RWR-69/2008

PREZES URZ Ę DU OCHRONY Konkurencji i Konsumentów Delegatura we Wroc ł awiu 50-413 Wroc ł aw, ul. Walo ń ska 3-5 tel.(071) 344 65 87, (071) 34 05 920, fax (071) 34 05 922 e-mail: wroclaw@uokik.gov.pl RWR 61-53/08/ZK Wroc ł aw, 30 pa ź dziernika 2008 r. DECYZJA RWR 69/2008 I. Na podstawie art. 28 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 ze zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. z 2007 r., nr 134 poz. 939), po przeprowadzeniu post ę powania w sprawie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, wszcz ę tego z urz ę du przeciwko „Zak ł ad Budowlany Antczak” sp. j. z siedzib ą przy ul. Pierwszej Brygady 19 w Drezdenku - dzia ł aj ą c w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, po uprawdopodobnieniu stosowania przez tego przedsi ę biorc ę praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów, o której mowa w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, polegaj ą cej na zamieszczeniu we wzorcu umownym oznaczonym nazw ą „Umowa nr… kupna - sprzeda ż y lokalu mieszkalnego” nast ę puj ą cych postanowie ń : • § 3 ust. 4 zd. 2 „Strony dopuszczaj ą odst ę pstwa od powierzchni okre ś lonej w projekcie w granicach +/- 1,5% . Odst ę pstwa w granicach ustalonej tolerancji nie b ę d ą traktowane jako niew ł a ś ciwe wykonanie umowy i nie b ę d ą mia ł y wp ł ywu na ustalon ą cen ę lokalu.”; • § 4 ust. 4 „Cena mo ż e ulec zmianie jedynie w przypadku zmiany stawek podatku VAT.”; • § 7 ust. 2 „W przypadku odst ą pienia od umowy przez Nabywców przed przekazaniem lokalu, zap ł acona cena zostanie zwrócona w terminie 14 dni od daty zawarcia umowy sprzeda ż y tego lokalu z inn ą osob ą .”, które s ą postanowieniami umownymi wpisanymi na podstawie art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone; J 1 i przyj ę ciu zobowi ą zania „Zak ł ad Budowlany Antczak” sp. j. z siedzib ą przy ul. Pierwszej Brygady 19 w Drezdenku do zaniechania tych dzia ł a ń poprzez : 1. dokonanie zmiany tre ś ci zakwestionowanych postanowie ń w ten sposób, ż e w ich miejsce zostan ą wprowadzone nowe, w nast ę puj ą cym brzmieniu: • § 3 ust. 4 „(…) Odst ę pstwa mieszcz ą ce si ę w granicach tolerancji wynikaj ą cej z Polskich Norm i przepisów techniczno – budowlanych nie stanowi ą niew ł a ś ciwego wykonania umowy.” • § 7 ust. 2 „W przypadku odst ą pienia od umowy przez Nabywców przed sporz ą dzeniem aktu notarialnego, o którym mowa w § 2 ust. 4 niniejszej umowy, zap ł acona cena zostanie zwrócona Nabywcom w terminie 14 dni od daty odst ą pienia.” 2. wykre ś lenie zakwestionowanego postanowienia wzorca umownego o oznaczeniu § 4 ust. 4 nak ł ada si ę obowi ą zek wykonania tego zobowi ą zania do dnia 30 listopada 2008 r. poprzez aneksowanie umów istniej ą cych ju ż w obrocie prawnym oraz poprzez zawieranie nowych umów zgodnie z przyj ę tym na siebie zobowi ą zaniem. II. Na podstawie art. 28 ust. 3 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r., nr 50, poz. 331 ze zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie okre ś lenia w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. z 2007 r., nr 134 poz. 939) - dzia ł aj ą c w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, nak ł ada si ę na „Zak ł ad Budowlany Antczak” sp. j. z siedzib ą przy ul. Pierwszej Brygady 19 w Drezdenku obowi ą zek z ł o ż enia sprawozdania o stopniu realizacji przyj ę tego zobowi ą zania do dnia 31 grudnia 2008 r. UZASADNIENIE W zwi ą zku z powzi ę t ą przez Urz ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów, Delegatura we Wroc ł awiu, informacj ą wynikaj ą c ą ze skargi konsumenta, Prezes Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów [zw. dalej tak ż e Prezesem Urz ę du] przeprowadzi ł czynno ś ci kontrolne dotycz ą ce dzia ł alno ś ci „Zak ł ad Budowlany Antczak” sp. j. z siedzib ą przy ul. Pierwszej Brygady 19 w Drezdenku , [zw . dalej tak ż e „Zak ł adem sp. j.”]. Prezes Urz ę du w toku post ę powania wyja ś niaj ą cego wst ę pnie ustali ł , i ż dzia ł alno ść przedsi ę biorcy mo ż e odbywa ć si ę z naruszeniem przepisów prawa uzasadniaj ą cym wszcz ę cie post ę powania w sprawie zakazu stosowania praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów. (dowód: karta 1 – 2 akt sprawy RWR 403-17/08/ZK) W zwi ą zku z tym - Postanowieniem nr 213/2008 z dnia 28 sierpnia 2008 r. - Prezes Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, wszcz ął z urz ę du post ę powanie w sprawie podejrzenia stosowania przez przedsi ę biorc ę Zak ł ad Budowlany „Antczak” sp. j. z siedzib ą w Drezdenku, praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, o której stanowi art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 ze zm.) [zw. dalej tak ż e ustaw ą o ochronie (...)] polegaj ą cej na umieszczeniu w postanowieniach wzorca umownego pn. „ Umowa nr… kupna - sprzeda ż y lokalu mieszkalnego ” J 2 [zw. dalej tak ż e Umow ą ], zapisów, które s ą zbie ż ne z wpisanymi do rejestru postanowieniami wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym stanowi art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego. (dowód: karta 1) Ponadto — zgodnie z punktem 2. Postanowienia nr 213/2008 — Prezes Urz ę du zaliczy ł w poczet dowodów materia ł y (8 kart) uzyskane w trakcie wymienionego wy ż ej post ę powania wyja ś niaj ą cego (nr sygn. RWR 403-18/08/ZK). (dowód: karta 1) W trakcie post ę powania Spó ł ka w pi ś mie z dnia 10 wrze ś nia 2008 roku odnios ł a si ę do zarzutów zawartych w Postanowieniu Nr 213/2008 wskazuj ą c, i ż dokona ł a ona odpowiedniej modyfikacji wzorca umownego usuwaj ą c z niego zakwestionowane zapisy oraz przed ł o ż y ł a nowy wzorzec umowny. (dowód: karta 12-17) I . Prezes Urz ę du ustali ł nast ę puj ą cy stan faktyczny: 1. Uczestnik post ę powania: —Zak ł ad Budowlany Antczak sp. j. z siedzib ą w Drezdenku przy ul. Pierwszej Brygady 19 jest przedsi ę biorc ą wpisanym do Krajowego Rejestru S ą dowego przy S ą dzie Rejonowym w Zielonej Górze, VIII Wydzia ł Gospodarczy, pod numerem KRS 0000018338 (rejestracji dokonano dnia 7 czerwca 2001r.) a przedmiotem jego dzia ł alno ś ci gospodarczej jest m.in. wykonywanie robót ogólnobudowlanych zwi ą zanych z wznoszeniem budynków. W ramach tej dzia ł alno ś ci przedsi ę biorca zawiera umowy kupna sprzeda ż y wybudowanych uprzednio nieruchomo ś ci (dowód: karta 7-9) 2. Pocz ą wszy od stycznia 2008 r. w zwi ą zku z prowadzon ą dzia ł alno ś ci ą w wy ż ej wymienionym zakresie Zak ł ad sp. j. wprowadzi ł a do obrotu i stosuje wzorzec umowny pn. „ Umowa nr… kupna - sprzeda ż y lokalu mieszkalnego ” który zawiera m.in. nast ę puj ą ce zapisy: • § 3 ust. 4 zd. 2 „Strony dopuszczaj ą odst ę pstwa od powierzchni okre ś lonej w projekcie w granicach +/- 1,5% . Odst ę pstwa w granicach ustalonej tolerancji nie b ę d ą traktowane jako niew ł a ś ciwe wykonanie umowy i nie b ę d ą mia ł y wp ł ywu na ustalon ą cen ę lokalu.”; • § 4 ust. 4 „Cena mo ż e ulec zmianie jedynie w przypadku zmiany stawek podatku VAT.”; • § 7 ust. 2 „W przypadku odst ą pienia od umowy przez Nabywców przed przekazaniem lokalu, zap ł acona cena zostanie zwrócona w terminie 14 dni od daty zawarcia umowy sprzeda ż y tego lokalu z inn ą osob ą .”, (dowód: karta 3-6) 3. W Rejestrze postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone zamieszczono m.in. nast ę puj ą ce klauzule: • 155 „Cena nabycia nieruchomo ś ci (lokalu mieszkalnego) ulegnie zmianie, je ż eli po zako ń czeniu budowy oka ż e si ę , ż e zakupione powierzchnie lokalu mieszkalnego ulegn ą zmianie w stosunku do powierzchni przewidzianej w projekcie o wi ę cej ni ż 2,5%”; J 3 • 885 „Do ceny netto zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowi ą zuj ą cymi przepisami. Na dzie ń podpisania umowy stawka podatku VAT na lokal mieszkalny wynosi 7%, a na gara ż i miejsce parkingowe 22%. W przypadku zmiany stawki podatku VAT nast ą pi odpowiednia zmiana ceny.”; • 343 „W przypadku rozwi ą zania przez Spó ł k ę umowy z przyczyn le żą cych po stronie Nabywcy, Spó ł ka zwraca Nabywcy wp ł acone dotychczas przez niego kwoty, dopiero po zawarciu umowy na sfinalizowanie zakupu Mieszkania z nowym nabywc ą i po wp ł aceniu przez niego na rachunek Spó ł ki kwoty stanowi ą cej równowarto ść kwot wp ł aconych Spó ł ce przez dotychczasowego Nabywc ę .” 4. W trakcie post ę powania Zak ł ad sp. j. – w za łą czeniu do pisma z dnia 10 wrze ś nia 2008 roku przed ł o ż y ł nowy wzorzec umowy okre ś laj ą c go jako aktualnie obowi ą zuj ą cy. Z wzorca tego usuni ę to zakwestionowany i wskazany w postanowieniu o wszcz ę ciu post ę powania administracyjnego zapis zamieszczony uprzednio w § 4 ust. 4. Tre ść zakwestionowanych zapisów umieszczonych w § 3 ust. 4 oraz § 7 ust. 2 wzorca umownego przyj ęł a nowe nast ę puj ą ce brzmienie: • § 3 ust. 4 „(…) Odst ę pstwa mieszcz ą ce si ę w granicach tolerancji wynikaj ą cej z Polskich Norm i przepisów techniczno – budowlanych nie stanowi ą niew ł a ś ciwego wykonania umowy.” • § 7 ust. 2 „W przypadku odst ą pienia od umowy przez Nabywców przed sporz ą dzeniem aktu notarialnego, o którym mowa w § 2 ust. 4 niniejszej umowy, zap ł acona cena zostanie zwrócona Nabywcom w terminie 14 dni od daty odst ą pienia.” Przedsi ę biorca ustosunkowuj ą c si ę do tre ś ci poszczególnych postanowie ń wzorca umownego podniós ł tak ż e, i ż zapis o dopuszczalnych odst ę pstwach od powierzchni okre ś lonej w projekcie móg ł dzia ł a ć zarówno na korzy ść jak i niekorzy ść konsumenta. Wskaza ł tak ż e, i ż zapis dotycz ą cy mo ż liwo ś ci zmiany ceny w przypadku zmiany stawek podatku VAT mia ł na celu zabezpieczenie Zak ł adu sp.j. na wypadek zmiany tych stawek ale nigdy nie zosta ł wykorzystany w praktyce. Odno ś nie postanowienia dotycz ą cego zwrotu uiszczonej ceny w przypadku odst ą pienia przez klienta od umowy podniós ł natomiast, i ż praktycznie takie sytuacje nie mia ł y miejsca. (dowód: karta 12-17) II. Maj ą c na uwadze zebrany materia ł dowodowy, Prezes Urz ę du zwa ż y ł , co nast ę puje: Zagro ż enie interesu publicznoprawnego . Podstaw ą do rozstrzygania sprawy w oparciu o przepisy ustawy o ochronie (...) jest uprzednie zbadanie przez Prezesa Urz ę du, czy w danej sprawie zagro ż ony zosta ł interes publicznoprawny. Stwierdzenie, ż e to nast ą pi ł o pozwa ł a na realizacj ę celu tej ustawy, wskazanego w art. 1 ust. 1, którym jest okre ś lenie warunków rozwoju i ochrony konkurencji oraz zasady podejmowanej w interesie publicznoprawnym ochrony interesów przedsi ę biorców i konsumentów. Zdaniem Prezesa Urz ę du rozpatrywana sprawa ma charakter publicznoprawny, albowiem wi ąż e si ę z ochron ą interesu wszystkich konsumentów, którzy s ą lub b ę d ą klientami Zak ł adu sp. j.. Interes publicznoprawny przejawia si ę tak ż e w postaci zbiorowego interesu konsumentów. Innymi s ł owy - naruszenie zbiorowego interesu konsumentów jest jednocze ś nie naruszeniem interesu publicznoprawnego. Zatem uzasadnione by ł o w niniejszej sprawie podj ę cie J 4 przez Prezesa Urz ę du dzia ł a ń przewidzianych w ustawie o ochronie (...). Przes ł anki naruszenia art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów Art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie (...) stanowi, i ż ‚„Zakazane jest stosowanie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów.”, natomiast art. 24 ust. 2 okre ś la, i ż „Przez praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów rozumie si ę godz ą ce w nie bezprawne dzia ł anie przedsi ę biorcy, w szczególno ś ci: 1) stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. — Kodeks post ę powania cywilnego. (...).„ Do stwierdzenia praktyki o której mowa w art. 24 ustawy o ochronie (...) konieczne jest wykazanie, i ż przedsi ę biorca stosuje we wzorcu umownym postanowienia, które zosta ł y wpisane do prowadzonego przez Prezesa Urz ę du rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone. Zbiorowe interesy konsumentów podlegaj ą ochronie przed dzia ł aniami przedsi ę biorców, które s ą sprzeczne z prawem, tj. przepisami okre ś lonych aktów prawnych a tak ż e sprzeczne z zasadami wspó łż ycia spo ł ecznego i dobrymi obyczajami. Jak wspomniano wy ż ej, zgodnie z art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie (...)„ za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów uwa ż a si ę w szczególno ś ci stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego. Nale ż y w tym miejscu wskaza ć , i ż wzorce umowne wykorzystywane przy zawieraniu umów z konsumentami mog ą by ć poddane kontroli abstrakcyjnej. Kontroli abstrakcyjnej wzorca jako takiego (art. 479 36 — 479 45 k.p.c.) dokonuje si ę niezale ż nie od tego, czy postanowienia wzorca by ł y, czy te ż nie by ł zastosowane przy konkretnej umowie . Kontrola taka obejmuje klauzule pojedyncze lub zbiorowe (ca ł y wzorzec lub jego fragment). Oceny postanowie ń w wypadku kontroli abstrakcyjnej dokonuje S ą d Okr ę gowy w Warszawie — S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wy łą cznie do kompetencji tego S ą du nale ż y uznanie postanowie ń wzorców umownych za niedozwolone. Art. 479 43 k.p.c. rozszerza prawomocno ść wyroku wydanego w sprawie o uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone na osoby trzecie. Skutek tzw. prawomocno ś ci rozszerzonej nast ę puje od chwili wpisania wzorca umowy do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, prowadzonego przez Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c. Konsekwencj ą umieszczenia postanowienia umownego w w/w rejestrze jest to, ż e pos ł u ż enie si ę nim b ę dzie mia ł o skutek wprowadzenia do umowy elementu bezwzgl ę dnie przez prawo zakazanego. Wpis do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych oznacza, ż e od tego momentu stosowanie takiej klauzuli jest zakazane we wszystkich wzorcach umownych. Powy ż sze stanowisko Prezesa Urz ę du zgodne jest z orzecznictwem S ą du Najwy ż szego, który w uchwale z dnia 13 lipca 2006 r. (sygn. akt III SZP 3/06) stwierdzi ł , i ż „(...) stosowanie postanowie ń wzorców umów o tre ś ci to ż samej z tre ś ci ą postanowie ń uznanych za niedozwolone prawomocnym wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie - S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 kp.c., mo ż e by ć uznane w stosunku do innego przedsi ę biorcy za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów (...) ”. W uzasadnieniu do powy ż szej uchwa ł y S ą d uzna ł m.in., ż e „(..) praktyka naruszaj ą ca zbiorowe interesy konsumentów art. 23a u.ok.ik. [obecnie art. 24] obejmuje równie ż przypadki wprowadzania jedynie zmian kosmetycznych polegaj ą cych na przestawieniu wyrazów lub J 5 zast ą pieniu jednych wyrazów innymi, je ż eli tylko wyk ł adnia postanowienia pozwoli stwierdzi ć , ż e jego tre ść mie ś ci si ę w hipotezie zakazanej klauzuli. Stosowanie klauzuli o zbli ż onej tre ś ci do klauzuli wpisanej do rejestru godzi przecie ż tak samo w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej, co wpisana do rejestru (..). Przyj ę ta powy ż ej rozszerzaj ą ca wyk ł adnia art. 23a u.ok.ik. znajduje równie ż uzasadnienie w dyrektywach 93/13 oraz 98/27 a tak ż e orzecznictwie ETS dotycz ą cym zasady efektywno ś ci (..) „. Nie jest zatem konieczna dok ł adna, literalna identyczno ść klauzuli wpisanej do rejestru i klauzuli z ni ą porównywanej i st ą d niedozwolone b ę d ą tak ż e takie postanowienia umów, które mieszcz ą si ę w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru, której tre ść zostanie ustalona w oparciu o dokonan ą jej wyk ł adni ę . Przedmiotem niniejszego post ę powania jest wykazanie, ż e zakwestionowane przez Prezesa Urz ę du zapisy wzorca umownego pn. „ Umowa nr… kupna - sprzeda ż y lokalu mieszkalnego ” stosowanego przez Zak ł ad sp. j. przy zawieraniu umów sprzeda ż y lokali mieszkalnych, s ą to ż same z tre ś ci ą postanowie ń uznanych za niedozwolone prawomocnymi wyrokami S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do Rejestru, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego pod pozycjami mi ę dzy innymi: 155, 885 oraz 343. W wyroku z dnia 9 wrze ś nia 2004 roku (sygn. Akt XVII Amc 12/04) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienie, które nast ę pnie zosta ł o wpisane pod poz. 155 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „Cena nabycia nieruchomo ś ci (lokalu mieszkalnego) ulegnie zmianie, je ż eli po zako ń czeniu budowy oka ż e si ę , ż e zakupione powierzchnie lokalu mieszkalnego ulegn ą zmianie w stosunku do powierzchni przewidzianej w projekcie o wi ę cej ni ż 2,5%”. W uzasadnieniu powy ż szego orzeczenia S ą d wskaza ł , i ż klauzula ta jest niedozwolonym postanowieniem umownym opisanym w tre ś ci art. 385 3 pkt 20 k.c. Umo ż liwia ona bowiem przedsi ę biorcy po zawarciu umowy z konsumentem podwy ż szenie ceny lokalu (na skutek zwi ę kszenia metra ż u lokalu w stosunku do umownego) bez jednoczesnego zapewnienia konsumentowi, w przypadku zaistnienia takiej sytuacji, prawa do odst ą pienia od umowy. Takie uprawnienie za ś , z uwagi na wzrost obci ąż e ń finansowych, winno mu by ć bezwzgl ę dnie zagwarantowane. Tre ść § 3 ust. 3 Umowy stosowanej przez Zak ł ad sp. j. w brzmieniu „Strony dopuszczaj ą odst ę pstwa od powierzchni okre ś lonej w projekcie w granicach +/- 1,5% . Odst ę pstwa w granicach ustalonej tolerancji nie b ę d ą traktowane jako niew ł a ś ciwe wykonanie umowy i nie b ę d ą mia ł y wp ł ywu na ustalon ą cen ę lokalu.”, równie ż przewiduje zwi ą zanie konsumenta wzrostem ceny zakupu mieszkania w przypadku zwi ę kszenia si ę umówionego metra ż u. Co prawda przedsi ę biorca zastrzega, i ż dopuszczalnymi s ą odst ę pstwa od powierzchni okre ś lonej w projekcie na poziomie jedynie +/- 1,5%, jednak ż e wyznaczaj ą c ww. granice czyni to dla okre ś lenia zmian, które nie poci ą gaj ą za sob ą zmiany „ustalonej ceny lokalu”. Uzna ć tym samym nale ż y, i ż wzrost powierzchni lokalu mieszkalnego b ę d ą cego przedmiotem umowy powy ż ej 1,5% b ę dzie takim, który poci ą gnie za sob ą jednoczesny wzrost ceny. W takim za ś przypadku w stosowanym przez Zak ł ad sp. j. wzorcu umownym brak jest postanowie ń , które gwarantowa ł yby konsumentowi prawo do odst ą pienia od umowy. Tym samym stosowanie przez przedsi ę biorc ę omawianego postanowienia wywo ł uje skutek to ż samy ze skutkiem postanowienia zamieszczonego w rejestrze klauzul niedozwolonych pod nr. 155. Kszta ł tuje ono prawa i obowi ą zki konsumentów w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami ra żą co naruszaj ą c ich interesy i jest niedozwolonym postanowieniem umownym opisanym w tre ś ci art. 385 3 pkt 20 k.c.. Bior ą c powy ż sze pod uwag ę , mimo ró ż nic w sformu ł owaniu tre ś ci, nale ż y stwierdzi ć to ż samo ść porównywanych powy ż ej J 6 zapisów. W wyroku z dnia 18 maja 2005 roku (sygn. Akt XVII Amc 86/03) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienie, które nast ę pnie zosta ł o wpisane pod poz. 885 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „Do ceny netto zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowi ą zuj ą cymi przepisami. Na dzie ń podpisania umowy stawka podatku VAT na lokal mieszkalny wynosi 7%, a na gara ż i miejsce parkingowe 22%. W przypadku zmiany stawki podatku VAT nast ą pi odpowiednia zmiana ceny”. W uzasadnieniu do wyroku S ą d stwierdzi ł , i ż w jego ocenie ta „klauzula narusza art.385 1 § 1 k.c. i art. 385 3 kpt. 20 k.c., gdy ż przewiduj ą c mo ż liwo ść podniesienia ceny pozwany nie przewidzia ł mo ż liwo ś ci odst ą pienia od umowy przez konsumenta. Zdaniem S ą du wzrost stawki podatku stanowi wprawdzie zdarzenie niezale ż ne od stron, jednak podatek VAT stanowi element ceny. Wzrost stawki podatku jest, zatem wzrostem ceny i konsument musi mie ć bezwzgl ę dnie zapewnione, stosownie do art. 385 3 pkt 20 k.c., prawo do odst ą pienia od umowy.” Tre ść § 4 ust.4 Umowy stosowanej przez Zak ł ad sp. j. zak ł adaj ą cy ró ż nice cenowe uzale ż nione od wysoko ś ci podatku VAT równie ż nie ustanawia po stronie konsumenta, nabywcy nieruchomo ś ci, prawa do odst ą pienia od umowy w przypadku, gdy finalna cena ulegnie zmianie wskutek zmiany stawki VAT. Zatem skutek stosowania tego postanowienia jest identyczny jak tego, które zosta ł o wpisane pod poz. 885 do rejestru tzn. pozbawia konsumenta mo ż liwo ś ci odst ą pienia od umowy w przypadku zmiany ceny. Wskaza ć przy tym nale ż y, i ż Prezes nie kwestionuje stanowiska zaprezentowanego przez Zak ł ad sp. j., zgodnie z którym, dozwolone jest obci ąż enie konsumenta wzrostem cen b ę d ą cego wynikiem zmian okre ś laj ą cych poziom stawek podatku VAT zaistnia ł ych w trakcie trwania umowy. Jednak ż e, jak wynika wprost z tre ś ci art. 385 3 pkt 20 k.c., w takim przypadku konsument powinien mie ć zapewnione bezwzgl ę dne prawo do z ł o ż enia o ś wiadczenia o odst ą pieniu od umowy. Jak ju ż powy ż ej wskazano, w przypadku § 4 ust.4 wzorca umownego stosowanego przez przedsi ę biorc ę w niniejszej sprawie, prawo takie nie zosta ł o przewidziane. Tym samym, mimo ró ż nic w sformu ł owaniu tre ś ci, nale ż y stwierdzi ć to ż samo ść porównywanych powy ż ej zapisów. W wyroku z dnia 17 stycznia 2005 roku (sygn. Akt XVII Amc 102/03) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienie, które nast ę pnie zosta ł o wpisane pod poz. 343 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „W przypadku rozwi ą zania przez Spó ł k ę umowy z przyczyn le żą cych po stronie Nabywcy, Spó ł ka zwraca Nabywcy wp ł acone dotychczas przez niego kwoty, dopiero po zawarciu umowy na sfinalizowanie zakupu Mieszkania z nowym nabywc ą i po wp ł aceniu przez niego na rachunek Spó ł ki kwoty stanowi ą cej równowarto ść kwot wp ł aconych Spó ł ce przez dotychczasowego Nabywc ę .” Przes ą dzaj ą c o niedozwolonym charakterze ww. postanowienia S ą d wskaza ł , i ż wi ąż e ono okre ś lony skutek prawny - zwrot ś wiadczenia konsumentowi po rozwi ą zaniu umowy - z czynno ś ciami zale ż nymi w du ż ej mierze od przedsi ę biorcy. Znalezienie nowego nabywcy na lokal konsumenta, z którym umow ę rozwi ą zano, zale ż y w pierwszym rz ę dzie od tego czy pozwany podejmie w tym celu odpowiednie kroki. S ą d podkre ś li ł , i ż nawet przy przyj ę ciu, ż e to konsument sam odnajdzie nast ę pc