VII SA/Wa 2862/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia WSA Andrzej Nogal, Sędziowie: sędzia WSA Tomasz Janeczko (sprawozdawca), asesor WSA Wojciech Białogłowski, , po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 29 maja 2026 r. sprawy ze skargi J. K. na postanowienie Generalnego Dyrektora Ochrony Środowiska z dnia 12 września 2025 r. znak: DOA-WPPII.612.92.2025.IWo w przedmiocie uzgodnienia projektu decyzji o warunkach zabudowy oddala skargę

Generalny Dyrektor Ochrony Środowiska (dalej "organ", "GDOŚ") postanowieniem z 12 września 2025 r. znak: DOA-WPPII.612.92.2025.IWO, działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w związku z art. 144 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2024 r. poz. 572 ze zm.), dalej: "k.p.a", oraz art. 60 ust. 1 w związku z art 53 ust. 4 pkt 8 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.), dalej: "u.p.z.p", po rozpatrzeniu zażalenia J. K. , (dalej: "Skarżący", "Inwestor"), na postanowienie Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska w B. , (dalej: "RDOŚ". "Organ I instancji"), z 12 lutego 2025 r., znak: WST. 612.2.388.2025.RM, którym odmówiono uzgodnienia projektu decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie czternastu budynków mieszkalnych jednorodzinnych oraz czternastu budynków garażowych, na działce nr ewid. [...], obręb B. , gmina G. utrzymał w mocy zaskarżone postanowienie. W uzasadnieniu organ wskazał, że pismem z 21 stycznia 2025 r. Wójt Gminy G. zwrócił się do RDOŚ z wnioskiem o uzgodnienie projektu decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie czternastu budynków mieszkalnych jednorodzinnych oraz czternastu budynków garażowych, na działce nr ew. [...] , obręb B. , gmina G. . Postanowieniem z [...] lutego 2025 r., znak: [...] , Organ I Instancji odmówił uzgodnienia przedłożonego projektu decyzji. W uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia wyjaśniono, że w sprawie wymagane jest uzgodnienie projektu decyzji o warunkach zabudowy w związku z lokalizacją inwestycji w granicach Obszaru Chronionego Krajobrazu D. , na terenie którego obowiązuje uchwała nr [...] Sejmiku Województwa K. z [...] listopada 2017 r., w sprawie Obszaru Chronionego Krajobrazu D. (Dz. Urz. Woj. Kujaw, poz. 4982), dalej: "uchwała Sejmiku". RODŚ przeanalizował zgodność projektu decyzji z wymienionymi w ww. uchwale zakazami i stwierdził, że planowana inwestycja narusza zakaz określony w § 5 pkt 2 ww. uchwały tj. zakaz realizacji przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu przepisów ustawy z 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (Dz.U. z 2024 r. poz. 1112 ze. zm.), dalej: "u.o.o.ś.". Następnie RDOŚ przeanalizował możliwość zastosowania odstępstw od wyżej wspomnianego zakazu wymienionych w ustawie z 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (Dz.U. z 2024 r. poz. 1478 ze. zm.), dalej: "u.o.p.", jednak nie znalazł podstaw do ich zastosowania w sprawie. Ponadto Organ I instancji wskazał, że inwestycja narusza przepis art. 53 ust. 5ba u.p.z.p., z uwagi na brak dołączenia decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. Na powyższe postanowienie zażalenie złożył Skarżący. Po przeanalizowaniu akt sprawy Generalny Dyrektor Ochrony Środowiska, wydał wskazane na wstępie postanowienie w uzasadnieniu którego wskazał, że po analizie zebranego w sprawie materiału dowodowego GDOŚ stanął na stanowisku, że rozstrzygnięcie przyjęte przez RDOŚ jest prawidłowe. Organ wskazał, że zgodnie z informacjami zawartymi w projekcie decyzji o warunkach zabudowy działka inwestycyjna ma powierzchnię 2,0908 ha i stanowi grunty orne klasy V - RV (pow. 1,1989 ha) i klasy VI - RVI (pow. 0,8919 ha). Z projektu decyzji wynika, że ww. działka jest działką niezabudowaną, przylegającą od północy do niezabudowanej działki nr ewid. [...] i zabudowanej działki nr ewid. [...], od wschodu do niezabudowanej działki nr ewid. [...] , od południa graniczy z bardzo wąską działką nr ewid. [...] , przylegającą do działki nr ewid. [...] - drogi oraz od zachodu z niezabudowanymi działkami nr ewid. [...] . Z załącznika graficznego nr 1 w postaci mapy wynika, że teren inwestycji obejmuje całą działkę nr ewid. [...] . W jego obrębie naniesiono nieprzekraczalną linię zabudowy w odległości 6 m od działki nr ewid. [...] . Ponadto z projektu wynika, że inwestycja obejmuje budowę budynków mieszkalnych jednorodzinnych o maksymalnie dwóch kondygnacjach nadziemnych oraz budynków garażowych o jednej kondygnacji nadziemnej o maksymalnej łącznej powierzchni zabudowy 1610,0 m2, przy maksymalnym udziale powierzchni zabudowy 7,70%. Minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej 15%, minimalna liczba miejsc do parkowania - 2 miejsca na każdy lokal mieszkalny realizowane w granicach własnej działki. Dalej organ wskazał, że w treści przedłożonego projektu decyzji o warunkach zabudowy zamieszczono zapis, że inwestycja w rozumieniu właściwych przepisów nie zalicza się do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko. Zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 55 lit b tiret pierwsze Rozporządzenia o.o.ś., do przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko zalicza się zabudowę mieszkaniową wraz z towarzyszącą jej infrastrukturą nieobjętą ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo miejscowego planu odbudowy, o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 0,5 ha na obszarach objętych formami ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ust. 1 pkt 1-5, 8 i 9 u.o.p., lub w otulinach form ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ust. 1 pkt 1-3 tej ustawy. Przy czym zgodnie z § 1 ust. 2 pkt 2 Rozporządzenia o.o.ś przez powierzchnię zabudowy rozumie się powierzchnię terenu zajętą przez obiekty budowlane oraz pozostałą powierzchnię przeznaczoną do przekształcenia, w tym tymczasowego, w celu realizacji przedsięwzięcia. Jednocześnie organ wyjaśnił, że powierzchnię przeznaczoną do przekształcenia stanowi powierzchnia terenu, której rzeczywisty sposób zagospodarowania ulegnie zmianie w związku z realizacją konkretnego przedsięwzięcia. Za powierzchnię przeznaczoną do przekształcenia należy uznać całą powierzchnię, która uległa zmianie w związku z realizacją przedsięwzięcia. Organ podkreślił, że to powierzchnia przeznaczona do przekształcenia, a nie powierzchnia zabudowy, stanowi podstawę do kwalifikacji inwestycji do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko zgodnie z katalogiem zawartym w Rozporządzeniu o.o.ś. Organ wskazał, że z przedłożonego projektu wynika, że inwestycja obejmuje budowę czternastu budynków mieszkalnych jednorodzinnych o maksymalnie dwóch kondygnacjach nadziemnych oraz czternastu budynków garażowych o jednej kondygnacji nadziemnej o maksymalnej łącznej powierzchni zabudowy 1610,0 m2. Wskazana powierzchnia stanowi 7,70% całej powierzchni działki, co jest zgodne z zapisem w projekcie decyzji wskazującym maksymalny udział powierzchni zabudowy, który wynosi 7,70%. Jednocześnie w załączniku graficznym nr 1 do projektu decyzji, stanowiącym integralną część projektu wyznaczono teren inwestycji, który stanowi całą powierzchnię działki nr ew. [...] czyli 2,0908 ha. GDOŚ stanął na stanowisku, że powyższe zapisy są nie precyzyjne i nie są wystarczające, aby uznać, że zakaz obowiązujący na terenie Obszaru Chronionego Krajobrazu D. , określony w § 5 pkt 2 uchwały Sejmiku nie zostanie naruszony. W ten sposób określony teren inwestycji dopuszcza przekształcenie całego wyznaczonego terenu, pomimo zapisu o maksymalnej łącznej powierzchni zabudowy 1610 m2, ponieważ pozwala na zmianę sposobu zagospodarowania całego terenu inwestycji (całej powierzchni działki). Jak wykazano powyżej zmiana ta nie odnosi się wyłącznie do powierzchni zajętej przez czternaście budynków mieszkalnych jednorodzinnych oraz czternaście budynków garażowych. Organ stwierdził, że skoro projekt decyzji dopuszcza przekształcenie całej powierzchni nieruchomości w związku z realizacją przedsięwzięcia, to należy uznać, że powierzchnia przeznaczona do przekształcenia to 2,0908 ha, i tym samym planowana inwestycja zalicza się do przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko na podstawie przepisu określonego w § 3 ust. 1 pkt 55 lit b tiret pierwsze Rozporządzenia o.o.ś. Organ podkreślił, że projekt decyzji powinien gwarantować nienaruszalność zakazów obowiązujących na danym obszarze chronionym, w przeciwnym razie nie może być uzgodniony. Stanął na stanowisku, że przedłożony do uzgodnienia projekt decyzji powinien w sposób wyczerpujący i możliwie najbardziej szczegółowy, w części tekstowej jak i graficznej, precyzować ustalenia dotyczące zagospodarowania terenu objętego wnioskiem. Organ ochrony przyrody zapisów projektu decyzji organu prowadzącego postępowanie główne nie może zmienić, ponieważ wykracza to poza przyznane mu kompetencje, ale nie może ich również w takim przypadku zaakceptować, co powoduje, że projekt decyzji o warunkach zabudowy o takiej treści nie może zostać uzgodniony. GDOŚ wskazał, że wystarczy potencjalne niebezpieczeństwo naruszenia wskazanego zakazu, aby nie uzgodnić projektu decyzji o warunkach zabudowy. To nie organ uzgadniający, a organ prowadzący postępowanie w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy powinien wyjaśnić i w projekcie decyzji wskazać, doprecyzować w jakiej części działki jest możliwa realizacja inwestycji. Resumując GDOŚ wskazał, że przedłożony projekt decyzji narusza zakaz określony w § 5 pkt 2 uchwały Sejmiku, tj. zakaz realizacji przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu przepisów u.o.o.ś. Dalej organ wskazał, że przedsięwzięcie nie będzie realizowane w ramach wykonywania zadań na rzecz obronności kraju i bezpieczeństwa państwa, ani prowadzenia akcji ratowniczej czy też działań związanych z bezpieczeństwem powszechnym, nie jest realizacją inwestycji celu publicznego, ani nie wynika z planu ochrony, zadań ochronnych lub planu zadań ochronnych, w związki z powyższym odstępstwo określone w art. 24 ust. 2 u.o.p. nie zachodzi w sprawie. Odnosząc się do odstępstwa określonego w art. 24 ust. 3 u.o.p, zgodnie z którym omawiany zakaz określony w § 5 pkt 2 uchwały Sejmiku, nie dotyczy realizacji przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko, dla których przeprowadzona ocena oddziaływania na środowisko wykazała brak negatywnego wpływu na ochronę przyrody i ochronę krajobrazu obszaru chronionego krajobrazu, GDOŚ wskazał, że nie ma ono zastosowania w sprawie. Z akt sprawy nie wynika, aby dla inwestycji została przeprowadzona procedura oceny oddziaływania na środowisko. Organ wyjaśnił, że w art. 71 ust. 2 pkt 2 u.o.o.ś., ustawodawca wskazał, że dla przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko jest wymagane uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. Zgodnie z art. 53 ust. 5ba w związku z art. 64 ust. 1b u.p.z.p. regionalny dyrektor ochrony środowiska odmawia uzgodnienia decyzji o warunkach zabudowy w przypadku niedołączenia decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, o ile jest wymagana, do projektów tych decyzji. Biorąc pod uwagę fakt, że do projektu decyzji nie została dołączona decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach, a planowana inwestycja stanowi przedsięwzięcie mogące potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko, należało odmówić uzgodnienia projektu decyzji w związku z naruszeniem art. 53 ust. 5ba u.o.p. Odnosząc się do zarzutów Skarżącego dotyczących naruszenia art. 7, art. 77 § 1, art. 80, art. 107 § 3 k.p.a. w związku z § 1 ust. 2 pkt 2 Rozporządzenia o.o.ś. oraz art. 53 ust. 5ba w związku z art. 64 ust. 1b u.p.z.p. w związku z § 3 ust. 1 pkt 55 lit. b) tiret pierwsze Rozporządzenia o.o.ś., art. 71 ust. 2, art. 72 ust. 1 pkt 3 oraz art. 73 u.o.o.ś. poprzez zaniechanie wyliczenia powierzchni zabudowy, w tym podlegającej przekształceniom i przyjęcie przedwczesnego założenia, że powierzchnia zabudowy, w tym powierzchnia przeznaczona do przekształcenia obejmuje powierzchnię całego terenu inwestycji wynoszącą 2,0908 ha oraz błędnego uznania na tej podstawie, że inwestycja zalicza się do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko, organ uznał je za bezzasadne. Argument Inwestora, wskazujący, że decyzja o warunkach zabudowy nie określa dokładnej lokalizacji planowanej inwestycji jest nieadekwatny. RDOŚ w zaskarżonym postanowieniu nie wskazał na konieczność określenia w projekcie decyzji dokładnego usytuowania budynków. Skarżący zarzucił ponadto Organowi I instancji pominięcie wnioskowanej przez Inwestora maksymalnej powierzchni zabudowy i powierzchni przeznaczonej do przekształcenia, która nie przekroczy 4999 m2. Powyższy zarzut organ uznał za bezzasadny. Podkreślił, że w projekcie decyzji zarówno w części tekstowej jak i w załączniku graficznym nie