RKT-106/2008

1 DELEGATURA UOKIK W KATOWICACH Katowice, dn. 31.12.2008r. RKT-61-69/08/SB DECYZJA Nr RKT-106/2008 Stosownie do art. 33 ust. 6 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 ze zm.) i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 134, poz. 939), po przeprowadzeniu wszcz ę tego z urz ę du post ę powania w sprawie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, - dzia ł aj ą c w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów: I. Na podstawie art. 26 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w zwi ą zku z art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 tej ustawy uznaje si ę za praktyki naruszaj ą ce zbiorowe interesy konsumentów bezprawne dzia ł ania „MULTI-HEKK Nieruchomo ś ci” Sp. z o.o. z siedzib ą w Ole ś nie, polegaj ą ce na stosowaniu w umowach zawieranych z konsumentami postanowie ń , wpisanych do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 Kodeks post ę powania cywilnego (Dz.U. Nr 43, poz. 296 z zm.) o tre ś ci: 1. „Strony dopuszczaj ą +-3% odchylenie metra ż u mieszkania wynikaj ą ce z przyczyn projektowo-technicznych, bez wzajemnych roszcze ń . Podstaw ą rozliczenia b ę dzie inwentaryzacja powykonawcza. Powierzchnia u ż ytkowa lokalu wyliczona b ę dzie zgodnie z Polsk ą Norm ą nr PN- 70/B-02365, któr ą strony zgodnie uznaj ą za obowi ą zuj ą c ą do wszelkich wylicze ń .”, 2. „(...) Je ż eli KUPUJ Ą CY lub osoba przez niego wskazana nie przyst ą pi do odbioru lokalu, KUPUJ Ą CY upowa ż nia SPRZEDAJ Ą CEGO do przeprowadzenia odbioru lokalu przez osob ę wskazan ą przez SPRZEDAJ Ą CEGO.”, 3. „Sprzedaj ą cy zobowi ą zuje si ę zapewni ć i ustanowi ć odp ł atnie na koszt Kupuj ą cego i z jego upowa ż nienia udzielonego niniejsz ą umow ą administracj ę budynku na okres do ko ń ca roku kalendarzowego, w którym przypada koniec okresu r ę kojmi.”, 4. „Brak wp ł aty pierwszej raty w terminie wskazanym w § 9 pkt 1 strony zgodnie poczytuj ą za rezygnacj ę KUPUJ Ą CEGO, a umow ę uznaj ą za rozwi ą zan ą . W takim przypadku SPRZEDAJ Ą CY potr ą ci tytu ł em kary umownej wp ł aty dokonane na poczet pierwszej raty i sprzeda lokal innemu nabywcy.”, „W przypadku uchybienia terminowi p ł atno ś ci pozosta ł ych rat naliczane b ę d ą odsetki ustawowe. Uchybienie terminu przekraczaj ą ce trzydzie ś ci dni strony zgodnie poczytuj ą za rezygnacj ę KUPUJ Ą CEGO, a umow ę uznaj ą za rozwi ą zan ą . W takim przypadku SPRZEDAJ Ą CY potr ą ci tytu ł em kary umownej wp ł aty dokonane na poczet pierwszej raty, lecz nie wi ę cej ni ż 10% ceny mieszkania okre ś lonej w § 9 pkt 1 i sprzeda lokal innemu nabywcy.”, „W przypadku uchybienia terminowi p ł atno ś ci którejkolwiek z rat naliczane b ę d ą odsetki ustawowe. Je ż eli uchybienie terminu przekroczy trzydzie ś ci dni, SPRZEDAJ Ą CY zastrzega sobie prawo do rozwi ą zania umowy wst ę pnej ze skutkiem natychmiastowym. Brak wp ł aty drugiej cz ęś ci kwoty okre ś lonej w pkt. 1 niniejszego paragrafu oraz w terminie wskazanym w pkt. 1 niniejszego paragrafu strony po up ł ywie trzydziestu dni zgodnie 2 poczytuj ą za odst ą pienie od umowy przez KUPUJ Ą CEGO, a umow ę uznaj ą za rozwi ą zan ą . W takim przypadku SPRZEDAJ Ą CY potr ą ci tytu ł em kary umownej pierwsz ą cz ęść ceny lokalu okre ś lonej w pkt 1 niniejszego paragrafu i sprzeda lokal innemu nabywcy.”, 5. „KUPUJ Ą CY ma prawo do rozwi ą zania umowy bez podania przyczyn za miesi ę cznym terminem wypowiedzenia. W takim przypadku SPRZEDAJ Ą CY zwróci KUPUJ Ą CEMU kwoty dokonanych wp ł at z potr ą ceniem pierwszej raty, lecz nie wi ę cej ni ż 10% ceny mieszkania okre ś lonej w § 9 pkt. 1, która stanowi ć b ę dzie kar ę umown ą , w terminie 90 dni. Zwracane kwoty nie podlegaj ą waloryzacji i nie s ą oprocentowane.”, 6. „(...) niezap ł acona cz ęść ceny lokalu ulega waloryzacji o wska ź nik miesi ę czny WIBOR (og ł oszony na pierwszy dzie ń roboczy ka ż dego miesi ą ca) pocz ą wszy od (...) roku do dnia p ł atno ś ci ka ż dej raty.”, 7. „Ewentualne spory powsta ł e na tle obowi ą zywania niniejszej Umowy Strony rozwi ą zywa ć b ę d ą w drodze negocjacji, a w przypadku braku porozumienia poddadz ą je rozstrzygni ę ciu S ą du w ł a ś ciwego dla siedziby SPRZEDAJ Ą CEGO.”, 8. „W przypadku niedotrzymania terminu wp ł aty drugiej cz ęś ci kwoty okre ś lonej za lokal, okre ś lonej w § 10 pkt. 1, SPRZEDAJ Ą CY zastrzega sobie prawo do zmiany opisanej w § 3 lokalizacji lokalu lub rozwi ą zania umowy, na co KUPUJ Ą CY wyra ż a zgod ę .”, 9. „KUPUJ Ą CY ma prawo dokonania cesji praw i obowi ą zków wynikaj ą cych z niniejszej umowy tylko za zgod ą SPRZEDAJ Ą CEGO. W takim przypadku sprzedaj ą cy zobowi ą zuje si ę zwróci ć KUPUJ Ą CEMU kwot ę dokonanych wp ł at na poczet zakupu lokalu pomniejszon ą o 5% (pi ęć procent) w terminie 60 dni od daty podpisania umowy cesji praw i obowi ą zków wynikaj ą cych z niniejszej umowy.” i nakazuje si ę zaniechania ich stosowania. II. Na podstawie art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów nak ł ada si ę na „MULTI-HEKK Nieruchomo ś ci” Sp. z o.o. z siedzib ą w Ole ś nie, kar ę pieni ęż n ą w wysoko ś ci 20 000 z ł (s ł ownie z ł otych: dwadzie ś cia tysi ę cy), p ł atn ą do bud ż etu pa ń stwa, z tytu ł u naruszenia zakazu, o którym mowa w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, w zakresie opisanym w punkcie I sentencji niniejszej decyzji. III. Na podstawie art. 77 ust. 1 w zwi ą zku z art. 80 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, postanawia si ę obci ąż y ć „MULTI-HEKK Nieruchomo ś ci” Sp. z o.o. z siedzib ą w Ole ś nie kosztami przeprowadzonego post ę powania i zobowi ą za ć do zwrotu na rzecz Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów kwoty 32 z ł (s ł ownie z ł otych: trzydzie ś ci dwa). Uzasadnienie W imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (zwanego dalej organem antymonopolowym) z urz ę du przeprowadzone zosta ł o post ę powanie wyja ś niaj ą ce w sprawie wst ę pnego ustalenia, czy w zwi ą zku z dzia ł alno ś ci ą „MULTI-HEKK Nieruchomo ś ci” Sp. z o.o. z siedzib ą w Ole ś nie Sp. z o.o. (zwanego dalej przedsi ę biorc ą , Spó ł k ą lub MULTI-HEKK) wyst ę puje naruszenie uzasadniaj ą ce wszcz ę cie post ę powania w sprawie zakazu stosowania praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, o których mowa w art. 24 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 ze zm.), zwanej dalej ustaw ą antymonopolow ą . W dniu 2.05.2008. postanowieniem nr 1 (Karty nr 1-4) wszcz ę te zosta ł o z urz ę du post ę powanie w zwi ą zku z podejrzeniem stosowania przez MULTI-HEKK bezprawnych dzia ł a ń nosz ą cych znamiona praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, co mog ł o stanowi ć naruszenie art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy antymonopolowej, polegaj ą cych na stosowaniu postanowie ń umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 Kodeks post ę powania cywilnego (Dz.U. Nr 43, poz. 296 z zm.): 3 1. § 3. 2 umowy wst ę pnej kupna sprzeda ż y lokalu dotycz ą cej Inwestycji Elektra stanowi, i ż „Strony dopuszczaj ą +-3% odchylenie metra ż u mieszkania wynikaj ą ce z przyczyn projektowo- technicznych, bez wzajemnych roszcze ń . Podstaw ą rozliczenia b ę dzie inwentaryzacja powykonawcza. Powierzchnia u ż ytkowa lokalu wyliczona b ę dzie zgodnie z Polsk ą Norm ą nr PN- 70/B-02365, któr ą strony zgodnie uznaj ą za obowi ą zuj ą c ą do wszelkich wylicze ń .” 2. § 8 pkt 2 umowy wst ę pnej kupna sprzeda ż y lokalu dotycz ą cej Inwestycji Elektra stanowi, i ż „(...) Je ż eli KUPUJ Ą CY lub osoba przez niego wskazana nie przyst ą pi do odbioru lokalu, KUPUJ Ą CY upowa ż nia SPRZEDAJ Ą CEGO do przeprowadzenia odbioru lokalu przez osob ę wskazan ą przez SPRZEDAJ Ą CEGO.” 3. § 8 pkt 5 umowy wst ę pnej kupna sprzeda ż y lokalu dotycz ą cej Inwestycji Elektra stanowi, i ż „Sprzedaj ą cy zobowi ą zuje si ę zapewni ć i ustanowi ć odp ł atnie na koszt Kupuj ą cego i z jego upowa ż nienia udzielonego niniejsz ą umow ą administracj ę budynku na okres do ko ń ca roku kalendarzowego, w którym przypada koniec okresu r ę kojmi.” 4. § 10 pkt 1 umowy wst ę pnej kupna sprzeda ż y lokalu dotycz ą cej Inwestycji Elektra stanowi, i ż „Brak wp ł aty pierwszej raty w terminie wskazanym w § 9 pkt 1 strony zgodnie poczytuj ą za rezygnacj ę KUPUJ Ą CEGO, a umow ę uznaj ą za rozwi ą zan ą . W takim przypadku SPRZEDAJ Ą CY potr ą ci tytu ł em kary umownej wp ł aty dokonane na poczet pierwszej raty i sprzeda lokal innemu nabywcy.” § 10 pkt 2 umowy wst ę pnej kupna sprzeda ż y lokalu dotycz ą cej Inwestycji Elektra stanowi, i ż „W przypadku uchybienia terminowi p ł atno ś ci pozosta ł ych rat naliczane b ę d ą odsetki ustawowe. Uchybienie terminu przekraczaj ą ce trzydzie ś ci dni strony zgodnie poczytuj ą za rezygnacj ę KUPUJ Ą CEGO, a umow ę uznaj ą za rozwi ą zan ą . W takim przypadku SPRZEDAJ Ą CY potr ą ci tytu ł em kary umownej wp ł aty dokonane na poczet pierwszej raty, lecz nie wi ę cej ni ż 10% ceny mieszkania okre ś lonej w § 9 pkt 1 i sprzeda lokal innemu nabywcy.” § 10 pkt 3 umowy wst ę pnej kupna sprzeda ż y lokalu dotycz ą cej Inwestycji Elektra stanowi, i ż „KUPUJ Ą CY ma prawo do rozwi ą zania umowy bez podania przyczyn za miesi ę cznym terminem wypowiedzenia. W takim przypadku SPRZEDAJ Ą CY zwróci KUPUJ Ą CEMU kwoty dokonanych wp ł at z potr ą ceniem pierwszej raty, lecz nie wi ę cej ni ż 10% ceny mieszkania okre ś lonej w § 9 pkt. 1, która stanowi ć b ę dzie kar ę umown ą , w terminie 90 dni. Zwracane kwoty nie podlegaj ą waloryzacji i nie s ą oprocentowane.” 5. § 12 umowy wst ę pnej kupna sprzeda ż y lokalu dotycz ą cej Inwestycji Elektra stanowi, i ż „(...) niezap ł acona cz ęść ceny lokalu ulega waloryzacji o wska ź nik miesi ę czny WIBOR (og ł oszony na pierwszy dzie ń roboczy ka ż dego miesi ą ca) pocz ą wszy od (...) roku do dnia p ł atno ś ci ka ż dej raty”. 6. § 19 umowy wst ę pnej kupna sprzeda ż y lokalu dotycz ą cej Inwestycji Elektra stanowi, i ż „Ewentualne spory powsta ł e na tle obowi ą zywania niniejszej Umowy Strony rozwi ą zywa ć b ę d ą w drodze negocjacji, a w przypadku braku porozumienia poddadz ą je rozstrzygni ę ciu S ą du w ł a ś ciwego dla siedziby SPRZEDAJ Ą CEGO.” 7. § 3. 2 umowy wst ę pnej kupna sprzeda ż y lokalu dla mieszka ń gotowych dotycz ą cej Inwestycji Julianka stanowi, i ż „Strony dopuszczaj ą +-3% odchylenie metra ż u mieszkania wynikaj ą ce z przyczyn projektowo-technicznych, bez wzajemnych roszcze ń . Podstaw ą rozliczenia b ę dzie inwentaryzacja powykonawcza. Powierzchnia u ż ytkowa lokalu wyliczona b ę dzie zgodnie z Polsk ą Norm ą nr PN-70/B-02365, któr ą strony zgodnie uznaj ą za obowi ą zuj ą c ą do wszelkich wylicze ń .” 8. § 4 pkt 1 umowy wst ę pnej kupna sprzeda ż y lokalu dla mieszka ń gotowych dotycz ą cej Inwestycji Julianka stanowi, i ż „W przypadku niedotrzymania terminu wp ł aty drugiej cz ęś ci kwoty okre ś lonej za lokal, okre ś lonej w § 10 pkt. 1, SPRZEDAJ Ą CY zastrzega sobie prawo do zmiany opisanej w § 3 lokalizacji lokalu lub rozwi ą zania umowy, na co KUPUJ Ą CY wyra ż a zgod ę .” 9. § 4 pkt 3 umowy wst ę pnej kupna sprzeda ż y lokalu dla mieszka ń gotowych dotycz ą cej Inwestycji Julianka stanowi, i ż „KUPUJ Ą CY ma prawo dokonania cesji praw i obowi ą zków wynikaj ą cych z niniejszej umowy tylko za zgod ą SPRZEDAJ Ą CEGO. W takim przypadku sprzedaj ą cy zobowi ą zuje si ę zwróci ć KUPUJ Ą CEMU kwot ę dokonanych wp ł at na poczet zakupu lokalu pomniejszon ą o 5% (pi ęć procent) w terminie 60 dni od daty podpisania umowy cesji praw i obowi ą zków wynikaj ą cych z niniejszej umowy.” 4 10. § 9 pkt 1 umowy wst ę pnej kupna sprzeda ż y lokalu dla mieszka ń gotowych dotycz ą cej Inwestycji Julianka stanowi, i ż „(...) Je ż eli KUPUJ Ą CY lub osoba przez niego wskazana nie przyst ą pi do odbioru lokalu, KUPUJ Ą CY upowa ż nia SPRZEDAJ Ą CEGO do przeprowadzenia odbioru lokalu przez osob ę wskazan ą przez SPRZEDAJ Ą CEGO.” 11. § 10 pkt 3 umowy wst ę pnej kupna sprzeda ż y lokalu dla mieszka ń gotowych dotycz ą cej Inwestycji Julianka stanowi, i ż „W przypadku uchybienia terminowi p ł atno ś ci którejkolwiek z rat naliczane b ę d ą odsetki ustawowe. Je ż eli uchybienie terminu przekroczy trzydzie ś ci dni, SPRZEDAJ Ą CY zastrzega sobie prawo do rozwi ą zania umowy wst ę pnej ze skutkiem natychmiastowym. Brak wp ł aty drugiej cz ęś ci kwoty okre ś lonej w pkt. 1 niniejszego paragrafu oraz w terminie wskazanym w pkt. 1 niniejszego paragrafu strony po up ł ywie trzydziestu dni zgodnie poczytuj ą za odst ą pienie od umowy przez KUPUJ Ą CEGO, a umow ę uznaj ą za rozwi ą zan ą . W takim przypadku SPRZEDAJ Ą CY potr ą ci tytu ł em kary umownej pierwsz ą cz ęść ceny lokalu okre ś lonej w pkt. 1 niniejszego paragrafu i sprzeda lokal innemu nabywcy.” 12. umowy wst ę pnej kupna sprzeda ż y lokalu dla mieszka ń gotowych dotycz ą cej Inwestycji Julianka stanowi, i ż „(...) niezap ł acona cz ęść ceny lokalu ulega waloryzacji o wska ź nik miesi ę czny WIBOR (og ł oszony na pierwszy dzie ń roboczy ka ż dego miesi ą ca) pocz ą wszy od (...) roku do dnia p ł atno ś ci ka ż dej raty”. 13. § 18 umowy wst ę pnej kupna sprzeda ż y lokalu dla mieszka ń gotowych dotycz ą cej Inwestycji Julianka stanowi, i ż „Ewentualne spory powsta ł e na tle obowi ą zywania niniejszej Umowy Strony rozwi ą zywa ć b ę d ą w drodze negocjacji, a w przypadku braku porozumienia poddadz ą je rozstrzygni ę ciu S ą du w ł a ś ciwego dla siedziby SPRZEDAJ Ą CEGO”. W odpowiedzi na powy ż sze zawiadomienie Spó ł ka wyja ś ni ł a co nast ę puje (Karty nr 7-9). Proponowane klientom warunki umów przedwst ę pnych mog ą podlega ć negocjacjom z klientami i mog ą by ć zmieniane. Umowy te mog ą , na ż yczenie klientów, zosta ć potwierdzone w drodze umów zawartych w formie aktów notarialnych, a w takich wypadkach poprawno ść stosowanych zapisów gwarantuje notariusz, sporz ą dzaj ą cy akty notarialne. Opracowane propozycje umów, przedstawionych klientom, w ocenie Spó ł ki zapewniaj ą zrównowa ż enie interesów obu ich stron. Z tego powodu powinny by ć one rozpatrywane w kontek ś cie ca ł o ś ci zapisów umowy i ich celów, a nie tylko jako oderwane klauzule. Usuni ę cie kwestionowanych zapisów zmieni ł oby te umowy na jednostronnie niekorzystne dla Spó ł ki. Kwestionowane przez organ antymonopolowy zapisy umowne nie by ł y dotychczas przyczyn ą jakichkolwiek sporów z klientami. Umowa dla Inwestycji Julianka dotyczy sprzeda ż y mieszka ń gotowych. Zawarcie umowy przedwst ę pnej ma w tym przypadku charakter wy łą cznie przej ś ciowy i s ł u ż y g ł ównie ich klientom w celu uzyskania finansowania zakupu mieszkania (na ogó ł kredytu bankowego). W przypadku klientów gotowych ui ś ci ć cen ę nie ma potrzeby zawierania tej umowy, istnieje mo ż liwo ść zawarcia od razu umowy sprzeda ż y w formie aktu notarialnego. Po otrzymaniu ww. zawiadomienia i postanowienia, Zarz ą d poleci ł rozpocz ę cie prac nad projektem umowy, uwzgl ę dniaj ą cej zg ł oszone przez Urz ą d zastrze ż enia, a zarazem zabezpieczaj ą cej interesy Spó ł ki z utrzymaniem dotychczasowej zasady zrównowa ż onej pozycji obu stron umowy. W ramach dzia ł a ń dora ź nych polecono usun ąć z proponowanych klientom § 19 umowy dotycz ą cej inwestycji Elektra oraz § 18 umowy dotycz ą cej inwestycji Julianka (odpowiednio pkt 6 i 13 zawiadomienia i postanowienia). W sprawie pozosta ł ych zakwestionowanych zapisów umowy dotycz ą cej inwestycji Elektra przedsi ę biorca przedstawi ł poni ż sze stanowisko. 1) § 3.2 umowy. Ryzyko ró ż nic powierzchni powykonawczej i projektowanej jest roz ł o ż one równo na obie Strony umowy. Zachowanie idealnej powierzchni przewidzianej w projekcie jest niemo ż liwe ze wzgl ę dów technologicznych. 2) § 8.2 umowy. Umowa łą czy w sobie elementy umowy o wybudowanie lokalu i jego sprzeda ż . Orzecznictwo S ą du Najwy ż szego, jak te ż s ą dów apelacyjnych, potwierdza, ż e dokonanie odbioru 5 jest obowi ą zkiem zamawiaj ą cego / kupuj ą cego. Kwestionowane postanowienie jest zatem dostosowane do sytuacji, w której Kontrahent nie wykonuje swoich zobowi ą za ń . 3) § 8.5 umowy. Przy d ł ugotrwa ł o ś ci sprzeda ż y lokali mieszkalnych konieczne jest zapewnienie sprawnego zarz ą du nieruchomo ś ci ą wspóln ą . Podkre ś lono, i ż Spó ł ka jako w ł a ś ciciel nieruchomo ś ci, przez d ł u ż szy okres czasu jest wi ę kszo ś ciowym wspó ł w ł a ś cicielem i proponowany zapis ten stan uwzgl ę dnia. Tym niemniej zapis ten poddany, zostanie kolejnej analizie w celu zmiany dostosowuj ą cej do spodziewanej sytuacji rynkowej oraz zwi ą zanych z tym mo ż liwo ś ci zapewnienia w pocz ą tkowym okresie sprawnego funkcjonowania zarz ą du nieruchomo ś ci ą wspóln ą . 4) § 10 umowy. Kwestionowane postanowienia zabezpieczaj ą interesy Spó ł ki w przypadku niewykonania zobowi ą zania przez Kontrahenta. Jak zaznaczono na wst ę pie, nie jest mo ż liwa rezygnacja z zabezpieczenia interesów przedsi ę biorcy, gdy ż oznacza ł oby to dzia ł anie na jego niekorzy ść . Tym niemniej polecono opracowanie propozycji innych sposobów zabezpieczenia interesów Spó ł ki w przypadku niewykonania zobowi ą zania przez Kontrahenta. 5) § 12 umowy. Brak mechanizmu waloryzacji ceny w przypadku sta ł ego wzrostu cen, w ostatnich dwóch latach w budownictwie si ę gaj ą cego w zakresie materia ł ów budowlanych i robót budowlanych kilkudziesi ę ciu, a nawet ponad 100%, by ł by dzia ł aniem godz ą cym w interes ekonomiczny Spó ł ki. Sposób waloryzacji jest przy tym okre ś lony jednoznacznie i nie zale ż y w ż aden sposób od jej woli, a wy łą cznie od zdarze ń gospodarczych o charakterze obiektywnym. 6) § 19 umowy. Polecono wycofanie ze stosowania. W sprawie pozosta ł ych zakwestionowanych zapisów umowy dotycz ą cej inwestycji Julianka przedsi ę biorca przedstawi ł poni ż sze stanowisko. 1) § 3.2 umowy. Ryzyko ró ż nic powierzchni powykonawczej i projektowej jest roz ł o ż one równo na obie Strony umowy. Zachowanie idealnej powierzchni przewidzianej w projekcie jest niemo ż liwe ze wzgl ę dów technologicznych. Poniewa ż jednak umowa dotyczy lokali ju ż wybudowanych polecono dokonanie ich ponownego, dok ł adnego pomiaru i opracowania zapisów, uwzgl ę dniaj ą cych, i ż sprzedawany jest lokal gotowy o ustalonym metra ż u. 2) § 4.1 umowy. Polecono usuni ę cie tego zapisu. 3) § 4.3 umowy. Polecono usuni ę cie tego zapisu. 4) § 9.1 umowy. Orzecznictwo S ą du Najwy ż szego, jak te ż s ą dów apelacyjnych, potwierdza, ż e dokonanie odbioru jest obowi ą zkiem zamawiaj ą cego / kupuj ą cego. Kwestionowane postanowienie jest zatem dostosowane do sytuacji, w której Kontrahent nie wykonuje swoich zobowi ą za ń . 5) § 10 pkt 3 umowy. Kwestionowane postanowienia zabezpieczaj ą interesy Spó ł ki w przypadku niewykonania zobowi ą zania przez Kontrahenta. Jak zaznaczono na wst ę pie, nie jest mo ż liwa rezygnacja z zabezpiecze ń interesów przedsi ę biorcy, gdy ż oznacza ł oby to dzia ł anie na jego niekorzy ść . Tym niemniej polecono opracowanie propozycji innych sposobów zabezpiecze ń interesów Spó ł ki w przypadku niewykonania zobowi ą zania przez Kontrahenta. 6) § 12 umowy. Brak mechanizmu waloryzacji ceny w przypadku sta ł ego wzrostu cen, w ostatnich dwóch latach w budownictwie si ę gaj ą cego w zakresie materia ł ów budowlanych i robót budowlanych kilkudziesi ę ciu, a nawet ponad 100%, by ł by dzia ł aniem godz ą cym w interes ekonomiczny Spó ł ki. Sposób waloryzacji jest przy tym okre ś lony jednoznacznie i nie zale ż y w ż adne sposób od jej woli, a wy łą cznie od zdarze ń gospodarczych o charakterze obiektywnym. Uwzgl ę dniaj ą c jednak ż e charakter lokali gotowych, a w zwi ą zku z tym okres niezb ę dny do sfinansowania transakcji, polecono stosowa ć klauzul ę waloryzacyjn ą wy łą cznie na warunkach indywidualnie uzgodnionych z klientami, w korelacji do harmonogramu wp ł at. 7) § 18 umowy. Polecono usuni ę cie tego zapisu. W kolejnym pi ś mie z dnia 24.06.2008r. Spó ł ka poinformowa ł a, co nast ę puje (Karta nr 20). Zmiany opisane we wcze ś niejszym pi ś mie z dnia 19.05.2008r. zosta ł y wprowadzone do nowych umów. W przypadku Inwestycji Elektra pierwsz ą umow ę wg. nowego wzorca zawarto w dn. 5.06.2008r. Natomiast w przypadku Inwestycji Julianka, Spó ł ka w oparciu o nowy wzór umowy nie zawar ł a ż adnej umowy z konsumentem. Dodatkowo Spó ł ka nie poinformowa ł a o wprowadzeniu zmian do tre ś ci umów, których postanowienia zosta ł y zakwestionowane, a które nadal s ą wi ążą ce ich strony. 6 Organ antymonopolowy ustali ł , co nast ę puje: W trakcie post ę powania, organ antymonopolowy ustali ł , ż e „MULTI-HEKK Nieruchomo ś ci” Sp. z o.o. prowadzi dzia ł alno ść gospodarcz ą zgodnie z wpisem do Krajowego Rejestru S ą dowego (Karty nr 69-73). Z konsumentami zawierane s ą umowy wst ę pne kupna sprzeda ż y lokalu dotycz ą cej Inwestycji Elektra zawieraj ą ce postanowienia o tre ś ci: 1. § 3. 2 umowy „Strony dopuszczaj ą +-3% odchylenie metra ż u mieszkania wynikaj ą ce z przyczyn projektowo-technicznych, bez wzajemnych roszcze ń . Podstaw ą rozliczenia b ę dzie inwentaryzacja powykonawcza. Powierzchnia u ż ytkowa lokalu wyliczona b ę dzie zgodnie z Polsk ą Norm ą nr PN-70/B-02365, któr ą strony zgodnie uznaj ą za obowi ą zuj ą c ą do wszelkich wylicze ń .” 2. § 8 pkt 2 umowy stanowi, i ż „(...) Je ż eli KUPUJ Ą CY lub osoba przez niego wskazana nie przyst ą pi do odbioru lokalu, KUPUJ Ą CY upowa ż nia SPRZEDAJ Ą CEGO do przeprowadzenia odbioru lokalu przez osob ę wskazan ą przez SPRZEDAJ Ą CEGO.” 3. § 8 pkt 5 umowy stanowi, i ż „Sprzedaj ą cy zobowi ą zuje si ę zapewni ć i ustanowi ć odp ł atnie na koszt Kupuj ą cego i z jego upowa ż nienia udzielonego niniejsz ą umow ą administracj ę budynku na okres do ko ń ca roku kalendarzowego, w którym przypada koniec okresu r ę kojmi.” 4. § 10 pkt 1 umowy stanowi, i ż „Brak wp ł aty pierwszej raty w terminie wskazanym w § 9 pkt 1 strony zgodnie poczytuj ą za rezygnacj ę KUPUJ Ą CEGO, a umow ę uznaj ą za rozwi ą zan ą . W takim przypadku SPRZEDAJ Ą CY potr ą ci tytu ł em kary umownej wp ł aty dokonane na poczet pierwszej raty i sprzeda lokal innemu nabywcy.” § 10 pkt 2 umowy stanowi, i ż „W przypadku uchybienia terminowi p ł atno ś ci pozosta ł ych rat naliczane b ę d ą odsetki ustawowe. Uchybienie terminu przekraczaj ą ce trzydzie ś ci dni strony zgodnie poczytuj ą za rezygnacj ę KUPUJ Ą CEGO, a umow ę uznaj ą za rozwi ą zan ą . W takim przypadku SPRZEDAJ Ą CY potr ą ci tytu ł em kary umownej wp ł aty dokonane na poczet pierwszej raty, lecz nie wi ę cej ni ż 10% ceny mieszkania okre ś lonej w § 9 pkt 1 i sprzeda lokal innemu nabywcy.” § 10 pkt 3 umowy stanowi, i ż „KUPUJ Ą CY ma prawo do rozwi ą zania umowy bez podania przyczyn za miesi ę cznym terminem wypowiedzenia. W takim przypadku SPRZEDAJ Ą CY zwróci KUPUJ Ą CEMU kwoty dokonanych wp ł at z potr ą ceniem pierwszej raty, lecz nie wi ę cej ni ż 10% ceny mieszkania okre ś lonej w § 9 pkt. 1, która stanowi ć b ę dzie kar ę umown ą , w terminie 90 dni. Zwracane kwoty nie podlegaj ą waloryzacji i nie s ą oprocentowane.” 5. § 12 umowy stanowi, i ż „(...) niezap ł acona cz ęść ceny lokalu ulega waloryzacji o wska ź nik miesi ę czny WIBOR (og ł oszony na pierwszy dzie ń roboczy ka ż dego miesi ą ca) pocz ą wszy od (...) roku do dnia p ł atno ś ci ka ż dej raty”. 6. § 19 umowy stanowi, i ż „Ewentualne spory powsta ł e na tle obowi ą zywania niniejszej Umowy Strony rozwi ą zywa ć b ę d ą w drodze negocjacji, a w przypadku braku porozumienia poddadz ą je rozstrzygni ę ciu S ą du w ł a ś ciwego dla siedziby SPRZEDAJ Ą CEGO.” (Karty nr 77-84). Z konsumentami zawierane s ą umowy wst ę pne kupna sprzeda ż y lokalu dotycz ą cej Inwestycji Julianka zawieraj ą ce postanowienia o tre ś ci: 1. § 3. 2 umowy stanowi, i ż „Strony dopuszczaj ą +-3% odchylenie metra ż u mieszkania wynikaj ą ce z przyczyn projektowo-technicznych, bez wzajemnych roszcze ń . Podstaw ą rozliczenia b ę dzie inwentaryzacja powykonawcza. Powierzchnia u ż ytkowa lokalu wyliczona b ę dzie zgodnie z Polsk ą Norm ą nr PN-70/B-02365, któr ą strony zgodnie uznaj ą za obowi ą zuj ą c ą do wszelkich wylicze ń .” 2. § 4 pkt 1 umowy stanowi, i ż „W przypadku niedotrzymania terminu wp ł aty drugiej cz ęś ci kwoty okre ś lonej za lokal, okre ś lonej w § 10 pkt. 1, SPRZEDAJ Ą CY zastrzega sobie prawo do zmiany opisanej w § 3 lokalizacji lokalu lub rozwi ą zania umowy, na co KUPUJ Ą CY wyra ż a zgod ę .” 3. § 4 pkt 3 umowy stanowi, i ż „KUPUJ Ą CY ma prawo dokonania cesji praw i obowi ą zków wynikaj ą cych z niniejszej umowy tylko za zgod ą SPRZEDAJ Ą CEGO. W takim przypadku sprzedaj ą cy zobowi ą zuje si ę zwróci ć KUPUJ Ą CEMU kwot ę dokonanych wp ł at na poczet zakupu 7 lokalu pomniejszon ą o 5% (pi ęć procent) w terminie 60 dni od daty podpisania umowy cesji praw i obowi ą zków wynikaj ą cych z niniejszej umowy.” 4. § 9 pkt 1 umowy stanowi, i ż „(...) Je ż eli KUPUJ Ą CY lub osoba przez niego wskazana nie przyst ą pi do odbioru lokalu, KUPUJ Ą CY upowa ż nia SPRZEDAJ Ą CEGO do przeprowadzenia odbioru lokalu przez osob ę wskazan ą przez SPRZEDAJ Ą CEGO.” 5. § 10 pkt 3 umowy stanowi, i ż „W przypadku uchybienia terminowi p ł atno ś ci którejkolwiek z rat naliczane b ę d ą odsetki ustawowe. Je ż eli uchybienie terminu przekroczy trzydzie ś ci dni, SPRZEDAJ Ą CY zastrzega sobie prawo do rozwi ą zania umowy wst ę pnej ze skutkiem natychmiastowym. Brak wp ł aty drugiej cz ęś ci kwoty okre ś lonej w pkt. 1 niniejszego paragrafu oraz w terminie wskazanym w pkt. 1 niniejszego paragrafu strony po up ł ywie trzydziestu dni zgodnie poczytuj ą za odst ą pienie od umowy przez KUPUJ Ą CEGO, a umow ę uznaj ą za rozwi ą zan ą . W takim przypadku SPRZEDAJ Ą CY potr ą ci tytu ł em kary umownej pierwsz ą cz ęść ceny lokalu okre ś lonej w pkt. 1 niniejszego paragrafu i sprzeda lokal innemu nabywcy.” 6. § 12 umowy stanowi, i ż „(...) niezap ł acona cz ęść ceny lokalu ulega waloryzacji o wska ź nik miesi ę czny WIBOR (og ł oszony na pierwszy dzie ń roboczy ka ż dego miesi ą ca) pocz ą wszy od (...) roku do dnia p ł atno ś ci ka ż dej raty”. 7. § 18 umowy stanowi, i ż „Ewentualne spory powsta ł e na tle obowi ą zywania niniejszej Umowy Strony rozwi ą zywa ć b ę d ą w drodze negocjacji, a w przypadku braku porozumienia poddadz ą je rozstrzygni ę ciu S ą du w ł a ś ciwego dla siedziby SPRZEDAJ Ą CEGO” (Karty nr 85-90). W toku niniejszego post ę powania organ antymonopolowy zwa ż y ł , co nast ę puje: Zgodnie z art. 24 ust. 1 ustawy antymonopolowej zakazane jest stosowanie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów. Ustawa antymonopolowa w art. 24 ust. 2 i 3 stanowi, ż e przez praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów rozumie si ę godz ą ce w nie bezprawne dzia ł anie przedsi ę biorcy, w szczególno ś ci stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego, naruszanie obowi ą zku udzielania konsumentom rzetelnej, prawdziwej i pe ł nej informacji, nieuczciwe praktyki rynkowe lub czyny nieuczciwej konkurencji. Nie jest zbiorowym interesem konsumentów suma indywidualnych interesów konsumentów. W przypadku, gdy dosz ł o do naruszenia art. 24 ustawy antymonopolowej, organ antymonopolowy na mocy art. 26 ust. 1 tej ustawy uznaje okre ś lon ą praktyk ę za naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów i nakazuje zaniechanie jej stosowania. Jako „sprzeczne z prawem” nale ż y kwalifikowa ć zachowania sprzeczne z nakazem zawartym w ustawie, rozporz ą dzeniu wydanym na podstawie i dla wykonania ustawy, umow ą mi ę dzynarodow ą maj ą c ą bezpo ś rednie zastosowanie w stosunkach wewn ę trznych. Sprzeczne z prawem s ą czyny: zabronione i zagro ż one sankcj ą karn ą , czyny zabronione pod sankcjami dyscyplinarnymi, czyny zakazane przepisami administracyjnymi lub przepisami prawa gospodarczego publicznego, czyny zabronione przepisami o charakterze cywilnym, sprzeczne z nakazami zawartymi w prawie cywilnym lub prawie administracyjnym. Bezprawno ść jest tak ą cech ą dzia ł ania, która polega na jego sprzeczno ś ci z normami prawa lub zasadami wspó łż ycia spo ł ecznego, bez wzgl ę du na win ę , a nawet ś wiadomo ść sprawcy. Dla ustalenia bezprawno ś ci dzia ł ania wystarczy, ż e okre ś lone zachowanie koliduje z przepisami prawa. /Por. Ustawa o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji Komentarz, pod redakcj ą prof. dr hab. Janusza Szwaji, Wydawnictwo CH BECK, Warszawa 2000, s.117 - 118/. Wobec powy ż szego, aby okre ś lone zachowanie mog ł o zosta ć uznane za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów konieczne jest łą czne spe ł nienie dwóch przes ł anek: - bezprawne dzia ł anie przedsi ę biorcy, - dzia ł anie narusza zbiorowe interesy konsumentów. Przedsi ę biorcy postawiono zarzut stosowania postanowie ń wzorców umownych, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 § 2 K.p.c. Wzorce umowne wykorzystywane przy zawieraniu umów z 8 konsumentami mog ą by ć poddane kontroli abstrakcyjnej. Kontroli abstrakcyjnej wzorca jako takiego (art. 479 36 – 479 45 K.p.c.) dokonuje si ę niezale ż nie od tego, czy wzorzec by ł , czy te ż nie by ł zastosowany w konkretnej umowie. Kontrola taka obejmuje klauzule pojedyncze lub zbiorowe (ca ł y wzorzec lub jego fragment). Oceny postanowie ń w wypadku kontroli abstrakcyjnej dokonuje S ą d Okr ę gowy w Warszawie – S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wy łą cznie do kompetencji tego S ą du nale ż y uznanie postanowie ń wzorców umownych za niedozwolone. Art. 479 43 K.p.c rozszerza prawomocno ść wyroku wydanego w sprawie o uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone na osoby trzecie. Skutek tzw. prawomocno ś ci rozszerzonej nast ę puje od chwili wpisania wzorca umowy do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, prowadzonego przez Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, o którym mowa w art. 479 45 § 2 K.p.c. Konsekwencj ą umieszczenia postanowienia umownego w ww. rejestrze, jest to, ż e pos ł u ż enie si ę nim b ę dzie mia ł o skutek wprowadzenia do umowy elementu bezwzgl ę dnie przez prawo zakazanego. Wpis do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych oznacza, ż e od tego momentu stosowanie takiej klauzuli jest zakazane we wszystkich wzorcach umownych. S ą d Okr ę gowy w Warszawie – S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów dokonuj ą c oceny postanowienia umownego ocenia okre ś lony zapis i w momencie jego wpisania do rejestru klauzula przestaje by ć postanowieniem konkretnego wzorca umownego, a staje si ę samodzielnie funkcjonuj ą c ą zasad ą , która zosta ł a zakwestionowana. Ze wzgl ę du na rozszerzon ą skuteczno ść klauzul (art. 479 43 K.p.c.) spe ł nia ona funkcj ę podobn ą do przepisów prawa. Tak wi ę c, dokonuj ą c oceny tre ś ci postanowie ń umownych wykorzystywanych przez przedsi ę biorców we wzorcach umownych nale ż y wykorzystywa ć regu ł y interpretacji wykszta ł cone w nauce prawa i praktyce orzeczniczej (wyk ł adnia j ę zykowa, systemowa, funkcjonalna i inna). St ą d te ż , niedozwolone b ę d ą takie postanowienia umów, które mieszcz ą si ę w „hipotezie” klauzuli wpisanej do rejestru, której tre ść zostanie ustalona w oparciu o dokonan ą jej wyk ł adni ę . Nie jest zatem konieczna dok ł adna, literalna identyczno ść klauzuli wpisanej do rejestru i klauzuli z ni ą porównywanej. Czynnikiem przes ą dzaj ą cym o podobie ń stwie dwóch klauzul powinien by ć zatem zamiar, cel, jakiemu ma s ł u ż y ć kwestionowane postanowienie. Je ś li cel utworzenia spornej klauzuli odpowiada celowi sformu ł owania klauzuli uznanej za niedozwolon ą , oba zapisy mo ż na uzna ć za to ż same. Zgodnie z art. 365 § 1 k.p.c. orzeczenie prawomocne wi ąż e nie tyko strony i s ą d, który je wyda ł , lecz równie ż inne s ą dy i organy pa ń stwowe, a w wypadkach w ustawie przewidzianych tak ż e inne osoby. S ą d orzekaj ą c co do postanowienia, i ż jest to niedozwolone postanowienie umowne stwierdza, i ż kszta ł tuje ono prawa i obowi ą zki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, równocze ś nie ra żą co naruszaj ą c jego interesy. Zgodnie z art. 385 1 § 1 k.c. przez niedozwolone postanowienie umowne uwa ż a si ę postanowienie umowy zawieranej z konsumentem nie uzgodnione indywidualnie, które kszta ł tuje jego prawa i obowi ą zki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, ra żą co naruszaj ą c jego interesy. Bior ą c pod uwag ę powy ż sz ą wyk ł adni ę , mo ż na stwierdzi ć , i ż praktyki polegaj ą ce na zamieszczaniu w zawieranych umowach, postanowie ń , które zosta ł y wpisane do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych s ą bezprawne i naruszaj ą zbiorowe interesy konsumentów. Powy ż sze zosta ł o potwierdzone w uchwale S ą du Najwy ż szego z dnia 13 lipca 2006r. (sygn. akt III SZP 3/06) oraz wyroku SOKiK z dnia 25. 05. 2005r. (sygn. akt XVII Ama 46/04). Pos ł ugiwanie si ę w obrocie konsumenckim klauzulami uznanymi przez S ą d Okr ę gowy w Warszawie – S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów za abuzywne i wpisanymi do rejestru postanowie ń wzorców umów uznanych za niedozwolone postanowienia umowne jest zakazane prawem. „Prezes Urz ę du mo ż e stwierdzi ć stosowanie przez przedsi ę biorc ę praktyki o której mowa w art. 23 a ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o ochronie konkurencji i konsumentów naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów polegaj ą cej na pos ł ugiwaniu si ę postanowieniem wzorca umownego, które zosta ł o wpisane do rejestru, bez wzgl ę du na to, czy wpis dotyczy tego przedsi ę biorcy, przeciwko któremu jest prowadzone post ę powanie, czy te ż zwi ą zany jest z dzia ł aniami innych kontrahentów konsumentów (S ą d Apelacyjny w wyroku z dnia 02.12.2005r., (sygn. akt VI ACa 760/05). Podobne twierdzenie S ą d Apelacyjny zawar ł we wcze ś niejszym wyroku, tj. w orzeczeniu z dnia 29.09.2005r. (sygn. akt VI ACa 381/05), gdzie przywo ł uj ą c stanowisko S ą du Najwy ż szego wyra ż one w uchwale z dnia 19. 12. 2003r. III CZP 95/03 (OSNC 9 2005/2/25), wskaza ł , ż e wyrok uwzgl ę dniaj ą cy powództwo przez uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone i zakazanie ich stosowania ma, zgodnie z art. 479 43 K.p.c., od chwili wpisania do odpowiedniego rejestru, skutek tak ż e wobec osób trzecich”. Pomimo, i ż powy ż ej przywo ł ane wyroki zapad ł y pod rz ą dami ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów z 2000r., to orzecznictwo to nale ż y uzna ć za aktualne tak ż e w aktualnym stanie prawnym. Na gruncie obecnie obowi ą zuj ą cej ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów z 2007r. rozwa ż ana kwestia zosta ł a uregulowania w analogiczny sposób, a zatem nie wyst ę puj ą ró ż nice, które nakazywa ł yby odej ś cie od ustalonej linii orzecznictwa i w konsekwencji tego odmienn ą ocen ę prawn ą badanego zagadnienia. I.1 W zakresie punktu I.1 sentencji decyzji oceniana praktyka dotyczy stosowania postanowienia umowy, które zosta ł o wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 K.p.c.: „Strony dopuszczaj ą +-3% odchylenie metra ż u mieszkania wynikaj ą ce z przyczyn projektowo- technicznych, bez wzajemnych roszcze ń . Podstaw ą rozliczenia b ę dzie inwentaryzacja powykonawcza. Powierzchnia u ż ytkowa lokalu wyliczona b ę dzie zgodnie z Polsk ą Norm ą nr PN- 70/B-02365, któr ą strony zgodnie uznaj ą za obowi ą zuj ą c ą do wszelkich wylicze ń .” Kwestionowane w pkt I.1 sentencji decyzji postanowienie oraz postanowienia poni ż ej przytoczone wpisane do rejestru, pomimo ró ż nic w sformu ł owaniu tre ś ci, maj ą to ż samy charakter, a skutek ich stosowania jest identyczny. Postanowienie przytoczone poni ż ej zosta ł o uznane za niedozwolone wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 7.08.2006r. sygn. akt XVII Amc 73/05, a do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych wpisane w dniu 1.09.2006r. pod numerem 852, w sprawie z powództwa Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów przeciwko Spó ł dzielni Mieszkaniowej „Wielkopolanka” w Poznaniu: „ Spó ł dzielnia zastrzega, ż e ostateczne rozwi ą zania projektowe mog ą odbiega ć od wst ę pnej dokumentacji architektoniczno-funkcjonalnej. ” Postanowienie przytoczone poni ż ej zosta ł o uznane za niedozwolone wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 9 wrzesie ń 2004r. sygn. akt XVII Amc 12/04, a do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych wpisane w dniu 18.11.2004r. pod numerem 155, w sprawie z powództwa Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów przeciwko Dom-Invest Sp. z o.o. we Wroc ł awiu: „ Cena nabycia nieruchomo ś ci (lokalu mieszkalnego) ulegnie zmianie, je ż eli po zako ń czeniu budowy oka ż e si ę , ż e zakupione powierzchnie lokalu mieszkalnego ulegn ą zmianie w stosunku do powierzchni przewidzianej w projekcie o wi ę cej ni ż 2,5% ”. W ww. wyroku S ą d stwierdzi ł , i ż „§ 3 pkt 4 wzorca zawiera niedozwolone postanowienia umowne okre ś lone w art. 385 3 pkt 20 k.c., które umo ż liwiaj ą pozwanej Spó ł ce po zawarciu umowy z konsumentem podwy ż szenie ceny lokalu (na skutek zwi ę kszenia metra ż u lokalu w stosunku do umownego) bez jednoczesnego zapewnienie konsumentowi prawa odst ą pienia od umowy w powy ż szej sytuacji, co z uwagi na wzrost obci ąż e ń finansowych po stronie konsumenta nie powinno budzi ć ż adnych w ą tpliwo ś ci.” Postanowienie przytoczone poni ż ej zosta ł o uznane za niedozwolone wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 10 pa ź dziernik 2004r. sygn. akt XVII Amc 47/03, a do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych wpisane w dniu 6.01.2005r. pod numerem 233, 234 i 227, w sprawie z powództwa Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów przeciwko Mi ł y Dom sp. z o.o. w Gliwicach: „ Sprzedaj ą cy zastrzega sobie mo ż liwo ść dokonania zmian w projekcie Budynku, zw ł aszcza zmiany powierzchni lokali a co za tym idzie, udzia ł u w nieruchomo ś ci gruntowej. Zmiany te nie mog ą spowodowa ć konieczno ś ci zwi ę kszenia podstawowej ceny o wi ę cej ni ż 10%”. „ W przypadku zmiany powierzchni lokalu wnikaj ą cej z inwentaryzacji powykonawczej, cena ulegnie zmianie o warto ść wynikaj ą c ą z pomno ż enia ró ż nicy w powierzchni lokalu przez cen ę jednego metra kwadratowego ustalon ą w umowie. ” 10 „Sprzedaj ą cy zastrzega sobie mo ż liwo ść dokonania zmian w projekcie Budynku dotycz ą cych projektowanych technologii i rozwi ą za ń .” W ww. wyroku S ą d stwierdzi ł , i ż „postanowienia umowne z § 3 ust. 2 wzorca „umowa przedwst ę pna zakupu lokalu” i z Rozdzia ł u II pkt 2 „Regulamin sprzeda ż y i realizacji mieszka ń ” nale ż y ponadto uzna ć za niedozwolone na podstawie art. 385 3 pkt 20 k.c. Powy ż sze postanowienia umowne przewiduj ą bowiem mo ż liwo ść zmiany przez pozwanego ceny lokalu na skutek mo ż liwo ś ci waha ń w rzeczywistej powierzchni lokalu w stosunku do tej okre ś lonej przy zawieraniu umowy. Jednocze ś nie powy ż sze wzorce umowy nie przewiduj ą , w przypadku podwy ż szenia ceny lokalu w trakcie realizacji umowy dla konsumenta prawa do odst ą pienia od umowy.” Zakwestionowana klauzula umowna umo ż liwia przedsi ę biorcy dokonanie jednostronnej zmiany przedmiotu umowy. Konsument zawieraj ą c umow ę , czy to o wybudowanie lokalu, czy te ż w sprawie zakupu nieruchomo ś ci podejmuje decyzj ę w oparciu o okre ś lone warunki w tym o wielko ść oferowanego mieszkania. Przedsi ę biorca jako profesjonalista w zakresie prowadzonej przez siebie dzia ł alno ś ci, ma ś wiadomo ść o wszelkich pracach, które b ę d ą wykonywane, oraz ich wp ł ywie m.in. na powierzchni ę u ż ytkow ą oferowanego mieszkania. Bior ą c pod uwag ę powy ż sze, nale ż a ł o stwierdzi ć , i ż ma on wiedz ę co do ostatecznych wielko ś ci powierzchni lokalu. Z tre ś ci zakwestionowanej klauzuli wynika, ż e okre ś lona w umowie ostateczna, faktyczna powierzchnia nieruchomo ś ci, której umowa ta dotyczy, ma by ć obliczona zgodnie z norm ą PN- 70/b-02365, co oznacza, ż e pomiar ma by ć przeprowadzony metr nad pod ł og ą w stanie surowym z dok ł adno ś ci ą do 0,1 m 2 . Powierzchnia okre ś lona w umowie powinna odpowiada ć tej obliczonej po wykonaniu nieruchomo ś ci zgodnie z przyj ę t ą w umowie metod ą . Wbrew temu Przedsi ę biorca stosuje regulacj ę , zgodnie z któr ą odst ę pstwa w granicach +/-3%, a wi ę c szerszych ni ż wynikaj ą ce z przywo ł anej normy, nie stanowi ą zmiany umowy, nie stanowi ą podstawy do stwierdzenia wadliwego wykonania umowy, ani nie s ą traktowane jako nienale ż yte wykonanie umowy. Istotne w niniejszym przypadku jest to, ż e Spó ł ka dopuszcza mo ż liwo ść zmiany powierzchni lokalu, pomimo i ż strony zawieraj ą c umow ę zgodnie postanawiaj ą , ż e jej przedmiot zostaje okre ś lony w projekcie technicznym. Wykonanie lokalu o odmiennych parametrach, gdy ró ż nice nie przekraczaj ą 3%, umo ż liwia stwierdzenie, i ż przedmiot zosta ł wykonany zgodnie z umow ą . W ten sposób Spó ł ka mo ż e dokonywa ć wi ążą cej interpretacji umowy. Zgodnie z postanowieniem ostateczne wielko ś ci mog ą si ę odchyla ć zarówno na korzy ść , jak i na niekorzy ść poszczególnych konsumentów. W konsekwencji konsument otrzymuje mniejsze mieszkanie za kwot ę , za któr ą mia ł otrzyma ć mieszkanie o umówionym metra ż u. W przypadku, gdy powierzchnia lokalu mieszkalnego mia ł a wynie ść 44,5 m 2 ostatecznie mo ż e ona zosta ć pomniejszona o 1,335 m 2 . Pomimo, i ż pozornie powierzchnia ta nie jest znaczna, to jednak dla konsumenta ma znaczenie, jak ą powierzchni ę b ę dzie mia ł o nabywane mieszkanie (Karta nr 78). Pomimo, i ż zakwestionowane postanowienie oraz porównywane z nim wpisane do rejestru ró ż ni ą si ę co do swojej tre ś ci, to jednak w taki sam sposób umo ż liwiaj ą przedsi ę biorcy dowolne kszta ł towanie ostatecznego produktu. Przedmiotowe postanowienie narusza interesy ekonomiczne konsumentów, gdy ż otrzymuj ą oni produkt o innej warto ś ci, ni ż faktyczna cena zakupu. Tym samym faktyczna cena 1 m 2 zwi ę ksza lub zmniejsza si ę w stosunku do tej, jaka mia ł a obowi ą zywa ć w momencie zawarcia umowy. Zgodnie z powy ż ej przytoczonym orzecznictwem, zakwestionowany zapis jest sprzeczny z art. 385 3 pkt 20 k.c. zgodnie z którym za niedozwolone postanowienie umowne, uwa ż a si ę w szczególno ś ci te, które przewiduj ą uprawnienia kontrahenta konsumenta do okre ś lenia lub podwy ż szenia ceny lub wynagrodzenia po zawarciu umowy bez prawa przyznania konsumentowi prawa odst ą pienia od umowy. Zakwestionowane postanowienie uprawnia przedsi ę biorc ę do jednostronnej zmiany sprzedawanego produktu, tj. wielko ś ci powierzchni lokalu o +/- 3 %. Dodatkowo konsument w sytuacji jakiejkolwiek odchylenia wielko ś ci powierzchni w ramach przedmiotowych +/- 3% nie ma prawa do odst ą pienia od umowy 11 W zwi ą zku z tym, ż e zakwestionowane postanowienie w punkcie I 1 sentencji decyzji, uznano za to ż same z postanowieniami wpisanymi do rejestru, organ antymonopolowy praktyk ę polegaj ą c ą na pos ł ugiwaniu si ę nim w obrocie konsumenckim uzna ł za bezprawn ą i naruszaj ą c ą interesy konsumentów. I.2 W zakresie punktu I.2 sentencji decyzji oceniana praktyka dotyczy stosowania postanowienia, które zosta ł o wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 K.p.c.: „(...) Je ż eli KUPUJ Ą CY lub osoba przez niego wskazana nie przyst ą pi do odbioru lokalu, KUPUJ Ą CY upowa ż nia SPRZEDAJ Ą CEGO do przeprowadzenia odbioru lokalu przez osob ę wskazan ą przez SPRZEDAJ Ą CEGO.” Kwestionowane postanowienie w pkt I.2 sentencji decyzji oraz postanowienia poni ż ej przytoczone wpisane do rejestru, pomimo ró ż nic w sformu ł owaniu tre ś ci, maj ą to ż samy charakter, a skutek ich stosowania jest identyczny. Postanowienia przytoczone poni ż ej zosta ł y uznane za niedozwolone wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 22.11.2004r. sygn. akt XVII Amc 55/03, a do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych wpisane w dniu 1.03.2005r. pod numerami 364 i 365, w sprawie z powództwa Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów przeciwko Budlex Sp. z o.o. w Toruniu: „ W razie niestawiennictwa Kupuj ą cego w wyznaczonym terminie przekazania, sprzedaj ą cy dokona samodzielnie odbioru przedmiotu umowy i b ę dzie to jednoznaczne z wykonaniem przez Sprzedaj ą cego umowy w tym zakresie. Strony zgodnie ustalaj ą , ż e w takim przypadku Sprzedaj ą cy upowa ż niony jest do wystawienia odpowiedniej faktury ”, „ W sytuacji okre ś lonej w art. 6 tego paragrafu jednostronny protokó ł sporz ą dzony przez Sprzedaj ą cego zast ę puje protokó ł odbioru ”. Postanowienie to nale ż y ocenia ć w kontek ś cie innych zapisów funkcjonuj ą cych w umowach zawieranych przez przedsi ę biorc ę z konsumentami. Zauwa ż y ć trzeba, ż e konsument jest zobligowany do podpisania protoko ł u odbioru lokalu zawsze wtedy, gdy zakres prac zosta ł wykonany. Natomiast zakwestionowany zapis uprawnia przedsi ę biorc ę do jednostronnego stwierdzenia, i ż prace zosta ł y wykonane, pomimo, i ż konsument nie stawi ł si ę w dniu wskazanym przez przedsi ę biorc ę . Zgodnie z § 4.1 umowy „Pe ł nomocnik o ś wiadcza, w imieniu SPRZEDAJ Ą CEGO, ż e SPRZEDAJ Ą CY zobowi ą zuje si ę zg ł osi ć do u ż ytkowania opisany w § 1 budynek wielorodzinny najpó ź niej w 30.06.2009 roku, a nast ę pnie w terminie okre ś lonym w § 2 ustanowi ć na rzecz KUPUJ Ą CEGO w ł asno ść opisanego w § 3 lokalu i sprzeda ć go KUPUJ Ą CEMU za okre ś lon ą w § 10 cen ę , a KUPUJ Ą CY zobowi ą zuje si ę za t ę cen ę i na okre ś lonych niniejsz ą umow ą warunkach lokal ten kupi ć .” (Karta nr 79). Powy ż sze postanowienie okre ś la termin, w którym inwestycja ma zosta ć wykonana. Natomiast zakwestionowane postanowienie w ż aden sposób nie wi ąż e terminu odbioru inwestycji z przewidzianym terminem jej uko ń czenia. Zgodnie z § 8 pkt 2 umowy „KUPUJ Ą CY zobowi ą zuje si ę w terminie 30 dni od daty zawiadomienia dokona ć odbioru lokalu mieszkalnego i przyj ąć wszelkie koszty zwi ą zane z utrzymaniem lokalu, w tym op ł aty za ogrzewanie budynku podgrzewanie ciep ł ej wody zgodnie z planem gospodarczym ustawionym przez administratora.” Zacytowane zdanie okre ś la termin, w jakim odbiór powinien by ć przeprowadzony przez konsumenta. Termin ten zaczyna biec od momentu powiadomienia o mo ż liwo ś ci odebrania mieszkania, a nie od przewidzianego w umowie terminu. Istotne jest, i ż konsument nie ma ż adnej mo ż liwo ś ci wniesienia sprzeciwu, co do przedmiotowego nowego terminu. Formu ł owanie postanowie ń o tre ś ci jak zakwestionowane jest stworzeniem przedsi ę biorcy podstaw (zbyt daleko id ą cych uprawnie ń ) do dokonywania interpretacji umowy. Takie postanowienie wype ł nia dyspozycj ę przepisu art. 385(3) pkt 9 k.c., a tym samym jest niedopuszczaln ą , z punktu widzenia poszanowania interesów drugiej strony umowy, praktyk ą . Stosowanie tych postanowie ń (o ró ż norakim brzmieniu, jednak ż e o tym samym skutku) zbyt 12 restrykcyjnie i w sposób niedopuszczalny pozbawia konsumentów prawa do dochodzenia przez nich roszcze ń z tytu ł u stwierdzonych wad, jak te ż bezzasadnie pozbawia konsumentów prawa do dysponowania lokalem. Analizuj ą c tre ść zakwestionowanego postanowienia oraz wpisanych do rejestru, organ antymonopolowy stwierdzi ł , i ż uprawniaj ą one przedsi ę biorc ę do w ł asnej interpretacji umowy oraz do stwierdzenia, czy umowa zosta ł a wykonana. Tym samym w taki sam sposób naruszaj ą interesy konsumentów. Da ł o to podstaw ę do stwierdzenia, i ż zakwestionowane postanowienie mie ś ci si ę w hipotezach klauzul wpisanych do rejestru. I.3 W zakresie punktu I.3 sentencji decyzji oceniana praktyka dotyczy stosowania postanowienia, które zosta ł o wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 K.p.c.: „Sprzedaj ą cy zobowi ą zuje si ę zapewni ć i ustanowi ć odp ł atnie na koszt Kupuj ą cego i z jego upowa ż nienia udzielonego niniejsz ą umow ą administracj ę budynku na okres do ko ń ca roku kalendarzowego, w którym przypada koniec okresu r ę kojmi.” Kwestionowane postanowienie w pkt I.3 sentencji decyzji oraz postanowienie poni ż ej przytoczone wpisane do rejestru, pomimo ró ż nic w sformu ł owaniu tre ś ci, maj ą to ż samy charakter, a skutek ich stosowania jest identyczny. Postanowienie przytoczone poni ż ej zosta ł o uznane za niedozwolone wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 18.05.2005r. sygn. akt XVII Amc 86/03, a do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych wpisane w dniu 28.09.2006r. pod numerem 893, w sprawie z powództwa Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów przeciwko J.W. Construction Holding S.A. w Z ą bkach: “ Sprzedaj ą cy zobowi ą zuje si ę prowadzi ć odp ł atnie, na koszt mieszka ń ców i z ich upowa ż nienia, administracj ę budynku przez 36 miesi ę cy od daty przekazania budynku do eksploatacji. Kupuj ą cy podpisuj ą c niniejsz ą Umow ę upowa ż nia Sprzedaj ą cego do powy ż szych czynno ś ci. Po up ł ywie tego terminu sposób administracji zostanie ustalony przez W ł a ś cicieli mieszka ń w trybie wynikaj ą cym z ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o w ł asno ś ci lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388) ”. W uzasadnieniu do ww. wyroku S ą d stwierdzi ł , i ż postanowienie wpisane do rejestru jest sprzeczne z art. 385 1 § 1 k.c. Zapis zmusza nabywc ę lokalu do zgody na administrowanie nieruchomo ś ci ą przez okres 3 lat. „Otrzymanie ś wiadczenia wynikaj ą cego z umowy kupna lokalu zwi ą zane jest zatem z zawarciem umowy o administrowanie nieruchomo ś ci przez 3 lata. Pozbawia to konsumenta swobody wyboru kontrahenta w zakresie administrowania nieruchomo ś ci ą . W konsekwencji konsument zmuszony jest do korzystania z us ł ug pozwanego w tym zakresie nawet w sytuacji, gdy wszyscy w ł a ś ciciele mieszka ń nie b ę d ą mieli zaufania, co do rzetelno ś ci pozwanego lub, gdy żą dane wynagrodzenie b ę dzie znacz ą co wy ż sze od cen rynkowych. Jest to sprzeczne z dobrymi obyczajami i ra żą co narusza interes konsumenta.” Przedmiotowe postanowienia w taki sam sposób uprawniaj ą przedsi ę biorc ę do samodzielnego wybrania oraz ustanowienia administratora budynku. Na podstawie przedmiotowego postanowienia mo ż e on dokona ć tego samodzielnie bez umo ż liwienia konsumentom wp ł ywu na podj ę cie takiej decyzji. Tym samym przedsi ę biorca uprawnia siebie do podj ę cia decyzji co do podmiotu, który b ę dzie administrowa ł budynkiem w sk ł ad, którego wchodz ą lokale nabyte przez konsumentów. Z uwagi na fakt, i ż za ś wiadczone us ł ugi przez wybranego przez Spó ł k ę administratora, równie ż konsument b ę dzie ponosi ł koszty, ma on prawo do wspó ł wyboru ś wiadczeniodawcy. Przedmiotowe postanowienie uprawnia przedsi ę biorc ę do podejmowania decyzji dotycz ą cych wprost konsumentów, bez poszanowania ich woli. Bior ą c pod uwag ę powy ż sze przes ł anki, zakwestionowane postanowienie, nale ż a ł o uzna ć za ra żą co naruszaj ą ce interesy konsumentów, a wi ę c sprzeczne z art. 385(1) § 1 k.c. Tym samym postanowienia w taki sam sposób naruszaj ą interesy konsumentów, a wi ę c zakwestionowane postanowienie mie ś ci si ę w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru. 13 I.4 W zakresie punktu I.4 sentencji decyzji oceniana praktyka dotyczy stosowania postanowienia wzorca umowy, które zosta ł o wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 K.p.c.: „Brak wp ł aty pierwszej raty w terminie wskazanym w § 9 pkt 1 strony zgodnie poczytuj ą za rezygnacj ę KUPUJ Ą CEGO, a umow ę uznaj ą za rozwi ą zan ą . W takim przypadku SPRZEDAJ Ą CY potr ą ci tytu ł em kary umownej wp ł aty dokonane na poczet pierwszej raty i sprzeda lokal innemu nabywcy.” „W przypadku uchybienia terminowi p ł atno ś ci pozosta ł ych rat naliczane b ę d ą odsetki ustawowe. Uchybienie terminu przekraczaj ą ce trzydzie ś ci dni strony zgodnie poczytuj ą za rezygnacj ę KUPUJ Ą CEGO, a umow ę uznaj ą za rozwi ą zan ą . W takim przypadku SPRZEDAJ Ą CY potr ą ci tytu ł em kary umownej wp ł aty dokonane na poczet pierwszej raty, lecz nie wi ę cej ni ż 10% ceny mieszkania okre ś lonej w § 9 pkt 1 i sprzeda lokal innemu nabywcy.” „W przypadku uchybienia terminowi p ł atno ś ci którejkolwiek z rat naliczane b ę d ą odsetki ustawowe. Je ż eli uchybienie terminu przekroczy trzydzie ś ci dni, SPRZEDAJ Ą CY zastrzega sobie prawo do rozwi ą zania umowy wst ę pnej ze skutkiem natychmiastowym. Brak wp ł aty drugiej cz ęś ci kwoty okre ś lonej w pkt. 1 niniejszego paragrafu oraz w terminie wskazanym w pkt. 1 niniejszego paragrafu strony po up ł ywie trzydziestu dni zgodnie poczytuj ą za odst ą pienie od umowy przez KUPUJ Ą CEGO, a umow ę uznaj ą za rozwi ą zan ą . W takim przypadku SPRZEDAJ Ą CY potr ą ci tytu ł em kary umownej pierwsz ą cz ęść ceny lokalu okre ś lonej w pkt. 1 niniejszego paragrafu i sprzeda lokal innemu nabywcy.” Kwestionowane w pkt I.4 postanowienia oraz postanowienia poni ż ej przytoczone wpisane do rejestru, pomimo ró ż nic w sformu ł owaniu tre ś ci, maj ą to ż samy charakter, a skutek ich stosowania jest identyczny. Postanowienie przytoczone poni ż ej zosta ł o uznane za niedozwolone wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 7.12.2006r. sygn. akt XVII Amc 172/05, a do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych wpisane w dniu 20.02.2007r. pod numerem 1037, w sprawie z powództwa Andrzeja Szeli ń skiego przeciwko Spó ł dzielni Mieszkaniowej „Domena” z/s w Warszawie: „ W przypadku odst ą pienia od umowy realizacyjnej z przyczyn okre ś lonych w pkt 2, a tak ż e rozwi ą zania umowy przez Nabywc ę , Spó ł dzielnia dokonuje zwrotu pieni ę dzy (...) w terminie 30 dni od dokonania wp ł aty przez nast ę pc ę , po potr ą ceniu 5% sumy dodatkowych wp ł at ”. Postanowienie przytoczone poni ż ej zosta ł o uznane za niedozwolone wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 21.12.2004r. sygn. akt XVII Amc 69/03, a do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych wpisane w dniu 22.02.2005r. pod numerem 288 i 286, w sprawie z powództwa Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów przeciwko Sosnowieckiej Spó ł dzielni Budownictwa Mieszkaniowego „Nowa” w Sosnowcu: „ W przypadku rezygnacji przez Przysz ł ego U ż ytkownika (Cz ł onka Spó ł dzielni) z finansowania inwestycji wp ł acona kwota podlega zwrotowi bez odsetek, przy czym Spó ł dzielnia potr ą ci z wp ł aconej kwoty 5% tytu ł em kosztów obs ł ugi i podj ę tego ryzyka. Zwrot kwoty po potr ą ceniu w/w kosztów nast ą pi w terminie 30 dni od daty wst ą pienia nowego Cz ł onka Spó ł dzielni w miejsce cz ł onka wyst ę puj ą cego (rezygnuj ą cego) ”. „ W przypadku rezygnacji (z ł o ż onej na pi ś mie) z dalszego finansowania budowy lub wypowiedzenia umowy zgodnie z § 4 pkt 2 Spó ł dzielnia potr ą ci Przysz ł emu U ż ytkownikowi: a) 5% warto ś ci umownej na dzie ń z ł o ż onej rezygnacji tytu ł em zwrotu kosztów obs ł ugi inwestorskiej, b) 3% warto ś ci umownej na dzie ń z ł o ż enia rezygnacji tytu ł em podj ę tego ryzyka inwestycyjnego przez S.S.B.M. NOWA. Wniesione przez rezygnuj ą cego Przysz ł ego U ż ytkownika wp ł aty bez odsetek, pomniejszone o w/w potr ą cenia zostan ą Mu zwrócone przez Spó ł dzielni ę , w terminie 30 dni od dnia wst ą pienia w miejsce rezygnuj ą cego innego cz ł onka Spó ł dzielni ”. 14 Postanowienie przytoczone poni ż ej zosta ł o uznane za niedozwolone wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 17.08.2006r. sygn. akt XVII Amc 100/05, a do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych wpisane w dniu 9.11.2006r. pod numerem 919, w sprawie z powództwa Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów przeciwko Przedsi ę biorstwu Budownictwa i Obrotu Towarowego „Fronton” Sp. z o.o. w Krakowie: „ W przypadku, gdy winnym odst ą pienia od umowy jest nabywca tj. w przypadkach opisanych w § 6 pkt 1 a, b, c oraz 2a, zobowi ą zany jest on dodatkowo do zap ł acenia Frontonowi kary w wysoko ś ci 10% ceny lokali z dnia odst ą pienia od umowy. Fronton ma prawo potr ą cenia przedmiotowej kary ze zwracanej kwoty zaliczek. W przypadku, gdy odst ą pienie nast ę puje z przyczyn le żą cych po stronie nabywcy tj. w przypadkach opisanych w § 6 pkt 1 oraz 2a, zobowi ą zany jest on dodatkowo do zap ł acenia Frontonowi kary w wysoko ś ci 5% ceny lokalu z dnia odst ą pienia od umowy. Fronton ma prawo potr ą cenia przedmiotowej kary ze zwracanej kwoty zaliczek ”. Postanowienie przytoczone poni ż ej zosta ł o uznane za niedozwolone wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 18.05.2005r. sygn. akt XVII Amc 86/03, a do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych wpisane w dniu 28.09.2006r. pod numerem 887, w sprawie z powództwa Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów przeciwko J.W. Construction Holding S.A. w Z ą bkach: “W przypadku, gdy Sprzedaj ą cy odst ą pi od umowy z powodu jej nienale ż ytego wykonania przez Kupuj ą cego lub Kupuj ą cy odst ą pi od umowy z przyczyn innych ni ż okre ś lone w ust. 1, Sprzedaj ą cy zwróci wp ł acone przez Kupuj ą cego kwoty z ł otowe, po potr ą ceniu 5% łą cznej ceny kupna. Zwracane kwoty nie podlegaj ą waloryzacji i nie s ą oprocentowane. Zwrot nast ą pi w terminie 3 tygodni od znalezienia nowego nabywcy tego samego lokalu i dokonania przez nowego nabywc ę wp ł at na poczet kupna lokalu w wysoko ś ci nie mniejszej ni ż kwota zwracana Kupuj ą cemu, je ż eli nowy nabywca tego samego lokalu nie zostanie znaleziony w terminie 12 miesi ę cy od daty odst ą pienia od umowy, to Sprzedaj ą cy zwróci Kupuj ą cemu wp ł acone przez niego kwoty po potr ą ceniu 5% łą cznej ceny kupna tytu ł em kary umownej. W tym przypadku zwrot nast ą pi w terminie 30 dni od up ł ywu 12 miesi ę cy od daty odst ą pienia od umowy” Postanowienia przytoczone poni ż ej zosta ł y uznane za niedozwolone wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 22.11.2004r. sygn. akt XVII Amc 55/03, a do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych wpisane w dniu 1.03.2005r. pod numerami 368 i 369 , w sprawie z powództwa Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów przeciwko Budlex Sp. z o.o. w Toruniu: „ Kupuj ą cy mo ż e rozwi ą za ć niniejsz ą umow ę w ka ż dym czasie z zachowaniem 7 dniowego okresu wypowiedzenia z obowi ą zkiem zap ł aty naros ł ych od dnia zawarcia umowy odsetek, kar umownych oraz z obowi ą zkiem zap ł aty kary umownej z tytu ł u rozwi ą zania niniejszej umowy przez Kupuj ą cego w wysoko ś ci 10% ceny okre ś lonej w § 6 ust. 1 ”, „ W przypadku okre ś lonym w § 5 ust. 11 i § 10 ust. 2 pkt b) Kupuj ą cy zap ł aci sprzedaj ą cemu kar ę umown ą w wysoko ś ci 10% ceny okre ś lonej w § 6 ust. 1 ”. Stosownie do ww. zakwestionowanych postanowie ń , w przypadku, gdy dojdzie do rozwi ą zania przez Spó ł k ę umowy z powodu niedotrzymania przez konsumenta terminów p ł atno ś ci, mo ż e ona w zale ż no ś ci od etapu realizacji umowy, którego dotyczy rozwi ą zanie umowy zatrzyma ć odpowiednio: równowarto ść pierwszej raty, lecz nie wi ę cej ni ż 10% ceny mieszkania. Analiza porównawcza zakwestionowanych postanowie ń oraz wpisanych do rejestru wykaza ł a, i ż wysoko ść kary umownej, która mo ż e zosta ć przez przedsi ę biorc ę potr ą cona z kwot otrzymanych od konsumenta, zosta ł a okre ś lona w wysoko ś ci to ż samej z przytoczonymi powy ż ej klauzulami wpisanymi do rejestru. W zwi ą zku z powy ż szym nale ż a ł o orzec, ż e dosz ł o do naruszenia art. 385 1 § 1 Kc. W niniejszym przypadku dosz ł o równie ż do naruszenia art. 385 3 pkt 17 Kc, który stanowi, ż e za niedozwolone uznaje si ę klauzule, które nak ł adaj ą na konsumenta, który nie wykona ł zobowi ą zania lub odst ą pi ł od umowy, obowi ą zek zap ł aty ra żą co wygórowanej kary umownej lub 15 odst ę pnego. Kara w wysoko ś ci 10% okre ś lonej w umowie ceny oraz warto ś ci raty jest ra żą co wygórowana, a obowi ą zek jej zap ł aty mo ż e prowadzi ć do ra żą cego naruszenia interesów ekonomicznych konsumentów. Postanowienie przytoczone poni ż ej zosta ł o uznane za niedozwolone wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 25.07.2005r. sygn. akt XVII Amc 13/05, a do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych wpisane w dniu 3.04.2006r. pod numerem 650, w sprawie z powództwa Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów przeciwko Powszechnemu Towarzystwu Budownictwa Spo ł ecznego Spó ł ka z o.o. w Krakowie: „ PTBS Sp. z o.o. ma prawo do odst ą pienia od umowy w przypadku nieterminowych wp ł at rat. Wp ł acone kwoty b ę d ą zwrócone po potr ą ceniu 10% wp ł aconych kwot tytu ł em kosztów zawarcia umowy ”. Postanowienie o tre ś ci jak zakwestionowane, zosta ł o uznane za niedozwolone wyrokiem z dnia 31.10.2007r. sygn. akt XVII Amc 90/07 przez S ą d Okr ę gowy w Warszawie – S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów, a nast ę pnie wpisane do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych w dniu 3.03.2008r. pod numerem 1350, w sprawie z powództwa Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów przeciwko Towarzystwo Budownictwa Spo ł ecznego TBS- Budostal-3 Sp. z o.o. „ Towarzystwo mo ż e równie ż odst ą pi ć od niniejszej umowy ze skutkiem natychmiastowym w przypadku, gdy Partycypant opó ź ni si ę powy ż ej 14 dni z wp ł at ą : a) którejkolwiek z rat okre ś lonych w par. 2 pkt. 3; b) dop ł aty wynikaj ą cej z par. 2 pkt. 4; c) odsetek okre ś lonych w par. 2 pkt. 7". Analiza stosowanych przez przedsi ę biorc ę klauzul wykaza ł a, i ż przewiduj ą one sytuacje, w których umowa zostaje rozwi ą zana ze skutkiem natychmiastowym bez obowi ą zku wcze ś niejszego wezwania konsumenta. Maj ą c na uwadze, ż e oceniane umowy o ś wiadczenie us ł ug s ą kontraktem wzajemnym, dokonanie ww. czynno ś ci bez uprzedniego wezwania konsumenta do spe ł nienia ś wiadczenia jest sprzeczne z art. 491 k.c., który stanowi, ż e je ż eli jedna ze stron dopuszcza si ę zw ł oki w wykonaniu zobowi ą zania z umowy wzajemnej, druga strona mo ż e wyznaczy ć jej odpowiedni dodatkowy termin do wykonania z zagro ż eniem, ż e w razie bezskutecznego up ł ywu wyznaczonego terminu b ę dzie uprawniona do rozwi ą zania umowy. W zwi ą zku z powy ż szym zosta ł o stwierdzone, i ż rozwi ą zanie umowy w sytuacji niedokonania zap ł aty rat w wyznaczonym terminie, niepoprzedzone wezwaniem do zap ł aty nale ż y uzna ć za nadmiernie rygorystyczne i uprawniaj ą ce przedsi ę biorc ę do zastosowania wobec konsumenta zbyt dotkliwej sankcji za nieuiszczenie op ł aty w terminie, a tym samym za sprzeczne z art. 385 1 § 1 k.c. oraz art. 385 3 pkt 9 k.c. Klauzule wpisane do rejestru pod numerami 650 i 1350 umo ż liwiaj ą przedsi ę biorcy rozwi ą zanie umowy w trybie natychmiastowym, gdy konsument nie dokona w wyznaczonym terminie wp ł at rat. Tym samym nie ma on obowi ą zku wezwa ć konsumenta do uiszczenia zaleg ł ych wp ł at przed rozwi ą zaniem umowy. To ż same prawo Spó ł ki wynika z zakwestionowanych w niniejszym post ę powaniu postanowie ń . Wynika z nich prawo Spó ł ki do rozwi ą zania umów ze skutkiem natychmiastowym w sytuacji nie dokonania wp ł at w terminach wynikaj ą cych z umów. W zwi ą zku z powy ż szym organ antymonopolowy uzna ł , i ż zakwestionowane postanowienia mieszcz ą si ę w hipotezach przytoczonych klauzul wpisanych do rejestru. I.5 W zakresie punktu I.5 sentencji decyzji oceniana praktyka dotyczy stosowania postanowienia, które zosta ł o wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 K.p.c.: „KUPUJ Ą CY ma prawo do rozwi ą zania umowy bez podania przyczyn za miesi ę cznym terminem wypowiedzenia. W takim przypadku SPRZEDAJ Ą CY zwróci KUPUJ Ą CEMU kwoty dokonanych wp ł at z potr ą ceniem pierwszej raty, lecz nie wi ę cej ni ż 10% ceny mieszkania okre ś lonej w § 9 pkt. 1, która stanowi ć b ę dzie kar ę umown ą , w terminie 90 dni. Zwracane kwoty nie podlegaj ą waloryzacji i nie s ą oprocentowane.” 16 Kwestionowane w pkt I.5 postanowienie oraz postanowienia przytoczone w uzasadnieniu stosowania praktyki okre ś lonej w pkt I.4 sentencji decyzji wpisane do rejestru, pomimo ró ż nic w sformu ł owaniu tre ś ci, maj ą to ż samy charakter, a skutek ich stosowania jest identyczny. W ka ż dym z tych przypadków konsument jest obarczany nadmiernie wygórowan ą kar ą umown ą . Jedyna ró ż nica dotyczy faktu, i ż niniejsze postanowienie zwi ą zane jest z rozwi ą zaniem umowy przez konsumenta, a nie niewykonaniem przez niego obowi ą zków wynikaj ą cych z umowy. Zastrze ż ona kwota nie ma ż adnego zwi ą zku z ewentualnymi kosztami, czy te ż stratami przedsi ę biorcy. Spó ł ka po odst ą pieniu od umowy przez konsumenta mo ż e dowolnie dysponowa ć nieruchomo ś ci ą . Tym samym nale ż a ł o stwierdzi ć , i ż zastrze ż enie przedmiotowej kary narusza ekonomiczne interesy konsumentów. W przedmiotowym przypadku, w sytuacji, gdy kupuj ą cy rozwi ąż e umow ę bez podania przyczyny sprzedaj ą cy ma prawo do zatrzymania 10% ceny mieszkania. Zgodnie z orzeczeniami powo ł anymi w uzasadnieniu do pkt I.4 sentencji decyzji kara w powy ż ej okre ś lonej wysoko ś ci zosta ł a uznana za nadmiernie wygórowan ą . W zwi ą zku z powy ż szym organ antymonopolowy uzna ł , i ż zakwestionowane postanowienie, mie ś ci si ę w hipotezach klauzul wpisanych do rejestru przytoczonych w uzasadnieniu do stosowania praktyki okre ś lonej w pkt I.4 sentencji decyzji. Dodatkowo w przedmiotowym przypadku za nadmiernie d ł ugi termin nale ż y uzna ć okres po up ł ywie, którego konsumentom zostan ą zwrócone wp ł acone ś rodki pieni ęż ne. Przedmiotowe postanowienie okre ś la równie ż okres, po up ł ywie którego konsument otrzyma zwrot wp ł aconych ś rodków pieni ęż nych. W ocenie organu antymonopolowego naruszaj ą cym interesy konsumentów jest zbyt d ł ugi termin, w którym deweloper jest zobowi ą zany zwróci ć otrzymane zaliczki, poniewa ż w tym okresie konsument jest pozbawiony mo ż liwo ś ci korzystania z tych ś rodków, inwestowania ich, podczas gdy deweloper mo ż e korzysta ć ze ś rodków finansowych konsumenta i pobiera ć z nich po ż ytki, np. poprzez z ł o ż enie ich na lokacie bankowej oraz inwestowa ć w prowadzon ą dzia ł alno ść . Fakt pozostawania w dyspozycji przedsi ę biorcy ś rodków nale żą cych do konsumenta spe ł nia przes ł anki art. 385 1 § 1 k.c. gdy ż ra żą co narusza interesy konsumentów, a tak ż e jest niezgodne z dobrymi obyczajami. Stanowisko organu antymonopolowego w tym zakresie wynika z orzecznictwa S ą du, który uzna ł za niedozwolone nast ę puj ą ce postanowienia. Poniewa ż , w postanowieniu wpisanym do rejestru okres ten zosta ł okre ś lony krócej, to przedmiotowe postanowienie w sposób jeszcze mniej korzystny dla konsumentów okre ś la warunki zwrotu wp ł aconych kwot. Postanowienie przytoczone poni ż ej zosta ł o uznane za niedozwolone wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 24.11.2004r. sygn. akt XVII Amc 71/03, a do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych wpisane w dniu 22.02.2005r. pod numerem 270, w sprawie z powództwa Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów przeciwko Jackowi Banaszak i Zbigniewowi Olejnik Przedsi ę biorstwu Budowlanemu „Warta” Spó ł ka cywilna w Ró ż ankach: „ W przypadku rezygnacji z kupna lokalu zwrot sum wniesionych na jego kupno (...) nast ą pi: a) po odliczeniu kosztów obs ł ugi tj. 5% planowanego kosztu lokalu w terminie 14 dni od daty wskazania przez rezygnuj ą cego innego Kupuj ą cego, który wniesie równowa ż n ą sum ę i podpisze ze spó ł k ą umow ę , b) po odliczeniu kosztów obs ł ugi tj. 10% planowanego kosztu lokalu w terminie 90 dni od dnia rezygnacji w przypadku nie wskazania nast ę pcy. ” W powy ż ej powo ł anych postanowieniach wpisanych do rejestru zosta ł równie ż okre ś lony d ł ugi okres w jakim Spó ł ka ma prawo dysponowa ć ś rodkami konsumentów. S ą d w ww. wyroku oprócz wysoko ś ci kary, jak ą przedsi ę biorca ma prawo zatrzyma ć zakwestionowa ł równie ż okres w którym ma on prawo do bezp ł atnego korzystania ze ś rodków konsumenta, nie p ł ac ą c z tego tytu ł u ż adnych odsetek lub innego ekwiwalentu. Równie ż postanowienie przytoczone poni ż ej zosta ł o uznane za niedozwolone wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 23.11.2006r. sygn. akt XVII Amc 156/05, a do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych wpisane w dniu 23.01.2007r. pod numerem 1006, w sprawie z powództwa Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów przeciwko Przedsi ę biorstwu Budowlano Us ł ugowemu „Versus” Sp. z o.o. w Krakowie: 17 „Kupuj ą cy ma prawo odst ą pienia od umowy z przyczyn le żą cych po ich stronie, kiedy zosta ł o z ł o ż one pisemne o ś wiadczenie o wypowiedzeniu. Zwrot wp ł aconych pieni ę dzy nast ą pi w rozliczeniu nominalnym, po podpisaniu nowej umowy sprzeda ż y na przedmiotowy lokal. B ą d ź w nieprzekraczalnym terminie 6 miesi ę cy po wypowiedzeniu.” Tym samym postanowienia w taki sam sposób naruszaj ą interesy konsumentów co do terminu w którym przedsi ę biorca ma prawo korzysta ć ze ś rodków nale żą cych do konsumenta oraz co do nadmiernej wysoko ś ci kary umownej, a wi ę c zakwestionowane postanowienia mieszcz ą si ę w hipotezach klauzul wpisanych do rejestru. I.6 W zakresie punktu I.6 sentencji decyzji oceniana praktyka dotyczy stosowania postanowienia, które zosta ł o wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 K.p.c.: „(...) niezap ł acona cz ęść ceny lokalu ulega waloryzacji o wska ź nik miesi ę czny WIBOR (og ł oszony na pierwszy dzie ń roboczy ka ż dego miesi ą ca) pocz ą wszy od (...) roku do dnia p ł atno ś ci ka ż dej raty”. Kwestionowane w pkt I.6 postanowienie oraz postanowienia poni ż ej przytoczone wpisane do rejestru, pomimo ró ż nic w sformu ł owaniu tre ś ci, maj ą to ż samy charakter, a skutek ich stosowania jest identyczny. Postanowienie przytoczone poni ż ej zosta ł o uznane za niedozwolone wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 22.11.2004r. sygn. akt XVII Amc 55/03, a do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych wpisane w dniu 1.03.2005r. pod numerem 362, w sprawie z powództwa Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów przeciwko Budlex Sp. z o.o. w Toruniu: „ Cena okre ś lona w ust. 1 niniejszego paragrafu jest sta ł a. Jednak ż e w przypadku dokonywania przez Kupuj ą cego zap ł aty w cz ęś ciach, kwota pozostaj ą ca do zap ł aty b ę dzie waloryzowana miesi ę cznie o wska ź nik 1,2% od kwot, których termin p ł atno ś ci przypada po terminie zap ł aty zadatku okre ś lonego w § 7 ust. 1, pocz ą wszy od dnia zawarcia umowy do dnia zap ł aty ”. Postanowienie przytoczone poni ż ej zosta ł o uznane za niedozwolone wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 21.12.2004r. sygn. akt XVII Amc 69/03, a do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych wpisane w dniu 22.02.2005r. pod numerem 284, w sprawie z powództwa Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów przeciwko Sosnowieckiej Spó ł dzielni Budownictwa Mieszkaniowego „Nowa” w Sosnowcu: „ Koszty budowy 1 m2 powierzchni ca ł kowitej mo ż e si ę zmieni ć w zale ż no ś ci od wzrostu czynników cenotwórczych i budowlanych maj ą cych wp ł yw na koszt budowy ”. Postanowienie przytoczone poni ż ej zosta ł o uznane za niedozwolone wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 28.11.2007r. sygn. akt XVII Amc 237/07, a do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych wpisane w dniu 6.10.2008r. pod numerem 1509, w sprawie z powództwa Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów przeciwko Nestin Polska Sp. z o. o. w Katowicach: „ W przypadku wzrostu cen us ł ug budowlanych lub materia ł ów budowlanych Deweloperowi przys ł uguje prawo do waloryzacji kwot pozostaj ą cych do zap ł aty. Deweloper pisemnie powiadomi Kupuj ą cego o zmianie ceny oraz warto ś ci rat pozostaj ą cych do zap ł aty. W takim przypadku Kupuj ą cemu przys ł uguje prawo odst ą pienia od Umowy na zasadach okre ś lonych w par. 8 ust. 1. Je ż eli w wyniku waloryzacji kwot cena, o której mowa w par. 5 ust. 1 wzro ś nie co najmniej o 10%, kupuj ą cemu przys ł uguje prawo odst ą pienia od Umowy, a Deweloper zwróci Kupuj ą cemu wszystkie dotychczas wp ł acone kwoty .” Zakwestionowane postanowienie umo ż liwia przedsi ę biorcy do comiesi ę cznego zwi ę kszania ceny ko ń cowej. Co miesi ą c niezap ł acona cz ęść ceny mo ż e by ć zwi ę kszana o wska ź nik miesi ę czny WIBOR. Stawka WIBOR (warsaw interbank offered rate) jest to oprocentowanie, po jakim banki 18 udziel ą po ż yczek innym bankom (ustalane jest o godz. 11:00). WIBOR mo ż e by ć 1, 3, 6, 9 lub 12 miesi ę czny. Analizuj ą c przedmiotowy wska ź nik nale ż y stwierdzi ć , i ż jego warto ść mo ż e zmienia ć si ę codziennie. W okresie listopada 2008r. miesi ę czny wska ź nik przyjmowa ł warto ś ci od 6,11% do nawet 6,35%. Na podstawie zakwestionowanego postanowienia cena sprzeda ż y mo ż e ka ż dego miesi ą ca wzrasta ć o np. 6,35% (wielko ść w stosunku miesi ę cznym). Pomimo, i ż konsument na podstawie przedmiotowego postanowienia wie o mo ż liwych zmianach ostatecznej ceny, to jednak cz ę stotliwo ść tych zmian oraz niepewno ść wielko ś ci tych zmian, powoduje, i ż w momencie zawarcia umowy, konsument nie ma mo ż liwo ś ci przewidzenia ile b ę dzie go kosztowa ł a przedmiotowa inwestycja. Przyjmuj ą c nawet najni ż szy z powy ż ej powo ł anych wska ź ników, rocznie koszt inwestycji mo ż e wzrosn ąć nawet o ponad 40%. Takie ukszta ł towanie umowy umo ż liwia sukcesywne podnoszenie przez przedsi ę biorc ę ceny bez uwzgl ę dnienia jakiejkolwiek korelacji z faktycznymi zmianami warunków realizacji umowy. Ze wzgl ę du na charakter wspó ł czynnika okre ś lonego w umowie przyjmowanego przy zmianie wysoko ś ci ceny, który nie jest zwi ą zany z warunkami realizacji umowy, nale ż a ł o stwierdzi ć , i ż nie mo ż e on by ć uznany za wa ż n ą przyczyn ę . W tych okoliczno ś ciach zakwestionowane postanowienie nale ż a ł o uzna ć za niezgodne z art. 385 1 § 1 Kc. W rozwa ż anym przypadku dosz ł o te ż do naruszenia art. 385 3 pkt 10 Kc, który stanowi, ż e niedozwolone s ą postanowienia, które uprawniaj ą kontrahenta konsumenta do zmiany umowy bez wa ż nej przyczyny wskazanej w umowie, jak i art. 385 3 pkt 19 Kc, zgodnie z którym zakazane s ą postanowienia przewiduj ą ce wy łą cznie dla kontrahenta konsumenta jednostronne uprawnienie do zmiany, bez wa ż nych przyczyn, istotnych cech ś wiadczenia. Maj ą c na uwadze fakt, ż e zmiana ceny dokonana w ww. trybie nie uprawnia konsumenta do odst ą pienia od umowy, przyj ę to, ż e kwestionowany zapis narusza tak ż e art. 385 3 pkt 20 Kc, w my ś l którego zakazane s ą postanowienia przewiduj ą ce uprawnienie kontrahenta konsumenta do okre ś lenia lub podwy ż szenia ceny po zawarciu umowy bez przyznania konsumentowi prawa odst ą pienia od umowy. Sposób sformu ł owania przedmiotowego postanowienia powoduje, i ż przedsi ę biorca wprowadzenie podwy ż ek cen w kolejnych miesi ą cach nie traktuje za zmian ę warunków umowy. Natomiast wprowadzenie zmian cen nale ż y uzna ć za zmian ę warunków umowy, co wi ąż e si ę z prawem konsumentów do odst ą pienia od umów z tego tytu ł u. Ograniczenie tego prawa konsumentów narusza ich interesy w tym samym zakresie, jak postanowienia wpisane do rejestru. I.7 W zakresie punktu I.7 sentencji decyzji oceniana praktyka dotyczy stosowania postanowienia, które zosta ł o wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 K.p.c.: „Ewentualne spory powsta ł e na tle obowi ą zywania niniejszej Umowy Strony rozwi ą zywa ć b ę d ą w drodze negocjacji, a w przypadku braku porozumienia poddadz ą je rozstrzygni ę ciu S ą du w ł a ś ciwego dla siedziby SPRZEDAJ Ą CEGO.” Kwestionowane w pkt I.7 postanowienie oraz postanowienia poni ż ej przytoczone wpisane do rejestru, pomimo ró ż nic w sformu ł owaniu tre ś ci, maj ą to ż samy charakter, a skutek ich stosowania jest identyczny. Postanowienie przytoczone poni ż ej zosta ł o uznane za niedozwolone wyrokiem z dnia 4 czerwca 2003r. S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów sygn. akt XVII Amc 60/02, a do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych wpisane w dniu 14 sierpnia 2003r. pod numerem 77, w sprawie z powództwa Powiatowego Rzecznika Konsumentów w Bartoszycach przeciwko Europejskiemu Funduszowi Budowlanemu Sp. z o.o. we Wroc ł awiu. „ Strony niniejszej umowy zobowi ą zuj ą si ę do do ł o ż enia wszelkich stara ń w celu polubownego rozstrzygni ę cia ewentualnych sporów. S ą dem w ł a ś ciwym do rozstrzygania b ę dzie s ą d miejsca siedziby EFB .” Równie ż postanowienie przytoczone poni ż ej zosta ł o uznane za niedozwolone wyrokiem z dnia 27 czerwca 2003r. sygn. akt XVII Amc 50/01 przez S ą d Okr ę gowy w Warszawie – S ą d 19 Ochrony Konkurencji i Konsumentów, a nast ę pnie wpisane do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych w dniu 14 sierpnia 2003r. pod numerem 76, w sprawie z powództwa Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów przeciwko Mi ę dzynarodowej Korporacji Gospodarczej „InCo” Sp. z o.o. w Tychach. „ Strony wykorzystaj ą wszelkie mo ż liwo ś ci do polubownego rozwi ą zania ewentualnych spraw wynikaj ą cych z niniejszej umowy. Sprawy wymagaj ą ce rozstrzygni ę cia s ą dowego b ę d ą prowadzone przed S ą dem Rejonowym w Tychach lub przed S ą dem Okr ę gowym w Katowicach .” Pomimo faktu, i ż porównywane postanowienia nie brzmi ą literalnie tak samo, jednak w taki sam sposób okre ś laj ą w ł a ś ciwo ść s ą du, który jest wed ł ug umowy w ł a ś ciwy do rozstrzygania sporów. Postanowienia: kwestionowane oraz wpisane do rejestru ograniczaj ą mo ż liwo ść rozstrzygania sporów do s ą du w ł a ś ciwego ze wzgl ę du na siedzib ę sprzedaj ą cego. Takie narzucenie S ą du, który ma rozstrzygn ąć o sporze jest sprzeczne z Kodeksem cywilnym. Tre ść zapisu wykorzystywanego przez przedsi ę biorc ę mie ś ci si ę w ca ł o ś ci w hipotezach klauzul wpisanych do rejestru. Bior ą c pod uwag ę powy ż sz ą wyk ł adni ę , mo ż na przyj ąć , i ż zacytowane postanowienia w swej tre ś ci s ą to ż same i wyczerpuj ą tre ść niedozwolonego postanowienia umownego zdefiniowanego w art. 385 3 pkt 23 k.c., za które uwa ż a si ę postanowienie narzucaj ą ce rozpoznanie sprawy przez s ą d, który wedle ustawy nie jest miejscowo w ł a ś ciwy. Zapisy te wy łą czaj ą rozpoznanie sprawy przez s ą d w ł a ś ciwy wed ł ug w ł a ś ciwo ś ci przemiennej, w ś wietle art. 33, 34, 35 i 36 k.p.c. Tym samym postanowienia w taki sam sposób naruszaj ą interesy konsumentów, a wi ę c zakwestionowane postanowienie mie ś ci si ę w hipotezie klauzul wpisanych do rejestru. I.8 W zakresie punktu I.8 sentencji decyzji oceniana praktyka dotyczy stosowania postanowienia \, które zosta ł o wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 K.p.c.: „W przypadku niedotrzymania terminu wp ł aty drugiej cz ęś ci kwoty okre ś lonej za lokal, okre ś lonej w § 10 pkt. 1, SPRZEDAJ Ą CY zastrzega sobie prawo do zmiany opisanej w § 3 lokalizacji lokalu lub rozwi ą zania umowy, na co KUPUJ Ą CY wyra ż a zgod ę .” Kwestionowane w pkt I.8 postanowienie oraz postanowienia poni ż ej przytoczone wpisane do rejestru, pomimo ró ż nic w sformu ł owaniu tre ś ci, maj ą to ż samy charakter, a skutek ich stosowania jest identyczny. Postanowienie przytoczone poni ż ej zosta ł o uznane za niedozwolone wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 25.07.2005r. sygn. akt XVII Amc 13/05, a do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych wpisane w dniu 3.04.2006r. pod numerem 650, w sprawie z powództwa Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów przeciwko Powszechne Towarzystwo Budownictwa Spo ł ecznego Spó ł ka z o.o. w Krakowie: „ PTBS Sp. z o.o. ma prawo do odst ą pienia od umowy w przypadku nieterminowych wp ł at rat. Wp ł acone kwoty b ę d ą zwrócone po potr ą ceniu 10% wp ł aconych kwot tytu ł em kosztów zawarcia umowy ”. Postanowienie przytoczone poni ż ej zosta ł o uznane za niedozwolone wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 7.08.2006r. sygn. akt XVII Amc 73/05, a do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych wpisane w dniu 1.09.2006r. pod numerem 852, w sprawie z powództwa Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów przeciwko Spó ł dzielni Mieszkaniowej „Wielkopolanka” w Poznaniu: „ Spó ł dzielnia zastrzega, ż e ostateczne rozwi ą zania projektowe mog ą odbiega ć od wst ę pnej dokumentacji architektoniczno-funkcjonalnej. ” Postanowienie przytoczone poni ż ej zosta ł o uznane za niedozwolone wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 10.10.2004r. sygn. akt XVII Amc 47/03, a do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych wpisane w dniu 20 6.01.2005r. pod numerem 233 i 234, w sprawie z powództwa Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów przeciwko Mi ł y Dom sp. z o.o. w Gliwicach: „ Sprzedaj ą cy zastrzega sobie mo ż liwo ść dokonania zmian w projekcie Budynku, zw ł aszcza zmiany powierzchni lokali a co za tym idzie, udzia ł u w nieruchomo ś ci gruntowej. Zmiany te nie mog ą spowodowa ć konieczno ś ci zwi ę kszenia podstawowej ceny o wi ę cej ni ż 10% .” „Sprzedaj ą cy zastrzega sobie mo ż liwo ść dokonania zmian w projekcie Budynku dotycz ą cych projektowanych technologii i rozwi ą za ń .” Powy ż sze postanowienia dotycz ą konsekwencji niewywi ą zania si ę przez konsumenta z jego obowi ą zków. Na ich podstawie przedsi ę biorca ma prawo rozwi ą za ć umow ę w sytuacji, gdy konsument nie wp ł aci ł w wyznaczonym terminie okre ś lonej kwoty. Na podstawie zakwestionowanego postanowienia z tytu ł u niewywi ą zania si ę z terminowego wnoszenia op ł at, przedsi ę biorca dodatkowo ma prawo na ł o ż y ć na konsumenta kar ę polegaj ą c ą na zmianie warunków umowy, tj. zmieni ć lokal, który chcia ł zakupi ć konsument. Przedmiotowe warunki uprawniaj ą przedsi ę biorc ę do podejmowania dzia ł a ń z tytu ł u niewywi ą zania si ę przez konsumenta z zobowi ą za ń finansowych, w sposób, który narusza ich interesy. W przypadku niewywi ą zania si ę z terminowego wnoszenia op ł at przys ł uguj ą odsetki ustawowe, natomiast w przedmiotowym przypadku przedsi ę biorca ma prawo podejmowa ć dodatkowe dzia ł ania. Okre ś lone w przedmiotowym przypadku kary, tj. zmiana warunków umowy, jak i rozwi ą zanie umowy narusza ekonomiczne interesy konsumentów. W przypadku nieterminowego wnoszenia rat, przed rozwi ą zaniem umowy przedsi ę biorca ma obowi ą zek wezwa ć konsumenta do zap ł aty zaleg ł ych p ł atno ś ci, co umo ż liwi ł oby kontynuacj ę umowy, bez szkody zarówno dla przedsi ę biorcy, jak i konsumenta. Bior ą c pod uwag ę powy ż sze, organ antymonopolowy uzna ł , i ż konsekwencje jakie mo ż e zastosowa ć przedsi ę biorca w sytuacji nieterminowego wnoszenia op ł at, naruszaj ą interesy konsumentów. Analiza porównawcza klauzul wpisanych do rejestru oraz zakwestionowanego postanowienia pozwoli ł a na uznanie, i ż w taki samym zakresie naruszaj ą interesy konsumentów, co pozwoli ł o na stwierdzenie, i ż zakwestionowane postanowienie mie ś ci si ę w hipotezach klauzuli wpisanych do rejestru. I.9 W zakresie punktu I.9 sentencji decyzji oceniana praktyka dotyczy stosowania postanowienia, które zosta ł o wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 K.p.c.: „KUPUJ Ą CY ma prawo dokonania cesji praw i obowi ą zków wynikaj ą cych z niniejszej umowy tylko za zgod ą SPRZEDAJ Ą CEGO. W takim przypadku sprzedaj ą cy zobowi ą zuje si ę zwróci ć KUPUJ Ą CEMU kwot ę dokonanych wp ł at na poczet zakupu lokalu pomniejszon ą o 5% (pi ęć procent) w terminie 60 dni od daty podpisania umowy cesji praw i obowi ą zków wynikaj ą cych z niniejszej umowy.” Kwestionowane w pkt I.9 postanowienie oraz postanowienie poni ż ej przytoczone wpisane do rejestru, pomimo ró ż nic w sformu ł owaniu tre ś ci, maj ą to ż samy charakter, a skutek ich stosowania jest identyczny. Postanowienie przytoczone poni ż ej zosta ł o uznane za niedozwolone wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 7.12.2006r. sygn. akt XVII Amc 172/05, a do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych wpisane w dniu 20.02.2007r. pod numerem 1037, w sprawie z powództwa Andrzeja Szeli ń skiego przeciwko Spó ł dzielnia Mieszkaniowa „Domena” z/s w Warszawie: „ W przypadku odst ą pienia od umowy realizacyjnej z przyczyn okre ś lonych w pkt 2, a tak ż e rozwi ą zania umowy przez Nabywc ę , Spó ł dzielnia dokonuje zwrotu pieni ę dzy (...) w terminie 30 dni od dokonania wp ł aty przez nast ę pc ę , po potr ą ceniu 5% sumy dodatkowych wp ł at ”. Przedmiotowe powy ż ej porównywane postanowienia okre ś laj ą nadmiernie wygórowane kary umowne, z tytu ł u rozwi ą zania umowy przez konsumenta. Potwierdzaj ą to wyroki S ą du przytoczone w uzasadnieniu stosowania praktyki okre ś lonej w pkt I.4 sentencji decyzji. Pomimo, i ż w przedmiotowym przypadku kwestionowana klauzula dotyczy sytuacji, gdy konsument chce dokona ć cesji praw i obowi ą zków wynikaj ą cych z przedmiotowej umowy co jest równoznaczne z 21 rozwi ą zaniem umowy, to w ka ż dym przypadku S ą d uzna ł , i ż zastrzeganie tak wysokich kar z tytu ł u rozwi ą zania umowy, narusza interes konsumentów. Przedmiotowe postanowienie okre ś la równie ż okres, po up ł ywie którego konsument otrzyma zwrot wp ł aconych ś rodków pieni ęż nych. W ocenie organu antymonopolowego naruszaj ą cym interesy konsumentów jest zbyt d ł ugi termin, w którym deweloper jest zobowi ą zany zwróci ć otrzymane zaliczki, poniewa ż w tym okresie konsument jest pozbawiony mo ż liwo ś ci korzystania z tych ś rodków, inwestowania ich, podczas gdy deweloper mo ż e korzysta ć ze ś rodków finansowych konsumenta i pobiera ć z nich po ż ytki, np. poprzez z ł o ż enie ich na lokacie bankowej oraz inwestowa ć w prowadzon ą dzia ł alno ść . Fakt pozostawania w dyspozycji przedsi ę biorcy ś rodków nale żą cych do konsumenta spe ł nia przes ł anki art. 385 1 § 1 k.c. gdy ż ra żą co narusza interesy konsumentów, a tak ż e jest niezgodne z dobrymi obyczajami. Stanowisko organu antymonopolowego w tym zakresie wynika z orzecznictwa S ą du, który uzna ł za niedozwolone powo ł ane powy ż ej postanowienia. Poniewa ż , w postanowieniu wpisanym do rejestru okres ten zosta ł okre ś lony krócej, to przedmiotowe postanowienie w sposób jeszcze mniej korzystny dla konsumentów okre ś la warunki zwrotu wp ł aconych kwot. W przedmiotowym przypadku zakwestionowane postanowienie jest to ż same z postanowieniami przytoczonymi w uzasadnieniu stosowania praktyki okre ś lonej w pkt I.5 sentencji decyzji w zakresie okresu w którym przedsi ę biorca ma prawo korzysta ć ze ś rodków nale żą cych do konsumenta. Tym samym postanowienia w taki sam sposób naruszaj ą interesy konsumentów, a wi ę c zakwestionowane postanowienie mie ś ci si ę w hipotezie klauzul wpisanych do rejestru. Zakwestionowane w niniejszym post ę powaniu klauzule zamieszczone w umowach zawieranych z konsumentami naruszaj ą ich ekonomiczne interesy w okre ś lonych powy ż ej zakresach. Cz ęść z nich dotyczy konsekwencji wnikaj ą cych z zaniecha ń konsumentów, tj. w przypadku, gdy nie dokonali oni p ł atno ś ci poszczególnych rat w wyznaczonych terminach. W opisanych przypadkach zosta ł o stwierdzone, i ż przedsi ę biorca zastrzega sobie nadmiernie wygórowane kary. W innych przypadkach nadmiernie wygórowane kary umowne zosta ł y okre ś lone, gdy konsumenci chc ą rozwi ą za ć umowy, lub gdy chc ą dokona ć cesji uprawnie ń i obowi ą zków wynikaj ą cych z umów. Inn ą grup ą zakwestionowanych klauzul jest uprawnienie przedsi ę biorcy do uznania zgodno ś ci wykonania umowy z jej postanowieniami. Po pierwsze, przedsi ę biorca ma prawo do zmiany wielko ś ci lokalu, ma prawo zaproponowa ć konsumentowi inny lokal, gdy spó ź nia si ę z dokonaniem zap ł aty, a tak ż e samodzielnie odebra ć wykonane prace. Przedmiotowa grupa klauzul narusza interesy konsumentów, gdy ż mog ą zaistnie ć okoliczno ś ci, gdy us ł uga nie zostanie wykonana zgodnie z pierwotnymi za ł o ż eniami zawartymi w umowie, natomiast konsument ma ograniczone mo ż liwo ś ci kwestionowania dokonanych przez przedsi ę biorc ę ocen. Dodatkowo przedsi ę biorca umo ż liwi ł sobie dokonanie wyboru zarz ą dcy nieruchomo ś ci po realizacji umowy. Sposób okre ś lenia okoliczno ś ci i terminy zmiany cen zosta ł y uznane za naruszaj ą ce interesy konsumentów. Natomiast postanowienie dotycz ą ce w ł a ś ciwo ś ci S ą du, narzuca po ł o ż enie S ą du, w konsekwencji co jest sprzeczne z kodeksem cywilnym. Analizuj ą c powy ż sze naruszenia, w ka ż dym przypadku prowadz ą one bezpo ś rednio lub po ś rednio konsumentów do strat finansowych. Dlatego te ż organ antymonopolowy uzna ł zamieszczenie w warunkach umowy zakwestionowanych postanowie ń za bezprawne i naruszaj ą ce interesy konsumentów. Poniewa ż zakwestionowane postanowienia s ą wa ż ne zarówno dla osób, które aktualnie realizuj ą umowy, jak i dla osób, które b ę d ą korzysta ć z us ł ug Spó ł ki, zakwestionowane praktyki naruszaj ą interesy konsumentów, którzy zawarli umowy, a tak ż e przysz ł ych potencjalnych klientów. Umowy mog ą zawrze ć wszystkie osoby ni ą zainteresowane. Tym samym oferta korzystania z us ł ug Spó ł ki skierowana jest do nieograniczonej grupy konsumentów. 22 W ustosunkowaniu si ę do wszcz ę cia post ę powania Spó ł ka przedstawi ł a planowane wprowadzenie zmian do tre ś ci ocenionych umów. W zakresie umowy dotycz ą cej Inwestycji Electra zosta ł a przedstawiona faktycznie zawarta umowa z konsumentem. Jednak Spó ł ka, nie poinformowa ł a, o ewentualnych dzia ł aniach maj ą cych na celu wyeliminowanie z obrotu, tj. usuni ę cia z nadal realizowanych umów, zakwestionowanych postanowie ń umownych. Dopiero podj ę cie dzia ł a ń polegaj ą cych na zmianie tre ś ci przedmiotowych umów, pozwoli ł oby na uznanie, i ż Spó ł ka podj ęł a dzia ł ania maj ą ce na celu usuni ę cie skutków stosowania zakwestionowanych praktyk. Analizuj ą c nowe wzorce umów stwierdzone zosta ł o co nast ę puje. Tylko postanowienia przytoczone w punktach 6 i 7 sentencji decyzji zosta ł y usuni ę te z umów. Odnosz ą c si ę do wprowadzonych zmian tre ś ci postanowie ń stwierdzono co nast ę puje. § 10 pkt 3 i 4 nowej mowy brzmi „Kupuj ą cy ma prawo dokonania cesji praw i obowi ą zków wynikaj ą cych z niniejszej umowy tylko za zgod ą SPRZEDAJ Ą CEGO.” „Przeniesienie przez KUPUJ Ą CEGO praw do lokalu obj ę tego n/n UMOW Ą na osob ę trzecia bez zgody SPRZEDAJ Ą CEGO b ę dzie traktowane jako odst ą pienie KUPUJ Ą CEGO od niniejszej UMOWY.” Natomiast zgodnie z § 10 pkt 2 nowej umowy „Kupuj ą cy ma prawo do rozwi ą zania umowy bez podania przyczyn za miesi ę cznym terminem wypowiedzenia. W takim przypadku SPRZEDAJ Ą CY zwróci KUPUJ Ą CEMU kwoty dokonanych wp ł at z potr ą ceniem 10% ceny mieszkania okre ś lonej w § 9 pkt 1, która stanowi ć b ę dzie kar ę umown ą w terminie 90 dni. Zwracane kwoty nie podlegaj ą waloryzacji i nie s ą oprocentowane” (Karta nr 24). Analizuj ą c przedmiotowe nowe postanowienie skutki finansowe jakie poniesienie konsument z tytu ł u dokonania cesji s ą identyczne jakie wynika ł y z poprzednio obowi ą zuj ą cych wzorców umów. Przedsi ę biorca w pi ś mie z dnia 24.06.2008r. zadeklarowa ł , i ż zosta ł wdro ż ony do stosowania nowy wzorzec umowy. W przypadku Inwestycji Elektra pierwsz ą umow ę wg. nowego wzorca zawarto w dn. 5.06.2008r. Natomiast w przypadku Inwestycji Julianka, Spó ł ka w oparciu o nowy wzór umowy nie zawar ł a ż adnej umowy z konsumentem. Dodatkowo Spó ł ka nie poinformowa ł a o wprowadzeniu zmian do tre ś ci umów, których postanowienia zosta ł y zakwestionowane, a które nadal s ą wi ążą ce ich strony. Bior ą c pod uwag ę powy ż sz ą analiz ę wprowadzonych zmian do wzorców umów, a tak ż e, poniewa ż Spó ł ka nie udokumentowa ł a zaprzestania stosowania zakwestionowanych praktyk, brak jest podstaw do wydania decyzji na podstawie art. 27 ustawy antymonopolowej, stwierdzaj ą cej zaniechanie stosowania praktyki. Zgodnie z art. 27 ust. 1 i 2 ustawy antymonopolowej, nie wydaje si ę decyzji, o której mowa w art. 26, je ż eli przedsi ę biorca zaprzesta ł stosowania praktyki, o której mowa w art. 24. W przypadku okre ś lonym w ust. 1 Prezes Urz ę du wydaje decyzj ę o uznaniu praktyki za naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów i stwierdzaj ą c ą zaniechanie jej stosowania. Bior ą c pod uwag ę przes ł anki podane w powy ż szym uzasadnieniu stosowania praktyk, organ antymonopolowy stwierdzi ł , ż e s ą one bezprawne oraz naruszaj ą interesy konsumentów. W zwi ą zku z faktem, ż e zaistnia ł y łą cznie obie przes ł anki, tj. bezprawno ść dzia ł a ń oraz naruszenie interesów nieograniczonej grupy konsumentów, organ antymonopolowy uzna ł ocenian ą praktyki za naruszaj ą ce zbiorowe interesy konsumentów. St ą d nale ż a ł o orzec jak w punkcie I sentencji decyzji, tj. nakaza ć zaniechania stosowania praktyk polegaj ą cych na naruszeniu zbiorowych interesów konsumentów, okre ś lonych w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy antymonopolowej. Wobec powy ż szego orzeka si ę jak w pkt I sentencji decyzji. II. Zgodnie z art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy antymonopolowej, Prezes Urz ę du mo ż e skorzysta ć z uprawnienia do na ł o ż enia na przedsi ę biorc ę stosuj ą cego praktyki naruszaj ą ce zbiorowe interesy konsumentów kary pieni ęż nej w wysoko ś ci nie wi ę kszej ni ż 10% przychodu osi ą gni ę tego w roku rozliczeniowym poprzedzaj ą cym rok na ł o ż enia kary. Kara taka mo ż e by ć na ł o ż ona bez wzgl ę du na to, czy przedsi ę biorca dopu ś ci ł si ę naruszenia celowo, czy te ż nieumy ś lnie. Stosownie do art. 111 ustawy antymonopolowej przy ustalaniu wysoko ś ci kar pieni ęż nych, w tym kar okre ś lonych w 23 art. 106 tej ustawy, nale ż y uwzgl ę dni ć w szczególno ś ci okres, stopie ń oraz okoliczno ś ci naruszenia przepisów ustawy, a tak ż e uprzednie naruszenie przepisów ustawy. W pkt I sentencji decyzji stwierdzono stosowanie przez przedsi ę biorc ę praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów opisanych szczegó ł owo powy ż ej. Praktyki te polega ł y na pos ł ugiwaniu si ę w umowach zawieranych z konsumentami klauzulami to ż samymi z postanowieniami wzorców umowy uznanymi przez SOKiK za niedozwolone i wpisanymi do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych. Konsekwencj ą stosowania powy ż szych praktyk by ł o naruszenie ekonomicznych interesów konsumentów. Zakwestionowane postanowienia uprawniaj ą przedsi ę biorc ę do dowolnej interpretacji tre ś ci umowy oraz okoliczno ś ci faktycznych zwi ą zanych z realizacj ą umowy. Uprawniaj ą równie ż do na ł o ż enia na konsumentów nadmiernie wygórowanych kar umownych, a tak ż e do zmiany wysoko ś ci ceny, co zosta ł o uznane za naruszaj ą ce interesy konsumentów. Dodatkowo jeden z zapisów wy łą cza rozpoznanie sprawy przez s ą d w ł a ś ciwy wed ł ug w ł a ś ciwo ś ci przemiennej. Wykorzystanie w obrocie z konsumentami powy ż szych postanowie ń mo ż e doprowadzi ć do finansowych strat konsumentów. Bior ą c pod uwag ę fakt, i ż wykorzystywanie zakwestionowanych postanowie ń umownych narusza ekonomiczne interesy konsumentów organ antymonopolowy za celowe uzna ł na ł o ż enie na przedsi ę biorc ę kary pieni ęż nej, o jakiej mowa w art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy antymonopolowej. Istotne znaczenie przy okre ś laniu wysoko ś ci kary mia ł równie ż fakt, i ż przedsi ę biorca nie wyrazi ł zamiaru zaniechania stosowania zakwestionowanych praktyk przez eliminacj ę zakwestionowanych postanowie ń z zawartych umów oraz wzorców umów. Dokonuj ą c wyliczenia kary, organ antymonopolowy wzi ął pod uwag ę osi ą gni ę ty przez przedsi ę biorc ę w roku 2007 przychód. Przedmiotowy przychód wyniós ł 52 951 919,51z ł (Karta nr 40). Szacowna w oparciu o ww. dane maksymalna kara, jaka mog ł aby zosta ć w niniejszym przypadku na ł o ż ona, to 5 295 191,951z ł . Dodatkowo przy ustalaniu kary wzi ę to pod uwag ę okoliczno ść , ż e przedsi ę biorca dopu ś ci ł si ę naruszenia przepisów ustawy antymonopolowej po raz pierwszy. Kara nak ł adana przez Prezesa Urz ę du na przedsi ę biorc ę , który dopu ś ci ł si ę stosowania praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów s ł u ż y podkre ś leniu naganno ś ci ocenianego zachowania. Przedsi ę biorca, jako podmiot o wieloletnim do ś wiadczeniu, powinien wiedzie ć , ż e okre ś laj ą c warunki umowne nie mo ż e stosowa ć klauzul uznanych przez SOKiK za abuzywne i wpisanych do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych, ani w inny sposób godzi ć w interesy s ł abszych uczestników rynku, jakimi s ą konsumenci. Decyduj ą c o na ł o ż eniu kary i jej wysoko ś ci wzi ę to pod uwag ę wszystkie ww. okoliczno ś ci, jak i mo ż liwo ś ci finansowe przedsi ę biorcy. Orzeczona kara powinna stanowi ć dolegliwo ść dla strony niniejszego post ę powania, tak aby jej na ł o ż enie skutkowa ł o w przysz ł o ś ci zapobie ż eniem zaistnienia podobnych sytuacji. Za zastosowaniem kary w wysoko ś ci oznaczonej w tej decyzji przemawia te ż fakt, ż e mo ż liwo ść nak ł adania kar pieni ęż nych na przedsi ę biorców, którzy dopu ś cili si ę naruszenia zbiorowych interesów konsumentów organ antymonopolowy posiada dopiero od niedawna, gdy ż od 21.04.2007r. W zwi ą zku z tym nale ż y zwróci ć uwag ę na wymiar edukacyjny stosowanej sankcji. Niniejsza kara powinna te ż stanowi ć przestrog ę dla przedsi ę biorcy na przysz ł o ść . Poza wymiarem indywidualnym kary, nale ż y zwróci ć uwag ę na jej wymiar ogólny, funkcj ę odstraszaj ą c ą i wychowawcz ą w stosunku do innych uczestników rynku. Funkcja edukacyjna jest w niniejszym przypadku tak ż e w wymiarze ogólnym szczególnie istotna, gdy ż jak wskazano powy ż ej kary za stosowanie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów nak ł adane w tym trybie stanowi ą nowo ść w polskim porz ą dku prawnym. W ś wietle powy ż szych okoliczno ś ci wysoko ść kary ustalono na poziomie 20 000 z ł (s ł ownie z ł otych: dwadzie ś cia tysi ę cy), co stanowi 0,038% osi ą gni ę tego przez przedsi ę biorc ę w 2007r. przychodu oraz 0,38% maksymalnego wymiaru kary. W ocenie Prezesa Urz ę du kara wymierzona w tej wysoko ś ci jest adekwatna do stopnia naruszenia przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Prezes Urz ę du, kieruj ą c si ę potrzeb ą zdecydowanego przeciwdzia ł ania stosowaniu praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów uzna ł , ż e orzeczona kara powinna stanowi ć dolegliwo ść dla strony niniejszego post ę powania. W tym przypadku kara powinna spe ł ni ć jednak przede wszystkim funkcj ę 24 prewencyjn ą i wychowawcz ą , tak aby zapobiec w przysz ł o ś ci naruszeniom przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Wobec powy ż szego orzeczono jak w punkcie II sentencji. III. Na podstawie art. 77 ust. 1 ustawy antymonopolowej, je ż eli post ę powanie zosta ł o wszcz ę te z urz ę du i w jego wyniku Prezes Urz ę du stwierdzi ł naruszenie przepisów ustawy, przedsi ę biorca lub zwi ą zek przedsi ę biorców, który dopu ś ci ł si ę tego naruszenia, zobowi ą zany jest ponie ść koszty post ę powania. Zgodnie z art. 80 ustawy antymonopolowej, organ antymonopolowy rozstrzyga o kosztach, w drodze postanowienia, które mo ż e by ć zamieszczone w decyzji ko ń cz ą cej post ę powanie. Post ę powanie przeciwko „MULTI-HEKK Nieruchomo ś ci” Sp. z o.o. z siedzib ą w Ole ś nie w sprawie stosowania praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, zosta ł o wszcz ę te z urz ę du. Na podstawie ustale ń dokonanych w trakcie post ę powania w punkcie I decyzji stwierdzone zosta ł o naruszenie przepisów ustawy antymonopolowej. Kosztami niniejszego post ę powania dla organu antymonopolowego, s ą wydatki w wysoko ś ci 32 z ł zwi ą zane z korespondencj ą prowadzon ą z przedsi ę biorc ą . W zwi ą zku z powy ż szym organ antymonopolowy postanowi ł obci ąż y ć przedsi ę biorc ę kosztami post ę powania w wysoko ś ci 32 z ł (s ł ownie z ł otych: trzydzie ś ci dwa). Wobec powy ż szego orzeka si ę jak w punkcie III sentencji decyzji. Zgodnie z art. 112 ust. 3 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów kar ę pieni ęż n ą nale ż y ui ś ci ć w terminie 14 dni od dnia uprawomocnienia si ę niniejszej decyzji na konto Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów: NBP o/o Warszawa Nr 51101010100078782231000000. Koszty niniejszego post ę powania przedsi ę biorca obowi ą zany jest wp ł aci ć na konto Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Warszawie w NBP o/o Warszawa Nr 51101010100078782231000000. Stosownie do tre ś ci art. 81 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w zwi ą zku z art. 479 28 § 2 Kpc – od niniejszej decyzji przys ł uguje odwo ł anie do S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w terminie dwutygodniowym od dnia jej dor ę czenia, za po ś rednictwem Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów - Delegatury Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Katowicach. W przypadku jednak kwestionowania wy łą cznie postanowienia o kosztach zawartego w punkcie III niniejszej decyzji, stosownie do art. 81 ust. 5 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w zwi ą zku z 479 28 § 1 pkt 2 Kpc, nale ż y wnie ść za ż alenie do S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, za po ś rednictwem Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów – Delegatury Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Katowicach w terminie tygodnia od dnia dor ę czenia niniejszej decyzji. Dyrektor Delegatury Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Katowicach Maciej Fragsztajn