majątku poza nabytymi, itp.) aby taką działalność prowadzić.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy prawa należy stwierdzić, że opisany przedmiot planowanej sprzedaży nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu (sprzedaży) nie będzie towarzyszył transfer kluczowych składników, wchodzących w skład definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa.

Zatem nie można uznać, że przedmiotem sprzedaży będzie przedsiębiorstwo.

Opisany we wniosku przedmiot planowanej sprzedaży nie stanowi również zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. Przedmiot sprzedaży nie będzie stanowił składników majątkowych wydzielonych organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie w Spółce, które umożliwiałyby prowadzenie niezależnego przedsiębiorstwa. Zatem, przedmiot sprzedaży nie może funkcjonować jako samodzielny podmiot gospodarczy. Będące przedmiotem sprzedaży składniki majątkowe nie będą na tyle zorganizowane, aby umożliwiały prowadzenie na nich działalności bez dodatkowych nakładów Spółki (Zainteresowanego będącego stroną postępowania).

Całokształt okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że opisany zespół składników materialnych i niematerialnych będący przedmiotem sprzedaży, nie będzie cechować się wyodrębnieniem organizacyjnym, finansowym oraz funkcjonalnym i nie będzie mógł stanowić niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego przypisane mu zadania. Zainteresowany będący stroną postępowania będzie musiał angażować inne składniki majątkowe (poza sprzedażą) do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o nabyte składniki. Jak Państwo wskazali we wniosku, w celu prowadzenia działalności gospodarczej na zabudowanej nieruchomości polegającej na wynajmowaniu powierzchni handlowo-usługowej Kupujący będzie zmuszony zawrzeć umowę o zarządzenie zabudowaną nieruchomością z podmiotem trzecim lub też zorganizować model samodzielnego zarządzania zabudowaną nieruchomością, co może wymagać zaangażowania zaplecza osobowego Kupującego (władz lub pracowników spółki). Dotyczy to również sprzątania i odśnieżania zabudowanej nieruchomości, a także zarządzania parkingiem i poborem opłat za parkowanie, co może rodzić konieczność finansowego zaangażowania po stronie Kupującego.

W ramach sprzedaży na Zainteresowanego będącego stroną postępowania zostanie przeniesiona jedynie własność Nieruchomości wraz z budynkiem handlowo-usługowym. Przedmiot sprzedaży nie jest i nie będzie wyodrębniony jako dział, wydział czy oddział w strukturze Sprzedawcy (Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania) na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Sprzedawca nie prowadzi dla przedmiotu sprzedaży odrębnych ksiąg rachunkowych. W wyniku planowanej transakcji wraz z zabudowaną nieruchomością nie przejdzie na rzecz Kupującego struktura organizacyjna Sprzedawcy (np. pracownicy, zaplecze księgowe), przy pomocy której Sprzedawca zarządza zabudowaną nieruchomością i wykonywaniem umów najmu.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie będąca przedmiotem sprzedaży zabudowana nieruchomość nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym, do planowanej transakcji nie będzie miał zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy. Planowana sprzedaż nie będzie zatem wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT.

Zatem w rozpatrywanej sprawie przedmiot sprzedaży, który przekaże Zainteresowany niebędący stroną postępowania Spółce, nie będzie stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego, jak również zorganizowanej części przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy.

W konsekwencji sprzedaż przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania zabudowanej nieruchomości do Spółki nie będzie stanowić transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, wyłączonej z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż zabudowanej nieruchomości będzie zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy oraz czy będą mogli Państwo zrezygnować z tego zwolnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Dla dostawy nieruchomości zabudowanych budynkami, budowlami lub ich częściami ustawodawca przewidział możliwość zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku, budowli lub ich części oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków czy budowli, jeżeli w stosunku do nich doszło do ich pierwszego zasiedlenia, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Jednocześnie należy mieć na uwadze, że wymienione powyżej zwolnienie uregulowane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2. złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3. adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków/budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i wyboru opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Co istotne, z uwagi na przywołane uregulowania, rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy, można dokonać wyłącznie w odniesieniu do zwolnienia od podatku określonego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Natomiast, w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Podkreślić w tym miejscu należy, że termin „ulepszenia” zawarty w ustawie o podatku od towarów i usług, odwołuje się do przepisów o podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 16g ust. 13 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 554 ze zm.):

Jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1 i 3-11, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 10 000 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 10 000 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Ulepszeniem środka trwałego – w rozumieniu ustawy podatkowej – jest więc:

• przebudowa środka trwałego, tj. wykonanie takich prac, w wyniku których nastąpi jego dostosowanie do zmienionych potrzeb funkcjonalnych, użytkowych lub technicznych;
• rozbudowa środka trwałego, tj. wykonanie takich prac, które powiększają ten środek trwały;
• rekonstrukcja środka trwałego, tj. wykonanie prac, w wyniku których nastąpi odtworzenie zniszczonego środka trwałego do jego poprzedniego stanu;
• adaptacja środka trwałego, tj. wykonanie prac mających na celu przystosowanie danego środka trwałego do spełniania odmiennych funkcji od tych, dla których został zbudowany lub użytkowany;
• modernizacja środka trwałego, tj. unowocześnienie środka trwałego.

Powyższy przepis wskazuje, że na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi. Zatem nieruchomość (np. lokal), który nie będzie stanowić u podatnika środka trwałego, nie może ulec ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, ponieważ pojęcie ulepszenia, do którego odwołuje się ustawodawca w art. 2 pkt 14 ustawy odsyłając do przepisów o podatku dochodowym, dotyczy ulepszenia środków trwałych.

Zatem nieruchomości (np. lokale mieszkalne, lokale niemieszkalne), które nie będą stanowić u podatnika środka trwałego, nie mogą ulec ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, ponieważ pojęcie ulepszenia, do którego odwołuje się ustawodawca w art. 2 pkt 14 ustawy odsyłając do przepisów o podatku dochodowym, dotyczy ulepszenia środków trwałych.

Jeżeli natomiast nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle albo ich części rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli albo ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli albo ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym dany obiekt jest posadowiony. Co ważne – przepis ten znajduje zastosowanie również do zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, oraz „urządzenia budowlanego”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o budynku – należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

W myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o urządzeniach budowlanych – należy przez to rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Należy wskazać, że urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z tym budynkiem/budowlą, z którym/którą są powiązane, a tym samym należy przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedawca nabył niezabudowaną nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży zawartej 28 kwietnia 2022 r. Sprzedawca zrealizował na Nieruchomości projekt inwestycyjny parku handlowego polegający na budowie pawilonu handlowego w układzie zabudowy wolnostojącej. Sprzedawca dokonał komercjalizacji Budynku poprzez zawarcie umów najmu. Pierwsze lokale oddano w najem 5 września 2023 r. Wszystkie lokale w budynku handlowo-usługowym oddano po raz pierwszy w najem w 2023 r. W wyniku inwestycji powstał budynek handlowo-usługowy wraz z instalacjami. Budynek handlowo-usługowy wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem stanowi budynek. Naniesienia zostały oddane do użytkowania 5 września 2023 r.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz powołane przepisy prawa należy stwierdzić, że – jak wynika z treści wniosku – Nieruchomość wraz z Budynkiem, o której mowa we wniosku, stanowi dla Sprzedawcy towar handlowy. Tym samym, skoro nie mamy do czynienia ze środkiem trwałym, nakłady ponoszone na zabudowaną nieruchomość nie stanowiły ulepszenia w rozumieniu art. 16g ust. 13 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Jak już zaznaczono powyżej, na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi.

W analizowanej sprawie pomiędzy pierwszym zasiedleniem Budynku, a jego sprzedażą upłynie okres ponad 2 lat. Tym samym, dostawa Budynku będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż zostaną spełnione warunki wynikające z tego przepisu. Jak wskazano powyżej, sprzedaż gruntu będzie podlegała opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynek na nim posadowiony.

W związku z powyższym, stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy, dostawa gruntu, na którym znajduje się Budynek, również będzie zwolniona od podatku na podstawie wskazanego art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z uwagi na fakt, że dostawa Budynku będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to analiza zwolnienia od podatku tej dostawy wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jest bezzasadna.

W tym miejscu odnieść się należy do kwestii urządzeń budowalnych znajdujących się na zabudowanej nieruchomości tj. oświetlenie terenu w postaci wolnostojących lamp oświetleniowych, parking naziemny i zagospodarowanie terenu w postaci chodników i drogi wewnętrznej sklasyfikowane przez Państwa jako urządzenie budowlane, tworzące z budynkiem handlowo-usługowym funkcjonalną całość, które należy traktować, jako elementy przynależne do Budynku i opodatkować łącznie z Budynkiem, z którym są powiązane. Tym samym należy przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego, z którym urządzenie to jest związane, zapewniając możliwość użytkowania tego obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem. Brak jest podstaw do stosowania przepisów ustawy w zakresie stawki podatku VAT dla urządzeń w oderwaniu od Budynku, do którego przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Zatem sprzedaż urządzeń budowlanych tj. oświetlenia terenu w postaci wolnostojących lamp oświetleniowych, parkingu naziemnego i zagospodarowania terenu w postaci chodników i drogi wewnętrznej powiązanych z Budynkiem znajdującym się na Nieruchomości, będzie korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, w części, w jakiej ze zwolnienia będzie korzystać Budynek.

Zwolnienie dostawy zabudowanej nieruchomości od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stwarza stronom transakcji możliwość wyboru opcji opodatkowania tej dostawy podatkiem VAT na zasadach ogólnych. Jak już wyżej wskazano, zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy jest fakultatywne i przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, dostawca i nabywca mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy.

Z wniosku wynika również, że zarówno Sprzedający, jak i Nabywca są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Zatem, zgodnie z powołanymi wyżej przepisami (art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy) Strony mogą zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT i wybrać opodatkowanie dostawy zabudowanej nieruchomości pod warunkiem, że jako czynni podatnicy VAT, zarówno Sprzedający, jak i Nabywca, złożą zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy zabudowanej nieruchomości.

Podsumowując, dostawa zabudowanej nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Jednakże po spełnieniu warunków z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, Strony mogą zrezygnować ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, a dostawa zabudowanej nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej dla tej czynności stawki.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu ww. zakupu zabudowanej nieruchomości.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W świetle tego przepisu:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Zasada ta wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy, oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Zgodnie z ww. regulacją, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Zatem, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Jak już wcześniej wskazano Nabywca – jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku VAT. Ponadto, Kupujący zamierza wykorzystywać zabudowaną nieruchomość do prowadzenia działalności parku handlowego (wynajmować powierzchnię handlowo-usługową w Budynku). Kupujący zamierza wykorzystywać zabudowaną nieruchomość do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Co więcej, jak wykazano wyżej, dostawa zabudowanej nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia przy spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy.

Wobec tego, w przypadku skutecznej rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, transakcja ta będzie opodatkowana przy zastosowaniu właściwej stawki podatku. Zatem w okolicznościach niniejszej sprawy Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu tej transakcji.

W świetle powyższego wskazać należy, że w przedmiotowej sprawie będą spełnione przesłanki, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy, warunkujące prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony związany z nabyciem zabudowanej nieruchomości. Nabywca jest bowiem czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT, a zakupiona zabudowana nieruchomość będzie związana z czynnościami opodatkowanymi podatkiem od towarów i usług. W przypadku spełnienia warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy i rezygnacji ze zwolnienia od podatku sprzedaży zabudowanej nieruchomości, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu tej transakcji.

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Informuję, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie poruszone we wniosku, które nie zostały objęte pytaniami – nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie sprawy. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy Ordynacja podatkowa:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A.A. z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA),

albo

• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP:/KIS/wnioski albo/KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.