0114-KDIP4-2.4012.500.2026.1.AS

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usługi jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

16 czerwca 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy ustalenia, czy sprzedaż działki nr 4 podlegała opodatkowaniu oraz czy planowana sprzedaż działki nr 6 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Uzupełnił go Pan pismem z 17 lipca 2026 r. (wpływ 24 lipca 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną, podlegającą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w świetle art. 3 ust. 1 oraz ust. 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. 1991 nr 80 poz. 350 ze zm.; dalej: ustawa o PIT). Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy z dnia 6 marca 2018 r. - Prawo przedsiębiorców (Dz.U. 2018 poz. 646 ze zm.) w zakresie produkcji filmów, nagrań wideo i programów telewizyjnych. Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT.

Wnioskodawca na podstawie umowy sprzedaży z 1 lipca 2024 r. (akt notarialny (...)) nabył za cenę (…) zł prawo własności nieruchomości (dalej: Nieruchomość) stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu nr 10 o obszarze 0,5082 ha, położoną w (…), jednostka ewidencyjna (…), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w (…), V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr (...). Działka gruntu nr 10 oznaczona została w rejestrze gruntów co do sposobu użytkowania symbolem R. Wnioskodawca nabył prawo własności Nieruchomości do majątku prywatnego, tj. nabycie nie nastąpiło w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą i nie nastąpiło z zamiarem wykorzystywania ww. nieruchomości w związku z działalności gospodarczą.

Na mocy decyzji Burmistrza (…) z dnia (…). znak (…) w przedmiocie zatwierdzenia projektu podziału geodezyjnego, Nieruchomość uległa podziałowi na działki:

- nr 1 o powierzchni 0,0033 ha;

- nr 2 o powierzchni 0,1106 ha;

- nr 3 o powierzchni 0,1105 ha;

- nr 4 o powierzchni 0,1105 ha;

- nr 5 o powierzchni 0,0404 ha;

- nr 6 o powierzchni 0,1329 ha.

Działka nr 1 oraz działka nr 5 łącznie tworzą wewnętrzną drogę dojazdową.

Wspomniana decyzja wydana została pod warunkiem, że przy zbywaniu działek wydzielonych w wyniku podziału zostanie ustanowiona służebność drogowa dla wydzielonych działek, przy czym za spełnienie warunku uważa się także sprzedaż wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącą drogę wewnętrzną.

Na podstawie umowy zamiany z 16 lutego 2026 r. (akt notarialny (…)) Wnioskodawca nabył udział wynoszący 1/2 części we własności działek gruntu 8 oraz 9 tworzących łącznie wewnętrzną drogę dojazdową oraz zbył udział wynoszący 1/2 części we własności działek gruntu nr 1 oraz 5.

W dniu 29 kwietnia 2026 r. (akt notarialny (…) - Umowa sprzedaży oraz Oświadczenie o ustanowieniu hipoteki) Wnioskodawca sprzedał prawo własności działki nr 6 oraz udział wynoszący 1/100 części we własności działek nr 8, nr 9, nr 1 i 5 tworzących łącznie wewnętrzną drogę dojazdową – za łączną cenę (…) (dalej: Sprzedaż 1).

W bieżącym roku Wnioskodawca planuje dokonać również sprzedaży działki nr 4 wraz z udziałem we własności działek tworzących wewnętrzną drogę dojazdową (dalej: Sprzedaż 2).

Zgodnie z Uchwałą Nr (…) Rady Miejskiej w (…) z dnia (…). w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części obszaru gminy (…), w obrębach: (…) działki, które były przedmiotem Sprzedaży 1 oraz działki, które mają być przedmiotem Sprzedaży 2 leżą na terenach oznaczonych jako tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z dopuszczeniem zabudowy pensjonatowej oraz tereny dróg wewnętrznych.