zamieszczono wskazanego przez Inwestora zapisu, a uzgodnieniu podlega projekt w takiej formie w jakiej został przedłożony, nie zaś wniosek inwestora. Skarżący jako argument wskazał, że RDOŚ uzasadniając stanowisko, że powierzchnia przeznaczona do przekształcenia obejmuje cały teren inwestycji, odniósł się do nieprzekraczalnej linii zabudowy, wskazując, że dotyczy ona jedynie zasadniczej bryły obiektów budowlanych, a nie dotyczy zewnętrznych elementów budynku, infrastruktury technicznej czy innych powierzchni przekształconych. Z powyższego zdaniem Inwestora wynika, że na żadnej działce o powierzchni nie mniejszej niż 0,5 ha na obszarach objętych formami ochrony przyrody, na których obowiązuje zakaz realizowania przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko, nie mogłaby zostać wydana żadna decyzja o warunkach zabudowy. Ponadto Skarżący wskazał, że celem wyznaczenia nieprzekraczalnej linii zabudowy jest zapewnienie minimalnego odstępu budynków od projektowanej drogi, a nie wyznaczanie powierzchni zabudowy. Organ powyższe argumenty uznał za chybione. RDOŚ w zaskarżonym postanowieniu odwołał się do wyznaczonej linii zabudowy tylko w kontekście analizy załącznika graficznego i jego zapisów, dokładając starań, aby uzasadnienie stanowiło zbiór logicznych przesłanek, wyczerpująco uzasadniających rozstrzygnięcie i przekonujących strony o jego prawidłowości. Fakt wyznaczenia nieprzekraczalnej linii zabudowy w załączniku graficznym pozostaje bez wpływu na rozstrzygnięcie. Skarżący podważył również stwierdzenie RDOŚ, że ustalenie minimalnej powierzchni biologicznie czynnej nie jest równoznaczne z niedokonywaniem przekształceń w tej powierzchni. GDOŚ w pełni zgadza się z powyższym i wyjaśnił, że powierzchnię biologicznie czynną może stanowić zieleń urządzona, której realizacja jest związana z przekształceniem terenu. Odnosząc się do zarzutu Skarżącego dotyczącego naruszenia art. 140 Kodeksu cywilnego, art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., art. 21 ust. 1 w związku z art. 64 ust. 3 Konstytucji, poprzez uniemożliwienie wykonywania przez Stronę skarżącą prawa własności i prawa do zagospodarowania terenem organ uznał go za bezzasadny. Rozporządzanie rzeczą określone w art. 140 Kodeksu cywilnego, jak i prawo do zagospodarowania terenu w art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., jak również kwestia własności uregulowana w art. 64 ust. 3 Konstytucji mogą być ograniczone ustawą. Zgodnie z art. 31 ust. 3 Konstytucji, ograniczenia w zakresie korzystania z konstytucyjnych wolności i praw mogą być ustanawiane tylko w ustawie i tylko wtedy, gdy są konieczne w demokratycznym państwie dla jego bezpieczeństwa lub porządku publicznego, bądź dla ochrony środowiska, zdrowia i moralności publicznej, albo wolności i praw innych osób. Tego rodzaju sytuacja występuje w sprawie. Z przepisu art. 130 ust. 1 pkt 1 ustawy Prawo ochrony środowiska wynika, że ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości w związku z ochroną zasobów środowiska może nastąpić przez poddanie ochronie obszarów lub obiektów na podstawie przepisów ustawy o ochronie przyrody, a więc w sprawie na podstawie art. 23 i 24 u.o.p. Organ wskazał, że ochrona środowiska ma za przedmiot służącą całemu społeczeństwu przyrodę. Ochrona własności ma za przedmiot ochronę indywidualnych praw podmiotowych, przy czym zasada ochrony prawa własności nie ma charakteru bezwzględnego, zaś zgodnie z art. 140 ustawy Kodeks cywilny właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy i rozporządzać nią zgodnie ze społeczno- gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, ale w granicach określonych m.in. przez ustawy. Skarżący zarzucił Organowi I instancji naruszenie art. 32 ust. 1 Konstytucji w związku z art. 6, art. 8, art. 11 w związku z § 1 ust. 2 pkt 2 Rozporządzenia o.o.ś. przez naruszenie zasady równości i wydanie postanowienia odmawiającego uzgodnienia projektu decyzji ustalającej warunki zabudowy, podczas gdy w podobnych stanach faktycznych RDOŚ, w stosunku do terenów inwestycji o powierzchniach przekraczających 0,5 ha i znajdujących się na terenie Obszaru Chronionego Krajobrazu D. (w tym w stosunku do działek sąsiednich) wydawał postanowienia pozytywne. GDOŚ zauważył, że w przypadku tego zarzutu przepisy przywołane przez Inwestora nie zostały określone precyzyjnie. O ile art. 2 ust. 1 Konstytucji oraz § 1 ust. 2 pkt 2 Rozporządzenia o.o.ś. nie budzi wątpliwości, to w przypadku art. 6, art. 8 oraz art. 11 nie wskazano, którego aktu prawnego one dotyczą, a Organ nie może we własnym zakresie dookreślać przepisów na zasadzie domysłów, w związku z powyższym GDOŚ odniósł się tylko do zarzutu naruszenia art. 32 ust. 1 Konstytucji w związku z § 1 ust. 2 pkt 2 Rozporządzenia o.o.ś. Odnosząc się do inwestycji zlokalizowanych w sąsiedztwie, wskazał, że kwestia ta wykracza poza zakres sprawy i tym samym nie może zostać uwzględniona w postępowaniu. Organ odwoławczy zobligowany jest orzekać w oparciu o materiał zgromadzony w sprawie, w przedmiocie uzgodnienia przedłożonego projektu decyzji o warunkach zabudowy. Zarzuty podniesione przez Stronę skarżącą nie mają więc w postępowaniu uzgodnieniowym znaczenia - nie stanowią one dla Organu argumentu przemawiającego za uzgodnieniem projektu decyzji. Biorąc pod uwagę powyższe za chybiony należy uznać zarzut naruszenia art. 32 ust. 1 Konstytucji RP, w związku z art. z § 1 ust. 2 pkt 2 Rozporządzenia o.o.ś. Organ wyjaśnił, że postępowania dotyczące projektów decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji na działkach sąsiednich stanowią odrębne sprawy administracyjne, a zatem ustalenia i ocena stanu faktycznego dokonane w sprawach dotyczących innych działek nie podlegają badaniu przez organ uzgadniający warunki zabudowy dla przedmiotowej działki. Po analizie całości materiału dowodowego organ stwierdził, że w sprawie zaistniały okoliczności uniemożliwiające uzgodnienie projektu decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na ww. postanowienie Generalnego Dyrektora Ochrony Środowiska z 12 września 2025 r. złożył J. K. . Zaskarżonemu postanowieniu zarzucił: 1. naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, tj. - pkt 2 uchwały nr [...] 7 Sejmiku Województwa K. z [...] listopada 2017 r. w sprawie Obszaru Chronionego Krajobrazu D. w zw. z § 3 ust. 1 pkt 55 lit. b) tiret pierwsze rozporządzenia Rady Ministrów z 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko, przez błędne zastosowanie i wadliwe uznanie, że realizacja Inwestycji naruszy zakaz realizacji przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu przepisów ustawy o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, podczas gdy Inwestycja nie stanowi przedsięwzięcia mogącego znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu przepisów u.u.i.o.ś. oraz Rozporządzenia, w konsekwencji czego jej realizacja nie może naruszyć przedmiotowego zakazu; 2. naruszenie postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj.: - art. 7, art. 77 § 1, art. 80, art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z § 1 ust. 2 pkt 2) oraz § 3 ust. 1 pkt 55 lit. b) tiret pierwsze Rozporządzenia przez niepodjęcie przez organ wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, a w szczególności zaniechanie wyliczenia powierzchni zabudowy, w tym podlegającej przekształceniom i ograniczenie postępowania do przyjęcia przedwczesnego założenia, że powierzchnia zabudowy, w tym powierzchnia przeznaczona do przekształcenia, obejmuje powierzchnię całego terenu Inwestycji (działki nr [...]) wynoszącą 2,0908 ha, przy jednoczesnym pominięciu wnioskowanej przez Skarżącego maksymalnej powierzchni zabudowy i powierzchni przeznaczonej do przekształcenia, która nie przekroczy 4999 m2, co skutkowało błędnym zakwalifikowaniem Inwestycji do przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko na podstawie § 3 ust. 1 pkt 55 lit. b) tiret pierwsze Rozporządzenia; co doprowadziło do naruszenia: - art. 53 ust. 5ba w zw. z art. 64 ust. 1b u.p.z.p. w zw. z art. 71 ust. 2 pkt 2 u.u.i.o.ś. przez ich błędne zastosowanie i odmowę uzgodnienia projektu decyzji ustalającej warunki zabudowy z uwagi na niedołączenie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach do projektu decyzji ustalającej warunki zabudowy, wskutek błędnego uznania, że inwestycja zalicza się do przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko, w konsekwencji czego wymagane jest uzyskanie decyzji środowiskowych uwarunkowaniach, podczas gdy Inwestycja nie stanowi przedsięwzięcia mogącego potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko, wobec czego nie jest wymagane przeprowadzenie oceny oddziaływania na środowisko, uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach i jej dołączenie do projektu decyzji ustalającej warunki zabudowy; - art. 140 ustawy Kodeks cywilny, art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., art. 21 ust. 1 w zw. z art. 64 ust. 3 Konstytucji RP przez uniemożliwienie wykonywania przez Skarżącego prawa własności i prawa do zagospodarowania terenem, wskutek wydania zaskarżonego postanowienia obligującego organ prowadzący postępowanie główne do wydania decyzji odmawiającej ustalenia warunków zabudowy; - art. 32 ust. 1 Konstytucji RP w zw. z art. 6, art. 8, art. 11 k.p.a. w zw. z § 1 ust. 2 pkt 2) Rozporządzenia przez naruszenie zasady równości i wydanie postanowienia utrzymującego w mocy postanowienie, którym odmówiono uzgodnienia projektu decyzji ustalającej warunki zabudowy, podczas gdy w podobnych stanach faktycznych, w stosunku do terenów inwestycji. o powierzchniach przekraczających 0,5 ha i znajdujących się na terenie Obszaru Chronionego Krajobrazu D. (w tym w stosunku do działek sąsiednich), Organ wydawał postanowienia pozytywne, przy jednoczesnym braku precyzyjnego wskazania przesłanek i wyliczeń przemawiających za uznaniem całej powierzchni terenu Inwestycji (działki nr [...] ) za powierzchnię zabudowy i braku zmiany treści § 1 ust. 2 pkt 2) Rozporządzenia; - art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 144 k.p.a. poprzez wadliwe utrzymanie w mocy postanowienia RDOŚ, podczas gdy GDOŚ powinien był na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. uchylić decyzję RDOŚ w całości i orzec co do istoty sprawy uzgadniając projekt decyzji o warunkach zabudowy. Mając na względzie powyższe zarzuty, wniesiono o uchylenie zaskarżonego postanowienia GDOŚ, o uchylenie postanowienia RDOŚ, o rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym, o zasądzenie od Organu na rzecz Skarżącego kosztów postępowania według norm przepisanych. W uzasadnieniu skargi podniesiono, że Organ błędnie zaliczył Inwestycję do przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko na podstawie § 3 ust. 1 pkt 55 lit. b tiret pierwsze Rozporządzenia. GDOŚ wskazał, że skoro w projekcie decyzji o warunkach zabudowy, jako teren inwestycji wyznaczono całą powierzchnię działki nr ewid. [...] , czyli 2,0908 ha to nie można uznać, że zakaz określony w § 5 pkt 2 uchwały Sejmiku nie zostanie naruszony, bowiem określenie terenu inwestycji dopuszcza przekształcenie całej powierzchni działki. Organ II instancji, podobnie jak organ I instancji a priori zakłada, że przeznaczona do przekształcenia powierzchnia obejmować będzie całą działkę nr [...] o powierzchni 2,0908 ha. Zarzucono, ze gdyby uznać przedstawioną powyżej argumentację Organu za trafną należałoby dojść do konstatacji, że na żadnej działce o powierzchni terenu inwestycji nie mniejszej niż 0,5 ha zlokalizowanej na obszarach objętych formami ochrony przyrody, na których obowiązuje zakaz realizowania przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko na wzór § 5 pkt 2 uchwały Sejmiku, nie mogłaby zostać wydana decyzja o warunkach zabudowy bez względu na powierzchnię zabudowy planowanego zamierzenia inwestycyjnego. Wszak zawsze można byłoby arbitralnie uznać, że cała powierzchnia ulegnie przekształceniu, wskutek czego nie ma gwarancji, że zakaz określony w § 5 pkt 2 uchwały Sejmiku nie zostanie naruszony. Wskazano, że sposób prowadzenia postępowania przez Organ, opieranie się na przypuszczeniach, czy ogólnych twierdzeniach podczas ustalania powierzchni zabudowy zakwestionował w swoim orzecznictwie NSA. Skarżący zwrócił szczególną uwagę na wyrok NSA z 21 marca 2024 r., sygn. akt II OSK 279/23, LEX nr 3746085, w którym wprost wskazuje się, że realizacja inwestycji na konkretnej działce nie może prowadzić do automatycznego uznania, że inwestycja obejmie teren całej działki. Fakt, że dana inwestycja ma być zrealizowana na konkretnej działce nie jest równoznaczny z tym, że obejmie ona cała te działkę. Pojęcie "powierzchni zabudowy" nie oznacza powierzchni całej działki inwestycyjnej. Wynika to jednoznacznie z § 1 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia, który zawiera definicje "powierzchni zabudowy". Definicja ta byłaby bowiem zbędna, gdyby "powierzchnia zabudowy" była równoznaczna z powierzchnią działki inwestycyjnej. Brak szczegółowego wskazania lokalizacji planowanej inwestycji (budynków mieszkalnych i towarzyszącej im infrastruktury) nie oznacza przekształcenia całej powierzchni działki, na której inwestycja ta ma być zrealizowana, W sytuacji, gdy organ kwestionuje wielkość powierzchni zabudowy podaną przez inwestora, winien on w sposób jednoznaczny wykazać stosownymi wyliczeniami, że powierzchnia ta będzie inna niż określona przez inwestora. Organ nie może przy tym poprzestać jedynie na ogólnych stwierdzeniach, czy też przypuszczeniach. Skarżący zaznaczył, że GDOŚ "stoi na stanowisku, że przedłożony do uzgodnień projekt decyzji powinien w sposób wyczerpujący i możliwie najbardziej szczegółowy, w części tekstowej jak i graficznej precyzować ustalenia dotyczące zagospodarowania terenu objętego wnioskiem". Przedstawiony powyżej argument, podniesiony również przez RDOS albo pozostaje w sprzeczności z charakterem prawnym decyzji o warunkach zabudowy, w której wskazuje się jedynie teren inwestycji (co dotyczy zwłaszcza postanowienia wydanego w I instancji) albo zmusza Inwestora do ograniczenia terenu inwestycji do obszaru mniejszego niż 0 5 ha. Takie rozumienie argumentacji przedstawionej przez Organ w zaskarżonym postanowieniu koresponduje z przyjmowaniem przez organy środowiska automatyzmu w uznawaniu całego terenu inwestycji za powierzchnię zabudowy w rozumieniu § 1 ust. 2 pkt 2 Rozporządzenia. Skarżący wskazał, że nie wie, czy można w inny sposób rozumieć argumentację przedstawioną przez Organ, a dotyczącą zbyt małej szczegółowości projektu decyzji o warunkach zabudowy w zakresie zagospodarowania terenu objętego wnioskiem. Nie jest możliwym zadośćuczynienie wymogom stawianym projektowi decyzji przez Organ, bowiem inne szczegółowe ustalenia pozostają poza kompetencją organu wydającego decyzję o warunkach zabudowy. Argumentacja przedstawiona przez Organ w dalszej części zaskarżonego postanowienia sugeruje, że doprecyzowanie ustaleń dotyczących zagospodarowania terenu objętego wnioskiem polegać ma na ograniczeniu terenu inwestycji do części działki, co jednoczenie przemawia się za zasadnością twierdzenia, że Organ zakłada, że przekształceniu podlegać będzie cały teren inwestycji. Zdaniem Skarżącego, przedstawione zarzuty prowadzą w konsekwencji do naruszenia jego prawa własności oraz prawa do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny. Uznanie zasadności argumentacji Organu de facto uniemożliwiałoby jakiekolwiek zagospodarowanie działki i wykonywanie jego prawa własności, bowiem Skarżący nie będzie mógł uzyskać jakiekolwiek decyzji ustalającej warunki zabudowy, bez względu na liczbę i powierzchnię obiektów budowlanych. Skoro Organ automatycznie zakłada, że powierzchnia zabudowy oznacza powierzchnię całej działki to równie automatycznie odmówi uzgodnienia projektu decyzji ustalającej warunki zabudowy sporządzonego np. dla jednego budynku o powierzchni 100 m2. Dla Skarżącego istotne znaczenie ma zasada równości wobec prawa. Wskazał, że Organ różnie stosuje przepis § 3 ust. 1 pkt 55 lit. b tiret pierwsze Rozporządzenia w zw. z § 1 ust. 2 pkt 2) Rozporządzenia w stosunku do zamierzeń inwestycyjnych realizowanych na działkach o powierzchniach przekraczających 0,5 ha. Skarżący zamierzał zagospodarować działkę nr [...] w sposób podobny do działek bezpośrednio sąsiadujących. Działki te najprawdopodobniej powstały w wyniku podziału, zaś decyzja ustalająca warunki zabudowy została wydana dla działki pierwotnej (przed podziałem) o powierzchni przekraczającej 0,5 ha, co oznacza, że Organ musiał dokonać pozytywnego uzgodnienia projektu decyzji. Skarżący zauważył, że na terenie Gminy G. , a jednocześnie na terenie Obszaru Chronionego Krajobrazu D. znajduje się wiele innych działek, które najprawdopodobniej powstały w wyniku podziału, zaś decyzja ustalająca warunki zabudowy wydana została w stosunku do działki pierwotnej o powierzchni przekraczającej 0,5 ha. Pomimo licznych ww. naruszeń przepisów prawa procesowego, jak i prawa materialnego, zaskarżonym postanowieniem GDOŚ utrzymał w mocy postanowienie RDOŚ, czym naruszył art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 144 k.p.a., podczas gdy winien był uchylić postanowienie RDOŚ w całości i orzec co do istoty sprawy przez uzgodnienie projektu decyzji dotyczącej Inwestycji. Tożsamość uchybień postanowień RDOŚ i GDOŚ uzasadnia sformułowany na podstawie art. 135 p.p.s.a. wniosek o uchylenie w całości również postanowienia wydanego w I instancji. Organ w odpowiedzi na skargę podtrzymał swoje stanowisko i wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje. Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2024 r., poz. 1267 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W myśl art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r., poz. 935 ze zm., dalej: "p.p.s.a."), sąd administracyjny rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd uwzględnia skargę w przypadku naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) p.p.s.a.), naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (art. 145 § 1 pkt 1 lit. b) p.p.s.a.) oraz innego naruszenia przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a.). W przypadkach, gdy zachodzą przyczyny określone w art. 156 k.p.a. lub w innych przepisach, sąd stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia (art. 145 § 1 pkt 2 p.p.s.a.). Przeprowadzona w tak zakreślonych ramach sądowa kontrola legalności zaskarżonego postanowienia, doprowadziła Sąd do uznania, że odpowiada ono prawu. Przedmiotem kontroli Sądu było postanowienie Generalnego Dyrektora Ochrony Środowiska z 12 września 2025 r., znak: DOA-WPPI1.612.92.2025.IWo., utrzymujące w mocy postanowienie Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska w B. z [...] lutego 2025 r., znak: [...], odmawiające uzgodnienia projektu decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie czternastu budynków mieszkalnych jednorodzinnych oraz czternastu budynków garażowych, na działce o nr ewid. [...] , obręb B. , gmina G. . Wyjaśnić należy, że kontrolowane postanowienie wydane zostało w toku postępowania uzgodnieniowego toczącego się na podstawie art. 60 ust. 1 w zw. z art. 53 ust. 4 pkt 8 u.p.z.p. Z przepisów tej ustawy wynika, że każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich (art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy). Stosownie do treści art. 60 ust. 1 u.p.z.p., decyzję o warunkach zabudowy organ wydaje po uzgodnieniu z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4, i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi. Zgodnie z art. 53 ust. 4 pkt 8 ustawy, decyzje o warunkach zabudowy wydaje się po uzgodnieniu z regionalnym dyrektorem ochrony środowiska w odniesieniu do innych niż wymienione w art. 53 ust. 4 pkt 7 obszarów objętych ochroną na podstawie przepisów o ochronie przyrody. W rozpoznawanej sprawie, bezspornym jest, że działka inwestycyjna Skarżącego, położona jest w granicach Obszaru Chronionego Krajobrazu D. , na terenie którego obowiązuje uchwała nr [...] Sejmiku Województwa K. z dnia 27 listopada 2017 r., w sprawie Obszaru Chronionego Krajobrazu D. (Dz. Urz. Woj. Kujaw, poz. 4982), dalej: "uchwała Sejmiku". Decyzja o warunkach zabudowy dla tego terenu mogła zatem zostać wydana dopiero po uzgodnieniu z regionalnym dyrektorem ochrony środowiska. Poprzez uzgodnienie organ administracji wypowiada się o tym, czy realizacja planowanego przedsięwzięcia stosownie do proponowanych warunków zabudowy, nie pociągnie za sobą naruszenia przepisów, których stosowanie leży we właściwości rzeczowej organu uzgadniającego, a wykracza poza właściwość rzeczową organu administracji właściwego do ustalenia warunków zabudowy. Uzgodnienie stanowi zatem ocenę, czy zmiany będące następstwem realizacji proponowanych warunków zabudowy nie doprowadzą do naruszenia obowiązujących przepisów prawa. Wyrażenie zgody (uzgodnienie) wiąże organ decydujący w postępowaniu głównym; treść stanowiska zajętego przez organ uzgadniający może przesądzić o treści decyzji, która wydana jest po uzgodnieniu przez organ decydujący (zob. tezę drugą wyroku NSA z 1 grudnia 2003 r., sygn. akt II SA/Kr 1490/01, wszystkie powołane orzeczenia publ. Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych, https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Jednocześnie art. 53 ust. 5 u.p.z.p. przewiduje, że przedmiotowe uzgodnienie dokonywane jest w trybie art. 106 k.p.a., a więc w drodze postanowienia, na które służy zażalenie, z tym że zażalenie przysługuje wyłącznie inwestorowi. W rozpoznawanej sprawie organy analizowały zgodność projektu decyzji z wymienionymi w uchwale Sejmiku zakazami i zasadnie w ocenie Sądu uznały, że planowana inwestycja narusza określony w § 5 pkt 2 uchwały Sejmiku zakaz realizacji przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (Dz.U. z 2024 r., poz. 1112 z późn. zm., dalej: "u.o.o.ś."). Organy analizowały także możliwość zastosowania odstępstw od wyżej wspomnianego zakazu wymienionych w ustawie z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (Dz.U. z 2024 r. poz. 1478 z póżn. zm., dalej: "u.o.p."), słusznie jednak nie znajdując podstaw do ich zastosowania w niniejszej sprawie. Organy prawidłowo oceniły, że planowana inwestycja narusza przepis art. 53 ust. 5ba u.p.z.p., z uwagi na brak dołączenia decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. Przypomnieć należy, że planowana inwestycja, dotyczy budowy czternastu budynków mieszkalnych jednorodzinnych oraz czternastu budynków garażowych na działce o nr ewid. [...] , obręb B. , gmina G. . Jak wynika z projektu decyzji, działka ta ma powierzchnię 2,0908 ha i stanowi grunty orne klasy V - RV (pow. 1,1989 ha) i klasy VI - RVI (pow. 0,8919 ha). Z projektu decyzji wynika również, że przedmiotowa działka jest działką niezabudowaną, przylegającą od północy do niezabudowanej działki nr ewid. [...] i zabudowanej działki nr ewid. [...] , od wschodu do niezabudowanej działki nr ewid. [...] , od południa graniczy z bardzo wąską działką nr ewid. [...] , przylegającą do działki nr ewid. [...] - drogi oraz od zachodu z niezabudowanymi działkami nr ewid. [...] . Zgodnie z treścią przedłożonego projektu decyzji, linie rozgraniczające teren inwestycji oraz oznaczenia graficzne przedstawiono na mapie stanowiącej załącznik do niniejszej decyzji. Z załącznika graficznego nr 1 w postaci mapy wynika, że teren inwestycji obejmuje całą działkę nr ewid. [...]. W jego obrębie naniesiono nieprzekraczalną linię zabudowy w odległości 6 m od działki nr ewid. [...] . Ponadto z przedłożonego projektu wynika, że inwestycja obejmuje budowę budynków mieszkalnych jednorodzinnych o maksymalnie dwóch kondygnacjach nadziemnych oraz budynków garażowych o jednej kondygnacji nadziemnej o maksymalnej łącznej powierzchni zabudowy 1610,0 m2, przy maksymalnym udziale powierzchni zabudowy 7,70%. Minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej 15%, minimalna liczba miejsc do parkowania - 2 miejsca na każdy lokal mieszkalny realizowane w granicach własnej działki. Zgodnie z § 5 pkt 2 uchwały Sejmiku na terenie Obszaru Chronionego Krajobrazu D. , obowiązuje zakaz realizacji przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu przepisów u.o.o.ś. W ocenie Sądu, wbrew argumentacji podniesionej w skardze, sporna inwestycja, zalicza się do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko. Zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 55 lit b tiret pierwsze Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz.U. poz. 1839 z późn. zm., dalej: "Rozporządzenie o.o.ś."), do przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko zalicza się zabudowę mieszkaniową wraz z towarzyszącą jej infrastrukturą nieobjętą ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo miejscowego planu odbudowy, o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 0,5 ha na obszarach objętych formami ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ust. 1 pkt 1-5, 8 i 9 u.o.p., lub w otulinach form ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ust. 1 pkt 1-3 tej ustawy. W myśl § 1 ust. 2 pkt 2 Rozporządzenia o.o.ś., przez powierzchnię zabudowy rozumie się powierzchnię terenu zajętą przez obiekty budowlane oraz pozostałą powierzchnię przeznaczoną do przekształcenia, w tym tymczasowego, w celu realizacji przedsięwzięcia. Takie stanowisko przyjęto również w orzecznictwie (wyrok NSA z 15 lutego 2018 r., sygn. akt: II OSK 1847/17). Podkreślić zatem należy, że w niniejszej sprawie, to powierzchnia przeznaczona do przekształcenia, a nie powierzchnia zabudowy, stanowi podstawę do zakwalifikowania przedmiotowej inwestycji do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko zgodnie z katalogiem zawartym w Rozporządzeniu o.o.ś. Z przedłożonego przez inwestora projektu decyzji o warunkach zabudowy wynika, że inwestycja obejmuje budowę czternastu budynków mieszkalnych jednorodzinnych o maksymalnie dwóch kondygnacjach nadziemnych, oraz czternastu budynków garażowych o jednej kondygnacji nadziemnej o maksymalnej łącznej powierzchni zabudowy 1610,0 m2. Wskazana powierzchnia stanowi 7,70% całej powierzchni działki, co jest zgodne z kolejnym zapisem w projekcie decyzji wskazującym maksymalny udział powierzchni zabudowy 7,70%. Jednocześnie jednak, w załączniku graficznym nr 1 do projektu decyzji, stanowiącym integralną część projektu, wyznaczono teren inwestycji, który stanowi całą powierzchnię działki nr ewid. [...] czyli 2,0908 ha. Organy słusznie uznały, że ze względu na nieprecyzyjność powyższych zapisów, nie można wykluczyć, że nie zostanie naruszony zakaz określony w § 5 pkt 2 uchwały Sejmiku. Oczywiście fakt że inwestycja ma być zrealizowana na konkretnej działce, nie prowadzi do automatycznego uznania, że obejmuje ona teren całej działki i że cała powierzchnia tej działki ulegnie przekształceniu. Po stronie inwestora zachodziła jednak konieczność wskazania, zarówno powierzchni zabudowy w odniesieniu do budynków mieszkalnych i garażowych, jak również powierzchni, która ulegnie przekształceniu pod towarzyszącą budynkom infrastrukturę. Podkreślić należy, że budowa czternastu budynków mieszkalnych i czternastu budynków garażowych, będzie związana choćby z przekształceniem tymczasowym wokół tych budynków na etapie budowy. Ponadto w projekcie decyzji wskazano minimalną liczbę miejsc parkingowych - 2 miejsca na każdy lokal mieszkalny. Odnośnie do planowanego odprowadzania ścieków, w projekcie jako jedną z dopuszczalnych opcji wskazano przydomową oczyszczalnię ścieków i projektowany bezodpływowy zbiornik na nieczystości ciekłe. Realizacja tych elementów również będzie związana z przekształceniem terenu, co powinno znaleźć odzwierciedlenia w projekcie decyzji o warunkach zabudowy. Jak wskazał NSA w wyroku z 17 października 2023 r., sygn. akt II OSK 1224/22, na etapie określania granic terenu inwestycji inwestor dysponuje instrumentem, aby oznaczyć powierzchnię zabudowy w rozumieniu rozporządzenia z 2019 r. w sposób optymalny i wskazać ją jako teren objęty wnioskiem (art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., obecnie art. 52 ust. 2 pkt 2a u.p.z.p.). Jeżeli część działki nie będzie przeznaczona pod przekształcenia związane z realizacją inwestycji oraz jej funkcjonowaniem, nie zostanie ona zakwalifikowana jako teren objęty wnioskiem. Innymi słowy, jeśli część działki pozostanie poza jakimkolwiek oddziaływaniem budowy, nie będzie stanowić ona przedmiotu oceny w postępowaniu o warunki. WSA w Warszawie w prawomocnym wyroku z 4 kwietnia 2022 r., sygn. akt VII SA/Wa 425/22, orzekł iż "w przypadku, gdy informacje zawarte w projekcie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie pozwalają na precyzyjne określenie, które z części działki ulegną przekształceniu (nawet tymczasowemu), za powierzchnię zabudowy należy uznać cały teren zawarty między liniami rozgraniczającymi, na którym znajdzie się dane przedsięwzięcie. Zatem, uwzględniając powierzchnię zabudowy budynków oraz zakres planowanej inwestycji, należy przyjąć, iż w ramach planowanej inwestycji dopuszcza się przekształcenie maksymalnego obszaru możliwego do zagospodarowania, a wyznaczonego przez linię rozgraniczającą teren inwestycji". Brak natomiast w projekcie (a taka sytuacja występuje w rozpoznawanej sprawie) uwzględnienia powierzchni podlegającej przekształceniu, może prowadzić do wniosku, że inwestor zamierza przekształcić całą powierzchnię działki, a więc 2,0908 ha. Będzie to skutkować zaliczeniem inwestycji do przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko na podstawie § 3 ust. 1 pkt 55 lit b tiret pierwsze Rozporządzenia o.o.ś. Zatem dopiero jednoznaczny i precyzyjny zarówno w sferze tekstowej, jak też graficznej projekt decyzji będzie mógł być podstawą do weryfikacji przedstawionej przez inwestora powierzchni zabudowy. W sytuacji braku precyzyjnego wskazania powierzchni przekształconej organ jest związany zapisami projektu decyzji o warunkach zabudowy, a w niniejszej sprawie zapisy te nie wykluczają przekształcenia powierzchni całej działki [...] czyli 2,0908 ha, co kwalifikowałoby inwestycje jako przedsięwzięcie mogące znacząco oddziaływać na środowisko. Odnosząc się do wskazanych wyżej wątpliwości co do obszaru podlegającego przekształceniu, przypomnieć należy zasadę przezorności. Zasada ta, sformułowana w art. 6 ust. 2 ustawy dnia 27 kwietnia 2001 r. - Prawo ochrony środowiska (Dz.U. z 2019, poz. 1396 t.j.) stanowi, że kto podejmuje działalność, której negatywne oddziaływanie na środowisko nie jest jeszcze w pełni rozpoznane, jest obowiązany, kierując się przezornością, podjąć wszelkie możliwe środki zapobiegawcze. Norma ta jest realizacją zawartej w art. 191 ust. 2 Traktatu o Funkcjonowaniu Unii Europejskiej (Dz.U. z 2004, Nr 90, poz. 864/2, dalej "TFUE") polityki Unii Europejskiej w dziedzinie środowiska. Wskazano w nim, że polityka ta opiera się na zasadzie ostrożności oraz na zasadach działania zapobiegawczego, naprawiania szkody w pierwszym rzędzie u źródła i na zasadzie "zanieczyszczający płaci". Zasada ostrożności stanowi ogólną zasadę prawa unijnego nakładającą na odpowiednie władze obowiązek podjęcia stosownych środków w celu zapobieżenia określonemu potencjalnemu ryzyku, nadając przy tym pierwszeństwo wymogom związanym z ochroną (m.in. środowiska naturalnego) przed innymi interesami. Należy podkreślić, że środki ochronne przyjęte przez UE w ramach realizacji polityki w dziedzinie ochrony środowiska nie stanowią przeszkody dla państwa członkowskiego w utrzymaniu lub ustanawianiu bardziej rygorystycznych środków ochronnych. Państwa członkowskie mają obowiązek wyboru środków i formy ochrony najbardziej właściwych dla zapewnienia skuteczności dyrektyw. Przepis art. 6 ust. 2 ustawy Prawo ochrony środowiska stanowi bezpośrednie odbicie zasady przezorności i nakłada na organy ochrony środowiska obowiązek rozstrzygania z jej uwzględnieniem. Z zasady ostrożności wynika ciążący na wszystkich podmiotach obowiązek dołożenia należytej staranności w ocenie skutków, jakie dla środowiska może przynieść nowa inwestycja, czy działalność. Jeżeli zatem nie można wiarygodnie uzasadnić, że