ę , to podpisanie z nim umowy oraz warunki p ł atno ś ci pozostaj ą poza jego wp ł ywem. Podsumowuj ą c S ą d uzna ł , i ż nie budzi jego zastrze ż e ń takie ukszta ł towanie wzajemnych praw i obowi ą zków umowy kupna sprzeda ż y, aby zwrot wp ł aconych kwot, w przypadkach gdy do rozwi ą zania umowy dochodzi z powodu okoliczno ś ci „zawinionych” przez konsumentów, nast ę powa ł wraz z wp ł at ą okre ś lonych kwot przez ich nast ę pców. W ka ż dym jednak ż e przypadku termin zwrotu uiszczonych kwot winien J 7 by ć dookre ś lony w czasie, tak aby konsument nie pozostawa ł w niepewno ś ci co do czasu, w którym on nast ą pi. Tre ść § 7 ust. 2 Umowy stosowanej przez Zak ł ad sp. j. w brzmieniu: „W przypadku odst ą pienia od umowy przez Nabywców przed przekazaniem lokalu, zap ł acona cena zostanie zwrócona w terminie 14 dni od daty zawarcia umowy sprzeda ż y tego lokalu z inn ą osob ą .”, równie ż , tak jak powy ż ej przytoczona klauzula, uzale ż nia zwrot wp ł aconych przez konsumentów kwot pieni ęż nych od zawarcia przez przedsi ę biorc ę umowy z ich nast ę pcami. Nie budzi to zastrze ż e ń Prezesa Urz ę du. Podkre ś li ć jednak nale ż y, i ż termin, w którym winien nast ą pi ć zwrot wp ł aconych kwot pozostaje niedookre ś lony. Tak bowiem, to od przedsi ę biorcy zale ż e ć b ę dzie zawarcie umowy z kolejnym konsumentem, a tym samym rozpocz ę cie biegu zapisanego14 dniowego terminu. W tym za ś czasie konsument pozostawa ć b ę dzie w stanie ci ą g ł ej niepewno ś ci co do momentu, w którym odzyska swoje pieni ą dze. Takie ukszta ł towanie praw i obowi ą zków stron umowy podwa ż a zasad ę pewno ś ci obrotu i ra żą co narusza interes konsumentów. Stosowanie przez przedsi ę biorc ę omawianego postanowienia wywo ł uje skutek to ż samy ze skutkiem postanowienia zamieszczonego w rejestrze klauzul niedozwolonych pod nr. 343. Bior ą c powy ż sze pod uwag ę , mimo ró ż nic w sformu ł owaniu tre ś ci, nale ż y stwierdzi ć to ż samo ść porównywanych powy ż ej zapisów. Maj ą c powy ż sze na wzgl ę dzie, Prezes Urz ę du uzna ł , i ż kwestionowane a wskazane powy ż ej zapisy umowne mieszcz ą si ę w hipotezach wymienionych klauzul wpisanych do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone: - tre ść § 3 ust. 4 wzorca umownego p.n. „Umowa nr… kupna - sprzeda ż y lokalu mieszkalnego” w klauzuli z poz. 155; - tre ść § 4 ust. 4 wzorca umownego p.n. „Umowa nr… kupna - sprzeda ż y lokalu mieszkalnego” w klauzuli z poz. 885; - tre ść § 7 ust. 2 wzorca umownego p.n. „Umowa nr… kupna - sprzeda ż y lokalu mieszkalnego” w klauzuli z poz. 343; Zbiorowy interes konsumentów W my ś l art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie (...) stosowanie postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone jest praktyk ą naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów. Mówi ą c o „zbiorowym interesie konsumentów” nale ż y zaznaczy ć , i ż ustawa o ochronie (...) nie podaje jego definicji, wskazuj ą c jednak w art. 24 ust. 3, ż e nie jest nim suma indywidualnych interesów konsumentów. O tym, czy naruszony zosta ł interes zbiorowy, nie zawsze przes ą dza kryterium ilo ś ciowe, poniewa ż niekiedy jeden ujawniony przypadek naruszenia prawa konsumenta mo ż e by ć przejawem cz ę sto lub nawet powszechnie stosowanej praktyki naruszaj ą cej interes zbiorowy. W niniejszej sprawie bez w ą tpienia mamy do czynienia z naruszeniem praw licznej grupy konsumentów, wszystkich konsumentów b ę d ą cych klientami Zak ł adu sp. j., jak i potencjalnych zainteresowanych, którzy mog ą zawrze ć z nim umow ę kupna sprzeda ż y nieruchomo ś ci. Tak wi ę c, w rozpatrywanym stanie faktycznym zachowanie Zak ł adu sp. j. nie dotyczy interesów poszczególnych osób, których sprawy maj ą charakter jednostkowy, indywidualny i nie daj ą cy si ę porówna ć z innymi, lecz mamy do czynienia z naruszonymi uprawnieniami okre ś lonego kr ę gu konsumentów, których sytuacja jest identyczna i wspólna dla ca ł ej, licznej grupy obecnych i przysz ł ych kontrahentów przedsi ę biorcy. J 8 Reasumuj ą c, skoro wykazano powy ż ej, i ż kwestionowane zapisy umowy sprzeda ż y lokalu mieszkalnego s ą to ż same z klauzulami wpisanymi do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, to pos ł ugiwanie si ę nimi w obrocie konsumenckim uzna ć nale ż y za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów i nakaza ć zaniechanie jej stosowania. Zgodnie z art. 28 ustawy o ochronie (…) , je ż eli w toku post ę powania w sprawie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów zostanie uprawdopodobnione – na podstawie okoliczno ś ci sprawy, informacji zawartych w zawiadomieniu lub innych informacji b ę d ą cych podstaw ą wszcz ę cia post ę powania z urz ę du – ż e przedsi ę biorca stosuje praktyk ę , o której mowa w art. 24 tej ustaw, a przedsi ę biorca, któremu zarzucane jest naruszenie tego przepisu, zobowi ąż e si ę do podj ę cia lub zaniechania okre ś lonych dzia ł a ń zmierzaj ą cych do zapobie ż enia tym naruszeniom, Prezes Urz ę du mo ż e, w drodze decyzji, na ł o ż y ć obowi ą zek wykonania tych zobowi ą za ń . Taka sytuacja zachodzi w niniejszej sprawie. W toku post ę powania Zak ł ad sp. j. wskaza ł , i ż podj ął dzia ł ania zapobiegaj ą ce wzmiankowanym naruszeniom poprzez zmian ę zakwestionowanych postanowie ń wzorca umownego jak i ich uchylenie. Przed ł o ż y ł nadto now ą umow ę zawart ą w oparciu o zawieraj ą cy zmiany wzorzec. Analizuj ą c go Prezes Urz ę du uzna ł , i ż nie zawiera ju ż zapisów mog ą cych godzi ć w zbiorowe interesy konsumentów. Sporz ą dzaj ą c nowe postanowienia (patrz pkt 4 ustalonego stanu faktycznego, str. 4 decyzji), w miejsce negowanych, Zak ł ad sp. j. uwzgl ę dni ł obowi ą zuj ą ce przepisy prawa, w szczególno ś ci art. 385 i nast. k.c. Zdaniem Prezesa Urz ę du tak opracowane zapisy wzorców umownych mog ą zosta ć wprowadzone do obrotu konsumenckiego w miejsce dotychczas obowi ą zuj ą cych (patrz pkt 1 osnowy decyzji). Nale ż y jednak wskaza ć , i ż przez zast ą pienia kwestionowanych postanowie ń nowymi, zaakceptowanymi przez Prezesa Urz ę du, rozumie si ę nie tylko stosowanie ich przy nowo podpisywanych umowach, ale i tak ż e ich zmian ę w aktualnie obowi ą zuj ą cych umowach, co oznacza konieczno ść aneksowania wszystkich umów istniej ą cych w obrocie b ą d ź przynajmniej podj ę cia przez przedsi ę biorc ę udokumentowanych dzia ł a ń zmierzaj ą cych do zmiany wcze ś niej zawartych umów, polegaj ą cych na przedstawieniu wszystkim kontrahentom aneksów zawieraj ą cych nowe regulacje. Maj ą c powy ż sze na uwadze, nale ż a ł o orzec jak w punkcie I-szym sentencji. Stosownie do art. 28 ust. 3 ustawy o ochronie (…) Prezes Urz ę du nak ł ada na Zak ł ad sp. j. obowi ą zek z ł o ż enia w wyznaczonym terminie informacji o stopniu realizacji zobowi ą za ń . Maj ą c powy ż sze na uwadze, nale ż a ł o orzec jak w punkcie II-gim sentencji. Wobec powy ż szego orzeczono, jak na wst ę pie. Stosownie do tre ś ci art. 81 ust 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, w zwi ą zku art. 479 28 k.p.c., od niniejszej decyzji przys ł uguje stronie odwo ł anie do s ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w terminie dwutygodniowym od dnia jej dor ę czenia, za po ś rednictwem Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów we Wroc ł awiu. J 9 otrzymuje: Zak ł ad Budowlany Antczak sp. j. ul. Pierwszej Brygady 19 66-530 Drezdenko J 10