Nieruchomość nie była w żadnym stopniu wykorzystywana w związku z działalnością gospodarczą Wnioskodawcy, gdyż wolą Wnioskodawcy było pozostawienie prawa własności Nieruchomości w majątku prywatnym. Decyzja o podziale Nieruchomości wynikała z podjętych przez Wnioskodawcę planów co do sposobu wykorzystania Nieruchomości (budowa domu, w którym zamierza zamieszkiwać wraz z rodziną), w przypadku których brak jest uzasadnienia dla posiadania tak dużej powierzchni gruntu. Sprzedaż części działek umotywowana jest również koniecznością pozyskania środków finansowych w związku ze zmianą prywatnych planów życiowych/mieszkaniowych Wnioskodawcy.

W okresie posiadania Nieruchomości, Wnioskodawca złożył wniosek o przyłączenie Nieruchomości do energii elektrycznej. Wnioskodawca nie podejmował żadnych innych działań mających na celu podniesienie atrakcyjności Nieruchomości pod kątem jej sprzedaży. W szczególności, Wnioskodawca nie występował o zmianę funkcji Nieruchomości z rolnej na budowlaną, a także nie podejmował żadnych innych działań w związku z uzbrojeniem Nieruchomości, wyrównaniem terenu, utwardzeniem dróg wewnętrznych czy uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. We wspomnianym okresie Wnioskodawca nie ponosił również żadnych nakładów na Nieruchomość. Żadne z ww. działań nie będą również podejmowane przed planowaną Sprzedażą 2.

Oferta Sprzedaży 1 zamieszczona została w internetowych portalach ogłoszeniowych jako oferta osoby prywatnej. Wnioskodawca skorzystał dodatkowo z usług jednej z agencji nieruchomości. Oferta Sprzedaży 2 przedstawiona zostanie w analogiczny sposób. Środki uzyskane ze sprzedaży ww. działek przeznaczone zostaną na cele prywatne Wnioskodawcy – tj. na cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT. Wnioskodawca nie sprzedawał wcześniej innych nieruchomości i nie posiada innych nieruchomości na sprzedaż niż powyżej wskazane.

Uzupełnienie stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego:

1. Nieruchomość od momentu nabycia do Sprzedaży 1/planowanej Sprzedaży 2 nie była/nie będzie w żaden sposób wykorzystywana przez Wnioskodawcę. W szczególności, Nieruchomość nie była/nie będzie wykorzystywana w związku z działalnością gospodarczą Wnioskodawcy czy też w innych celach zarobkowych. Nieruchomość od momentu nabycia pozostawała i pozostaje w majątku prywatnym Wnioskodawcy. Jak Wnioskodawca wskazał w treści Wniosku, Nieruchomość miała służyć przyszłym celom mieszkaniowym Wnioskodawcy, które Wnioskodawca zamierza zrealizować.

2. Nieruchomość nigdy nie była i nie jest przedmiotem zawartych przez Wnioskodawcę z podmiotami trzecimi odpłatnych umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

3. Wniosek o przyłączenie Nieruchomości do energii elektrycznej został złożony przez Wnioskodawcę po podziale Nieruchomości i dotyczył wszystkich wydzielonych działek. Celem złożenia wniosku było umożliwienie rozpoczęcia budowy domu na Nieruchomości. Decyzja o objęciu wnioskiem wszystkich działek wynikała z niewielkiej różnicy organizacyjnej i kosztowej pomiędzy procesem wykonania przyłączy dla określonej działki, a procesem wykonania przyłączy dla wszystkich działek. Przyłącza zostały wykonane.

4. Agencja nieruchomości w odniesieniu do Sprzedaży 1 zobowiązana była wyłącznie do standardowych czynności związanych z pośrednictwem w sprzedaży, tj. przygotowaniem i publikacją ogłoszenia, prezentacją Nieruchomości zainteresowanym oraz kontaktem z potencjalnymi nabywcami. Agencja nieruchomości nie posiadała żadnego umocowania prawnego do uzyskiwania w imieniu Wnioskodawcy zgód czy pozwoleń dotyczących działek.

5. Wnioskodawca nie udzielił i nie planuje udzielić pełnomocnictwa lub jakiegokolwiek innego umocowania prawnego podmiotom trzecim do działania w imieniu Wnioskodawcy i na rzecz Wnioskodawcy w związku ze Sprzedażą 1 i Sprzedażą 2.

6. W przypadku Sprzedaży 1 została zawarta umowa przedwstępna, która zawierała zapisy umożliwiające nabywcy odstąpienie od zawarcia umowy przyrzeczonej w przypadku nieuzyskania przez nabywcę finansowania w postaci kredytu hipotecznego. Wspomniana umowa przedwstępna nie zawierała żadnych warunków dotyczących uzyskania przez którąkolwiek ze stron decyzji administracyjnych, pozwoleń czy dokonania innych działań związanych z przygotowaniem Nieruchomości do inwestycji. W odniesieniu do planowanej Sprzedaży 2 Wnioskodawca nie planuje zawierania umowy przedwstępnej zawierającej ww. zapisy.

Pytania

1. Czy Sprzedaż 1 podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. 2004 nr 54 poz. 535 ze zm.; dalej: ustawa o VAT)?

2. Czy Sprzedaż 2 podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle ustawy o VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Ad. 1, Ad. 2

Zdaniem Wnioskodawcy, Sprzedaż 1 nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle ustawy o VAT. Zdaniem Wnioskodawcy, Sprzedaż 2 nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jak stanowi natomiast art. 7 ust. 1 ww. ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Ilekroć w przepisach ustawy o VAT jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).

Zgodnie z art. 15 ust 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. W świetle ust. 3 ww. artykułu, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na wstępie należy wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonywaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Opodatkowaniu VAT podlega więc odpłatna dostawa towarów przez podatnika VAT, działającego w takim charakterze, natomiast nie podlega opodatkowaniu dokonywanie czynności poza sferą działalności gospodarczej.

Innymi słowy, osoby fizyczne należy wykluczyć z grona podatników VAT w sytuacjach, w których dokonują one sprzedaży towarów stanowiących część ich majątku prywatnego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży lub wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej. Pojęcie "majątku prywatnego" nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ww. ustawy. Zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. "Majątek prywatny" to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych. Podobne stanowisko przedstawił również Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 29 października 2007 r. (sygn. akt I FPS 3/07). Zgodnie ze stanowiskiem przedstawionym w ww. wyroku, formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Wnioskodawcy dla oceny czy transakcje opisane jako Sprzedaż 1 i Sprzedaż 2 mogą podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług bez znaczenia pozostaje fakt, że Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT i prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy z dnia 6 marca 2018 r. - Prawo przedsiębiorców (Dz.U. 2018 poz. 646 ze zm.). Jak wskazał TSUE w wyroku z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem, o czynnościach stanowiących działalność gospodarczą możemy mówić w sytuacji, gdy podatnik podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, a więc w celu dokonania sprzedaży nieruchomości angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, np.: uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru. W wyroku z dnia 16 stycznia 2025 r. (sygn. akt I FSK 2198/21) Naczelny Sąd Administracyjny jednoznacznie stwierdził, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną. Sąd podkreślił, że na tego rodzaju aktywność "handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu pojedynczych z nich.

Należy również przywołać istotny w opisywanej sprawie wyrok TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 (J. S. przeciwko Ministrowi Finansów) oraz C-181/10 (E. K. i H. J.-K. przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie), w którym wyraźnie TSUE wyraźnie wskazał, że okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej, sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Podobne wnioski wynikają również z utrwalonej linii orzeczniczej polskich sądów administracyjnych, zgodnie z którą okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca (np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 marca 2015 r., sygn. akt I FSK 1859/13; z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07).

Jak Wnioskodawca wskazał w opisie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, wolą Wnioskodawcy było i jest pozostawienie prawa własności Nieruchomości w majątku prywatnym. Nieruchomość nie była nigdy w żadnym stopniu wykorzystywana w związku z działalnością gospodarczą Wnioskodawcy. Ponadto, takie wykorzystanie nie jest uzasadnione z uwagi na sam charakter działalności gospodarczej Wnioskodawcy (produkcja filmów, nagrań wideo i programów telewizyjnych). W stosunku do Nieruchomości Wnioskodawca nie podejmował środków podobnych do tych, które angażują podmioty profesjonalnie prowadzące działalność w tym zakresie. W szczególności nie sposób uznać, że Wnioskodawca działał w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą wyłącznie ze względu na okoliczność podziału Nieruchomości i doprowadzenia do Nieruchomości energii elektrycznej, bowiem ww. podział wynikał z braku uzasadnienia dla posiadania całości Nieruchomości w świetle planów mieszkaniowych Wnioskodawcy, a także miał na celu ułatwienie sprzedaży części Nieruchomości i racjonalne gospodarowanie majątkiem, a doprowadzenie energii elektrycznej umotywowane było przyszłymi potrzebami prywatnymi Wnioskodawcy.

Mając na uwadze powyższe ustalenia, zdaniem Wnioskodawcy, Wnioskodawca dokonując Sprzedaży 1 nie występował w charakterze podatnika VAT i Sprzedaż 1 nie wykraczała poza zakres zarządu majątkiem prywatnym. Wnioskodawca nie będzie również występował w charakterze podatnika VAT dokonując Sprzedaży 2. Tym samym, zdaniem Wnioskodawcy Sprzedaż 1 nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle ustawy o VAT oraz Sprzedaż 2 nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, nieruchomość gruntowa czy to zabudowana czy niezabudowana spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar je wykorzystywania w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Z okoliczności przedstawionych we wniosku wynika, że :

- prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie produkcji filmów, nagrań video i programów telewizyjnych. Jest Pan czynnym podatnikiem VAT;

- 1 lipca 2024 r. nabył Pan prawo własności nieruchomości niezabudowanej działki gruntu nr 10 o obszarze 0,5082 ha;

- 29 listopada 2024 r. dokonał Pan podziału nieruchomości na działki: nr 1, 2, 3, 4, 5; 6, działka nr 1 oraz działka nr 5 łącznie tworzą wewnętrzną drogę dojazdową;

- 16 lutego 2026 r. na podstawie umowy zamiany nabył Pan udział wynoszący ½ części we własności działek gruntu 8 oraz 9 tworzących łącznie wewnętrzną drogę dojazdową oraz zbył udział wynoszący ½ części we własności działek gruntu nr 1 oraz 5;

- 29 września 2026 r. sprzedał Pan prawo własności działki nr 6 oraz udział wynoszący 1/100 części we własności działek nr 8, 9, 1 i 5 tworzących łącznie drogę dojazdową;

- w bieżącym roku planuje Pan sprzedaż działki nr 4 wraz z udziałem we własności działek tworzących drogę dojazdową;

- działki będące przedmiotem sprzedaży leżą na terenach oznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z dopuszczeniem zabudowy pensjonatowej oraz tereny dróg wewnętrznych;

- nieruchomość nie była w żadnym stopniu wykorzystywana w związku z działalnością gospodarczą, została nabyta do majątku prywatnego;

- decyzja o podziale wynikała z planów co do sposobu wykorzystania nieruchomości – budowa domu, w którym zamierza Pan mieszkać z rodziną, w przypadku których brak jest uzasadnienia dla posiadania tak dużej powierzchni gruntu;

- nieruchomość nigdy nie była i nie jest przedmiotem zawartych przez Pana z podmiotami trzecimi odpłatnych umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze;

- w okresie posiadania nieruchomości złożył Pan wniosek o przyłączenie nieruchomości do energii elektrycznej - celem złożenia wniosku było umożliwienie rozpoczęcia budowy domu na Nieruchomości. Decyzja o objęciu wnioskiem wszystkich działek wynikała z niewielkiej różnicy organizacyjnej i kosztowej pomiędzy procesem wykonania przyłączy dla określonej działki, a procesem wykonania przyłączy dla wszystkich działek. Przyłącza zostały wykonane;

- nie podejmował Pan innych działań mających na celu podniesienie atrakcyjności nieruchomości pod kątem sprzedaży, w szczególności nie występował Pan o zmianę funkcji nieruchomości z rolnej na budowlaną, nie podejmował innych działań w związku z uzbrojeniem nieruchomości, wyrównaniem terenu, utwardzeniem dróg czy uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu; nie ponosił Pan żadnych nakładów na nieruchomość;

- oferty sprzedaży działek zamieszczał oraz zamierza Pan zamieszczać w internetowych portalach ogłoszeniowych jako oferty osoby prywatnej, dodatkowo skorzystał Pan z usług jednej agencji nieruchomości;

- Agencja nieruchomości w odniesieniu do Sprzedaży 1 zobowiązana była wyłącznie do standardowych czynności związanych z pośrednictwem w sprzedaży, tj. przygotowaniem i publikacją ogłoszenia, prezentacją Nieruchomości zainteresowanym oraz kontaktem z potencjalnymi nabywcami. Agencja nieruchomości nie posiadała żadnego umocowania prawnego do uzyskiwania w imieniu Wnioskodawcy zgód czy pozwoleń dotyczących działek;

- nie udzielił Pan i nie planuje udzielić pełnomocnictwa lub jakiegokolwiek innego umocowania prawnego podmiotom trzecim do działania w Pana imieniu i na Pana rzecz w związku ze Sprzedażą 1 i Sprzedażą 2.

- nie sprzedawał Pan wcześniej innych nieruchomości i nie posiada innych nieruchomości na sprzedaż.

Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż prawa własności działki nr 6 oraz planowana sprzedaż prawa własności działki nr 4 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo, ponieważ dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano.

Oznacza to, że należy przeanalizować całokształt działań jakie Pan podjął w odniesieniu do sprzedaży działki nr 6 oraz podejmie w odniesieniu do planowanej sprzedaży działki nr 4 wraz z udziałem we własności działek tworzących łącznie wewnętrzną drogę dojazdową.

Analiza okoliczności sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE prowadzi do wniosku, że opisane transakcje: sprzedaż działki nr 6 oraz planowana sprzedaż działki nr 4 nie stanowią czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek aby w związku z tymi transakcjami uznać Pana za podatnika tego podatku.

W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie sprzedaży nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, brak jest przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności. Nie wystąpił taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądzałby, że sprzedaż działki nr 6 oraz planowana sprzedaż działki 4 wypełnia przesłanki działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Opisana przez Pana skala zaangażowania w odniesieniu do sprzedaży oraz planowanej sprzedaży nieruchomości nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Jak wynika z opisu sprawy, nabył Pan Nieruchomość do celów prywatnych i nie wykorzystywał jej w żaden sposób. W szczególności, Nieruchomość nie była/nie będzie przez Pana wykorzystywana w związku z działalnością gospodarczą, czy też w innych celach zarobkowych. Nieruchomość od momentu nabycia pozostawała i pozostaje w Pana majątku prywatnym. Nieruchomość nigdy nie była i nie jest przedmiotem odpłatnych umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Nieruchomość miała służyć Pana przyszłym celom mieszkaniowym, które zamierza Pan zrealizować.

Decyzja o podziale nieruchomości wynikała z podjętych przez Pana planów co do sposobu wykorzystania Nieruchomości, tj. budowa domu, w którym zamierza Pan zamieszkiwać wraz z rodziną, w przypadku których brak jest uzasadnienia dla posiadania tak dużej powierzchni gruntu. Sprzedaż części działek umotywowana jest również koniecznością pozyskania środków finansowych w związku ze zmianą Pana prywatnych planów życiowych/mieszkaniowych.

W stosunku do sprzedaży działek, jak wynika z opisu sprawy, nie podjął Pan i nie zamierza podjąć działań marketingowych, wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia, tj. zamieszcza Pan oferty sprzedaży na internetowych portalach ogłoszeniowych jako oferty prywatne. Ponadto skorzystał Pan z usług jednej z agencji nieruchomości. Agencja nieruchomości w odniesieniu do Sprzedaży 1 zobowiązana była wyłącznie do standardowych czynności związanych z pośrednictwem w sprzedaży, tj. przygotowaniem i publikacją ogłoszenia, prezentacją Nieruchomości zainteresowanym oraz kontaktem z potencjalnymi nabywcami. Agencja nieruchomości nie posiadała żadnego umocowania prawnego do uzyskiwania w Pana imieniu zgód czy pozwoleń dotyczących działek. Nie udzielił Pan również i nie planuje udzielić pełnomocnictwa lub jakiegokolwiek innego umocowania prawnego podmiotom trzecim do działania w Pana imieniu i na Pana rzecz w związku ze sprzedażą Nieruchomości.

Ponadto w okresie posiadania Nieruchomości nie podejmował Pan żadnych działań mających na celu podniesienie atrakacyjności nieruchomości pod kątem jej sprzedaży. W szczególności nie występował Pan o zmianę funkcji Nieruchomości z rolnej na budowlaną, nie podejmował działań związanych z wyrównaniem terenu, utwardzeniem dróg wewnętrznych czy uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, nie podejmował działań związanych z uzbrojeniem nieruchomości, poza złożeniem wniosku o przyłączenie Nieruchomości do energii elektrycznej.

Jak Pan wyjaśnił, celem złożenia wniosku o przyłączenie Nieruchomości do energii elektrycznej było umożliwienie rozpoczęcia budowy domu na Nieruchomości, natomiast decyzja o objęciu wnioskiem wszystkich działek wynikała z niewielkiej różnicy organizacyjnej i kosztowej pomiędzy procesem wykonania przyłączy dla określonej działki, a procesem wykonania przyłączy dla wszystkich działek.

Nie ponosił Pan również i nie zamierza ponosić przed planowaną sprzedażą żadnych nakładów na Nieruchomość. Nie sprzedawał Pan wcześniej innych nieruchomości i nie posiada innych nieruchomości na sprzedaż.

Stwierdzić zatem należy, że w tym konkretnym przypadku w całym okresie posiadania Nieruchomości, nie podjął Pan i nie zamierza podjąć aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Brak jest w sprawie przesłanek do uznania, że mamy tu do czynienia z działalnością o charakterze zawodowym, stałym i zorganizowanym. Samo wystąpienie o podział nieruchomości na mniejsze działki oraz złożenie wniosku o przyłączenie nieruchomości do energii elektrycznej w celu umożliwienia rozpoczęcia budowy domu nie świadczy o profesjonalnym charakterze Pana działań, tylko o wykonywaniu standardowych czynności właścicielskich na Pana majątku osobistym.

W konsekwencji, w odniesieniu do sprzedaży działki nr 6 oraz planowanej sprzedaży działki nr 4 będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem prywatnym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działek.

Tym samym zarówno sprzedaż działki nr 6, jak i planowana sprzedaż działki 4 nie stanowiła/nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

‒ stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia,

‒ zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny/zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze stanem faktycznym/zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pełna weryfikacja przedstawionych we wniosku okoliczności możliwa jest jedynie w toku postępowania podatkowego lub kontrolnego, prowadzonego przez uprawnione do tego organy, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej. Postępowanie w sprawie dotyczącej wydania interpretacji indywidualnej jest postępowaniem szczególnym, mającym charakter uproszczony, odrębny od postępowania podatkowego, uregulowanego w dziale IV Ordynacji podatkowej. Wydając bowiem interpretację indywidualną Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przedstawia jedynie swój pogląd dotyczący wykładni treści analizowanych przepisów i sposobu ich zastosowania w odniesieniu do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego (którego elementy przyjmuje, jako podstawę rozstrzygnięcia bez weryfikacji).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.