RKR-44/2004

PREZES URZ Ę DU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW DELEGATURA W KRAKOWIE RKR-421-5/04/BR- /04 Kraków, dn. 24 grudnia 2004 r. DECYZJA Nr RKR- 44 /2004 Na podstawie art. 17 w zwi ą zku z art. 12 ust. 1 i 2 pkt 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2003 r. Nr 86, poz. 804 ze zm.) oraz stosownie do art. 28 ust. 6 tej ustawy i § 6 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 19 lutego 2002 r. w sprawie okre ś lenia w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. nr 18 poz. 172 z pó ź n. zm.), po przeprowadzeniu post ę powania antymonopolowego wszcz ę tego na wniosek Polonia Property S.a.r.l. z siedzib ą w Luksemburgu – w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów – wyra ż a si ę zgod ę na dokonanie koncentracji polegaj ą cej na przej ę ciu przez Polonia Property S.a.r.l. kontroli nad ca ł ym przedsi ę biorc ą - Centrum Biurowym Lubicz Sp. z o.o. z siedzib ą w Krakowie, poprzez nabycie 100% udzia ł ów ww. Spó ł ki Uzasadnienie W dniu 3 grudnia 2004 r. do Delegatury UOKiK w Krakowie wp ł yn ęł o - zgodnie z w ł a ś ciwo ś ci ą miejscow ą i rzeczow ą ustalon ą w § 1 i 4 ww. rozporz ą dzenia w sprawie okre ś lenia w ł a ś ciwo ś ci /…/ - zg ł oszenie zamiaru koncentracji okre ś lonej w art. 12 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie /.../, polegaj ą cej na przej ę ciu przez Polonia Property S.a.r.l. (zwan ą dalej „Polonia”) kontroli nad ca ł ym przedsi ę biorc ą - Centrum Biurowym Lubicz Sp. z o.o. (zwanym dalej „CBL”), poprzez nabycie 100% udzia ł ów ww. Spó ł ki. Post ę powanie antymonopolowe w sprawie koncentracji zosta ł o wszcz ę te w dniu 3 grudnia 2004 r. postanowieniem nr RKR-522/2004. W wyniku przeprowadzonego post ę powania organ antymonopolowy ustali ł i zwa ż y ł , co nast ę puje : Łą czny obrót przedsi ę biorców uczestnicz ą cych w koncentracji w roku obrotowym poprzedzaj ą cym rok zg ł oszenia, tj. 2003 , okre ś lony zgodnie z art. 15 ustawy o ochronie /.../ oraz tre ś ci ą rozporz ą dzenia Rady Ministrów z dnia 23 maja 2001 r. w sprawie obliczania obrotu przedsi ę biorców uczestnicz ą cych w koncentracji (Dz. U. nr 60 poz. 611) wyniós ł – ……PLN, tj. ……..euro. Warto ść obrotu przeliczona zosta ł a wg kursu euro okre ś lonego w art. 115 ustawy o ochronie /…/. Zatem łą czny obrót przedsi ę biorców uczestnicz ą cych w koncentracji w roku obrotowym poprzedzaj ą cym rok zg ł oszenia, tj. 2003, przekroczy ł próg równowarto ś ci 50 mln euro, o którym mowa w art. 12 ust. 1 ustawy o ochronie /.../. 2 Tak wi ę c zgodnie z tre ś ci ą art. 12 ust. 1 ww. ustawy zamiar koncentracji polegaj ą cej na przej ę ciu przez Polonia kontroli nad ca ł ym przedsi ę biorc ą - CBL, poprzez nabycie 100% udzia ł ów ww. Spó ł ki podlega zg ł oszeniu Prezesowi UOKiK. Z przed ł o ż onych dokumentów nie wynika, aby w przedmiotowej sprawie zachodzi ł y przes ł anki wy łą czaj ą ce obowi ą zek zg ł oszenia zamiaru koncentracji, okre ś lone w art. 13 ustawy o ochronie /.../. Zgodnie z o ś wiadczeniem z ł o ż onym przez Wnioskodawc ę Spó ł k ę Polonia - w pkt 10.3.2 Wykazu Informacji i Dokumentów – stanowi ą cym za łą cznik do rozporz ą dzenia Rady Ministrów z dnia 3 kwietnia 2002 r. w sprawie zg ł oszenia zamiaru koncentracji przedsi ę biorców (Dz. U. Nr 37, poz. 334) zamiar przedmiotowej koncentracji nie podlega zg ł oszeniu w innym narodowym lub ponadnarodowym organie ochrony konkurencji. Jak wynika z przed ł o ż onego zg ł oszenia zamiaru koncentracji bezpo ś rednimi jej uczestnikami s ą Polonia i CBL. Polonia wpisana zosta ł a do Rejestru Handlowego i Spó ł ek w Luksemburgu pod numerem rejestracyjnym B 96617. Stosownie do zapisu w ww. Rejestrze oraz pkt 1.1.4 zg ł oszenia zamiaru koncentracji, przedmiotem dzia ł alno ś ci Spó ł ki jest dokonywanie wszelkich operacji zwi ą zanych po ś rednio lub bezpo ś rednio z nabywaniem udzia ł ów w dowolnej formie we wszystkich przedsi ę biorstwach, a tak ż e zarz ą dzanie, kierowanie nimi oraz ich rozwój. 100% kapita ł u zak ł adowego Polonii posiada Polonia Property Fund LP z siedzib ą na Wyspie Guernsey. Polonia jest jedyn ą spó ł k ą zale ż n ą od Polonia Property Fund LP. Polonia natomiast posiada 4 spó ł ki zale ż ne, tj.: - Polonia KFT z siedzib ą na W ę grzech; - Polonia Duo z siedzib ą na W ę grzech; - Kestrel Sp. z o.o. z siedzib ą w Polsce; - Peregrine Sp. z o.o. z siedzib ą w Polsce. CBL wpisana zosta ł a do Rejestru Przedsi ę biorców w Krajowym Rejestrze S ą dowym pod Nr KRS: 0000071057. Stosownie do zapisu Dzia ł u 3 Krajowego Rejestru S ą dowego oraz pkt1.3.4 zg ł oszenia zamiaru koncentracji, podstawowym przedmiotem dzia ł alno ś ci CBL jest: • Zagospodarowanie i sprzeda ż nieruchomo ś ci na w ł asny rachunek (Z 70.11); • Kupno i sprzeda ż nieruchomo ś ci na w ł asny rachunek (Z 70.12); • Wynajem nieruchomo ś ci na w ł asny rachunek (Z 70.20); • Dzia ł alno ść agencji obs ł ugi nieruchomo ś ci (Z 70.31); • Zarz ą dzanie nieruchomo ś ciami niemieszkalnymi (B 70.32); • Dzia ł alno ść w zakresie projektowania Budowlanego, urbanistycznego, technologicznego (Z 74.20); • Wykonywanie robót ogólnobudowlanych zwi ą zanych z wznoszeniem budynków (A 45.21); • Rozbiórka i burzenie obiektów budowlanych, roboty ziemne (Z 45.11); • Wykonywanie wykopów i wierce ń geologiczno-in ż ynierskich (Z 45.12); 3 • Wykonywanie robót ogólnobudowlanych w zakresie obiektów liniowych, ruroci ą gów, linii elektroenergetycznych, elektrotrakcyjnych i telekomunikacyjnych – przesy ł owych (C 45.21); • Wykonywanie robót ogólnobudowlanych w zakresie rozdzielczych obiektów liniowych, ruroci ą gów, linii elektroenergetycznych i telekomunikacyjnych – lokalnych (D 45.21); • Wykonywanie robót ogólnobudowlanych w zakresie obiektów in ż ynierskich, gdzie indziej nie sklasyfikowanych (F 45.21); • Wykonywanie robót budowlanych w zakresie monta ż u i wznoszenia budynków i budowli z elementów prefabrykowanych (G 45.21); • Wykonywanie konstrukcji i pokry ć dachowych (Z 45.22); • Stawianie rusztowa ń (A 45.25); • Roboty zwi ą zane z fundamentowaniem (B 45.25); • Wykonywanie robót budowlanych w zakresie znoszenia konstrukcji stalowych (C 45.25); • Wykonywanie robót budowlanych murarskich (D 45.25); • Wykonywanie instalacji elektrycznych budynków i budowli (A 45.31); • Instalowanie d ź wigów osobowych i towarowych i ruchomych schodów (C 45.31); • Wykonywanie pozosta ł ych instalacji elektrycznych (D 45.31); • Wykonywanie robót budowlanych izolacyjnych (Z 45.32); • Wykonywanie instalacji centralnego ogrzewania i wentylacyjnych (A 45.33); • Wykonywanie instalacji wodno-kanalizacyjnych (B 45.33); • Wykonywanie instalacji gazowych (C 45.33); • Wykonywanie pozosta ł ych instalacji budowlanych (Z 45.34); • Tynkowanie (Z 45.41); • Zak ł adanie stolarki budowlanej (Z 45.42); • Posadzkarstwo; tapetowanie i oblicowywanie ś cian (A 45.43); • Sztukatorstwo (B 45.43); • Malowanie (A 45.44); • Szklenie (B 45.44); • Wykonywanie pozosta ł ych robót budowlanych wyko ń czeniowych (Z 45.45); • Wynajem sprz ę tu budowlanego i burz ą cego z obs ł ug ą operatorsk ą (Z 45.50); • Reklama (Z 74.40). Przedmiotem faktycznie prowadzonej przez CBL dzia ł alno ś ci jest wynajem powierzchni biurowej w jednym budynku biurowym, który to budynek ma zosta ć nabyty w wyniku przedmiotowej koncentracji. 4 100% kapita ł u zak ł adowego CBL posiada MOSTOSTAL-EXPORT S.A. z siedzib ą w Warszawie. CBL nie posiada spó ł ek zale ż nych. Przyczyn ą niniejszej koncentracji jest zamiar dokonania inwestycji na polskim rynku nieruchomo ś ci. Podstawowym celem dzia ł alno ś ci grupy kapita ł owej Polonia Property Fund LP jest inwestowanie na rynku nieruchomo ś ci komercyjnych, tj. biurowych, magazynowych i handlowych w Polsce oraz innych krajach Europy Ś rodkowej. Wi ę kszo ść inwestycji na terenie Polski planowana jest w Warszawie i okolicach oraz w Krakowie, Poznaniu i Wroc ł awiu. Nabycie udzia ł ów CBL b ę dzie sfinansowane w 25% ze ś rodków w ł asnych, a w 75% z kredytu bankowego. Zgodnie z art. 4 pkt 8 ustawy o ochronie /…/ rynkiem w ł a ś ciwym, jest rynek towarów, które ze wzgl ę du na ich przeznaczenie, cen ę oraz w ł a ś ciwo ś ci, w tym jako ść , s ą uznawane przez ich nabywców za substytuty oraz s ą oferowane na obszarze , na którym, ze wzgl ę du na ich rodzaj i w ł a ś ciwo ś ci, istnienie barier dost ę pu do rynku, preferencje konsumentów, znacz ą ce ró ż nice cen i koszty transportu, panuj ą zbli ż one warunki konkurencji. A zatem rynek w ł a ś ciwy wyznaczaj ą zasadniczo dwa elementy: towar (rynek produktowy) i terytorium (rynek geograficzny). Polonia jest spó ł k ą prowadz ą c ą dzia ł alno ść inwestycyjn ą . Zgodnie z o ś wiadczeniem Spó ł ki inwestycje dotyczy ć b ę d ą rynku nieruchomo ś ci. Polonia – na dzie ń dokonania zg ł oszenia zamiaru koncentracji – nie prowadzi dzia ł alno ś ci operacyjnej. Rynkiem w ł a ś ciwym geograficznie, na którym dzia ł a Polonia, jest rynek Europy Ś rodkowej. CBL dzia ł a na rynku produktowym wynajmu powierzchni biurowych. Rynkiem w ł a ś ciwym geograficznie jest rynek lokalny – teren miasta Krakowa. Bior ą c pod uwag ę , i ż grupa kapita ł owa Polonia Property Fund LP zamierza inwestowa ć na rynku nieruchomo ś ci komercyjnych, tj. biurowych, magazynowych i handlowych w Polsce, ze szczególnym uwzgl ę dnieniem rynku lokalnego Warszawy i okolic oraz w Krakowa, Poznania i Wroc ł awia, w ł a ś ciwym rynkiem produktowym, którego winna dotyczy ć analiza jest rynek wynajmu nieruchomo ś ci biurowych. Poniewa ż w wyniku niniejszej koncentracji Polonia nab ę dzie w Polsce po raz pierwszy spó ł k ę dzia ł aj ą c ą aktywnie na rynku wynajmu powierzchni biurowych, a rynek wynajmu powierzchni biurowych ze wzgl ę du na swój charakter nale ż y rozpatrywa ć jako rynek lokalny - w ł a ś ciwym rynkiem geograficznym jest rynek lokalny miasta Krakowa. Zgodnie z raportem sporz ą dzonym przez firm ę „OBER HAUS” za okres zima 2003/2004 na terenie Krakowa istnieje 126 200 m 2 powierzchni biurowych klasy AiB, a kolejne 58 400 m 2 jest w fazie inwestycyjnej, na ró ż nym stopniu zaawansowania. CBL oferuje pod wynajem 13 800 m 2 , co stanowi oko ł o 11 % rynku nieruchomo ś ci biurowych klasy A i B na terenie Krakowa. 5 Tak wi ę c w przypadku przedmiotowej koncentracji nie wyst ę puje rynek w ł a ś ciwy, na który koncentracja wywiera wp ł yw w uk ł adzie horyzontalnym, tj. taki rynek produktowy, na którym zaanga ż owani s ą obaj uczestnicy koncentracji i gdzie koncentracja prowadzi do uzyskania łą cznego udzia ł u w rynku geograficznym w wysoko ś ci wi ę kszej ni ż 20%. Nie wyst ę puje równie ż rynek w ł a ś ciwy, na który koncentracja wywiera wp ł yw w uk ł adzie wertykalnym, tj. taki rynek produktowy , na którym dzia ł a co najmniej jeden uczestnik koncentracji, jest on równocze ś nie rynkiem zakupu lub sprzeda ż y dla innego uczestnika koncentracji oraz indywidualny lub łą czny udzia ł w rynku przedsi ę biorców uczestnicz ą cych w koncentracji przekracza 30%. Nie istniej ą równie ż rynki w ł a ś ciwe, na które koncentracja wywiera wp ł yw w uk ł adzie konglomeratowym, tj. takie rynki produktowe, na których mi ę dzy przedsi ę biorcami uczestnicz ą cymi w koncentracji nie istniej ą ż adne powi ą zania horyzontalne i wertykalne, ale przynajmniej jeden przedsi ę biorca uczestnicz ą cy w koncentracji posiada wi ę cej ni ż 40% udzia ł u w jakimkolwiek rynku w ł a ś ciwym. Przedmiotowa koncentracja – zgodnie z o ś wiadczeniem Zg ł aszaj ą cego – nie b ę dzie mia ł a negatywnych skutków dla konkurencji i konsumentów. Nie b ę dzie mia ł a równie ż wp ł ywu na rynek w ł a ś ciwy, koszty produkcji, ceny produktu i efekt skali. W ocenie organu antymonopolowego koncentracja polegaj ą ca na przej ę ciu przez Polonia Property S.a.r.l. kontroli nad ca ł ym przedsi ę biorc ą - Centrum Biurowym Lubicz Sp. z o.o., poprzez nabycie 100% udzia ł ów ww. Spó ł ki nie spowoduje powstania, ani tym bardziej umocnienia si ę pozycji dominuj ą cej na lokalnym rynku Krakowa - wynajmu powierzchni biurowych. Powy ż sze wzgl ę dy zadecydowa ł y zatem, i ż w ocenie organu antymonopolowego, przedmiotowa koncentracja nie b ę dzie mia ł a negatywnego wp ł ywu na konkurencj ę . Wobec powy ż szego orzeczono, jak w sentencji. Stosownie do tre ś ci art. 78 ust. 1 ustawy o ochronie /.../ w zwi ą zku z art. 479 28 § 2 k.p.c. – od niniejszej decyzji przys ł uguje odwo ł anie do S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w terminie dwutygodniowym od dnia jej dor ę czenia, za po ś rednictwem Delegatury Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, 31 - 011 Kraków, Plac Szczepa ń ski 5. Z upowa ż nienia Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów Dyrektor Delegatury Barbara du Vall Otrzymuj ą : 1. Polonia Property S.a.r.l. 11,Avenue Emile Reuter L-2420 Luksemburg reprezentowana przez pe ł nomocników: Ma ł gorzat ę Surdek i Miko ł aja Piaskowskiego CMS Cameron McKenna Pawe ł D ę bowski Sp. K. 6 ul. Emilii Plater 53 00-113 Warszawa 2. RKR a/a