IV SA/Wa 2781/23

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Aneta Dąbrowska, Sędziowie sędzia WSA Kaja Angerman (spr.),, sędzia WSA Aleksandra Westra, Protokolant st. ref. Katarzyna Matecka-Caban, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 maja 2024 r. sprawy ze skargi Z.A. i I.A. na decyzję Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 8 września 2023 r. nr DLI-VII.7615.49.2023.ASw w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę.

IV SA/Wa 2781/23 UZASADNIENIE Minister Rozwoju i Technologii decyzją z 8 września 2023 r. po rozpatrzeniu odwołania I. i Z. A. utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] stycznia 2023 r., [...], orzekającą: w pkt 1 o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz Z. A. oraz I. A., we wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, za prawo własności nieruchomości położonej w gminie [...], obręb ewidencyjny [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, nabytej na rzecz Skarbu Państwa na podstawie decyzji Wojewody [...] z [...] czerwca 2017 r., nr [...] o zezwoleniu na realizacje inwestycji drogowej pn. "Projekt i budowa drogi ekspresowej [...] na odcinku [...] - [...] - granica województwa [...] i [...] z podziałem na 3 części: Część 1 - Projekt i budowa drogi ekspresowej [...] na odcinku od węzła [...] (bez węzła) do węzła [...] (z węzłem) o długości około [...] km, w pkt 2 o odmowie powiększenia odszkodowania o kwotę równą 5% wartości nieruchomości ze względu na jej niewydanie oraz w pkt 3 o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania w kwocie [...] zł na rzecz Z. A. oraz I. A. we wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu odszkodowania stanie się ostateczna. Decyzja była wynikiem następujących ustaleń faktycznych i oceny prawnej. Nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] o pow. [...] ha, położona w obrębie [...], gminie [...]. zapisana w księdze wieczystej nr [...], została objęta decyzją Wojewody [...] Nr [...] z [...] czerwca 2017 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn.: "Projekt i budowa drogi ekspresowej [...] na odcinku [...]-[...]-granica województwa [...] i [...] z podziałem na 3 części: Część I- Projekt i budowa drogi ekspresowej [...] na odcinku od węzła [...] (bez węzła) do węzła [...] (z węzłem) o długości około [...] km". Decyzja stała się ostateczna [...] listopada 2017 r. Zgodnie z treścią księgi wieczystej nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy w [...] jako właściciele ujawnieni byli Z. A. i I. A. na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Działy III i IV były wolne od wpisów. Decyzją z [...] sierpnia 2018 r., znak: [...], Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania w kwocie [...] zł za prawo własności przedmiotowej nieruchomości oraz o odmowie powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości. Minister Finansów, Inwestycji i Rozwoju po rozpatrzeniu odwołania decyzją z 14 listopada 2019 r., uchylił decyzję Wojewody [...] z [...] sierpnia 2018 r. i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. Po ponownym rozpatrzeniu sprawy Wojewoda [...] decyzją z [...] stycznia 2021 r. orzekł o ustaleniu odszkodowania w kwocie [...] zł na rzecz Z. A. oraz I. A. za utracone prawo własności nieruchomości oraz o nie powiększaniu odszkodowania o kwotę równą 5% wartości nieruchomości. Minister Rozwoju i Technologii decyzją z 28 grudnia 2021 r., znak: DLI-VII.7615.84.2021.NL, uchylił decyzję Wojewody [...] z [...] stycznia 2021 r. i przekazał sprawę do ponownego rozparzenia przez organ I instancji. Główne zastrzeżenia organu II instancji dotyczyły przeznaczenia planistycznego wycenianej nieruchomości oraz sposobu wyceny składników roślinnych. Po ponownym rozpoznaniu sprawy Wojewoda [...] wydał decyzję z [...] stycznia 2023 r. Od powyższej decyzji odwołanie wnieśli I. i Z. A. Minister w uzasadnieniu wydanej decyzji wyjaśnił, że podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności przedmiotowej nieruchomości, stanowił operat szacunkowy z [...]października 2022 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. G. (nr uprawnień [...]). Na potrzeby przedmiotowej wyceny rzeczoznawca majątkowy ustalił, że ww. nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] położona jest w obrębie ewidencyjnym [...], po południowo - wschodniej stronie drogi krajowej nr [...]. Jej sąsiedztwo stanowią tereny użytkowane rolniczo oraz rozproszona zabudowa siedliskowa. Ponadto w bliskim sąsiedztwie wycenianej nieruchomości znajduje się stacja paliw PKN Orlen. Strefa zainwestowana wsi [...] znajduje się w odległości około [...] km. Działka posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej - drogi krajowej nr [...]. Położona była w terenie uzbrojonym. Wzdłuż południowej granicy działki przebiegała droga gruntowa. Działka ewidencyjna nr [...] przeznaczona pod inwestycję drogową wydzielona została z frontu działki ewidencyjnej nr [...] od strony drogi krajowej nr [...]. Posiada kształt pięcioboku zbliżonego do prostokąta i usytuowana jest w terenie płaskim. Na działce znajdowały się składniki budowlane i roślinne wymienione na st. 23-24 operatu szacunkowego. Biegła ustaliła, iż rosnące na działce rośliny spełniały następujące funkcje: rośliny owocowe, zadrzewienie pełniące funkcje ochronne i rośliny ozdobne. Rzeczoznawca majątkowy wyjaśniła, że przypisanie funkcji ochronnej [...] sosnom pospolitym i [...] świerkom pospolitym, wynika z: - ich umiejscowienia na działce ewidencyjnej nr [...]. w oddalonej o około 50m od budynku granicy działki i w części bezpośrednio przylegającej do tej granicy, w części stanowiącej użytek R, poza widocznie oddzieloną żywopłotem częścią rekreacyjną ogrodu; - usytuowania wzdłuż drogi o wysokim natężeniu ruchu, (ochrona, izolacja przed hałasem i zanieczyszczeniami towarzyszącymi intensywnemu ruchowi); - ilości i sposobu posadzenia (zagęszczenie nieodpowiadające funkcji ozdobnej, drzewa sadzone wzdłuż granicy i w pasach): - stanu sanitarnego. Badając przeznaczenie autorka operatu wskazała, że wyceniana działka objęta była ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego tereny przeznaczone pod budowę kanalizacji ściekowej i przepompowni we wsiach: [...], [...]. [...] uchwalonym uchwałą numer [...] Rady Miejskiej w [...] z dnia [...] września 2000 r. (Dz. Urz. [...] Nr [...], poz. [...] z dnia [...] grudnia 2000r.), na terenie ww. działki nie wyznaczono liniami rozgraniczającymi żadnych terenów przeznaczonych pod infrastrukturę techniczną, kolektory sanitarne (IT-KS) oraz przepompowni ścieków (IT-PW). W takim przypadku zgodnie z § 6 pkt 2 cyt: tereny objęte planem przeznacza się pod infrastrukturę techniczną obsługującą tereny istniejącej zabudowy mieszkaniowej poza granicami niniejszego opracowania - zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy [...], zatwierdzonym Uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w [...] z dnia [...] listopada 2012 r. Działka znajdowała się w strefie polityki przestrzennej R-0 - strefa rolniczo - osadnicza, główne funkcje i założenia to kontynuacja obecnego charakteru utrzymywanie funkcji rolniczej, rozwój zagospodarowania na bazie uzupełniania istniejącej zabudowy. Jak wskazała biegła działka nie była objęta decyzją o warunkach zabudowy. Jednocześnie na wniosek dotychczasowych właścicieli Burmistrz [...] w zaświadczeniu z 13 czerwca 2022 r w sprawie ustaleń studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy [...] dla działki ewidencyjnej nr [...] stwierdził, że w dniu [...] czerwca 2017 r. znajdowała się w strefie polityki przestrzennej R-0 - strefa rolniczo osadnicza. Główna funkcja i założenia: kontynuacja obecnego charakteru, utrzymywanie funkcji rolniczej, rozwój zagospodarowania na bazie uzupełnienia istniejącej zabudowy. W uzupełnieniu wydanego zaświadczenia w piśmie z [...] sierpnia 2022 r. Burmistrz [...] stwierdził, że każda z kategorii dróg ma odrębne oznaczenie w postaci linii, której grubość ulega zwiększeniu wraz z zwiększeniem rangi drogi. Oznaczenie planowanej drogi [...] stanowi linia przerywana, nałożona na linię ciągłą przyporządkowaną do drogi krajowej, co istotne to grubość linii nie oznacza planowanej szerokości drogi lecz służy jedynie do celów informacyjnych, to jest w celu ustalenia kategorii danej drogi. Ocena w sprawie przeznaczenia nieruchomości w studium musi być szczególnie uważna i nie może prowadzić do rozstrzygnięć pochopnych, nie mogą być stosowane wybiórczo oraz w oderwaniu od rysunku studium tj. analiza ustaleń studium winna być przeprowadzona kompleksowo. Pismem z 26 września 2022 r. Burmistrz [...] przekazał dokumentację dotyczącą wskazań lokalizacyjnych polegających na lokalizacji budynku mieszkalnego według projektu typowego [...] na działce nr [...] w istniejącym siedlisku oraz decyzję Urzędu Miejskiego w [...] z [...] kwietnia 1991 r. w sprawie udzielenia Z. A. pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego wolnostojącego według projektu typowego [...] na działce numer [...] w istniejącej zagrodzie. Zatem mając na uwadze, że w dniu 22 czerwca 2017 r. działka ewidencyjna nr [...] nie była objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, nie wydano dla niej decyzji o warunkach zabudowy, w studium znajdowała się w strefie polityki przestrzennej rolniczo osadniczej R-O. dla której obowiązywały główne funkcje i założenia kontynuacji charakteru utrzymywanie funkcji rolniczej oraz rozwój zagospodarowania na bazie uzupełnienia istniejącej zabudowy, zaś faktycznie stanowiła ona teren istniejącego siedliska istniejącej zagrody biegła stwierdziła, że stanowiła ona teren zabudowy zagrodowej. W pierwszej kolejności biegła przeanalizowała rynek nieruchomości przeznaczonych pod tereny zabudowy zagrodowej, w powiecie [...] (rynek lokalny - tereny wiejskie), w okresie od 1 stycznia 2020 r. do daty wyceny. Na podstawie badania rynku biegła stwierdziła, że rynek ten jest dobrze rozwinięty ostatecznie do zbioru nieruchomości podobnych włączono 21 transakcji przedstawionych w tabeli na stronie 36 operatu szacunkowego, gdzie cena minimalna wyniosła 8,70 zł/m2, maksymalna 24,06 zł/m2, a średnia 15,09 zł/m2. W następnej kolejności przeanalizowała rynek nieruchomości przeznaczonych pod drogi. Jako obszar rynku biegła przyjęła rynek regionalny - tereny wiejskie, a okres badania od 1 stycznia 2019 r. do dnia wyceny. W efekcie przeprowadzonej analizy do zbioru nieruchomości podobnych włączono 21 transakcji nieruchomościami drogowymi, przedstawionymi na str. 41 operatu szacunkowego o cenach jednostkowych 15,00 zł/m2 do 29,32 zł/m2, przy cenie średniej 22.20 zł/m2. Na podstawie ww. danych stwierdziła, że nie można jednoznacznie stwierdzić, która z wartości będzie wyższa, w związku z czym w ramach operatu szacunkowego określono wartość jednostkową gruntu nieruchomości zarówno dla aktualnego jak i alternatywnego sposobu użytkowania. W obu przypadkach zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Po uwzględnieniu wpływu cech rynkowych wartość 1 m2 gruntu przeznaczonego pod zabudowę zagrodową wyniosła 20,98 zł. Natomiast wartość 1 m2 gruntu przeznaczonego pod drogi wyniosła 32.26 zł/m2. W związku z powyższym autorka operatu szacunkowego w myśl § 36 ust. 3 rozporządzenia powiększyła wartość 1 m2 gruntu przeznaczonego pod zabudowę zagrodową o 50%. Wartość składników budowlanych określono jako kwotę równą kosztom ich odtworzenia, pomniejszoną o wartość zużycia. Na potrzeby określenia kosztu odtworzenia składników budowlanych zgodnie z § 22 i § 23 rozporządzenia zastosowano metodę kosztów odtworzenia oraz metodę kosztów zastąpienia: technikę elementów scalonych oraz technikę wskaźnikową. Dokładny opis wyceny poszczególnych składników budowlanych znajduje się na str. 56-59 operatu szacunkowego. Wartość roślin ozdobnych określono w oparciu o przeprowadzoną przez lokalne środowisko rzeczoznawców majątkowych, będących członkami Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych w [...], analizę rynku. Rośliny ozdobne i ich wycena znajdują się na str. 60 operatu szacunkowego. Wartość zadrzewień pełniących funkcje ochronne określono według zasady - jeżeli w drzewostanie znajdują się materiały użytkowe szacuje się wartość drewna znajdującego się w tym drzewostanie, jeżeli w drzewostanie nie występuje materiał użytkowy lub wartość drewna, które może być pozyskane jest niższa od kosztów zalesienia i pielęgnacji drzewostanu, szacuje się koszty zalesienia oraz koszty pielęgnacji drzewostanu do dnia wywłaszczenia zgodnie z artykułem 135 ust. 5 ugn. Na stronie 61 operatu szacunkowego biegła zawarła opis zadrzewień ochronnych oraz sposób ich wyceny. Wartość roślin owocowych określono z uwzględnieniem zasad podanych w poradniku Krzysztofa Zmarlickiego "Szacowanie wartości ogrodniczych plantacji kultur wieloletnich" - Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2017 zgodnie z informacją autora publikacji z 2020 r. wartości skorygowano w czasie na 2022 rok. W związku z powyższym wartość odtworzeniowa nieruchomości wyniosła [...] zł, w tym wartość rynkowa gruntu [...] zł, wartość innych składników budowlanych (ogrodzenia, pozostałe składniki) [...] zł, wartość roślin ozdobnych [...] zł, trawnika [...] zł, wartość zadrzewienia pełniącego funkcje ochronne [...] zł i wartość roślin owocowych [...] zł. Minister wskazał, że organ odwoławczy nie mógł również pominąć okoliczności, iż w aktach sprawy znajduje się kontroperat sporządzony na zlecenie strony postępowania przez rzeczoznawcę majątkowego W. M. z [...] maja 2022 r. Autorka kontroperatu wskazała, że nieruchomość leży w miejscowości [...]. Działka nr [...] posiada dostęp do drogi publicznej. Składniki budowlane i roślinne zostały wymienione na str. 7-8 operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy na potrzeby wyceny przeanalizowała rynek nieruchomości rolnych niezabudowanych o cechach cenotwórczych zbliżonych do przedmiotu wyceny z powiatu [...] i [...] w okresie od 2020 r do 2022 r. Na tak określonym rynku w przedziale dwuletnim znalazła 14 nieruchomości spełniających ustalone kryteria. Następnie dokonała aktualizacji trendem czasowym ustaliła przerwy mające wpływ na wartość lokalizację sąsiedztwo i dojazd. Autorka kontroperatu oszacowała wartość rynkową prawa własności w podejściu porównawczym metodą korygowania ceny średniej. Wartość gruntu wyniosła [...] zł. Następnie rzeczoznawca majątkowy dokonała oszacowania wartości nasadzeń. Wartość wszystkich składników roślinnych określono w oparciu o publikacje Krzysztofa Zmalickiego pt.: "Szacowanie wartości ogrodniczych plantacji kultur wieloletnich" wydany przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w roku 2017. Składniki roślinne oszacowano na kwotę [...] zł. Wartość składników budowlanych określono w podejściu kosztowym metodą kosztów odtworzenia przy wykorzystaniu wzoru podanego na stronie 25 aparatu szacunkowego. Wartość składników budowlanych oszacowano na kwotę [...] zł. Wartość odtworzeniowa całej ruchomości wyniosła [...] zł. Przechodząc do analizy operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie organu wojewódzkiego Minister stwierdził, że nie zawiera on nieprawidłowości, które powodowałyby brak możliwości jego wykorzystania w celu ustalenia odszkodowania. Opinia biegłej spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych. Operat szacunkowy nie zawiera zatem wad powodujących naruszenie przepisów ugn oraz rozporządzenia. W przypadku wycenianej działki uwzględniono przede wszystkim cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości oraz stan jej zagospodarowania, a także stan prawny nieruchomości. Autorka operatu wyczerpująco wyjaśniła przyjęty przez siebie wybór metody szacowania nieruchomości oraz scharakteryzowała przyjęty rynek transakcyjny. Do wyceny wartości gruntów rzeczoznawca przyjął podejście porównawcze, metodą korygowania ceny średniej, co uznać należy za zgodne z treścią art. 154 ust. 1 ugn, który stanowi, iż wyboru właściwego podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Ponadto zgodnie art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Z operatu wynika, że rzeczoznawca prawidłowo dokonała wyceny nieruchomości uwzględniając jej stan na dzień [...] czerwca 2017 r., tj. na dzień wydania przez Wojewodę [...] decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, a wartość nieruchomości rzeczoznawca określiła na dzień sporządzenia operatu szacunkowego. Tym samym operat z 25 października 2022 r. może stanowić podstawę ustalenia odszkodowania z tytułu przejęcia nieruchomości na cel publiczny. Punktem wyjścia sporządzonej wyceny było szczegółowe zbadania przeznaczenia planistycznego przedmiotowej nieruchomości. Następnie biegła zbadała oba rynki nieruchomości, zarówno dla aktualnego sposobu użytkowania (nieruchomości zagrodowe), jak i alternatywnego (nieruchomości drogowe). Wobec stwierdzenia, że cel publiczny na jaki nieruchomość została przejęta, zwiększa jej wartość, biegła ustaliła wartość nieruchomości w oparciu o ceny nieruchomości zagrodowych a następnie powiększyła ją o 50%, co jest zgodne z treścią art. 134 ust. 4 ugn i § 36 ust. 3 pkt. 1 rozporządzenia. Przechodząc do oceny kontroperatu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego W. M. organ stwierdził, że został on sporządzony z naruszeniem przepisów ugn oraz rozporządzenia co powoduje, że nie jest możliwe jego wykorzystanie dla celu ustalenia odszkodowania. Przede wszystkim kontroperat nie zawiera informacji jakie było przeznaczenie planistyczne przedmiotowej nieruchomości na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Tymczasem ustalenie przeznaczenia nieruchomości jest warunkiem jej prawidłowej wyceny. Z informacji zawartych w kontroperacie wynika jedynie, że rzeczoznawca majątkowy przeanalizowała rynek nieruchomości rolnych niezabudowanych o cechach cenotwórczych zbliżonych do przedmiotu wyceny. Należy przypuszczać, że tak zostało określone przeznaczenie wycenianej nieruchomości. Nie powołano się przy tym na żaden dokument określający przeznaczenie nieruchomości. Nieuzasadnione jest również działanie rzeczoznawcy polegające na pominięciu analizy transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi w celu zbadania występowania tzw. "zasady korzyści", wynikającej z art. 134 ust. 3 i 4 