RWR-47/2007

PREZES URZ Ę DU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW DELEGATURA WE WROC Ł AWIU 50-413 Wroc ł aw, ul. Walo ń ska 3-5 tel.(071)344 65 87, (071)34 05 920, fax (071)34 05 922 e-mail: wroclaw@uokik.gov.pl RWR 61-18/07/ZR/ZK Wroc ł aw, 17 grudnia 2007 DECYZJA RWR 47 /2007 I. Na podstawie art. 28 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r., nr 50, poz. 331 ze zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie okre ś lenia w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. z 2007 r., nr 134 poz. 939), po przeprowadzeniu post ę powania w sprawie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, wszcz ę tego z urz ę du przeciwko „ ALFAAKT” Spó ł ce z ograniczon ą odpowiedzialno ś ci ą we Wroc ł awiu z siedzib ą przy ul. Grabiszy ń skiej 241 B, - dzia ł aj ą c w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, po uprawdopodobnieniu stosowania przez tego przedsi ę biorc ę praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów, o której mowa w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów , polegaj ą cej na zamieszczeniu we wzorcu umownym oznaczonych nazw ą „Umowa nr…” nast ę puj ą cych zapisów: • § 3 pkt 2, zd. 2 „(…) Podatek VAT w przypadku zmiany jego wysoko ś ci b ę dzie naliczany zgodnie z obowi ą zuj ą cymi przepisami w miesi ą cach dokonywania wp ł at i wystawiania odno ś nych faktur”; • § 4 pkt 2 zd. 2 „W przypadku zmiany wysoko ś ci podatku VAT b ę dzie on naliczony zgodnie z obowi ą zuj ą cymi przepisami w miesi ą cach dokonywania wp ł at i wystawiania odno ś nych faktur” • § 6 pkt 2 „Sprzedaj ą cy zastrzega sobie mo ż liwo ść przed ł u ż enia terminu okre ś lonego w § 4 pkt 4, bez jakichkolwiek karnych, odsetek oraz uprawnienia do odst ą pienia od umowy, z przyczyn od niego niezale ż nych, maj ą cych wp ł yw na przebieg inwestycji, takich jak: a. kl ę ski ż ywio ł owe, b. akty terroru i wandalizmu, wojn ę domow ą , bunty, rewolucje, c. utrudnienie lub wstrzymanie robót w wyniku prawnego lub bezprawnego dzia ł ania osób trzecich d. katastrofy ekologiczne lub inne dzia ł ania si ł natury i zdarze ń losowych”: • § 6 pkt 5 „Sprzedaj ą cy ma prawo do potr ą cenia 6% kosztów manipulacyjnych z wyp ł aconej kupuj ą cemu kwoty, o której mowa w pkt 3 i 4 niniejszego paragrafu”, • § 12 pkt 1 „Ewentualne sprawy sporne wynikaj ą ce z niniejszej umowy strony b ę d ą rozstrzyga ć polubownie, a w razie braku porozumienia b ę d ą podlega ł y rozpoznaniu przez S ą d w ł a ś ciwy ze wzgl ę du na siedzib ę sprzedaj ą cego” które s ą postanowieniami umownymi wpisanymi na podstawie art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone; i przyj ę ciu zobowi ą zania „ALFAAKT” Spó ł ka z ograniczon ą odpowiedzialno ś ci ą we Wroc ł awiu z siedzib ą przy ul. Grabiszy ń skiej 241 B, do zaniechania tych dzia ł a ń poprzez wykre ś lenie zakwestionowanych postanowie ń z u ż ywanego wzorca umowy, nak ł ada si ę obowi ą zek wykonania tego zobowi ą zania do dnia 15 lutego 2008 r . poprzez aneksowanie umów istniej ą cych ju ż w obrocie prawnym oraz poprzez zawieranie nowych umów zgodnie z przyj ę tym na siebie zobowi ą zaniem. II. Na podstawie art. 28 ust. 3 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r., nr 50, poz. 331 ze zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie okre ś lenia w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. z 2007 r., nr 134 poz. 939) - dzia ł aj ą c w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, nak ł ada si ę na „ ALFAAKT” Spó ł k ę z ograniczon ą odpowiedzialno ś ci ą we Wroc ł awiu z siedzib ą przy ul. Grabiszy ń skiej 241 B , obowi ą zek z ł o ż enia sprawozdania o stopniu realizacji przyj ę tego zobowi ą zania do dnia 15 marca 2008 r. UZASADNIENIE W zwi ą zku z dzia ł aniami Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów [zw. dalej tak ż e Prezesem Urz ę du]zwi ą zanymi z kontrol ą wzorców umownych stosowanych przez deweloperów wroc ł awska Delegatura Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów przeprowadzi ł a czynno ś ci kontrolne dotycz ą ce dzia ł alno ś ci przedsi ę biorcy „ ALFAAKT” Spó ł ka z ograniczon ą odpowiedzialno ś ci ą we Wroc ł awiu [zw. dalej tak ż e „ ALFAAKT” sp. z o.o..]. Prezes Urz ę du w toku post ę powania wyja ś niaj ą cego wst ę pnie ustali ł , i ż dzia ł alno ść przedsi ę biorcy mo ż e odbywa ć si ę z naruszeniem przepisów prawa uzasadniaj ą cym wszcz ę cie post ę powania w sprawie zakazu stosowania praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów. (dowód: karta 1 akt RWR 402-6/07/ZR) W zwi ą zku z powy ż szym - Postanowieniem nr 158/2007 z dnia 9 lipca 2007 r. - Prezes Urz ę du, wszcz ął z urz ę du post ę powanie w sprawie podejrzenia stosowania przez „ ALFAAKT” sp. z o.o. praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów, o której stanowi art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r. Nr 50, poz. 331 ze zm.) [zw. dalej tak ż e ustaw ą o ochronie (… )] polegaj ą cej na umieszczeniu w punktach §3 pkt 2 zd.2, §4 pkt 2 zd. 2, §6 pkt 2, § 6 pkt 5 i §12 pkt 1 u ż ywanego przez przedsi ę biorc ę wzorca umownego pn. „Umowa nr” [zw. dalej tak ż e Umow ą ] zapisów, które s ą wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym stanowi art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego . (dowód: karta 1 i 2) Ponadto – zgodnie z punktem 2. Postanowienia nr 158/2007 – Prezes Urz ę du zaliczy ł w poczet dowodów materia ł y (9 kart ) uzyskanych w trakcie wymienionego wy ż ej post ę powania wyja ś niaj ą cego (nr sygn. RWR 402-6/07/ZR). 2 (dowód: karta 1 i 2) W trakcie post ę powania „ALFAAKT” sp. z o.o. odnios ł a si ę w pi ś mie z dnia 30 lipca 2007 r. do zarzutów zawartych w Postanowieniu Nr 158/2007 z dnia 9 lipca 2007 r. (dowód: karta 13) Prezes Urz ę du ustali ł nast ę puj ą cy stan faktyczny: 1. Uczestnik post ę powania: – „ ALFAAKT” sp. z o.o. we Wroc ł awiu jest przedsi ę biorc ą wpisanym do Krajowego Rejestru S ą dowego pod nr. 0000240752. Wymieniony przedsi ę biorca prowadzi dzia ł alno ść gospodarcz ą pod nazw ą „ ALFAAKT” Spó ł ka z ograniczon ą odpowiedzialno ś ci ą we Wroc ł awiu a przedmiotem tej dzia ł alno ś ci jest m.in. budownictwo ogólne, w ramach, którego zawierane s ą umowy kupna- sprzeda ż y nieruchomo ś ci z indywidualnymi klientami. (dowód: karta 22-25) 2. Pocz ą wszy od listopada 2006 r. w zwi ą zku z prowadzon ą dzia ł alno ś ci ą w wy ż ej wymienionym zakresie „ALFAAKT” sp. z o.o. wprowadzi ł a do obrotu i stosowa ł a wzorzec umowny, który zawiera m.in. nast ę puj ą ce zapisy: • § 3 pkt 2, zd. 2 „(…) Podatek VAT w przypadku zmiany jego wysoko ś ci b ę dzie naliczany zgodnie z obowi ą zuj ą cymi przepisami w miesi ą cach dokonywania wp ł at i wystawiania odno ś nych faktur”; • § 4 pkt 2 zd. 2 „W przypadku zmiany wysoko ś ci podatku VAT b ę dzie on naliczony zgodnie z obowi ą zuj ą cymi przepisamiu8 w miesi ą cach dokonywania wp ł at i wystawiania odno ś nych faktur” • § 6 pkt 2 „Sprzedaj ą cy zastrzega sobie mo ż liwo ść przed ł u ż enia terminu okre ś lonego w § 4 pkt 4, bez jakichkolwiek kra, odsetek oraz uprawnienia do odst ą pienia od umowy, z przyczyn od niego niezale ż nych, maj ą cych wp ł yw na przebieg inwest7ycji, takich jak: e. kl ę ski ż ywio ł owe, f. akty terroru i wandalizmu, wojn ę domow ą , bunty, rewolucje, g. utrudnienie lub wstrzymanie robót w wyniku prawnego lub bezprawnego dzia ł ania osób trzecich h. katastrofy ekologiczne lub inne dzia ł ania si ł natury i zdarze ń losowych”: • § 6 pkt 5 „Sprzedaj ą cy ma prawo do potracenia 6% kosztówi. manipulacyjnych z wyp ł aconej kupuj ą cemu kwoty, o której mowa w pkt 3 i 4 niniejszego paragrafu”, • § 12 pkt 1 „Ewentualne sprawy sporne wynikaj ą ce z niniejszej umowy strony b ę d ą rozstrzyga ć polubownie, a w razie braku porozumienia b ę d ą podlega ł y rozpoznaniu przez S ą d w ł a ś ciwy ze wzgl ę du na siedzib ę sprzedaj ą cego” (dowód: karta 4 i 9-12) 3. W Rejestrze postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone zamieszczono mi ę dzy innymi nast ę puj ą ce klauzule: - 885 „Do ceny netto zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowi ą zuj ą cymi przepisami. Na dzie ń podpisania umowy stawka podatku VAT na lokal mieszkalny wynosi 7%, a na gara ż i miejsce parkingowe 22%. W przypadku zmiany stawki podatku VAT nast ą pi odpowiednia zmiana ceny” (wyrok SOKiK z dnia 18 maja 2005 r. sygn. akt XVII Amc 86/03); - 882 „ Opó ź nienia wywo ł ane decyzjami administracyjnymi lub ich brakiem, w wyniku zmiany przepisów oraz innych niezale ż nych od sprzedaj ą cego przeszkód spowoduj ą 3 odpowiednie przesuni ę cie terminów rozpocz ę cia budowy i oddania przedmiotu budowy kupuj ą cemu” (wyrok SOKiK z dnia 168 maja 2005r., sygn. akt XVII Amc 86/03); - 883 „W przypadku wyst ą pienia w trakcie realizacji budowy niekorzystnych warunków takich jak np. niskie temperatury poni ż ej – 5 stopni C, ulewne deszcze trwaj ą ce, co najmniej 30 dni lub te ż wyst ą pienia innych podobnych i niezale ż nych od Sprzedaj ą cego przeszkód. Sprzedaj ą cy zastrzega sobie prawo do przed ł u ż enia terminów, o których mowa w ust. 1 o czas trwania tych przeszkód, nie d ł u ż ej ni ż o 3 miesi ą ce.” ( wyrok SOKiK z dnia 18 maja 2005 r., sygn. akt XVII Amc 86/03); - 1 „W przypadku odst ą pienia od umowy prze kupuj ą cego, sprzedaj ą cy zwróci mu sum ę dokonanych przedp ł at, bez rewaloryzacji i oprocentowania, pomniejszon ą o 5% warto ś ci mieszkania oraz kwoty robót dodatkowych i zamiennych.” (wyrok SOKiK z dnia 11 marca 2002 r., sygn. akt XVII Amc 30/01); - 927 „W przypadku okre ś lonym w ust. 1 Towarzystwu przys ł uguje prawo potr ą cenia 5% z kwoty podlegaj ą cej potr ą ceniu.” (wyrok SOKiK z dnia 11 stycznia 2006r., sygn. akt XVII Amc 12/05); - 41 „Wszelkie spory wynik ł e na tle zawartej umowy podlegaj ą wy łą czno ś ci s ą du powszechnego dla siedziby firmy przyjmuj ą cej zlecenie.” (wyrok SOKiK z dnia 31 stycznia 2003 r., sygn. akt XVII Amc 31/02); - 1007 ‘Spory wynikaj ą ce z wykonania tej umowy rozstrzyga ć b ę dzie s ą d w ł a ś ciwy dla siedziby spó ł ki”. (wyrok SOKiK z dnia 23 stycznia 2007r., sygn. akt XVII Amc 156/05). 4. W trakcie post ę powania „ALFAAKT” sp. z o.o. - w pi ś mie z dnia 30 lipca 2007 r. - o ś wiadczy ł a, i ż w jej ocenie zakwestionowane postanowienia nie naruszy ł y zbiorowych interesów konsumentów, jednak ż e wskaza ł a, ż e niezw ł ocznie po powzi ę ciu wiadomo ś ci o ich niedopuszczalno ś ci dokona ł a odpowiednich zmian we wzorcu umownym, wykre ś laj ą c przedmiotowe zapisy i przed ł o ż y ł a jego egzemplarz. (dowód: karta 13-21) Maj ą c na uwadze zebrany materia ł dowodowy, Prezes Urz ę du zwa ż y ł , co nast ę puje: Podstaw ą do rozstrzygania sprawy w oparciu o przepisy ustawy o ochronie (…) jest uprzednie zbadanie przez Prezesa Urz ę du, czy w danej sprawie zagro ż ony zosta ł interes publicznoprawny. Stwierdzenie, ż e to nast ą pi ł o, pozwala na realizacj ę celu tej ustawy, wskazanego w art. 1 ust. 1, którym jest okre ś lenie warunków rozwoju i ochrony konkurencji oraz zasad podejmowanej w interesie publicznoprawnym ochrony interesów przedsi ę biorców i konsumentów. Zdaniem Prezesa Urz ę du rozpatrywana sprawa ma charakter publicznoprawny, albowiem wi ąż e si ę z ochron ą interesu wszystkich konsumentów, którzy s ą lub b ę d ą klientami „ALFAAKT” sp. z o.o. Interes publicznoprawny przejawia si ę tak ż e w postaci zbiorowego interesu konsumentów. Innymi s ł owy - naruszenie zbiorowego interesu konsumentów jest jednocze ś nie naruszeniem interesu publicznoprawnego. Zatem uzasadnione by ł o w niniejszej sprawie podj ę cie przez Prezesa Urz ę du dzia ł a ń przewidzianych w ustawie o ochronie (…) . Art. 24 ust. 21 ustawy o ochronie (…) stanowi, i ż „Zakazane jest stosowanie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów. ”, natomiast art. 24 ust. 2 okre ś la, i ż „Przez praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów rozumie si ę godz ą ce w nie bezprawne dzia ł anie przedsi ę biorcy, w szczególno ś ci: 1) stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks post ę powania cywilnego. (…).” Do stwierdzenia praktyki, o której mowa w art. 24 ustawy o ochronie (…) konieczne jest wykazanie, i ż przedsi ę biorca stosuje we wzorcu umownym postanowienia, które zosta ł y 4 wpisane do prowadzonego przez Prezesa Urz ę du rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego. Zbiorowe interesy konsumentów podlegaj ą ochronie przed dzia ł aniami przedsi ę biorców, które s ą sprzeczne z prawem, tj. przepisami okre ś lonych aktów prawnych oraz zasadami wspó łż ycia spo ł ecznego i dobrymi obyczajami. Jak wspomniano wy ż ej, zgodnie z art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie (…) , za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów uwa ż a si ę w szczególno ś ci stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego . Nale ż y w tym miejscu wskaza ć , i ż wzorce umowne wykorzystywane przy zawieraniu umów z konsumentami mog ą by ć poddane kontroli abstrakcyjnej. Kontroli abstrakcyjnej wzorca jako takiego (art. 479 36 – 479 45 k.p.c. ) dokonuje si ę niezale ż nie od tego, czy wzorzec by ł , czy te ż nie by ł zastosowany w konkretnej umowie. Kontrola taka obejmuje klauzule pojedyncze lub zbiorowe (ca ł y wzorzec lub jego fragment). Oceny postanowie ń w wypadku kontroli abstrakcyjnej dokonuje S ą d Okr ę gowy w Warszawie – S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wy łą cznie do kompetencji tego S ą du nale ż y uznanie postanowie ń wzorców umownych za niedozwolone. Art. 479 43 k.p.c. rozszerza prawomocno ść wyroku wydanego w sprawie o uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone na osoby trzecie. Skutek tzw. prawomocno ś ci rozszerzonej nast ę puje od chwili wpisania wzorca umowy do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, prowadzonego przez Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c. Konsekwencj ą umieszczenia postanowienia umownego w w/w rejestrze jest to, ż e pos ł u ż enie si ę nim b ę dzie mia ł o skutek wprowadzenia do umowy elementu bezwzgl ę dnie przez prawo zakazanego . Wpis do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych oznacza, ż e od tego momentu stosowanie takiej klauzuli jest zakazane we wszystkich wzorcach umownych. Powy ż sze stanowisko Prezesa Urz ę du zgodne jest z orzecznictwem S ą du Najwy ż szego, który w uchwale z dnia 13 lipca 2006 r. (sygn. akt III SZP 3/06) stwierdzi ł , i ż „(…) stosowanie postanowie ń wzorców umów o tre ś ci to ż samej z tre ś ci ą postanowie ń uznanych za niedozwolone prawomocnym wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie - S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c., mo ż e by ć uznane w stosunku do innego przedsi ę biorcy za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów (…)”. W uzasadnieniu do powy ż szej uchwa ł y S ą d uzna ł m.in., ż e „ (…) praktyka naruszaj ą ca zbiorowe interesy konsumentów art. 23a u.o.k.ik. obejmuje równie ż przypadki wprowadzania jedynie zmian kosmetycznych polegaj ą cych na przestawieniu wyrazów lub zast ą pieniu jednych wyrazów innymi, je ż eli tylko wyk ł adnia postanowienia pozwoli stwierdzi ć , ż e jego tre ść mie ś ci si ę w hipotezie zakazanej klauzuli. Stosowanie klauzuli o zbli ż onej tre ś ci do klauzuli wpisanej do rejestru godzi przecie ż tak samo w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej, co wpisana do rejestru (…). Przyj ę ta powy ż ej rozszerzaj ą ca wyk ł adnia art. 23a u.o.k.ik. znajduje równie ż uzasadnienie w dyrektywach 93/13 oraz 98/27 a tak ż e orzecznictwie ETS dotycz ą cym zasady efektywno ś ci (…)”. Nie jest, zatem konieczna dok ł adna, literalna identyczno ść klauzuli wpisanej do rejestru i klauzuli z ni ą porównywanej i st ą d niedozwolone b ę d ą tak ż e takie postanowienia umów, które mieszcz ą si ę w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru, której tre ść zostanie ustalona w oparciu o dokonan ą jej wyk ł adni ę . Przedmiotem niniejszego post ę powania jest wykazanie, ż e wy ż ej wymienione, zakwestionowane przez Prezesa Urz ę du zapisy wzorca umownego stosowanego przez „ALFAAKT” sp. z o.o. przy zawieraniu przedwst ę pnych umów kupna-sprzeda ż y nieruchomo ś ci, s ą to ż same z tre ś ci ą postanowie ń uznanych za niedozwolone prawomocnymi 5 wyrokami S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do Rejestru, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego mi ę dzy innymi pod pozycjami: 885, 882, 883, 1, 927, 41 i 1007. W wyroku z dnia 18 maja 2005 r. (sygn. akt XVII