oddziaływanie jest nieznaczące, to należy przyjąć, że może być ono znaczące. Racjonalne wątpliwości co do ryzyka wystąpienia oddziaływania zawsze interpretuje się na korzyść środowiska, a nie na korzyść inwestycji (por. wyrok NSA z 5 kwietnia 2017 r. II OSK 2002/15). NSA w wyroku z 25 września 2012 r., sygn. akt II OSK 878/11, wskazał, że prawidłowe uzgodnienie projektu decyzji o warunkach zabudowy wymaga, aby projekt ten zawierał precyzyjne postanowienia zgodne z przepisami ochrony przyrody. Brak takich rozwiązań w projekcie uzasadnia odmowę uzgodnienia przez organ ochrony środowiska. Organy słusznie także zdaniem Sądu oceniły, że w odniesieniu do planowanej inwestycji, nie mają zastosowania odstępstwa określone w art. 24 ust. 2 i 3 u.o.p. Inwestycja ta nie będzie bowiem realizowana w ramach wykonywania zadań na rzecz obronności kraju i bezpieczeństwa państwa, ani prowadzenia akcji ratowniczej czy też działań związanych z bezpieczeństwem powszechnym, nie jest realizacją inwestycji celu publicznego, ani nie wynika z planu ochrony, zadań ochronnych lub planu zadań ochronnych. Nie zachodzi zatem odstępstwo określone w art. 24 ust. 2 u.o.p. Brak jest także podstaw do zastosowania odstępstwa określonego w art. 24 ust. 3 u.o.p, zgodnie z którym omawiany zakaz określony w § 5 pkt 2 uchwały Sejmiku, nie dotyczy realizacji przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko, dla których przeprowadzona ocena oddziaływania na środowisko wykazała brak negatywnego wpływu na ochronę przyrody i ochronę krajobrazu obszaru chronionego krajobrazu. Dla przedmiotowej inwestycji nie została bowiem przeprowadzona procedura oceny oddziaływania na środowisko. W tym miejscu należy wyjaśnić, że w art. 71 ust. 2 pkt 2 u.o.o.ś., ustawodawca wskazał, że dla przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko jest wymagane uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. Zgodnie z art. 53 ust. 5ba w związku z art. 64 ust. 1b u.p.z.p. regionalny dyrektor ochrony środowiska odmawia uzgodnienia decyzji o warunkach zabudowy w przypadku niedołączenia decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, o ile jest wymagana, do projektów tych decyzji. W realiach niniejszej sprawy do projektu decyzji o warunkach zabudowy, nie została dołączona decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach, a mając na uwadze, że zgodnie z projektem, planowana inwestycja stanowi przedsięwzięcie mogące potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko, zasadnie odmówiono uzgodnienia przedłożonego projektu decyzji w związku z naruszeniem art. 53 ust. 5ba u.o.p. Z uwagi na przytoczone wyżej orzecznictwo, nie można podzielić argumentacji podniesionej w skardze, że konieczność precyzyjnego określenia w projekcie decyzji zagospodarowania działki stoi w sprzeczności z charakterem prawnym decyzji o warunkach zabudowy, nie zasługuje na uwzględnienie. Niezasadny jest podniesiony w skardze zarzut pominięcia wnioskowanej przez inwestora maksymalnej powierzchni zabudowy i powierzchni przeznaczonej do przekształcenia, która nie przekroczy 4999 m2. Wskazać bowiem należy, że w przedłożonym projekcie decyzji zarówno w części tekstowej jak i w załączniku graficznym nie zamieszczono wskazanego przez inwestora zapisu, a uzgodnieniu podlega projekt w takiej formie w jakiej został przedłożony, nie zaś wniosek inwestora. Nie są zasadne w ocenie Sądu zarzuty naruszenia art. 140 Kodeksu cywilnego, art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., art. 21 ust. 1 w związku z art. 64 ust. 3 Konstytucji, poprzez uniemożliwienie wykonywania przez skarżącego prawa własności i prawa do zagospodarowania terenu. Wyjaśnić bowiem należy, że rozporządzanie rzeczą określone w art. 140 Kodeksu Cywilnego, prawo do zagospodarowania terenu określone w art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., jak również prawo własności o którym owa w art. 64 ust. 3 Konstytucji mogą być ograniczone ustawą. Wynika to wprost z przywołanych przepisów. Poza tym, należy wskazać, że zgodnie z art. 31 ust. 3 Konstytucji, ograniczenia w zakresie korzystania z konstytucyjnych wolności i praw mogą być ustanawiane tylko w ustawie i tylko wtedy, gdy są konieczne w demokratycznym państwie dla jego bezpieczeństwa lub porządku publicznego, bądź dla ochrony środowiska, zdrowia i moralności publicznej, albo wolności i praw innych osób. Tego rodzaju sytuacja występuje w przedmiotowej sprawie. Z przepisu art. 130 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska (Dz.U. z 2025 r. poz. 647 z późn. zm.) wynika jednoznacznie, że ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości w związku z ochroną zasobów środowiska może nastąpić przez poddanie ochronie obszarów lub obiektów na podstawie przepisów ustawy o ochronie przyrody, a więc w niniejszej sprawie na podstawie art. 23 i 24 u.o.p. Nie można także uznać za zasadny zarzutu naruszenia art. 32 ust. 1 Konstytucji w związku z art. 6, art. 8, art. 11 w związku z § 1 ust. 2 pkt 2 Rozporządzenia o.o.ś. przez naruszenie zasady równości i wydanie postanowienia odmawiającego uzgodnienia projektu decyzji ustalającej warunki zabudowy, podczas gdy w podobnych stanach faktycznych RDOŚ, w stosunku do terenów inwestycji o powierzchniach przekraczających 0,5 ha i znajdujących się na terenie Obszaru Chronionego Krajobrazu D. (w tym w stosunku do działek sąsiednich) wydawał postanowienia pozytywne. Postępowania dotyczące projektów decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji na działkach sąsiednich stanowią odrębne sprawy administracyjne, a zatem ustalenia i ocena stanu faktycznego dokonane w sprawach dotyczących innych działek nie podlegają badaniu przez organ uzgadniający warunki zabudowy dla przedmiotowej działki ( wyrok WSA w Warszawie z dnia 31 lipca 2008 r., sygn. akt IV SA/Wa 672/08). Reasumując, w niniejszej sprawie zaistniały okoliczności uniemożliwiające uzgodnienie projektu decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Z powyższych względów, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na mocy art. 151 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji wyroku. Niniejsza sprawa została rozpoznana w trybie uproszczonym, bowiem zgodnie z art. 119 pkt 4 p.p.s.a., sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także postanowienie rozstrzygające sprawę co do istoty oraz postanowienia wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie.