VII SA/Wa 1610/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia WSA Mirosław Montowski (sprawozdawca) Sędziowie: sędzia WSA Andrzej Nogal asesor WSA Wojciech Białogłowski po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 8 kwietnia 2026 r. sprawy ze skargi M. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w C. z dnia [...] kwietnia 2025 r. znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w C. (dalej: "SKO", "Kolegium"), decyzją z dnia [...] kwietnia 2025 r., znak: [...], działając m.in. na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 572, dalej jako: "k.p.a."), po rozpatrzeniu odwołania M. M. (dalej: "Wnioskodawca", "Skarżący") – orzekło o utrzymaniu w mocy decyzji Prezydenta Miasta C. (dalej także: "organ I instancji") z [...] grudnia 2024 r. nr [...], odmawiającej ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku garażowego, na części działki nr ewid. [...], obręb [...] – C. w C. (oznaczonej na załączniku graficznym literami A-B-C-D-A). Do wydania decyzji SKO doszło w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych wskazanych przez ten organ. Wnioskiem z 29 kwietnia 2024 r., M.M. zwrócił się do Prezydenta C. o ustalenie warunków zabudowy dla planowanej inwestycji. Po sporządzeniu projektu decyzji ustalającej warunki zabudowy a także analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, pismami z dnia [...] czerwca 2024 r., Prezydent C. wystąpił do właściwych organów o uzgodnienie opracowanego projektu decyzji ustalającej warunki zabudowy dla planowanego przedsięwzięcia. Organ I instancji wystąpił także do Wydziału Inżynierii Miejskiej i Utrzymania Infrastruktury Drogowej Urzędu Miasta C. o zaopiniowanie decyzji w odniesieniu do obszaru przyległego do pasa drogi gminnej dla planowanej inwestycji. Prezydent C. uzyskał stosowne uzgodnienia ww. organów (zgody milczące), natomiast Kierownik Referatu Utrzymania Infrastruktury Drogowej, pismem z 12 czerwca 2024 r. negatywnie zaopiniował przedłożony projekt decyzji. Wyjaśnił, że nieruchomość będąca własnością strony, na której znajduje się teren objęty decyzją o warunkach zabudowy nie posiada legalnego dostępu do ul. B. Nieruchomość ta posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej poprzez zjazdy: z drogi krajowej [...] - ul. P. oraz drogi gminnej nr [...] - ul. S. w C. Ponadto teren objęty warunkami zabudowy bezpośrednio przylega do utwardzonego ciągu komunikacyjnego na tej nieruchomości. Wskazano, że na nieruchomości strony znajdują się obiekty handlowe generujące zwiększony ruch drogowy. Zarządca dróg nie wyraża zgody na obsługę komunikacyjną nieruchomości, na której znajduje się teren objęty warunkami zabudowy dla planowanej inwestycji poprzez drogę wewnętrzną, która stanowi dojazd wyłącznie do zabudowy jednorodzinnej .Wskazano jednocześnie, że niniejsza opinia może ulec zmianie w przypadku zmiany sposobu obsługi komunikacyjnej planowanej inwestycji. Pismem z 1 lipca 2024 r. organ I instancji przesłał Wnioskodawcy kserokopię ww. opinii z prośbą o ustosunkowanie się w do niej w wyznaczonym terminie. Poinformował, że opinia negatywna skutkuje koniecznością odmowy ustalenia warunków zabudowy. W piśmie z 15 lipca 2024 r. Wnioskodawca przedstawił swoje stanowisko. Pismem z 29 lipca 2024 r. Kierownik Wydziału Inżynierii Miejskiej i Utrzymania Infrastruktury Drogowej, w nawiązaniu do opinii z [...] czerwca 2024 r. poinformował, że droga wewnętrzna działki nr [...] i [...], stanowiąca odnogę ul. B. w C. jest drogą bez przejazdu, na końcowym odcinku której zamontowane są słupki blokujące [...] zgodnie z projektem organizacji ruchu z maja 2024 r. załączonym do tego pisma. Decyzją z 12 sierpnia 2024 r. nr [...] Prezydent C. odmówił ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Na skutek odwołania wniesionego przez Wnioskodawcę, SKO decyzją z [...] października 2024 r. znak: [...], uchyliło zaskarżone orzeczenie organu I instancji w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez ten organ. Ponownie rozpoznając sprawę, Prezydent C. wezwał Wnioskodawcę do sprecyzowania wniosku o ustalenie warunków zabudowy w zakresie dostępu do drogi publicznej i jasnego określenia, w jaki sposób i przez jakie działki ma się odbywać obsługa komunikacyjna planowanej inwestycji. W dniu [...] października 2024 r. wpłynęło uzupełnienie wniosku obejmujące zmianę w pkt. 8, tj. w zakresie obsługi komunikacyjnej, gdzie wskazano, że dostęp do drogi publicznej działki nr [...], ma być pośredni poprzez drogę wewnętrzną, działki nr ewid. [...], [...], [...]. Po sporządzeniu projektu decyzji ustalającej warunki zabudowy a także analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, pismem z 7 listopada 2024 r., organ I instancji wystąpił do Wydziału Inżynierii Miejskiej i Utrzymania Infrastruktury Drogowej Urzędu Miasta C. o ponowną opinię w odniesieniu do obszaru przyległego do pasa drogi gminnej dla planowanej inwestycji. Kierownik Wydziału Inżynierii Miejskiej i Utrzymania Infrastruktury Drogowej Urzędu Miasta C., pismem z dnia [...] listopada 2024 r., negatywnie zaopiniował przedłożony projekt decyzji. Wyjaśnił, że droga wewnętrzna, działki nr ewid. [...] i [...] stanowiące odnogę ul. B. w C., jest drogą bez przejazdu, na końcowym odcinku której zamontowane są słupki blokujące [...], zgodnie z projektem organizacji ruchu z maja 2024 r. Wskazano jednocześnie, że niniejsza opinia może ulec zmianie w przypadku zmiany sposobu obsługi komunikacyjnej planowanej inwestycji. W związku z powyższym, Prezydent C. pismem z 13 listopada 2024 r., działając na podstawie art. 79a k.p.a. poinformował Wnioskodawcę o negatywnej opinii z [...] listopada 2024 r. Wskazał, że wnioskowany dostęp do drogi publicznej - ul. B., pośredni przez część działki nr ewid. [...] będącej własnością Wnioskodawcy oraz drogę wewnętrzną Gminy Miejskiej C. jest niemożliwy. Organ I instancji poinformował zarazem Wnioskodawcę o możliwości zmiany wniosku o ustalenie warunków zabudowy co do sposobu obsługi komunikacyjnej, jednocześnie wskazując, że brak reakcji na to wezwanie może skutkować wydaniem decyzji niezgodnej z żądaniem strony. Organ I instancji wyznaczył stronie termin na ewentualną zmianę wniosku we wskazanym zakresie. W odpowiedzi z 20 listopada 2024 r. M.M. i G. M. oświadczyli, że kwestionują przedmiotową opinię w całości. Wnioskodawca w piśmie tym nie dokonał zmiany wniosku w zakresie obsługi komunikacyjnej. Jak zaznaczyło Kolegium, w znajdującej się w aktach sprawy notatce służbowej z dnia 27 listopada 2024 r., sporządzanej w nawiązaniu do ww. pisma z 20 listopada 2024 r. zawarto odpowiedź do uwag zawartych w tym piśmie. Dołączono również do akt sprawy kopię pisma z 10 kwietnia 2024 r. kierowanego do G. i M.M., w którym wskazano że w związku z wnoszonymi do Urzędu Miasta C. skargami mieszkańców ul. B., dotyczącymi utrudnień związanych z ruchem pojazdów samochodowych odcinkiem ul. B. poprzez ustawioną przez Państwa M. bramę wjazdową do obiektu handlowo-usługowego przy ul. P., Prezydent wzywa ich do zlikwidowania przejazdu od strony drogi gminnej ul. B. Organ I instancji wskazał, że zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy z [...] listopada 2013 r. nr [...], obsługa komunikacyjna do obiektu handlowo-usługowego Państwa M., została ustalona z wykorzystaniem istniejącego zjazdu z ul. P. Dojazd do obiektu możliwy jest również od strony ul. S.. Prezydent C. wskazał, że odcinek ul. B. (działka nr ewid. [...]) jest drogą o nawierzchni gruntowej, bez przejazdu, służącą do obsługi przyległej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Prezydent C. wezwał Państwa M. do zlikwidowania w sposób trwały przejazdu ul. B. w określonym terminie. Wskazał, że nie uzyskali Oni zgody na zjazd z ul. B., z działki nr [...]. Poinformował również, że w przypadku braku reakcji we wskazanym terminie, zarządca drogi ustawi słupki przeszkodowe uniemożliwiające przejazd z ww. ulicy na teren Państwa M.. Do akt sprawy dołączono także pismo Państwa M. z 23 kwietnia 2024 r. stanowiące odpowiedź na pismo Prezydenta C. z 10 kwietnia 2024 r. Załączono również pismo organu I instancji z 22 kwietnia 2024 r., kierowane do G. i M. M., w którym wskazano, że w nawiązaniu do pisma z 10 kwietnia 2024 r., oraz brak reakcji ze strony Państwa M., zarządca drogi zlecił ustawienie słupków przeszkodowych [...], które uniemożliwią przejazd z ul. B. na należący do nich teren. Następnie po sporządzeniu projektu decyzji odmawiającej ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji, z uwagi na pismo z dnia 13 listopada 2024 r., złożone w trybie art. 79a § 1 k.p.a i brak zmiany wniosku w zakresie obsługi komunikacyjnej, zawiadomieniem z 28 listopada 2024 r., organ I instancji poinformował strony o zakończeniu postępowania dowodowego oraz o możliwości zapoznania się i wypowiedzenia co do zgromadzonych materiałów. Decyzją z 16 grudnia 2024 r. nr [...]Prezydent Miasta C. odmówił ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku garażowego, na części działki nr ewid. [...], obręb [...] – C. w C. (oznaczonej na załączniku graficznym literami A-B-C-D-A). Od powyższej decyzji odwołanie złożył M. M. reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika, zaskarżając ją całości. Zarzucił m.in. naruszenie art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a., poprzez niewyjaśnienie stanu faktycznego oraz niewyczerpujące zebranie i błędne rozpatrzenie całości materiału dowodowego; naruszenie art. 8 k.p.a. art. 107 § 1 pkt 6 i § 3 k.p.a. poprzez brak wyczerpującego uzasadnienia faktycznego i prawnego; naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2023 r., poz. 1130, dalej jako: "u.p.z.p") poprzez przyjęcie, iż nieruchomość objęta wnioskiem nie posiada dostępu do drogi publicznej. W toku postępowania drugoinstancyjnego, pismem z 28 lutego 2025 r., SKO/l/IV/76/2025, Kolegium wystąpiło do Prezydenta Miasta C. o wyjaśnienie, jaki jest ostateczny kształt organizacji ruchu na drodze publicznej - ul. B. w C. oraz na drodze wewnętrznej (działki nr [...] i [...] stanowiącej odnogę ul. B. w C.). Kolegium wystąpiło też o udzielenie informacji, czy działki nr [...] i [...] stanowiące odnogę ul. B. w C., stanowią drogę wewnętrzną czy jest to publiczna droga gminna. W dniu 7 marca 2025 r. do Kolegium wpłynęło pismo Prezydenta Miasta C. znak: WPP.6730.44.2024.AM, do którego załączono kopię projektu oznakowania i organizacji ruchu na drodze Gminy M. - ul. B. w C. W piśmie tym wyjaśniono, że projekt obejmuje wprowadzenie zmian organizacji ruchu na drodze publicznej, ul. B. oraz na drodze wewnętrznej stanowiącej odnogę ul. B. (dz. nr ewid. [...], i [...], obręb [...] – C.). Wyjaśniono m.in., że droga położona na działkach nr ewid. [...], i [...], obręb 110 – C. stanowiąca odnogę ul. B. jest drogą wewnętrzną, bez przejazdu, na końcowym odcinku której zamontowane są słupki blokujące U-12c, zgodnie z załączonym projektem organizacji ruchu. Wskazano również, że zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 23 września 2)03 r. w sprawie szczegółowych warunków zarządzania ruchem na drogach oraz wykonywania nadzoru nad tym zarządzaniem (t.j. Dz.U. z 2017 r., poz. 784), podstawą do wprowadzenia organizacji ruchu na nowo wybudowanej drodze lub jej zmiany na drodze istniejącej jest zatwierdzenie organizacji ruchu przez organ zarządzający ruchem albo podmiot zarządzający drogą wewnętrzną. W pismach z 14 i 28 marca 2025 r. znak: SKO/I/IV/76/2025, Kolegium, w trybie art. 10 § 1 k.p.a., zawiadomiło strony postępowania o zakończeniu postępowania dowodowego w sprawie i możliwości zapoznania się z aktami, wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań. Uzasadniając podjętą w tej sprawie decyzję, SKO w pierwszej kolejności przywołało przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588, zwanego dalej: "rozporządzeniem"), które stanowiły oparcie dla rozstrzygnięcia podjętego przez Prezydenta C.. Dalej Kolegium wskazało, że w sprawie sporządzona została w sposób zgodny z wymogami art. 61 ust. 5a u.p.z.p. analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, obejmująca obszar o szerokości nie mniejszej niż 50 m, co w załączniku graficznym analizy zostało zaznaczone linią przerywaną koloru czarnego. W ocenie SKO, organ I instancji zasadnie ustalił przy tym, że w obszarze analizowanym występuje zabudowa o funkcji mieszkaniowej (jednorodzinna), budynki garażowe i magazynowe. Organ I instancji poprawnie wskazał również parametry zabudowy i zagospodarowania terenu na analizowanym obszarze. Niemniej Kolegium ponownie przypomniało, że Kierownik Wydziału Inżynierii Miejskiej i Utrzymania Infrastruktury Drogowej Urzędu Miasta C., pismem z dnia 8 listopada 2024 r. negatywnie zaopiniował przedłożony projekt decyzji o warunkach zabudowy, co do pośredniego dostępu terenu inwestycji do drogi publicznej - ul. B., poprzez część działki nr ewid. [...] obręb C., będącej własnością Wnioskodawcy oraz działki nr ewid. [...],[...], [...] obręb C. - stanowiących drogę wewnętrzną. Wyjaśnił, że droga wewnętrzna, działka nr ewid. [...] i [...] stanowiąca odnogę ul. B. w C., jest drogą bez przejazdu, na końcowym odcinku który zamontowane są słupki blokujące U-12c, zgodnie z projektem organizacji ruchu z maja 2024 r. Kolegium podkreśliło, że w aktach sprawy znajduje się Projekt oznakowania i organizacji ruchu na drodze Gminy Miejskiej - ul. B. w C. (projekt stałej organizacji ruchu) z maja 2024 r. W opisie technicznym tego projektu wyjaśniono, że przedmiotem opracowania jest wprowadzenie zmian w stałej organizacji ruchu drogowego na ul. B. polegających na oznakowaniu pierwszeństwa przejazdu na skrzyżowaniu ul. B. i ul. Lazurowej oraz na montażu słupków blokujących U-12c na końcowym odcinku drogi bez przejazdu, odchodzącej od ul. B. w kierunku wschodnim Jak wynika z treści tego projektu został on zatwierdzony w dniu 10 maja 2024 r. Natomiast z załącznika graficznego do tego projektu wynika, że na końcu drogi wewnętrznej (działki nr ewid. [...], [...], [...]) łączącej się z drogą publiczną, tj. ul. B., tuż przed działką nr ewid. [...] (objętej niniejszym postępowaniem) zamontowane są słupki blokujące U-12c. SKO przywołało też wyjaśnienia organu I instancji zawarte w piśmie z 7 marca 2025 r., w którym wskazano, że zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie szczegółowych warunków zarządzania ruchem na drogach oraz wykonywania nadzoru nad tym zarządzaniem, podstawą do wprowadzenia organizacji ruchu na nowo wybudowanej drodze lub jej zmiany na drodze istniejącej jest zatwierdzenie organizacji ruchu przez organ zarządzający ruchem albo podmiot zarządzający drogą wewnętrzną. Zarządzanie drogą wewnętrzną (działki nr ewid. [...], [...], [...] - stanowiące własność Gminy Miejskiej C.) i organizacja ruchu należy do gminy, a zarządcą tej drogi jest Prezydent Miasta C.. To właśnie zarządca tej drogi decyduje o sposobie organizacji ruchu na tej drodze. Zdaniem Kolegium, z powyższych ustaleń niewątpliwie wynika, że droga ta jest drogą bez przejazdu i nie można dostać się nią na działkę nr ewid. [...] obręb C. Nie może zatem ta droga wewnętrzna zapewnić pośredniego dostępu do drogi publicznej (ul. B.) terenowi objętemu niniejszym postępowaniem, tj. części działki nr ewid. [...]