AmC 86/03) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 885 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „Do ceny netto zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowi ą zuj ą cymi przepisami. Na dzie ń podpisania umowy stawka podatku VAT na lokal mieszkalny wynosi 7%, a na gara ż i miejsce parkingowe 22%. W przypadku zmiany stawki podatku VAT nast ą pi odpowiednia zmiana ceny”. W uzasadnieniu do wyroku S ą d stwierdzi ł , i ż w jego ocenie ta „klauzula narusza art.385 1 § 1 k.c. i art. 385 3 kpt. 20 k.c., gdy ż przewiduj ą c mo ż liwo ść podniesienia ceny pozwany nie przewidzia ł mo ż liwo ś ci odst ą pienia od umowy przez konsumenta. Zdaniem S ą du wzrost stawki podatku stanowi wprawdzie zdarzenie niezale ż ne od stron, jednak podatek VAT stanowi element ceny. Wzrost stawki podatku jest, zatem wzrostem ceny i konsument musi mie ć bezwzgl ę dnie zapewnione, stosownie do art. 385 3 pkt 20 k.c., prawo do odst ą pienia od umowy.” Tre ść § 3 pkt 2 zd.2 oraz § 4 pkt 2 zd.2 stosowanego przez „ALFAAKT” sp. z o.o. wzorca Umowy przewiduj ą cy ró ż nice cenowe uzale ż nione od wysoko ś ci podatku VAT równie ż nie ustanawia po stronie konsumenta, nabywcy nieruchomo ś ci, prawa do odst ą pienia od umowy w przypadku, gdy finalna cena ulegnie zmianie wskutek zmiany stawki VAT. Zatem skutek stosowania tego postanowienia jest identyczny jak tego, które zosta ł o wpisane pod poz. 885 do rejestru tzn. pozbawia konsumenta mo ż liwo ś ci odst ą pienia od umowy w przypadku zmiany ceny. Tym samym, mimo ró ż nic w sformu ł owaniu tre ś ci, nale ż y stwierdzi ć to ż samo ść porównywanych powy ż ej zapisów. W wyroku z dnia 18 maja 2005 r. (sygn. akt XVII AmC 86/03) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienia umowne zapisy, które nast ę pnie zosta ł y wpisane pod poz. 882 i 883 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „Opó ź nienia wywo ł ane decyzjami administracyjnymi lub ich brakiem, w wyniku zmiany przepisów oraz innych niezale ż nych od sprzedaj ą cego przeszkód spowoduj ą odpowiednie przesuni ę cie terminów rozpocz ę cia budowy i oddania przedmiotu budowy kupuj ą cemu. ” i “ W przypadku wyst ą pienia w trakcie realizacji budowy niekorzystnych warunków atmosferycznych takich jak np. niskie temperatury poni ż ej -5 stopni C, ulewne deszcze trwaj ą ce, przez co najmniej 30 dni lub te ż wyst ą pienia innych podobnych i niezale ż nych od Sprzedaj ą cego przeszkód. Sprzedaj ą cy zastrzega sobie prawo do przed ł u ż enia terminów, o których mowa w ust. 1 o czas trwania tych przeszkód, nie d ł u ż ej ni ż o 3 miesi ą ce. ” W uzasadnieniu do wyroku S ą d stwierdzi ł , i ż takie zapisy „Naruszaj ą (…) art. 385 3 pkt 2 k.c. Przepis ten stanowi, ż e w razie w ą tpliwo ś ci uwa ż a si ę , ż e niedozwolonymi postanowieniami umownymi s ą te, które w szczególno ś ci wy łą czaj ą lub istotnie ograniczaj ą odpowiedzialno ść wzgl ę dem konsumenta za niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie zobowi ą zania. Obydwa przytoczone wy ż ej zapisy wy łą czaj ą odpowiedzialno ść pozwanego wzgl ę dem konsumenta za niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie zobowi ą zania. Dotyczy to sytuacji, gdy niewykonanie lub nienale ż yte wykonanie umowy nast ę puje wprawdzie z przyczyn niezale ż nych, ale zawinionych przez pozwanego (np. wstrzymanie realizacji inwestycji przez organ nadzoru budowlanego na skutek uchybie ń wykonawcy, opó ź nienie wydania zezwolenia na budow ę z przyczyn zawinionych przez wnioskodawc ę , b łę dów projektu sporz ą dzonego przez osoby trzecie, konieczno ść przerwania robót na skutek mrozów z powodu nieosi ą gni ę cia planowanego stadium realizacji itp.). Obydwa zapisy stanowi ą , zatem, sprzeczn ą z dobrymi obyczajami, prób ę przeniesienia ryzyka gospodarczego na konsumenta.” Tre ść § 6 pkt 2 Umowy stosowanej przez „ALFAAKT” sp. z o.o. równie ż uprawniaj ą przedsi ę biorc ę do zmiany terminu zako ń czenia inwestycji w przypadku zaistnienia identycznych przes ł anek tj., 6 zdarze ń losowych, dzia ł ania si ł natury lub te ż czynników niezale ż nych w postaci dzia ł a ń innych podmiotów. Posi