RKT-102/2008

DELEGATURA UOKiK W KATOWICACH Katowice, dnia 31. 12. 2008r. RKT – 61 – 26/07/AD DECYZJA Nr RKT - 102 /2008 Na podstawie art. 105 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks post ę powania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2000r., Nr 98, poz. 1071 z pó ź n. zm.) w zwi ą zku z art. 83 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 z pó ź n. zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 ww. ustawy i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007r. w sprawie w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 134, poz. 939), – w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów: umarza si ę jako bezprzedmiotowe , wszcz ę te z urz ę du przeciwko Przedsi ę biorstwu Budowlanemu „Feniks” Sp. z o.o. w Katowicach, ul. Ma ł achowskiego 16, post ę powanie w sprawie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów polegaj ą cych na stosowaniu w zawieranych z konsumentami umowach zobowi ą zuj ą cych do wybudowania i sprzeda ż y nieruchomo ś ci postanowie ń wzorca umowy, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964r. – Kodeks post ę powania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 z pó źń . zm.), które mog ą by ć niezgodne z art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, na mocy których: 1. dopuszcza si ę zmian ę warto ś ci przedmiotu umowy w przypadku zmiany powierzchni nieruchomo ś ci lub zmiany powierzchni dzia ł ki; 2. w przypadku opó ź nienia nabywcy w p ł atno ś ciach, pomimo wystosowania do niego dodatkowego wezwania, gdy nie ureguluje on nale ż no ś ci, Przedsi ę biorca jest uprawniony do odst ą pienia od umowy i zatrzymania tytu ł em kary umownej pierwszej wp ł aconej przez konsumenta raty, a pozosta ł ych kwot do czasu zawarcia umowy z nowym nabywc ą , a najd ł u ż ej w terminie 90 dni, 3. za w ł a ś ciwy do rozstrzygania ewentualnych sporów nale ż y uzna ć s ą d wyznaczony wedle miejsca po ł o ż enia nieruchomo ś ci. Uzasadnienie W imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (zwanego dalej tak ż e Prezesem Urz ę du) przeprowadzono post ę powanie wyja ś niaj ą ce (sygn. akt RKT-405- 09/07/AD) w sprawie dzia ł alno ś ci Przedsi ę biorstwa Budowlanego „Feniks” Sp. z o.o. (zwanej dalej tak ż e Spó ł k ą lub Przedsi ę biorc ą ), w toku którego powzi ę to podejrzenie, ż e mo ż e ona stosowa ć praktyki naruszaj ą ce zbiorowe interesy konsumentów wskazane w sentencji tej decyzji. W zwi ą zku z powy ż szym, Postanowieniem nr 1 z dnia 13. 07. 2007r. (dowód: karta nr 1) wszcz ę to z urz ę du niniejsze post ę powanie. W toku prowadzonych dzia ł a ń Spó ł ka ustosunkowa ł a si ę do postawionych jej zarzutów (dowód: karty nr 56 – 59) oraz przedstawi ł a wymagane dokumenty (dowód: karty nr 60 – 108, 118 – 224). Po dor ę czeniu Spó ł ce zawiadomienia o zako ń czeniu zbierania materia ł u dowodowego (dowód: karta nr 228) nie skorzysta ł a ona z przys ł uguj ą cego jej prawa do zapoznania si ę z aktami sprawy. 1 Prezes Urz ę du ustali ł , co nast ę puje: Przedsi ę biorstwo Budowlane „Feniks” Sp. z o.o. dzia ł a na podstawie wpisu do Krajowego Rejestru S ą dowego pod numerem 0000119627 (dowód: karty nr 38 – 40). W ramach prowadzonej dzia ł alno ś ci zawiera ona z konsumentami umowy dotycz ą ce budowy nieruchomo ś ci, tj. domów oraz mieszka ń . Przy zawieraniu przedmiotowych umów stosowane s ą wzory umów wykorzystywane przy negocjowaniu warunków umów z konsumentami dotycz ą ce umów zobowi ą zuj ą cych do wybudowania i sprzeda ż y domu w zabudowie szeregowej (dowód: karty nr 41 – 44) oraz umów zobowi ą zuj ą cych do wybudowania i sprzeda ż y mieszkania (dowód: karty nr 60 – 108, 176 - 187, 189 – 224, 233 - 243). Analizowane wzorce umów zobowi ą zuj ą cych do wybudowania nieruchomo ś ci zawieraj ą nast ę puj ą ce regulacje: 1. § 6 ust. 3: „ Warto ść domu mo ż e ulec zmianie w przypadku (...) zmiany powierzchni budynku, zmiany powierzchni dzia ł ki w wyniku ostatecznego podzia ł u geodezyjnego. O ustalonych ostatecznie zmianach Inwestor niezw ł ocznie zawiadomi Nabywc ę , który b ę dzie uprawniony do odst ą pienia od umowy w terminie 14 dni w razie braku ich akceptacji, za ca ł