VII SA/Wa 2382/22

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Małgorzata Jarecka, Sędziowie: Sędzia WSA Tomasz Janeczko, Asesor WSA Elżbieta Granatowska (spr.), po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 5 kwietnia 2023 r. sprawy ze skargi I.D. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia 9 września 2022 r. znak: KOC/3242/Ar/22 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie na rzecz I.D. kwotę 500 zł (pięćset złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.

Decyzją z dnia 9 września 2022 r. znak: KOC 3242/Ar/2022 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie, działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2022 r., poz. 2000 ze zm., dalej: "k.p.a."), po rozpatrzeniu odwołania I. D. prowadzącej działalność gospodarczą pod nazwą Kancelaria Adwokacka Adwokat I. D., od decyzji Prezydenta m. st. Warszawy nr 48/URS/22 z dnia 11 kwietnia 2022 r. o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami podziemnymi, zbiornikami retencyjnymi, miejscami postojowymi naziemnymi, elementami zagospodarowaniem terenu i drogą wewnętrzną na dz. ew. [...] (pod wjazd i infrastrukturę) w obr. [...], utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. Do wydania zaskarżonej decyzji doszło w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych sprawy. Pismem z dnia 15 października 2020 r. (następnie modyfikowanym) I. D. prowadząca działalność gospodarczą pod nazwą Kancelaria Adwokacka Adwokat I. D. wniosła o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla wskazanej inwestycji. Pismem z dnia 16 grudnia 2020 r. zawiadomiono strony o wszczęciu postępowania. Decyzją nr 48/URS/22 z dnia 11 kwietnia 2022 r. Prezydent m. st. Warszawy odmówił ustalenia warunków zabudowy dla tej inwestycji z uwagi na niespełnienie przesłanek z art. 61 ust. 1 pkt 1-3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Od powyższej decyzji odwołała się I. D., zarzucając w szczególności, że organ niezasadnie odstąpił od wyliczenia parametrów i wskaźników zabudowy, nieprawidłowo ustalił, że planowana inwestycja nie ma dostępu do drogi publicznej i że teren inwestycji nie ma prawidłowego uzbrojenia. Do pisma z dnia 15 czerwca 2022 r., stanowiącego uzupełnienie odwołania, inwestorka dołączyła porozumienie dotyczące budowy urządzeń wodociągowych lub kanalizacyjnych oraz oświadczenie o wyrażeniu przez [...]sp. z o.o. w W. zgody na wykorzystanie praw wynikających z zawartego ww. Porozumienia w przedmiotowym postępowaniu o warunki zabudowy. Utrzymując w mocy zaskarżoną decyzję, organ II instancji wskazał, że nie było podstaw do ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, stąd należało wydać decyzję odmowną. Organ przytoczył treść przepisów art. 4 ust. 2 i art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2020.293, dalej "u.p.z.p."). Odnośnie warunku dostępu do drogi wskazał, że stosownie do przepisu art. 2 pkt 14 u.p.z.p., przez "dostęp do drogi publicznej" należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych, normatywne pojęcie "dostępu do drogi publicznej" w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. należy rozumieć jako dostęp faktyczny i prawny. Dostęp ten winien wynikać wprost z przepisu prawa, czynności prawnej, bądź orzeczenia sądowego. Dostęp do drogi publicznej musi zapewniać faktyczną możliwość przejścia i przejazdu do drogi publicznej. Nie może być on dostępem wyłącznie hipotetycznym. Musi być to dostęp realny, możliwy do wyegzekwowania przez inwestora przy użyciu dostępnych środków prawnych (vide wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 marca 2013 r., II OSK 2078/11). Dostęp do drogi publicznej musi istnieć w dacie orzekania o warunkach zabudowy, a nie może powstać dopiero w przyszłości. Z tych przyczyn jest niedopuszczalnym, by na etapie ustalania warunków zabudowy, dostępność ocenianego terenu inwestycji do drogi publicznej określać w sposób warunkowy (vide wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 20 października 2010 r., II OSK 1467/09, t.1.). Warunek dostępu do drogi publicznej musi być spełniony już na etapie ustalenia warunków zabudowy, a poza tym musi być prawnie zagwarantowany. Sens regulacji prawnej określonej w art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. wymaga, aby dostęp do drogi publicznej w swej istocie istniał w dacie orzekania o warunkach zabudowy, a nie powstał dopiero w przyszłości (wyrok WSA w Gdańsku z dnia 2 sierpnia 2017 r., II SA/Gd 348/17, teza 2.). Z powyższego wynika zatem, że dla ustalenia warunków zabudowy niezbędne jest, aby teren miał w chwili wydawania decyzji zarówno faktyczny, jak i prawny dostęp do drogi publicznej. Z akt sprawy nie wynika, aby przesłanka powyższa została spełniona. O ile bowiem nie budzi wątpliwości, że inwestorka wykazała że planowana inwestycja ma zagwarantowany ów dostęp w sensie prawnym, o tyle nie istnieje on faktycznie. Z akt sprawy wynika bowiem, że teren inwestycji przylega do dz. ew. nr [...] które w ewidencji gruntów określono symbolem "dr" - drogi we własności Miasta W. (vide k. 29 akt sprawy). Pismem z dnia 28 grudnia 2020 r. Burmistrz Dzielnicy [...] zaświadczył, że działki stanowiące teren planowanej inwestycji mają zapewniony dostęp do drogi publicznej - ul. [...] - poprzez odpowiednio dz. ew. nr [...]będące własnością m. W. (k. 20 akt sprawy). Jednak w rzeczywistości - faktycznie - teren oznaczony na mapie jako dz. ew. nr [...]nie stanowi drogi, lecz porośnięte częściowo drzewami nieużytki, na których nie urządzono drogi (ortofoto mapa przedmiotowego terenu np. na stronie W. - System Informacji Przestrzennej). W sensie faktycznym zatem teren planowanej inwestycji nie ma dostępu do drogi publicznej. Jest on zagwarantowany prawnie, ale droga jako taka na tym terenie nie istnieje, co najwyżej może powstać w bliżej nieokreślonej przyszłości. Przepis art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. wymaga natomiast, by taki dostęp rzeczywiście istniał. Przepis ten nie stanowi o projektowanym dostępie, lecz o dostępie. Oznacza to, że już na etapie ustalania warunków zabudowy dostęp do drogi publicznej musi faktycznie i legalnie istnieć. Stanowisko takie potwierdza zacytowane wyżej orzecznictwo sądów administracyjnych i Kolegium to stanowisko podziela. Wobec powyższego należy stwierdzić, że planowana inwestycja nie ma zagwarantowanego dostępu do drogi publicznej. Nie jest zatem spełniony warunek określony w punkcie 2 ww. przepisu art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Stosownie do przepisu art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe m.in. wtedy, gdy istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Zgodnie z orzecznictwem, celem art. 61 ust. 1 pkt 3 w zw. z ust. 5 u.p.z.p. nie jest uzależnienie wydania decyzji o warunkach zabudowy od faktycznego istnienia uzbrojenia terenu, ale jedynie zagwarantowanie, że powstanie stosowne uzbrojenie, pozwalające na prawidłowe korzystanie z obiektów budowlanych. Jeśli uzbrojenie terenu jeszcze nie powstało, to umieszczenie na obszarze inwestycji właściwych urządzeń musi zostać zagwarantowane w drodze umowy pomiędzy inwestorem, a właściwą jednostką organizacyjną, czyli przedsiębiorstwem zajmującym się dostarczaniem odpowiednich usług (wyrok WSA w Szczecinie z dnia 24 maja 2018 r., II SA/Sz 275/18). W ocenie Kolegium, także i ten warunek nie został w sprawie spełniony. We wniosku o ustalenie warunków zabudowy inwestorka określiła, że planowana inwestycja będzie zaopatrzona w wodę z wodociągu miejskiego, a ścieki będą odprowadzane do kanalizacji miejskiej. Jednocześnie do swojego wniosku załączyła pismo od gestora sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, w którym Miejskie Przedsiębiorstwo Wodociągów i Kanalizacji w m. W. S.A. poinformowało, że w chwili obecnej nie ma możliwości dostawy wody do projektowanego budynku z miejskiej sieci wodociągowej, ani odprowadzenia ścieków bytowych i wód opadowych z projektowanego budynku do miejskiej sieci kanalizacyjnej. Zaopatrzenie w wodę będzie możliwe po rozbudowie sieci wodociągowej w rejonie lokalizacji inwestycji, tj. po zaprojektowaniu, wybudowaniu i włączeniu do eksploatacji przewodu wodociągowego. Odbiornikiem ścieków bytowych i ograniczonej ilości wód opadowych z projektowanego budynku będzie istniejący kanał sanitarny w 4 J. (końcówka na wysokości ul. [...]) po zaprojektowaniu, wybudowaniu i włączeniu do eksploatacji sieci kanalizacji sanitarnej w ul. [...] i po rozbudowie sieci kanalizacyjnej na terenie przedmiotowej inwestycji. Spółka przewiduje realizację kanalizacji sanitarnej w [...] na odcinku od ul[...] do wysokości posesji w [...]. W październiku 2019 r. wszczęto procedurę przetargową na wyłonienie wykonawcy w formule Projektuj i Buduj. Planowane jest zakończenie robót budowlanych do I. kwartału 2022 r. Budowa sieci kanalizacyjnej w ul. [...]znajduje się w planach inwestycyjnych MPWiK i zostanie zrealizowana na podstawie Umowy o przekazanie dokumentacji spisanej z [...] Sp. z o.o. I S.K.A. MPWiK nie przewiduje na najbliższe lata rozbudowy sieci wodociągowej i kanalizacyjnej na terenie przedmiotowej inwestycji. Warunki techniczne odprowadzenia ścieków z ww. budynku MPWiK będzie mogła podać po wybudowaniu sieci kanalizacyjnej w Al. [...], przekazaniu przez [...]Sp. z oo. [...]. dokumentacji technicznej dotyczącej sieci kanalizacji sanitarnej w ul. [...], zgodnie z zapisami Umowy o przekazanie dokumentacji, którą ta spółka podpisała z MPWiK, po wyłonieniu wykonawcy. Aktualnie Spółka nie przekazała do MPWiK dokumentacji technicznej (k. 10 akt sprawy). Nadto, do akt inwestorka dołączyła wydruk korespondencji mailowej, z której wynika, że 2 grudnia 2020 r. podpisano umowę z wykonawcą robót w formule Projektuj i Buduj dotyczącą budowy kanalizacji ściekowej m. in. w [...]. Natomiast budowa kanalizacji ściekowej w ul. [...] do wysokości dz. nr [...] będzie zakontraktowana oddzielnym zamówieniem (k. 16 akt sprawy). Do pisma uzupełniającego odwołanie skarżąca dołączyła Porozumienie dotyczące budowy urządzeń wodociągowych lub kanalizacyjnych oraz oświadczenie o wyrażeniu przez [...] sp. z o.o. w [...] zgody na wykorzystanie oraz wynikających z zawartego ww. Porozumienia w przedmiotowym postępowaniu o warunki zabudowy. Z treści ww. Porozumienia w szczególności wynika, że jego zawarcie ma na celu ustalenie warunków wykonania roszczenia przez inwestora ([...] sp. z o.o. w [...]) wobec MPWiK wynikającego z art. 49 § 2 k.c. (zgodnie z którym osoba, która poniosła koszty budowy urządzeń, o których mowa w § 1, i jest ich właścicielem, może żądać, aby przedsiębiorca, który przyłączył urządzenia do swojej sieci nabył ich własność za odpowiednim wynagrodzeniem, chyba że w umowie strony postanowiły inaczej. Z żądaniem przeniesienia własności tych urządzeń może wystąpić także przedsiębiorca). Inwestor w związku z własnymi potrzebami zamierza realizować na podstawie warunków technicznych wydanych przez MPWiK budowę urządzeń wodociągowych lub kanalizacyjnych, które zostaną wybudowane m.in. do celów zaopatrzenia w wodę lub odprowadzenia ścieków z nieruchomości - dz. ew. nr [...], ul. [...]. W celu wykonania Porozumienia inwestor wykona dokumentację techniczną sieci wodociągowej lub kanalizacyjnej na podstawie uzyskanych warunków technicznych (pismo z dnia 29 listopada 2021 r.). Pismem z dnia 19 stycznia 2022 r. [...]sp. z o.o. w [...] oświadczyła, że wyraża zgodę na przyłączenie objętej wnioskiem inicjującym przedmiotowe postępowanie inwestycji do planowanej do budowy sieci wodociągowej i kanalizacyjnej. W ocenie Kolegium, przedłożone do akt sprawy ww. dokumenty, jakkolwiek wskazują na toczące się prace przygotowawcze, które być może zaowocują wybudowaniem w przyszłości sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, to jednak nie potwierdzają, że istotnie powstanie stosowne uzbrojenie pozwalające na prawidłowe korzystanie z obiektów budowlanych objętych złożonym w niniejszej sprawie wnioskiem o wydanie warunków zabudowy. Przedłożone dokumenty nie gwarantują, że na obszarze inwestycji rzeczywiście nastąpi umieszczenie właściwych urządzeń. Dołączone przez skarżącą Porozumienie, które nota bene nie zostało zawarte przez inwestorkę, lecz inną spółkę, w której imieniu skarżąca działa, nie gwarantuje powstania uzbrojenia. Aby ono powstało konieczne jest wykonanie kolejnych czynności, jak w szczególności wykonanie dokumentacji technicznej sieci w oparciu o już uzyskane warunki techniczne. Choć Porozumienie to wskazuje, że realizacja sieci nastąpi na nieruchomościach, które stanowią teren planowanej inwestycji, objętej niniejszym postępowaniem, to jednak z Porozumienia nie wynika dla jakiej inwestycji te projektowane sieci miałyby powstać (stwierdzenie w pkt 3, że Inwestor zamierza sieci realizować w związku z własnymi potrzebami jest zbyt ogólne i wobec tego nie przesądza, że planowane przez tego inwestora - [...]sp. z o.o. w W. - uzbrojenie będzie wystarczające akurat dla inwestycji, która jest przedmiotem niniejszego postępowania). Wątpliwość powyższą potęguje fakt, że [...]sp. z o.o. w [...] oświadcza, że wyraża zgodę na przyłączenie do planowanej budowy sieci inwestycji planowanej przez skarżącą, ale nie wiadomo, czy taką zgodę uzyska ta inwestycja od MPWiK (ten ostatni nie wyraził na to wyraźnej zgody, a zgodnie z Porozumieniem inwestor potwierdza bezwarunkowo, że z faktu, że urządzenia po ich odbiorze technicznym i przyłączeniu do sieci MPWiK wejdą w skład przedsiębiorstwa MPWiK wynikają wyłącznie uprawnienia MPWiK do korzystania z urządzeń przez MPWiK do celów prowadzenia eksploatacji i rozwoju systemu wodociągowo lub kanalizacyjnego, a w tym do podejmowania przez MPWiK wszelkich decyzji w zakresie przyłączenia do urządzeń innych urządzeń przy zachowaniu właściwych norm technicznych (§ 2 Porozumienia). Wobec powyższego organ stwierdził, że planowana inwestycja nie ma zagwarantowanego zaopatrzenia w wodę ani odbioru ścieków. W konsekwencji więc warunek określony w art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. nie jest spełniony. Skargę na tę decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosła I.D., zaskarżając ją w całości i podnosząc zarzuty naruszenia przepisów postępowania, mającego wpływ na wynik sprawy, a w szczególności: 1) art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U z 2022 r., poz. 503, dalej: "u.p.z.p.") poprzez błędne przyjęcie, iż nie został spełniony warunek dostępu do drogi publicznej, gdyż – w ocenie skarżącej - teren projektowanej inwestycji ma zapewniony dostęp do drogi publicznej; 2) art. 61 ust. 1 pkt 3 w zw. z ust. 5 u.p.z.p. poprzez błędne przyjęcie, iż nie jest dopuszczalne wydanie decyzji o warunkach zabudowy, w sytuacji braku istniejącego lub projektowanego uzbrojenia terenu; 3) art. 61 ust.1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez błędną interpretację organu w zakresie braku kontynuacji funkcji i parametrów zabudowy projektowanej Inwestycji zgodnie z zasadą dobrego sąsiedztwa; 4) art. 6, art. 8, art. 11, art. 77 oraz art. 138 § 1 ust. 1 k.p.a. w zw. z art. 107 § 1 pkt 5 k.p.a. poprzez wydanie przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie decyzji w sposób rażący naruszający przepisy prawa powszechnie obowiązującego, z pominięciem interesu skarżącej, a nadto w sposób, który godzi w zaufanie do organów państwa, przy tym także nienależyte wyjaśnienie przesłanek, którymi kierowało się Kolegium przy podejmowaniu zaskarżonej decyzji, co czyni uzasadnienie zaskarżonej decyzji wadliwym. Skarżąca wniosła o uchylenie decyzji organów obu instancji oraz o zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm prawem przepisanych. W uzasadnieniu skargi wskazała, że teren projektowanej inwestycji ma zapewniony dostęp do drogi publicznej ul. [...] poprzez ogólnodostępne tereny o użytku drogowym (droga gruntowa) na działkach miejskich (nr ewid. [...]), co zostało potwierdzone złożonym do akt postępowania zaświadczeniem Burmistrza Dzielnicy [...] nr [...] z dnia [...] grudnia 2020 r potwierdzającym dostęp prawny i faktyczny. Wnioskodawca ujął budowę drogi wewnętrznej na działkach nr [...] w przedmiocie swojego zamierzenia objętego wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Uwidoczniono to w skorygowanym wniosku, w części tekstowej oraz na załączniku graficznym - teren pod drogę jest oznaczony linią ciągłą i literami E-F-G-H-A. Inwestor tym samym chciał "poprawić" stan drogi, realizując drogę wewnętrzną stanowiącą dojazd do inwestycji o parametrach i wyposażeniu drogi publicznej z nawierzchnią utwardzoną drogi i ciągu pieszego, zamiast istniejącej dojazdowej drogi gruntowej. W orzecznictwie utrwalił się pogląd, w myśl którego w przypadku dostępu pośredniego przez drogę wewnętrzną, nie jest wymagany żaden dodatkowy tytuł prawny do korzystania z niej. Za wystarczającą do wykazania dostępu inwestycji do drogi publicznej uznaje się sam fakt położenia nieruchomości przy drodze wewnętrznej (por. wyrok NSA z dnia 17 września 2021 r., II OSK 70/21 i powołane w nim orzeczenia). Odnosząc się do zarzutu niespełnienia przez inwestora warunku, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. dotyczącego istniejącego lub projektowanego uzbrojenia terenu, skarżąca wskazała, że wnioskodawca dla planowanej inwestycji uzyskał informacje techniczne od gestorów sieci, w których wskazano na możliwości projektowe i realizacyjne, jak również wskazano inne podmioty, które zawarły stosowne umowy na realizację poszczególnych sieci. Informacja taka powinna stanowić przesłankę do stwierdzenia, że niniejszy teren inwestycji znajduje się w zasięgu istniejącego lub projektowanego uzbrojenia terenu. Szczegółowe rozwiązania i parametry techniczne projektowanej i instalacji oraz ich realizacja powinny stanowić rozpoznanie dopiero na etapie pozwolenia na budowę. Etap ustalania warunków zabudowy jest wstępnym etapem realizacji inwestycji i dlatego zbyt rygorystycznym byłoby wymaganie, by już na tym etapie wszystkie warunki podłączenia mediów były spełnione. Przemawia za tym także treść art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p., który mówi nie tylko o "istniejącym", lecz także o "projektowanym" uzbrojeniu terenu. Mimo to, organ w Załączniku nr 2 w punkcie 3.3. uznał, że informacja o projektowanych sieciach wodno-kanalizacyjnych jest niewystarczająca i "nie można jej traktować jako wiążącej". Stanowi to kolejne naruszenie organu I instancji w rozpoznaniu wniosku o warunki zabudowy w niniejszej sprawie. Skarżąca stoi na stanowisku, że informacja od gestora sieci o projektowanym uzbrojeniu jest wystarczająca i spełnia przesłanki do wydania decyzji o warunki zabudowy. Dodatkowo, wnioskodawca uzyskał Oświadczenie spółki [...] sp. z o.o., która wyraża zgodę na przyłączenie do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej na potrzeby inwestycji objętej wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Spółka ta zawarła wcześniej Porozumienie z MPWiK zobowiązujące ją do wybudowania sieci niezbędnych do zasilenia w wodę i odprowadzanie ścieków dla działek nr [...]. Sam wnioskodawca nie mógł zawrzeć z gestorem sieci takiego porozumienia z przyczyn formalnych. Z tych też względów, ewentualne wątpliwości organu I instancji oraz Kolegium w zakresie uzbrojenia terenu nie mogą mieć zasadniczego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy na tym etapie i stanowić przesłanki do odmowy wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Odnosząc się do zarzutu niespełnienia przez wnioskodawcę warunku, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., tj. braku kontynuacji funkcji i parametrów zabudowy zgodnie z zasadą "dobrego sąsiedztwa", skarżąca wskazała, że - zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 roku, Nr 164, poz. 1588 ze zm.) - obszar analizowany powinien stanowić teren wyznaczony w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki, nie mniej niż 50 metrów. Obszar analizowany powinien uwzględniać tereny zabudowane, w sposób aby objąć całe działki ewidencyjne bądź kwartały urbanistyczne stanowiące urbanistyczną całość. Jak wynika z Załącznika nr 2 - Analiza obszaru, stanowiącego integralną część decyzji nr [...] z dnia [...] kwietnia 2022 r., organ stwierdził i oznaczył na mapie zespoły urbanistyczne o funkcji [...] występujące w obszarze analizowanym. We wskazanej analizie obszaru, organ wskazał 14 obszarów, z czego 6 jest oznaczonych jako zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna z usługami (MW/U), tj. obszar nr 1, 3, 4, 5, 13 oraz obszar 14 oznaczony jako MW/UR (w obszarze tym znajduje się teren inwestycji). Warunkiem wydania decyzji o warunkach zabudowy, zgodnie z ar. 61 ust. 1 u.p.z.p., jest m.in. potwierdzenie, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy. Część z obszarów zabudowy wielorodzinnej w obszarze analizowanym znajduje się wzdłuż ul. [...] (po obu stronach ulicy), z której to ulicy zgodnie z wnioskiem będzie odbywać się obsługa komunikacyjna planowanej inwestycji. Istniejąca zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna wzdłuż ul. [...] charakteryzuje się wysokością 23 – 27 m (tereny oznaczone jako [...]. Tak wyznaczony przez organ obszar analizowany jest zatem przesłanką do ustalenia funkcji i parametrów zabudowy dla planowanej inwestycji. W tej sytuacji, stwierdzenie braku przesłanki dla kontynuacji funkcji zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, jest sprzeczne z wynikami analizy, a odstąpienie od określenia parametrów zabudowy, stanowi naruszenie zasad rozpatrywania wniosku o ustalenie warunków zabudowy i narusza interes społeczny i faktyczny wnioskodawcy, a także narusza prawa własności w zakresie swobodnego zagospodarowania nieruchomości i ogranicza swobodę zabudowy własnej działki. W ocenie skarżącej, organ odwoławczy dopuścił się na etapie wydawania zaskarżonej decyzji naruszenia art. 7, art. 8, art. 77, art. 80 k.p.a. poprzez niezbadanie w sposób wyczerpujący całego materiału dowodowego w sprawie, w szczególności błędnie uznając, iż projektowana inwestycja nie posiada dostępu do drogi publicznej oraz, że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu nie daje podstaw do wydania decyzji o warunkach zabudowy, w przedmiotowej sprawie. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumentację przedstawioną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. W piśmie procesowym z dnia 6 grudnia 2022 r. skarżąca uzupełniła uzasadnienie skargi o dodatkowe argumenty dotyczące projektowanego uzbrojenia terenu. Wskazała, że sam organ I instancji przytoczył w swojej decyzji wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 9 lipca 2020 r. (II SA/Gd 367/2020), zgodnie z którym "Jeżeli uzbrojenie terenu jeszcze nie powstało, to umieszczenie na obszarze inwestycji właściwych urządzeń musi zostać zagwarantowane w drodze umowy pomiędzy inwestorem, a właściwą jednostką organizacyjną, czyli przedsiębiorstwem zajmującym się dostarczaniem odpowiednich usług. Zagwarantowanie oznacza zapewnienie w drodze umowy, co nie jest tożsame z obowiązkiem posiadania takiej umowy w momencie starania się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, ale posiadanie zapewnienia, gwarancji, że taka umowa w przyszłości zostanie zawarta". Mimo to, organ I instancji w Załączniku nr 2 w punkcie 3.3. uznał, że informacja o projektowanych sieciach wodno-kanalizacyjnych jest niewystarczająca - "nie można jej traktować jako wiążącej". Pokazuje to wewnętrzną sprzeczność decyzji nr [...] z dnia [...]kwietnia 2022 r. oraz stanowi naruszenie organu I instancji w rozpoznaniu wniosku o warunki zabudowy. Skarżąca, mimo iż stoi na stanowisku, że informacja od gestora sieci o projektowanym uzbrojeniu jest wystarczająca i spełnia przesłanki do wydania decyzji o warunki zabudowy, celem uprawdopodobnienia powstania w przyszłości niezbędnych sieci infrastruktury technicznej, na bieżąco monitorowała postępy prac nad ich budową. Podczas prowadzenia postępowania, skarżąca przedkładała kolejne pisma od MPWiK udowadniające sukcesywny postęp kolejnych etapów realizacji sieci. Nie można więc uznać, że informacje techniczne wydane przez MPWiK w zakresie dostępu do sieci wodno-kanalizacyjnej nie są wiążące i nie mogą stanowić przesłanki do stwierdzenia, iż projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanej inwestycji. Ponadto Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 11 lipca 2019 r. (sygn. akt II OSK 2236/17) potwierdził, że" trudno od wnioskodawcy wymagać, aby w dacie składania wniosku o warunki zabudowy posiadał aktualne zezwolenie na podłączenie nieruchomości do istniejącej sieci wodociągowej. Do wydania decyzji pozytywnej wystarczające jest, że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu pozwala na dokonanie takiego przyłącza wodociągowego". Stanowisko takie podzielił też Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 25 stycznia 2022 r. (sygn. VII SA/Wa 2079/21), rozpatrując sprawę, gdzie w przedłożonej do wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy promesie MPWiK również zostało opisane projektowanie uzbrojenie, a nie istniejące. Sąd orzekł, że gestor sieci nie wskazał na niemożność przyłączenia wskazywanej przez skarżącą inwestycji do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej. Nie wskazał też, że ewentualne przyłączenie do sieci kanalizacyjnej i wodociągowej mogłoby nastąpić w bardzo odległym terminie. W tej sprawie gestor wskazał na konkretne warunki techniczne, które winien spełnić inwestor, żeby do przyłączenia sieci doszło. Oczywistym jest, że obecnie do nieruchomości znajdującej się na omawianym terenie nie ma możliwości dostaw z miejskiej sieci wodociągowej ani możliwości odprowadzania ścieków i wód opadowych z ww. zabudowy do miejskiej sieci kanalizacyjnej, gdyż obecnie użytkownicy działki korzystają z własnych rozwiązań w tym zakresie. Jednakże z ww. pisma wynika gwarancja, że omawiane uzbrojenie zostanie wykonane pod warunkiem spełnienia przez inwestora warunków wskazanych przez gestora. Na fakt, iż sprecyzowanie omawianych warunków winno nastąpić na etapie pozwolenia na budowę, wskazuje treść punktu 3 omawianego pisma. Tym samym naruszono art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. Dodatkowo, wnioskodawca uzyskał Oświadczenie [...] sp. z o.o., która wyraża zgodę na przyłączenie do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej na potrzeby inwestycji objętej wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Spółka ta zawarła wcześniej Porozumienie z MPWiK zobowiązujące ją do wybudowania sieci niezbędnych do zasilenia w wodę i odprowadzanie ścieków dla działek [...] Sam wnioskodawca nie mógł zawrzeć z gestorem sieci takiego porozumienia z przyczyn formalnych. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2492 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W myśl art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2023, poz. 259 – zwanej dalej "p.p.s.a.") sąd administracyjny rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd uwzględnia skargę w przypadku naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a p.p.s.a.), naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (art. 145 § 1 pkt 1 lit. b p.p.s.a.) oraz innego naruszenia przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a.). W przypadkach, gdy zachodzą przyczyny określone w art. 156 k.p.a. lub w innych przepisach sąd stwierdza nieważność decyzji (art. 145 § 1 pkt 2 p.p.s.a.). Sądowa kontrola zaskarżonej decyzji przeprowadzona z uwzględnieniem powyższych reguł doprowadziła do uznania, że została ona wydana z naruszeniem prawa. W związku z tym, że wniosek o wydanie warunków zabudowy został złożony przez inwestora w dniu 15 października 2020 r. zastosowanie w tej sprawie ma przepis art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2022 r., poz. 503 ze zm., dalej u.p.z.p.) w brzmieniu obowiązującym na dzień złożenia wniosku (Dz. U. z 2020 r., poz. 239 ze zm.), w szczególności w brzmieniu obowiązującym przed nowelizacją wprowadzoną na mocy art. 2 pkt 4 ustawy z dnia 20 kwietnia 2021 r. o zmianie ustaw regulujących przygotowanie i realizację kluczowych inwestycji w zakresie strategicznej infrastruktury energetycznej (Dz. U. z 2021 r., poz. 922), którą dodano art. 61 ust. 1 pkt 6 ustawy i która weszła w życie z dniem 27 maja 2021 r. Zgodnie z art. 9 ust. 1 wskazanej ustawy nowelizującej, do postępowań w sprawie wydania decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz decyzji o warunkach zabudowy wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy decyzją ostateczną, stosuje się przepisy ustawy zmienianej w art. 2 w brzmieniu dotychczasowym. Zgodnie z art. 59 ust. 1 u.p.z.p., zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. W myśl art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. W tej sprawie organ I instancji stwierdził, że nie zostały spełnione przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1 (brak kontynuacji funkcji zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej), pkt 2 (brak dostępu do drogi publicznej) oraz pkt 3 u.p.z.p. (brak dostępu do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej), natomiast organ odwoławczy wskazał na brak przesłanek art. 61 ust. 1 pkt 2 i 3 ustawy, nie odnosząc się do przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Odnośnie warunku dostępu inwestycji do drogi publicznej, Kolegium powołało się na orzecznictwo sądów administracyjnych, w którym wskazuje się, że przez pojęcie "dostępu do drogi publicznej" w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. należy rozumieć jako dostęp faktyczny i prawny. Dostęp ten winien wynikać wprost z przepisu prawa, czynności prawnej, bądź orzeczenia sądowego. Dostęp do drogi publicznej musi zapewniać faktyczną możliwość przejścia i przejazdu do drogi publicznej. Nie może być on dostępem wyłącznie hipotetycznym. Musi być to dostęp realny, możliwy do wyegzekwowania przez inwestora przy użyciu dostępnych środków prawnych (wyrok NSA z dnia 5 marca 2013 r., II OSK 2078/11). Organ ustalił, że inwestorka wykazała, że planowana inwestycja ma zagwarantowany dostęp w sensie prawnym, gdyż teren inwestycji przylega do działek nr [...], które w ewidencji gruntów określono symbolem "dr" - drogi we własności Miasta [...]. Pismem z dnia 28 grudnia 2020 r. Burmistrz Dzielnicy [...] zaświadczył, że działki stanowiące teren planowanej inwestycji mają zapewniony dostęp do drogi publicznej - ul. [...] - poprzez odpowiednio dz. ew. nr [...], będące własnością m. W. Organ odwoławczy stwierdził jednak, że faktycznie teren oznaczony na mapie jako dz. ew. nr [...] nie stanowi drogi, lecz porośnięte częściowo drzewami nieużytki, na których nie urządzono drogi (co wynika z ortofotomapy przedmiotowego terenu np. na stronie W. - System Informacji Przestrzennej). W sensie faktycznym zatem teren planowanej inwestycji nie ma dostępu do drogi publicznej, droga jako taka na tym terenie nie istnieje, co najwyżej może powstać w bliżej nieokreślonej przyszłości. W ocenie Sądu, organy obu instancji błędnie oceniły kwestię dostępu inwestycji do drogi publicznej. Nie ulega wątpliwości, że teren inwestycji przylega do działek przeznaczonych pod drogę nr [...], które w ewidencji gruntów określono symbolem "dr" - drogi we własności Miasta W, co potwierdził pismem z dnia 28 grudnia 2020 r. Burmistrz Dzielnicy [...]. Jak wyjaśnia skarżąca, teren projektowanej inwestycji ma zapewniony dostęp do drogi publicznej ul. [...] poprzez ogólnodostępne tereny o użytku drogowym (droga gruntowa) na działkach miejskich (nr [...]). Wnioskodawca ujął budowę drogi wewnętrznej na działkach nr [...] w przedmiocie swojego zamierzenia objętego wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Uwidoczniono to w skorygowanym wniosku, w części tekstowej oraz na załączniku graficznym - teren pod drogę jest oznaczony linią ciągłą i literami E-F-G-H-A. Inwestor tym samym chciał "poprawić" stan drogi, realizując drogę wewnętrzną stanowiącą dojazd do inwestycji o parametrach i wyposażeniu drogi publicznej z nawierzchnią utwardzoną drogi i ciągu pieszego, zamiast istniejącej dojazdowej drogi gruntowej. Zdaniem Sądu, w okolicznościach tej sprawy nie można więc uznać, że teren inwestycji nie ma dostępu do drogi publicznej. Podkreślenia wymaga, że w orzecznictwie utrwalony jest pogląd, w myśl którego w przypadku dostępu pośredniego przez drogę wewnętrzną, nie jest wymagany żaden dodatkowy tytuł prawny do korzystania z niej. Za wystarczający do wykazania dostępu inwestycji do drogi publicznej uznaje się sam fakt położenia nieruchomości przy drodze wewnętrznej (por. wyrok NSA z 17 września 2021 r., II OSK 70/21, wszystkie powołane orzeczenia publ. Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych, orzeczenia.nsa.gov.pl). Dostęp do drogi publicznej musi zapewniać faktyczną możliwość przejścia i przejazdu do drogi publicznej. Nie może być on dostępem wyłącznie hipotetycznym. Musi być to dostęp realny, możliwy do wyegzekwowania przez inwestora przy użyciu dostępnych środków prawnych. (...) teren ma dostęp do drogi publicznej w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy w przypadku, gdy istnieje wyłącznie możliwość uzyskania w przyszłości takiego dostępu (por wyrok NSA z 5 marca 2013 r., II OSK 2078/11). W orzecznictwie wskazuje się również, że co do zasady, o pełnieniu funkcji drogi wewnętrznej świadczą zapisy w ewidencji gruntów, przy czym dostęp przez drogę wewnętrzną nie musi wiązać się z tytułem prawnym (por. wyrok NSA z dnia 12 kwietnia 2019 r., II OSK 1415/17, wyrok NSA z 17 marca 2022 r., II OSK 906/21). Faktyczny dostęp do drogi publicznej polega na rzeczywistym zapewnieniu możliwości przejścia i przejazdu do drogi publicznej. Przy tym powinien to być dostęp realny, możliwy do wyegzekwowania przez inwestora przy użyciu dostępnych środków prawnych. Jednakże pod pojęciem realnej możliwości dostępu do drogi nie należy rozumieć jakości tej drogi, a wyłącznie fakt możliwości przejazdu po niej tzn. czy nie jest to działka zagrodzona, zalesiona (por. wyrok WSA w Poznaniu z 27 lipca 2022 r., II SA/Po 352/22). Pojęcie dostępu do drogi publicznej należy rozumieć możliwie jak najszerzej. Dlatego warunek dostępu do drogi publicznej spełniony jest zawsze wtedy, kiedy na przedmiotową działkę można dostać się - zgodnie z prawem - z drogi publicznej. Ustawodawca nie stawia przy tym wymagań co do rodzaju tego dostępu, czy ma być to droga, ścieżka itp. (por. wyrok WSA w Krakowie z dnia 24 listopada 2015 r., II SA/Kr 1064/15, wyrok WSA w Warszawie z dnia 26 listopada 2009 r., IV SA/Wa 1433/09, wyrok WSA w Poznaniu z 27 lipca 2022 r., II SA/Po 352/22). W rozpoznawanej sprawie działki nr [...] na których ma być realizowana budowa dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych mają prawny dostęp do drogi publicznej - ul. [...] poprzez gminną działkę o przeznaczeniu drogowym. Konieczna jest jednak budowa drogi dostosowanej do charakteru inwestycji (obecnie istnieje tylko droga czy raczej ścieżka gruntowa). Inwestor zobowiązał się do wybudowania tej drogi, w związku z czym objął wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy również budowę drogi wewnętrznej na działkach nr [...]. Jeżeli inwestor takiej drogi nie wybuduje nie spełni wymagań przewidzianych w § 14 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2022 r., poz. 1225) koniecznych do uzyskania pozwolenia na budowę. Zatem skoro teren przylega do działek drogowych gminy i istnieje faktyczna i prawna możliwość wybudowana drogi na tych działkach przez inwestora, to nie można uznać, że warunek z art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. nie został w tej sprawie spełniony. W związku z powyższym Sąd uznał za uzasadniony zarzut skargi naruszenia przez organy obu instancji art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p poprzez błędne przyjęcie, iż nie został spełniony warunek dostępu do drogi publicznej. W ocenie Sądu, trafnie również w skardze podniesiono zarzut naruszenia przez organy obu instancji art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. W orzecznictwie utrwalony jest pogląd, że zgodnie z tym przepisem do wydania decyzji o warunkach zabudowy niezbędne jest istnienie rzeczywistego lub projektowanego uzbrojenia terenu wystarczającego dla zamierzenia budowlanego. Warunek uzbrojenia terenu, zgodnie z art. 61 ust. 5 u.p.z.p., uznaje się za spełniony również wtedy, gdy wykonanie wymienionych elementów infrastruktury technicznej lub niektórych z nich - zostanie zagwarantowane w drodze umowy między właściwą jednostką organizacyjną, a inwestorem. Celem tego przepisu nie jest uzależnienie wydania decyzji o warunkach zabudowy od faktycznego istnienia uzbrojenia terenu, ale jedynie zagwarantowanie, że powstanie stosowne uzbrojenie, pozwalające na prawidłowe korzystanie z obiektów budowlanych. Zagwarantowanie oznacza zapewnienie w drodze umowy, co nie jest tożsame z obowiązkiem posiadania takiej umowy już w momencie starania się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, ale posiadanie zapewnienia, gwarancji, że taka umowa w przyszłości zostanie zawarta. Przesłankę, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. uznaje się za spełnioną wtedy, gdy inwestor posiada zapewnienie od dostawców mediów, że takie umowy w przyszłości zostaną zawarte. Taki pogląd interpretacyjny znajduje swoje umocowanie w utrwalonej linii orzeczniczej Naczelnego Sądu Administracyjnego (por. wyroki NSA z 22 stycznia 2020 r., II OSK 3487/18; z 27 lutego 2019 r., II OSK 963/17; z 7 marca 2018 r., II OSK 1200/16; z 15 lutego 2018 r., II OSK 893/16). Celem przepisu art. 61 ust. 1 pkt. 3 w zw. z ust. 5 u.p.z.p. jest zagwarantowanie, że powstanie stosowne uzbrojenie, pozwalające na prawidłowe korzystanie z obiektów budowlanych. Takie zagwarantowanie może stanowić każdy dokument wydany przez uprawnioną jednostkę świadczącą usługi komunalne, w którym uzgadnia się zamierzone uzbrojenie terenu i jednocześnie przedstawia rozwiązanie jakie w przyszłości zostanie na danym terenie zrealizowane (wyrok WSA w Warszawie z dnia 4 grudnia 2008 r., IV SA/Wa 1361/08, wyrok WSA w Krakowie z dnia 15 maja 2009 r., II SA/Kr 431/09, wyrok WSA w Poznaniu z dnia 4 grudnia 2012 r., II SA/Po 255/12). Bezsporne jest, że w dacie wydania zaskarżonej decyzji na terenie inwestycji nie było uzbrojenia terenu w zakresie sieci wodociągowej i kanalizacyjnej. W toku postępowania inwestor wykazywał, że budowa tych sieci jest w fazie projektowania i realizacji. Z ustaleń Kolegium wynika, że inwestor do wniosku dołączył pismo Miejskiego Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji w [...]S.A. z dnia 5 października 2020 r., w którym wskazano, że w chwili obecnej nie ma możliwości dostawy wody do projektowanego budynku z miejskiej sieci wodociągowej, ani odprowadzenia ścieków bytowych i wód opadowych z projektowanego budynku do miejskiej sieci kanalizacyjnej. Zaopatrzenie w wodę będzie możliwe po rozbudowie sieci wodociągowej w rejonie lokalizacji inwestycji, tj. po zaprojektowaniu, wybudowaniu i włączeniu do eksploatacji przewodu wodociągowego. Odbiornikiem ścieków bytowych i ograniczonej ilości wód opadowych z projektowanego budynku będzie istniejący kanał sanitarny w [...] (końcówka na wysokości ul. [...]) po zaprojektowaniu, wybudowaniu i włączeniu do eksploatacji sieci kanalizacji sanitarnej w ul. [...] i po rozbudowie sieci kanalizacyjnej na terenie przedmiotowej inwestycji. Spółka przewiduje realizację kanalizacji sanitarnej w [...]na odcinku od ul. [...] do wysokości posesji w [...]. Planowane jest zakończenie robót budowlanych do I. kwartału 2022 r. Budowa sieci kanalizacyjnej w ul. [...] znajduje się w planach inwestycyjnych MPWiK i zostanie zrealizowana na podstawie Umowy o przekazanie dokumentacji spisanej z [...]Sp. z o.o. I S.K.A. Warunki techniczne odprowadzenia ścieków z ww. budynku MPWiK będzie mogła podać po. wybudowaniu sieci kanalizacyjnej w [...] i przekazaniu przez [...] Sp. z oo. I S.K.A. dokumentacji technicznej dotyczącej sieci kanalizacji sanitarnej w ul. [...], zgodnie z zapisami Umowy o przekazanie dokumentacji, którą ta spółka podpisała z MPWiK, po wyłonieniu wykonawcy. Aktualnie Spółka nie przekazała do MPWiK dokumentacji technicznej. Nadto, inwestorka do akt dołączyła wydruk korespondencji mailowej, z której wynika, że w dniu 2 grudnia 2020 r. podpisano umowę z wykonawcą robót w formule Projektuj i Buduj dotyczącą budowy kanalizacji ściekowej m. in. w [...]. Natomiast budowa kanalizacji ściekowej w ul. [...] na odcinku od [...] będzie zakontraktowana oddzielnym zamówieniem. Do pisma uzupełniającego odwołanie z dnia 15 czerwca 2022 r. skarżąca dołączyła również Porozumienie z dnia 29 listopada 2021 r. zawarte pomiędzy Miejskim Przedsiębiorstwem Wodociągów i Kanalizacji w [...] S.A. w [...] a spółką [...] sp. z o.o. w [...] dotyczące budowy urządzeń wodociągowych i kanalizacyjnych oraz oświadczenie spółki [...] z dnia [...] stycznia 2022 r. o wyrażeniu zgody na przyłączenie inwestycji planowanej przez skarżącą do tej sieci wodociągowej i kanalizacyjnej. Z treści tego Porozumienia wynika, że inwestor, tj. [...] sp. z o.o. w [...] w związku z własnymi potrzebami zamierza zrealizować na podstawie warunków technicznych wydanych przez MPWiK budowę urządzeń wodociągowych lub kanalizacyjnych, m.in. do celów zaopatrzenia w wodę lub odprowadzania ścieków z nieruchomości – dz. nr [...], ul. [...]. Zawarcie tego Porozumienia ma na celu ustalenie warunków wykonania roszczenia przez Inwestora wobec MPWiK wynikającego z art. 49 § 2 k.c. W celu wykonania Porozumienia inwestor wykona dokumentację techniczną sieci wodociągowej lub kanalizacyjnej na podstawie uzyskanych warunków technicznych (pismo z dnia 29 listopada 2021 r.), wybuduje urządzenia, a następnie przekaże prawo własności urządzeń na rzecz MPWiK. Pismem z dnia 19 stycznia 2022 r. spółka [...] sp. z o.o. w W. oświadczyła, że wyraża zgodę na przyłączenie objętej wnioskiem inicjującym przedmiotowe postępowanie inwestycji do planowanej budowy sieci wodociągowej i kanalizacyjnej. Ze wskazanych dokumentów wynika, że toczą się prace związane z realizacją sieci wodociągowej i kanalizacyjnej w rejonie ul. [...], mające na celu m.in. przyłączenie terenu przedmiotowej inwestycji do tych sieci. Ponadto właściciel działek inwestycyjnych nr [...] spółka [...] sp. z o.o. w [...] (co wynika ze znajdujących się w aktach sprawy wypisów z ewidencji gruntów), zawarł z gestorem sieci porozumienie, na mocy którego spółka zobowiązała się do wybudowania sieci niezbędnych do zasilenia w wodę i odprowadzanie ścieków dla działek nr [...]. Jak wskazała skarżąca, sama nie mogła zawrzeć z gestorem sieci takiego porozumienia z przyczyn formalnych. Skarżąca działa w imieniu tej spółki, a więc spółka powiązana jest podmiotowo ze skarżącą. Spółka [...] reprezentowana przez skarżącą) w oświadczeniu z dnia 19 stycznia 2022 r. wskazała, że jest inwestorem sieci wodociągowej i kanalizacyjnej do zaopatrzenia w wodę i odprowadzenia ścieków z nieruchomości stanowiącej działki ewidencyjne nr [...] na podstawie Porozumienia zawartego w dniu 29 listopada 2021 r. z MPWiK. Spółka wyraziła zgodę na przyłączenie inwestycji I. D. do planowanej do budowy sieci wodociągowej i kanalizacyjnej. Kolegium wyraziło natomiast wątpliwość czy inwestorka uzyska taką zgodę od MPWiK, które nie wyraziło wyraźnej zgody na przyłączenie do sieci inwestycji I. D.. Należy jednak zauważyć, że MPWiK wyraziło zgodę na wykonanie uzbrojenia terenu działek nr [...], a nie na konkretną inwestycję. Zgodnie z art. 61 ust. 5 u.p.z.p. warunek, o którym mowa wart. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. (istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego) jest spełniony, gdy wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem. Wprawdzie gestor sieci wodociągowej i kanalizacyjnej zagwarantował podłączenie do sieci działek nr [...] w porozumieniu zawartym ze spółką [...] sp. z o.o. w [...] z dnia 29 listopada 2021 r., lecz spółka ta jest podmiotowo powiązana ze skarżącą, a z akt sprawy nie wynika, aby spółka ta planowała realizować na tym terenie odrębną inwestycję. Poza tym organ mógł wezwać inwestorkę do wyjaśnienia tych wątpliwości i ewentualnie przedłożenia dodatkowych dokumentów, czego nie zrobił, interpretując treść tego porozumienia na niekorzyść inwestorki. Wobec powyższego organ nieprawidłowo uznał, że planowana inwestycja nie spełnia warunku określonego w art. 61 ust. 1 pkt 3 i art. 61 ust. 5 u.p.z.p. W odniesieniu do zarzutu naruszenia przez organ art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez błędną interpretację organu w zakresie braku kontynuacji funkcji i parametrów zabudowy projektowanej inwestycji zgodnie z zasadą dobrego sąsiedztwa, wskazać należy, iż organ odwoławczy w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji w ogóle nie dokonał oceny czy przesłanka ta w tej sprawie została spełniona, choć stanowiło to przedmiot rozważań organu I instancji. Prezydent [...] stwierdził, że nie jest możliwa na tym terenie zabudowa wielorodzinna, ponieważ działki inwestycyjne znajdują się w kwartale urbanistycznym ograniczonym ulicami [...], [...], w którym taka zabudowa nie występuje. Jak wynika z analizy urbanistycznej (załącznika nr 2 do decyzji) organ wskazał 14 obszarów, z czego 6 jest oznaczonych jako zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna z usługami (MW/U), tj. obszar nr 1, 3, 4, 5, 13 oraz obszar 14 oznaczony jako MW/UR (w obszarze tym znajduje się teren inwestycji). W zakresie ustalenia kontynuacji funkcji organ powinien brać pod uwagę funkcje zabudowy występujące na całym obszarze analizowanym, a nie tylko na obszarze bezpośrednio przylegającym do działek inwestycyjnych. Należy zgodzić się z zarzutem skargi, że w tej sytuacji, stwierdzenie braku przesłanki dla kontynuacji funkcji zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej jest sprzeczne z wynikami analizy. Zasadnie zatem w skardze podniesiono również zarzut naruszenia przez organy art. 7, art. 77, art. 80 k.p.a. poprzez niezbadanie w sposób wyczerpujący całego materiału dowodowego w sprawie, w szczególności w zakresie kontynuacji funkcji zabudowy, dostępu inwestycji do drogi publicznej oraz projektowanego uzbrojenia terenu. Mając na uwadze powyższe, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c p.p.s.a., uchylił zaskarżoną decyzję, a – na podstawie art. 135 p.p.s.a. – również decyzję Prezydenta m. st. Warszawy nr 48/URS/22 z dnia 11 kwietnia 2022 r. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 p.p.s.a. Ponownie rozpoznając wniosek skarżącej, organ I instancji oceni spełnienie przez inwestora przesłanek z art. 61 u.p.z.p., z uwzględnieniem oceny prawnej Sądu wyrażonej w uzasadnieniu wyroku. Organ weźmie w szczególności pod uwagę aktualny stan faktyczny i prawny sprawy w zakresie przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. Sprawa rozpoznana została na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym na podstawie art. 119 pkt 2 p.p.s.a., gdyż organ zgłosił wniosek o skierowanie sprawy do rozpoznania w tym trybie, a żadna z pozostałych stron w terminie czternastu dni od zawiadomienia o złożeniu wniosku nie zażąda przeprowadzenia rozprawy.