RBG-15/2008

PREZES URZ Ę DU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW DELEGATURA W BYDGOSZCZY ul. D ł uga 47, 85-034 Bydgoszcz tel. (052) 345-56-44, Fax (052) 345-56-17 e-mail: bydgoszcz@uokik.gov.pl Bydgoszcz, dnia 18 czerwca 2008r. Znak: RBG- 61-09/08/MB DECYZJA RBG-15/2008 I. Na podstawie art. 28 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331, ze zm.: Dz.U. z 2007r. Nr 99, poz. 660, Dz.U. z 2007r. Nr 171, poz. 1206) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie okre ś lenia w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 134, poz. 939), po przeprowadzeniu post ę powania w sprawie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, wszcz ę tego z urz ę du przeciwko „ UNIKAMP” Sp. z o. o. w Toruniu przy ul. Strza ł owej 8 C, - dzia ł aj ą c w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów: po uprawdopodobnieniu stosowania przez tego przedsi ę biorc ę praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów, o których mowa w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, polegaj ą cych na zamieszczeniu we wzorcach umownych Umowa o przyrzeczenia sprzeda ż y nieruchomo ś ci – lokalu mieszkalnego, Umowa przyrzeczenia sprzeda ż y nieruchomo ś ci – lokalu u ż ytkowego - gara ż u postanowienia umownego o tre ś ci: • „Je ż eli kupuj ą cy uchyli si ę od zawarcia umowy przyrzeczonej lub odst ą pi od umowy, jest wówczas zobowi ą zany do wskazania osoby przejmuj ą cej prawa i obowi ą zki wynikaj ą ce z niniejszej umowy w terminie 30 dni od z ł o ż enia o ś wiadczenia woli o odst ą pieniu od umowy. W przypadku nie wskazania w w/w terminie osoby przejmuj ą cej prawa i obowi ą zki Spó ł ce b ę dzie przys ł ugiwa ć kara umowna w wysoko ś ci 5% warto ś ci mieszkania okre ś lonej w §5 p. 1 umowy ceny mieszkania. Zwrot wp ł at wniesionych przez kupuj ą cego pomniejszonych o w/w kar ę umowna nast ą pi bez odsetek w terminie 90 dni. W przypadku rozwi ą zania umowy za porozumieniem stron, powy ż sze kary nie b ę d ą mia ł y zastosowania”, • „Strony zgodnie postanawiaj ą , ż e do rozstrzygni ę cia sporów wynik ł ych z niniejszej umowy w ł a ś ciwy b ę dzie rzeczowo S ą d w Toruniu”, • „W przypadku zalegania przez Kupuj ą cego z dwiema lub wi ę cej kolejnymi p ł atno ś ciami, Sprzedaj ą cemu przys ł uguje prawo rozwi ą zania niniejszej umowy ze skutkiem natychmiastowym”, które s ą postanowieniami umownymi wpisanymi na podstawie art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone (poz. 270; 637; 726,754,850,1028,1350) i przyj ę ciu zobowi ą zania „UNIKAMP” Sp. z o. o. w Toruniu , do zaniechania tych dzia ł a ń poprzez dokonanie nast ę puj ą cych zmian we wzorcach umownych Umowa o przyrzeczenia sprzeda ż y nieruchomo ś ci – lokalu mieszkalnego, Umowa przyrzeczenia sprzeda ż y nieruchomo ś ci – lokalu u ż ytkowego – gara ż u : - zmiana tre ś ci zapisu: „Je ż eli kupuj ą cy uchyli si ę od zawarcia umowy przyrzeczonej lub odst ą pi od umowy, jest wówczas zobowi ą zany do wskazania osoby przejmuj ą cej prawa i obowi ą zki wynikaj ą ce z niniejszej umowy w terminie 30 dni od z ł o ż enia o ś wiadczenia woli o odst ą pieniu od umowy. W przypadku nie wskazania w w/w terminie osoby przejmuj ą cej prawa i obowi ą zki Spó ł ce b ę dzie przys ł ugiwa ć kara umowna w wysoko ś ci 5% warto ś ci mieszkania okre ś lonej w §5 p. 1 umowy ceny mieszkania. Zwrot wp ł at wniesionych przez kupuj ą cego pomniejszonych o w/w kar ę umowna nast ą pi bez odsetek w terminie 90 dni. W przypadku rozwi ą zania umowy za porozumieniem stron, powy ż sze kary nie b ę d ą mia ł y zastosowania”, któremu nadano nast ę puj ą ce brzmienie: ”Je ż eli kupuj ą cy uchyli si ę od zawarcia umowy przyrzeczonej lub odst ą pi od umowy z przyczyn le żą cych po jego stronie to sprzedaj ą cemu przys ł uguje odszkodowanie na zasadach ogólnych” „W przypadku zalegania przez kupuj ą cego z co najmniej dwiema p ł atno ś ciami, sprzedaj ą cemu przys ł uguje