. Tym samym, Kolegium uznało, że planowana inwestycja nie spełnia przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p., co do dostępu do drogi publicznej, zgodnie z żądaniem Wnioskodawcy, tj. do drogi publicznej (ul. B. poprzez drogę wewnętrzną - działki nr ewid. [...], [...], [...]). SKO raz jeszcze nadmieniło, że jak wynika ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, działka Wnioskodawcy nr ewid. [...] posiada dostęp do drogi publicznej poprzez zjazdy: z drogi krajowej [...] - ul. P. oraz z drogi gminnej nr [...] - ul. S. Dostęp ten zapewniony jest poprzez inne działki stanowiące własność (współwłasność Wnioskodawcy). Ponadto dla przedmiotowej działki obsługa komunikacyjna dopuszczona jest także z ul. Z. Ulica ta przebiega m.in. po działkach nr ewid. [...], [...], które bezpośrednio sąsiadują z działką nr ewid. [...] obręb C., której dotyczy niniejsze postępowanie. Kolegium wyjaśniło, że postępowanie w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest postępowaniom wnioskowym, tj. wszczyna się je na wniosek strony (wnioskodawcy). To wnioskodawca w tym właśnie wniosku wskazuje m.in. sposób obsługi komunikacyjnej. Wnioskodawca został zaś poinformowany przez organ I instancji w trybie art. 79a k.p.a. o braku możliwości zapewnienia dostępu terenu inwestycji do drogi publicznej - ul. B. poprzez drogę wewnętrzną na działkach nr ewid. [...], [...] i [...]). Pomimo tego, zarówno we wniosku z 29 kwietnia 2024 r. (zmienionym w dniu 31 października 2024 r.) Wnioskodawca określił taki właśnie sposób dostępu do drogi publicznej. Nie wskazał innego sposobu obsługi komunikacyjnej dla tej inwestycji, pomimo że miał taką możliwość (dostęp do drogi publicznej ul. P., bądź do drogi publicznej ul. S., bądź do ul. Z). Odnosząc się do zarzutów odwołania dotyczących naruszenia zasad postępowania, Kolegium uznało je za niezasadne. SKO zaznaczyło, że w opiniach przekazanych przez zarządcę drogi nie mam mowy o tym, że działka objęta niniejszym postępowaniem posiada dostęp do ul. B.. Prawdą jest jedynie, że przykładowo działki nr ewid. [...] i [...] obręb C. mają zapewniony dostęp do ul. B., za pośrednictwem ww. drogi wewnętrznej (działki nr ewid. [...], [...]), [...]), jednak ta droga wewnętrzna dociera do tych działek (jest przejezdna) i dopiero za tymi działkami ww. droga wewnętrzna kończy się, a na jej końcu znajdują się słupki blokujące U- 12c, zamykające tę drogę i uniemożliwiające wjazd na działkę nr [...]. Ponadto dla działek nr ewid. [...] i [...], dojazd przez ww. drogę wewnętrzną do ul. B. jest jedynym prawnym i faktycznym dojazdem, natomiast działka nr ewid. [...] nie ma zapewnionego zarówno faktycznego jak i prawnego dostępu do ul. B. poprzez ww. drogę wewnętrzną. Działka ta ma zapewniony faktyczny i prawny dostęp do dróg publicznych m.in. do ul. P. i ul. S. oraz do ul. Z. Z tych przyczyn, wspomnianą na wstępie decyzją z 28 kwietnia 2025 r., znak: SKO/I/IV/76/2025, Kolegium utrzymało w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji. Z taką decyzją nie zgodził się Wnioskodawca, reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika, który wniósł skargę do tutejszego Sądu. Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie: 1) art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p., poprzez błędne uznanie, że teren objęty wnioskiem nie posiada dostępu do drogi publicznej, podczas gdy dostęp ten jest możliwy w sposób wskazany we wniosku, który to sposób jest zgodny ze sposobem realizacji dostępu do nieruchomości sąsiednich, 2) art. 52 ust. 2 pkt 1 i 1a u.p.z.p., poprzez brak określenia na załączniku graficznym do decyzji organu I instancji, granic terenu objętego analizą urbanistyczną, który winien być oznaczony czarną grubą linią przerywaną, 3) art. 52 ust. 2 pkt 1 i 1a u.p.z.p., poprzez brak określenia przez organ I instancji przyjętej metodologii ustalenia jego granic, jak również brak precyzyjnego uzasadnienia stanowiska organu, który przyjął, że wyznaczony obszar analizowany wystarczająco charakteryzuje zastany na danym terenie ład przestrzenny oraz istniejącą zabudowę, umożliwiając przeprowadzenie analizy urbanistycznej, 4) naruszenie przepisów art. 7-11, 77 § 1 i 80 k.p.a., co doprowadziło do błędnego ustalenia stanu faktycznego stanowiącego podstawę rozstrzygania, 5) naruszenie art. 107 § 3 k.p.a. przez niewystarczające uzasadnienie decyzji w kontekście graficznych i funkcjonalnych elementów analizy urbanistycznej oraz nie uwzględnienie treści orzecznictwa sądów administracyjnych w podobnych sprawach. Z uwagi na powyższe zarzuty w skardze wniesiono o uchylenie zaskarżonej decyzji SKO i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia. Jednocześnie w skardze wniesiono o dopuszczenie dowodu z dokumentacji fotograficznej obrazującej stan na gruncie, na terenie działki objętej wnioskiem i działek sąsiednich, celem wykazania faktu aktualnego stanu na tym terenie, aktualnego sposobu korzystania z przedmiotowych działek, w tym w szczególności w zakresie dojazdów do nich. W szerokim uzasadnieniu skargi jej autor podniósł m.in., że jak wynika ze stanu na gruncie wzdłuż drogi wewnętrznej posadowionej na działkach ewidencyjnych numer [...], [...] i [...], znajdują się wydzielone działki budowlane, w części już zabudowane i zamieszkałe. Przedmiotowe działki sąsiednie korzystają z dostępu do drogi publicznej (ul. B.) za pośrednictwem ww. drogi wewnętrznej. Podobnie wygląda sytuacja w przypadku nieruchomości objętej wnioskiem, która bezpośrednio graniczy z drogą wewnętrzną i za jej pośrednictwem może realizować dostęp do ul. B.. Jedyna różnica pomiędzy opisywanymi nieruchomościami polega na tym, iż staraniem organu I instancji (właściciela i zarządcy drogi wewnętrznej), ustalił on w Projekcie Organizacji Ruchu ul. B. taki jej sposób, który przewiduje zamontowanie słupków blokujących U-12c, tym samym wykluczając Wnioskodawcy dostęp do ul. B.. Nastąpiło to w trakcie niniejszego postępowania, zaś organ I instancji nigdy nie wyjaśnił co legło u podstaw takiego uregulowania organizacji ruchu w Projekcie. Zdaniem Skarżącego całkowicie niezrozumiałym i nieakceptowalnym jest sytuacja, w której zarządca drogi wprowadza organizację ruchu, w ramach której dyskryminuje jednego z właścicieli nieruchomości sąsiednich. Skarżący podniósł również, że granice obszaru analizowanego wyznaczono (obszar oznaczony na załączniku graficznymi kolorem czarnym grubą linią przerywaną) w promieniu 54 m wokół działki objętej wnioskiem. Analiza załącznika graficznego do decyzji o warunkach zabudowy w ocenie Skarżącego pozwala jednak jedynie na ustalenie granic terenu objętego decyzją. Został on oznaczony grubą linią ciągłą i dodatkowo punktami ABCD. Skarżący zauważa, że z omawianego załącznika graficznego nie można niestety ustalić granic terenu objętego analizą urbanistyczną, który winien być oznaczony czarną grubą linią przerywaną. Zaskarżona decyzja poza jednym akapitem na stronie 3 uzasadnienia również nie zawiera żadnych innych informacji poza tymi dotyczącymi przyjętej metodologii ustalenia jego granic. Także w zakresie samej analizy dokonanej przez organ I instancji Skarżący może dowiedzieć się jedynie tego, iż wyznaczony obszar analizowany wystarczająco charakteryzuje zastany na danym terenie ład przestrzenny oraz istniejącą zabudowę, umożliwiając przeprowadzenie analizy urbanistycznej. Dalszego uzasadnienia w tej kwestii brak, co w ocenie Skarżącego zasadniczo przekreśla istotę omawianej regulacji, która służyć ma zapewnieniu szeroko rozumianego ładu urbanistycznego. W realiach niniejszej sprawy, organowi I instancji nie mogło ujść uwadze, że w bezpośrednim sąsiedztwie działki gruntu o nr ew. [...] objętej wnioskiem o warunki zabudowy, znajdują się nieruchomości, które realizują dostęp do drogi publicznej (ul. B.) za pośrednictwem drogi wewnętrznej, a więc w sposób tożsamy z tym wskazywanym w rozpoznawanym wniosku. Końcowo Skarżący podkreśla, że działka nr ewid. [...] posiada dostęp do drogi publicznej, natomiast nie posiada na chwilę obecną urządzonego zjazdu na tą ulicę, który staraniem organu I instancji podjętym już w trakcie niniejszego postępowania uniemożliwił to Wnioskodawcy. W odpowiedzi na skargę SKO wniosło o jej oddalenie, odnosząc się do zarzutów stawianych w skardze i przedstawiając argumentację, przemawiającą zdaniem Kolegium za ich bezzasadnością Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1267) zadanie Sądu jest ściśle określone: Sąd ma obowiązek przeprowadzić kontrolę zaskarżonego aktu administracyjnego pod względem zgodności z prawem, czyli prawidłowości zastosowania przepisów obowiązującego prawa oraz trafności ich wykładni. W związku z tym, Sąd ma obowiązek wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracyjny, jeśli stwierdzi, że w danej sprawie niewątpliwie doszło do naruszenia przepisu prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy lub doszło do naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania, bądź przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie. Nakazuje to art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143, zwanej dalej "p.p.s.a."). Sąd ma też obowiązek stwierdzić nieważność decyzji lub postanowienia, jeśli akt taki jest dotknięty którąkolwiek z wad określonych w art. 156 § 1 k.p.a. Natomiast w przypadku niestwierdzenia wskazanych postaci naruszenia prawa przez organ administracji, skarga podlega oddaleniu. Inaczej mówiąc, jeśli zaskarżona decyzja lub postanowienie są zgodne z prawem, uchylenie ich przez sąd jest niedopuszczalne. Jednocześnie należy podkreślić, że stosownie do treści art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd administracyjny rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związanym zarzutami i wnioskami skargi ani powołaną podstawą prawną. Biorąc pod uwagę powyższe, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uznał, że kontrolowana decyzja oraz utrzymane nią w mocy orzeczenie organu I instancji nie naruszają prawa w sposób wskazany powyżej, a skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w C. z [...] kwietnia 2025 r., znak: [...], utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta C. z [...] grudnia 2024 r. nr [...], o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku garażowego, na części działki nr ewid. [...], obręb [...] - C. w C. (oznaczonej na załączniku graficznym literami A-B-C-D-A). Przed przystąpieniem do merytorycznych rozważań w przedmiotowej wyjaśnić należy, że w postępowaniu przed wojewódzkim sądem administracyjnym dopuszczalne jest przeprowadzenie uzupełniającego dowodu, ale tylko z dokumentów, jeżeli jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie. Art. 106 § 3 p.p.s.a. wyznacza bowiem ścisłe granice wykorzystania w postępowaniu sądowoadministracyjnym "nowych" dowodów. Celem postępowania sądowoadministracyjnego nie jest zatem ponowne ustalenie stanu faktycznego sprawy administracyjnej, lecz Sąd dokonuje oceny, czy właściwe w sprawie organy ustaliły ten stan zgodnie z regułami obowiązującymi w procedurze administracyjnej, a następnie – czy prawidłowo zastosowały przepisy prawa materialnego do poczynionych ustaleń (por. wyrok. NSA z dnia 6 października 2005 r., sygn. akt II GSK 164/05, ONSA WSA 2006/2, poz. 45). Wobec tak zakreślonych zasad prowadzenia postępowania dowodowego, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uznał, że wniosek dowodowy zawarty w skardze może zostać uwzględniony, gdyż obejmuje on dowód z dokumentów w postaci fotografii terenu, którego ocena przez Sąd mogła przyczynić się do wyjaśnienia wątpliwości w sprawie, a nie spowodowała nadmiernego przedłużenia postepowania sądowego. Jednakowoż, w ocenie Sądu przedłożony materiał dowodowy nie mógł przemawiać za zasadnością stanowiska Skarżącego, o czym będzie mowa w dalszych rozważaniach niniejszego uzasadnienia. Stosownie do treści art. 61 ust. 1 u.p.z.p. (w brzmieniu znajdującym zastosowanie w rozpoznawanej sprawie), wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; teren ma dostęp do drogi publicznej; istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi; zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze: w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2021 r. poz. 428, 784 i 922), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu. Podnieść należy, że decyzja o warunkach zabudowy nie jest decyzją uznaniową. Organ właściwy do jej wydania jest bowiem zobowiązany do pozytywnego rozstrzygnięcia, jeśli projektowana inwestycja czyni zadość wszystkim wynikającym z prawa warunkom, a obowiązek odmowy ma tylko wówczas, gdy inwestycja ta nie spełnia choćby jednej ustawowej przesłanki z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 grudnia 2012 r. sygn. akt II OSK 1518/11; zob. też wyrok NSA z dnia 12 października 2010 r. sygn. akt II OSK 1542/09, dostępne na: www.orzecznictwo.nsa.gov.pl - dalej jako: "CBOSA"). Innymi słowy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia określonych w u.p.z.p. warunków. Oznacza to, że brak spełnienia chociażby jednego z warunków o których stanowi art. 61 ust. 1 u.p.z.p. jest podstawą do odmowy ustalenia warunków zabudowy. W związku z tym wydanie decyzji o warunkach zabudowy winno być poprzedzone przeprowadzeniem przez właściwy organ postępowania wyjaśniającego w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Jak wynika z uzasadnień skarżonych decyzji, podstawę faktyczną odmowy ustalenia warunków zabudowy w niniejszej sprawie stanowiło ustalenie przez organy obu instancji, że wskazany we wniosku Skarżącego sposób skomunikowania terenu inwestycji nie pozwala na przyjęcie, że spełniony został warunek określony w przywołanym art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p., tj. że teren ten ma dostęp do drogi publicznej. Organy stwierdziły, że rozwiązanie wskazane przez Skarżącego nie zapewnia takiego dostępu do drogi publicznej, a Skarżący nie wykazał woli określenia innego, możliwego w realiach tej sprawy, skomunikowania działki inwestycyjnej. Oceniając powyższe stanowisko, Sąd zobowiązany jest po pierwsze podkreślić, że celem postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest ustalenie sposobu korzystania z nieruchomości w sytuacji braku planu miejscowego. Nie objęcie danego terenu przepisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oznacza, że w decyzji o warunkach zabudowy określa się w sposób wiążący dla kolejnych etapów procesu inwestycyjnego, parametry urbanistyczne, architektoniczne oraz techniczne planowanej inwestycji, w tym także uwarunkowania dostępności terenu inwestycji do drogi publicznej. Po wtóre, jak zgodnie przyjmuje się w doktrynie i orzecznictwie sądów administracyjnych, organ administracji jest związany wnioskiem inwestora w zakresie rodzaju, funkcji inwestycji i jej lokalizacji (zob. wyrok NSA z dnia 22 sierpnia 2023 r., sygn. akt II OSK 2810/20, CBOSA). Nie jest natomiast bezwzględnie związany wnioskiem inwestora w zakresie charakterystyki urbanistycznej inwestycji (por. np. wyrok NSA z 30 maja 2019 r., sygn. akt II OSK 1330/18, CBOSA). Tym niemniej, nawet w tym względzie organ administracji nie ma możliwości ustalenia warunków zabudowy, jeżeli wyniki przeprowadzonej przez niego analizy cech zabudowy i zagospodarowania terenu w sposób istotny odbiegają od parametrów określonych we wniosku, gdyż określenie warunków zabudowy w takim przypadku nie byłoby zmodyfikowaniem czy też doprecyzowaniem parametrów zawartych we wniosku, lecz orzeczeniem w przedmiocie innej inwestycji niż planowana przez inwestora. Organ administracji orzekając w sprawie o ustalenie warunków zabudowy nie dysponuje wiec "luzem decyzyjnym", uprawniającym do określenia warunków zabudowy, co prawda zgodnie z wynikami analizy, lecz sprzecznie z wnioskiem i wbrew oczekiwaniom inwestora wynikającym z wniosku. W takiej sytuacji organ zobowiązany jest wydać decyzję odmowną (por. wyrok NSA z dnia 6 grudnia 2011 r., sygn. akt II OSK 1827/10, zob. też wyrok WSA w Olsztynie z dnia 29 kwietnia 2021 r., sygn. akt II SA/Ol 315/21, CBOSA). Z tych samym powodów, w ocenie tutejszego Sądu, organ nie może również określić w decyzji o warunkach zabudowy takiego sposobu skomunikowania terenu inwestycji z drogą publiczną, na które zgody nie wyraża wnioskodawca. Innymi słowy, organ nie może narzucać innych rozwiązań w zakresie dostępu do drogi publicznej, niż te zadeklarowane przez wnioskodawcę, a tym bardziej takich, które nie są przez niego akceptowane. W tym zakresie, organ jest uprawniony i zarazem zobowiązany jedynie do oceny, czy sposób dostępności terenu inwestycji do drogi publicznej wskazany we wniosku inwestora faktycznie taki dostęp zapewnia. Trafność takiego stanowiska znajduje potwierdzenie w orzeczeniach Naczelnego Sądu Administracyjnego, które Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę w pełni podziela i uznaje za własne, a w których przesądzono, że organ orzekający w sprawie jest związany wskazanym przez wnioskodawcę sposobem komunikacji z siecią dróg publicznych (zob. wyrok NSA z dnia 28 lutego 2018 r., sygn. akt II OSK 1170/16, LEX nr 2477137, zob. też wyrok NSA z dnia 27 listopada 2018 r., sygn. akt II OSK 18/17, LEX nr 2597257). Wreszcie po trzecie i niejako w nawiązaniu do wyżej zaprezentowanej argumentacji wskazać trzeba, że w poglądach nauki i judykatury dominujący jest pogląd, zgodnie z którym, dostęp do drogi publicznej, w rozumieniu przepisu art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p., należy rozumieć jako dostęp zapewniający faktyczną możliwość przejścia i przejazdu z terenu inwestycji do drogi publicznej. Dostęp ten nie może być dostępem wyłącznie hipotetycznym, lecz musi być realny (tak: T. Filipowicz (red.), A. Plucińska-Filipowicz (red.), M. Wierzbowski (red.), Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, wyd. IV, Opublikowano: WKP 2024). Dostęp do drogi publicznej, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p., należy zatem rozumieć jako zapewniający faktyczną możliwość przejścia i przejazdu z terenu inwestycji do drogi publicznej, a zatem pozwalający uznać, że działka, przez którą planowane jest skomunikowanie terenu inwestycji z drogą publiczną, może być faktycznie wykorzystywana w takim celu (zob. wyroki NSA: z dnia 24 września 2025 r., sygn. akt II OSK 766/23, z dnia 9 stycznia 2025 r., sygn. akt II OSK 899/22, CBOSA). Przenosząc powyższe rozważania na grunt kontrolowanej sprawy Sąd dostrzegł, że Skarżący we wniosku o ustalenie warunków zabudowy złożonym w dniu 29 kwietnia 2024 r. (skorygowanym w piśmie z dnia 30 października 2024 r. – w aktach administracyjnych) kategorycznie wskazał, że planowane przez niego skomunikowanie terenu inwestycji (działki nr ewid. [...] z obrębu [...] – C.) z drogą publiczną - ul. B. ma nastąpić poprzez działki nr ewid. [...], [...], [...] i [...]). Oznacza to, że organ I instancji był związany tak określonym sposobem skomunikowania działki inwestycyjnej z siecią dróg publicznych. Jak natomiast niezbicie wynika z ustaleń organów, wskazany przez Skarżącego sposób skomunikowania terenu inwestycji nie zapewnia ani prawnej, ani faktycznej, czyli realnej możliwości dostępu do drogi publicznej - ul. B.. Jest tak dlatego, że droga wewnętrzna przebiegająca na działkach nr ewid. [...], [...] i [...], będących własnością Gminy Miejskiej C. (zob. informacja z ewidencji gruntów i budynków - w aktach administracyjnych) nie posiada połączenia z drogą publiczną, tj. ulicą B., umożliwiającą realny dostęp do terenu inwestycji. Według jednoznacznych wyjaśnień właściciela i podmiotu zarządzającego tą drogą – Prezydenta Miasta C. zamieszczonych m.in. w pismach z 8 listopada 2024 r. i 7 marca 2025 r., droga wewnętrzna przebiegająca przez działki nr ewid. [...], [...] i [...] jest drogą bez faktycznego przejazdu, gdyż na końcowym jej odcinku zamontowano słupki blokujące ruch U-12c, uniemożliwiające dostęp do drogi publicznej z terenu działki Skarżącego nr ewid. [...]. Fakt ten potwierdza "Projekt Stałej Organizacji Ruchu" zatwierdzony przez zarządcę drogi w maju 2024 r., który wraz z Opisem Technicznym i załącznikiem graficznym znajduje się w aktach sprawy. Nie ulega przy tym wątpliwości, że zarządca tej drogi wewnętrznej był uprawniony do określenia zasad i sposobu organizacji ruchu na ww. drodze, stosownie do przepisów ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 23 września 2003 r. w sprawie szczegółowych warunków zarzadzania ruchem na drogach oraz wykonywania nadzoru nad tym zarządzaniem. Z dokumentu tego wynika natomiast niezbicie, i co notabene potwierdza w zasadzie dokumentacja fotograficzna załączona do skargi, że zarówno prawnie, jak i fizycznie, dostęp do drogi publicznej - ul. B., z terenu działki objętej wnioskiem Skarżącego (nr ewid. [...]) jest obecnie niemożliwy. W tym stanie rzeczy, na aprobatę nie mogą zasługiwać twierdzenia podnoszone w skardze, jakoby teren planowanego zamierzenia położony był przy drodze wewnętrznej połączonej z drogą publiczną. Zdaniem Sądu, z niezakwestionowanych skutecznie przez Skarżącego ustaleń faktycznych w sprawie, możliwość ta została całkowicie wykluczona. Odnosząc się do zarzutów skargi, w których Skarżący sygnalizuje celowe pozbawienie go przez zarządcę drogi możliwości korzystania z drogi wewnętrznej na działkach nr ewid. [...], [...] i [...], należy wyjaśnić, że okoliczność ta nie może mieć jakiegokolwiek znaczenia w rozpoznawanej sprawie. Skarżący powinien bowiem w tej sytuacji ewentualnie wpierw kwestionować "Projekt Stałej Organizacji Ruchu" wprowadzony na ww. drodze przez podmiot nią zarządzający. Dopóki zaś droga ta jest drogą nie zapewniającą rzeczywistej możliwości dostępu terenu inwestycji (działki Skarżącego nr ewid. [...]) do drogi publicznej, to decyzja organów o odmowie ustalenia warunków zabudowy nie mogła być inna. Organy nie mogły przecież zignorować stanu prawnego i faktycznego istniejącego aktualnie na tym terenie. Wymaga w tym miejscu także podkreślenia, że jak słusznie dostrzegły organy obu instancji, dla działki inwestycyjnej nr ewid. [...] obręb [...] – C. w C., dostęp do drogi publicznej może być wykazany poprzez teren innych działek stanowiących współwłasność Skarżącego, np. poprzez zjazd z drogi krajowej [...] - ul. P. oraz z drogi gminnej nr [...] - ul. S. Co więcej, w przypadku przedmiotowej działki obsługa komunikacyjna dopuszczona jest także bezpośrednio z drogi publicznej, tj. ul. Z., która przebiega m.in. po działkach nr ewid. [...], [...], graniczących z działką inwestycyjną nr ewid. [...]. Warto zaznaczyć, że organy orzekające w przedmiotowej sprawie niejednokrotnie wskazywały Skarżącemu na możliwość przedstawionego wyżej określenia we wniosku sposobu skomunikowania terenu inwestycji z drogami publicznymi. Organy prawidłowo wypełniły przy tym obowiązek wynikający z art. 79a ust. 1 k.p.a., tj. wskazały przesłanki zależne od Wnioskodawcy, które nie zostały na dzień wysłania informacji spełnione lub wykazane, co mogło skutkować wydaniem decyzji niezgodnej z żądaniem strony. Pomimo tego, Skarżący konsekwentnie podtrzymywał żądanie ustalenia w decyzji o warunkach zabudowy wskazywanego przez niego sposobu skomunikowania terenu inwestycji z drogą publiczną, tj. poprzez działki nr ewid. [...], [...] i [...], które jak już wyjaśniono, takiego prawnego i faktycznego dostępu do drogi publicznej - ul. B. nie zapewniają. Jak też wskazano na wstępie niniejszej argumentacji, organy orzekające w sprawie były związane wskazanym przez wnioskodawcę sposobem komunikacji z siecią dróg publicznych. Z tej przyczyny, organy nie mogąc zaaprobować rozwiązań przewidzianych przez Wnioskodawcę, zobowiązane były odmówić ustalenia oczekiwanych przez niego warunków zabudowy. Nie ma poza tym racji Skarżący podnosząc, jakoby decyzja organu I instancji była wadliwa w stopniu powodującym konieczność jej eliminacji z obrotu prawnego z tego tylko powodu, że na załączniku graficznym do tej decyzji nie zaznaczono linią przerywaną wyznaczonego przez ten organ obszaru objętego analizą funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. W tym względzie po pierwsze wskazać przyjdzie, że sposób wyznaczenia granic obszaru objętego rzeczoną analizą urbanistyczną (w promieniu 54 m od terenu inwestycji, stanowiącego trzykrotność szerokości frontu działki nr ewid. [...] wynoszącego 18 m) został wyczerpująco i prawidłowo wyjaśniony w uzasadnieniu decyzji Prezydenta C.. Po drugie należy zauważyć, że w aktach administracyjnych sprawy znajduje się analiza urbanistyczno-architektoniczna sporządzona w toku ponownie prowadzonego przez organ I instancji postępowania w tej sprawie, opracowana przez osobę uprawnioną, w której na załączniku graficznym precyzyjnie zaznaczono linią przerywaną obszar objęty przedmiotową analizą. Fakt ten potwierdza poprawność działania organu i dowodzi prawidłowego wyznaczenia obszaru, który poddano badaniu funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Wreszcie po trzecie, ponownie wypada zaznaczyć, że podstawą odmowy ustalenia przez organ I instancji warunków zabudowy dla planowanego zamierzenia nie było w żadnym razie stwierdzenie, że przewidziany do realizacji obiekt nie spełnia warunku określonego w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., tj. tzw. zasady dobrego sąsiedztwa. Tymczasem, powoływana analiza urbanistyczna jest sporządzania właśnie w celu ustalenia, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Analiza sporządzona na użytek niniejszej sprawy wykazała, że ww. warunek jest spełniony i ocena ta nie stanowiła przyczyny, dla której odmówiono Skarżącemu ustalenia warunków zabudowy. Wobec tego dla wyniku rozpoznawanej sprawy nie może mieć już żadnego znaczenia to, że jak podnosi Skarżący, w załączniku graficznym do decyzji Prezydenta C. obszar rzeczonej analizy nie został zaznaczony. Sąd raz jeszcze pragnie podkreślić, że w realiach niniejszej sprawy, organ I instancji, będąc związany stanowczym żądaniem Skarżącego co do określonego we wniosku sposobu skomunikowania terenu inwestycji z drogą publiczną, zmuszony był odmówić ustalenia tych warunków, w sytuacji, gdy ten sposób komunikacji działki nr ewid. [...] nie zapewnia ani prawnego, ani też faktycznego dostępu do drogi publicznej, tj. ul. B. w C. Z przedstawionych powodów Sąd uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, a kontrolowane decyzje organów administracji sąd zgodne z prawem. Sąd nie dopatrzył się bowiem naruszenia przez nie ani przepisów prawa materialnego, ani też przepisów postępowania, w stopniu skutkującym koniecznością eliminacji z obrotu prawnego zaskarżonych orzeczeń. Biorąc powyższe pod uwagę, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji.