0113-KDIPT1-2.4012.706.2026.2.JS

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

24 lipca 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy niepodlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki lub innego podmiotu niż Spółka. Uzupełniła go Pani pismem z 3 września 2026 r. – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest polskim rezydentem podatkowym w rozumieniu art. 3 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej „Ustawa PIT”) oraz nie jest zarejestrowana na potrzeby podatku od towarów i usług (dalej: „VAT” lub „podatek VAT”) jako podatnik VAT czynny.

Wnioskodawczyni nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 Ustawy PIT. Wnioskodawczyni jest jedynym właścicielem nieruchomości gruntowej, położonej w miejscowości: ..., gmina ..., powiat ..., województwo ..., składającej się z działki oznaczonej w ewidencji gruntów numerem ..., obręb ewidencyjny ..., o powierzchni 1,1897 ha, dla której Sąd Rejonowy w ... IX Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr ..., dalej zwaną „Nieruchomością”.

Wnioskodawczyni nabyła nieruchomość na podstawie umowy darowizny z dnia 05.05.2003 r. i umowy darowizny z dnia 17.01.2012 r. Na mocy Uchwały nr ... Rady Miejskiej w ... z dnia 7 czerwca 2023 r. w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy ... (Dz. Urz. Województwa ... z 14 czerwca 2023 r. poz. 3253), doszło do zmiany przeznaczenia Nieruchomość z terenu rolnego na teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej lub usług.

W dniu 11.04.2025 r. Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem zawiązała ... spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w ..., wpisaną do rejestru przedsiębiorców przez Sąd Rejonowy w ... pod numerem KRS: ..., NIP: ..., kapitał zakładowy ... zł, dalej zwaną „Spółką”, w której Wnioskodawczyni objęła połowę kapitału zakładowego i w której pełni funkcję członka zarządu. Sposób reprezentacji Spółki jest następujący: w przypadku zarządu jednoosobowego oświadczenia w imieniu spółki składa członek zarządu, a w przypadku zarządu składającego się z dwóch lub większej liczby osób do składania oświadczeń w imieniu spółki jest wymagane współdziałanie dwóch członków zarządu albo jednego członka zarządu łącznie z prokurentem. Wnioskodawczyni nie może więc samodzielnie reprezentować Spółki. Siedziba Spółki nie mieści się na Nieruchomości.

Wnioskodawczyni uzyskała prawomocną decyzję z dnia 12.05.2026 r. zatwierdzającą projekt zagospodarowania działki oraz projekt architektoniczno-budowlany i udzielający Wnioskodawczyni pozwolenia na budowę obejmującego 18 budynków jednorodzinnych wolnostojących wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną; doziemnymi instalacjami elektrycznymi, doziemnymi instalacjami kanalizacji sanitarnej oraz zagospodarowaniem terenu, zlokalizowanego na części Nieruchomości.

W dniu 17.09.2025 r. Wnioskodawczyni na podstawie oświadczenia w formie aktu notarialnego ustanowiła ograniczone prawo rzeczowe na rzecz ... Spółki Akcyjnej z siedzibą w ..., polegającym na nieograniczonej w czasie służebności przesyłu polegającej w szczególności na:

1. posadowieniu i znoszeniu istnienia posadowionych na nieruchomości obciążonej urządzeń elektroenergetycznych służących do przesyłu energii elektrycznej i prowadzenia za pomocą tych urządzeń dystrybucji energii elektrycznej,

2. prawie do korzystania z nieruchomości obciążonej w zakresie niezbędnym do dokonywania konserwacji, remontów, przebudowy i rozbudowy urządzeń i instalacji elektroenergetycznych, o których mowa w pkt 1, wraz z prawem nieograniczonego i niezakłóconego wejścia i wjazdu na teren odpowiednim sprzętem przez pracowników spółki ... S.A. oraz przez wszystkie podmioty i osoby, którymi spółka ... S. A. posługuje się w związku z prowadzoną działalnością,

3. utrzymywaniu w granicach służebności ograniczeń w zabudowie nieruchomości wynikających z obowiązujących przepisów prawa oraz nie sadzeniu w granicach służebności drzew i krzewów wraz z powstrzymywaniem się z grodzeniem tego terenu.

Na dzień składania niniejszego wniosku Nieruchomość nie jest zabudowana i nie trwają na niej żadne prace budowlane, nie znajdują się żadne urządzenia przesyłowe czy infrastruktura techniczna. Przedmiotem niniejszego wniosku jest potwierdzenie prawidłowości kwalifikacji podatkowej na gruncie podatku VAT transakcji sprzedaży Nieruchomości.

Ponadto Wnioskodawczyni wskazała, że:

1. Wnioskodawczyni nie posiadała i nie posiada statusu rolnika ryczałtowego.

2. Wnioskodawczyni nie uzyskiwała i nie uzyskuje produktów rolnych z Nieruchomości.

3. Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana przez Wnioskodawczynię do działalności rolniczej.

4. Nieruchomość od momentu jej nabycia przed Wnioskodawczynię nie była w żaden sposób wykorzystywana.

5. Nieruchomość nie była, nie jest i nie będzie wykorzystywana przez Wnioskodawczynię do celów prywatnych.

6. Wnioskodawczyni z tytułu ustanowienia służebności przesyłu nie otrzymała żadnego wynagrodzenia.

7. Nieruchomość nigdy nie była udostępniania nikomu przez Wnioskodawczynię na podstawie jakiejkolwiek umowy cywilnoprawnej.

8. Na pytanie Organu o treści: „Z czyjej inicjatywy nastąpiła zmiana przeznaczenia Nieruchomości z terenu rolnego na teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej lub usług?” Wnioskodawczyni odpowiedziała, że Wnioskodawczyni złożyła do Burmistrza ... wniosek zmianę w planie zagospodarowania przestrzennego.

9. Na pytanie Organu o treści: „Z czyjej inicjatywy nastąpiło wydanie decyzji zatwierdzającej projekt zagospodarowania działki oraz projekt architektoniczno-budowlany i udzielający Pani pozwolenia na budowę?” Wnioskodawczyni odpowiedziała, że z inicjatywny Wnioskodawczyni.

10. Przed sprzedażą Wnioskodawczyni nie dokona podziału Nieruchomości.

11. Na pytanie Organu o treści: „Czy podjęła Pani działania marketingowe w celu sprzedaży Nieruchomości, będącej przedmiotem sprzedaży, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, mające na celu dokonanie sprzedaży Nieruchomości np. reklama, umieszczała Pani ogłoszenia lub oferty sprzedaży w prasie, internecie bądź korzystała z biura nieruchomości, itp.? (…)” Wnioskodawczyni odpowiedziała, że takich działań nie podjęła.

12. Poza ustanowieniem służebności przesyłu na rzecz ... S.A. oraz pozwoleniem na budowę Wnioskodawczyni nie podjęła i nie podejmie czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych.

13. Wnioskodawczyni nie zawarła przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości.

14. Wnioskodawczyni wcześniej sama nie dokonywała sprzedaży innych nieruchomości. Wnioskodawczyni łącznie z mężem dokonała nabycia nieruchomości gruntowej w dniu 30.10.2019 r., a następnie małżonkowie zbyli ją w kwietniu 2021 r. Powyższe rozporządzenia obyły się w ramach wspólności ustawowej małżeńskiej.

15. Na pytanie Organu o treści: „Czy posiada Pani jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży? Jeśli tak to ile i jakie, oraz:

a) kiedy i w jaki sposób weszła Pani w posiadanie tych nieruchomości?

b) w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte?

c) w jaki sposób nieruchomości są wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie?”

Wnioskodawczyni odpowiedziała, że po posiada innych nieruchomości przeznaczonych na sprzedaż.

d) „Jaki charakter mają nieruchomości podlegające sprzedaży w przyszłości, tj. mieszkalne, użytkowe, gospodarcze czy usługowe, zabudowane bądź niezabudowane działki?”

Odp. Nie ma takich nieruchomości.

Pytania

1. Czy sprzedaż przez Wnioskodawczynię Nieruchomości na rzecz Spółki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

2. Czy sprzedaż przez Wnioskodawczynię Nieruchomości na rzecz innej osoby niż Spółka, prowadzącej działalność gospodarczą i będącą czynnym podatnikiem VAT, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawczyni sprzedaż Nieruchomości nie jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług, bez względu czy Wnioskodawczyni sprzeda Nieruchomość na rzecz Spółki czy innego aktywnego podatnika VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy VAT, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowej (działki) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy VAT.

Należy wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Działalność gospodarcza powinna cechować się ponadto stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania. Działalność gospodarcza występuje również w przypadku wykorzystywania rzeczy w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Mając na uwadze przytoczone powyżej regulacje oraz opis zawarty w przykładzie, należy stwierdzić, że właścicielka Nieruchomości nie będzie działała w charakterze podatnika VAT, a czynność ta nie będzie nosiła znamion działalności gospodarczej w rozumieniu Ustawy VAT. Wskazuje na to okoliczność, że Wnioskodawczyni Nieruchomość nabyła w drodze darowizny, nie udostępniała nigdy ani też nie udostępnia obecnie nikomu gruntów zarówno w drodze dzierżawy, jak i użyczenia czy najmu, nie osiągała z tego tytułu żadnych przychodów ani nie ponosiła żadnych nakładów na Nieruchomość celem przygotowania jej do sprzedaży. Poczynione przez Wnioskodawczynię czynności w postaci uzyskania prawomocnej decyzji na budowę oraz ustanowienie nieodpłatnej służebności przesyłu na rzecz firmy energetycznej nie stanowią nakładów na nieruchomość, a jedynie czynności prawne, które mogą wpłynąć na wzrost wartości ceny Nieruchomości oraz pozyskanie szerszej grupy nabywców. Wszak prawomocna decyzja pozwolenia na budowę nie stwarza żadnych obowiązków inwestycyjnych po stronie adresata decyzji, a jedynie możliwość poczynienia na Nieruchomości określonej inwestycji, co niewątpliwie czynni atrakcyjniejszą Nieruchomość dla potencjalnych nabywców. To samo tyczy się ustanowienia na rzecz ... Spółki Akcyjnej z siedzibą w ... służebności przesyłu, której treść koresponduje z treścią decyzji o pozwoleniu na budowę.

Natomiast fakt, iż Wnioskodawczyni jest wspólnikiem i członkiem zarządu Spółki nie przemawia za tym, że Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą. Zgodnie z art. 151 ustawy z dnia 15 września 2000 r. Kodeks spółek handlowych § 1. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością może być utworzona przez jedną albo więcej osób w każdym celu prawnie dopuszczalnym, chyba że ustawa stanowi inaczej. § 3. Wspólnicy są zobowiązani jedynie do świadczeń określonych w umowie spółki. § 4. Wspólnicy nie odpowiadają za zobowiązania spółki. W myśl art. 12 k.s.h. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w organizacji, prosta spółka akcyjna w organizacji albo spółka akcyjna w organizacji z chwilą wpisu do rejestru staje się spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, prostą spółką akcyjną albo spółką akcyjną i uzyskuje osobowość prawną. Z tą chwilą staje się ona podmiotem praw i obowiązków spółki w organizacji.

Na gruncie prawa podatkowego spółka z ograniczoną odpowiedzialnością jest odrębnym podatnikiem, w tym podatnikiem podatku VAT co wynika wprost z art. 15 ust. 1 Ustawy VAT. Spółka stanowi odrębną osobę prawną i przedsiębiorcę w rozumieniu ww. przepisów, którego w żadnej mierze nie można utożsamiać z Wnioskodawczynią. Nie można więc przyjąć, że fakt posiadania przez Wnioskodawczynię udziałów w Spółce i pełnienia w niej funkcji członka zarządu jest tożsamy z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Wnioskodawczynię albowiem brak jest jakiegokolwiek związku funkcjonalnego pomiędzy funkcjonowaniem Spółki i Nieruchomością.

Mając powyższe na uwadze, w przedmiotowej sprawie Wnioskodawczyni nie wystąpi jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy VAT, prowadzący działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy VAT w zakresie sprzedaży Nieruchomości, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy VAT. Bez znaczenia w powyższym zakresie jest również fakt, czy Wnioskodawczyni sprzeda nieruchomość na rzecz Spółki czy innego aktywnego podatnika VAT. Wszak osoba nabywcy nie ma żadnego znaczenia w kontekście zbycia nieruchomości w ramach działalności gospodarczej, albowiem to charakter w jakim działa sprzedający ma znaczenia w kontekście ustalenia czy sprzedaż dokonywana jest w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Odstępuję od uzasadnienia prawnego tej oceny.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznaczam także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie podkreślam, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Ponadto informuję, że obecny publikator ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług to: t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 1263.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA),

albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.

Podstawą prawną dla odstąpienia od uzasadnienia interpretacji jest art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej.