RLU-16/2009

1 PREZES URZĘDU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW Delegatura w Lublinie 20-012 Lublin, ul. Ochotnicza 10 Tel. (0-81) 532-35-31, 743-77-30, 532-54-48 Fax (0-81) 532-08-26 E-mail: lublin@uokik.gov.pl za p.o. Lublin, dnia 6 października 2009 r. RLU – 61-6/09/BP DECYZJA RLU Nr 16/2009 I. Na podstawie art. 26 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów z dnia 16 lutego 2007 roku (Dz. U. Nr 50 poz. 331 ze zm.), stosownie do art. 33 ust. 6 tejże ustawy i § 7 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 134 poz. 939) oraz § 7 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2009 r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Z 2009r. Nr 107 poz. 887), po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego w sprawie stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, wszczętego z urzędu przeciwko przedsiębiorcy Willowa II Sp. z o. o. , ul. Altanowa 6, 20-819 Lublin, − działając w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów: uznaje się za naruszającą zbiorowe interesy konsumentów praktykę Willowej II Sp. z o. o. z siedzibą w Lublinie, polegającą na bezprawnym działaniu poprzez stosowanie we wzorcu umowy „Wzór umowy”, poniższych postanowień: 1. postanowienia § 3 ust. 2 i § 4 ust. 2 wzorca Umowy o treści: „Strony zgodnie postanawiają, że w przypadku gdy powierzchnia lokalu po wybudowaniu i dokonaniu inwentaryzacji będzie odbiegała o max. +/- 2% od powierzchni wyżej określonej, podstawą rozliczeń między stronami będzie powierzchnia określona w ust. 1 § 3 umowy.” i „W przypadku różnicy metrażu lokalu (po pomiarach powykonawczych) większej niż 2% w stosunku do metrażu ujętego w umowie, wartość mieszkania będzie iloczynem powierzchni lokalu pomierzonej po wykonaniu budynku oraz ceny jednego metra kwadratowego mieszkania położonego na ---I p wynoszącej --- Zł netto.” 2. postanowienia § 4 ust. 1 wzorca Umowy o treści: „Cena sprzedaży może ulec zmianie w 2 przypadku wprowadzenia nowych lub zmian istniejących zobowiązań publicznoprawnych mających wpływ na koszt budowy lub cenę sprzedaży lokalu przy czym cena netto nie ulegnie zmianie.” 3. postanowienia § 6 ust. 3 wzorca Umowy o treści: „W przypadku odstąpienia od umowy z winy Inwestora, Inwestor zwróci Nabywcy wpłacone zaliczki na poczet ceny sprzedaży lokalu, według ich wartości nominalnej powiększonej o współczynnik wzrostu dóbr i usług, publikowany w GUS za kwartał poprzedni, w terminie czternastu dni od zawarcia z inną osobą umowy sprzedaży lub umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu objętego niniejszą umową i wpłacie przez nowego nabywcę na poczet ceny sprzedaży co najmniej takiej samej kwoty, jak wpłaty dokonane przez Nabywcę do dnia ustania niniejszej umowy na skutek odstąpienia nie później jednak jak w terminie 90 (dziewięćdziesięciu) dni od daty odstąpienia.” 4. postanowienia § 6 ust. 4 wzorca Umowy o treści: „W przypadku jeżeli do ustania niniejszej umowy dojdzie z przyczyn niezawinionych przez Inwestora Nabywca wyraża zgodę na potrącenie przez Inwestora ze zwracanej zapłaconej kwoty na poczet ceny sprzedaży 2.000 zł (dwa tysiące złotych) tytułem pokrycia zryczałtowanych kosztów Inwestora związanych z zawarciem, wykonywaniem i rozliczeniem umowy. Potrącenie powyższej kwoty stanowi prawo Inwestora, przy czym decyzję w tym zakresie Inwestor będzie podejmował indywidualnie.” 5. postanowienia § 7 ust. 2 wzorca Umowy o treści: „Nabywcy nie będą przysługiwać w stosunku do Inwestora zarzuty z tytułu wad fizycznych widocznych przy odbiorze, jeżeli nie zostaną one wymienione w protokole odbioru lokalu.” 6. postanowienia § 7 ust. 5 wzorca Umowy o treści: „Inwestor oświadcza, że zakończenie budowy budynku, o którym mowa w § 1 ust. 1 wraz z infrastrukturą jest przewidziane do dnia 31.01.2010 r. Strony zgodnie ustalają, że termin ten może ulec zmianie w przypadku przerwy lub opóźnienia w budowie bądź oddaniu obiektów budowlanych do użytku z przyczyn niezawinionych przez Inwestora. W przypadkach naruszenia przez Nabywcę warunków zapłaty poszczególnych należności przewidzianych harmonogramem, w tym również dokonania wpłat z przekroczeniem terminów określonych harmonogramem Inwestor jest zwolniony z obowiązku dotrzymania terminu, o którym mowa wyżej.” 7. postanowienia § 17 wzorca Umowy o treści: „Kwestie sporne oraz te, których Strony nie mogą znać lub przewidzieć przy zawieraniu niniejszej umowy rozstrzygane będą w drodze wzajemnych rokowań, a dopiero w razie ich niepowodzenia przed Sądami Powszechnymi właściwymi miejscowo dla Inwestora.” które są tożsame z postanowieniami uznanymi za niedozwolone klauzule umowne i wpisanymi do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 Kodeks postępowania cywilnego, co stanowi naruszenie art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów i nakazuje się zaniechanie ich stosowania. II. Na podstawie art. 105 § k.p.a. w zw. z art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50 poz. 331 ze zm.), stosownie do art. 33 ust. 6 3 tejże ustawy i § 7 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 134 poz. 939) oraz § 7 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2009 r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Z 2009r. Nr 107 poz. 887) - działając w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów umarza się postępowanie administracyjne przeciwko Willowej II Sp. z o. o. z siedzibą w Lublinie, w związku z zarzutem bezprawnego działania poprzez stosowanie we wzorcu umowy „Wzór umowy”, poniższych postanowień: 1. postanowienia § 8 wzorca Umowy o treści: „Strony zgodnie ustalają, iż z zachowaniem wymogów Prawa budowlanego warunków technicznych jakimi powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz Polskich Norm Inwestor uprawniony będzie do wprowadzenia zmian w obiektach budowlanych w stosunku do projektu będącego podstawą wydania pozwolenia na budowę.” 2. postanowienia § 9 wzorca Umowy o treści: „Strony zgodnie ustalają, że Inwestor wraz z wydzieleniem odrębnych lokali będzie mieć prawo powierzenia zarządu nieruchomością wspólną wybranej przez siebie osobie fizycznej lub prawnej uprawnionej do zarządzania nieruchomościami do czasu powołania Wspólnoty Mieszkaniowej. Nabywca z chwilą podpisania protokołu odbioru mieszkania/lokalu, ponosić będzie koszty związane z zarządzaniem nieruchomością wspólną.” III. Na podstawie art. 26 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów z dnia 16 lutego 2007 roku (Dz. U. Nr 50 poz. 331 ze zm.), stosownie do art. 33 ust. 6 tejże ustawy i § 7 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 134 poz. 939) oraz § 7 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2009 r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Z 2009r. Nr 107 poz. 887), po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego w sprawie stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, wszczętego z urzędu przeciwko przedsiębiorcy Willowa II Sp. z o. o. , ul. Altanowa 6, 20-819 Lublin, − działając w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów: uznaje się za naruszającą zbiorowe interesy konsumentów praktykę Willowej II Sp. z o. o. z siedzibą w Lublinie, polegającą na bezprawnym działaniu poprzez stosowanie we wzorcu aktu notarialnego „Akt notarialny”, poniższych postanowień: 1. postanowienia § 3 ust. 2 i § 3 ust. 3 wzorca Aktu o treści: „Strony zgodnie postanawiają, że w przypadku gdy powierzchnia lokalu po wybudowaniu i dokonaniu inwentaryzacji ulegnie powiększeniu lub zmniejszeniu do 2% od powierzchni wyżej określonej, podstawą rozliczeń między stronami będzie powierzchnia określona powyżej.” i „Cena sprzedaży lokalu mieszkalnego (...) jest iloczynem powierzchni użytkowej lokalu pomierzonej po wykonaniu budynku oraz ceny jednego metra kwadratowego mieszkania położonego na pierwszej kondygnacji wynoszącej --- Zł netto, w przypadku gdyby powierzchnia lokalu uległa zmianie powyżej 2%.” 2. postanowienia § 3 ust. 3 wzorca Aktu o treści: „Cena sprzedaży lokalu mieszkalnego może ulec zmianie w przypadku wprowadzenia nowych lub zmian istniejących zobowiązań publicznoprawnych mających wpływ na koszt budowy lub cenę sprzedaży lokalu przy czym cena 4 netto nie ulegnie zmianie (...).” 3. postanowienia § 4 ust. 4 wzorca Aktu o treści: „W przypadku odstąpienia od umowy przez którąkolwiek ze Stron Spółka zwróci Kupującym wpłacone zaliczki na poczet ceny sprzedaży, według ich wartości nominalnej powiększonej o współczynnik wzrostu dóbr i usług, publikowany w GUS za kwartał poprzedni, w terminie 14 (czternastu) dni od zawarcia z inną osobą umowy sprzedaży lub umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu objętego niniejszą umową i wpłacie przez nowego nabywcę na poczet ceny sprzedaży co najmniej takiej samej kwoty, jak wpłaty dokonane przez Kupujących do dnia odstąpienia od niniejszej umowy nie później jednak jak w terminie 60 (sześćdziesięciu) dni od daty odstąpienia.” 4. postanowienia § 4 ust. 5 wzorca Aktu o treści: „W przypadku jeżeli do odstąpienia od niniejszej umowy dojdzie z przyczyn niezawinionych przez Spółkę, Kupujący wyraża zgodę na potrącenie przez Spółkę ze zwracanej zapłaconej kwoty na poczet ceny sprzedaży 2.000,00 zł (dwa tysiące złotych) tytułem pokrycia zryczałtowanych kosztów Spółki związanych z zawarciem, wykonywaniem i rozliczeniem umowy. Potrącenie powyższej kwoty stanowi prawo Spółki, przy czym decyzję w tym zakresie Zarząd Spółki podejmie indywidualnie.” 5. postanowienia § 6 ust. 2 wzorca Aktu o treści: „Kupującym nie będą przysługiwać w stosunku do Spółki zarzuty z tytułu wad fizycznych widocznych przy odbiorze jeżeli nie zostaną one wymienione w protokole odbioru lokalu.” 6. postanowienia § 6 ust. 5 wzorca Aktu o treści: „Pełnomocnik Spółki oświadcza, że zakończenie budowy budynku, o którym mowa w § 3 wraz z garażami i infrastrukturą jest przewidziane do dnia 30 (trzydziestego) czerwca 2009 (dwa tysiące dziewiątego) roku. Strony zgodnie ustalają, że termin ten może ulec zmianie w przypadku przerwy lub opóźnienia w budowie bądź oddaniu obiektów budowlanych do użytku z przyczyn niezawinionych przez Spółkę.” 7. postanowienia § 12 ust. 3 wzorca Aktu o treści: „Jakakolwiek zmiana adresu dla celów korespondencyjnych wymaga zgłoszenia drugiej stronie nie później niż w terminie czternastu dni od daty obowiązywania nowego adresu strony. Przy braku takiego powiadomienia korespondencja wysłana pod poprzednim adresem uznawana będzie za skutecznie doręczoną pod poprzednim adresem.” które są tożsame z postanowieniami uznanymi za niedozwolone klauzule umowne i wpisanymi do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 Kodeks postępowania cywilnego, co stanowi naruszenie art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów i nakazuje się zaniechanie ich stosowania. IV. Na podstawie art. 105 § k.p.a. w zw. z art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50 poz. 331 ze zm.), stosownie do art. 33 ust. 6 tejże ustawy i § 7 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 134 poz. 939) oraz § 7 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2009 r. 5 w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Z 2009r. Nr 107 poz. 887) - działając w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów umarza się postępowanie administracyjne przeciwko Willowej II Sp. z o. o. z siedzibą w Lublinie w związku z zarzutem bezprawnego działania poprzez stosowanie we wzorcu aktu notarialnego „Akt notarialny”, poniższych postanowień: 1. postanowienia § 7 wzorca Aktu o treści: „Strony zgodnie ustalają, iż z zachowaniem wymogów prawa budowlanego warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz Polskich Norm, Spółka uprawniona będzie do wprowadzenia zmian w obiektach budowlanych w stosunku do projektu będącego podstawą wydania pozwolenia na budowę.” 2. postanowienia § 8 wzorca Aktu o treści: „Strony zgodnie ustalają, że Spółka wraz z wydzieleniem odrębnych lokali mieć będzie prawo powierzenia zarządu nieruchomością wspólną wybranej przez siebie osobie fizycznej lub prawnej uprawnionej do zarządzania nieruchomościami do czasu powołania Wspólnoty Mieszkaniowej. Strony postanawiają, iż Kupujący z chwilą podpisania protokołu odbioru lokalu, ponosić będą koszty związane z zarządzaniem nieruchomością wspólną.” V. Na podstawie art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50 poz. 331 ze zm.), stosownie do art. 33 ust. 6 tejże ustawy i § 7 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 134 poz. 939) oraz § 7 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2009 r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Z 2009 r. Nr 107 poz. 887) - działając w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów: nakłada się na Willową II Sp. z o. o. z siedzibą w Lublinie karę pieniężną z tytułu naruszenia zakazu o jakim mowa w art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, w zakresie opisanym w punkcie I i III sentencji decyzji w wysokości 61.038 zł ( słownie: sześćdziesiąt jeden tysięcy trzydzieści osiem złotych ), płatną do budżetu państwa. Uzasadnienie Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (dalej Prezes Urzędu lub Prezes UOKiK) wszczął postępowanie wyjaśniające w celu ustalenia, czy nastąpiło naruszenie uzasadniające wszczęcie postępowania w sprawie zakazu stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów oraz czy miało miejsce naruszenie chronionych prawem interesów konsumentów uzasadniające podjęcie działań określonych w odrębnych ustawach, w zakresie wykonywania przez Willową II Sp. z o. o. z siedzibą w Lublinie (dalej zwana Willową II, Spółką lub Przedsiębiorcą) działalności gospodarczej. Postępowanie zostało wszczęte na skutek skargi konsumenckiej. W toku prowadzonego postępowania Prezes Urzędu uzyskał wzorce umów: „Wzór umowy” (dalej zwany wzorcem umowy) oraz „Akt notarialny” (dalej zwany wzorcem aktu notarialnego) stosowane przez Przedsiębiorcę w obrocie z konsumentami. 6 W wyniku analizy dokumentów postanowieniem nr 62/09 z dnia 4 maja 2009 r. wszczęto postępowanie administracyjne RLU-61-6/09/BP w sprawie podejrzenia naruszenia przez Willową II Sp. z o. o. z siedzibą w Lublinie, zbiorowych interesów konsumentów, poprzez stosowanie w obrocie z konsumentami w ramach wykonywania działalności gospodarczej wzorców umów, które to zawierają postanowienia tożsame z postanowieniami wpisanymi do rejestru klauzul niedozwolonych. Ustosunkowując się do przedstawionych zarzutów, pismem z dnia 18 maja 2009 r., Przedsiębiorca poinformował, że nie zgadza się z nimi, gdyż tezy niedozwolonych postanowień umownych obejmują inne stany faktyczne i nie mają zastosowania do postanowień stosowanych przez Spółkę. Przedsiębiorca zadeklarował, iż kolejne umowy będą projektowane z uwzględnieniem sugestii o niedozwolonych klauzulach, jednak nie przedstawił Prezesowi Urzędu zmienionych wzorców umownych, ani nie zaniechał stosowania dotychczasowych wzorców. Postanowieniem Nr 101/09 z dnia 22 czerwca 2009 r. RLU-61-6/09/BP zaliczono w poczet prowadzonego postępowania administracyjnego w tej sprawie dowody uzyskane w postępowaniu wyjaśniającym wszczętym Postanowieniem Nr 47/09 z dnia 19 marca 2009 r., RLU-405-07/09/BP. Prezes Urzędu ustalił następujący stan faktyczny w tej sprawie: Zgodnie z treścią art. 4 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów (dalej zwana ustawą o okik), ilekroć w ustawie jest mowa o przedsiębiorcy rozumie się przez to przedsiębiorcę w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej (Dz. U. z 2007 r., Nr 155, poz. 1095 ze zm.), a także osobę fizyczną, osobę prawną, a także jednostkę organizacyjną nie mającą osobowości prawnej, której ustawa przyznaje zdolność prawną, organizującą lub świadczącą usługi o charakterze użyteczności publicznej, które nie są działalnością gospodarczą w rozumieniu przepisów o swobodzie działalności gospodarczej. Willowa II Sp. z o. o. z siedzibą w Lublinie jest przedsiębiorcą wpisanym do Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem 0000160180 (data rejestracji 07.05.2003 r.). Przedsiębiorca prowadzi działalność gospodarczą na terenie Lublina. Podstawowym przedmiotem działalności Spółki jest budowa mieszkań, garaży oraz lokali usługowych. W związku z prowadzoną działalnością gospodarczą Przedsiębiorca stosuje w obrocie gospodarczym w kontaktach z konsumentami następujące wzorce umów: „Wzór umowy” oraz „Akt notarialny”. Analiza wskazanych wyżej dokumentów dała podstawy do postawienia Przedsiębiorcy zarzutu podejrzenia naruszenia zbiorowych interesów konsumentów poprzez zamieszczenie w nich postanowień, których tożsama treść została wpisana do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone. Postanowienia te to: „Wzór umowy” 1. postanowienie § 3 ust. 2 i § 4 ust. 2 wzorca Umowy o treści: „Strony zgodnie postanawiają, że w przypadku gdy powierzchnia lokalu po wybudowaniu i dokonaniu inwentaryzacji będzie odbiegała o max. +/- 2% od powierzchni wyżej określonej, podstawą rozliczeń między stronami będzie powierzchnia określona w ust. 1 § 3 umowy.” i „W przypadku różnicy metrażu lokalu (po pomiarach powykonawczych) większej niż 2% w stosunku do metrażu ujętego w umowie, wartość mieszkania będzie iloczynem powierzchni lokalu pomierzonej po wykonaniu budynku oraz ceny 7 jednego metra kwadratowego mieszkania położonego na ---I p wynoszącej --- Zł netto.” 2. postanowienie § 4 ust. 1 wzorca Umowy o treści: „Cena sprzedaży może ulec zmianie w przypadku wprowadzenia nowych lub zmian istniejących zobowiązań publicznoprawnych mających wpływ na koszt budowy lub cenę sprzedaży lokalu przy czym cena netto nie ulegnie zmianie.” 3. postanowienie § 6 ust. 3 wzorca Umowy o treści: „W przypadku odstąpienia od umowy z winy Inwestora, Inwestor zwróci Nabywcy wpłacone zaliczki na poczet ceny sprzedaży lokalu, według ich wartości nominalnej powiększonej o współczynnik wzrostu dóbr i usług, publikowany w GUS za kwartał poprzedni, w terminie czternastu dni od zawarcia z inną osobą umowy sprzedaży lub umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu objętego niniejszą umową i wpłacie przez nowego nabywcę na poczet ceny sprzedaży co najmniej takiej samej kwoty, jak wpłaty dokonane przez Nabywcę do dnia ustania niniejszej umowy na skutek odstąpienia nie później jednak jak w terminie 90 (dziewięćdziesięciu) dni od daty odstąpienia.” 4. postanowienie § 6 ust. 4 wzorca Umowy o treści: „W przypadku jeżeli do ustania niniejszej umowy dojdzie z przyczyn niezawinionych przez Inwestora Nabywca wyraża zgodę na potrącenie przez Inwestora ze zwracanej zapłaconej kwoty na poczet ceny sprzedaży 2.000 zł (dwa tysiące złotych) tytułem pokrycia zryczałtowanych kosztów Inwestora związanych z zawarciem, wykonywaniem i rozliczeniem umowy. Potrącenie powyższej kwoty stanowi prawo Inwestora, przy czym decyzję w tym zakresie Inwestor będzie podejmował indywidualnie.” 5. postanowienie § 7 ust. 2 wzorca Umowy o treści: „Nabywcy nie będą przysługiwać w stosunku do Inwestora zarzuty z tytułu wad fizycznych widocznych przy odbiorze jeżeli nie zostaną one wymienione w protokole odbioru lokalu.” 6. postanowienie § 7 ust. 5 wzorca Umowy o treści: „Inwestor oświadcza, że zakończenie budowy budynku, o którym mowa w § 1 ust. 1 wraz z infrastrukturą jest przewidziane do dnia 31.01.2010 r. Strony zgodnie ustalają, że termin ten może ulec zmianie w przypadku przerwy lub opóźnienia w budowie bądź oddaniu obiektów budowlanych do użytku z przyczyn niezawinionych przez Inwestora. W przypadkach naruszenia przez Nabywcę warunków zapłaty poszczególnych należności przewidzianych harmonogramem, w tym również dokonania wpłat z przekroczeniem terminów określonych harmonogramem Inwestor jest zwolniony z obowiązku dotrzymania terminu, o którym mowa wyżej.” 7. postanowienie § 8 wzorca Umowy o treści: „Strony zgodnie ustalają, iż z zachowaniem wymogów Prawa budowlanego warunków technicznych jakimi powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz Polskich Norm Inwestor uprawniony będzie do wprowadzenia zmian w obiektach budowlanych w stosunku do projektu będącego podstawą wydania pozwolenia na budowę.” 8. postanowienie § 9 wzorca Umowy o treści: „Strony zgodnie ustalają, że Inwestor wraz z wydzieleniem odrębnych lokali będzie mieć prawo powierzenia zarządu nieruchomością wspólną wybranej przez siebie osobie fizycznej lub prawnej uprawnionej do zarządzania nieruchomościami do czasu powołania Wspólnoty Mieszkaniowej. Nabywca z chwilą podpisania protokołu odbioru mieszkania/lokalu, ponosić będzie koszty związane z zarządzaniem nieruchomością wspólną.” 9. postanowienie § 17 wzorca Umowy o treści: „Kwestie sporne oraz te, których Strony nie mogą znać lub przewidzieć przy zawieraniu niniejszej umowy rozstrzygane będą w drodze wzajemnych rokowań, a dopiero w razie ich niepowodzenia przed Sądami Powszechnymi właściwymi miejscowo 8 dla Inwestora.” „Akt notarialny” 1. postanowienie § 3 ust. 2 i § 3 ust. 3 wzorca Aktu o treści: „Strony zgodnie postanawiają, że w przypadku gdy powierzchnia lokalu po wybudowaniu i dokonaniu inwentaryzacji ulegnie powiększeniu lub zmniejszeniu do 2% od powierzchni wyżej określonej, podstawą rozliczeń między stronami będzie powierzchnia określona powyżej.” i „Cena sprzedaży lokalu mieszkalnego (...) jest iloczynem powierzchni użytkowej lokalu pomierzonej po wykonaniu budynku oraz ceny jednego metra kwadratowego mieszkania położonego na pierwszej kondygnacji wynoszącej --- Zł netto, w przypadku gdyby powierzchnia lokalu uległa zmianie powyżej 2%.” 2. postanowienie § 3 ust. 3 wzorca Aktu o treści: „Cena sprzedaży lokalu mieszkalnego może ulec zmianie w przypadku wprowadzenia nowych lub zmian istniejących zobowiązań publicznoprawnych mających wpływ na koszt budowy lub cenę sprzedaży lokalu przy czym cena netto nie ulegnie zmianie (...).” 3. postanowienie § 4 ust. 4 wzorca Aktu o treści: „W przypadku odstąpienia od umowy przez którąkolwiek ze Stron Spółka zwróci Kupującym wpłacone zaliczki na poczet ceny sprzedaży, według ich wartości nominalnej powiększonej o współczynnik wzrostu dóbr i usług, publikowany w GUS za kwartał poprzedni, w terminie 14 (czternaście) dni od zawarcia z inną osobą umowy sprzedaży lub umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu objętego niniejszą umową i wpłacie przez nowego nabywcę na poczet ceny sprzedaży co najmniej takiej samej kwoty, jak wpłaty dokonane przez Kupujących do dnia odstąpienia od niniejszej umowy nie później jednak jak w terminie 60 (sześćdziesięciu) dni od daty odstąpienia.” 4. postanowienie § 4 ust. 5 wzorca Aktu o treści: „W przypadku jeżeli do odstąpienia od niniejszej umowy dojdzie z przyczyn niezawinionych przez Spółkę Kupujący wyrażaja zgodę na potrącenie przez Spółkę ze zwracanej zapłaconej kwoty na poczet ceny sprzedaży 2.000,00 zł (dwa tysiące złotych) tytułem pokrycia zryczałtowanych kosztów Spółki związanych z zawarciem, wykonywaniem i rozliczeniem umowy. Potrącenie powyższej kwoty stanowi prawo Spółki, przy czym decyzję w tym zakresie Zarząd Spółki podejmie indywidualnie.” 5. postanowienie § 6 ust. 2 wzorca Aktu o treści: „Kupującym nie będą przysługiwać w stosunku do Spółki zarzuty z tytułu wad fizycznych widocznych przy odbiorze, jeżeli nie zostaną one wymienione w protokole odbioru lokalu.” 6. postanowienie § 6 ust. 5 wzorca Aktu o treści: „Pełnomocnik Spółki oświadcza, że zakończenie budowy budynku, o którym mowa w § 3 wraz z garażami i infrastrukturą jest przewidziane do dnia 30 (trzydziestego) czerwca 2009 (dwa tysiące dziewiątego) roku. Strony zgodnie ustalają, że termin ten może ulec zmianie w przypadku przerwy lub opóźnienia w budowie bądź oddaniu obiektów budowlanych do użytku z przyczyn niezawinionych przez Spółkę.” 7. postanowienie § 7 wzorca Aktu o treści: „Strony zgodnie ustalają, iż z zachowaniem wymogów prawa budowlanego warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz Polskich Norm, Spółka uprawniona będzie do wprowadzenia zmian w obiektach budowlanych w stosunku do projektu będącego podstawą wydania pozwolenia na budowę.” 8. postanowienie § 8 wzorca Aktu o treści: „Strony zgodnie ustalają, że Spółka wraz 9 z wydzieleniem odrębnych lokali mieć będzie prawo powierzenia zarządu nieruchomością wspólną wybranej przez siebie osobie fizycznej lub prawnej uprawnionej do zarządzania nieruchomościami do czasu powołania Wspólnoty Mieszkaniowej. Strony postanawiają, iż Kupujący z chwilą podpisania protokołu odbioru lokalu, ponosić będą koszty związane z zarządzaniem nieruchomością wspólną.” 9. postanowienie § 12 ust. 3 wzorca Aktu o treści: „Jakakolwiek zmiana adresu dla celów korespondencyjnych wymaga zgłoszenia drugiej stronie nie później niż w terminie czternastu dni od daty obowiązywania nowego adresu strony. Przy braku takiego powiadomienia korespondencja wysłana pod poprzednim adresem uznawana będzie za skutecznie doręczoną pod poprzednim adresem.” Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów uznał za niedozwolone następujące postanowienia umowne, które zostały wpisane do rejestru niedozwolonych postanowień umownych, prowadzonego przez Prezesa UOKiK pod numerami: − poz. 1540 w rejestrze niedozwolonych postanowień umownych: „Strony zgodnie oświadczają, że: - w przypadku gdy różnica w powierzchni lokalu mieszkalnego nr… po obmiarze dokonanym zgodnie z par. 5 pkt 1 niniejszej umowy w stosunku do powierzchni projektowanej wskazanej w par. 2 pkt l niniejszej umowy nie będzie przekraczać 3%, przez co strony rozumieją zarówno zmniejszenie, jak i zwiększenie powierzchni, to cena za lokal mieszkalny określona w par. 3 pkt l lit. a) nie ulegnie zmianie, - w przypadku gdy różnica w powierzchni lokalu mieszkalnego, po obmiarze dokonanym zgodnie z par. 5 pkt 1 niniejszej umowy w stosunku do powierzchni projektowanej wskazanej w par. 2 pkt 1 nin. umowy będzie przekraczać 3% to cena za mieszkanie zostanie wyliczona jako stosunek ceny powierzchni mieszkania wraz z komórką lokatorską i balkonem /tarasem/, opisanego w par. 2 pkt 1 i powierzchni mieszkania wraz z komórką lokatorską i balkonem /tarasem/ po dokonanym obmiarze.” - Sygn. akt XVII AmC 108/07 − poz. 1497 w rejestrze niedozwolonych postanowień umownych: „Cena zawiera kwotę podatku od towarów i usług, zgodnie z obowiązującymi przepisami. Cena może ulec zmianie w przypadku zmiany wysokości stawki podatku od towarów i usług lub wprowadzenia opodatkowania tym podatkiem sprzedaży dotąd zwolnionej lub niepodlegającej opodatkowaniu. Cena nie zawiera podatku od czynności cywilnoprawnych. ” - Sygn. akt XVII AmC 122/05 − poz. 344 w rejestrze niedozwolonych postanowień umownych: „Nabywca może umowę wypowiedzieć (...) rozwiązanie umowy następuje dopiero w dniu zawarcia przez Spółkę umowy dotyczącej finansowania zakupu Mieszkania z nowym nabywcą i po wpłaceniu przez niego na rachunek Spółki kwoty stanowiącej równowartość kwot wpłaconych Spółce przez dotychczasowego nabywcę”- Sygn. akt XVII AmC 102/03 − poz. 651 w rejestrze niedozwolonych postanowień umownych: „W przypadku rozwiązania umowy przez partycypanta PTBS Sp. z o.o. zwróci wpłacone kwoty po potrąceniu 10% wpłaconych kwot tytułem kosztów zawarcia umowy”- Sygn. akt XVII AmC 13/05 − poz. 1418 w rejestrze niedozwolonych postanowień umownych: „ Strony uznają, iż wady stwierdzone protokołem odbioru wyczerpują całość wad lokalu. Kupujący nie może domagać się naprawy wad, które nie zostaną ujęte w protokole, chyba że wady te stanowią wady ukryte lokalu.”- Sygn. akt XVII AmC 262/07 − poz. 1541 w rejestrze niedozwolonych postanowień umownych: „Sprzedający zobowiązuje się zakończyć budowę do 31.12.2007 r. Termin ten może ulec zmianie tylko wskutek okoliczności zewnętrznych, na które Sprzedający nie miał wpływu”.- Sygn. akt XVII AmC 10 108/07 − poz. 234 w rejestrze niedozwolonych postanowień umownych: „ Sprzedający zastrzega sobie możliwość dokonania zmian w projekcie Budynku dotyczących projektowanych technologii i rozwiązań”- Sygn. akt XVII AmC 47/03 − poz. 1480 w rejestrze niedozwolonych postanowień umownych: „Kupujący wyraża zgodę na to, aby Zarząd nieruchomością wspólną m.in. Budynkiem, powierzony był do 31.12.2012 r. TBS Południe Spółka z o. o. z siedzibą w Krakowie albo innej osobie prawnej lub fizycznej, wskazanej przez Activ Investment.”- Sygn. akt XVII AmC 107/07 − poz. 92 w rejestrze niedozwolonych postanowień umownych: „Wszelkie spory mogące wyniknąć z tytułu realizacji umowy będą rozstrzygane polubownie, a w razie nie dojścia do porozumienia rozstrzygane przez wydziały cywilne sądu rejonowego właściwego dla miejsca siedziby Biura.”- Sygn. akt XVII AmC 59/03 − poz. 1207 w rejestrze niedozwolonych postanowień umownych: „W przypadku zmiany adresu, każda ze stron zobowiązana jest niezwłocznie pisemnie powiadomić o tym drugą stronę. W przypadku nie powiadomienia o zmianie adresu, korespondencja kierowana na ostatni znany adres będzie uznawana za skutecznie doręczoną" - Sygn. akt XVII AmC 43/06 Przychód przedsiębiorcy za 2008 r. wyniósł: xxxx zł. (tajemnica przedsiębiorcy) Prezes Urzędu zakończył zbieranie materiału dowodowego, o czym poinformował Przedsiębiorcę pismem z dnia 14 lipca 2009 roku. W dniu 4 sierpnia 2009 r. Przedsiębiorca skorzystał z prawa wglądu do zebranego materiału dowodowego oraz po zapoznaniu się z materiałem dowodowym złożył stosowne wyjaśnienia. Przedsiębiorca nadmienił, iż przez cały okres prowadzenia działalności gospodarczej Spółka nigdy nie rozwiązała z klientem umowy z powodu opóźnienia wpłat rat wynikających z zawartej umowy, zwykle wymaga od klientów informacji o ewentualnych opóźnieniach i ustalenia opóźnionego terminu wpłaty. Ponadto Przedsiębiorca zadeklarował odstąpienie od stosowania postanowienia przewidującego potrącenie kwoty 2.000,00 zł (dwa tysiące złotych) tytułem pokrycia kosztów powstałych w związku z realizacją umowy oraz wyjaśnił, że przez okres działalności Spółka jedynie raz potrąciła kwotę w wysokości 800 zł (osiemset złotych) tytułem kosztów realizacji. Przedsiębiorca nie zaniechał stosowania wzorców umownych zawierających niedozwolone postanowienia umowne, ani nie zmienił treści wzorców w celu ich wyeliminowania. Mając na uwadze zebrany materiał dowodowy Prezes Urzędu zważył, co następuje: Wszczynając postępowanie administracyjne wobec wskazanego wyżej Przedsiębiorcy, Prezes UOKiK postawił mu zarzuty podejrzenia naruszenia art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów (dalej zwana ustawą okik). Zgodnie z treścią art. 24 ust. 1 ustawy o okik, zakazane jest stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Artykuł 24 ust. 2 pkt 1 stanowi, że przez praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów rozumie się godzące w nie bezprawne działanie przedsiębiorcy, w szczególności stosowanie postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu postępowania cywilnego. W niniejszej sprawie postawione przedsiębiorcy zarzuty, aby mogły być skutecznie ocenione w ramach art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1, muszą spełniać poniższe przesłanki: 1. być działaniem bezprawnym przedsiębiorcy polegającym na działaniu sprzecznym z obowiązującymi przepisami prawa lub polegać na stosowaniu w obrocie konsumenckim 11 postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, 2. godzić w zbiorowe interesy konsumentów. Pierwszą przesłanką jest bezprawność, tradycyjnie ujmowana jest jako sprzeczność z obowiązującym porządkiem prawnym. Jako działanie „bezprawne” należy kwalifikować zachowania sprzeczne z nakazem zawartym w ustawie, rozporządzeniu wydanym na podstawie i dla wykonania ustawy, umową międzynarodową mającą bezpośrednie zastosowanie w stosunkach wewnętrznych. Sprzeczne z prawem są czyny: zabronione i zagrożone sankcją karną, czyny zabronione pod sankcjami dyscyplinarnymi, czyny zakazane przepisami administracyjnymi lub przepisami prawa gospodarczego publicznego, czyny zabronione przepisami o charakterze cywilnym, sprzeczne z nakazami zawartymi w prawie cywilnym lub prawie administracyjnym. „ Bezprawność jest taką cechą działania, która polega na jego sprzeczności z normami prawa lub zasadami współżycia społecznego, bez względu na winę, a nawet świadomość sprawcy. Dla ustalenia przeto bezprawności działania wystarczy ustalenie, że określone zachowanie koliduje z przepisami prawa.” (tak: Ustawa o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji Komentarz, pod redakcją prof. dr hab. Janusza Szwaji, Wydawnictwo CH BECK, Warszawa 2000, s.117 – 118). Ponadto Sąd Najwyższy wskazał, że o bezprawności działania można mówić wówczas, gdy nie zachodzi żadna ze szczególnych okoliczności usprawiedliwiających określone działanie, tj. działanie dozwolone przez obowiązujące przepisy, wykonywanie prawa podmiotowego, zgoda pokrzywdzonego oraz działanie w obronie uzasadnionego interesu (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19.10.1989 r. II CR 419/89 OSP 1990/11-12 poz. 377). W niniejszej sprawie działanie Przedsiębiorcy, polegające na stosowaniu we wzorcach umów postanowień o treści: „Wzór umowy” 1. postanowienie § 3 ust. 2 i § 4 ust. 2 wzorca Umowy o treści: „Strony zgodnie postanawiają, że w przypadku gdy powierzchnia lokalu po wybudowaniu i dokonaniu inwentaryzacji będzie odbiegała o max. +/- 2% od powierzchni wyżej określonej, podstawą rozliczeń między stronami będzie powierzchnia określona w ust. 1 § 3 umowy.” i „W przypadku różnicy metrażu lokalu (po pomiarach powykonawczych) większej niż 2% w stosunku do metrażu ujętego w umowie, wartość mieszkania będzie iloczynem powierzchni lokalu pomierzonej po wykonaniu budynku oraz ceny jednego metra kwadratowego mieszkania położonego na ---I p wynoszącej --- Zł netto” 2. postanowienie § 4 ust. 1 wzorca Umowy o treści: „Cena sprzedaży może ulec zmianie w przypadku wprowadzenia nowych lub zmian istniejących zobowiązań publicznoprawnych mających wpływ na koszt budowy lub cenę sprzedaży lokalu przy czym cena netto nie ulegnie zmianie.” 3. postanowienie § 6 ust. 3 wzorca Umowy o treści: „W przypadku odstąpienia od umowy z winy Inwestora, Inwestor zwróci Nabywcy wpłacone zaliczki na poczet ceny sprzedaży lokalu, według ich wartości nominalnej powiększonej o współczynnik wzrostu dóbr i usług, publikowany w GUS za kwartał poprzedni, w terminie czternastu dni od zawarcia z inną osobą umowy sprzedaży lub umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu objętego niniejszą umową i wpłacie przez nowego nabywcę na poczet ceny sprzedaży co najmniej takiej samej kwoty. Jak wpłaty dokonane przez Nabywcę do dnia ustania niniejszej umowy na skutek odstąpienia nie później jednak jak w terminie 90 (dziewięćdziesięciu) dni od daty odstąpienia.” 4. postanowienie § 6 ust. 4 wzorca Umowy o treści: „W przypadku jeżeli do ustania niniejszej umowy dojdzie z przyczyn niezawinionych przez Inwestora Nabywca wyraża zgodę na potrącenie 12 przez Inwestora ze zwracanej zapłaconej kwoty na poczet ceny sprzedaży 2.000 zł (dwa tysiące złotych) tytułem pokrycia zryczałtowanych kosztów Inwestora związanych z zawarciem, wykonywaniem i rozliczeniem umowy. Potrącenie powyższej kwoty stanowi prawo Inwestora, przy czym decyzję w tym zakresie Inwestor Będzie podejmował indywidualnie.” 5. postanowienie § 7 ust. 2 wzorca Umowy o treści: „Nabywcy nie będą przysługiwać w stosunku do Inwestora zarzuty z tytułu wad fizycznych widocznych przy odbiorze jeżeli nie zostaną one wymienione w protokole odbioru lokalu” 6. postanowienie § 7 ust. 5 wzorca Umowy o treści: „Inwestor oświadcza, że zakończenie budowy budynku, o którym mowa w § 1 ust 1 wraz z infrastrukturą jest przewidziane do dnia 31.01.2010 r. Strony zgodnie ustalają, że termin ten może ulec zmianie w przypadku przerwy lub opóźnienia w budowie bądź oddaniu obiektów budowlanych do użytku z przyczyn niezawinionych przez Inwestora. W przypadkach naruszenia przez Nabywcę warunków zapłaty poszczególnych należności przewidzianych harmonogramem, w tym również dokonania wpłat z przekroczeniem terminów określonych harmonogramem Inwestor jest zwolniony z obowiązku dotrzymania terminu, o którym mowa wyżej” 7. postanowienie § 17 wzorca Umowy o treści: „Kwestie sporne oraz te, których Strony nie mogą znać lub przewidzieć przy zawieraniu niniejszej umowy rozstrzygane będą w drodze wzajemnych rokowań, a dopiero w razie ich niepowodzenia przed Sądami Powszechnymi właściwymi miejscowo dla Inwestora.” „Akt notarialny” 1. postanowienie § 3 ust. 2 i § 3 ust. 3 wzorca Aktu o treści: „Strony zgodnie postanawiają, że w przypadku gdy powierzchnia lokalu po wybudowaniu i dokonaniu inwentaryzacji ulegnie powiększeniu lub zmniejszeniu do 2% od powierzchni wyżej określonej, podstawą rozliczeń między stronami będzie powierzchnia określona powyżej.” i „Cena sprzedaży lokalu mieszkalnego (...) jest iloczynem powierzchni użytkowej lokalu pomierzonej po wykonaniu budynku oraz ceny jednego metra kwadratowego mieszkania położonego na pierwszej kondygnacji wynoszącej --- Zł netto, w przypadku gdyby powierzchnia lokalu uległa zmianie powyżej 2%” 2. postanowienie § 3 ust. 3 wzorca Aktu o treści: „Cena sprzedaży lokalu mieszkalnego może ulec zmianie w przypadku wprowadzenia nowych lub zmian istniejących zobowiązań publicznoprawnych mających wpływ na koszt budowy lub cenę sprzedaży lokalu przy czym cena netto nie ulegnie zmianie (...).” 3. postanowienie § 4 ust. 4 wzorca Aktu o treści: „W przypadku odstąpienia od umowy przez którąkolwiek ze Stron Spółka zwróci Kupującym wpłacone zaliczki na poczet ceny sprzedaży, według ich wartości nominalnej powiększonej o współczynnik wzrostu dóbr i usług, publikowany w GUS za kwartał poprzedni, w terminie 14 (czternastu) dni od zawarcia z inną osobą umowy sprzedaży lub umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu objętego niniejszą umową i wpłacie przez nowego nabywcę na poczet ceny sprzedaży co najmniej takiej samej kwoty, jak wpłaty dokonane przez Kupujących do dnia odstąpienia od niniejszej umowy nie później jednak jak w terminie 60 (sześćdziesięciu) dni od daty odstąpienia.” 4. postanowienie § 4 ust. 5 wzorca Aktu o treści: „W przypadku jeżeli do odstąpienia od niniejszej umowy dojdzie z przyczyn niezawinionych przez Spółkę Kupujący wyrażaja zgodę na potrącenie przez Spółkę ze zwracanej zapłaconej kwoty na poczet ceny sprzedaży 2.000,00 zł (dwa tysiące złotych) tytułem pokrycia zryczałtowanych kosztów Spółki związanych z zawarciem, wykonywaniem i rozliczeniem umowy. Potrącenie powyższej kwoty stanowi prawo Spółki, przy czym decyzję w tym zakresie Zarząd Spółki podejmie indywidualnie.” 5. postanowienie § 6 ust. 2 wzorca Aktu o treści: „Kupującym nie będą przysługiwać w stosunku do Spółki zarzuty z tytułu wad fizycznych widocznych przy odbiorze jeżeli nie zostaną one 13 wymienione w protokole odbioru lokalu.” 6. postanowienie § 6 ust. 5 wzorca Aktu o treści: „Pełnomocnik Spółki oświadcza, że zakończenie budowy budynku, o którym mowa w § 3 wraz z garażami i infrastrukturą jest przewidziane do dnia 30 (trzydziestego) czerwca 2009 (dwa tysiące dziewiątego) roku. Strony zgodnie ustalają, że termin ten może ulec zmianie w przypadku przerwy lub opóźnienia w budowie bądź oddaniu obiektów budowlanych do użytku z przyczyn niezawinionych przez Spółkę.” 7. postanowienie § 12 ust. 3 wzorca Aktu o treści: „Jakakolwiek zmiana adresu dla celów korespondencyjnych wymaga zgłoszenia drugiej stronie nie później niż w terminie czternastu dni od daty obowiązywania nowego adresu strony. Przy braku takiego powiadomienia korespondencja wysłana pod poprzednim adresem uznawana będzie za skutecznie doręczoną pod poprzednim adresem.” należy uznać za bezprawne ze względu na to, że zakwestionowane przez Prezesa Urzędu postanowienia są tożsame z postanowieniami, które zostały uznane za niedozwolone i wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 października 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. Nr 43, poz. 296, z późn. zm.), co wyczerpuje przesłanki art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Art. 479 43 kodeksu postępowania cywilnego decyduje o bezprawności tego działania, postanawiając o rozszerzonej skuteczności wyroku w sprawie o uznanie postanowień umownych za niedozwolone. Klauzule takie, ze względu na rozszerzoną skuteczność wyroku oraz jawność rejestru według art. 479 45 par. 3 kodeksu postępowania cywilnego, spełniają funkcję podobną do przepisów prawa, a posługiwanie się nimi w stosunkach z konsumentami jest zakazane. Wzorce umowne stosowane przez przedsiębiorców w kontaktach z konsumentami podlegają szczególnej kontroli. Wzorzec umowy to doktrynalne określenie wszelkich jednostronnych, przygotowanych z góry przed zawarciem umowy, gotowych klauzul umów w postaci warunków umów, ich wzorów, regulaminów, statutów itp. ( E. Łętowska, Prawo umów konsumenckich, C.H. Beck 2002, s 292). W systemie polskiego prawa cywilnego ustawodawca przewidział instytucję abstrakcyjnej kontroli wzorców umownych, realizowanej w drodze postępowania o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone. Zgodnie ze stanowiskiem Sądu Apelacyjnego w Warszawie ( wyroki: z dnia 29 września 2005 .r. sygn. akt: VI Aca 381/05; z dnia 16 listopada 2005r., sygn. akt: VI Aca 473/05) „celem postępowania w sprawach o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone jest tzw. abstrakcyjna kontrola wzorców, dokonana w oderwaniu od konkretnej umowy, zaś wyrok uwzględniający powództwo przez uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone i zakazanie ich stosowania ma, zgodnie z art. 479 43 kodeksu postępowania cywilnego., od chwili wpisania do odpowiedniego rejestru, skutek także wobec osób trzecich.(…)”. Również Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 13 lipca 2006 r. sygn. akt: III SZP 3-06, wskazał, że „stosowanie postanowień wzorców umowy o treści tożsamej z treścią postanowień uznanych za niedozwolone prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie- Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o art. 479 45 § 2 k.p.c. może być uznane w stosunku do innego przedsiębiorcy za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów” . Dlatego dokonując oceny zgodności treści postanowień umownych wykorzystywanych przez przedsiębiorców we wzorcach umownych z obowiązującym prawem należy wykorzystywać reguły interpretacji wykształcone w doktrynie i orzecznictwie. Konsekwencją jest więc uznanie za niedozwolone takich postanowień umów, które mieszczą się w „hipotezie” klauzuli wpisanej do rejestru, której treść została ustalona w oparciu o dokonaną jej wykładnię. Nie jest niezbędna literalna, dosłowna identyczność klauzuli wpisanej do rejestru i klauzuli z nią porównywaną. 14 Zatem, dla stwierdzenia stosowania praktyki polegającej na bezprawnym naruszeniu zbiorowych interesów konsumentów poprzez stosowanie postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień umowy uznanych za niedozwolone, konieczne jest wykazanie, że stosowane przez przedsiębiorcę w obrocie z konsumentami postanowienia wzorca umownego są tożsame (mieszczą się w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru) z treścią wpisanego do rejestru postanowienia wzorca umowy uznanego za niedozwolony na mocy stosownego orzeczenia SOKiK. Ad I. Prezes Urzędu zakwestionował: 1. treść postanowienia § 3 ust. 2 i § 4 ust. 2 wzorca Umowy: „Strony zgodnie postanawiają, że w przypadku gdy powierzchnia lokalu po wybudowaniu i dokonaniu inwentaryzacji będzie odbiegała o max. +/- 2% od powierzchni wyżej określonej, podstawą rozliczeń między stronami będzie powierzchnia określona w ust. 1 § 3 umowy.” i „W przypadku różnicy metrażu lokalu (po pomiarach powykonawczych) większej niż 2% w stosunku do metrażu ujętego w umowie, wartość mieszkania będzie iloczynem powierzchni lokalu pomierzonej po wykonaniu budynku oraz ceny jednego metra kwadratowego mieszkania położonego na ---I p wynoszącej --- Zł netto”. Natomiast Wyrokiem Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 12.11.2007 r. sygn. akt XVII Amc 108/07 postanowienie: „Strony zgodnie oświadczają, że: - w przypadku gdy różnica w powierzchni lokalu mieszkalnego nr… po obmiarze dokonanym zgodnie z par. 5 pkt 1 niniejszej umowy w stosunku do powierzchni projektowanej wskazanej w par. 2 pkt l niniejszej umowy nie będzie przekraczać 3%, przez co strony rozumieją zarówno zmniejszenie, jak i zwiększenie powierzchni, to cena za lokal mieszkalny określona w par. 3 pkt l lit. a) nie ulegnie zmianie, - w przypadku gdy różnica w powierzchni lokalu mieszkalnego, po obmiarze dokonanym zgodnie z par. 5 pkt 1 niniejszej umowy w stosunku do powierzchni projektowanej wskazanej w par. 2 pkt 1 nin. umowy będzie przekraczać 3% to cena za mieszkanie zostanie wyliczona jako stosunek ceny powierzchni mieszkania wraz z komórką lokatorską i balkonem /tarasem/, opisanego w par. 2 pkt 1 i powierzchni mieszkania wraz z komórką lokatorską i balkonem /tarasem/ po dokonanym obmiarze.” zostało uznane za niedozwolone postanowienie umowne i wpisane do Rejestru postanowień wzorców umów uznanych za niedozwolone pod numerem 1540 . Należy stwierdzić, iż zakwestionowane postanowienie § 3 ust. 2 i § 4 ust. 2 wzorca Umowy jest tożsame co do celu i skutku z postanowieniem umownym wpisanym do rejestru pod numerem 1540. Tożsamość wskazanych wyżej postanowień wynika z faktu, iż obydwa postanowienia przewidują dokonanie inwentaryzacji powykonawczej powierzchni mieszkania i zmian ceny lokalu mieszkalnego w przypadku zwiększenia tej powierzchni. Ponadto postanowienia przewidują, iż w przypadku zmniejszenia lub zwiększenia powierzchni mieszkania o max. 2 % (3%) cena lokalu pozostanie taka sama. Takie ukształtowanie praw i obowiązków stron umowy prowadzi do rażącego naruszenia słusznych interesów konsumentów oraz jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. W przypadku gdy powierzchnia lokalu jest mniejsza niż ta określona w umowie, a przedsiębiorca zastrzega, że mimo to konsument jest zobowiązany zapłacić cenę określoną w umowie, może dojść do realnego pogorszenia sytuacji ekonomicznej konsumenta. W hipotetycznej sytuacji, kiedy konsument decyduje się na zakup 100 metrowego mieszkania, a wybudowany zostaje lokal mniejszy (jednak powierzchnia będzie odbiegała o max 2%), przy założeniu, że za 1m 2 trzeba zapłacić od 5.000 do 12.000 zł, konsument może stracić od 10.000 do 25.000 zł. Ponadto w przypadku, kiedy powierzchnia lokalu jest większa niż 2% konsument musi 15 dopłacić za dodatkowy metraż zgodnie z ceną podaną w umowie, mimo że przedmiotem umowy był lokal o określonym z góry metrażu. Konsument zawierając z przedsiębiorcą umowę, której przedmiotem jest wybudowanie lokalu mieszkalnego, decyduje się na określoną powierzchnię lokalu, w zależności od potrzeb osobistych i możliwości finansowych. Dlatego to przedsiębiorca, a nie konsument, powinien ponosić koszty wybudowania większego lokalu niezgodnie z planem (projektem). W ocenie Prezesa Urzędu zakwestionowane postanowienie i klauzula wpisana do rejestru wywołują tożsame skutki dla konsumenta. 2. treść postanowienia § 4 ust. 1 wzorca Umowy: „Cena sprzedaży może ulec zmianie w przypadku wprowadzenia nowych lub zmian istniejących zobowiązań publicznoprawnych mających wpływ na koszt budowy lub cenę sprzedaży lokalu przy czym cena netto nie ulegnie zmianie.” Natomiast Wyrokiem Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 17.10.2006r. sygn. akt XVII Amc 122/05 postanowienie: „Cena zawiera kwotę podatku od towarów i usług, zgodnie z obowiązującymi przepisami. Cena może ulec zmianie w przypadku zmiany wysokości stawki podatku od towarów i usług lub wprowadzenia opodatkowania tym podatkiem sprzedaży dotąd zwolnionej lub niepodlegającej opodatkowaniu. Cena nie zawiera podatku od czynności cywilnoprawnych. ” zostało uznane za niedozwolone postanowienie umowne i wpisane do Rejestru postanowień wzorców umów uznanych za niedozwolone pod numerem 1497 . Należy stwierdzić, iż zakwestionowane postanowienie § 4 ust. 1 wzorca Umowy jest tożsame co do celu i skutku z postanowieniem umownym wpisanym do rejestru pod numerem 1497. Tożsamość wskazanych wyżej postanowień wynika z faktu, iż obydwa postanowienia przewidują prawo przedsiębiorcy do podniesienia ceny sprzedaży lokalu w przypadku zmiany istniejących zobowiązań publicznoprawnych. Należy stwierdzić, iż cena nieruchomości jaką zapłacić ma konsument, jest jego świadczeniem głównym, które powinno być jednoznacznie określone. W prawie konsumenckim przyjmuje się, w ślad za doktryną, że „zmiana ceny przez kontrahenta konsumenta dopuszczalna jest tylko wówczas, gdy konsumentowi służy odpowiednik w postaci prawa odstąpienia od umowy (…).” (E. Łętowska, „Ustawa o ochronie niektórych praw konsumentów-komentarz”, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2000 r. s. 108). Ponadto postanowienia wzorca umowy, które przewidują prawo kontrahenta do określenia lub podwyższenia ceny lub wynagrodzenia po zawarciu umowy bez przyznania konsumentowi prawa odstąpienia, stanowią w świetle art. 385 3 pkt 20 k.c., niedozwolone postanowienia umowne. W ocenie Prezesa Urzędu zakwestionowane postanowienie i klauzula wpisana do rejestru wywołują tożsame skutki dla konsumenta. 3. treść postanowienia § 6 ust. 3 wzorca Umowy: „W przypadku odstąpienia od umowy z winy Inwestora, Inwestor zwróci Nabywcy wpłacone zaliczki na poczet ceny sprzedaży lokalu, według ich wartości nominalnej powiększonej o współczynnik wzrostu dóbr i usług, publikowany w GUS za kwartał poprzedni, w terminie czternastu dni od zawarcia z inną osobą umowy sprzedaży lub umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu objętego niniejszą umową i wpłacie przez nowego nabywcę na poczet ceny sprzedaży co najmniej takiej samej kwoty, jak wpłaty dokonane przez Nabywcę do dnia ustania niniejszej umowy na skutek odstąpienia nie później jednak jak w terminie 90 (dziewięćdziesięciu) dni od daty odstąpienia.”. Natomiast Wyrokiem Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 17.01.2005r. sygn. akt XVII AmC 102/03 postanowienie: „Nabywca może umowę wypowiedzieć (...) rozwiązanie umowy następuje dopiero w dniu zawarcia przez Spółkę umowy dotyczącej finansowania zakupu 16 Mieszkania z nowym nabywcą i po wpłaceniu przez niego na rachunek Spółki kwoty stanowiącej równowartość kwot wpłaconych Spółce przez dotychczasowego nabywcę” zostało uznane za niedozwolone postanowienie umowne i wpisane do Rejestru postanowień wzorców umów uznanych za niedozwolone pod numerem 344. Należy stwierdzić, iż zakwestionowane postanowienie § 6 ust. 3 wzorca Umowy jest tożsame co do celu i skutku z postanowieniem umownym wpisanym do rejestru pod numerem 344. Wskazane powyżej postanowienia stanowią niedozwolone postanowienia umowne, gdyż uzależniają zwrot wpłaconej przez konsumenta kwoty od zawarcia przez przedsiębiorcę umowy z innym nabywcą. Takie zastrzeżenia mają charakter antykonsumencki z uwagi na brak przesłanek prawnych i faktycznych uzależniających zwrot określonych środków konsumentowi od znalezienia nowego nabywcy. W takich okolicznościach konsument nie ma faktycznie wpływu na sytuację, w której się znajduje. Z całą pewnością taka sytuacja wyczerpuje znamiona art. 385 1 § 1 z uwagi na rażące naruszenia gospodarczych interesów konsumenta oraz niezgodność z dobrymi obyczajami kupieckimi. Ponadto fragment postanowienia przewidujący 90 dniowy termin do zwrotu zapłaconych kwot na poczet zakupu lokalu, należy uznać za rażąco długi. Tak długi termin narusza interes konsumenta, gdyż pozbawia go czerpania korzyści z wpłaconych środków, natomiast przedsiębiorcy daje możliwość korzystania z tych środków, dokonywania inwestycji, co przynosi finansowe korzyści. Taką argumentację przedstawił Sąd Okręgowy- Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Warszawie w wyroku z dnia 24 listopada 2004 r. (Sygn. Akt. XVII Amc 71/03), w którym za niedozwolone postanowienie umowne uznano następujące postanowienie: „W przypadku rezygnacji z kupna lokalu zwrot sum wniesionych na jego kupno (...) nastąpi: a) po odliczeniu kosztów obsługi tj. 5% planowanego kosztu lokalu w terminie 14 dni od daty wskazania przez rezygnującego innego Kupującego, który wniesie równoważną sumę i podpisze ze spółką umowę, b) po odliczeniu kosztów obsługi tj. 10% planowanego kosztu lokalu w terminie 90 dni od dnia rezygnacji w przypadku nie wskazania następcy.” W ocenie Prezesa Urzędu zakwestionowane postanowienie i klauzula wpisana do rejestru wywołują tożsame skutki dla konsumenta. 4. treść postanowienia § 6 ust. 4 wzorca Umowy: „W przypadku jeżeli do ustania niniejszej umowy dojdzie z przyczyn niezawinionych przez Inwestora Nabywca wyraża zgodę na potrącenie przez Inwestora ze zwracanej zapłaconej kwoty na poczet ceny sprzedaży 2.000 zł (dwa tysiące złotych) tytułem pokrycia zryczałtowanych kosztów Inwestora związanych z zawarciem, wykonywaniem i rozliczeniem umowy. Potrącenie powyższej kwoty stanowi prawo Inwestora, przy czym decyzję w tym zakresie Inwestor Będzie podejmował indywidualnie.” Natomiast Wyrokiem Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 25.07.2005r. sygn. akt XVII AmC 13/05 postanowienie: „W przypadku rozwiązania umowy przez partycypanta PTBS Sp. z o.o. zwróci wpłacone kwoty po potrąceniu 10% wpłaconych kwot tytułem kosztów zawarcia umowy” zostało uznane za niedozwolone postanowienie umowne i wpisane do Rejestru postanowień wzorców umów uznanych za niedozwolone pod numerem 651. Należy stwierdzić, iż zakwestionowane postanowienie § 6 ust. 4 wzorca Umowy jest tożsame co do celu i skutku z postanowieniem umownym wpisanym do rejestru pod numerem 651. Wskazane powyżej postanowienia stanowią niedozwolone postanowienia umowne, gdyż w przypadku rozwiązania umowy przewidują dokonanie potrącenia określonej z góry sumy pieniężnej ze zwracanej konsumentowi kwoty. Potrącanie pewnej kwoty pieniężnej związanej z poniesionymi przez Przedsiębiorcę kosztami zawarcia umowy jest oczywiście zasadne, jednakże powinny być to rzeczywiście poniesione koszty, a nie z góry określona kwota pieniężna. Jak wynika 17 z orzecznictwa SOKiK w takim przypadku konsument winien być zobowiązany jedynie do zwrotu wszelkich poniesionych przez Przedsiębiorcę kosztów z tytuły zawarcia i realizacji umowy. Stanowisko takie wynika z wyroku SOKiK z dnia 20 lutego 2007 r., sygn. akt XVII AmC 50/06- „… przedsiębiorca ma prawo do potrącenia kosztów w przypadku rezygnacji konsumenta z umowy. Kwota podlegająca potrąceniu powinna zostać ustalona w oparciu o indywidualne rozliczenie z konsumentem z uwzględnieniem rzeczywistej straty poniesionej przez pozwanego”. W ocenie Prezesa Urzędu zakwestionowane postanowienie i klauzula wpisana do rejestru wywołują tożsame skutki dla konsumenta. 5. treść postanowienia § 7 ust. 2 wzorca Umowy: „Nabywcy nie będą przysługiwać w stosunku do Inwestora zarzuty z tytułu wad fizycznych widocznych przy odbiorze jeżeli nie zostaną one wymienione w protokole odbioru lokalu.” Natomiast Wyrokiem Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 31.01.2008r. sygn. akt XVII AmC 262/07 postanowienie: „Strony uznają, iż wady stwierdzone protokołem odbioru wyczerpują całość wad lokalu. Kupujący nie może domagać się naprawy wad, które nie zostaną ujęte w protokole, chyba że wady te stanowią wady ukryte lokalu.” zostało uznane za niedozwolone postanowienie umowne i wpisane do Rejestru postanowień wzorców umów uznanych za niedozwolone pod numerem 1418. Należy stwierdzić, iż zakwestionowane postanowienie § 7 ust. 2 wzorca Umowy jest tożsame co do celu i skutku z postanowieniem umownym wpisanym do rejestru pod numerem 1418. Tożsamość wskazanych postanowień wynika z faktu, iż obydwa postanowienia pozbawiają konsumenta prawa wystąpienia przeciwko Przedsiębiorcy z zarzutami z tytułu wad, które nie zostały ujęte w protokole odbioru lokalu. Z całą pewnością należy stwierdzić, iż przedmiotowe postanowienia stanowią niedozwolone postanowienia umowne w świetle art. 385 3 pkt 2, który za niedozwolone postanowienia umowne uważa te, które wyłączają lub istotnie ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonania lub nienależyte wykonania zobowiązania. Przedsiębiorca, który wykonał swoje zobowiązanie nienależycie tj. lokal oddany konsumentowi zawiera wady, odpowiada za nie przez okres czasu przewidziany przepisami prawa. Nie ma również znaczenia to, czy wady były widoczne czy ukryte. W ocenie Prezesa Urzędu zakwestionowane postanowienie i klauzula wpisana do rejestru wywołują tożsame skutki dla konsumenta. 6. treść postanowienia § 7 ust. 5 wzorca Umowy: „Inwestor oświadcza, że zakończenie budowy budynku, o którym mowa w § 1 ust 1 wraz z infrastrukturą jest przewidziane do dnia 31.01.2010 r. Strony zgodnie ustalają, że termin ten może ulec zmianie w przypadku przerwy lub opóźnienia w budowie bądź oddaniu obiektów budowlanych do użytku z przyczyn niezawinionych przez Inwestora. W przypadkach naruszenia przez Nabywcę warunków zapłaty poszczególnych należności przewidzianych harmonogramem, w tym również dokonania wpłat z przekroczeniem terminów określonych harmonogramem Inwestor jest zwolniony z obowiązku dotrzymania terminu, o którym mowa wyżej.” Natomiast Wyrokiem Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 12.11.2007r. sygn. akt XVII AmC 108/07 postanowienie: „Sprzedający zobowiązuje się zakończyć budowę do 31.12.2007 r. Termin ten może ulec zmianie tylko wskutek okoliczności zewnętrznych, na które Sprzedający nie miał wpływu” zostało uznane za niedozwolone postanowienie umowne i wpisane do Rejestru postanowień wzorców umów uznanych za niedozwolone pod numerem 1541. 18 Należy stwierdzić, iż zakwestionowane postanowienie § 7 ust. 5 wzorca Umowy jest tożsame co do celu i skutku z postanowieniem umownym wpisanym do rejestru pod numerem 1541. Wskazane powyżej postanowienia stanowią niedozwolone postanowienia umowne, gdyż przyznają przedsiębiorcom prawo do zmiany terminu zakończenia budowy obiektu lu oddania go do używania z przyczyn od nich niezależnych. Na deweloperach, jako na profesjonalistach, ciąży obowiązek wykonania umowy z należytą starannością wymaganą w stosunkach tego rodzaju z uwzględnieniem zawodowego charakteru prowadzonej działalności. Zatem Przedsiębiorca za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania przez siebie lub osoby trzecie (przy pomocy których wykonuje umowę), powinien ponosić odpowiedzialność. Postanowienia wyłączające odpowiedzialność za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania względem konsumenta naruszają klauzulę generalną z art. 385 1 § 1 k.c. a także stanowią niedozwolone postanowienia umowne w świetle art. 385 3 pkt 2 k.c. W ocenie Prezesa Urzędu zakwestionowane postanowienie i klauzula wpisana do rejestru wywołują tożsame skutki dla konsumenta. 7. treść postanowienia § 17 wzorca Umowy: „Kwestie sporne oraz te, których Strony nie mogą znać lub przewidzieć przy zawieraniu niniejszej umowy rozstrzygane będą w drodze wzajemnych rokowań, a dopiero w razie ich niepowodzenia przed Sądami Powszechnymi właściwymi miejscowo dla Inwestora.” Natomiast Wyrokiem Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 19.04.2004r. sygn. akt XVII AmC 59/03 postanowienie: „Wszelkie spory mogące wyniknąć z tytułu realizacji umowy będą rozstrzygane polubownie, a w razie nie dojścia do porozumienia rozstrzygane przez wydziały cywilne sądu rejonowego właściwego dla miejsca siedziby Biura.” zostało uznane za niedozwolone postanowienie umowne i wpisane do Rejestru postanowień wzorców umów uznanych za niedozwolone pod numerem 92. Tożsamość wskazanych wyżej postanowień wynika z faktu, iż obydwa postanowienia w sposób niezgodny z prawem określają, jaki sąd będzie właściwy do rozstrzygania sporów, które wynikną na tle wykonania umowy. Autonomia stron przy określeniu sądu właściwego dla rozstrzygnięcia sporów pojawiających się na tle wykonania umowy jest ograniczona przez bezwzględnie obowiązujące przepisy kodeksu postępowania cywilnego. Zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania cywilnego sądem właściwym do rozpoznania sporów jest sąd ogólnej właściwości pozwanego (art. 27) lub sąd miejsca wykonania umowy (art. 34). Ponadto określenie właściwości sądu w inny sposób niż wynika to z przepisów k.p.c. jest postanowieniem niedozwolonym w rozumieniu art. 385 3 pkt 23 k.c. W ocenie Prezesa Urzędu zakwestionowane postanowienie i klauzula wpisana do rejestru wywołują tożsame skutki dla konsumenta. Ad II. 1. Prezes Urzędu zakwestionował treść postanowienia § 8 wzorca Umowy: „Strony zgodnie ustalają, iż z zachowaniem wymogów Prawa budowlanego warunków technicznych jakimi powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz Polskich Norm Inwestor uprawniony będzie do wprowadzenia zmian w obiektach budowlanych w stosunku do projekty będącego podstawą wydania pozwolenia na budowę.” 19 Pomimo że przedmiotowe postanowienie przewiduje prawo Przedsiębiorcy do jednostronnego i dobrowolnego wprowadzania zmian w dokumentacji technicznej budynku, które mogą być niezgodne z oczekiwaniami konsumentów, a jednocześnie nie gwarantuje konsumentom prawa do odstąpienia od umowy, nie może zostać zakwestionowane jako postanowienie tożsame z klauzulą abuzywną wpisaną do rejestru pod numerem 234. Niedozwolone postanowienie umowne wpisane pod numerem 234 przewiduje wprowadzenie zmian w projekcie budynku, natomiast zakwestionowane przez Prezesa Urzędu postanowienie przewiduje wprowadzenie zmiany w obiekcie budowlanym. Ze względu na powyższe postępowanie administracyjne odnośnie przedmiotowego postanowienia wzorca Umowy zostało, jako bezprzedmiotowe, umorzone. 2. Prezes Urzędu zakwestionował treść postanowienia § 9 wzorca Umowy: „Strony zgodnie ustalają, że Inwestor wraz z wydzieleniem odrębnych lokali będzie mieć prawo powierzenia zarządu nieruchomością wspólną wybranej przez siebie osobie fizycznej lub prawnej uprawnionej do zarządzania nieruchomościami do czasu powołania Wspólnoty Mieszkaniowej. Nabywca z chwilą podpisania protokołu odbioru mieszkania/lokalu, ponosić będzie koszty związane z zarządzaniem nieruchomością wspólną.” Przedmiotowe postanowienie przewiduje prawo Przedsiębiorcy do powierzenia zarządu nieruchomością wspólną wybranej przez siebie osobie fizycznej lub prawnej, aż do momentu powołania Wspólnoty Mieszkaniowej. Postanowienie zapisane w rejestrze klauzul niedozwolonych pod numerem 1480 przyznaje Przedsiębiorcy prawo do ustanowienia zarządu nad nieruchomości wspólną na określony w umowie czas tj. do 31.12.2019 r., co w sposób oczywisty ogranicza prawa członków Wspólnoty Mieszkaniowej. Postanowienie zawarte w § 9 wzorca Umowy nie wprowadza takich ograniczeń, w zasadzie w żaden sposób nie ogranicza, ani nie pozbawia właścicieli nieruchomości ich uprawnień. Ze względu na powyższe postępowanie administracyjne odnośnie przedmiotowego zapisu wzorca Umowy zostało, jako bezprzedmiotowe, umorzone. Ad III. Prezes Urzędu zakwestionował: 1. treść postanowienia § 3 ust. 2 i § 3 ust. 3 wzorca Aktu: „Strony zgodnie postanawiają, że w przypadku gdy powierzchnia lokalu po wybudowaniu i dokonaniu inwentaryzacji ulegnie powiększeniu lub zmniejszeniu do 2% od powierzchni wyżej określonej, podstawą rozliczeń między stronami będzie powierzchnia określona powyżej.” i „Cena sprzedaży lokalu mieszkalnego (...) jest iloczynem powierzchni użytkowej lokalu pomierzonej po wykonaniu budynku oraz ceny jednego metra kwadratowego mieszkania położonego na pierwszej kondygnacji wynoszącej --- Zł netto, w przypadku gdyby powierzchnia lokalu uległa zmianie powyżej 2%.” Natomiast Wyrokiem Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 12.11.2007 r. sygn. akt XVII Amc 108/07 postanowienie: „Strony zgodnie oświadczają, że: - w przypadku gdy różnica w powierzchni lokalu mieszkalnego nr… po obmiarze dokonanym zgodnie z par. 5 pkt 1 niniejszej umowy w stosunku do powierzchni projektowanej wskazanej w par. 2 pkt l niniejszej umowy nie będzie przekraczać 3%, przez co strony rozumieją zarówno zmniejszenie, jak i zwiększenie powierzchni, to cena za lokal mieszkalny określona w par. 3 pkt l lit. a) nie ulegnie zmianie, - w przypadku gdy różnica w powierzchni lokalu mieszkalnego, po obmiarze dokonanym zgodnie z par. 5 pkt 1 niniejszej umowy w stosunku do powierzchni projektowanej wskazanej w par. 2 pkt 1 nin. umowy będzie przekraczać 3% to cena za mieszkanie zostanie wyliczona jako stosunek ceny powierzchni mieszkania wraz z komórką lokatorską i balkonem /tarasem/, opisanego w par. 2 pkt 1 i powierzchni mieszkania wraz z komórką lokatorską i balkonem /tarasem/ po dokonanym 20 obmiarze.” zostało uznane za niedozwolone postanowienie umowne i wpisane do Rejestru postanowień wzorców umów uznanych za niedozwolone pod numerem 1540 . Należy stwierdzić, iż zakwestionowane postanowienie § 3 ust. 2 i § 3 ust. 3 wzorca Aktu jest tożsame co do celu i skutku z postanowieniem umownym wpisanym do rejestru pod numerem 1540. Tożsamość wskazanych wyżej postanowień wynika z faktu, iż obydwa postanowienia przewidują dokonanie inwentaryzacji powykonawczej powierzchni mieszkania i zmian ceny lokalu mieszkalnego w przypadku zwiększenia tej powierzchni. Ponadto postanowienia przewidują, iż w przypadku zmniejszenia lub zwiększenia powierzchni mieszkania o max. 2 % (3%) cena lokalu pozostanie taka sama. Takie ukształtowanie praw i obowiązków stron umowy prowadzi do rażącego naruszenia słusznych interesów konsumentów oraz jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. W przypadku kiedy powierzchnia lokalu jest mniejsza niż ta określona w umowie, a przedsiębiorca zastrzega, że mimo to konsument jest zobowiązany zapłacić cenę określoną w umowie, może dojść do realnego pogorszenia sytuacji ekonomicznej konsumenta. W hipotetycznej sytuacji, kiedy konsument decyduje się na zakup 100 metrowego mieszkania, a wybudowany zostaje lokal mniejszy (jednak powierzchnia będzie odbiegała o max 2%), przy założeniu, że za 1m 2 trzeba zapłacić od 5.000 do 12.000 zł, konsument może stracić od 10.000 do 25.000 zł. Ponadto w przypadku, kiedy powierzchnia lokalu jest większa niż 2% konsument musi dopłacić za dodatkowy metraż zgodnie z ceną podaną w umowie, mimo że przedmiotem umowy był lokal o określonym z góry metrażu. Konsument zawierając z przedsiębiorcą umowę, której przedmiotem jest wybudowanie lokalu mieszkalnego, decyduje się na określoną powierzchnię lokalu, w zależności od potrzeb osobistych i możliwości finansowych. Dlatego to przedsiębiorca, a nie konsument, powinien ponosić koszty wybudowania większego lokalu niezgodnie z planem (projektem). W ocenie Prezesa Urzędu zakwestionowane postanowienie i klauzula wpisana do rejestru wywołują tożsame skutki dla konsumenta. 2. treść postanowienia § 3 ust. 3 wzorca Aktu: „Cena sprzedaży lokalu mieszkalnego może ulec zmianie w przypadku wprowadzenia nowych lub zmian istniejących zobowiązań publicznoprawnych mających wpływ na koszt budowy lub cenę sprzedaży lokalu przy czym cena netto nie ulegnie zmianie (...).” Natomiast Wyrokiem Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 17.10.2006r. sygn. akt XVII Amc 122/05 postanowieni: „Cena zawiera kwotę podatku od towarów i usług, zgodnie z obowiązującymi przepisami. Cena może ulec zmianie w przypadku zmiany wysokości stawki podatku od towarów i usług lub wprowadzenia opodatkowania tym podatkiem sprzedaży dotąd zwolnionej lub niepodlegającej opodatkowaniu. Cena nie zawiera podatku od czynności cywilnoprawnych.” zostało uznane za niedozwolone postanowienie umowne i wpisane do Rejestru postanowień wzorców umów uznanych za niedozwolone pod numerem 1497 . Należy stwierdzić, iż zakwestionowane postanowienie § 3 ust. 3 wzorca Aktu jest tożsame co do celu i skutku z postanowieniem umownym wpisanym do rejestru pod numerem 1497. Tożsamość wskazanych wyżej postanowień wynika z faktu, iż obydwa postanowienia przewidują prawo Przedsiębiorcy do podniesienia ceny sprzedaży lokalu w przypadku zmiany istniejących zobowiązań publicznoprawnych. Należy stwierdzić, iż cena nieruchomości jaką zapłacić ma konsument, jest jego świadczeniem głównym, które powinno być jednoznacznie określone. W prawie konsumenckim przyjmuje się, w ślad za doktryną, że „zmiana ceny przez kontrahenta konsumenta dopuszczalna jest tylko wówczas, gdy konsumentowi służy odpowiednik w postaci 21 prawa odstąpienia od umowy (…).” (E. Łętowska, „Ustawa o ochronie niektórych praw konsumentów-komentarz”, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2000 r. s. 108). Ponadto postanowienia wzorca umowy, które przewidują prawo kontrahenta do określenia lub podwyższenia ceny lub wynagrodzenia po zawarciu umowy bez przyznania konsumentowi prawa odstąpienia, stanowią w świetle art. 385 3 pkt 20 k.c., niedozwolone postanowienia umowne. W ocenie Prezesa Urzędu zakwestionowane postanowienie i klauzula wpisana do rejestru wywołują tożsame skutki dla konsumenta. 3. treść postanowienia § 4 ust. 4 wzorca Aktu: „W przypadku odstąpienia od umowy przez którąkolwiek ze Stron Spółka zwróci Kupującym wpłacone zaliczki na poczet ceny sprzedaży, według ich wartości nominalnej powiększonej o współczynnik wzrostu dóbr i usług, publikowany w GUS za kwartał poprzedni, w terminie 14 (czternastu) dni od zawarcia z inną osobą umowy sprzedaży lub umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu objętego niniejszą umową i wpłacie przez nowego nabywcę na poczet ceny sprzedaży co najmniej takiej samej kwoty, jak wpłaty dokonane przez Kupujących do dnia odstąpienia od niniejszej umowy nie później jednak jak w terminie 60 (sześćdziesięciu) dni od daty odstąpienia.” Natomiast Wyrokiem Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 17.01.2005r. sygn. akt XVII AmC 102/03 postanowienie: „Nabywca może umowę wypowiedzieć (...) rozwiązanie umowy następuje dopiero w dniu zawarcia przez Spółkę umowy dotyczącej finansowania zakupu Mieszkania z nowym nabywcą i po wpłaceniu przez niego na rachunek Spółki kwoty stanowiącej równowartość kwot wpłaconych Spółce przez dotychczasowego nabywcę” zostało uznane za niedozwolone postanowienie umowne i wpisane do Rejestru postanowień wzorców umów uznanych za niedozwolone pod numerem 344. Należy stwierdzić, iż zakwestionowane postanowienie § 4 ust. 4 wzorca Aktu jest tożsame co do celu i skutku z postanowieniem umownym wpisanym do rejestru pod numerem 344. Wskazane powyżej postanowienia stanowią niedozwolone postanowienia umowne, gdyż uzależniają zwrot wpłaconej przez konsumenta kwoty od zawarcia przez przedsiębiorcę umowy z innym nabywcą. Takie zastrzeżenia mają charakter antykonsumencki z uwagi na brak przesłanek prawnych i faktycznych uzależniających zwrot określonych środków konsumentowi od znalezienia nowego nabywcy. W takich okolicznościach konsument nie ma faktycznie wpływu na swoją sytuację. Z całą pewnością taka sytuacja wyczerpuje znamiona art. 385 1 § 1 z uwagi na rażące naruszenia gospodarczych interesów konsumenta oraz niezgodność z dobrymi obyczajami kupieckimi. Ponadto fragment postanowienia przewidujący 60 dniowy termin do zwrotu zapłaconych kwot na poczet zakupu lokalu, należy uznać za rażąco długi. Tak długi termin narusza interes konsumenta, gdyż pozbawia go czerpania korzyści z wpłaconych środków, natomiast przedsiębiorcy daje możliwość korzystania z tych środków, dokonywania inwestycji, co przynosi finansowe korzyści. Taką argumentację przedstawił Sąd Okręgowy- Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Warszawie w wyroku z dnia 24 listopada 2004 r. (Sygn. Akt. XVII Amc 71/03), w którym za niedozwolone postanowienie umowne uznano następujące postanowienie: „W przypadku rezygnacji z kupna lokalu zwrot sum wniesionych na jego kupno (...) nastąpi: a) po odliczeniu kosztów obsługi tj. 5% planowanego kosztu lokalu w terminie 14 dni od daty wskazania przez rezygnującego innego Kupującego, który wniesie równoważną sumę i podpisze ze spółką umowę, b) po odliczeniu kosztów obsługi tj. 10% planowanego kosztu lokalu w terminie 90 dni od dnia rezygnacji w przypadku nie wskazania następcy.” Nie ma tutaj znaczenia, czy termin zwrotu zapłaconych kwot na poczet zakupu lokalu określony przez Przedsiębiorcę wynosi 90 czy 60 dni. Jest to termin rażąco długi, uderzający w interes ekonomiczny konsumenta. W tym okresie konsument pozbawiony jest możliwości korzystania z wpłaconych przez siebie środków, 22 a Przedsiębiorca może z nich korzystać bez obowiązku wpłacenia konsumentowi odpowiedniego wynagrodzenia z tego tytułu. W ocenie Prezesa Urzędu zakwestionowane postanowienie i klauzula wpisana do rejestru wywołują tożsame skutki dla konsumenta. 4. treść postanowienia § 4 ust. 5 wzorca Aktu: „W przypadku jeżeli do odstąpienia od niniejszej umowy dojdzie z przyczyn niezawinionych przez Spółkę Kupujący wyrażaja zgodę na potrącenie przez Spółkę ze zwracanej zapłaconej kwoty na poczet ceny sprzedaży 2.000,00 zł (dwa tysiące złotych) tytułem pokrycia zryczałtowanych kosztów Spółki związanych z zawarciem, wykonywaniem i rozliczeniem umowy. Potrącenie powyższej kwoty stanowi prawo Spółki, przy czym decyzję w tym zakresie Zarząd Spółki podejmie indywidualnie.” Natomiast Wyrokiem Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 25.07.2005r. sygn. akt XVII AmC 13/05 postanowienie: „W przypadku rozwiązania umowy przez partycypanta PTBS Sp. z o.o. zwróci wpłacone kwoty po potrąceniu 10% wpłaconych kwot tytułem kosztów zawarcia umowy” zostało uznane za niedozwolone postanowienie umowne i wpisane do Rejestru postanowień wzorców umów uznanych za niedozwolone pod numerem 651. Należy stwierdzić, iż zakwestionowane postanowienie § 4 ust. 5 wzorca Aktu jest tożsame co do celu i skutku z postanowieniem umownym wpisanym do rejestru pod numerem 651. Wskazane powyżej postanowienia stanowią niedozwolone postanowienia umowne, gdyż w przypadku rozwiązania umowy przewidują dokonanie potrącenia określonej z góry sumy pieniężnej ze zwracanej konsumentowi kwoty. Potrącanie pewnej kwoty pieniężnej związanej z poniesionymi przez Przedsiębiorcę kosztami zawarcia umowy jest oczywiście zasadne, jednakże powinny być to rzeczywiście poniesione koszty, a nie z góry określona kwota pieniężna. Jak wynika z orzecznictwa SOKiK w takim przypadku konsument winien być zobowiązany jedynie do zwrotu wszelkich poniesionych przez Przedsiębiorcę kosztów z tytuły zawarcia i realizacji umowy. Stanowisko takie wynika z wyroku SOKiK z dnia 20 lutego 2007 r., sygn. akt XVII AmC 50/06- „… przedsiębiorca ma prawo do potrącenia kosztów w przypadku rezygnacji konsumenta z umowy. Kwota podlegająca potrąceniu powinna zostać ustalona w oparciu o indywidualne rozliczenie z konsumentem z uwzględnieniem rzeczywistej straty poniesionej przez pozwanego”. W ocenie Prezesa Urzędu zakwestionowane postanowienie i klauzula wpisana do rejestru wywołują tożsame skutki dla konsumenta. 5. treść postanowienia § 6 ust. 2 wzorca Aktu: „Kupującym nie będą przysługiwać w stosunku do Spółki zarzuty z tytułu wad fizycznych widocznych przy odbiorze jeżeli nie zostaną one wymienione w protokole odbioru lokalu.” Natomiast Wyrokiem Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 31.01.2008r. sygn. akt XVII AmC 262/07 postanowienie: „Strony uznają, iż wady stwierdzone protokołem odbioru wyczerpują całość wad lokalu. Kupujący nie może domagać się naprawy wad, które nie zostaną ujęte w protokole, chyba że wady te stanowią wady ukryte lokalu.” zostało uznane za niedozwolone postanowienie umowne i wpisane do Rejestru postanowień wzorców umów uznanych za niedozwolone pod numerem 1418. Należy stwierdzić, iż zakwestionowane postanowienie § 6 ust. 2 wzorca Aktu jest tożsame co do celu i skutku z postanowieniem umownym wpisanym do rejestru pod numerem 1418. Tożsamość wskazanych postanowień wynika z faktu, iż obydwa postanowienia pozbawiają konsumenta prawa wystąpienia przeciwko Przedsiębiorcy z zarzutami z tytułu wad, które nie 23 zostały ujęte w protokole odbioru lokalu. Z całą pewnością należy stwierdzić, iż przedmiotowe postanowienia stanowią niedozwolone postanowienia umowne w świetle art. 385 3 pkt 2, który za niedozwolone postanowienia umowne uważa te, które wyłączają lub istotnie ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonania lub nienależyte wykonania zobowiązania. Przedsiębiorca, który wykonał swoje zobowiązanie nienależycie tj. lokal oddany konsumentowi zawiera wady, odpowiada za nie przez czas przewidziany przez przepisy prawa. Nie ma również znaczenia to, czy wady były widoczne czy ukryte. W ocenie Prezesa Urzędu zakwestionowane postanowienie i klauzula wpisana do rejestru wywołują tożsame skutki dla konsumenta. 6. treść postanowienia § 6 ust. 5 wzorca Aktu: „Pełnomocnik Spółki oświadcza, że zakończenie budowy budynku, o którym mowa w § 3 wraz z garażami i infrastrukturą jest przewidziane do dnia 30 (trzydziestego) czerwca 2009 (dwa tysiące dziewiątego) roku. Strony zgodnie ustalają, że termin ten może ulec zmianie w przypadku przerwy lub opóźnienia w budowie bądź oddaniu obiektów budowlanych do użytku z przyczyn niezawinionych przez Spółkę.” Natomiast Wyrokiem Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 12.11.2007r. sygn. akt XVII AmC 108/07 postanowienie: „Sprzedający zobowiązuje się zakończyć budowę do 31.12.2007 r. Termin ten może ulec zmianie tylko wskutek okoliczności zewnętrznych, na które Sprzedający nie miał wpływu” zostało uznane za niedozwolone postanowienie umowne i wpisane do Rejestru postanowień wzorców umów uznanych za niedozwolone pod numerem 1541. Należy stwierdzić, iż zakwestionowane postanowienie § 6 ust. 5 wzorca Aktu jest tożsame co do celu i skutku z postanowieniem umownym wpisanym do rejestru pod numerem 1541. Wskazane powyżej postanowienia stanowią niedozwolone postanowienia umowne, gdyż przyznają przedsiębiorcom prawo do zmiany terminu zakończenia budowy obiektu lub oddania go do używania z przyczyn od nich niezależnych. Na deweloperach, jako na profesjonalistach, ciąży obowiązek wykonania umowy z należytą starannością wymaganą w stosunkach tego rodzaju z uwzględnieniem zawodowego charakteru prowadzonej działalności. Zatem Przedsiębiorca za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania przez siebie lub osoby trzecie (przy pomocy których wykonuje umowę), powinien ponosić odpowiedzialność. Postanowienia wyłączające odpowiedzialność za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania względem konsumenta naruszają klauzulę generalną z art. 385 1 § 1 k.c. a także stanowią niedozwolone postanowienia umowne w świetle art. 385 3 pkt 2 k.c. W ocenie Prezesa Urzędu zakwestionowane postanowienie i klauzula wpisana do rejestru wywołują tożsame skutki dla konsumenta. 7. treść postanowienia § 12 ust. 3 wzorca Aktu: „Jakakolwiek zmiana adresu dla celów korespondencyjnych wymaga zgłoszenia drugiej stronie nie później niż w terminie czternastu dni od daty obowiązywania nowego adresu strony. Przy braku takiego powiadomienia korespondencja wysłana pod poprzednim adresem uznawana będzie za skutecznie doręczoną pod poprzednim adresem.” Natomiast Wyrokiem Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 16.04.2007r. sygn. akt XVII AmC 43/06 postanowienie: „W przypadku zmiany adresu, każda ze stron zobowiązana jest niezwłocznie pisemnie powiadomić o tym drugą stronę. W przypadku nie powiadomienia o zmianie adresu, korespondencja kierowana na ostatni znany adres będzie uznawana za skutecznie doręczoną” zostało uznane za niedozwolone postanowienie umowne i wpisane do Rejestru postanowień wzorców umów uznanych za niedozwolone pod numerem 1207. 