prawo do odst ą pienia od umowy po uprzednim pisemnym wyznaczeniu kupuj ą cemu 14 dniowego dodatkowego terminu na zap ł at ę zaleg ł o ś ci z zagro ż eniem, i ż w razie bezskutecznego up ł ywu wyznaczonego terminu sprzedaj ą cy b ę dzie uprawniony do odst ą pienia od umowy ze skutkiem natychmiastowym” - skre ś lenie zapisu: Strony zgodnie postanawiaj ą , ż e do rozstrzygni ę cia sporów wynik ł ych z niniejszej umowy w ł a ś ciwy b ę dzie rzeczowo S ą d w Toruniu” . - zmiana tre ś ci zapisu: „ W przypadku zalegania przez Kupuj ą cego z dwiema lub wi ę cej kolejnymi p ł atno ś ciami, Sprzedaj ą cemu przys ł uguje prawo rozwi ą zania niniejszej umowy ze skutkiem natychmiastowym”, któremu nadano nast ę puj ą ce brzmienie: „W przypadku zalegania przez kupuj ą cego z co najmniej dwiema p ł atno ś ciami, sprzedaj ą cemu przys ł uguje prawo do odst ą pienia od umowy po uprzednim pisemnym wyznaczeniu kupuj ą cemu 14 dniowego dodatkowego terminu na zap ł at ę zaleg ł o ś ci z zagro ż eniem, i ż w razie bezskutecznego up ł ywu wyznaczonego terminu sprzedaj ą cy b ę dzie uprawniony do odst ą pienia od umowy ze skutkiem natychmiastowym” , oraz do przedstawienia wzorca umownego po dokonanych zmianach, nak ł ada si ę obowi ą zek wykonania tego zobowi ą zania do dnia 20 lipca 2008r. poprzez aneksowanie umów istniej ą cych ju ż w obrocie prawnym oraz poprzez zawieranie nowych umów zgodnie z przyj ę tym na siebie zobowi ą zaniem. II. Na podstawie art. 28 ust. 3 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 ze zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 7 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 lipca 2007 r. w sprawie okre ś lenia w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 134 poz. 939) - dzia ł aj ą c w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, nak ł ada si ę na „UNIKAMP” Sp. z o.o. w Toruniu, obowi ą zek z ł o ż enia sprawozdania o stopniu realizacji przyj ę tego zobowi ą zania do dnia 10 sierpnia 2008 r. UZASADNIENIE W zwi ą zku z dzia ł aniami Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (dalej: Prezes Urz ę du) zwi ą zanymi z kontrol ą wzorców umownych stosowanych przez deweloperów Delegatura Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Bydgoszczy przeprowadzi ł a czynno ś ci kontrolne dotycz ą ce dzia ł alno ś ci przedsi ę biorcy „UNIKAMP” Sp. z o.o. w Toruniu (dalej : Spó ł ka lub UNIKAMP). Prezes Urz ę du w toku post ę powania wyja ś niaj ą cego wst ę pnie ustali ł , i ż dzia ł alno ść przedsi ę biorcy mo ż e odbywa ć si ę z naruszeniem przepisów prawa uzasadniaj ą cym wszcz ę cie post ę powania w sprawie stosowania praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów. W zwi ą zku z powy ż szym - Postanowieniem nr 41/2008 z dnia 18 lutego 2008 r. - Prezes Urz ę du wszcz ął z urz ę du post ę powanie w sprawie podejrzenia stosowania przez „UNIKAMP” Sp. z o.o. praktyki naruszaj ą cej zbiorowe interesy konsumentów, o której stanowi art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów [zw. dalej tak ż e ustaw ą o ochronie (…)] polegaj ą cej na: 1. zamieszczeniu we wzorcach umownych Umowa o przyrzeczenia sprzeda ż y nieruchomo ś ci – lokalu mieszkalnego, Umowa przyrzeczenia sprzeda ż y nieruchomo ś ci – lokalu u ż ytkowego - gara ż u postanowienia umownego o tre ś ci: • „Je ż eli kupuj ą cy uchyli si ę od zawarcia umowy przyrzeczonej lub odst ą pi od umowy, jest wówczas zobowi ą zany do wskazania osoby przejmuj ą cej prawa i obowi ą zki wynikaj ą ce z niniejszej umowy w terminie 30 dni od z ł o ż enia o ś wiadczenia woli o odst ą pieniu od umowy. W przypadku nie wskazania w w/w terminie osoby przejmuj ą cej prawa i obowi ą zki Spó ł ce b ę dzie przys ł ugiwa ć kara umowna w wysoko ś ci 5% warto ś ci mieszkania okre ś lonej w §5 p. 1 umowy ceny mieszkania. Zwrot wp ł at wniesionych przez kupuj ą cego 2 pomniejszonych o w/w kar ę umowna nast ą pi bez odsetek w terminie 90 dni. W przypadku rozwi ą zania umowy za porozumieniem stron, powy ż sze kary nie b ę d ą mia ł y zastosowania”, • „Strony zgodnie postanawiaj ą , ż e do rozstrzygni ę cia sporów wynik ł ych z niniejszej umowy w ł a ś ciwy b ę dzie rzeczowo S ą d w Toruniu”, • „W przypadku zalegania przez Kupuj ą cego z dwiema lub wi ę cej kolejnymi p ł atno ś ciami, Sprzedaj ą cemu przys ł uguje prawo rozwi ą zania niniejszej umowy ze skutkiem natychmiastowym”, które s ą postanowieniami umownymi wpisanymi na podstawie art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone (poz. 270, 637; 726,754,850,1028,1350). W toku niniejszego post ę powania skar ż ony przedsi ę biorca pismem z dnia 26 lutego 2008r. odniós ł si ę do postawionych zarzutów oraz przyzna ł , i ż postanowienia wzorców Umowa o przyrzeczenia sprzeda ż y nieruchomo ś ci lokalu mieszkalnego, Umowa przyrzeczenia sprzeda ż y nieruchomo ś ci – lokalu u ż ytkowego - gara ż u naruszaj ą zbiorowe interesy konsumentów . Ponadto poinformowa ł , i ż Zarz ą d Spó ł ki postanowi ł zmieni ć tre ść zakwestionowanych przez Prezesa Urz ę du zapisów umownych oraz poda ł tre ść postanowie ń po zmianie. (dowód: karta 23) Prezes Urz ę du ustali ł nast ę puj ą cy stan faktyczny: 1 . Uczestnik post ę powania: – UNIKAMP – jest przedsi ę biorc ą wpisanym do Krajowego Rejestru S ą dowego w Toruniu pod nr 0000171348 (rejestracji dokonano dnia 1 wrze ś nia 2003r.). Przedmiotem dzia ł alno ś ci jest m. in. wykonywanie robót ogólnobudowlanych zwi ą zanych ze wznoszeniem budynków. (dowód: odpis z Krajowego Rejestru S ą dowego, karta 15) 2. W zwi ą zku z prowadzon ą dzia ł alno ś ci ą w wy ż ej wymienionym zakresie Spó ł ka wprowadzi ł a do obrotu i stosuje wzorce umowne Umowa o przyrzeczenia sprzeda ż y nieruchomo ś ci – lokalu mieszkalnego, Umowa przyrzeczenia sprzeda ż y nieruchomo ś ci – lokalu u ż ytkowego - gara ż u, które zawieraj ą m.in. nast ę puj ą ce zapisy: • „Je ż eli kupuj ą cy uchyli si ę od zawarcia umowy przyrzeczonej lub odst ą pi od umowy, jest wówczas zobowi ą zany do wskazania osoby przejmuj ą cej prawa i obowi ą zki wynikaj ą ce z niniejszej umowy w terminie 30 dni od z ł o ż enia o ś wiadczenia woli o odst ą pieniu od umowy. W przypadku nie wskazania w w/w terminie osoby przejmuj ą cej prawa i obowi ą zki Spó ł ce b ę dzie przys ł ugiwa ć kara umowna w wysoko ś ci 5% warto ś ci mieszkania okre ś lonej w §5 p. 1 umowy ceny mieszkania. Zwrot wp ł at wniesionych przez kupuj ą cego pomniejszonych o w/w kar ę umowna nast ą pi bez odsetek w terminie 90 dni. W przypadku rozwi ą zania umowy za porozumieniem stron, powy ż sze kary nie b ę d ą mia ł y zastosowania”, • „Strony zgodnie postanawiaj ą , ż e do rozstrzygni ę cia sporów wynik ł ych z niniejszej umowy w ł a ś ciwy b ę dzie rzeczowo S ą d w Toruniu”, • „W przypadku zalegania przez Kupuj ą cego z dwiema lub wi ę cej kolejnymi p ł atno ś ciami, Sprzedaj ą cemu przys ł uguje prawo rozwi ą zania niniejszej umowy ze skutkiem natychmiastowym”. (dowód: karta 5 - 11) 3. W trakcie post ę powania - w pi ś mie z dnia 26 lutego 2008r. Spó ł ka dzia ł aj ą c za po ś rednictwem pe ł nomocnika, zobowi ą za ł a si ę do podj ę cia dzia ł a ń zmierzaj ą cych do zapobie ż enia zarzuconym naruszeniom oraz zaniechaniu takich narusze ń w przysz ł o ś ci, poprzez zmian ę postanowie ń umownych zawartych w stosowanych wzorcach umów i wykre ś lenie z nich postanowie ń stanowi ą cych niedozwolone klauzule umowne. Zakwestionowane postanowienia wzorców umownych stosowanych przez UNIKAMP zosta ł y zmodyfikowane poprzez: - zmian ę tre ś ci zapisu: „Je ż eli kupuj ą cy uchyli si ę od zawarcia umowy przyrzeczonej lub odst ą pi od umowy, jest wówczas zobowi ą zany do wskazania osoby przejmuj ą cej prawa i obowi ą zki wynikaj ą ce z niniejszej umowy w terminie 30 dni od z ł o ż enia o ś wiadczenia woli o odst ą pieniu od umowy. W przypadku nie wskazania w w/w terminie osoby przejmuj ą cej prawa i obowi ą zki Spó ł ce b ę dzie przys ł ugiwa ć kara umowna w wysoko ś ci 5% warto ś ci mieszkania okre ś lonej w §5 p. 1 umowy ceny 3 mieszkania. Zwrot wp ł at wniesionych przez kupuj ą cego pomniejszonych o w/w kar ę umowna nast ą pi bez odsetek w terminie 90 dni. W przypadku rozwi ą zania umowy za porozumieniem stron, powy ż sze kary nie b ę d ą mia ł y zastosowania”, na postanowienie o brzmieniu: „ Je ż eli kupuj ą cy uchyli si ę od zawarcia umowy przyrzeczonej lub odst ą pi od umowy z przyczyn le żą cych po jego stronie to sprzedaj ą cemu przys ł uguje odszkodowanie na zasadach ogólnych” ; - skre ś lenie zapisu: Strony zgodnie postanawiaj ą , ż e do rozstrzygni ę cia sporów wynik ł ych z niniejszej umowy w ł a ś ciwy b ę dzie rzeczowo S ą d w Toruniu” , - zmiana tre ś ci zapisu: „ W przypadku zalegania przez Kupuj ą cego z dwiema lub wi ę cej kolejnymi p ł atno ś ciami, Sprzedaj ą cemu przys ł uguje prawo rozwi ą zania niniejszej umowy ze skutkiem natychmiastowym”, któremu nadano nast ę puj ą ce brzmienie: „W przypadku zalegania przez kupuj ą cego z co najmniej dwiema p ł atno ś ciami, sprzedaj ą cemu przys ł uguje prawo do odst ą pienia od umowy po uprzednim pisemnym wyznaczeniu kupuj ą cemu 14 dniowego dodatkowego terminu na zap ł at ę zaleg ł o ś ci z zagro ż eniem, i ż w razie bezskutecznego up ł ywu wyznaczonego terminu sprzedaj ą cy b ę dzie uprawniony do odst ą pienia od umowy ze skutkiem natychmiastowym” , (dowód: karta 23) Maj ą c na uwadze zebrany materia ł dowodowy, Prezes Urz ę du zwa ż y ł , co nast ę puje: Podstaw ą do rozstrzygania sprawy w oparciu o przepisy ustawy o ochronie (…) jest uprzednie zbadanie przez Prezesa Urz ę du, czy w danej sprawie zagro ż ony zosta ł interes publicznoprawny. Stwierdzenie, ż e to nast ą pi ł o, pozwala na realizacj ę celu tej ustawy, wskazanego w art. 1 ust. 1, którym jest okre ś lenie warunków rozwoju i ochrony konkurencji oraz zasad podejmowanej w interesie publicznoprawnym ochrony interes ó w przedsi ę biorców i konsument ó w. Zdaniem Prezesa Urz ę du rozpatrywana sprawa ma charakter publicznoprawny, albowiem wi ąż e si ę z ochron ą interesu wszystkich konsumentów, którzy s ą lub b ę d ą klientami UNIKAMPU. Interes publicznoprawny przejawia si ę tak ż e w postaci zbiorowego interesu konsumentów. Innymi s ł owy - naruszenie zbiorowego interesu konsumentów jest jednocze ś nie naruszeniem interesu publicznoprawnego. Zatem uzasadnione by ł o w niniejszej sprawie podj ę cie przez Prezesa Urz ę du dzia ł a ń przewidzianych w ustawie o ochronie (…). Art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie (…) stanowi, i ż „ Zakazane jest stosowanie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów. ” , natomiast art. 24 ust. 2 okre ś la, i ż „Przez praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów rozumie si ę godz ą ce w nie bezprawne dzia ł anie przedsi ę biorcy, w szczególno ś ci: 1) stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks post ę powania cywilnego. (…).” Do stwierdzenia praktyki, o której mowa w art. 24 ustawy o ochronie (…) konieczne jest wykazanie, i ż przedsi ę biorca stosuje we wzorcu umownym postanowienia, które zosta ł y wpisane do prowadzonego przez Prezesa Urz ę du rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego. Zbiorowe interesy konsumentów podlegaj ą ochronie przed dzia ł aniami przedsi ę biorców, które s ą sprzeczne z prawem, tj. przepisami okre ś lonych aktów prawnych oraz zasadami wspó łż ycia spo ł ecznego i dobrymi obyczajami. Jak wspomniano wy ż ej, zgodnie z art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie (…), za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów uwa ż a si ę w szczególno ś ci stosowanie postanowie ń wzorców umów, które zosta ł y wpisane do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego. Nale ż y w tym miejscu wskaza ć , i ż wzorce umowne wykorzystywane przy zawieraniu umów z konsumentami