VII SA/Wa 2475/22

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tomasz Janeczko, Sędzia WSA Izabela Ostrowska, Asesor WSA Michał Podsiadło (spr.), Protokolant specjalista Piotr Bibrowski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 kwietnia 2023 r. sprawy ze skargi S. J. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] września 2022 r. znak [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. na rzecz S. J. kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.

1. Zaskarżoną decyzją z [...] września 2022 r. znak: [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta S. z [...] lipca 2022 r. nr [...]w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy. 2. Rozstrzygnięcie to wydano w następujących okolicznościach. 2.1. Wnioskiem z dnia 12 maja 2020 r. S. J. (dalej: skarżący) wystąpił do Burmistrza Miasta S. (dalej: Burmistrz, organ I instancji) z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z Infrastrukturą nadziemną i podziemną, układem drogowym (zjazd, chodnik itp.), innymi budowlami i elementami małej architektury dla terenu działek o nr ew. [...]położonych w S. przy ul. [...]. 2.2. Decyzją nr [...] z [...].04.2021 r. Burmistrz odmówił ustalenia warunków zabudowy dla ww. inwestycji. Na skutek odwołania skarżącego, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. (dalej: SKO, Kolegium, organ odwoławczy) decyzją z [...].06.2021 r. znak: [...] uchyliło w całości ww. decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Rozpatrując sprawę ponownie Burmistrz Miasta S., decyzją nr [...] z [...].10.2021 r. ponownie odmówił ustalenia warunków zabudowy dla spornej inwestycji. Następnie po rozpoznaniu odwołania skarżącego, decyzją z [...].11.2021 r. znak: [...] Kolegium uchyliło w całości decyzję organu I instancji i przekazało sprawę temu organowi do ponownego rozpatrzenia. 2.3. Decyzją z [...] lipca 2022 r. nr [...] Burmistrz – działając na podstawie art. 104 i 107 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2021 r. poz. 735, dalej: k.p.a.) oraz art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022 r. poz. 503; dalej: u.p.z.p.) – odmówił ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z infrastrukturą nadziemną i podziemną, układem drogowym (zjazd, chodnik itp.), innymi budowlami i elementami małej architektury na terenie działek o nr ew. [...] położonych w S. przy ul. [...] 2.3.1. W uzasadnieniu tej decyzji wyjaśniono, że organ I instancji wyjaśnił, że w sprawie stwierdzono niespełnienie wymogów art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zakresie kontynuacji intensywności wykorzystania terenu. W wyniku przeprowadzonej ponownie analizy stwierdzono, że w granicach obszaru analizowanego średni wskaźnik wielkości powierzchni istniejącej zabudowy wynosi: 7%, a maksymalny: 11%. Z treści skorygowanego wniosku o ustalenie warunków zabudowy wynika, że wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji wynosić ma ok. 17% (wnioskowana powierzchnia zabudowy 95 m2 w stosunku do powierzchni terenu inwestycji wynoszącej 575 m2). Wnioskowany wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy przekracza nie tylko średnią wartość z obszaru analizowanego, ale również wartość maksymalną. Oznacza to, że wnioskowany budynek nie stanowi kontynuacji istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym w zakresie intensywności wykorzystania terenu. Fakt, że wnioskowana wartość wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy przekracza maksymalną wartość tego wskaźnika z obszaru analizowanego oznacza, że organ nie może zastosować również § 5 ust. 2 rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164 poz. 1588; dalej: rozporządzenie), ponieważ z analizy nie wynika możliwość ustalenia wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy większego niż zastany w obszarze analizowanym. 2.4. W odwołaniu od tej decyzji, skarżący wniósł o jej uchylenie i ustalenie warunków zabudowy dla spornego zamierzenia inwestycyjnego. 2.5. Zaskarżoną decyzją z [...] września 2022 r. znak [...] utrzymało w mocy ww. decyzję organu I instancji z [...] lipca 2022 r. nr [...]. 2.5.1. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji Kolegium streściło dotychczasowy przebieg postępowania, przytoczyło brzmienie przepisów prawa znajdujących zastosowanie w sprawie oraz odniosło się do zarzutów odwołania. SKO stwierdziło, że odwołanie nie zasługuje na uwzględnienie. SKO podniosło, że wniosek skarżącego z 2 listopada 2020 r. aktualnie spełnia wymogi wynikające z art. 52 ust. 2 u.p.z.p., a organ I instancji ustalił pełny krąg stron postępowania, zapewniając im możliwość udziału w postępowaniu. Dodano, że projekt decyzji będącej przedmiotem postępowania został sporządzony przez osobę z uprawnieniami urbanistycznymi i podlegał uzgodnieniom z organami wskazanymi w ustawie. W ocenie Kolegium, obszar analizowany został wyznaczony zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia. Z akt wynika, że za front uznano bok terenu inwestycyjnego przylegający do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę, tj. łączny odcinek działek nr ew. [...] o długości 22 m, który poprzez drogę wewnętrzną ma mieć dostęp do drogi publicznej - ul. [...]. Zatem granice obszaru poddanego analizie wyznaczono w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy (3 x 22 m = 66 m) i nie mniejszej niż 50 metrów. 2.5.2. Kolegium dokonało oceny i porównania wszystkich poszczególnych wskaźników zabudowy na znajdujących się w obszarze analizowanym nieruchomościach i ustaliło, że działki w obszarze analizowanym graniczące z terenem inwestycji, zabudowane są w sposób nie pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji wskazanych parametrów zabudowy. SKO przypomniało, że wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki inwestorskiej wyznaczono na poziomie 17% w sytuacji, gdy średni wskaźnik w obszarze analizowanym wynosi 7 % (przy rozpiętości od 3% do 11%). W uzasadnieniu decyzji wskazano, że większość działek pozostaje niezabudowana, jednak 4 nieruchomości są zabudowane budynkami gospodarczymi i mieszkalnymi jednorodzinnymi, a wskaźniki wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki wynoszą dla tych budynków: 3%, 6%, 11%, 6%, co daje średnią wartość 7%. Analiza zawiera także wskazanie sposobu wyliczenia tego wskaźnika oraz źródła danych, stanowiących podstawę dokonanych wyliczeń. Zatem prawidłowo organ I instancji ustalił, że żadna z działek w obszarze analizowanym nie jest zabudowana w sposób równie intensywny jak planowana inwestycja. Określony przez skarżącego wskaźnik znacznie przekracza nie tylko średnią tego parametru w obszarze (tj. 7%), ale i najwyższą wartość tego parametru dla poszczególnych budynków (tj. 11%). Kolegium podzieliło ocenę Burmistrza o braku podstaw do zastosowania § 5 ust. 2 rozporządzenia. Brak jest uzasadnienia dla ustalenia tego wskaźnika zabudowy na tak wysokim poziomie na tle istniejącego już porządku architektonicznego. SKO podkreśliło, że wyjątek przewidziany w zakresie ustalenia parametru zabudowy na odmiennym od średniego poziomie, jest możliwy do zastosowania dopiero po zastosowaniu regulacji z § 5 ust. 1 rozporządzenia i powinien być on stosowany wyjątkowo i odpowiednio uzasadniony. Możliwe jest w zakresie wskaźnika powierzchni zabudowy w konkretnym przypadku, rozstrzygnięcie specyficzne, uwzględniające uwarunkowania zaistniałe na terenie obszaru urbanistycznego, w kontekście zamierzenia przedstawionego we wniosku, wymaga to jednak szczegółowego uzasadnienia w decyzji rozstrzygającej sprawę. W ocenie SKO, taka modyfikacja nie jest uzasadniona z uwagi na fakt, że podobne wartości wskaźnika nie występują w obszarze analizowanym, co uniemożliwia ustalenie dla planowanej inwestycji wskaźnika na wskazanym poziomie zgodnie z § 5 ust. 2 rozporządzenia. Kolegium wyjaśniło, że wyznaczenie wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działek na poziomie wyższym niż średni wskaźnik nie byłoby uzasadnione ze względu na mało zróżnicowany teren analizy. Większość obszaru analizowanego pozostaje niezabudowana, a z kolei nieliczne budynki stanowią nieruchomości o gabarytach zdecydowanie mniejszych niż wnioskowana inwestycja. Oznacza to, iż uśredniony wskaźnik powierzchni zabudowy pozostaje reprezentatywny dla tego obszaru, a w związku z tym powinien być ona kontynuowany; realizacja inwestycji o znacznie odmiennych gabarytach mogłaby spowodować przypadkowy efekt przestrzenny. Kolegium dodało, że proponowany przez skarżącego wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki pogorszyłby ład przestrzenny tam zastany, co oznacza, że nie jest możliwe zrealizowanie przedsięwzięcia we wnioskowanym kształcie. 2.5.3. Kolegium wskazało, że organ I instancji dopełnił obowiązku zawiadomienia inwestora o przeszkodach do wydania decyzji pozytywnej. W sytuacji, gdy skarżący został zawiadomiony o przesłankach warunkujących wydania decyzji pozytywnej, to przy braku skorygowania ww. wskaźnika, odmowa ustalenia warunków zabudowy z tej przyczyny była właściwa i uzasadniona prawnie. Ponieważ w wyniku przeprowadzonej przez organ analizy okazało się, iż nie wszystkie parametry zabudowy wnioskowanej inwestycji byłyby zgodne z istniejącym już porządkiem architektonicznym (wskaźnik zabudowy), to odmowa ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji jest uzasadniona prawnie. Zaznaczono przy tym, że sporna inwestycja spełnia pozostałe wymogi niezbędne dla ustalenia warunków zabudowy. 3. Pismem z [...] października 2022 r. S. J. skierował do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skargę na ww. decyzję Kolegium, wnosząc o jej uchylenie, a ponadto o zasądzenie kosztów postępowania od strony przeciwnej. Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. 4. W odpowiedzi na skargę, Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. 5. Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2021 r. poz. 137), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta jest sprawowana pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Stosownie do art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325, ze zm.; dalej: p.p.s.a.), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a. W świetle art. 145 § 1 p.p.s.a. dla kierunku rozstrzygnięcia zasadnicze znaczenie ma to, czy zaskarżony akt został wydany z naruszeniem prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszeniem prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub innym naruszeniem przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy albo czy doszło do uchybienia uzasadniającego stwierdzenie nieważności zaskarżonego aktu. 5.1. Kontrola sądowa przeprowadzona w oparciu o wskazane wyżej kryteria wykazała, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem prawa, uzasadniającym jej uchylenie. 6. Przedmiotem kontrolowanego postępowania było ustalenie warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z infrastrukturą nadziemną i podziemną, układem drogowym (zjazd, chodnik itp.), innymi budowlami i elementami małej architektury na terenie działek o nr ew. [...] położonych w S. przy ul. [...]. 6.1. Należało zatem przypomnieć, że zgodnie z art. 4 ust. 1 i 2 u.p.z.p., ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji, niż inwestycje celu publicznego, ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy. Zgodnie natomiast z art. 59 ust. 1 u.p.z.p., zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. 6.2. Stosownie do art. 61 ust. 1 u.p.z.p., wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Należy zauważyć, że ustalenie, czy w konkretnym przypadku spełnione zostały warunki wymienione w cytowanym art. 61 ust. 1 u.p.z.p., wiąże się z koniecznością przeprowadzenia rzetelnego postępowania wyjaśniającego, którego podstawowe zasady unormowane zostały w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164 poz. 1588). 7. Odmowa ustalenia warunków zabudowy dla spornej inwestycji, orzeczona zaskarżoną decyzją, wynikała ze stanowiska organów obu instancji stwierdzającego, że wnioskowana inwestycja nie spełnia wymogów art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zakresie kontynuacji wskaźnika zabudowy. W pozostałym zakresie organ stwierdził, że sporna inwestycja spełnia inne wymogi wynikające z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. i Sąd nie kwestionuje tej oceny. 7.1. Jak wynika z § 5 ust. 1 rozporządzenia, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. W § 5 ust. 2 rozporządzenia dopuszczono jednak wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Przy czym w orzecznictwie sądów administracyjnych wskazuje się, że istotne (tj. znaczne) przekroczenie średniego wskaźnika zabudowy występującego na obszarze analizowanym przez inwestycję, uzasadnia wniosek, że inwestycja ta nie kontynuuje wielkości wskaźnika intensywności zabudowy w obszarze analizowanym. Samo zaś przekroczenie przez jednostkowe nieruchomości średnich wartości zabudowy z obszaru analizowanego, nie uprawnia jeszcze do zastosowania odstępstwa od zasady wyrażonej w § 5 ust. 1 rozporządzenia (por. wyrok NSA z 7.03.2017 r., II OSK 1671/15, LEX nr 2283865). 7.2. Z przytoczonego wyżej brzmienia § 5 rozporządzenia wynika, że punktem wyjścia dla ustalenia m.in. wskaźnika zabudowy dla inwestycji objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. W § 3 ust. 1 rozporządzenia wskazano, że w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. Całokształt przepisów regulujących procedurę ustalania warunków zabudowy wskazuje, że jej cechą charakterystyczną jest sporządzenie analizy urbanistycznej, która jest zasadniczym dowodem w sprawie. Wszystkie istotne ustalenia w sprawie w zakresie istnienia tak zwanej kontynuacji funkcji i przewidzianych przepisami prawa parametrów inwestycji określane są przez organ w oparciu o sporządzoną analizę urbanistyczną (por. wyrok NSA z 5.05.2016 r., II OSK 1560/14, LEX nr 2083403). 7.3. Stosownie do § 3 ust. 2 rozporządzenia, granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Z przepisu tego wynika, że zasadą jest wyznaczenie obszaru analizowanego odpowiadającego wielkością minimum trzykrotnej szerokości frontu działki. Co prawda ustawodawca nie wykluczył prawnej możliwości wyznaczenia obszaru większego aniżeli wskazane minimum, to jednak z części tekstowej, jak i graficznej analizy powinny jasno wynikać przesłanki, którymi organ kierował się wyznaczając granice tego obszaru analizowanego w takiej wielkości (zob. wyrok NSA z 17.07.2020 r., II OSK 450/20, LEX nr 3052591). 7.4. W niniejszej sprawie, organy prawidłowo przyjęły, że szerokość frontu terenu inwestycji wynosi 22 m, wobec czego minimalne granice obszaru analizowanego należało wyznaczyć w odległości 66 m od granic terenu położonego na działkach nr ew. [...] i [...]. W sprawie sporne jest w istocie to, czy odległość ta została prawidłowo naniesione na mapę stanowiącą załącznik do analizy urbanistycznej. Zdaniem skarżącego obszar ten został wyznaczony nieprawidłowo, albowiem – w jego ocenie – działka nr ew. [...] znajduje się w odległości ok. 65 m od terenu inwestycji i powinna była zostać zaliczona do obszaru analizowanego. W ocenie Kolegium, działka nr ew. [...] znajduje się dalej niż 66 m od granicy terenu inwestycji i nie mogła zostać objęta analizą. Rozpatrując ten zarzut, Sąd wziął pod uwagę dokumentację przekazaną przez organy, w której znajduje się kopia decyzji Burmistrza Miasta S. nr [...] z [...] lipca 2022 r. ustalającej warunki zabudowy dla terenu działek o nr ew. [...]i [...] Działka nr [...]sąsiaduje bezpośrednio z terenem inwestycji objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy w kontrolowanym postępowaniu. Z mapy stanowiącej załącznik nr 3 do decyzji nr [...] wynika, że sporna działka nr [...] została zaliczona do obszaru analizowanego – przy czym zarówno w niniejszej jak i w tamtej sprawie, granice tego obszaru ustalono w promieniu 66 m od terenu inwestycji. Zdaniem Sądu, bliskość tych dwóch terenów inwestycji oraz ich położenie, rodzi wątpliwości co do prawidłowości stanowiska organów obu instancji o braku możliwości zaliczenia działki o nr ew. [...] do obszaru analizowanego w niniejszej sprawie. Wątpliwości te potwierdza również weryfikacja tych odległości przy użyciu funkcji mierzenia odległości w serwisie geoportal.gov.pl, w którym odległość od granicy działki nr [...] do granicy działki nr [...] (mierzona po północnej granicy działki nr [...]) wynosi 65 m. Wskazywałoby to na trafność zarzutu skarżącego i konieczność uwzględnienia działki nr [...] w obszarze analizowanym w niniejszej sprawie. W analizie należy uwzględnić powierzchnię całej działki ewidencyjnej "przeciętej" linią rozgraniczającą obszar analizowany, tj. również tę jej część (wraz ze zlokalizowaną w jej obrębie zabudową), która położona jest poza tą granicą (por. wyrok NSA z 23 stycznia 2023 r. sygn. akt II OSK 2631/21 – publ. http://orzeczenia.nsa.gov.pl oraz wyroki WSA: w Gorzowie Wielkopolskim z 6.10.2016 r., II SA/Go 395/16, LEX nr 2150941; w Poznaniu z 16.05.2018 r., IV SA/Po 214/18, LEX nr 2492991; w Krakowie z 29.03.2019 r., II SA/Kr 1630/18, LEX nr 2648493; w Bydgoszczy z 10.07.2019 r., II SA/Bd 1446/18, LEX nr 2718052). Przeprowadzona analiza porównawcza zaskarżonej decyzji oraz decyzji nr [...] oraz weryfikacja w serwisie mapowym wykazały, że linia rozgraniczająca przebiega już na obszarze działki nr [...], wobec czego cała jej powierzchnia i cała jej zabudowa powinny były zostać uwzględnione w analizie urbanistycznej w niniejszej sprawie. 7.5. W związku z tym, że analiza urbanistyczna – będąca podstawą wydania zaskarżonej decyzji – nie została przeprowadzona na wszystkich działkach znajdujących się w obszarze analizowanym, tj. w szczególności również na działce nr [...], to zawarte w niej ustalenia i oceny nie mogły zostać uznane za rzetelne. Wyznaczenie obszaru analizowanego ma dla wydania decyzji o warunkach zabudowy zasadnicze znaczenie, stąd też prawidłowość jego ustalenia nie może budzić jakichkolwiek wątpliwości. Należy raz jeszcze podkreślić, że nieprawidłowo wyznaczony obszar analizowany nie może stanowić podłoża do przeprowadzenia prawidłowej analizy funkcji oraz cech zagospodarowania terenu, a następnie do wyznaczenia parametrów architektonicznych i urbanistycznych planowanej inwestycji. 7.6. W związku z tym Sąd stwierdził, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem art. 7 i art. 77 § 1 w związku z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. i § 3 ust. 2 ww. rozporządzenia – w sposób mający istotny wpływ na wynik sprawy. W niniejszej sprawie naruszono również art. 8 k.p.a. z uwagi na nieuzasadnione stanem faktycznym odmienną kwalifikację obszaru analizowanego w niniejszej sprawie i w sprawie rozpoznanej decyzją organu I instancji nr [...] z 15 lipca 2022 r. Ponownie rozpoznając sprawę, właściwy organ zapewni przygotowanie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w rzetelnie ustalonych i naniesionych granicach, zgodnie ze wskazaniami wynikającymi w tego wyroku. 9. Biorąc to wszystko pod uwagę, Sąd uchylił zaskarżoną decyzję oraz decyzję organu I instancji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" i "c" w zw. z art. 135 p.p.s.a., o kosztach postępowania orzekając na zasadzie art. 200 p.p.s.a. Mając powyższe na uwadze, orzeczono, jak w sentencji.