24 Wskazane powyżej postanowienia stanowią niedozwolone postanowienia umowne, gdyż przyznają przedsiębiorcom prawo do dokonania wiążącej interpretacji umowy. Stosowanie do art. 61 § 1 kodeksu cywilnego oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, kiedy osoba ta miała możliwość zapoznania się z jej treścią. W razie pojawienia się wątpliwości, czy oświadczenie zostało złożone prawidłowo i wywołuje określone skutki prawne, podmiotem właściwym do rozstrzygnięcia jest sąd powszechny, a nie przedsiębiorca. Instytucja doręczenia zastępczego występuje w materii prawa procesowego, natomiast przedsiębiorca nie ma prawa do stosowania tej instytucji w stosunkach cywilno-prawnych, zwłaszcza z konsumentami. W ocenie Prezesa Urzędu zakwestionowane postanowienie i klauzula wpisana do rejestru wywołują tożsame skutki dla konsumenta. Ad IV. 1 . Prezes Urzędu zakwestionował treść postanowienia § 7 wzorca Aktu: „Strony zgodnie ustalają, iż z zachowaniem wymogów prawa budowlanego warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz Polskich Norm, Spółka uprawniona będzie do wprowadzenia zmian w obiektach budowlanych w stosunku do projektu będącego podstawą wydania pozwolenia na budowę” Pomimo że przedmiotowe postanowienie przewiduje prawo Przedsiębiorcy do jednostronnego i dobrowolnego wprowadzania zmian w dokumentacji technicznej budynku, które mogą być niezgodne z oczekiwaniami konsumentów, a jednocześnie nie gwarantuje konsumentom prawa do odstąpienia od umowy, nie może zostać zakwestionowane jako postanowienie tożsame z klauzulą abuzywną wpisaną do rejestru pod numerem 234. Niedozwolone postanowienie umowne wpisane pod numerem 234 przewiduje wprowadzenie zmian w projekcie budynku, natomiast zakwestionowane przez Prezesa Urzędu postanowienie przewiduje wprowadzenie zmiany w obiekcie budowlanym. Ze względu na powyższe postępowanie administracyjne odnośnie przedmiotowego postanowienia wzorca Aktu zostało, jako bezprzedmiotowe, umorzone. 2. Prezes Urzędu zakwestionował treść postanowienia § 8 wzorca Aktu: „Strony zgodnie ustalają, że Spółka wraz z wydzieleniem odrębnych lokali mieć będzie prawo powierzenia zarządu nieruchomością wspólną wybranej przez siebie osobie fizycznej lub prawnej uprawnionej do zarządzania nieruchomościami do czasu powołania Wspólnoty Mieszkaniowej. Strony postanawiają, iż Kupujący z chwilą podpisania protokołu odbioru lokalu, ponosić będą koszty związane z zarządzaniem nieruchomością wspólną.” Przedmiotowe postanowienie przewiduje prawo Przedsiębiorcy do powierzenia zarządu nieruchomością wspólną wybranej przez siebie osobie fizycznej lub prawnej, aż do momentu powołania Wspólnoty Mieszkaniowej. Postanowienie zapisane w rejestrze klauzul niedozwolonych pod numerem 1480 przyznaje Przedsiębiorcy prawo do ustanowienia zarządu nad nieruchomości wspólną na określony w umowie czas tj. do 31.12.2019 r., co w sposób oczywisty ogranicza prawa członków Wspólnoty Mieszkaniowej. Postanowienie zawarte w § 8 wzorca Aktu nie wprowadza takich ograniczeń, w zasadzie w żadne sposób nie ogranicza ani nie pozbawia właścicieli nieruchomości ich uprawnień. Ze względu na powyższe postępowanie administracyjne odnośnie przedmiotowego postanowienia wzorca Aktu zostało, jako bezprzedmiotowe, umorzone. 25 Druga przesłanka jest spełniona, gdy dane działanie przedsiębiorcy godzi w interesy konsumentów, jako zbiorowości, gdyż ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów chroni interesy nieograniczonej z góry liczby konsumentów, których nie da się zidentyfikować, jest to zjawisko o charakterze instytucjonalnym, zbiorowym. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 10 kwietnia 2008r., sygn. akt III SK 27/07, stwierdził co następuje : „Zdaniem SN, sformułowanie z art. 23a ust. 1 ustawy o okik „nie jest zbiorowym interesem konsumentów suma indywidualnych interesów konsumentów” należy rozumieć w ten sposób, że liczba indywidualnych interesów konsumentów, których interesy zostały naruszone, nie decyduje o tym, czy dana praktyka narusza zbiorowe interesy konsumentów. Praktyką naruszającą zbiorowe interesy konsumentów jest bowiem takie zachowanie przedsiębiorcy, które podejmowane jest w warunkach wskazujących na powtarzalne zachowania w stosunku do indywidualnych konsumentów wchodzących w skład grupy do której skierowane są zachowania przedsiębiorcy, w taki sposób, że potencjalnie ofiarą takiego zachowania może być każdy konsument będący klientem lub potencjalnym klientem przedsiębiorcy”. Z takim przypadkiem mamy do czynienia w niniejszym postępowaniu administracyjnym. W kontaktach z konsumentami Przedsiębiorca posługuje się przygotowanymi przez siebie wzorcami umów, które wiążą strony - przedsiębiorcę i konsumenta, określając wzajemne prawa i obowiązki stron. Wzorce te obowiązują zarówno osoby, które podpisały już umowy, jak i potencjalnych klientów Przedsiębiorcy. Należy zatem uznać, że w niniejszej sprawie mamy do czynienia z naruszeniem zbiorowych interesów konsumentów. Spełniona została zatem druga przesłanka warunkująca ocenę tej sprawy pod kątem art. 24 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. W związku ze spełnieniem obu przesłanek należało uznać, iż działanie Willowej II Sp. z o. o. z siedzibą w Lublinie stanowi praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów, wymienioną w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o okik. Ad V. W punkcie V sentencji Prezes Urzędu nałożył na Przedsiębiorcę karę pieniężne w wysokości: z tytułu naruszenia zakazu o jakim mowa w art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, w zakresie opisanym w punkcie I i III sentencji decyzji nałożono na Willową II Sp. z o. o. z siedzibą w Lublinie karę pieniężną w wysokości: 61.038 zł (słownie: sześćdziesiąt jeden tysięcy trzydzieści osiem złotych ), płatną do budżetu Państwa. Zgodnie z art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów Prezes Urzędu ma kompetencje do ukarania przedsiębiorcy poprzez nałożenie na niego kary pieniężnej do wysokości 10% przychodu osiągniętego w roku rozliczeniowym poprzedzającym rok nałożenia kary, jeśli przedsiębiorca ten, choćby nieumyślnie, dopuścił się stosowania praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 24. Ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów nie zawiera zamkniętego katalogu przesłanek, od których uzależniona jest wysokość kar nakładanych na przedsiębiorców. Artykuł 111 ustawy stanowi, iż przy ustalaniu wysokości kar pieniężnych, należy w szczególności uwzględnić „okres, stopień oraz okoliczności naruszenia przepisów ustawy, a także uprzednie naruszenie przepisów ustawy.” W niniejszej sprawie, z uwagi na rodzaj i wagę przypisanego przedsiębiorcy zarzutu, Prezes Urzędu uznał, że uzasadnione jest nałożenie na przedsiębiorcę kary pieniężnej. W roku 2008 Willowa II Sp. z o. o. z siedzibą w Lublinie osiągnęła przychód w wysokości xxxx zł (tajemnica przedsiębiorcy). Górna granica kary, jaką Prezes Urzędu mógł nałożyć na 26 Przedsiębiorcę wynosi zatem xxxx zł. W przedmiotowej sprawie negatywnie ocenione działanie Przedsiębiorcy polegało na stosowaniu praktyki opierającej się na opracowaniu wzorców Umowy i Aktu notarialnego, które zawierały w swojej treści postanowienia sprzeczne z obowiązującymi regulacjami prawnymi. Ponadto Przedsiębiorca nie zaniechał stosowania niedozwolonych klauzul umownych we wzorcach umownych oraz nie zmienił treści wzorców w celu wyeliminowania tych postanowień. W związku z tym, że zawarcie aktu notarialnego poprzedzone jest zawarciem umowy w formie zwykłej, a więc akt notarialny niejako „konsumuje” umowę zawartą w zwykłej formie, należało wymierzyć jedną karę za jedną umowę w zakresie powtarzających się postanowień niedozwolonych. Dotyczy to sześciu postanowień znajdujących się we wzorcu Umowy oraz wzorcu Aktu. We wzorcu Umowy znalazło się postanowienie, którego brak we wzorcu Aktu i odwrotnie- we wzorcu Aktu znalazło się postanowienie, którego nie ma we wzorcu Umowy. W tym zakresie nie dochodzi do „konsumpcji” umowy zawartej w zwykłej formie przez akt notarialny. W niniejszej sprawie za naruszenie zakazu określonego w pkt I i III sentencji niniejszej decyzji Prezes UOKiK nałożył na przedsiębiorcę karę pieniężną w wysokości 61.038 zł, co stanowi xxxx% przychodu osiągniętego w 2008 roku. Podstawą obliczenia wysokości kary jest przychód przedsiębiorcy osiągnięty w roku poprzedzającym rok nałożenia kary tj. kwota xxxx zł. W punkcie I i III sentencji decyzji zakwestionowano jako tożsame osiem zapisów znajdujących się we wzorcu Umowy oraz wzorcu Aktu notarialnego. Odsetek określony w celu dalszego obliczania kary to xxxx % przychodu przedsiębiorcy. Kwota uzyskana w wyniku przeprowadzonych obliczeń stanowi tzw. kwotę bazową, która wynosi w zaokrągleniu xxxx zł. Przedsiębiorca jako profesjonalista powinien dołożyć szczególnej staranności, aby w kontaktach z konsumentami postępować zgodnie z literą prawa, uwzględniając dobre obyczaje kupieckie oraz chroniąc interesy konsumentów. Przedsiębiorca działając w branży deweloperskiej powinien mieć świadomość wiążących go regulacji ogólnych oraz branżowych i w oparciu o nie układać stosowane w obrocie wzorce umów. Należy stwierdzić, iż w powszechnie dostępnym Rejestrze klauzul niedozwolonych, znajduje się duża ilość postanowień z branży deweloperskiej, w związku z czym Przedsiębiorca miał możliwość sięgnięcia do Rejestru i opracowania wzorca tak, aby nie zawierał kwestionowanych postanowień. Przedmiotowe postanowienia upoważniają Przedsiębiorcę do jednostronnego wykonania pewnych czynności oraz dokonywania interpretacji umowy w sposób zbyt daleko idący tj. zmiany ceny lokalu, terminu oddania lokalu do użytkowania, zwrotu wpłaconych przez konsumenta kwot, określenie właściwości sądu czy korzystania z praw przysługujących na mocy odrębnych ustaw. Należy stwierdzić, iż stosowanie takich postanowień w kontaktach z konsumentami w sposób rażący narusza ich interesy. W sprawie nie stwierdzono obecności przesłanek łagodzących i obciążających. Zdaniem Prezesa Urzędu, tak określona kara za poszczególne naruszenia spełni zarówno rolę represyjną jako sankcja i dolegliwość za naruszenie przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, jak i prewencyjną, zapobiegającą ponownemu ich naruszeniu. Nie bez znaczenia jest też jej walor wychowawczy, w tym wymiar ogólny, odstraszający dla innych przedsiębiorców działających w branży przed podobnym naruszaniem słusznych interesów konsumentów. Biorąc od uwagę powyższe kara pieniężna nałożona na Willową II Sp. z o. o. jest adekwatna do okresu, stopnia oraz okoliczności naruszenia przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Mając powyższe na względzie, orzeka się jak w sentencji. Zgodnie z art. 112 ust. 3 ustawy karę pieniężną należy uiścić w terminie 14 dni od dnia 27 uprawomocnienia się niniejszej decyzji na konto Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Warszawie: 51 1010 1010 0078 7822 3100 0000. Stosownie do treści art. 81 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w związku z art. 479 28 § 2 k.p.c. – od niniejszej decyzji przysługuje odwołanie do Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, za pośrednictwem Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów - Delegatury Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Lublinie, w terminie dwóch tygodni od dnia jej doręczenia. Otrzymuje: Willowa II Sp. z o. o. ul. Altanowa 6 20-819 Lublin