kowitym zwrotem wp ł aconych kwot. ” (dowód: karty nr 42 verte, 26 verte, 30 verte, ). W cz ęś ci umów zawarto jednak nast ę puj ą c ą regulacj ę w tym zakresie, która ró ż ni ł a si ę od wy ż ej przytoczonej: „ Warto ść domu mo ż e ulec zmianie w przypadku (...) zmiany powierzchni budynku, zmiany powierzchni dzia ł ki w wyniku ostatecznego podzia ł u geodezyjnego. ” (dowód: karty nr 10, 14, 18) lub „ Warto ść przedmiotu umowy mo ż e ulec zmianie w przypadku (...) zmiany powierzchni budynku, zmiany powierzchni dzia ł ki w wyniku ostatecznego podzia ł u geodezyjnego. O ustalonych ostatecznie zmianach Inwestor niezw ł ocznie zawiadomi Nabywc ę , który b ę dzie uprawniony do odst ą pienia od umowy w terminie 14 dni w razie braku ich akceptacji, za ca ł kowitym zwrotem wp ł aconych kwot.” (dowód: karta nr 22 verte), albo „ Warto ść przedmiotu umowy mo ż e ulec zmianie w przypadku (...) zmiany powierzchni mieszkania. O ustalonych ostatecznie zmianach Inwestor niezw ł ocznie zawiadomi Nabywc ę , który b ę dzie uprawniony do odst ą pienia od umowy w terminie 14 dni w razie braku ich akceptacji, za ca ł kowitym zwrotem wp ł aconych kwot. ” (dowód: karty nr 63, 70, 77, 84, 91, 98, 105, 179, 186, 192, 200, 207, 214, 221), jak i „ Warto ść przedmiotu umowy mo ż e ulec zmianie w przypadku (...) zmiany przewidzianej powierzchni mieszkania, w nast ę pstwie ustalenia ostatecznej powierzchni w oparciu o § 4 ust. 4 niniejszej umowy. O ustalonych ostatecznie zmianach Inwestor niezw ł ocznie, pisemnie zawiadomi Nabywc ę , który b ę dzie uprawniony do odst ą pienia od umowy w terminie 14 dni od daty zawiadomienia w razie braku akceptacji tych zmian, za ca ł kowitym zwrotem wp ł aconych kwot. ” (dowód: karta nr 238). Pismami z dnia 25. 04. 2007r. (dowód: karty nr 45 – 48) i z dnia 15. 05. 2007r. (dowód: karty nr 49 – 50) Spó ł ka zosta ł a wezwana do zaniechania stosowania ww. postanowie ń opisanych w sentencji niniejszej decyzji. W odpowiedzi na powy ż sze wezwania Spó ł ka z ł o ż y ł a swoje wyja ś nienia w pi ś mie z dnia 20. 05. 2007r. (dowód: karty nr 51 – 53). Odno ś nie klauzuli, w której zastrze ż ono mo ż liwo ść zmiany powierzchni budynku i zmiany powierzchni dzia ł ki w wyniku ostatecznego podzia ł u geodezyjnego Spó ł ka podnios ł a, ż e w chwili zawierania umowy planowana inwestycja jest projektowana i nast ę puje to przed geodezyjnym wydzieleniem poszczególnych dzia ł ek. W takich okoliczno ś ciach zdaniem Spó ł ki nie jest mo ż liwe jednoznaczne i precyzyjne okre ś lenie dok ł adnego rozmiaru przysz ł ej dzia ł ki. Dokonanie podzia ł u geodezyjnego i wielko ść dzia ł ek jest uzale ż niona od wielu czynników, w tym m. in. od wytyczenia dróg, chodników, sieci uzbrojenia terenu, jak i wielko ś ci dzia ł ek przeznaczonych dla innych nabywców. Konkretne regulacje zawarte s ą w umowach sprzeda ż y. Praktyk ą Spó ł ki jest tak ż e to, ż e w przypadku, 2 gdy umowa jest zawierana po dokonaniu podzia ł u geodezyjnego, dane dotycz ą ce powierzchni s ą w niej uj ę te precyzyjnie. Identyczne stanowisko Spó ł ka przedstawi ł a w swoim pi ś mie z dnia 30. 07. 2007r. (dowód: karta nr 56). Jednocze ś nie doda ł a ona, ż e nie ma ona pe ł nego wp ł ywu na ostateczn ą wielko ść wydzielanych dzie ł ek z uwagi na to, ż e zale ż y ona m. in. od decyzji administracyjnych dotycz ą cych rozwa ż anego terenu, decyzji podejmowanych przez dostawców mediów. Zagadnienie powierzchni lokalu jest w opinii Spó ł ki zagadnieniem technicznym. Spó ł ka wskaza ł a, ż e istnieje co najmniej kilka norm stosowanych do ich ustalenia. Z punktu widzenia praktycznego nie jest mo ż liwe wykonanie budynku z zachowaniem precyzyjnie ustalonego metra ż u u ż ytkowego. Spó ł ka zastrzeg ł a, ż e stosowane przez ni ą rozwi ą zanie opiera si ę na jasno okre ś lonej z góry normie, w zwi ą zku z czym konsument wie, na jakich zasadach odb ę dzie si ę obmiar powykonawczy. Powy ż sze zagadnienia nierozerwalnie łą cz ą si ę z kwesti ą ceny. Je ś li w umowie dopuszcza si ę odchylenia od ogólnie okre ś lonych za ł o ż e ń co do przedmiotu ś wiadczenia wykonawcy, konsekwentnie musi równie ż zosta ć dopuszczona zmiana przedmiotu ś wiadczenia klienta. Istot ą jest to, ż e ka ż da ze stron w razie uzyskania korzy ś ci kosztem drugiej strony zobowi ą zana jest do dokonania rekompensaty. Spó ł ka stwierdzi ł a, ż e omawiana regulacja nie przyznaje jej prawa do zmiany tre ś ci umowy, ani przedmiotu ś wiadczenia. Zastrzeg ł a równie ż , ż e trudno mówi ć o zmianie istotnej cechy ś wiadczenia przy zmianie powierzchni np. o 1 m 2 w skali 120 m 2 . Zdaniem Spó ł ki za niedozwolone postanowienia uprawniaj ą ce do jednostronnej zmiany istotnych cech ś wiadczenia musia ł oby dotyczy ć takich przypadków jak lokalizacja, ilo ść pomieszcze ń , usytuowanie itp. Podsumowuj ą c wywody dotycz ą ce powy ż szych kwestii Spó ł ka stwierdzi ł a, ż e proponowane przez ni ą rozwi ą zanie nale ż y uzna ć za korzystne dla konsumentów, gdy ż precyzyjne i jednoznaczne okre ś lenie rozmiarów dzia ł ki przed jej geodezyjnym wydzieleniem, czy te ż lokalu przed jego wybudowaniem i wyko ń czeniem mo ż e i w wi ę kszo ś ci przypadku doprowadzi ł oby do konieczno ś ci prowadzenia procesów s ą dowych przez konsumentów. W przypadku wydzielenia mniejszej dzia ł ki ni ż przewidziana w umowie lub wykonania lokalu o powierzchni mniejszej ni ż w umowie, poza procesem odszkodowawczym lub w tytu ł u wady, brak by ł o by mechanizmów reguluj ą cych wzajemne rozliczenia stron. Spó ł ka argumentowa ł a równie ż , ż e akceptacj ę ewentualnych zmian pozostawia si ę konsumentom, którzy dokonuj ą jej zawieraj ą c umowy, na mocy których dochodzi do przeniesienia w ł asno ś ci nieruchomo ś ci, a wszystkie ewentualne zmiany znajduj ą odzwierciedlenie w akcie notarialnym. Powy ż sze wyja ś nienia zosta ł y potwierdzone w pi ś mie stanowi ą cym odpowied ź na zawiadomienie o wszcz ę ciu niniejszego post ę powania (dowód: karty nr 57 – 58). 2. § 6 ust. 8: „(...) Je ż eli opó ź nienie w p ł atno ś ci którejkolwiek raty jest d ł u ż sze ni ż 14 dni, a Nabywca nie ureguluje swoich zobowi ą za ń w ca ł o ś ci pomimo dodatkowego wezwania go do zap ł aty, Inwestor zastrzega sobie mo ż liwo ść odst ą pienia od niniejszej umowy i zatrzymania tytu ł em kary umownej pierwszej wp ł aconej przez nabywc ę raty a pozosta ł ych wp ł aconych kwot do czasu zawarcia umowy z nowym Nabywc ą , nie d ł u ż ej jednak ni ż przez 90 dni.” (dowód: karty nr 43, 23, 27, 31, 63, 70, 77, 84, 91, 98, 105, 179, 186, 192, 200, 207, 214, 221). W cz ęś ci spo ś ród zgromadzonych umów zastrze ż ono w § 6 ust. 8 lub odpowiednio § 6 ust. 9, ż e kwoty te mog ą by ć zachowane do czasu zawarcia umowy z nowym nabywc ą (dowód: karta nr 10 verte, 14 verte, 18 verte). Jednocze ś nie nie zastrze ż ono w nich mo ż liwo ś ci domagania si ę zap ł aty kary umownej, natomiast wskazano na uprawnienie Przedsi ę biorcy do domagania si ę zap ł aty na jego rzecz odsetek umownych. W toku post ę powania Przedsi ę biorca udokumentowa ł te ż , ż e istnia ł y umowy, w których termin zwrotu nale ż nych kwot wynosi ł 30 3 dni od daty odst ą pienia od umowy (dowód: karta nr 147). Przedsi ę biorca dostarczy ł równie ż umow ę , w której rozwa ż anemu postanowieniu zawartemu w § 6 ust. 7 nadano nast ę puj ą ce brzmienie: „ W przypadku opó ź nienia p ł atno ś ci którejkolwiek raty inwestor ma prawo do naliczenia odsetek ustawowych za okres opó ź nienia. Je ż eli opó ź nienie w p ł atno ś ci którejkolwiek raty jest d ł u ż sze ni ż 14 dni, a Nabywca nie ureguluje swoich wymagalnych zobowi ą za ń w ca ł o ś ci pomimo dodatkowego wezwania go do zap ł aty w terminie 7 dni, Inwestor zastrzega sobie mo ż liwo ść odst ą pienia od niniejszej umowy i zatrzymania tytu ł em kary umownej kwoty stanowi ą cej wysoko ść pierwszej wp ł aconej przez nabywc ę raty. ” (dowód: karta nr 238). W odpowiedzi na zarzut dotycz ą cy stosowania klauzuli, na mocy której zastrze ż ono, ż e w razie rozwi ą zania umowy przez Spó ł k ę z powodu opó ź nienia konsumenta, Spó ł ka b ę dzie uprawniona do zatrzymania tytu ł em kary umownej pierwszej wp ł aconej przez nabywc ę raty, a pozosta ł ych wp ł aconych kwot do czasu zawarcia umowy z nowym nabywc ą , w pi ś mie z dnia 20. 05. 2007r. (dowód: karty nr 51 – 53) Spó ł ka podnios ł a, ż e w przypadku odst ą pienia od umowy uwa ż a si ę j ą za nieby łą . Dlatego w opinii Spó ł ki nie ma mo ż liwo ś ci dochodzenia przez ni ą odsetek z tytu ł u opó ź nienia i jednocze ś nie kary, z uwagi na co nale ż y jej si ę tylko jedno ś wiadczenie. Wysoko ść pierwszej raty jest indywidualnie ustalana z konsumentami. Je ś li chodzi o termin zwrotu ś wiadcze ń wniesionych przez konsumenta, to jest on w umowie ograniczony, jednoznacznie i precyzyjnie okre ś lony, a za niedozwolone zosta ł y uznane klauzule, w których termin ten nie zosta ł okre ś lony. Aby wyeliminowa ć ewentualne w ą tpliwo ś ci Spó ł ka zaproponowa ł a zastrze ż enie w umowie, ż e wniesione przez konsumenta ś rodki podlegaj ą zwrotowi najpó ź niej na 90 dni po rozwi ą zaniu umowy. Spó ł ka zwróci ł a uwag ę , ż e w razie odst ą pienia od umowy w toku budowy pozostaje budynek, który wymaga ponoszenia okre ś lonych kosztów. Identyczne wyja ś nienia zawarto tak ż e w pi ś mie z dnia 30. 07. 2007r. (dowód: karta nr 58). 3. § 8 ust. 2: „Spory mog ą ce powsta ć na tle realizacji niniejszej umowy b ę d ą rozpatrywane przez S ą d w ł a ś ciwy dla miejsca po ł o ż enia nieruchomo ś ci.” (dowód: karty nr 43 verte, 11, 15, 19, 23 verte, 27 verte, 31 verte, 64, 71, 78, 85, 92, 99, 106, 180, 187, 193, 201, 208, 215, 222). W odniesieniu do klauzuli s ą dowej Spó ł ka wskaza ł a, ż e poddanie spraw wynikaj ą cych z umowy o wybudowanie i sprzeda ż domu s ą dowi w ł a ś ciwemu dla miejsca po ł o ż enia nieruchomo ś ci uzasadnia interes konsumentów. Umo ż liwienie wytoczenia powództwa przed tym s ą dem, a nie przed s ą dem siedziby przeciwnika nale ż y uzna ć za korzystniejsze, gdy ż u ł atwia konsumentowi dochodzenie praw. To ż same z powy ż szymi wyja ś niania Spó ł ka z ł o ż y ł a w pi ś mie z dnia 30. 07. 2007r. (dowód: karty nr 57 – 58). Podsumowuj ą c odpowied ź na wszcz ę cie niniejszego post ę powania Spó ł ka stwierdzi ł a, ż e stoi na stanowisku, zgodnie z którym kwestionowane regulacje nie naruszaj ą praw konsumentów, ani te ż nie stanowi ą zabronionych klauzul umownych, wobec czego wnios ł a ona o umorzenie post ę powania (dowód: karta nr 59). Przytoczone regulacje pochodz ą z umów zobowi ą zuj ą cych do wybudowania nieruchomo ś ci, natomiast w ł a ś ciwe umowy sprzeda ż y precyzyjnie okre ś laj ą ce wszystkie ś wiadczenia s ą zawierane na pó ź niejszym etapie, po wybudowaniu nieruchomo ś ci. We wszystkich umowach tego rodzaju wskazano konkretn ą norm ę , wedle której ma by ć weryfikowana powierzchnia budowanej nieruchomo ś ci. 4 W pi ś mie z dnia 12. 03. 2008r. (dowód: karta nr 117) i dokumentach do niego za łą czonych (dowód: karty nr 120 – 122) Spó ł ka poinformowa ł a, ż e w miejsce kwestionowanych regulacji zamierza proponowa ć konsumentom nast ę puj ą ce unormowania: - „ Warto ść domu mo ż e ulec zmianie w przypadku (...) zmiany powierzchni budynku. O ustalonych ostatecznie zmianach Inwestor niezw ł ocznie zawiadomi Nabywc ę , który b ę dzie uprawniony do odst ą pienia od umowy w terminie 14 dni w razie braku ich akceptacji, za ca ł kowitym zwrotem wp ł aconych kwot ” (dowód: karta nr 120), - „(...) Je ż eli opó ź nienie w p ł atno ś ci którejkolwiek raty jest d ł u ż sze ni ż 14 dni, a Nabywca nie ureguluje swoich zobowi ą za ń w ca ł o ś ci pomimo dodatkowego wezwania go do zap ł aty, Inwestor zastrzega sobie mo ż liwo ść odst ą pienia od niniejszej umowy i zatrzymania tytu ł em kary umownej pierwszej wp ł aconej przez nabywc ę raty a pozosta ł ych wp ł aconych kwot do czasu zawarcia umowy z nowym Nabywc ą , nie d ł u ż ej jednak ni ż przez 90 dni” (dowód: karta nr 121), - „Spory mog ą ce powsta ć na tle realizacji niniejszej umowy b ę d ą rozpatrywane przez S ą d w ł a ś ciwy dla miejsca po ł o ż enia nieruchomo ś ci” (dowód: karta nr 122). Z przekazanej nast ę pnie umowie faktycznie zawartej z konsumentem dnia 16. 04. 2008r. wynika, ż e zawiera ł a ona regulacje cz ęś ciowo odbiegaj ą ce od wy ż ej przytoczonych unormowa ń w badanych zakresie (dowód: karty nr 233 – 240). W toku prowadzonych czynno ś ci Spó ł ka o ś wiadczy ł a, ż e przed podpisaniem ka ż dej z umów zobowi ą zuj ą cych jej warunki s ą indywidualnie negocjowane z klientem, w wyniku czego ich zapisy ró ż ni ą si ę (dowód: karta nr 51), a poszczególne regulacje nie s ą konsumentom narzucane. Analiza zgromadzonych umów wykaza ł a, ż e rozbie ż no ś ci w ich tre ś ci istnia ł y nie tylko w ww. zakresie, ale tak ż e w odniesieniu do kwestii wi ążą cych si ę z wysoko ś ci ą kar umownych, cesji praw i obowi ą zków wynikaj ą cych z rozwa ż anych umów, zmian warunków umowy w cz ęś ci dotycz ą cej aran ż acji wn ę trza. Prezes Urz ę du zwa ż y ł , co nast ę puje: Stosownie do art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów zakazane jest stosowanie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów. Na mocy art. 24 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy za praktyk ę tego rodzaju uznaje si ę godz ą ce w zbiorowe interesy konsumentów bezprawne dzia ł anie przedsi ę biorcy polegaj ą ce na stosowaniu postanowie ń wzorców umowy, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone (zwanego dalej tak ż e rejestrem). Aby mo ż na by ł o stwierdzi ć naruszenie art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów musz ą kumulatywnie zosta ć spe ł nione nast ę puj ą ce przes ł anki: - oceniane zachowanie musi by ć podejmowane przez podmiot b ę d ą cy przedsi ę biorc ą w rozumieniu ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, - rozwa ż ana praktyka musi by ć bezprawna, - praktyka taka musi godzi ć w zbiorowe interesy konsumentów, w zwi ą zku z czym dochodzi do naruszenia interesu publicznego. Zgodnie z art. 4 pkt. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów przez przedsi ę biorc ę rozumie si ę przedsi ę biorc ę w rozumieniu przepisów o swobodzie dzia ł alno ś ci gospodarczej. Z art. 4 ust. 1 ustawy o swobodzie dzia ł alno ś ci gospodarczej wynika, ż e przedsi ę biorc ą jest osoba prawna, która we w ł asnym imieniu wykonuje dzia ł alno ść gospodarcz ą . W rozwa ż anym 5 przypadku podmiot b ę d ą cy stron ą post ę powania bez w ą tpienia posiada status przedsi ę biorcy, gdy ż jest to Spó ł ka prawa handlowego prowadz ą ca dzia ł alno ść gospodarcz ą . Zachowania niniejszego podmiotu podlegaj ą zatem kontroli dokonywanej na gruncie ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Kolejn ą przes ł ank ą , jaka musi zosta ć spe ł niona, aby by ł o mo ż liwe stwierdzenie naruszenia art. 24 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, jest bezprawno ść rozwa ż anego zachowania. Jedno z dzia ł a ń zakazach na gruncie niniejszego przepisu stanowi pos ł ugiwanie si ę w obrocie konsumenckim postanowieniami wzorców umów uznanymi za niedozwolone i wpisanymi do prowadzonego przez Prezesa Urz ę du rejestru. Doda ć nale ż y, ż e zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów ustawa ta reguluje zasady i tryb przeciwdzia ł ania praktykom naruszaj ą cym zbiorowe interesy konsumentów, je ż eli praktyki te wywo ł uj ą lub mog ą wywo ł ywa ć skutki na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej. Pos ł ugiwanie si ę w obrocie konsumenckim klauzulami wpisanymi do rejestru jest zakazane prawem. Prezes Urz ę du mo ż e stwierdzi ć stosowanie przez przedsi ę biorc ę praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów polegaj ą cej na pos ł ugiwaniu si ę postanowieniem wzorca umownego, które zosta ł o wpisane do rejestru, bez wzgl ę du na to, czy wpis dotyczy tego przedsi ę biorcy, przeciwko któremu jest prowadzone post ę powanie, czy te ż innego podmiotu. Czynnikiem przes ą dzaj ą cym o podobie ń stwie dwóch klauzul powinien by ć zamiar, cel, jakiemu ma s ł u ż y ć kwestionowane postanowienie. Je ś li cel utworzenia spornej klauzuli odpowiada celowi sformu ł owania klauzuli uznanej za niedozwolon ą , oba zapisy mo ż na uzna ć za to ż same. Przyj ę cie zasady formalnej jawno ś ci niniejszego rejestru oznacza, ż e od chwili wpisania do niego okre ś lonego postanowienia zakazane jest stosowanie to ż samych postanowie ń w obrocie konsumenckim i nikt nie mo ż e zas ł ania ć si ę nieznajomo ś ci ą dokonanych wpisów. Rejestr postanowie ń wzorców umów uznanych za niedozwolone jest prowadzony przez Prezesa Urz ę du. W praktyce jest on powszechnie dost ę pny w wersji elektronicznej na stronie internetowej Urz ę du. 1. Pierwszy z zarzutów postawionych w ramach niniejszego post ę powania dotyczy stosowania przez Spó ł k ę w zawieranych z konsumentami umowach zobowi ą zuj ą cych do wybudowania i sprzeda ż y nieruchomo ś ci postanowienia wzorca umowy, które zosta ł o wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, na mocy których dopuszcza si ę zmian ę warto ś ci przedmiotu umowy w przypadku zmiany powierzchni nieruchomo ś ci lub zmiany powierzchni dzia ł ki. Regulacji dotycz ą cej ww. kwestii nadawano w umowach nast ę puj ą c ą tre ść : − „ Warto ść domu mo ż e ulec zmianie w przypadku (...) zmiany powierzchni budynku, zmiany powierzchni dzia ł ki w wyniku ostatecznego podzia ł u geodezyjnego. O ustalonych ostatecznie zmianach Inwestor niezw ł ocznie zawiadomi Nabywc ę , który b ę dzie uprawniony do odst ą pienia od umowy w terminie 14 dni w razie braku ich akceptacji, za ca ł kowitym zwrotem wp ł aconych kwot ”, − „ Warto ść domu mo ż e ulec zmianie w przypadku (...) zmiany powierzchni budynku, zmiany powierzchni dzia ł ki w wyniku ostatecznego podzia ł u geodezyjnego ”, − „ Warto ść przedmiotu umowy mo ż e ulec zmianie w przypadku (...) zmiany powierzchni budynku, zmiany powierzchni dzia ł ki w wyniku ostatecznego podzia ł u geodezyjnego. O ustalonych ostatecznie zmianach Inwestor niezw ł ocznie zawiadomi Nabywc ę , który b ę dzie uprawniony do odst ą pienia od umowy w terminie 14 dni w razie braku ich akceptacji, za ca ł kowitym zwrotem wp ł aconych kwot”, − „ Warto ść przedmiotu umowy mo ż e ulec zmianie w przypadku (...) zmiany powierzchni mieszkania. O ustalonych ostatecznie zmianach Inwestor niezw ł ocznie zawiadomi 6 Nabywc ę , który b ę dzie uprawniony do odst ą pienia od umowy w terminie 14 dni w razie braku ich akceptacji, za ca ł kowitym zwrotem wp ł aconych kwot ”, − „ Warto ść przedmiotu umowy mo ż e ulec zmianie w przypadku (...) zmiany przewidzianej powierzchni mieszkania, w nast ę pstwie ustalenia ostatecznej powierzchni w oparciu o § 4 ust. 4 niniejszej umowy. O ustalonych ostatecznie zmianach Inwestor niezw ł ocznie, pisemnie zawiadomi Nabywc ę , który b ę dzie uprawniony do odst ą pienia od umowy w terminie 14 dni od daty zawiadomienia w razie braku akceptacji tych zmian, za ca ł kowitym zwrotem wp ł aconych kwot”. 2. Kolejny z zarzutów rozwa ż anych w ramach niniejszego post ę powania dotyczy stosowania przez Spó ł k ę w zawieranych z konsumentami umowach zobowi ą zuj ą cych do wybudowania i sprzeda ż y nieruchomo ś ci postanowienia wzorca umowy, które zosta ł o wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, na mocy którego w przypadku opó ź nienia nabywcy w p ł atno ś ciach, pomimo wystosowania do niego dodatkowego wezwania, nie ureguluje on nale ż no ś ci, Przedsi ę biorca jest uprawniony do odst ą pienia od umowy i zatrzymania tytu ł em kary umownej pierwszej wp ł aconej przez konsumenta raty, a pozosta ł ych kwot do czasu zawarcia umowy z nowym nabywc ą , najpó ź niej w terminie 90 dni. Postanowienia dotycz ą ce rozwa ż anej kwestii mia ł y ró ż n ą tre ść i by ł y to nast ę puj ą ce regulacje: − „(...) Je ż eli opó ź nienie w p ł atno ś ci którejkolwiek raty jest d ł u ż sze ni ż 14 dni, a Nabywca nie ureguluje swoich zobowi ą za ń w ca ł o ś ci pomimo dodatkowego wezwania go do zap ł aty, Inwestor zastrzega sobie mo ż liwo ść odst ą pienia od niniejszej umowy i zatrzymania tytu ł em kary umownej pierwszej wp ł aconej przez nabywc ę raty a pozosta ł ych wp ł aconych kwot do czasu zawarcia umowy z nowym Nabywc ą , nie d ł u ż ej jednak ni ż przez 90 dni” , − „ W przypadku opó ź nienia p ł atno ś ci którejkolwiek raty inwestor ma prawo do naliczenia odsetek ustawowych za okres opó ź nienia. Je ż eli opó ź nienie w p ł atno ś ci którejkolwiek raty jest d ł u ż sze ni ż 14 dni, a Nabywca nie ureguluje swoich wymagalnych zobowi ą za ń w ca ł o ś ci pomimo dodatkowego wezwania go do zap ł aty w terminie 7 dni, Inwestor zastrzega sobie mo ż liwo ść odst ą pienia od niniejszej umowy i zatrzymania tytu ł em kary umownej kwoty stanowi ą cej wysoko ść pierwszej wp ł aconej przez nabywc ę raty”. Jak wskazano powy ż ej tak ż e i w tym zakresie tre ść umów zawieranych z konsumentami nie by ł a jednolita. Istnia ł y bowiem umowy, których termin zwrotu nale ż nych kwot nie by ł ograniczony do 90 dni, ale i zawarto umowy, w których termin zwrotu wniesionych op ł at wynosi ł 30 dni od daty odst ą pienia od umowy. 3. Ostatni z zarzutów dotyczy stosowania przez Spó ł k ę w zawieranych z konsumentami umowach zobowi ą zuj ą cych do wybudowania i sprzeda ż y nieruchomo ś ci postanowienia wzorca umowy, które zosta ł o wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, na mocy którego za w ł a ś ciwy do rozstrzygania ewentualnych sporów nale ż y uzna ć s ą d wyznaczony wedle miejsca po ł o ż enia nieruchomo ś ci. W toku niniejszego post ę powania Spó ł ka o ś wiadczy ł a, ż e przed podpisaniem ka ż dej z umów zobowi ą zuj ą cych jej warunki s ą indywidualnie negocjowane z klientem, w wyniku czego ich zapisy ró ż ni ą si ę (dowód: karta nr 51). Dokonane przez Prezesa Urz ę du w toku niniejszego post ę powania ustalenia potwierdzaj ą podniesion ą przez Spó ł k ę okoliczno ść , ż e zawierane przez ni ą umowy s ą z konsumentami negocjowane i tre ść ka ż dej z nich jest indywidualnie uzgadniana w ka ż dym przypadku. Analiza tre ś ci kwestionowanych postanowie ń wykaza ł a, ż e ró ż ni ą si ę one mi ę dzy sob ą w poszczególnych umowach. Ró ż ne s ą nie tylko regulacje obj ę te zakresem niniejszego post ę powania, ale te ż i pozosta ł e postanowienia umowne. Ju ż z samego 7 uk ł adu umów, które zawieraj ą ró ż n ą ilo ść postanowie ń wynika, ż e ich tre ść musi si ę mi ę dzy sob ą ró ż ni ć . Niejednolite s ą regulacje okre ś laj ą ce np. wysoko ść zastrzeganych kar umownych, okre ś laj ą ce zasady dokonania ewentualnej cesji praw i obowi ą zków wynikaj ą cych z umowy, zasady zmiany warunków umów w zakresie aran ż acji wn ę trza po ich zawarciu. Pomimo, i ż Spó ł ka pos ł uguje si ę opracowanymi przez siebie wzorcami umowy, które s ą proponowane konsumentom przy przyst ą pieniu do uzgadniania warunków przysz ł ych umów, to warunki te nie s ą narzucane, a zgromadzony materia ł dowodowy wskazuje na fakt, ż e konsumenci maj ą w niniejszym przypadku równorz ę dny wp ł yw na kszta ł towanie tre ś ci przysz ł ych umów. Tak wi ę c w tej sytuacji, pomimo i ż przedsi ę biorca stosuje w opracowanych przez siebie wzorcach umów postanowienia, które mog ł yby zosta ć uznane za to ż same z klauzulami wpisanymi do rejestru, to nie mo ż na mówi ć w niniejszej sprawie o naruszeniu zbiorowych interesów konsumentów. W zwi ą zku z tym, ż e tre ść umów jest kszta ł towana przez obie strony, obie te strony maj ą wp ł yw na jej ostateczny kszta ł t i tre ść umowy. Nawet gdyby kwestionowana regulacja znalaz ł a si ę w umowie faktycznie zawartej, maj ą c na wzgl ę dzie udokumentowany przez Przedsi ę biorc ę tryb zawierania umów, nale ż a ł oby ocenia ć t ę kwesti ę indywidualnie, a nie przez pryzmat naruszenia zbiorowych interesów konsumentów. Konsekwencj ą opisanego stanu rzeczy jest niemo ż no ść stwierdzenia naruszenia w niniejszej sprawie interesu publicznego. Okoliczno ść , ż e rozwa ż ane umowy s ą z konsumentami indywidualnie negocjowane, ich postanowienia s ą indywidualnie uzgadniane, a obie strony maj ą wp ł yw na ich tre ść , jest okoliczno ś ci ą kluczow ą w niniejszej sprawie. Przes ą dza ona bowiem o braku mo ż liwo ś ci stwierdzenia stosowania przez Spó ł k ę praktyki sformu ł owanej w art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, a tym samym o braku mo ż liwo ś ci stwierdzenia naruszenia art. 24 ust. 1 tej ustawy. Z uwagi na opisany tryb zawierania umów, wyszczególnione w sentencji tej decyzji postanowienia stanowi ą propozycje Przedsi ę biorcy, jednak ż e konsumentom przyznano aktywn ą rol ę przy formu ł owaniu tre ś ci przysz ł ych umów, a tym samym ich rola nie jest sprowadzona jedynie do przyj ę cia z góry przygotowanej tre ś ci umowy. To, jak wskazano powy ż ej, oczywi ś cie nie wyklucza mo ż liwo ś ci orzeczenia w konkretnej, indywidualnej sprawie cywilnej, ż e dosz ł o do naruszenia interesu indywidualnego. To pozostaje jednak poza kognicj ą Prezesa Urz ę du. Powy ż sze stanowisko Prezesa Urz ę du znajduje swe umocowanie w orzeczeniu SOKiK z dnia 10. 05. 2004r. (sygn. akt XVII AmA 45/03), który w niniejszej sprawie wyda ł wyrok, w którym wskaza ł , ż e „ Nie jest praktyk ą naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów dzia ł anie przedsi ę biorcy (sprzedawcy), które nie jest powszechn ą praktyk ą tego przedsi ę biorcy ”. W rozwa ż anym przypadku wprawdzie Przedsi ę biorca przedstawia konsumentom opracowany przez siebie wzorzec, jednak ż e ten stanowi jedynie punkt wyj ś cia do wspólnych negocjacji i uzgodnie ń tre ś ci przysz ł ej umowy, przy czym w ż adnym z rozwa ż anych punktów Spó ł ka nie wy łą cza ł a mo ż liwo ś ci przyj ę cia rozwi ą za ń odbiegaj ą cych od proponowanych przez ni ą , na co wskazuje ró ż norodna tre ść przedstawionych Prezesowi Urz ę du umów. Powy ż sze stanowi o tym, ż e Spó ł ka jedynie daje pod rozwag ę zastosowanie przytaczanych postanowie ń , co nie przek ł ada si ę na ich stosowanie przy zawieraniu umów z konsumentami. To z kolei powoduje niemo ż no ść stwierdzenia, ż e Spó ł ka stosuje praktyk ę , która dotyczy zbiorowych interesów konsumentów, a wskutek tego, ż e stosuje praktyk ę , która godzi w interes publiczny. Do naruszenia interesu publicznego dochodzi bowiem wówczas, gdy skutki okre ś lonych dzia ł a ń maj ą charakter powszechny, dotykaj ą wszystkich potencjalnych podmiotów na danym rynku 1 . 1 Konrad Kohutek w: „Ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów. Komentarz”, Wolters Kluwer Polska Sp. z o.o., Warszawa 2008r., strona 47 8 Na mocy art. 105 § 1 Kodeksu post ę powania administracyjnego, gdy post ę powanie z jakiejkolwiek przyczyny staje si ę bezprzedmiotowe, organ administracji publicznej wydaje decyzj ę o jego umorzeniu. Przes ł anka umorzenia post ę powania mo ż e istnie ć jeszcze przed wszcz ę ciem post ę powania lub mo ż e ona powsta ć w czasie jego trwania. Bezprzedmiotowo ść post ę powania ma miejsce wtedy, gdy brak jest podstaw prawnych do merytorycznego rozpoznania sprawy w drodze post ę powania administracyjnego. W niniejszym przypadku okoliczno ść powoduj ą ca konieczno ść umorzenia przedmiotowego post ę powania, a wi ę c fakt, ż e strona prowadzi indywidualne uzgodnienia dotycz ą ce poszczególnych umów zawieranych z konsumentami, w konsekwencji czego nie naruszono zbiorowych interesów konsumentów, a poprzez to interesu publicznego, istnia ł a ju ż w chwili jego wszcz ę cia. Dopiero w toku podj ę tych czynno ś ci Prezes Urz ę du powzi ął jednak informacj ę o istnieniu tej okoliczno ś ci i na tym etapie zosta ł a ona udowodnione. Dopiero w toku niniejszego post ę powania zgromadzono dokumenty, które pozwoli ł y na stwierdzenie, ż e umowy zawierane przez Spó ł k ę s ą negocjowane i obie strony maj ą wp ł yw na tre ść ich postanowie ń . Przywo ł ane okoliczno ś ci uzasadniaj ą umorzenie niniejszego post ę powania. W wyroku z dnia 28. 06. 1995r. (sygnatura akt XVII Amr 24/95) S ą d Okr ę gowy w Warszawie – S ą d Antymonopolowy orzek ł , ż e uzasadnienie decyzji o umorzeniu post ę powania wydawanej na podstawie art. 105 § 1 Kodeksu post ę powania administracyjnego nie mo ż e zawiera ć tre ś ci dotycz ą cych rozstrzygni ę cia sprawy co do jej istoty, czy te ż w inny sposób wyra ż a ć stanowiska organu antymonopolowego w zakresie zasadno ś ci zarzutów sformu ł owanych we wszcz ę ciu post ę powania. Z uwagi na powy ż sze brak jest podstaw do rozwa ż enia w przedmiotowej decyzji dalszych kwestii zwi ą zanych z t ą spraw ą . Maj ą c na wzgl ę dzie przytoczone okoliczno ś ci nale ż a ł o orzec, jak w sentencji decyzji. Stosownie do tre ś ci art. 81 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w zwi ą zku z art. 479 28 § 2 ustawy z dnia 17 listopada 1964r. Kodeks post ę powania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 z pó ź n. zm.) – od niniejszej decyzji przys ł uguje odwo ł anie do S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w terminie dwutygodniowym od dnia jej dor ę czenia, za po ś rednictwem Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów - Delegatury Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Katowicach. DYREKTOR DELEGATURY URZ Ę DU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW W KATOWICACH Maciej Fragsztajn 9