mog ą by ć poddane kontroli abstrakcyjnej(art. 479 36 – 479 45 k.p.c.), której dokonuje si ę niezale ż nie od tego, czy wzorzec by ł , czy te ż nie by ł zastosowany w konkretnej umowie. Kontrola taka obejmuje klauzule pojedyncze lub zbiorowe (ca ł y wzorzec lub jego fragment). Oceny postanowie ń w wypadku kontroli abstrakcyjnej dokonuje S ą d Okr ę gowy w Warszawie – S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wy łą cznie do kompetencji tego S ą du nale ż y uznanie postanowie ń wzorców umownych za niedozwolone. Przepis art. 479 43 k.p.c. rozszerza prawomocno ść wyroku wydanego w sprawie o uznanie postanowie ń wzorca umowy za niedozwolone na osoby trzecie. Skutek tzw. prawomocno ś ci 4 rozszerzonej nast ę puje od chwili wpisania wzorca umowy do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c., prowadzonego przez Prezesa Urz ę du. Konsekwencj ą umieszczenia postanowienia umownego w w/w rejestrze jest to, ż e pos ł u ż enie si ę nim b ę dzie mia ł o skutek wprowadzenia do umowy elementu bezwzgl ę dnie przez prawo zakazanego. Wpis do rejestru niedozwolonych postanowie ń umownych oznacza, ż e od tego momentu stosowanie takiej klauzuli jest zakazane we wszystkich wzorcach umownych. Powy ż sze stanowisko Prezesa Urz ę du zgodne jest z orzecznictwem S ą du Najwy ż szego, który w uchwale z dnia 13 lipca 2006 r. (sygn. akt III SZP 3/06) stwierdzi ł , i ż „(…) stosowanie postanowie ń wzorców umów o tre ś ci to ż samej z tre ś ci ą postanowie ń uznanych za niedozwolone prawomocnym wyrokiem S ą du Okr ę gowego w Warszawie - S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c., mo ż e by ć uznane w stosunku do innego przedsi ę biorcy za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów (…)”. W uzasadnieniu do powy ż szej uchwa ł y S ą d uzna ł m.in., ż e „ (…) praktyka naruszaj ą ca zbiorowe interesy konsumentów art. 23a u.o.k.ik. obejmuje równie ż przypadki wprowadzania jedynie zmian kosmetycznych polegaj ą cych na przestawieniu wyrazów lub zast ą pieniu jednych wyrazów innymi, je ż eli tylko wyk ł adnia postanowienia pozwoli stwierdzi ć , ż e jego tre ść mie ś ci si ę w hipotezie zakazanej klauzuli. Stosowanie klauzuli o zbli ż onej tre ś ci do klauzuli wpisanej do rejestru godzi przecie ż tak samo w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej, co wpisana do rejestru (…). Przyj ę ta powy ż ej rozszerzaj ą ca wyk ł adnia art. 23a u.o.k.ik. znajduje równie ż uzasadnienie w dyrektywach 93/13 oraz 98/27 a tak ż e orzecznictwie ETS dotycz ą cym zasady efektywno ś ci (…)”. Nie jest, zatem konieczna dok ł adna, literalna identyczno ść klauzuli wpisanej do rejestru i klauzuli z ni ą porównywanej i st ą d niedozwolone b ę d ą tak ż e takie postanowienia umów, które mieszcz ą si ę w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru, której tre ść zostanie ustalona w oparciu o dokonan ą jej wyk ł adni ę . Przedmiotem niniejszego post ę powania jest wykazanie, ż e wy ż ej wymienione, zakwestionowane przez Prezesa Urz ę du zapisy wzorca umownego stosowanego przez UNIKAMP przy zawieraniu przedwst ę pnych umów kupna-sprzeda ż y nieruchomo ś ci, s ą to ż same z tre ś ci ą postanowie ń uznanych za niedozwolone prawomocnymi wyrokami S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do Rejestru, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu post ę powania cywilnego mi ę dzy innymi pod pozycjami: 270, 637; 726, 754, 850, 1028, 1350. W wyroku z dnia z dnia 24 listopada 2004r. (sygn. Akt XVII Amc 71/03 18) S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod poz. 270 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „W przypadku rezygnacji z kupna lokalu zwrot sum wniesionych na jego kupno (...) nast ą pi: a) po odliczeniu kosztów obs ł ugi tj. 5% planowanego kosztu lokalu w terminie 14 dni od daty wskazania przez rezygnuj ą cego innego Kupuj ą cego, który wniesie równowa ż n ą sum ę i podpisze ze spó ł k ą umow ę , b) po odliczeniu kosztów obs ł ugi tj. 10% planowanego kosztu lokalu w terminie 90 dni od dnia rezygnacji w przypadku nie wskazania nast ę pcy” . Zarówno postanowienie Spó ł ki jak i postanowienie wpisane do Rejestru pod pozycj ą 270 narusza art. 385 3 pkt 16 k.c., stosownie do którego niedozwolonym postanowieniem umownym jest takie, które nak ł ada wy łą cznie na konsumenta obowi ą zek zap ł aty ustalonej sumy na wypadek rezygnacji z zawarcia lub wykonania umowy. Przepis ten zakazuje wprowadzania pomi ę dzy stronami umowy oczywistej nierówno ś ci, polegaj ą cej na obci ąż aniu wy łą cznie jednej z nich – s ł abszej, konsumenta – obowi ą zkiem zap ł aty sumy pieni ęż nej, przy jednoczesnym braku takiego obci ąż enia po drugiej stronie – silniejszej, przedsi ę biorcy - twórcy wzorca. W rozwa ż anym przypadku rezygnacji z wykonania umowy na skutek odst ą pienia od niej, wprowadzono tak ą w ł a ś nie nierówno ść stron. Konsument mo ż e bowiem jedynie straci ć , natomiast Spó ł ka przeciwnie – jedynie zyska ć . W razie uchylenia si ę od zawarcia umowy lub odst ą pienia konsument traci na rzecz Spó ł ki 5% planowanego kosztu lokalu, gdy w terminie 30 dni nie wska ż e nast ę pcy, w sytuacji odwrotnej, gdy wina le ż y po stronie Spó ł ki - nie jest ona zobowi ą zana do jakichkolwiek dodatkowych wyp ł at na rzecz konsumenta, oprócz zwrotu uiszczonych przez niego pieni ę dzy. Ponadto w pewnych okoliczno ś ciach UNIMAMP mo ż e przez 90 dni korzysta ć bezp ł atnie ze ś rodków konsumenta, nie p ł ac ą c z tego tytu ł u ż adnych odsetek lub innego ekwiwalentu. Z uwagi na powy ż sze nale ż y uzna ć , i ż zarówno przytoczone postanowienie z rejestru jak i kwestionowany s ą to ż same. 5 W wyroku z dnia 19 kwietnia 2005r (sy g n. akt XVII Amc 23/05) S ą d Ochrony Konkurenc j i i Konsumentów uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który nast ę pnie zosta ł wpisany pod pozycj ą 637 do rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone o tre ś ci: „W razie wynikni ę cia sporu na tle wykonania niniejszej umowy s ą dem w ł a ś ciwym rzeczowo b ę dzie S ą d Rejonowy w Gorlicach”. Taka tre ść postanowienia narzuca w ł a ś ciwo ść s ą dow ą w przypadku wyst ą pienia sporów i jest niezgodna z art. 385³ pkt 23 k.c. Nale ż y wskaza ć , i ż kwesti ę w ł a ś ciwo ś ci s ą du w sprawach cywilnych okre ś laj ą przepisy k.p.c. i zgodnie z art. 385³ pkt 23 k.c. nie mog ą by ć one w tym zakresie wy łą czane, poniewa ż mog ą stanowi ć dodatkow ą dolegliwo ść dla kupuj ą cego a tak ż e ogranicza ć realizacj ę przys ł uguj ą cych mu praw. Zapis wzorców umownych stosowanych przez UNIKAMP w ten sam sposób kszta ł tuje stosunki mi ę dzy stronami umowy w zakresie w ł a ś ciwo ś ci s ą dowej w przypadku wyst ę powania sporów tj. narzucaj ą w ł a ś ciwo ść , która w poszczególnych przypadkach mo ż e by ć inna, ni ż ta wynikaj ą ca z w ł a ś ciwych przepisów k.p.c. W zwi ą zku z tym analiza porównawcza wskazuje na jednoznaczno ść tre ś ci porównywanych klauzul, której nie naruszaj ą odmienno ś ci wynikaj ą ce z u ż ytych zwrotów i wyrazów. W wyroku z dnia 27 lute g o 2006r. (sy g n. akt XVII AmC 105/04), S ą d Ochrony Konkurenc j i i Konsumentów (dalej: SOKiK) uzna ł za niedozwolone postanowienie umowne w brzmieniu: „Nieusprawiedliwione zaleganie z uiszczeniem czesnego lub innych op łą t spowoduje skre ś lenie z listy studentów”- vide pozycja 726 rejestru; w wyroku z dnia z dnia 27 marca 2006r. (sygn. akt XVII AmC 40/05), SOKiK uzna ł za niedozwolone postanowienie w brzmieniu „ Nieop ł acenie zaj ęć w przedstawionych wy ż ej terminach powoduje skre ś lenie z listy studentów bez zwrotu wp ł aconej wcze ś niej kwoty” – vide pozycja 754 rejestru; w wyroku z dnia 13 czerwca 2006r. (sygn. akt XVII AmC 51/05), SOKiK uzna ł za niedozwolone postanowienie w brzmieniu „ Notoryczne nieusprawiedliwione nieobecno ś ci ucznia na zaj ę ciach spowoduj ą skre ś lenie z listy przy obowi ą zku op ł aty czesnego za trwaj ą cy semestr” – vide pozycja 850 rejestru; w wyroku z dnia 21 listopada 2006r. (sygn. akt XVII AmC 135/08), SOKiK uzna ł za niedozwolone postanowienie w brzmieniu : „ Opó ź nienie uiszczenia nale ż nej wg umowy zap ł aty powy ż ej trzech miesi ę cy, mo ż e powodowa ć rozwi ą zanie umowy w trybie natychmiastowym z tym, ż e U ż ytkownik ma obowi ą zek niezw ł ocznego uiszczenia nale ż nej Operatorowi zap ł aty liczonej od dnia jej wymagalno ś ci. Reaktywacja us ł ugi zwi ą zana jest z ponownym pobraniem op ł aty instalacyjnej”- vide pozycja 1028 rejestru; w wyroku z dnia 31 pa ź dziernika 2007r. (sygn. akt XVII AmC 90/07), SOKiK uzna ł za niedozwolone postanowienie w brzmieniu: „ Towarzystwo mo ż e równie ż odst ą pi ć od niniejszej umowy ze skutkiem natychmiastowym w przypadku, gdy Partycypant opó ź ni si ę powy ż ej 14 dni z wp ł at ą : a. którejkolwiek z rat okre ś lonych w § 2 pkt. 3, b. dop ł aty wynikaj ą cej z § 2 pkt. 4, c.odsetek okre ś lonych w § 2 pkt. 7” – vide pozycja 1350 rejestru. Zarówno postanowienie Spó ł ki jak i postanowienia wpisane do Rejestru pod pozycj ą 726, 754, 850, 1028, 1350 w kontek ś cie dobrych obyczajów kupieckich narusza art. 491 §1 k.c., zgodnie z którym, je ż eli jedna ze stron dopuszcza si ę zw ł oki w wykonaniu zobowi ą zania z umowy wzajemnej, druga strona mo ż e wyznaczy ć jej odpowiedni dodatkowy termin do wykonania z zagro ż eniem, i ż w razie bezskutecznego up ł ywu wyznaczonego terminu b ę dzie uprawniona do odst ą pienia od umowy. Ewentualnie mo ż e równie ż - b ą d ź bez wyznaczenia terminu dodatkowego, b ą d ź te ż po jego bezskutecznym up ł ywie - żą da ć wykonania zobowi ą zania i naprawienia szkody wynik ł ej ze zw ł oki. Nale ż y zauwa ż y ć , ż e konsument, zawieraj ą c umow ę , oczekuje od profesjonalisty, aby post ę powa ł on zgodnie z obowi ą zuj ą cymi przepisami oraz dobrymi obyczajami i zwyczajami handlowymi, które stanowi ą dla niego gwarancj ę pewno ś ci i stabilno ś ci warunków kontraktu oraz dzia ł a ń profesjonalisty. W tym stanie rzeczy przywo ł ane postanowienie wzorca nale ż y uzna ć za sprzeczne z powo ł anym wy ż ej przepisem kodeksu cywilnego oraz dobrymi obyczajami. Dzia ł anie takie – nie uzgodnione indywidualnie z konsumentami – które w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami kszta ł tuje ich prawa i obowi ą zki, ra żą co naruszaj ą c przy tym ich interesy, nale ż y uzna ć za wype ł niaj ą ce dyspozycj ę art. 385 1 § 1 k.c. W zwi ą zku z powy ż szym analiza porównawcza kwestionowanych zapisów umownych z klauzulami wpisanymi do rejestru wskazuje na jednoznaczno ść porównywanych tre ś ci, której nie naruszaj ą odmienno ś ci w zakresie u ż ytych sformu ł owa ń i wyrazów. Zgodnie z powy ż szym wykazano, i ż kwestionowane postanowienia umów mieszcz ą si ę w hipotezach wymienionych klauzul wpisanych do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone. 6 W my ś l art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie (…) stosowanie postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone jest praktyk ą naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów. Mówi ą c o „zbiorowym interesie konsumentów” nale ż y zaznaczy ć , i ż ustawa o ochronie (…) nie podaje jego definicji, wskazuj ą c jednak w art. 24 ust. 3, ż e nie jest nim suma indywidualnych interesów konsumentów. O tym, czy naruszony zosta ł interes zbiorowy, nie zawsze przes ą dza kryterium ilo ś ciowe, poniewa ż niekiedy jeden ujawniony przypadek naruszenia prawa konsumenta mo ż e by ć przejawem cz ę sto lub nawet powszechnie stosowanej praktyki naruszaj ą cej interes zbiorowy. W niniejszej sprawie bez w ą tpienia mamy do czynienia z naruszeniem praw licznej grupy konsumentów, wszystkich konsumentów b ę d ą cych klientami Spó ł ki, jak i potencjalnych zainteresowanych, którzy mog ą zawrze ć z nim umow ę kupna-sprzeda ż y nieruchomo ś ci. Tak wi ę c, w rozpatrywanym stanie faktycznym zachowanie UNIKAMPU nie dotyczy interesów poszczególnych osób, których sprawy maj ą charakter jednostkowy, indywidualny i nie daj ą cy si ę porówna ć z innymi, lecz mamy do czynienia z naruszonymi uprawnieniami okre ś lonego kr ę gu konsumentów, których sytuacja jest identyczna i wspólna dla ca ł ej, licznej grupy obecnych i przysz ł ych kontrahentów przedsi ę biorcy. Reasumuj ą c, skoro wykazano powy ż ej, i ż kwestionowane zapisy umów przyrzeczenia kupna- sprzeda ż y nieruchomo ś ci s ą to ż same z klauzulami wpisanymi do Rejestru postanowie ń wzorców umowy uznanych za niedozwolone, to pos ł ugiwanie si ę nimi w obrocie konsumenckim uzna ć nale ż y za praktyk ę naruszaj ą c ą zbiorowe interesy konsumentów i nakaza ć zaniechanie jej stosowania. Zgodnie z art. 28 ustawy o ochronie (…), je ż eli w toku post ę powania w sprawie praktyk naruszaj ą cych zbiorowe interesy konsumentów zostanie uprawdopodobnione - na podstawie okoliczno ś ci sprawy, informacji zawartych w zawiadomieniu lub innych informacji b ę d ą cych podstaw ą wszcz ę cia post ę powania z urz ę du – ż e przedsi ę biorca stosuje praktyk ę , o której mowa w art. 24 tej ustawy, a przedsi ę biorca, któremu jest zarzucane naruszenie tego przepisu, zobowi ąż e si ę do podj ę cia lub zaniechania okre ś lonych dzia ł a ń zmierzaj ą cych do zapobie ż enia tym naruszeniom, Prezes Urz ę du mo ż e, w drodze decyzji, na ł o ż y ć obowi ą zek wykonania tych zobowi ą za ń . Taka sytuacja zachodzi w niniejszej sprawie. UNIKAMP zobowi ą za ł si ę do podj ę cia dzia ł a ń zmierzaj ą cych do zapobie ż enia wzmiankowanym naruszeniom poprzez zmian ę postanowie ń umów, naruszaj ą cych przepisy art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie (…), oraz przedstawi ł projekt tych zmian. Analizuj ą c ww. projekt Prezes Urz ę du uzna ł , i ż nie zawiera on ju ż zapisów mog ą cych godzi ć w zbiorowe interesy konsumentów. Sporz ą dzaj ą c nowe postanowienia w miejsce negowanych oraz usuwaj ą c niektóre z nich UNIKAMP uwzgl ę dni ł obowi ą zuj ą ce przepisy prawa, w szczególno ś ci art. 385 i nast. k.c. Zdaniem Prezesa Urz ę du tak opracowane zapisy Umowy mog ą zosta ć wprowadzone do obrotu konsumenckiego w miejsce dotychczas obowi ą zuj ą cych. Nale ż y jednak wskaza ć , i ż przez zast ą pienie kwestionowanych postanowie ń nowymi, zaakceptowanymi przez Prezesa Urz ę du, rozumie si ę nie tylko stosowanie ich przy nowo podpisywanych umowach, ale i tak ż e ich zmian ę w aktualnie obowi ą zuj ą cych umowach, co oznacza konieczno ść aneksowania wszystkich umów istniej ą cych w obrocie b ą d ź przynajmniej podj ę cia przez przedsi ę biorc ę udokumentowanych dzia ł a ń zmierzaj ą cych do zmiany wcze ś niej zawartych umów, polegaj ą cych na przedstawieniu wszystkim kontrahentom aneksów zawieraj ą cych nowe regulacje. Maj ą c powy ż sze na uwadze, nale ż a ł o orzec jak w pkt I sentencji. Stosownie do art. 28 ust. 3 ustawy o ochronie (…) Prezes Urz ę du nak ł ada na UNIKAMP obowi ą zek z ł o ż enia w wyznaczonym terminie informacji o stopniu realizacji zobowi ą za ń . W zwi ą zku z tym, nale ż a ł o orzec jak w pkt II sentencji. Wobec powy ż szego orzeczono, jak na wst ę pie. Stosownie do tre ś ci art. 81 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, w zwi ą zku z art. 479 28 § 2 k.p.c., od niniejszej decyzji przys ł uguje stronie odwo ł anie do S ą du Okr ę gowego w Warszawie - S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w terminie dwutygodniowym od dnia jej dor ę czenia, za po ś rednictwem Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów - Delegatury Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Bydgoszczy. 7 Z upowa ż nienia Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów Dyrektor Delegatury w Bydgoszczy Otrzymuje: 1. Kancelaria Prawnicza s.c. Radcy Prawnego i Adwokata Maria i Andrzej Misiak ul. Sukiennicza 11/2 87-100 Toru ń 2. a/a 8