VII SA/Wa 1168/26

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Mirosław Montowski, , po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 2 czerwca 2026 r. sprawy ze sprzeciwu S. Sp. z o.o. z siedzibą w W. od decyzji Wojewody Mazowieckiego z dnia 3 kwietnia 2026 r. nr 308/OPO/2026 w przedmiocie uchylenia decyzji ostatecznej we wznowionym postępowaniu oddala sprzeciw

Wojewoda Mazowiecki (dalej: "Wojewoda", "organ odwoławczy"), decyzją z dnia 3 kwietnia 2026 r., nr 308/OPO/2026, działając na podstawie art. 138 § 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2025 r., poz. 1691, dalej jako "k.p.a.") oraz art. 82 ust 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2025 r., poz. 418, dalej także: "Pr.bud."), po rozpatrzeniu odwołania Wspólnoty Mieszkaniowej M. w W. (dalej: "Wspólnota Mieszkaniowa") – orzekł o uchyleniu decyzji Prezydenta m.st. Warszawy (dalej także: "organ I instancji") z dnia 26 stycznia 2026 r. nr 8/PPD/PB/2026/X i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. Do wydania decyzji Wojewody doszło w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych wskazanych przez ten organ. Decyzją z 5 sierpnia 2024 r. nr 122/PPD/PB/2024, Prezydent m. st. Warszawy zatwierdził projekt budowlany i udzielił S. Sp. z o.o. z siedzibą w W. (dalej także: "Inwestor", "Skarżąca") pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym na działce nr ew. [...] z obrębu [...] przy ul. S. [...] w W. . Pismem z 20 września 2024 r. Wspólnota Mieszkaniowa wniosła na podstawie art. 145 § 1 pkt 4 i 5 k.p.a. o wznowienie postępowania zakończonego ww. decyzją Prezydenta m.st. Warszawy z 5 sierpnia 2024 r. nr 122/PPD/PB/2024. Prezydent m.st. Warszawy postanowieniem z 8 października 2024 r., nr 375/PPD/PA/2024 odmówił wznowienia postępowania zakończonego ww. decyzją z 5 sierpnia 2024 r. nr 122/PPD/PB/2024. Wojewoda postanowieniem z 8 stycznia 2025 r. nr 27/OPO/2025, uchylił ww. postanowienie Prezydenta m.st. Warszawy z 8 października 2024 r. nr 375/PPD/PA/2024 i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. Postanowieniem z 27 marca 2025 r. nr 108/PPD/PA/2025, Prezydent m.st. Warszawy wznowił postępowanie zakończone decyzją z 5 sierpnia 2024 r. nr 122/PPD/PB/2024, a następnie decyzją z 27 maja 2025 r. nr 83/PPD/PB/2025/X, odmówił uchylenia własnej decyzji z 5 sierpnia 2024 r. nr 122/PPD/PB/2024. Odwołanie od ww. decyzji Prezydenta m.st. Warszawy wniosła z zachowaniem ustawowego terminu Wspólnota Mieszkaniowa. Wojewoda decyzją z 15 września 2025 r., nr 1185/OPO/2025, uchylił decyzję Prezydenta m.st. Warszawy z 27 maja 2025 r., nr 83/PPD/PB/2025/X i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. Ponownie rozpatrując sprawę Prezydent m.st. Warszawy decyzją z 26 stycznia 2026 r. nr 8/PPD/PB/2026/X odmówił uchylenia decyzji z 5 sierpnia 2024 r., nr 122/PPD/PB/2024 o pozwoleniu na budowę. Odwołanie od ww. decyzji Prezydenta m.st. Warszawy wniosła z zachowaniem ustawowego terminu Wspólnota Mieszkaniowa. Rozpoznając to odwołanie, Wojewoda w pierwszej kolejności wyjaśnił cele i reguły rządzące instytucją procesową, jaką jest wznowienie postępowania administracyjnego. Podkreślił następnie, że przedmiotem analizy skarżonej decyzji Prezydenta m.st. Warszawy była przesłanka wznowienia postępowania wskazana w art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a. (brak udziału strony w postępowaniu bez jej winy). Organ odwoławczy uznał, że zachowany został termin, o którym mowa w art. 148 § 2 k.p.a., do złożenia podania o wznowienie postępowania na podstawie art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a. Dalej organ odwoławczy przypomniał, że w postępowaniu w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę oraz w postępowaniach nadzwyczajnych dotyczących tego pozwolenia, krąg stron postępowania ustala się w oparciu o przepis art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego, stanowiącym lex specialis w stosunku do art. 28 k.p.a. Z kolei obszar oddziaływania obiektu został zdefiniowany w art. 3 pkt 20 Prawa budowlanego jako teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zabudowie tego terenu. Mając na uwadze powyższe Wojewoda wskazał, że organ I instancji pismem z 27 marca 2025 r. wezwał Wspólnotę Mieszkaniową do wskazania indywidualnego interesu prawnego upoważniającego do występowania w postępowaniu w charakterze strony, poprzez wskazanie naruszenia konkretnego przepisu prawa materialnego, który powodowałby ograniczenie w zabudowie nieruchomości Wspólnoty. W odpowiedzi na to wezwanie, wykazując swój interes prawny Wspólnota Mieszkaniowa w piśmie z 16 kwietnia 2025 r. wskazała na okoliczność: naruszenia przez projektowaną inwestycję wymogów § 13 i 60 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2022 r., poz. 1225, dalej: "rozporządzenie w sprawie warunków technicznych"), naruszenia art. 5 ust. 1 pkt 1 i 2 w zw. z art. 61 pkt 1 lit. b) Prawa budowlanego, naruszenie zasady równych praw w procesie inwestycyjnym poprzez nieuwzględnienie wpływu projektowanej zabudowy na możliwość zabudowy nieruchomości Wspólnoty. Inwestor ustosunkował się do okoliczności podniesionych przez Wspólnotę Mieszkaniową. Odnosząc się do stanowiska organu I instancji w zakresie interesu prawnego Wspólnoty Mieszkaniowej, Wojewoda zaznaczył, że w piśmie z 16 kwietnia 2025 r. Wspólnota wskazała wprost, że "(...) przedmiotowe zacienienie wpływa na możliwości inwestycyjne działki Wspólnoty Mieszkaniowej, bowiem Wspólnota Mieszkaniowa ma w planach rozbudowę budynku". Również w piśmie z 26 lutego 2026 r., stanowiącym odwołanie od kwestionowanej decyzji Prezydenta m.st. Warszawy podniesiono, że "(...) Wspólnota Mieszkaniowa ma w planach rozbudowę budynku". Wspólnota powołała się przy tym na stanowisko z opinii mgr inż. arch. M. S. , z której wynika, że "budynek może zostać rozbudowany w pasie o szerokości 3 metrów". W związku z powyższym stanowiskiem Wspólnoty Mieszkaniowej, Wojewoda samodzielnie dokonał weryfikacji dokumentacji projektowej sprawy oraz dokumentacji przedłożonej przez Inwestora mających na celu ustalenie, czy ww. Wspólnocie przysługuje przez pryzmat art. 28 ust. 2 w zw. z art. 3 pkt 20 Prawa budowlanego przymiot strony postępowania zakończonego decyzją Prezydenta m.st. Warszawy z 5 sierpnia 2024 r. nr 122/PPD/PB/2024. Organ odwoławczy podkreślił, że kierując się poglądami wyrażanymi w orzecznictwie sądów administracyjnych, niedopuszczalne jest uzależnianie przymiotu strony wyłącznie od negatywnego oddziaływania inwestycji na prawa osób trzecich, czy też od naruszenia ich interesu faktycznego. Zdaniem Wojewody, sama potencjalna możliwość spowodowania szkodliwego oddziaływania inwestycji na nieruchomości sąsiednie jest wystarczającą przesłanką do uzyskania przymiotu strony w postępowaniu administracyjnym o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Stroną takiego postępowania powinny być nie tylko osoby, których interes prawny zostaje naruszony planowanym zamierzeniem inwestycyjnym, ale też takie, na których nieruchomości planowane roboty budowlane mogą potencjalnie oddziaływać. Wojewoda zauważył, że jak wynika z części rysunkowej projektu zagospodarowania terenu projektowany budynek wielorodzinny o wysokości 12,75 m (IV kondygnacje) i 18,6 (VI kondygnacji) został zlokalizowany od strony zachodniej w odległości 4 m od granicy z nieruchomością Wspólnoty Mieszkaniowej i w odległości 12,3 m od istniejącego na nieruchomości Wspólnoty budynku wielorodzinnego. W odniesieniu do powyższego, organ odwoławczy przywołał treść § 13 ust. 1 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, zgodnie z którym, odległość budynku z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi od innych obiektów powinna umożliwiać naturalne oświetlenie tych pomieszczeń - co uznaje się za spełnione, jeżeli: 1) między ramionami kąta 60°, wyznaczonego w płaszczyźnie poziomej, z wierzchołkiem usytuowanym w wewnętrznym licu ściany na osi okna pomieszczenia przesłanianego, nie znajduje się przesłaniająca część tego samego budynku lub inny obiekt przesłaniający w odległości mniejszej niż: a) wysokość przesłaniania - dla obiektów przesłaniających o wysokości do 35 m, b) 35 m - dla obiektów przesłaniających o wysokości ponad 35 m, 2) zostały zachowane wymagania, o których mowa w § 57 i 60. Uwzględniając opisany wyżej stan prawny i faktyczny, Wojewoda ocenił, że projektowana inwestycja wpływa na możliwą potencjalną budowę nowego budynku, czy też rozbudowę budynku istniejącego na nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej pod kątem spełnienia warunków § 13 ww. rozporządzenia. Wskazał, że przedłożona przez Inwestora analiza przesłaniania budynku projektowanego nie uwzględnia potencjalnie możliwego, zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i wymogami przepisów dotyczących lokalizacji budynków względem granic nieruchomości sąsiednich, powstania budynku mieszkalnego o maksymalnej wysokości dopuszczonej planem w zbliżeniu zgodnym z wymogami ww. rozporządzenia do granic nieruchomości inwestycyjnej. Zdaniem organu odwoławczego, z zestawienia wskazanych parametrów wynika, że wymogi § 13 ww. rozporządzenia wyznaczają potencjalne ograniczenia w zagospodarowaniu nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej i decydują o posiadaniu interesu prawnego do uczestniczenia jako strony w postępowaniu w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę inwestycji. Z tego powodu organ odwoławczy uznał, że Wspólnota Mieszkaniowa bez własnej winy nie brała udziału w postępowaniu zakończonym decyzją Prezydenta m.st. Warszawy z 5 sierpnia 2024 r. nr 122/PPD/PB/2024, zatem w sprawie wystąpiła przesłanka określona w art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a. Wojewoda wyjaśnił przy tym, że zgodność planowanej inwestycji z wszelkimi wymaganiami techniczno-budowlanymi nie wyklucza stwierdzenia, że inwestycja powoduje ograniczenia możliwości zagospodarowania działki sąsiedniej. Wojewoda jednocześnie przypomniał, że zgodnie z zasadą dwuinstancyjności postępowania nieprzeprowadzenie przez organ I instancji postępowania wyjaśniającego w znacznej części uniemożliwia rozstrzygnięcie sprawy wyłącznie przez organ odwoławczy. Zwrócił uwagę, że art. 136 § 1 k.p.a. uprawnia jedynie do przeprowadzenia przez organ odwoławczy dodatkowego postępowania w celu uzupełnienia dowodów i materiałów w sprawie, a nie do przeprowadzenia postępowania od nowa. Opierając się więc na art. 138 § 2 k.p.a., Wojewoda wspomnianą na wstępie decyzją z 3 kwietnia 2026 r., nr 308/OPO/2026, uchylił decyzję Prezydenta m.st. Warszawy z 26 stycznia 2026 r. nr 8/PPD/PB/2026/X i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. Wojewoda wskazał zarazem, że rozpatrując ponownie sprawę organ I instancji winien uwzględnić dokonane przez organ odwoławczy ustalenia, a następnie przejść do merytorycznego rozpoznania sprawy zgodnie z wytycznymi. Natomiast na marginesie Wojewoda zwrócił organowi I instancji uwagę, że podanie o wznowienie zostało oparte również na przesłance wymienionej w art. 145 § 1 pkt 5 k.p.a. Z takim rozstrzygnięciem nie zgodziła się S. Sp. z o.o. z siedzibą w W. , reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika, który wniósł sprzeciw do tutejszego Sądu. Zaskarżonej decyzji zarzuciła: I. Naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. 1.1. Naruszenie art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego w zw. z art. 3 pkt 20 tej ustawy, poprzez błędną wykładnię pojęcia obszaru oddziaływania obiektu i przyjęcie, że Wspólnocie Mieszkaniowej przysługuje przymiot strony postępowania w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym przy ul. S. [...] w W. , podczas gdy: 1) nieruchomość Wspólnoty jest maksymalnie zagospodarowana zgodnie z obowiązującym dla tego terenu miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego; 2) w świetle powyższego brak jest rzeczywistych - a nie jedynie spekulatywnych - ograniczeń w zabudowie nieruchomości Wspólnoty wynikających z realizacji Inwestycji; 3) Inwestycja w wymiarze projektowym została dostosowana, aby spełniała wszystkie wymagania techniczno-budowlane w zakresie przesłaniania, w szczególności do wymogów §13 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych. 1.2. Naruszenie art. 3 pkt 20 Prawa budowlanego w brzmieniu obowiązującym od dnia 19 września 2020 r., poprzez jego zastosowanie w sposób sprzeczny z jego aktualnym brzmieniem i wolą ustawodawcy wyrażoną w uzasadnieniu projektu ustawy z dnia 23 stycznia 2020 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw, tj. poprzez rozszerzenie pojęcia obszaru oddziaływania obiektu na oddziaływania inne niż konkretne ograniczenia w zabudowie nieruchomości sąsiedniej. II. Naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy: 11.2. Naruszenie art. 77 § 1 w zw. z art. 80 k.p.a., poprzez dowolną, a nie swobodną ocenę zebranego w sprawie materiału dowodowego, w szczególności poprzez pominięcie szczegółowej analizy faktycznej możliwości rozbudowy/nadbudowy budynku Wspólnoty, dokonanej przez organ I instancji i tej prezentowanej przez Inwestora, a zastąpienie jej spekulatywną oceną opartą na hipotetycznym, nierealistycznym scenariuszu inwestycyjnym - rozbudowy budynku Wspólnoty, który już maksymalnie wykorzystuje określone miejscowym planem zagospodarowania parametry dopuszczalnej zabudowy. 11.3. Naruszenie art. 7 k.p.a. w zw. z art. 10 k.p.a., poprzez nierzetelne wyważenie interesu strony postępowania wznowieniowego (Wspólnoty) z interesem Inwestora, który podjął i prowadzi roboty budowlane na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, korzystającej z domniemania prawidłowości. Z uwagi na powyższe zarzuty Skarżąca wniosła m.in. o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez Wojewodę. W sprzeciwie zawarto również wniosek o zasądzenie od organu zwrotu kosztów postępowania poniesionych przez Skarżącą niezbędnych do celowego dochodzenia praw. W uzasadnieniu sprzeciwu wskazano m.in., że definicja obszaru oddziaływania obiektu zawarta w art. 3 pkt 20 Prawa budowlanego i po nowelizacji z dnia 19 września 2020 r. określa się go jako teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zabudowie tego terenu. Zdaniem Skarżącej, podniesiona przez Wspólnotę i zaakceptowana przez Wojewodę argumentacja oparta na § 13 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych dotyczy zaś jedynie warunków przesłaniania - a nie ograniczeń w zabudowie. Według Inwestora, z analiz przeprowadzonych w toku postępowania wynika, że nadmierne przesłanianie nie wystąpi. Każdy z lokali w budynku Wspólnoty Mieszkaniowej ma zapewniony dostęp do światła słonecznego przez wymagane ponad 3 godziny na dobę w dniach równonocy. Inwestycja nie wpływa zatem na wymagane nasłonecznienie istniejącego budynku Wspólnoty. Co więcej, zacienianie w tak niewielkim wymiarze czasowym nie może stanowić ograniczenia w zabudowie nieruchomości sąsiedniej w rozumieniu art. 3 pkt 20 Prawa budowlanego. Skarżąca uważa, że odwołanie się do możliwości przesłaniania innego obiektu niż aktualnie istniejący lub racjonalnie możliwy do realizacji prowadzi do analiz nie rzeczywistych a hipotetycznych, spekulatywnych. Wskazuje, że z ustaleń Prezydenta m.st. Warszawy wynikało bezsprzecznie, że: (1) od strony północnej budynek usytuowany jest w linii zabudowy wyznaczonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a nawet fragmentami ją przekracza; (2) od strony południowej budynek usytuowany jest w minimalnej odległości tj. 5 m od drogi pożarowej znajdującej się przy południowej granicy działki, (3) wysokość budynku wynosi od 19,1 m do 19,4 m, ww. plan ustala maksymalną wysokość zabudowy 20 m. Biorąc pod uwagę powyższe oraz fakt, że budynek jest zamieszkany stwierdzono, że budynku nie można rozbudować ani nadbudować. Również rozbiórka zamieszkałego budynku wielorodzinnego i budowa nowego budynku nie jest realna. Podobne wnioski wynikają ze stanowiska projektanta, autora zarówno Inwestycji, jak i budynku Wspólnoty - mgr inż. arch. M. S. , który stwierdził, że rozbudowa budynku Wspólnoty wiąże się ze znaczną przebudową budynku, zmniejszeniem jego powierzchni użytkowej i zmianą struktury lokali będących obecnie czyjąś własnością. Finalnie zaś rozbudowa odbyłaby się ze szkodą dla samej Wspólnoty. W świetle powyższego Skarżąca stwierdziła, że rozstrzygnięcie Wojewody o statusie strony Wspólnoty Mieszkaniowej nie spełnia kryterium z art. 138 § 2 k.p.a. W odpowiedzi na sprzeciw Wojewoda wniósł o jego oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Sprzeciw nie okazał się zasadny. Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszej sprawie jest decyzja Wojewody Mazowieckiego z 3 kwietnia 2026 r., nr 308/OPO/2026, wydana na podstawie art. 138 § 2 k.p.a., od której Skarżąca wniosła sprzeciw, uregulowany w art. 64a ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r., poz. 143, dalej: "p.p.s.a."). Decyzja ta zapadła po rozpatrzeniu odwołania od decyzji Prezydenta m.st. Warszawy z 26 stycznia 2026 r. nr 8/PPD/PB/2026/X. Wobec powyższego zaznaczyć należy, że zgodnie z art. 64e p.p.s.a., rozpoznając sprzeciw od decyzji, sąd ocenia jedynie istnienie przesłanek do wydania decyzji, o której mowa w art. 138 § 2 k.p.a. W myśl art. 151a § 1 p.p.s.a. sąd, uwzględniając sprzeciw od decyzji, uchyla decyzję w całości, jeżeli stwierdzi naruszenie art. 138 § 2 k.p.a. Natomiast stosownie do art. 151a § 2 p.p.s.a., w przypadku nieuwzględnienia sprzeciwu od decyzji sąd oddala sprzeciw. Jak z powyższego wynika, cechą odróżniającą sprzeciw od skargi w postępowaniu sądowoadministracyjnym jest ograniczony zakres kontroli sądu dotyczący decyzji objętej sprzeciwem. Rozpoznając sprzeciw od decyzji sąd ocenia bowiem wyłącznie istnienie przesłanek do wydania decyzji kasacyjnej; nie rozstrzyga więc, jak w przypadku skarg, w granicach danej sprawy, nie będąc związanym zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.). Sąd nie bada zatem w tym postępowaniu (o charakterze przyśpieszonym) innych naruszeń prawa niż prawidłowe zastosowanie przez organ odwoławczy art. 138 § 2 k.p.a., a kontrola zgodności z prawem decyzji objętej sprzeciwem sprowadza się wyłącznie do oceny, czy w realiach konkretnej sprawy organ II instancji w uzasadniony sposób skorzystał z możliwości wydania decyzji kasacyjnej, czy też bezpodstawnie uchylił się od załatwienia sprawy co do jej istoty. Podstawowym obowiązkiem sądu administracyjnego rozpoznającego sprzeciw od decyzji kasacyjnej będzie więc ustalenie, czy zachodziły przesłanki do zastosowania art. 138 § 2 k.p.a., czy inaczej: odstąpienia od zasady ogólnej ponownego (w toku instancji, na skutek wniesionego odwołania), merytorycznego rozpoznania sprawy albo zakończenia jej w inny sposób. Co przy tym istotne, dokonując kontroli rozstrzygnięcia wydanego na podstawie art. 138 § 2 k.p.a., sąd nie jest władny odnosić się do meritum sprawy w kierunku jej przesądzenia, tj. wypowiadania się w kwestiach materialnoprawnych występujących w sprawie, skoro decyzja kasacyjna nie rozstrzyga merytorycznie o uprawnieniu lub obowiązku strony, a jedynie nakazuje ponowne przeprowadzenie postępowania administracyjnego przez organ I instancji. Tym samym, także orzeczenie sądu w przedmiocie sprzeciwu ma wyłącznie charakter niejako procesowy; nie kreuje żadnych skutków, gdy chodzi o zakres praw i obowiązków stron postępowania, zainteresowanych konkretnym rozstrzygnięciem, a rozstrzyga jedynie o prawidłowości zastosowania art. 138 § 2 k.p.a. (o czym przesądza także brzmienie art. 64e p.p.s.a.). Zatem, sąd rozpoznając sprzeciw od decyzji kasacyjnej co do zasady ogranicza się do badania, czy doszło do naruszenia art. 138 § 2 k.p.a., w efekcie: do ustalenia, czy zaszły w sprawie wskazane w tym przepisie okoliczności uzasadniające wydanie decyzji o charakterze procesowym. Jednocześnie Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę podziela stanowisko wyrażone w judykaturze Naczelnego Sądu Administracyjnego (zob. m.in. wyroki: z 13 lutego 2019 r., sygn. akt II OSK 132/19; z 26 listopada 2019 r., sygn. akt II OSK 3311/19; z 19 lutego 2021 r., sygn. akt II OSK 286/21, dostępne na: https://orzeczenia.nsa.gov.pl – dalej "CBOSA"), zgodnie z którym, w świetle art. 138 § 2 k.p.a. konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy, mający istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie, należy oceniać przez pryzmat przepisów prawa materialnego mogących mieć zastosowanie w danej sprawie. Jeśli zakres postępowania wyjaśniającego determinują przepisy stanowiące podstawę rozstrzygnięcia merytorycznego w sprawie, kwestie materialnoprawne nie mogą być przez sąd administracyjny całkowicie zignorowane. W przeciwnym bowiem wypadku instytucja sprzeciwu, która ma na celu przyspieszenie całego postępowania, traci swoje znaczenie. Oznacza to, że art. 64e p.p.s.a. należy rozumieć w ten sposób, że sąd administracyjny rozpoznając sprzeciw od decyzji ocenia jedynie istnienie przesłanek do wydania decyzji, o której mowa w art. 138 § 2 k.p.a., ale czyni to w świetle przepisów prawa materialnego mogących mieć zastosowanie w danej sprawie. Stosownie do art. 138 § 2 k.p.a. organ odwoławczy może uchylić zaskarżoną decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji, po pierwsze gdy decyzja ta została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a po wtóre, gdy konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie Dokonując kontroli w niniejszej sprawie w takim też zakresie, Sąd stwierdził, że Wojewoda Mazowiecki nie naruszył art. 138 § 2 k.p.a. Stosując ten przepis i wydając decyzję kasacyjną w niniejszej sprawie Wojewoda wykazał bowiem, że postępowanie organu I instancji było wadliwe w stopniu uzasadniającym jego powtórzenie w zakresie istotnych dla wyniku sprawy kwestii. Przede wszystkim Sąd dostrzegł, że jak wynika z uzasadnienia zaskarżonej decyzji, zasadniczym powodem, dla którego organ odwoławczy uznał za konieczne uchylenie decyzji organu I instancji było ustalenie, że Wspólnocie Mieszkaniowej przysługiwał przymiot strony, a tym samym i prawo domagania się - w oparciu o przesłankę z art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a. - wznowienia postępowania zakończonego decyzją Prezydenta m.st. Warszawy z 5 sierpnia 2024 r. nr 122/PPD/PB/2024 zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą S. Sp. z o.o. z siedzibą w W. pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym na działce nr ew. [...] z obrębu [...] przy ul. S. [...] w W. . Należy wobec tego w pierwszej kolejności wyjaśnić, że jakkolwiek w znaczeniu procesowym wznowione postępowanie jest postępowaniem nowym, cechującym się odrębnością względem postępowania prowadzonego w trybie zwykłym zakończonym wydaniem decyzji ostatecznej, to jednak nie może budzić wątpliwości, że sprawa administracyjna weryfikacyjna prowadzona w trybie wznowienia oparta jest na konkretyzowaniu normy prawa procesowego regulującej rodzaje wadliwości postępowania (art. 145 § 1 k.p.a.) w celu rozpoznania i rozstrzygnięcia zgodnego z prawem sprawy administracyjnej materialnej. Początek każdej sprawy administracyjnej, mającej stanowić przedmiot postępowania administracyjnego, jest związany z obowiązywaniem norm prawa materialnego, powstania ich mocy wiążącej po ziszczeniu się przesłanek zawartych w hipotezie nomy wyższego stopnia, stanowiącej o powinności zastosowania normy przedmiotowej i rozstrzygnięcia o określonych uprawnieniach lub obowiązkach za pomocą władczego aktu (zob. B. Krupa, Istota sprawy w postępowaniu administracyjnym, w: Państwo Prawne nr 1(5)/2015). Istnienie prawne sprawy administracyjnej jest więc uprzednie i w zasadzie samoistne, niezależne od ewentualnego postępowania w sprawie (zob. T. Woś, Pojęcie "sprawy" w przepisach kodeksu postępowania administracyjnego, "Acta Universitatis Wratislaviensis" (AUW) 1990, No 1022, Prawo CLXVIII, s. 334). Natomiast dla postępowania istnienie sprawy jest pozytywną przesłanką, bez której jego prowadzenie byłoby bezprzedmiotowe. Normy postępowania administracyjnego mają zaś charakter jedynie służebny i w gruncie rzeczy sprowadzają się do narzucenia organowi administracyjnemu sposobu, w jakim ma rozstrzygać sprawy, innymi słowy, w jaki sposób powinien realizować swoje uprawnienia w celu konkretyzacji prawa wynikającego z poszczególnych stosunków materialnych (tak W. Dawidowicz, Zarys proces administracyjnego, Warszawa 1989, s. 10; B. Adamiak, J. Borkowski, Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz, Warszawa 2011, s. 153). Z przedstawionych przyczyn uznać przyjdzie, że organ odwoławczy zasadnie rozpoznał sprawę z uwzględnieniem przepisu art. 28 ust. 2 Pr.bud., zgodnie z którym, stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujący się w obszarze oddziaływania obiektu, a który to przepis stanowi lex specialis w stosunku do art. 28 k.p.a. Nie oznacza to jednak, że przepis art. 28 k.p.a. nie ma zastosowania w postępowaniu w sprawie dotyczącej pozwolenia na budowę. Oznacza to jedynie, że w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę interes prawny lub obowiązek, o którym mowa w art. 28 k.p.a., jest wyprowadzany przede wszystkim z art. 28 ust. 2 Pr.bud. Tak więc, w sprawie dotyczącej pozwolenia na budowę, zarówno w zwykłym trybie, jak i w trybach nadzwyczajnych krąg podmiotów uznanych za strony w takim samym stanie faktycznym powinien być ustalony identycznie, z uwzględnieniem przepisu art. 28 ust. 2 Pr.bud. (zob. A. Plucińska-Filipowicz (red.), M. Wierzbowski (red.), Prawo budowlane. Komentarz, wyd. IV, Opublikowano: WKP 2021), choć w judykaturze niekiedy wyrażany jest także pogląd, wedle którego, w postępowaniach nadzwyczajnych dotyczących decyzji o pozwoleniu na budowę, ze względu na odrębny charakter tych postępowań, legitymację do żądania wszczęcia takiego postępowania należy przede wszystkim oceniać na szerszej podstawie, tj. w oparciu o art. 28 k.p.a. (zob. wyrok NSA z dnia 16 października 2014 r., sygn. akt I OSK 958/13, LEX nr 1598468). W ocenie Sądu, nawet jednak uwzględniając tylko treść art. 28 ust. 2 Pr.bud., który zawęża krąg stron postępowania w przedmiocie udzielenia pozwolenia na budowę, należy zgodzić się z oceną wyrażoną w zaskarżonej decyzji, że wnioskująca o wznowienie postępowania Wspólnota Mieszkaniowa może mieć w niniejszej sprawie interes prawny wywodzony z definicji obszaru oddziaływania inwestycji, wynikającej z brzmienia art. 3 pkt 20 Pr.bud. Zgodnie z ww. przepisem art. 3 pkt 20 Pr.bud., przez obszar oddziaływania obiektu należy rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zabudowie tego terenu. Wymaga zatem podkreślenia, że choć obecna treść przywołanej normy prawnej – nadana ustawą z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2020 r. poz. 471, dalej jako: "ustawa nowelizująca"), która weszła w życie w dniu 19 września 2020 r. – odnosi się już wyłącznie do ograniczeń w zabudowie terenu, to jednak przepis ten nie definiuje pojęcia obszaru oddziaływania obiektu wprost, lecz poprzez odesłanie do licznych regulacji, przewidujących m.in. szczegółowe wymogi dla odległości w zabudowie i zagospodarowaniu terenu. Do przepisów odrębnych, w rozumieniu art. 3 pkt 20 Pr.bud., należą więc m.in. przepisy rozporządzeń określających warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz przepisy z zakresu ochrony środowiska, ochrony zabytków, ochrony przyrody, prawo wodne oraz - w szczególnych przypadkach - także przepisy prawa cywilnego w zakresie ochrony prawa własności (zob. wyrok NSA z 28 kwietnia 2020 r. sygn. akt II OSK 1488/19, dostępne na: http://orzeczenia.nsa.gov.pl – dalej "CBOSA"). Odrębnymi przepisami w rozumieniu art. 3 pkt 20 Pr.bud. mogą też być ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który jest - jak stanowi art. 14 ust. 8 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2023 r., poz. 977, dalej także: "u.p.z.p.) - aktem prawa miejscowego. Oznacza to, że organ winien zbadać wszelkie okoliczności sprawy, z uwzględnieniem przepisów odrębnych, o jakich mowa w art. 3 pkt 20 Pr.bud. Zatem przy ustalaniu, czy dany podmiot posiada przymiot strony w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę (a tym samym także w postępowaniu nadzwyczajnym dotyczącym tej procedury) należy mieć na uwadze kategorie podmiotów wyszczególnionych w art. 28 ust. 2 Pr.bud. oraz właściwie rozumiany obszar oddziaływania obiektu. Stosownie bowiem do art. 5 ust. 1 tej ustawy, obiekt budowlany jako całość oraz jego poszczególne części, wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając poszanowanie występujących w obszarze oddziaływania obiektu uzasadnionych interesów osób trzecich - art. 5 ust. 1 pkt 9 Pr.bud. Podkreślić należy, iż uzasadnione interesy osób trzecich, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 9 Pr.bud., a które powinny być uwzględnione w procesie budowlanym, muszą występować na obszarze oddziaływania obiektu zdefiniowanym w art. 3 pkt 20 tej ustawy. Taki sposób interpretacji przedstawił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 11 kwietnia 2017 r. (sygn. akt II OSK 2063/15, CBOSA) - uznając, że przy wykładni art. 3 pkt 20 Pr.bud. - przepis ten należy rozpatrywać łącznie z art. 5 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy. Zasadą procesu inwestycyjnego jest bowiem poszanowanie uzasadnionych interesów osób trzecich, co dotyczy przede wszystkim właścicieli (użytkowników) nieruchomości sąsiadujących z działką inwestora. Jak wskazuje się w orzecznictwie, wyznaczenie obszaru oddziaływania obiektu winno nastąpić, biorąc pod uwagę funkcję, formę, konstrukcję projektowanego obiektu i inne jego cechy charakterystyczne oraz sposób zagospodarowania terenu znajdującego się w otoczeniu projektowanej inwestycji, uwzględniając treść nakazów i zakazów zawartych w przepisach odrębnych (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 kwietnia 2007 r., sygn. akt II OSK 598/06; wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 czerwca 2012 r., sygn. akt II OSK 508/11, CBOSA). To zaś oznacza, że na potrzeby konkretnej inwestycji organ winien każdorazowo ustalić wszystkie przepisy odrębne, które wprowadzają ograniczenia w zabudowie danego terenu i na ich podstawie ustalić możliwość oddziaływania określonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego oraz zakres i zasięg tego oddziaływania. W sytuacji, gdy z przepisów odrębnych, w rozumieniu art. 3 pkt 20 Pr.bud., wynikają ograniczenia w zabudowie i korzystaniu z sąsiednich nieruchomości, należy uznać, że dana nieruchomość znajduje się w obszarze oddziaływania planowanej inwestycji. Mając na uwadze zaprezentowane wyżej poglądy, Sąd dostrzegł, że przedmiotem inwestycji objętej decyzją Prezydenta m. st. Warszawy z 5 sierpnia 2024 r. nr 122/PPD/PB/2024, jest budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym na działce nr ew. [...] z obrębu [...] przy ul. S. [...] w W. . Inwestycja ta przewidziana została zatem na działce bezpośrednio sąsiadującej z nieruchomością wnioskującej o wznowienie postępowania Wspólnoty Mieszkaniowej, tj. działki nr ew. [...] . W ocenie tutejszego Sądu, kluczowe znaczenie dla oceny znajdowania się nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej w obszarze oddziaływania inwestycji objętej ww. decyzją o pozwoleniu na budowę mają zatem rozwiązania przyjęte w projekcie zagospodarowania terenu i projekcie architektoniczno-budowlanym. Tak też, z części rysunkowej projektu zagospodarowania terenu (str. 43) wynika wyraźnie, że projektowany budynek wielorodzinny o wysokości 12,75 m (IV kondygnacje) i 18,6 (VI kondygnacji) został zlokalizowany od strony zachodniej w odległości 4 m od granicy z nieruchomością Wspólnoty Mieszkaniowej i w odległości 12,3 m od istniejącego na nieruchomości Wspólnoty budynku wielorodzinnego. Mając to na uwadze, w ocenie Sądu, Wojewoda zasadnie uznał, że planowane zlokalizowanie projektowanego budynku w minimalnej odległości 4 m od granicy z działką nr ew. [...], należącej do Wspólnoty Mieszkaniowej, przy uwzględnieniu wysokości tego obiektu, musi być rozpatrywane z kontekście normy prawnej wyrażonej w § 13 ust. 1 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, który nakazuje, by odległość budynku z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi od innych obiektów umożliwiała naturalne oświetlenie tych pomieszczeń, tj. by zachowane zostały wymagania, o których mowa w § 57 i 60 ww. rozporządzenia. Wojewoda nie bez racji wskazał w tym względzie, że projektowana inwestycja w oczywisty sposób wpływać może np. na potencjalną rozbudowę budynku istniejącego na nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej pod kątem spełnienia warunków § 13 ww. rozporządzenia. Trafnie dostrzeżono, że przedłożona przez Inwestora analiza przesłaniania budynku projektowanego nie uwzględnia możliwego, zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i wymogami przepisów dotyczących lokalizacji budynków względem granic nieruchomości sąsiednich, rozbudowy budynku mieszkalnego o maksymalnej wysokości dopuszczonej planem w zbliżeniu zgodnym z wymogami ww. rozporządzenia do granic nieruchomości inwestycyjnej. Samo bowiem tylko zestawienie parametrów (odległości od granicy i wysokości) planowanego budynku pozwala na twierdzenie, że wymogi § 13 ww. rozporządzenia wyznaczają potencjalne ograniczenia w zagospodarowaniu nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej i decydują o posiadaniu interesu prawnego do uczestniczenia jako strony w postępowaniu w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę inwestycji. W ocenie Sądu, przyjęta lokalizacja budynku wielorodzinnego w minimalnej odległości jedynie 4 m od granicy działki, przy przewidzianej w projekcie budowlanym wysokości kalenicy budynku (12,75 m), powoduje, że Wspólnota Mieszkaniowa może doznać w przyszłości ograniczeń w rozbudowie istniejącego budynku lub posadowieniu na swojej nieruchomości zabudowy w tożsamych odległościach określonych w § 12 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych. Wbrew twierdzeniom Skarżącej, a na co słusznie zwrócił uwagę organ odwoławczy, w opinii technicznej mgr inż. arch. M. S. sporządzonej w dniu 14 listopada 2025 r., znajdującej się w aktach sprawy, wprost wskazano na "teoretyczną możliwość rozbudowy budynku (Wspólnoty Mieszkaniowej - przyp. Sądu) w pasie o szerokości 3 metrów", w kierunku granicy z działką inwestycyjną. O ile więc ww. autor opinii wskazał rzecz jasna na jedynie hipotetyczną możliwość dalszej zabudowy nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej i związane z tym trudności, to jednak nie ulega wątpliwości, że realizacja obiektu Skarżącej objętego decyzją o pozwoleniu na budowę, może powodować realne ograniczenia w dalszej zabudowie działki Wspólnoty. W zasadzie mogłoby się bowiem okazać, że Wspólnota Mieszkaniowa zostałaby zmuszona do odsunięcia się od granicy działki inwestycyjnej na odległość większą niż minimalne wartości określone w przepisach rozporządzenia w sprawie warunków technicznych. Na taką właśnie okoliczność zdają się też wskazywać wyniki złożonej do akt sprawy analizy przesłaniania i nasłonecznienia opracowanej względem zabudowy już istniejącej. Z dokumentu tego wynika, że projektowany budynek będzie powodował zacienianie terenu działki Wspólnoty Mieszkaniowej, które może powodować przesłanianie okien w pomieszczeniach mieszkalnych również ewentualnej przyszłej rozbudowy już istniejącego budynku bądź nowej zabudowy na tej nieruchomości. W tym kontekście przyznać trzeba, że przepisy rozporządzenia w sprawie warunków technicznych budynków określające normy nasłonecznienia lokali (§ 13, § 57 i § 60), przewidują obowiązek analizy nowej inwestycji względem obiektów już istniejących a nie hipotetycznych i dopiero możliwych do zrealizowania. Taka sytuacja prawna nie powoduje jednak zbędności oceny, czy sąsiednia nieruchomość, która nie jest jeszcze zabudowana nie zostanie znacząco "pokrzywdzona" w efekcie realizacji inwestycji, której projekt jest aktualnie w danym postępowaniu procedowany. Sąd zobowiązany jest w tym względzie wyjaśnić, że na tle kwestii odpowiedniego nasłonecznienia nieruchomości sąsiednich w orzecznictwie sądów administracyjnych można dostrzec co najmniej pięć poglądów prawnych dotyczących oceny konieczności weryfikacji dochowania warunków technicznych względem niezabudowanej działki budowlanej. W judykaturze wyrażany był pogląd stanowiący o braku potrzeby uwzględniania wymogów wynikających z tzw. "linijki słońca" (analizy przesłaniania i nasłoneczniania) w odniesieniu do nieruchomości niezabudowanych - zob. np. wyrok NSA z 9 maja 2017 r. (sygn. akt II OSK 2183/15, CBOSA). Pojawił się jednak pogląd wiążący obowiązek sporządzenia i uwzględnienia tzw. linijki słońca względem działki niezabudowanej, jednakże tylko wówczas gdy inwestycja dotyczy obiektu przesłaniającego o wysokości powyżej 35 metrów - zob. np. wyrok NSA z 24 lutego 2015 r. (sygn. akt II OSK 1772/13, CBOSA). Pogląd ten uległ następnie wyraźniej modyfikacji, albowiem w orzecznictwie NSA stwierdzono, że obowiązek przygotowania linijki słońca istnieje także w przypadku budynków niższych niż 35 metrów - zob. np. wyrok NSA z 28 lutego 2017r. (sygn. akt II OSK 1629/15, CBOSA). Prezentowane jest również stanowisko łączące obowiązek sporządzania i uwzględnienia tzw. linijki słońca w przypadku gdy względem niezbudowanej działki budowlanej sąsiadującej z planowaną inwestycją poziom sprecyzowania zamierzeń w przedmiocie ich zagospodarowania jest zaawansowany (daleko posunięty) - zob. wyrok NSA z 17 kwietnia 2014 r. (sygn. akt II OSK 2816/12, CBOSA). Wreszcie w najnowszym orzecznictwie sądowoadministracyjnym zaczyna dominować pogląd prezentowany już wcześniej, a nakazujący zawsze badać linijkę słońca jeżeli sąsiednia działka jest działką budowlaną (tak np. WSA w Warszawie w wyroku z 25 lutego 2004 r., sygn. akt IV SA/Wa 3042/02). Naczelny Sąd Administracyjny wskazuje bowiem, że regulacja § 13 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych budynków może być odpowiednio stosowana, z uwagi na ochronę interesów osób trzecich przewidzianą w art. 5 ust. 1 pkt 9 Pr.bud., w przypadkach, gdy na przyległych nieruchomościach dopiero planowana jest zabudowa wymagająca uwzględnienia, nie wyłączając przypadków dotyczących budynku niższego niż 35 m (zob. wyrok NSA z dnia 28 lutego 2017 r., sygn. akt II OSK 1629/15, CBOSA). W wyroku z dnia 23 czerwca 2021 r. (sygn. akt II OSK 2738/18, CBOSA) NSA podkreślił, że zasada poszanowania interesów osób trzecich w sposób nieunikniony wiąże się z określonymi ograniczeniami w zakresie parametrów i usytuowania projektowanego obiektu budowlanego, o ile te ograniczenia są niezbędne do ochrony zabudowy na działkach sąsiednich, zarówno istniejącej, jak też projektowanej. Analiza nasłonecznienia i przesłaniania powinna zatem dotyczyć również hipotetycznej zabudowy na działkach sąsiednich, i to o takich parametrach, jakie dopuszczają przepisy przyjętego dla danego obszaru miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub wydanej decyzji o warunkach zabudowy. Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy należy zauważyć, że taka analiza – w odniesieniu do hipotetycznej rozbudowy budynku wielorodzinnego na działce Wspólnoty Mieszkaniowej w odległościach i o parametrach zbliżonych do tej objętej decyzją o pozwoleniu na budowę – nie została wykonana. Brak było zatem podstaw do stwierdzenia, że właściciel sąsiedniej nieruchomości będzie mógł ją zabudować z zachowaniem takich samych odległości od granicy i parametrów jak inwestor, który uzyskał pozwolenie na budowę. W powołanym wyżej wyroku z 23 czerwca 2021 r. NSA wskazał natomiast, że własność i inne prawa majątkowe podlegają równej dla wszystkich ochronie prawnej, a więc każdy właściciel działki budowlanej ma prawo dokonać budowy, rozbudowy w taki sposób, by nie utrudniać właścicielom nieruchomości sąsiednich takich samych działań w stosownym, wybranym przez nich czasie. Podobny pogląd Naczelny Sąd Administracyjny wyraził w wyroku z dnia 10 grudnia 2020 r. (sygn. akt II OSK 1626/18, CBOSA). Nie sposób natomiast zaakceptować tych twierdzeń zamieszczonych w opinii technicznej z 14 listopada 2025 r., w których wskazuje się na istniejące uprzednio ograniczenia w możliwości rozbudowy budynku Wspólnoty Mieszkaniowej, ze względu na zlokalizowany wcześniej na działce inwestycyjnej obiekt o funkcji biurowej. Trzeba bowiem podkreślić, że interes prawny właściciela działki sąsiedniej musi być rozpatrywany wyłącznie przez pryzmat planowanej zabudowy, która została objęta decyzją o pozwoleniu na budowę, a nie obiektów istniejących poprzednio, które zresztą zostały już poddane rozbiórce. Także to, że w wyniku realizacji planowanej zabudowy poprawie ulegną warunki nasłonecznienia nieruchomości sąsiedniej nie oznacza, że mimo wszystko nie będzie ona powodowała ograniczenia w zabudowie tej działki. Co więcej, tutejszy Sąd dostrzegł, że realizacja budynku mieszkalnego wielorodzinnego w odległości 4 m od granicy z nieruchomością Wspólnoty Mieszkaniowej – w świetle przepisów przywołanego wyżej rozporządzenia w sprawie warunków technicznych – może skutkować realnym ograniczeniem możliwości zabudowy należącej do niej działki również z innych powodów. Trzeba bowiem zawrócić uwagę na brzmienie przepisów § 271-272 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, które określają minimalne wymagane odległości między zewnętrznymi ścianami budynków, w tym niebędącymi ścianami oddzielenia przeciwpożarowego. Zatem zbliżenie zabudowy wielorodzinnej na odległość 4 m od granicy z nieruchomością Wspólnoty Mieszkaniowej także z powodu wymagań przeciwpożarowych określonych w ww. przepisach rozporządzenia może powodować istotne ograniczenia w zabudowie terenów sąsiednich, które Wspólnota zmuszona byłaby uwzględnić przy ewentualnym planowaniu inwestycji na należącej do niej nieruchomości. Wobec powyższego, nie ulega wątpliwości, że przewidziane w zatwierdzonej ostateczną decyzją Prezydenta m.st. Warszawy dokumentacji projektowej parametry i usytuowanie budynku Inwestora, skutkować mogą istotnymi ograniczeniami w zabudowie należącej do Wspólnoty Mieszkaniowej działki sąsiedniej o nr ew. [...] . W przypadku planowania przez Wspólnotę podobnej inwestycji, może być Ona zobowiązana do zachowania większych odległości od granicy działki Inwestora, niż wymagane dla tych obiektów w przepisach § 12 wskazanego rozporządzenia. Organ odwoławczy trafnie wziął zatem pod uwagę to, że rozwiązania projektowe objęte decyzją organu I instancji, mogą skutkować już z mocy przepisów prawa materialnego (ww. rozporządzenia) nie tylko potencjalnymi, ale realnymi ograniczeniami w zabudowie terenów sąsiednich, a to działki Wspólnoty Mieszkaniowej. W tym miejscu wypada przywołać ten kierunek orzecznictwa sądowoadministracyjnego, w którym niejednokrotnie zwracano uwagę, że wyznaczając obszar oddziaływania obiektu organ powinien badać nie tylko zachowanie wymaganych prawem odległości (od granicy, od budynków), ale również funkcję, przeznaczenie, formę oraz konstrukcję projektowanego obiektu i inne jego cechy charakterystyczne, w szczególności sposób zagospodarowania terenu znajdującego się w otoczeniu projektowanej inwestycji. Należy zatem każdorazowo dokonać analizy nakazów i zakazów zawartych w przepisach odrębnych w kontekście indywidualnych cech obiektu budowlanego. Samo zachowanie odległości wymaganych przepisami o warunkach technicznych nie zawsze przesądza o możliwym oddziaływaniu bądź braku oddziaływania inwestycji na otoczenie. Kluczowe znaczenie dla ustalenia kręgu stron w postępowaniu o pozwolenie na budowę ma właściwe rozumienie terminu "obszar oddziaływania inwestycji wyznaczony na podstawie przepisów odrębnych". Po pierwsze nie ogranicza on kręgu stron wyłącznie do właścicieli działek bezpośrednio sąsiadujących z terenem inwestycji, ale zalicza do tego kręgu również właścicieli działek położonych dalej, pod warunkiem ustalenia oddziaływania inwestycji na te działki. Po drugie jest wyznaczany każdorazowo dla konkretnej inwestycji, z uwzględnieniem jej indywidualnych cech, co zapobiega automatyzmowi w ustalaniu kręgu stron postępowania. Po trzecie wymaga, aby nie uzależniać przymiotu strony wyłącznie od negatywnego oddziaływania inwestycji na prawa osób trzecich, ale nakazuje badać samą możliwość spowodowania szkodliwego oddziaływania inwestycji na teren otaczający działkę inwestora (por. m.in. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z 19 września 2013 r., sygn. akt: II SA/01496/13). Jak zauważył Naczelny Sąd Administracyjny w swoich orzeczeniach, nie sposób przyjąć, że w sytuacji gdy inwestycja jest zgodna z przepisami techniczno-budowlanymi, nie oddziałuje na okoliczne nieruchomości, a tym samym, że właścicielom tych nieruchomości nie przysługuje przymiot strony w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę. Rozumowanie takie prowadziłoby w konsekwencji do stwierdzenia, że o oddziaływaniu obiektu budowlanego można byłoby mówić wówczas, gdy doszłoby do naruszenia przepisów techniczno-budowlanych. Tymczasem dla inwestycji niezgodnej z przepisami techniczno-budowlanymi nie powinna zostać w ogóle wydana decyzja zezwalająca na budowę. Dlatego też obszar oddziaływania obiektu budowlanego nie może być utożsamiany wyłącznie z zachowaniem przez inwestora wymogów określonych przepisami techniczno-budowlanymi (zob. wyroki NSA: z dnia 6 czerwca 2013 r., II OSK 332/12, LEX nr 1352906; z dnia 17 maja 2013 r., II OSK 176/12, LEX nr 1329468, a także z dnia 8 września 2010 r., II OSK 1373/09, CBOSA). Innymi słowy, zagadnienie zastosowania w stanie faktycznym konkretnej sprawy art. 3 pkt 20 Pr.bud. ma charakter zupełnie odrębny od tego, czy przepisy techniczno-budowlane zostały prawidłowo w niej uwzględnione. Odmienna interpretacja prowadziłaby do istotnego ograniczenia pojęcia obszaru oddziaływania obiektu, nieznajdującego umocowania w art. 3 pkt 20 Pr.bud. To zatem, że projektowany obiekt zachowuje odległości przewidziane w przepisach technicznych nie zawsze przesądza o tym, że skutki istnienia i funkcjonowania tego obiektu ograniczą się do obszaru nieruchomości, na której będzie realizowany, a nie będą miały negatywnego wpływu na istnienie obiektów na nieruchomościach sąsiednich (zob. W. Piątek [w:] Prawo budowlane. Komentarz pod red. A. Gliniecki, teza 19 do art. 28 prawa budowlanego). Pomimo, że wszystkie przywołane wyżej poglądy wyrażone zostały na gruncie uprzedniego brzmienia art. 3 pkt 20 Pr.bud., z uwagi na zakres i charakter zmiany tego przepisu, zdaniem Sądu przyjąć należy, że nadal zachowują one swoją aktualność. W przywołanym już wcześniej uzasadnieniu do projektu ustawy z dnia 13 lutego 2020 r. (druk sejmowy nr IX.121) wskazano, że przedmiotowe ograniczenia (powstałe na skutek zawężenia definicji obszaru oddziaływania) odnoszą się do możliwości zabudowy danej działki bądź nieruchomości zarówno budynkami, jak również innymi obiektami budowlanymi, a wiec np. budynkami gospodarczo-garażowymi. Autorzy projektu wyjaśnili też, że ograniczenia w zabudowie odnoszą się do takiego wpływu na nieruchomość, który uniemożliwia lub ogranicza wykonywanie robót budowlanych (w tym budowę obiektów budowlanych) z uwagi na niespełnianie przepisów techniczno-budowlanych i innych przepisów szczególnych, które stawiają wprost wymogi dotyczące zabudowy. Innymi słowy obszar oddziaływania budowanego obiektu budowlanego będzie to obszar, w stosunku do którego ten obiekt wprowadzi ograniczenia możliwości budowy innych obiektów budowlanych ze względu na wymogi przepisów odnoszące się do zabudowy (a nie ze względu na to, że obiekt wprowadzi jakiekolwiek subiektywne uciążliwości). W analizowanej sprawie, niewątpliwie problematyka rozwiązań przyjętych w projekcie budowlanym może skutkować powstaniem ograniczeń w ewentualnej zabudowie działki Wspólnoty Mieszkaniowej z uwagi na treść § 13 w związku z § 57 i § 60 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, lub choćby obiektami budowlanymi innymi niż mieszkalne, ze względu na ograniczenia przewidziane w § 271-272 ww. rozporządzenia. Bez wątpienia rację ma wobec tego wnioskująca o wznowienie postępowania Wspólnota Mieszkaniowa podnosząc, że nie chodzi o to, czy planowana inwestycja narusza przepisy prawa materialnego, ale o samo potencjalne oddziaływanie na tę nieruchomość, mieszczące się nawet w granicach norm prawa. Przymiot strony w Prawie budowlanym nie jest bowiem zależny od tego, czy oddziaływanie zamierzonej inwestycji na nieruchomości sąsiednie przekracza ustalone w tym względzie normy, lecz z samego faktu oddziaływania na przestrzeń objętą prawem do nieruchomości sąsiednich. W tym tonie wypowiadają się sądy administracyjne podkreślając, że w procesie zmierzającym do wyznaczenia obszaru oddziaływania obiektu budowlanego nie chodzi o to, aby zaistniał negatywny wpływ inwestycji na działki znajdujące się w otoczeniu projektowanego obiektu (nie chodzi zatem o wykazanie naruszenia interesu prawnego), lecz należy badać czy istnieje możliwość wywołania przez ten obiekt szkodliwego oddziaływania na teren otaczający działkę inwestora. Inaczej rzecz ujmując należy stwierdzić, że o ile istnieje możliwość spowodowania szkodliwego oddziaływania inwestycji na otoczenie, biorąc pod uwagę indywidualne cechy projektowanego obiektu i sposób zagospodarowania terenu otaczającego działkę inwestora, osoby legitymujące się tytułem prawnym do działek położonych na tak wyznaczonym "obszarze oddziaływania obiektu" powinny być uznane za stronę postępowania w sprawie o pozwolenie na budowę (zob. wyroki WSA w Białymstoku z dnia 8 listopada 2011 r., II SA/Bk 496/11 oraz z dnia 23 maja 2013 r., II SA/Bk 546/12, LEX nr 1326963; wyrok WSA w Poznaniu z dnia 26 stycznia 2012 r., II SA/Po 1018/11, a także wyrok NSA z dnia 12 kwietnia 2011 r., II OSK 644/10, CBOSA). W konsekwencji powyższego stwierdzić trzeba, że kategoria interesu prawnego w postępowaniu o pozwolenie na budowę zawiera element potencjalności. Stroną tego postępowania powinny być zatem nie tylko osoby, których interes prawny zostaje naruszony określonym rozwiązaniem projektowym, ale też takie, na których nieruchomości obiekt projektowany może oddziaływać – nawet jeśli z projektu budowlanego wynika, że spełniono wszystkie wymagania wynikające z przepisów prawa budowlanego i przepisów odrębnych. Powyższe rozważania mają szczególnie istotne znaczenie w kontrolowanej sprawie, gdzie obiekt budowlany objęty pozwoleniem na budowę, ze względu na jego parametry i usytuowanie, powoduje oddziaływania na nieruchomość sąsiednią, ograniczając możliwość zabudowy działki Wspólnoty Mieszkaniowej. Wymaga w tym miejscu podkreślenia, że właściciel nieruchomości znajdującej się w bezpośrednim lub bliskim sąsiedztwie inwestycji co do zasady powinien mieć możliwość brania udziału w postępowaniu administracyjnym służącym sprawdzeniu m.in. tego, czy obowiązujące wymogi związane z zagospodarowaniem i zabudową nieruchomości zostaną zachowane w sposób gwarantujący ochronę przewidzianą w art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego (por. wyroki NSA z dnia: 12 kwietnia 2011 r., II OSK 644/10; 1 marca 2012 r., II OSK 282/12; 17 kwietnia 2013 r., II OSK 2508/11; 22 czerwca 2016 r., II OSK 2569/14). Niewątpliwie w rozpoznawanej sprawie nie mamy do czynienia z samym tylko subiektywnym odczuciem Wspólnoty Mieszkaniowej, że inwestycja oddziałuje na jej nieruchomość, które rzeczywiście nie byłoby jeszcze wystarczające do uznania, że należąca do niej działka jest usytuowana w obszarze oddziaływania danego przedsięwzięcia. Bezspornym jest, że interes prawny, będący konieczną przesłanką do uznania danego podmiotu za stronę postępowania musi istnieć obiektywnie, a nie odnosić się do subiektywnych odczuć wnioskodawcy. Od tak pojmowanego interesu prawnego należy odróżnić interes faktyczny, kiedy to jednostka jest wprawdzie bezpośrednio zainteresowana rozstrzygnięciem sprawy administracyjnej, lecz nie może wskazać przepisu prawa powszechnie obowiązującego, który stanowiłby podstawę jej roszczeń i w konsekwencji uprawniał ją do żądania stosownych czynności organu administracji. Interes prawny lub obowiązek prawny, o którym mowa w art. 28 k.p.a., musi wynikać z przepisu prawa materialnego, będącego podstawą procesowej legitymacji strony. Pogląd powyższy potwierdza wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 23 maja 1994 r., (sygn. akt I SA 979/93, ONSA 1995, Nr 1, poz. 50), zgodnie z którym interes prawny, którego istnienie warunkuje przyznanie osobie przymiotu strony w określonej sprawie, musi bezpośrednio dotyczyć sfery prawnej podmiotu. W orzecznictwie administracyjnym przyjmuje się, że tylko przepis prawa materialnego stanowiąc podstawę interesu prawnego stwarza dla określonego podmiotu legitymację procesową strony. Zgodnie bowiem z wyrokiem NSA z dnia 30 listopada 1993 r. (sygn. akt II SA 1783/93) do uzyskania przymiotu strony nie wystarczy wykazanie jakiegokolwiek interesu, lecz musi to być interes prawny, a więc oparty na prawie, przy czym, to czy interes będący treścią żądania ma charakter prawny, czy tylko faktyczny, decyduje treść obowiązujących przepisów prawa materialnego. W ocenie tutejszego Sądu, interes prawny Wspólnoty Mieszkaniowej wynika wprost z przepisów prawa materialnego, a to przywołanego rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, co oznacza, że organ odwoławczy prawidłowo uznał, że posiada Ona interes prawny do zainicjowania postępowania nadzwyczajnego dotyczącego sprawy zakończonej decyzją ostateczną Prezydenta m.st. Warszawy o pozwoleniu na budowę. Natomiast organ I instancji dokonując oceny oddziaływania inwestycji na nieruchomości sąsiednie błędnie przyjął, że samo tylko zachowanie warunków ww. rozporządzenia dotyczących sytuowania projektowanych obiektów w odpowiedniej odległości od granicy działek sąsiednich powoduje, że oddziaływanie planowanego zamierzenia ogranicza się do działki Inwestora. Wobec tych ustaleń, organ odwoławczy nie mógł więc dokonać merytorycznego rozpoznania przedmiotowej sprawy w sytuacji, gdy konieczne jest ponowne przeprowadzenie postępowania w jej istotnym zakresie, w tym przede wszystkim wobec potrzeby ustalenia, czy brak udziału jednej ze stron – Wspólnoty Mieszkaniowej – w postepowaniu zakończonym decyzją o pozwoleniu na budowę miał wpływ na to rozstrzygnięcie. W tej sytuacji, Wojewoda nie miał możliwości wydania decyzji reformatoryjnej, gdyż decyzja taka obarczona byłaby wadą, polegającą na naruszeniu zasady dwuinstancyjności postępowania administracyjnego. Nie budzi bowiem wątpliwości Sądu, że istotą unormowanej w art. 15 k.p.a. oraz art. 78 Konstytucji RP zasady jest obowiązek dwukrotnego rozpatrzenia oraz rozstrzygnięcia przez dwa różne organy tej samej sprawy, wyznaczonej treścią zaskarżonego rozstrzygnięcia wydanego w pierwszej instancji. Na sprawę administracyjną w znaczeniu materialnym składają się elementy podmiotowe i przedmiotowe. Tożsamość elementów podmiotowych to zaś tożsamość podmiotu będącego adresatem praw lub obowiązków (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: z 26 lutego 2020 r., sygn. akt II OSK 983/18; z 4 września 2019 r., sygn. akt II OSK 1468/19, CBOSA). W konsekwencji, wątpliwości organu odwoławczego nie można było wyeliminować w trybie przewidzianym przez art. 136 k.p.a., a uchylenie przez Wojewodę decyzji organu I instancji i przekazanie temu organowi sprawy do ponownego rozpatrzenia należy ocenić jako prawidłowe. Niewątpliwie jest tak również z tego powodu, co nie uszło uwadze Wojewody, że wniosek Wspólnoty Mieszkaniowej o wznowienie postępowania oparty został także na przesłance z art. 145 § 1 pkt 5 k.p.a. (wyszły na jaw istotne dla sprawy nowe okoliczności faktyczne lub nowe dowody istniejące w dniu wydania decyzji, nieznane organowi, który wydał decyzję). Tymczasem, wystąpienie ww. podstawy wznowienia postępowania nie zostało w ogóle ocenione przez organ I instancji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie stwierdził wobec tego, że organ odwoławczy nie dopuścił się naruszenia art. 138 § 2 k.p.a. albowiem wskazane przez niego przyczyny uchylenia decyzji pierwszoinstancyjnej i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania okazały się w pełni uzasadnione, gdyż mają one istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Z tych względów, w oparciu o art. 151a § 2 p.p.s.a., Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.