RLU-46/2007

PREZES URZ Ę DU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW Delegatura w Lublinie 20-079 Lublin, ul. Dolna 3-go Maja 5 Tel. (0-81) 532-35-31, 532-54-48, Fax (0-81) 532-08-26 E-mail: lublin@uokik.gov.pl za p.o. Lublin, dnia pa ź dziernika 2007 r. RLU – 61 – 40/07/PZ Decyzja RLU Nr 46/2007 I. Na podstawie art. 26 ust. 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50 poz. 331 ze zm.), stosownie do art. 33 ust. 6 tej ż e ustawy i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 134 poz. 939), po przeprowadzeniu post ę powania administracyjnego w sprawie stosowania praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, wszcz ę tego z urz ę du przeciwko „Centrum Zana” Sp. z o.o. z siedzib ą w Lublinie - dzia ł aj ą c w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów: uznaje si ę za naruszaj ą ce zbiorowe interesy konsumentów praktyki „Centrum Zana” Sp. z o.o. z siedzib ą w Lublinie, polegaj ą ce na stosowaniu w zawieranych z konsumentami umowach nast ę puj ą cych zapisów: 1) „ Sprzedaj ą cy zastrzega sobie mo ż liwo ść wprowadzenia zmian w planach za łą czonych do niniejszej Umowy, tj. w za łą cznikach nr 1,2,3 spowodowanych wa ż nymi powodami, a w szczególno ś ci z powodu zmiany po ł o ż enia instalacji w budynku. W takiej sytuacji Sprzedaj ą cy niezw ł ocznie przeka ż e kupuj ą cemu kopie zaktualizowanych planów, które wejd ą w miejsce dotychczasowych bez konieczno ś ci podpisywania aneksu do Umowy ”, 2) „ Termin zako ń czenia budowy Budynku, o którym pkt 1 niniejszego paragrafu mo ż e ulec przesuni ę ciu w razie zaj ś cia okoliczno ś ci niezale ż nych od sprzedaj ą cego, w szczególno ś ci w przypadku: a) przerwania robót budowlanych przez organy pa ń stwowe z przyczyn niezale ż nych od Sprzedaj ą cego i których Sprzedaj ą cy nie móg ł przewidzie ć , b) wyst ą pienia niesprzyjaj ą cych warunków pogodowych dla robót konstrukcyjnych i zewn ę trznych tzn. temperatury powietrza poni ż ej -5 0 C o godz. 7.00 lub pó ź niej przez wi ę cej ni ż 3 (trzy) kolejne dni lub pr ę dko ś ci wiatru powy ż ej 70 km/h, przez wi ę cej ni ż 3 (trzy) kolejne dni, c) wyst ą pienia opadów ś niegu powy ż ej 2 150mm dziennie przez wi ę cej ni ż 5 kolejnych dni, d) w przypadku zaistnienia si ł y wy ż szej ”, 3) „ W przypadku odst ą pienia przez Sprzedaj ą cego od niniejszej Umowy z przyczyn okre ś lonych w ust 1 lit b) i c) niniejszego paragrafu, lub odst ą pienia od niniejszej Umowy przez Kupuj ą cego w trybie wskazanym w § 9 ust. 6, Sprzedaj ą cemu przys ł uguje kara umowna w wysoko ś ci 10% (dziesi ę ciu procent) ceny Lokalu, balkonu, tarasu, ogrodu zimowego, komórki lokatorskiej i udzia ł u w Lokalu gara ż owym oraz cz ęś ciach wspólnych okre ś lonej w § 5. Kupuj ą cemu nie b ę dzie przys ł ugiwa ł o prawo żą dania zwrotu nak ł adów poczynionych w Lokalu ” stanowi ą cych postanowienia wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego, co stanowi naruszenie art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów i nakazuje si ę zaniechanie ich stosowania. II. Na podstawie art. 26 ust. 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50 poz. 331 ze zm.), stosownie do art. 33 ust. 6 tej ż e ustawy i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 134 poz. 939) - dzia ł aj ą c w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów: zobowi ą zuje si ę „Centrum Zana” Sp. z o.o. z siedzib ą w Lublinie do dokonania zmian w umowach zawartych z konsumentami przed dniem uprawomocnienia si ę niniejszej decyzji, w zakresie niezb ę dnym do usuni ę cia lub odpowiedniej zmiany tre ś ci postanowie ń , o których mowa w pkt I niniejszej decyzji, w terminie 2 (dwóch) miesi ę cy od dnia uprawomocnienia si ę niniejszej decyzji. III. Na podstawie art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50 poz. 331 ze zm.), stosownie do art. 33 ust. 6 tej ż e ustawy i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 134 poz. 939) - dzia ł aj ą c w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów: nak ł ada si ę na „Centrum Zana” Sp. z o.o. z siedzib ą w Lublinie kar ę pieni ęż n ą w wysoko ś ci 20 000 z ł (s ł ownie: dwadzie ś cia tysi ę cy z ł otych) , p ł atn ą do bud ż etu Pa ń stwa, w zwi ą zku z dopuszczeniem si ę stosowania praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów, o której mowa w art. 24 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Uzasadnienie . W toku prowadzonego post ę powania wyja ś niaj ą cego w sprawie ustalenia, czy w kontaktach z konsumentami nie naruszane s ą przepisy ustawy antymonopolowej, 3 Prezes Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów dokona ł wst ę pnej kontroli wzorców umownych stosowanych przez przedsi ę biorców z terenu województw lubelskiego i podlaskiego ś wiadcz ą cych us ł ugi deweloperskie, w tym „Centrum Zana” Sp. z o.o. z siedzib ą w Lublinie (dalej: Spó ł ka „Centrum Zana”). W wyniku analizy stosowanego przez Spó ł k ę wzorca „Umowy przedwst ę pnej ustanowienia odr ę bnej w ł asno ś ci lokalu mieszkalnego i jego sprzeda ż y oraz umowy przedwst ę pnej sprzeda ż y udzia ł u w lokalu gara ż owym” stwierdzono, i ż zapisy § 3 pkt 9, § 4 pkt 2 i § 10 pkt 4 mog ą by ć to ż same z postanowieniami wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umów uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego (dalej: Rejestr). Maj ą c na wzgl ę dzie powy ż sze, Prezes Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (dalej: Prezes Urz ę du albo organ antymonopolowy) wszcz ął z urz ę du wobec Spó ł ki „Centrum Zana” post ę powanie administracyjne w sprawie stosowania praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, polegaj ą cych na stosowaniu postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umów uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego, co mog ł o stanowi ć naruszenie art. 24 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50 poz. 331 ze zm.; dalej: ustawa antymonopolowa). W odpowiedzi na postanowienie o wszcz ę ciu post ę powania Spó ł ka „Centrum Zana” nie zgodzi ł a si ę z przedstawionymi jej zarzutami podnosz ą c, i ż postanowienia umowne zawarte w stosowanym przez Spó ł k ę wzorcu ró ż ni ą si ę znacznie tre ś ci ą od wskazanych w postanowieniu o wszcz ę ciu post ę powania klauzul wpisanych do Rejestru, w zwi ą zku z czym, zdaniem Spó ł ki, zakwestionowane zapisy z wzorca umowy nie stanowi ą praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów, o której mowa w art. 24 ust. 2 ustawy antymonopolowej. Organ antymonopolowy ustali ł , co nast ę puje: „Centrum Zana” Sp. z o.o. z siedzib ą w Lublinie jest przedsi ę biorc ą wpisanym do Krajowego Rejestru S ą dowego pod numerem 0000122485. Spó ł ka „Centrum Zana” ś wiadczy us ł ugi deweloperskie zawieraj ą c umowy z indywidualnymi klientami. Od stycznia 2007 r. stosuje wzorzec „umowy przedwst ę pnej ustanowienia odr ę bnej w ł asno ś ci lokalu mieszkalnego i jego sprzeda ż y oraz umowy przedwst ę pnej sprzeda ż y udzia ł u w lokalu gara ż owym”. W oparciu o powy ż szy wzorzec Spó ł ka zawar ł a umowy z [ informacje niejawne ] (wg stanu na dzie ń 16 lipca 2007 r.). Wymieniony wy ż ej wzorzec umowy zawiera m.in. nast ę puj ą ce zapisy: - § 3 pkt 9: „ Sprzedaj ą cy zastrzega sobie mo ż liwo ść wprowadzenia zmian w planach za łą czonych do niniejszej Umowy, tj. w za łą cznikach nr 1,2,3 spowodowanych wa ż nymi powodami, a w szczególno ś ci z powodu zmiany po ł o ż enia instalacji w budynku. W takiej sytuacji Sprzedaj ą cy niezw ł ocznie przeka ż e kupuj ą cemu kopie zaktualizowanych planów, które wejd ą w miejsce dotychczasowych bez konieczno ś ci podpisywania aneksu do Umowy ”; - § 4 pkt 2: „ Termin zako ń czenia budowy Budynku, o którym pkt 1 niniejszego paragrafu mo ż e ulec przesuni ę ciu w razie zaj ś cia okoliczno ś ci niezale ż nych od 4 sprzedaj ą cego, w szczególno ś ci w przypadku: a) przerwania robót budowlanych przez organy pa ń stwowe z przyczyn niezale ż nych od Sprzedaj ą cego i których Sprzedaj ą cy nie móg ł przewidzie ć , b) wyst ą pienia niesprzyjaj ą cych warunków pogodowych dla robót konstrukcyjnych i zewn ę trznych tzn. temperatury powietrza poni ż ej -5 0 C o godz. 7.00 lub pó ź niej przez wi ę cej ni ż 3 (trzy) kolejne dni lub pr ę dko ś ci wiatru powy ż ej 70 km/h, przez wi ę cej ni ż 3 (trzy) kolejne dni, c) wyst ą pienia opadów ś niegu powy ż ej 150mm dziennie przez wi ę cej ni ż 5 kolejnych dni, d) w przypadku zaistnienia si ł y wy ż szej” ; - § 10 pkt 4: „ W przypadku odst ą pienia przez Sprzedaj ą cego od niniejszej Umowy z przyczyn okre ś lonych w ust 1 lit b) i c) niniejszego paragrafu, lub odst ą pienia od niniejszej Umowy przez Kupuj ą cego w trybie wskazanym w § 9 ust. 6, Sprzedaj ą cemu przys ł uguje kara umowna w wysoko ś ci 10% (dziesi ę ciu procent) ceny Lokalu, balkonu, tarasu, ogrodu zimowego, komórki lokatorskiej i udzia ł u w Lokalu gara ż owym oraz cz ęś ciach wspólnych okre ś lonej w § 5. Kupuj ą cemu nie b ę dzie przys ł ugiwa ł o prawo żą dania zwrotu nak ł adów poczynionych w Lokalu ”. W rejestrze postanowie ń wzorców umów uznanych za niedozwolone zamieszczono m.in. nast ę puj ą ce zapisy: - nr 234 o tre ś ci: „ Sprzedaj ą cy zastrzega sobie mo ż liwo ść dokonania zmian w projekcie Budynku dotycz ą cych projektowanych technologii i rozwi ą za ń ”; - nr 921 o tre ś ci: „ Fronton zastrzega sobie prawo do zmiany terminu zako ń czenia inwestycji, wynikaj ą cych z przyczyn od niego niezale ż nych w tym w szczególno ś ci si ł y wy ż szej, przy czym zobowi ą zany jest o takiej zmianie poinformowa ć pisemnie nabywc ę z odpowiednim wyja ś nieniem i wskazaniem nowego terminu. Fronton zastrzega sobie prawo do zmiany terminu zako ń czenia inwestycji wynikaj ą cych z przyczyn od niego niezale ż nych w tym w szczególno ś ci: a. si ł y wy ż szej, b. dzia ł a ń organów administracyjnych, c. dzia ł a ń nabywcy, przy czym zobowi ą zany jest o takiej zmianie poinformowa ć pisemnie nabywc ę z odpowiednim wyja ś nieniem i wskazaniem nowego terminu ”; - nr 919 o tre ś ci: „ W przypadku, gdy winnym odst ą pienia od umowy jest nabywca tj. w przypadkach opisanych w § 6 pkt 1 a, b, c oraz 2a, zobowi ą zany jest on dodatkowo do zap ł acenia Frontonowi kary w wysoko ś ci 10% ceny lokali z dnia odst ą pienia od umowy. Fronton ma prawo potr ą cenia przedmiotowej kary ze zwracanej kwoty zaliczek. W przypadku, gdy odst ą pienie nast ę puje z przyczyn le żą cych po stronie nabywcy tj. w przypadkach opisanych w § 6 pkt 1 oraz 2a, zobowi ą zany jest on dodatkowo do zap ł acenia Frontonowi kary w wysoko ś ci 5% ceny lokalu z dnia odst ą pienia od umowy. Fronton ma prawo potr ą cenia przedmiotowej kary ze zwracanej kwoty zaliczek ”. W roku 2006 ca ł kowity przychód Spó ł ki „Centrum Zana” wyniós ł [ informacje niejawne ]. Organ antymonopolowy zwa ż y ł , co nast ę puje: Wszczynaj ą c wobec Spó ł ki „Centrum Zana” post ę powanie administracyjne, organ antymonopolowy postawi ł przedsi ę biorcy zarzuty naruszenia art. 24 ust. 1 i 2 ustawy antymonopolowej. Zgodnie z tre ś ci ą art. 24 ust. 1 ustawy antymonopolowej, zakazane jest stosowanie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów. Art. 24 ust. 2 pkt 1 stanowi, ż e przez praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów 5 rozumie si ę godz ą ce w nie bezprawne dzia ł anie przedsi ę biorcy, w szczególno ś ci stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego. W niniejszej sprawie postawione Spó ł ce „Centrum Zana” zarzuty, aby mog ł y by ć skutecznie ocenione w ramach art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1, musz ą spe ł nia ć poni ż sze przes ł anki: 1. by ć dzia ł aniem bezprawnym i polega ć na stosowaniu w obrocie konsumenckim postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, 2. godzi ć w zbiorowe interesy konsumentów. Bezprawno ść tradycyjnie ujmowana jest jako sprzeczno ść z obowi ą zuj ą cym porz ą dkiem prawnym. Poj ę cie „porz ą dek prawny” obejmuje nakazy i zakazy wynikaj ą ce z normy prawnej, a tak ż e nakazy i zakazy wynikaj ą ce z norm moralnych i obyczajowych okre ś lanych jako zasady wspó łż ycia spo ł ecznego. W niniejszej sprawie dzia ł anie przedsi ę biorcy, polegaj ą ce na stosowaniu postanowie ń wzorców umów wpisanych do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych, nale ż y uzna ć za bezprawne nie tylko ze wzgl ę du na fakt zdefiniowania w art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy antymonopolowej okre ś lonej praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów. O bezprawno ś ci tego ż dzia ł ania przes ą dza równie ż rozszerzona skuteczno ść wyroku w sprawie o uznanie postanowie ń umownych za niedozwolone, co wynika z art. 479 43 k.p.c. W momencie wpisania do rejestru zapisu uznanego przez s ą d za niedozwolone postanowienie umowne, zapis ów staje si ę samodzielnie funkcjonuj ą c ą zasad ą , która zosta ł a zakwestionowana. Ze wzgl ę du na rozszerzon ą skuteczno ść wyroku, klauzule spe ł niaj ą funkcj ę podobn ą do przepisów prawa, za ś pos ł ugiwanie si ę nimi w kontaktach z konsumentami jest zakazane. Wzorce umów stosowane przez przedsi ę biorców w kontaktach z konsumentami podlegaj ą szczególnej kontroli. Wzorzec umowy to doktrynalne okre ś lenie wszelkich jednostronnie przygotowanych z góry przed zawarciem umowy, gotowych klauzul umów w postaci warunków umów, ich wzorów, regulaminów itp. ( E. Łę towska , Prawo umów konsumenckich, C.H. Beck 2002, s. 292). W systemie polskiego prawa cywilnego ustawodawca przewidzia ł instytucj ę abstrakcyjnej kontroli wzorców umownych, realizowanej w drodze post ę powania o uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone. Zgodnie ze stanowiskiem S ą du Apelacyjnego w Warszawie (wyroki: z dnia 29 wrze ś nia 2005 r., sygn. akt: VI Aca 381/05; z dnia 16 listopada 2005 r., sygn. akt VI Aca 473/05), „celem post ę powania w sprawach o uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone jest tzw. abstrakcyjna kontrola wzorców, dokonana w oderwaniu od konkretnej umowy, za ś wyrok uwzgl ę dniaj ą cy powództwo przez uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone i zakazanie ich stosowania ma, zgodnie z art. 479 43 k.p.c., od chwili wpisania do odpowiedniego rejestru, skutek tak ż e wobec osób trzecich.(…)”. Co wi ę cej, jak wskaza ł S ą d Najwy ż szy w uchwale z dnia 13 lipca 2006 r., sygn. akt III SZP 3/06, „stosowanie postanowie ń wzorców umów o tre ś ci to ż samej z tre ś ci ą postanowie ń uznanych za niedozwolone prawomocnym wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c. mo ż e by ć uznane w stosunku do innego przedsi ę biorcy za praktyk ę 6 naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów”. Tak wi ę c, dokonuj ą c oceny tre ś ci postanowie ń umownych wykorzystywanych przez przedsi ę biorców we wzorcach umownych nale ż y wykorzystywa ć regu ł y interpretacji wykszta ł cone w nauce prawa i praktyce orzeczniczej. St ą d te ż , niedozwolone b ę d ą takie postanowienia umów, które mieszcz ą si ę w „hipotezie” klauzuli wpisanej do rejestru, której tre ść zostanie ustalona w oparciu o dokonan ą jej wyk ł adni ę . Nie jest zatem konieczna dok ł adna, literalna identyczno ść klauzuli wpisanej do rejestru i klauzuli z ni ą porównywanej. W niniejszej sprawie organ antymonopolowy zakwestionowa ł trzy spo ś ród zapisów zamieszczonych w wykorzystywanym przez Spó ł k ę „Centrum Zana” wzorcu umowy, z uwagi na ich to ż samo ść z klauzulami wpisanymi do Rejestru. W ocenie Prezesa Urz ę du, zapis § 3 pkt 9 o tre ś ci: „ Sprzedaj ą cy zastrzega sobie mo ż liwo ść wprowadzenia zmian w planach za łą czonych do niniejszej Umowy, tj. w za łą cznikach nr 1,2,3 spowodowanych wa ż nymi powodami, a w szczególno ś ci z powodu zmiany po ł o ż enia instalacji w budynku. W takiej sytuacji Sprzedaj ą cy niezw ł ocznie przeka ż e kupuj ą cemu kopie zaktualizowanych planów, które wejd ą w miejsce dotychczasowych bez konieczno ś ci podpisywania aneksu do Umowy ”, nale ż y uzna ć za to ż samy z klauzul ą wpisan ą do rejestru pod nr 234: „ Sprzedaj ą cy zastrzega sobie mo ż liwo ść dokonania zmian w projekcie Budynku dotycz ą cych projektowanych technologii i rozwi ą za ń ”. Postanowienie o tym numerze zosta ł o uznane za niedozwolone wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 10 pa ź dziernika 2004 r., sygn. akt XVII Amc 47/03. Porównywane zapisy przewiduj ą dla przedsi ę biorcy jednostronne uprawnienie do zmiany istotnych cech wykonywanego obiektu budowlanego. Zastrze ż enie jednostronnego uprawnienia do wprowadzania zmian w stanowi ą cych za łą cznik do umowy planach, opisuj ą cych istotne cechy nabywanego przez konsumenta lokalu, komórki czy miejsca gara ż owego, umo ż liwia deweloperowi wykonanie budynku z odst ę pstwami od dokumentacji projektowej. W obydwu porównywanych przypadkach, takie zastrze ż enie mo ż liwo ś ci zmian daje przedsi ę biorcy wy łą czne uprawnienie do stwierdzania zgodno ś ci ś wiadczenia z umow ą . Dodatkowo stosowany przez Spó ł k ę „Centrum Zana” zapis nie precyzuje, z jakich to wa ż nych powodów zmiany w planach mog ą zosta ć wprowadzone, wymieniaj ą c jedynie przyk ł adowo zmian ę po ł o ż enia instalacji w budynku. Uprawnia zatem przedsi ę biorc ę , podobnie jak zapis wpisany do Rejestru pod nr 234, do jednostronnej zmiany umowy bez wa ż nej przyczyny wskazanej w umowie. Nie do przyj ę cia jest podnoszony przez Spó ł k ę „Centrum Zana” argument, i ż „w przeciwie ń stwie do klauzuli wpisanej w Rejestrze (…), mo ż liwo ść wprowadzenia zmian nie dotyczy ca ł ego budynku, tylko ś ci ś le wskazanych w umowie za łą czników”, w tym planu lokalu. Nie ulega w ą tpliwo ś ci, i ż wprowadzenie zmian planie lokalu w istocie poci ą ga za sob ą odst ę pstwo od dokumentacji budynku, w którym po ł o ż ony jest ten ż e lokal. Przypomnie ć wypada równie ż w tym miejscu, i ż konsument zawieraj ą c z deweloperem umow ę zainteresowany jest w ł a ś nie nabyciem konkretnego lokalu, o okre ś lonych cechach. Nale ż y wobec powy ż szego uzna ć , i ż porównywane zastrze ż enia prowadz ą do tego samego skutku. Drugi z zakwestionowanych przez Prezesa Urz ę du zapisów stosowanych przez Spó ł k ę „Centrum Zana”, § 4 pkt 2 wzorca umowy o tre ś ci: „ Termin zako ń czenia budowy Budynku, o którym pkt 1 niniejszego paragrafu mo ż e ulec przesuni ę ciu w 7 razie zaj ś cia okoliczno ś ci niezale ż nych od sprzedaj ą cego, w szczególno ś ci w przypadku: a) przerwania robót budowlanych przez organy pa ń stwowe z przyczyn niezale ż nych od Sprzedaj ą cego i których Sprzedaj ą cy nie móg ł przewidzie ć , b) wyst ą pienia niesprzyjaj ą cych warunków pogodowych dla robót konstrukcyjnych i zewn ę trznych tzn. temperatury powietrza poni ż ej -5 0 C o godz. 7.00 lub pó ź niej przez wi ę cej ni ż 3 (trzy) kolejne dni lub pr ę dko ś ci wiatru powy ż ej 70 km/h, przez wi ę cej ni ż 3 (trzy) kolejne dni, c) wyst ą pienia opadów ś niegu powy ż ej 150mm dziennie przez wi ę cej ni ż 5 kolejnych dni, d) w przypadku zaistnienia si ł y wy ż szej ”, jest to ż samy z zapisem wpisanym do Rejestru pod nr 921, uznanym uprzednio za niedozwolone postanowienie umowne wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 17 sierpnia 2006 r., sygn. akt XVII AmC 100/05. S ą d uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne o tre ś ci: „ Fronton zastrzega sobie prawo do zmiany terminu zako ń czenia inwestycji, wynikaj ą cych z przyczyn od niego niezale ż nych w tym w szczególno ś ci si ł y wy ż szej, przy czym zobowi ą zany jest o takiej zmianie poinformowa ć pisemnie nabywc ę z odpowiednim wyja ś nieniem i wskazaniem nowego terminu. Fronton zastrzega sobie prawo do zmiany terminu zako ń czenia inwestycji wynikaj ą cych z przyczyn od niego niezale ż nych w tym w szczególno ś ci: a. si ł y wy ż szej, b. dzia ł a ń organów administracyjnych, c. dzia ł a ń nabywcy, przy czym zobowi ą zany jest o takiej zmianie poinformowa ć pisemnie nabywc ę z odpowiednim wyja ś nieniem i wskazaniem nowego terminu” . Porównywane zapisy nie zachowuj ą wprawdzie identycznego brzmienia, jednak ż e analiza ich tre ś ci prowadzi do wniosku, i ż wywo ł uj ą one identyczne skutki. Obydwa porównywane zastrze ż enia umowne mog ą prowadzi ć do ograniczenia b ą d ź wy łą czenia odpowiedzialno ś ci dewelopera za niewykonanie zobowi ą zania w okre ś lonym w umowie terminie. Nale ż y przy tym wskaza ć , i ż przes ł anki wy łą czenia tej odpowiedzialno ś ci s ą w obydwu przypadkach jednakowo nieprecyzyjne i niedookre ś lone, i to w sposób umo ż liwiaj ą cy uchylenie si ę przedsi ę biorcy od odpowiedzialno ś ci tak ż e wówczas, je ż eli spó ź nienie w wykonaniu umowy jest przez niego zawinione. Wbrew stanowisku Spó ł ki „Centrum Zana”, przedstawionemu w odpowiedzi na postanowienie o wszcz ę ciu post ę powania, stosowany przez ni ą zapis, podobnie jak zapis wpisany do Rejestru pod nr 921, nieprecyzyjnie okre ś la przyczyny umo ż liwiaj ą ce przesuni ę cie terminu zako ń czenia budowy budynku. Dotyczy to przede wszystkim przes ł anki „przerwania robót przez organy pa ń stwowe”, które to okre ś lenie jest równie blankietowe, jak okre ś lenie: „dzia ł ania organów administracyjnych”, wyst ę puj ą ce w cytowanej klauzuli nr 921 z Rejestru. Podkre ś li ć nale ż y, i ż obydwa porównywane zapisy mówi ą jedynie bardzo ogólnie o „przyczynach niezale ż nych od sprzedaj ą cego”, a wskazane w zapisach wyliczenie takich okoliczno ś ci jest otwarte i ma jedynie przyk ł adowy charakter, o czym ś wiadczy u ż yty zwrot „w szczególno ś ci”. Z powy ż szych wzgl ę dów porównywane zapisy nale ż y uzna ć za to ż same. Wreszcie, stosowany przez Spó ł k ę „Centrum Zana” zapis § 10 pkt 4 o tre ś ci: „ W przypadku odst ą pienia przez Sprzedaj ą cego od niniejszej Umowy z przyczyn okre ś lonych w ust 1 lit b) i c) niniejszego paragrafu, lub odst ą pienia od niniejszej Umowy przez Kupuj ą cego w trybie wskazanym w § 9 ust. 6, Sprzedaj ą cemu przys ł uguje kara umowna w wysoko ś ci 10% (dziesi ę ciu procent) ceny Lokalu, balkonu, tarasu, ogrodu zimowego, komórki lokatorskiej i udzia ł u w Lokalu gara ż owym oraz cz ęś ciach wspólnych okre ś lonej w § 5. Kupuj ą cemu nie b ę dzie przys ł ugiwa ł o prawo 8 żą dania zwrotu nak ł adów poczynionych w Lokalu ”, jest to ż samy z zapisem wpisanym do Rejestru pod nr 919, uznanym uprzednio za niedozwolone postanowienie umowne wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 17 sierpnia 2006 r., sygn. akt XVII AmC 100/05. S ą d uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne o tre ś ci: „ W przypadku, gdy winnym odst ą pienia od umowy jest nabywca tj. w przypadkach opisanych w § 6 pkt 1 a, b, c oraz 2a, zobowi ą zany jest on dodatkowo do zap ł acenia Frontonowi kary w wysoko ś ci 10% ceny lokali z dnia odst ą pienia od umowy. Fronton ma prawo potr ą cenia przedmiotowej kary ze zwracanej kwoty zaliczek. W przypadku, gdy odst ą pienie nast ę puje z przyczyn le żą cych po stronie nabywcy tj. w przypadkach opisanych w § 6 pkt 1 oraz 2a, zobowi ą zany jest on dodatkowo do zap ł acenia Frontonowi kary w wysoko ś ci 5% ceny lokalu z dnia odst ą pienia od umowy. Fronton ma prawo potr ą cenia przedmiotowej kary ze zwracanej kwoty zaliczek ”. Istot ą obydwu porównywanych zapisów jest to, i ż umo ż liwiaj ą one deweloperom domaganie si ę od konsumenta zap ł aty kary umownej w wysoko ś ci 10% ceny lokalu w przypadku, gdy konsument jest winnym odst ą pienia od umowy, a tak ą kar ę umown ą nale ż y uzna ć za ra żą co wygórowan ą . Zapisy te wywo ł uj ą zatem to ż same skutki Uwzgl ę dniaj ą c powy ż sze nale ż y uzna ć , i ż kwestionowane zapisy wzorca umowy stosowanego przez Spó ł k ę „Centrum Zana” mieszcz ą si ę w „hipotezach” wymienionych klauzul wpisanych do Rejestru. Tym samym udowodniono, i ż spe ł niona zosta ł a przes ł anka bezprawno ś ci dzia ł ania Spó ł ki, polegaj ą cego na stosowaniu w obrocie konsumenckim postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone. Druga z wymienionych wy ż ej przes ł anek jest spe ł niona, gdy dane dzia ł anie przedsi ę biorcy godzi w interesy konsumentów, jako zbiorowo ś ci, gdy ż ustawa antymonopolowa chroni interesy nieograniczonej liczby konsumentów, których nie da si ę zidentyfikowa ć . Z takim przypadkiem mamy do czynienia w niniejszej sprawie. Dzia ł anie Spó ł ki „Centrum Zana” godzi w interesy ogó ł u obecnie korzystaj ą cych z jej us ł ug konsumentów, ale tak ż e ka ż dego potencjalnego konsumenta, który zdecyduje si ę zawrze ć ze Spó ł k ą umow ę przedwst ę pn ą sprzeda ż y lokalu w budynku wznoszonym przez Spó ł k ę . Naruszane przy tym interesy konsumentów nie maj ą jednostkowego charakteru, ale s ą wspólne dla z góry nieustalonej zbiorowo ś ci konsumentów. Nale ż y zatem stwierdzi ć , i ż spe ł niona zosta ł a druga z przes ł anek uznania dzia ł ania Spó ł ki „Centrum Zana” za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów. W zwi ą zku ze spe ł nieniem obu przes ł anek nale ż a ł o uzna ć , i ż dzia ł anie Spó ł ki „Centrum Zana” stanowi praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów, wymienion ą w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy antymonopolowej i nakaza ć zaniechanie jej stosowania. W ś wietle powy ż szego nale ż a ł o orzec, jak w punkcie I sentencji. W punkcie II sentencji niniejszej decyzji, dzia ł aj ą c na podstawie art. 26 ust. 2 ustawy antymonopolowej, Prezes Urz ę du zobowi ą za ł Spó ł k ę „Centrum Zana” do dokonania zmian w umowach zawartych z konsumentami w oparciu o wzorzec umowy zawieraj ą cy zapisy zakwestionowane w niniejszej decyzji, w zakresie niezb ę dnym do usuni ę cia lub odpowiedniej zmiany tych ż e zapisów. Zgodnie z tre ś ci ą 9 powo ł anego art. 26 ust. 2, w decyzji o uznaniu praktyki za naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów i nakazuj ą cej zaniechanie jej stosowania, Prezes Urz ę du mo ż e okre ś li ć ś rodki usuni ę cia trwaj ą cych skutków naruszenia zbiorowych interesów konsumentów w celu zapewnienia wykonania nakazu, w szczególno ś ci zobowi ą za ć przedsi ę biorc ę do z ł o ż enia jednokrotnego lub wielokrotnego o ś wiadczenia o tre ś ci i w formie okre ś lonej w decyzji. Mo ż e równie ż nakaza ć publikacj ę decyzji w ca ł o ś ci lub w cz ęś ci na koszt przedsi ę biorcy. Na ł o ż ony na Spó ł k ę „Centrum Zana” w pkt II sentencji obowi ą zek zmierza w istocie do usuni ę cia trwaj ą cych skutków naruszenia zbiorowych interesów konsumentów i zapewni wykonanie nakazu zaniechania stosowania niedozwolonej praktyki. Usuni ę cie skutków naruszenia zbiorowych interesów konsumentów wymaga ć b ę dzie wprowadzenia poprawek do wzorca – formularza umowy, ale tak ż e odpowiedniej modyfikacji wszystkich umów obowi ą zuj ą cych w chwili uprawomocnienia si ę niniejszej decyzji, które zosta ł y zawarte z wykorzystaniem wzorca zawieraj ą cego zapisy zakwestionowane przez Prezesa Urz ę du w niniejszej decyzji. Uwzgl ę dniaj ą c podan ą przez Spó ł k ę „Centrum Zana” liczb ę tak zawartych umów organ antymonopolowy uzna ł , i ż wystarczaj ą cy do wykonania omawianego zobowi ą zania b ę dzie okres dwu miesi ę cy od dnia uprawomocnienia si ę niniejszej decyzji. Maj ą c powy ż sze na uwadze nale ż a ł o orzec, jak w punkcie II sentencji. W punkcie III sentencji organ antymonopolowy na ł o ż y ł na Spó ł k ę „Centrum Zana” kar ę pieni ęż n ą w wysoko ś ci 20 000 z ł (s ł ownie: dwadzie ś cia tysi ę cy zlotych). W my ś l art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy antymonopolowej, Prezes Urz ę du mo ż e na ł o ż y ć na przedsi ę biorc ę , w drodze decyzji, kar ę pieni ęż n ą w wysoko ś ci nie wi ę kszej ni ż 10% przychodu osi ą gni ę tego w roku rozliczeniowym poprzedzaj ą cym rok na ł o ż enia kary, je ż eli przedsi ę biorca ten, cho ć by nieumy ś lnie, dopu ś ci ł si ę stosowania praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 24 ustawy antymonopolowej. Stosownie do tre ś ci art. 111 ustawy antymonopolowej, przy ustalaniu wysoko ś ci kar pieni ęż nych nale ż y uwzgl ę dni ć w szczególno ś ci okres, stopie ń oraz okoliczno ś ci naruszenia przepisów ustawy, a tak ż e uprzednie naruszenie przepisów ustawy. W pkt I sentencji decyzji stwierdzono stosowanie przez Spó ł k ę „Centrum Zana” praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, polegaj ą cych na pos ł ugiwaniu si ę w umowach zawieranych z konsumentami postanowieniami wzorców umów uznanymi za niedozwolone wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, których to praktyk ustawodawca zakaza ł stosowa ć moc ą przepisów art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy antymonopolowej. Konsekwencj ą stosowania powy ż szych praktyk jest naruszenie ekonomicznych interesów konsumentów; umo ż liwia nadto Spó ł ce osi ą ganie dodatkowych korzy ś ci finansowych. Spó ł ka „Centrum Zana” osi ą gn ęł a w 2006 r. przychód w wysoko ś ci [ informacje niejawne ]. Maksymalna wysoko ść kary, jaka mog ł aby zosta ć na ł o ż ona na Spó ł k ę wynosi zatem: [ informacje niejawne ]. Kara nak ł adana przez organ antymonopolowy na przedsi ę biorc ę , który dopu ś ci ł si ę stosowania praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów s ł u ż y 10 podkre ś leniu naganno ś ci ocenianego zachowania. Zawodowy charakter ś wiadczonych us ł ug wymaga prowadzenia dzia ł alno ś ci w sposób zapewniaj ą cy poszanowanie dobrych obyczajów oraz s ł usznych interesów konsumentów, co wi ąż e si ę z przestrzeganiem obowi ą zuj ą cych przepisów prawa. Spó ł ka „Centrum Zana”, jako podmiot funkcjonuj ą cy na rynku od kilku lat, powinna mie ć ś wiadomo ść , i ż okre ś laj ą c warunki umowne nie mo ż e stosowa ć klauzul uznanych przez SOKiK za abuzywne, godz ą c w ten sposób w interesy s ł abszych uczestników rynku, jakimi s ą konsumenci. Z drugiej strony nale ż y podkre ś li ć wymiar edukacyjny i wychowawczy zastosowanego ś rodka oraz wyrazi ć nadziej ę , ż e odniesie on skutek na przysz ł o ść . Kara powinna równie ż oddzia ł ywa ć w wymiarze ogólnym, realizuj ą c funkcj ę odstraszaj ą c ą i wychowawcz ą tak ż e w stosunku do innych uczestników rynku. Miarkuj ą c wysoko ść kary pieni ęż nej organ antymonopolowy wzi ął pod uwag ę okoliczno ść , i ż Spó ł ka „Centrum Zana” dopu ś ci ł a si ę naruszenia przepisów ustawy antymonopolowej po raz pierwszy, jak równie ż fakt, i ż udowodniona praktyka stosowana jest przez relatywnie krótki czas, tj. od stycznia 2007 r. Uwzgl ę dniaj ą c powy ż sze okoliczno ś ci wysoko ść kary ustalono na poziomie 20 000 z ł , tj. [ informacje niejawne ] kary maksymalnej. W ocenie Prezesa Urz ę du kara wymierzona w tej wysoko ś ci jest adekwatna do stopnia naruszenia przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, a tak ż e spe ł nia funkcj ę prewencyjn ą i wychowawcz ą , tak aby zapobiec w przysz ł o ś ci naruszeniom przepisów ustawy antymonopolowej. Maj ą c powy ż sze na uwadze nale ż a ł o orzec, jak w punkcie III sentencji. Zgodnie z art. 112 ust. 3 ustawy antymonopolowej kar ę pieni ęż n ą nale ż y ui ś ci ć w terminie 14 dni od dnia uprawomocnienia si ę niniejszej decyzji na rachunek Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów: NBP o/o Warszawa Nr 51101010100078782231000000. Od niniejszej decyzji, na podstawie art. 81 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w zwi ą zku z art. 479 28 § 1 pkt 2 k.p.c., przys ł uguje stronie odwo ł anie do S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów za po ś rednictwem Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów – Delegatura w Lublinie, w terminie dwóch tygodni od dnia dor ę czenia decyzji.