II CSKP 283/26

II CSKP 283/26 POSTANOWIENIE Sąd Najwyższy w Izbie Cywilnej w składzie: 9 czerwca 2026 r. SSN Tomasz Szanciło (przewodniczący, sprawozdawca) SSN Piotr Telusiewicz SSN Kamil Zaradkiewicz po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym 9 czerwca 2026 r. w Warszawie skargi kasacyjnej J.S. od postanowienia Sądu Okręgowego w Łodzi z 16 stycznia 2024 r., III Ca 2601/22, w sprawie z wniosku J.S. z udziałem G.S. o wpis w dziale I-Sp księgi wieczystej […], oddala skargę kasacyjną. Piotr Telusiewicz Tomasz Szanciło Kamil Zaradkiewicz [P.L.] (E.M.) UZASADNIENIE Postanowieniem z 19 kwietnia 2022 r. referendarz sądowy Sądu Rejonowego dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi oddalił wniosek J.S. w części dotyczącej wpisu w dziale I-Sp księgi wieczystej, wskazując, że stosownie do art. 27 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (dalej: „u.k.w.h.”) w zw. z art. 3 ust. 7 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali II CSKP 283/26 2 (dalej: „u.w.l.”) zmiana wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej związanych z lokalem mogłaby nastąpić jedynie wówczas, gdyby wszyscy właściciele wyodrębnionych lokali i dotychczasowy właściciel nieruchomości dokonali w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej. W niniejszej sprawie umową ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokalu niemieszkalnego ustanowiono odrębną własność lokalu […] o pow. 59,23 m2, położonego w Ł. przy ul. […], z którym to lokalem związany jest udział wynoszący 5923/1912147 części prawa własności nieruchomości wspólnej. Akt notarialny nie został zmieniony, zmieniono natomiast – na podstawie innego wniosku – powierzchnię lokalu na 49,59 m2. Ta zmiana była wynikiem przeprowadzonej inwentaryzacji. Niemniej – zdaniem referendarza sądowego – zmiana powierzchni lokalu nie powoduje automatycznie zmiany udziału w nieruchomości wspólnej. Udział ten nie jest bowiem elementem oznaczenia nieruchomości, lecz prawem związanym z własnością lokalu, ustalonym umową ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokalu niemieszkalnego. Ponadto udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej jest czynnością wymagającą uchwały właścicieli lokali, a zgoda taka nie została złożona. Postanowieniem z 8 września 2022 r., na skutek skargi na orzeczenie referendarza sądowego, Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi oddalił wniosek. Sąd ten wyjaśnił, że art. 27 u.k.w.h. dotyczy jedynie przypadku niezgodności dotyczącej oznaczenia nieruchomości w dziale I-O księgi wieczystej. Na podstawie tego przepisu nie jest natomiast dopuszczalne dokonywanie w księdze wieczystej wpisów, które modyfikowałyby zakres praw podmiotowych. Postanowieniem z 16 stycznia 2024 r. Sąd Okręgowy w Łodzi oddalił apelację wnioskodawczyni od postanowienia Sądu Rejonowego. Sąd drugiej instancji wyjaśnił, że wniosek o sprostowanie wpisu może dotyczyć jedynie oznaczenia nieruchomości, albo gdy chodzi o sprostowanie usterek wpisu, które mogą wywołać niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywisty stanem prawnym, nie zaś stanu prawnego ujawnionego w księdze. II CSKP 283/26 3 Skargę kasacyjną od postanowienia Sądu Okręgowego wniosła wnioskodawczyni, zaskarżając je w całości. Podniosła zarzut naruszenia prawa procesowego, tj. art. 62613 § 2 k.p.c. przez jego niezastosowanie, podczas gdy Sąd powinien dokonać z urzędu sprostowania w księdze wieczystej wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej z uwagi na niezgodność stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywisty stanem prawnym. Powołując się na powyższy zarzut, skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi Okręgowemu. Sąd Najwyższy zważył, co następuje: Skarżąca negowała trafność stanowiska zaprezentowanego przez Sądy meriti w przedmiocie braku podstaw do dokonania sprostowania udziału związanego z własnością nieruchomości wspólnej w oparciu o wypis z rejestru lokali oraz z rejestru gruntów, które wskazywały na dane lokalu po dokonanej inwentaryzacji w związku z zawierana umową. W jej ocenie doszło do naruszenia art. 62613 § 2 k.p.c., gdyż Sąd powinien był dokonać z urzędu sprostowania w księdze wieczystej wielkości udziałów. Zgodnie z powyższym przepisem sprostowania usterek wpisu, które nie mogą wywołać niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, dokonuje się z urzędu. Stosownie natomiast do art. 27 u.k.w.h. w razie niezgodności danych katastru nieruchomości z oznaczeniem nieruchomości w księdze wieczystej sąd rejonowy dokonuje – na wniosek właściciela nieruchomości lub wieczystego użytkownika – sprostowania oznaczenia nieruchomości na podstawie danych katastru nieruchomości. Takie sprostowanie może być dokonane także z urzędu, na skutek bezpośredniego sprawdzenia danych w bazie danych katastru nieruchomości lub zawiadomienia jednostki prowadzącej kataster nieruchomości. Należy mieć również na względzie również treść art. 6268 § 2 k.p.c., który zakreśla ramy kognicji sądu wieczystoksięgowego. Zgodnie z tym przepisem rozpoznając wniosek o wpis, sąd ten bada jedynie treść i formę wniosku, II CSKP 283/26 4 dołączonych do wniosku dokumentów oraz treść księgi wieczystej. W orzecznictwie nie budzi przy tym wątpliwości, że wyłączną podstawą ustaleń faktycznych i prawnych sądu przy rozpoznawaniu wniosku o wpis w księdze wieczystej są tylko te dane i dokumenty (zob. np. uchwałę składu siedmiu sędziów SN z 16 grudnia 2009 r., III CZP 80/90, OSNC 2010, nr 6, poz. 84; wyrok SN z 19 marca 2003 r., I CKN 152/01, OSNC 2004, nr 6, poz. 92). Odnosząc się wprost do stanowiska zawartego w skardze kasacyjnej, trzeba podkreślić, że dział I księgi wieczystej służy do oznaczenia nieruchomości, a zatem do ujawnienia danych faktycznych identyfikujących nieruchomość zgodnie z dokumentami urzędowymi, a nie do ujawnienia praw do niej przysługujących. Z tego względu wpisy w dziale I-O księgi wieczystej nie są objęte ani domniemaniem prawdziwości wpisów w księdze wieczystej (art. 3 u.k.w.h.), ani rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 u.k.w.h.). Wpis w dziale I nie odzwierciedla bowiem stanu prawnego nieruchomości, a jedynie jej faktyczny opis wynikający z dokumentów urzędowych będących podstawą wpisu. Orzeczenie o sprostowaniu (aktualizacji) oznaczenia nieruchomości w dziale I księgi wieczystej nie rozstrzyga zatem o prawach ujawnionych w księdze wieczystej (zob. m.in. uchwały SN z 28 lutego 1989 r., III CZP 13/89, OSNC 1990, nr 2, poz. 26, i z 4 marca 1994 r., III CZP 15/94; postanowienia SN: z 13 stycznia 1998 r., II CKN 529/97, OSNC 1998, nr 7-8, poz. 128; z 10 stycznia 2002 r., II CKN 677/99; z 24 kwietnia 2019 r., IV CZ 9/19). Nawet prawomocne orzeczenie sądu wieczystoksięgowego dotyczące oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej może być w każdej chwili zmienione na podstawie nowych dokumentów, dotyczących oznaczenia danej nieruchomości (zob. np. postanowienia SN z 24 kwietnia 2019 r., IV CZ 9/19, i z 18 listopada 2021 r., II CSKP 71/21). W wyjątkowych wypadkach dopuszczono możliwość wniesienia skargi kasacyjnej od orzeczeń dotyczących oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej: (1) gdy nowego oznaczenia nieruchomości dokonano w następstwie zmiany granic, a nie nowych, dokładniejszych pomiarów nieruchomości; (2) gdy oznaczenie w dziale I-O księgi wieczystej jest tego rodzaju, że obejmuje część gruntu lub innej rzeczy będącej przedmiotem wpisanego prawa nienależącą II CSKP 283/26 5 do uprawnionego z księgi wieczystej, lecz stanowiącą przedmiot cudzego prawa, co powoduje, że żądanie wykreślenia wpisu w tym dziale nie dotyczy tylko sprostowania danych faktycznych, lecz zmierza do ustalenia zakresu prawa przysługującego uprawnionemu w celu uzyskania zgodności pomiędzy stanem prawnym wynikającym z wpisu w dziale II księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, którego przedmiot i zakres wyraża dział I-O, a zatem nie może być wynikiem sprostowania w trybie art. 62613 § 2 k.p.c. lub art. 27 u.k.w.h., lecz wymaga uzgodnienia na podstawie art. 10 u.k.w.h.; (3) gdy żądanie wpisu zmiany oznaczenia nieruchomości ma znaczenie dla potwierdzenia praw rzeczowych wnioskodawcy (zob. postanowienie SN z 30 stycznia 2025 r., III CZ 245/24, i powołane tam orzecznictwo). Prawidłowa ocena zasadności skargi kasacyjnej od postanowienia dotyczącego sprostowana oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej wymaga zatem szerszej analizy (zob. postanowienie SN z 27 listopada 2015 r., I CZ 90/15). Taka sytuacja nie zachodziła w niniejszej sprawie. Skarżąca domagała się sprostowania udziału związanego z własnością nieruchomości wspólnej, podnosząc, że jej intencją jest jedynie korekta błędnego wpisu wartości udziału w nieruchomości wspólnej. Ocena tego wniosku dokonana przez Sądy meriti była jednak trafna. Wbrew bowiem twierdzeniom wnioskodawczyni zmiana w księdze wieczystej nieruchomości wartości udziałów w częściach wspólnych nie jest czynnością techniczną, która stanowi korektę błędu w obliczeniach, a ma charakter stricte merytoryczny. Kwestie merytoryczne, wymagające analizy materiału dowodowego, wpływające na prawa i obowiązki nie tylko wnioskodawczyni, ale innych współwłaścicieli nieruchomości, nie mogą być przedmiotem sprostowania. Jak słusznie wskazuje się w orzecznictwie, zmiana wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej spowodowana nowym sposobem pomiaru całego budynku, skutkująca również zmianą powierzchni lokali wyodrębnionych nie stanowi sprostowania błędów w obliczeniach, ale ma charakter merytoryczny. W takiej sytuacji zmiana udziałów w nieruchomości wspólnej tylko formalnie mieści się w unormowaniu zawartym w art. 22 ust. 3 pkt 5a u.w.l., jednak – ze względu na skutki wywierające wpływ na sferę praw i obowiązków właścicieli lokali – nie może być traktowana jako możliwa do dokonania na podstawie uchwały podjętej II CSKP 283/26 6 przez większość właścicieli. W konsekwencji w czynności prawnej prowadzącej do zmiany wysokości udziałów muszą wziąć udział wszyscy właściciele lokali, zgodnie z art. 3 ust. 7 zd. 2 u.w.l. (zob. wyrok SN z 24 listopada 2010 r., II CSK 267/10; postanowienia SN z 14 stycznia 2011 r., II CSK 241/10, i z 9 lipca 2021 r., IV CSKP 112/21). Zmiana udziałów miałaby być wynikiem zmiany powierzchni lokalu na skutek dokonanej inwentaryzacji. Powierzchnia budynku ustalona w tej inwentaryzacji nie pokrywa się z powierzchnią, która stanowiła podstawę do określenia powierzchni wyodrębnionych dotychczas lokali i związanego z ich własnością udziału w nieruchomości wspólnej. Udział w nieruchomości wspólnej nie jest elementem oznaczenia nieruchomości, ale prawem związanym z własnością nieruchomości, wpływającym na prawa i obowiązki wszystkich współwłaścicieli. Nie chodzi tu o oznaczenie lokalu, ale o zmianę powierzchni i udziału w częściach wspólnych nieruchomości. Nie ma możliwości dokonania takiej korekty w trybie sprostowania wpisu księgi wieczystej. Z tych przyczyn, Sąd Najwyższy, na podstawie art. 39814 w zw. z art. 13 § 2 k.p.c., orzekł jak w sentencji postanowienia. Piotr Telusiewicz (E.M.) [a.ł] Tomasz Szanciło Kamil Zaradkiewicz