ł kowo nale ż y ponadto wskaza ć , i ż zarówno w przypadku klauzul wpisanych do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, jak i klauzul stosowanych przez „ALFAAKT” sp. z o.o. ulega ograniczeniu odpowiedzialno ść odszkodowawcza przedsi ę biorcy z tytu ł u niewykonania lub nienale ż ytego wykonania umowy, co narusza art. 385³ pkt 2 k.c. W zwi ą zku z powy ż szym analiza porównawcza kwestionowanych zapisów umownych z klauzulami wpisanymi do rejestru wskazuje na jednoznaczno ść tre ś ci porównywanych klauzul, której nie naruszaj ą odmienno ś ci w zakresie u ż ytych sformu ł owa ń i wyrazów, co pozwala na stwierdzenie ich to ż samo ś ci. W wyroku z dnia 11 marca 2002 r. (sygn. akt XVII AmC 12/05) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 1 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „W przypadku odst ą pienia od umowy przez kupuj ą cego, sprzedaj ą cy zwróci mu sum ę dokonanych przedp ł at, bez rewaloryzacji i oprocentowania, pomniejszon ą o 5% warto ś ci mieszkania oraz kwoty robót dodatkowych i zamiennych.” Z kolei w wyroku z dnia 11 stycznia 2006 r. (sygn. akt XVII AmC 12/05) SOKiK uzna ł za niedozwolone postanowienie zapis umieszczony pod poz. 927 w rejestrze o tre ś ci: „W przypadku okre ś lonym w ust. 1 Towarzystwu przys ł uguje prawo potr ą cenia 5% z kwoty podlegaj ą cej zwrotowi.” Ponadto mo ż na pomocniczo wskaza ć na dwa wyroki SOKiK. W pierwszym z nich, z dnia 2 grudnia 2004 r. (sygn. akt XVII AmC 9/04) SOKiK uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 389 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „W przypadku odst ą pienia Kupuj ą cego od niniejszej umowy, Sprzedaj ą cy dokona zwrotu nominalnej warto ś ci wp ł aconych przez Kupuj ą cego ś rodków pieni ęż nych w terminie 14 dni od daty wprowadzenia przez Sprzedaj ą cego nowego Kupuj ą cego z potr ą ceniem 5% warto ś ci lokalu mieszkalnego b ę d ą cego przedmiotem umowy, bez powiadomienia na pi ś mie”. W drugim za ś , z dnia 20 grudnia 2006 r. (sygn. akt XVII AmC 17/06), SOKiK uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 1066 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „Strona, z winy, której dosz ł o do odst ą pienia od umowy obci ąż ona zostanie na rzecz strony przeciwnej z tytu ł u niewykonania zobowi ą zania kwot ą stanowi ą c ą warto ść 5 % łą cznej ceny brutto przedmiotu umowy (…)” Tre ść § 6 pkt 5 Umowy podobnie jak wymienione powy ż ej zapisy umowne wpisane do rejestru, przewiduje kar ę umown ą w wysoko ś ci 6% z wyp ł acanej Kupuj ą cemu kwoty. Tak, wbrew literalnemu brzmieniu przedmiotowego zapisu, zdaniem Prezesa Urz ę du, nale ż y rozumie ć u ż yte w nim poj ę cie „kosztów manipulacyjnych”. Nie sposób jest bowiem uzna ć , i ż koszty zwrotu wp ł aconych przez konsumenta na zakup lokalu ś rodków pieni ęż nych, wyra ż a ć si ę b ę d ą warto ś ci ą , która, w najbardziej jaskrawym przypadku zap ł aty ca ł o ś ci ceny, stanowi ł aby a ż 6% warto ś ci przedmiotu umowy. Twierdzenie to odnie ść nale ż y odpowiednio do przypadku uiszczenia jedynie kilku rat ceny zakupu lokalu mieszkalnego. Zastrze ż enie kary umownej na wypadek niewykonania lub nienale ż ytego wykonania umowy, wzgl ę dnie okre ś lonej sumy pieni ęż nej na wypadek odst ą pienia od umowy (odst ę pne) jest dopuszczalne na mocy art. 483 k.c. oraz 396 k.c. Przepisy kodeksowe nie precyzuj ą jednak sposobu naliczania powy ż szych sum, ani ich wysoko ś ci, poza art. 385³ pkt 17 k.c. Na jego podstawie za niedozwolone postanowienie umowne uznaje si ę postanowienie, które nak ł ada na konsumenta, który nie wykona ł zobowi ą zania lub odst ą pi ł od umowy obowi ą zek zap ł aty ra żą co wygórowanej kary umownej lub odst ę pnego. Nie podlega kwestionowaniu przez Prezesa UOKiK zasadno ść pobierania kary umownej – powszechnie stosowanej w obrocie handlowym, a jedynie jej wysoko ść . Przedmiotem ś wiadczenia „ALFAAKT” sp. z o.o. jest budynek mieszkalny, typowy dla budownictwa wielorodzinnego, zawieraj ą cy mieszkania o zbli ż onym standardzie wyko ń czenia, które nie wymagaj ą dodatkowych szczególnych nak ł adów zwi ą zanych z ich 7 budow ą lub wyko ń czeniem. Z tego powodu – w przypadku rozwi ą zania umowy z powodu nienale ż ytego jej wykonania przez konsumenta lub odst ą pienia przez niego od umowy – mog ą one by ć przedmiotem obrotu i znale źć nabywców bez wi ę kszych problemów. W takiej sytuacji przedsi ę biorca mo ż e znale źć kolejnego kontrahenta na miejsce tego, który odst ą pi ł od umowy, przy czym szkody, jakie ponosi z tytu ł u odst ą pienia od umowy, obejmuj ą koszty sporz ą dzenia stosownych dokumentów. Ponadto z uwagi na powszechnie stosowany sposób finansowania inwestycji przez konsumenta, przedsi ę biorca uzyskuje ś rodki finansowe, zanim konsument otrzyma mieszkanie. Pozwala mu to na rozporz ą dzenie ś rodkami konsumenta, obracanie nimi oraz uzyskiwanie korzy ś ci, np. w postaci odsetek od kwot zdeponowanych w banku. Zgodnie z orzecznictwem s ą dowym, wspomnianym powy ż ej, a tak ż e zdaniem Prezesa Urz ę du kary umowne, których wysoko ść wynosi 5% s ą ra żą co wygórowane, zw ł aszcza przy obecnej wysoko ś ci stawek za 1 m², i tym samym nie znajduj ą uzasadnienia ekonomicznego i naruszaj ą dobre obyczaje i interes konsumenta. Przytoczona tre ść kwestionowanych postanowie ń Umowy wskazuje, jako kar ę umown ą , kwot ę w wysoko ś ci 6% warto ś ci kwot wp ł aconych uprzednio przez konsumenta, a wi ę c nawet warto ść wy ż sz ą ni ż uznan ą przez S ą d jako ra żą co wygórowan ą . Analiza porównawcza badanych postanowie ń nie pozostawia w ą tpliwo ś ci, co do ich to ż samo ś ci, przede wszystkim w zakresie ustalenia ra żą co wygórowanej kary umownej. Bez znaczenia, przy tym pozostaj ą ró ż nice w zapisach wynikaj ą ce z u ż ytych sformu ł owa ń i wyrazów, które nie wp ł ywaj ą na wyk ł adni ę klauzuli. W wyroku z dnia 31 stycznia 2003 r. (sygn. akt XVII Amc 31/02) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 41 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „ Wszelkie spory wynik ł e na tle zawartej umowy podlegaj ą wy łą czno ś ci s ą du powszechnego dla siedziby firmy przyjmuj ą cej zlecenie ”. Z kolei w wyroku z dnia 23 stycznia 2007 r. (sygn. akt XVII Amc 156/05) SOKiK uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 1007 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „ Spory wynikaj ą ce z wykonania tej umowy rozstrzyga ć b ę dzie S ą d w ł a ś ciwy dla siedziby spó ł ki ”. Taka tre ść postanowienia narzuca w ł a ś ciwo ść s ą dow ą w przypadku wyst ą pienia sporów i jest niezgodna z art. 385³ pkt 23 k.c. Nale ż y wskaza ć , i ż kwesti ę w ł a ś ciwo ś ci s ą du w sprawach cywilnych okre ś laj ą przepisy k.p.c. i zgodnie z art. 385³ pkt 23 k.c. nie mog ą by ć one w tym zakresie wy łą czane, poniewa ż mog ą stanowi ć dodatkow ą dolegliwo ść dla kupuj ą cego a tak ż e ogranicza ć realizacj ę przys ł uguj ą cych mu praw. Zapis z § 12 pkt 1 w ten sam sposób kszta ł tuje stosunki mi ę dzy stronami umowy w zakresie w ł a ś ciwo ś ci s ą dowej w przypadku wyst ę powania sporów tj. narzucaj ą w ł a ś ciwo ść , która w poszczególnych przypadkach mo ż e by ć inna, ni ż ta wynikaj ą ca z w ł a ś ciwych przepisów k.p.c . W zwi ą zku z tym analiza porównawcza wskazuje na jednoznaczno ść tre ś ci porównywanych klauzul, której nie naruszaj ą odmienno ś ci wynikaj ą ce z u ż ytych zwrotów i wyrazów. Zgodnie z powy ż szym wykazano, i ż kwestionowane punkty umów mieszcz ą si ę w hipotezach wymienionych klauzul wpisanych do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone – tre ść § 3 pkt 2 zd.2 i § 4 pkt 2 zd.2 wzorca Umowy w klauzuli z poz. 885, tre ść § 6 pkt 2 wzorca Umowy w klauzuli z poz. 882 i 883, tre ść § 6 pkt 5 wzorca Umowy w klauzuli z poz. 1 i 927, § 12 pkt 1 wzorca Umowy w klauzuli z poz. 41 i 1007. W my ś l art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie (…) stosowanie postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone jest praktyk ą naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów. Mówi ą c o „zbiorowym interesie konsumentów” nale ż y zaznaczy ć , i ż ustawa o ochronie (…) nie podaje jego definicji, wskazuj ą c jednak w art. 24 ust. 3, ż e nie jest nim suma indywidualnych interesów konsumentów. O tym, czy naruszony zosta ł interes zbiorowy, nie zawsze przes ą dza kryterium ilo ś ciowe, poniewa ż niekiedy jeden ujawniony przypadek 8 naruszenia prawa konsumenta mo ż e by ć przejawem cz ę sto lub nawet powszechnie stosowanej praktyki naruszaj ą cej interes zbiorowy. W niniejszej sprawie bez w ą tpienia mamy do czynienia z naruszeniem praw licznej grupy konsumentów, wszystkich konsumentów b ę d ą cych klientami„ALFAAKT” sp. z o.o., jak i potencjalnych zainteresowanych, którzy mog ą zawrze ć z ni ą umow ę kupna-sprzeda ż y nieruchomo ś ci. Tak, wi ę c, w rozpatrywanym stanie faktycznym zachowanie „ALFAAKT” sp. z o.o. nie dotyczy interesów poszczególnych osób, których sprawy maj ą charakter jednostkowy, indywidualny i nie daj ą cy si ę porówna ć z innymi, lecz mamy do czynienia z naruszonymi uprawnieniami okre ś lonego kr ę gu konsumentów, których sytuacja jest identyczna i wspólna dla ca ł ej, licznej grupy obecnych i przysz ł ych kontrahentów przedsi ę biorcy. Reasumuj ą c, skoro wykazano powy ż ej, i ż kwestionowane zapisy umowy kupna- sprzeda ż y nieruchomo ś ci s ą to ż same z klauzulami wpisanymi do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, to pos ł ugiwanie si ę nimi w obrocie konsumenckim uzna ć nale ż y za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów i nakaza ć zaniechanie jej stosowania. Zgodnie z art. 28 ustawy o ochronie (…), je ż eli w toku post ę powania w sprawie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów zostanie uprawdopodobnione - na podstawie okoliczno ś ci sprawy, informacji zawartych w zawiadomieniu lub innych informacji b ę d ą cych podstaw ą wszcz ę cia post ę powania z urz ę du – ż e przedsi ę biorca stosuje praktyk ę , o której mowa w art. 24 tej ustawy, a przedsi ę biorca, któremu jest zarzucane naruszenie tego przepisu, zobowi ąż e si ę do podj ę cia lub zaniechania okre ś lonych dzia ł a ń zmierzaj ą cych do zapobie ż enia tym naruszeniom, Prezes Urz ę du mo ż e, w drodze decyzji, na ł o ż y ć obowi ą zek wykonania tych zobowi ą za ń . Taka sytuacja zachodzi w niniejszej sprawie. W toku post ę powania „ALFAAKT” sp. z o.o. wskaza ł a, i ż podj ęł a dzia ł ania zapobiegaj ą ce wzmiankowanym naruszeniom poprzez usuni ę cie postanowie ń wzorców umowy, naruszaj ą cych przepisy art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie (…). Przed ł o ż y ł a nadto nowy wzorzec umowny, w którym zakwestionowane postanowienia nie wyst ę puj ą . Nale ż y jednak wskaza ć , i ż poj ę cie zapobiegni ę cia praktykom naruszaj ą cym zbiorowe interesy konsumentów (art. 28 ust. 1 ustawy o ochronie (…)) , obejmuje swym zakresem nie tylko usuni ę cie zakwestionowanych postanowie ń i nie stosowanie ich przy nowo podpisywanych umowach, ale i tak ż e ich zmian ę lub te ż wykre ś lenie w aktualnie obowi ą zuj ą cych umowach. Oznacza to konieczno ść aneksowania wszystkich umów istniej ą cych w obrocie b ą d ź przynajmniej podj ę cia przez przedsi ę biorc ę udokumentowanych dzia ł a ń zmierzaj ą cych do zmiany wcze ś niej zawartych umów, polegaj ą cych na przedstawieniu wszystkim kontrahentom aneksów zawieraj ą cych nowe regulacje. Maj ą c powy ż sze na uwadze, nale ż a ł o orzec jak w pkt I sentencji. Stosownie do art. 28 ust. 3 ustawy o ochronie (…) Prezes Urz ę du nak ł ada na „ALFAAKT” sp. z o.o. obowi ą zek z ł o ż enia w wyznaczonym terminie informacji o stopniu realizacji zobowi ą za ń . W zwi ą zku z tym, nale ż a ł o orzec jak w pkt II sentencji. Wobec powy ż szego orzeczono, jak na wst ę pie. Stosownie do tre ś ci art. 81 ust 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, w zwi ą zku z art. 479 28 § 2 k.p.c., od niniejszej decyzji przys ł uguje stronie odwo ł anie do S ą du 9 Okr ę gowego w Warszawie - S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w terminie dwutygodniowym od dnia jej dor ę czenia, za po ś rednictwem Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów - Delegatury Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów we Wroc ł awiu. Z up. Prezesa UOKiK Dyrektor del. we Wroc ł awiu Zbigniew Jurczyk Otrzymuje: ALFAAKT sp. z o.o. Ul. Grabiszy ń ska 241 B 53-234 Wroc ł aw 10