ugn. Co prawda autorka kontroperatu na str. 10 operatu szacunkowego wyjaśniła, że analizując przedmiotowy rynek nieruchomości nie pominięto transakcji nieruchomościami nabywanymi pod drogi, ale że jedną ze stron transakcji zawsze był Skarb Państwa i były to transakcje wywłaszczeniowe pozbawione elementu negocjacji nie spełniające warunków transakcji rynkowych zawartych w artykule 151 ugn. W związku z powyższym rzeczoznawca majątkowy skupiła się na nieruchomościach podobnych w ramach aktualnego sposobu użytkowania. W ocenie organu odwoławczego, autorka kontroperatu dochodząc do przekonania, że na terenie powiatu [...] i [...] brakuje transakcji podobnych, przeznaczonych pod drogi powinna była przeanalizować transakcje zawierane na rynku obejmującym obszar województwa, bądź na innym zdefiniowanym przez siebie rynku regionalnym, celem zbadania występowania tzw. "zasady korzyści". Tym bardziej, że biegła działająca na zlecenia Wojewody [...] znalazła aż 21 tego typu transakcji i to na terenie powiatów: [...], [...], [...] i [...], z czego większość na terenie powiatu [...], badanego także przez rzeczoznawcę działającego na zlecenie strony. Autorka kontroperatu jednak zaniechała tej analizy, która w rzeczywistości wyznacza dalszy przebieg postępowania przy wycenie nieruchomości w celu ustalenia odszkodowania za nieruchomość przejęta na cel publiczny. Wobec powyższego organ stwierdził, że autorka kontroperatu przedwcześnie przeszła do wyceny nieruchomości w oparciu o przeznaczenie według aktualnego sposobu użytkowania, nie zbadawszy, czy i o ile należy ewentualnie powiększyć uzyskaną wartość, w przypadku gdyby okazało się, że nieruchomości przeznaczone pod drogi uzyskują wyższe wartości niż nieruchomości zagrodowe. Podsumowując analizę kontroperatu sporządzonego na zlecenie stron postępowania organ uznał, że nie może on stanowić podstawy ustalenia odszkodowania. Odnosząc się natomiast do podniesionych w odwołaniu zarzutów, stwierdził, że nie zasługują one na uwzględnienie. W pierwszej kolejności organ wskazał, że biegła, sporządzająca operat szacunkowy na zlecenie Wojewody, nie naruszyła art. 134 ust. 1 ugn, gdyż zastosowała art. 135 ust. 1 ugn, który dopuszcza możliwość wyceny wartości odtworzeniowej nieruchomości przy ustaleniu odszkodowania, jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej. Wtedy zgodnie z art. 134 ust. 2 ugn oddzielnie określa się wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych. Organ zwrócił uwagę, że nie tylko biegła działająca na zlecenie organu wojewódzkiego uznała, że na badanym rynku brak jest tego rodzaju nieruchomości (z podobnymi częściami składowymi), ale również rzeczoznawca majątkowy działająca na zlecenie strony doszła do takich przekonań i również wyceniła wartość odtworzeniową nieruchomości przejętej pod drogę. Odpowiadając na zarzut braku podobieństwa przyjętych do porównań nieruchomości z uwagi na brak zabudowy organ wyjaśnił, że biegły wycenia fragment nieruchomości pierwotnej przejęty pod drogę. Na wycenianej części przejętej pod drogę nie było posadowionego budynku, lecz na działce pozostającej przy właścicielu. Poza tym biegła wyceniała wartość odtworzeniową oddzielnie wyceniając sam grunt a oddzielnie wartość jego części składowych. Biegła odnosiła się do tego faktu już na wcześniejszym etapie postępowania (pismo z dnia 27 grudnia 2022 r). Jeśli chodzi o zarzut błędnego zastosowania zasady korzyści organ wyjaśnił, że Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 10 lipca 2019 r. sygn. akt: I OSK 2430/17 stwierdził, że jeśli przejęcie nieruchomości w trybie art. 12 ust. 4 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych powoduje zwiększenie jej wartości, a jednocześnie na dzień wydania decyzji ze skutkiem wywłaszczenia nie była ona przeznaczona pod inwestycję drogową, to zasada korzyści wynikająca z § 36 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego polega na tym, że szacuje się wartość nieruchomości "z których wydzielono te działki gruntu" z przeznaczeniem pod budowę dróg (oczywiście w proporcji do powierzchni działki wydzielonej), z możliwością powiększenia ich wartości nie więcej niż o 50%, na podstawie badania rynku nieruchomości (czyli porównania cen transakcyjnych nieruchomości o dotychczasowym przeznaczeniu i przeznaczeniu drogowym). Podobnie Naczelny Sąd Administracyjny wypowiedział się w wyroku z 25 kwietnia 2023 r., sygn. akt: I OSK 479/22, w którym orzekł że: zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się. przyjmując stan nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Skoro przeznaczenie wynikające z decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej powodowało wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości (przeznaczonej w dacie wydania tej decyzji według zapisów studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego na cele rolne), to wyklucza to możliwość ustalania jej wartości w oparciu o analizę transakcji nieruchomościami nabywanymi pod drogi jak wynikałoby to z art. 134 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. W takim bowiem przypadku ustalenie wartości gruntu powinno nastąpić według transakcji nieruchomościami przeznaczonymi na cele rolne (a więc o tożsamym przeznaczeniu jak wyceniany grunt), przy powiększeniu ustalonej na bazie tego rodzaju reprezentatywnej próbki jej wartości o nie więcej niż 50% . Ten ostatni przepis mógłby stanowić podstawę sporządzenia operatu szacunkowego, w sytuacji gdyby przedmiotowa nieruchomość na dzień wydania decyzji wywłaszczeniowej była przeznaczona pod drogę publiczną w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. W przedmiotowej sprawie biegła po ustaleniu prawidłowego przeznaczenia nieruchomości wyceniła ją zgodnie z jej pierwotnym przeznaczeniem jednakże powiększając wynik o 50 % na podstawie badania rynku i po stwierdzeniu, że nieruchomości o przeznaczeniu alternatywnym - drogowym osiągają wyższe ceny. Tym samym zarzut nieprawidłowego zastosowania zasady korzyści, również należy uznać za chybiony. Jeśli chodzi o zarzut dotyczący zjawiska inflacji i wzrostu wartości segmentu nieruchomości w postaci siedlisk zabudowanych organ wskazał, że w piśmie z 13 maja 2023 r. biegła J. G. wyjaśniła, iż wykres przedstawiający jednostkowe ceny transakcyjne nieruchomości niezabudowanych stanowiących tereny zabudowy zagrodowej przedstawiony jest na stronie 37 operatu. Zdaniem biegłej jego obraz jednoznacznie pozwala stwierdzić, iż w badanym okresie na analizowanym rynku lokalnym (powiat [...]), jednostkowe ceny transakcyjne uzyskiwane za nieruchomości podobne nie zmieniały się w czasie (nie rosły i nie spadały). Jeśli chodzi o brak wyjaśnienia merytorycznych wątpliwości dotyczących kontroperatu sporządzonego przez W. M., Minister zauważył, że organ pierwszej instancji szczegółowo przeanalizował przedłożony kontroperat, a wnioski z przeprowadzonej analizy zostały zawarte w uzasadnieniu decyzji Wojewody [...] z [...] stycznia 2023 r., a analiza kontroperatu przeprowadzona przez organ drugiej instancji również potwierdziła zastrzeżenia organu wojewódzkiego. Ustosunkowując się do błędnego pouczenia w decyzji o możliwości odwołania, Minister ocenił, że organ wojewódzki faktycznie błędnie pouczył stronę wskazując nieistniejący podmiot, ale z uwagi na fakt, iż strony skutecznie złożyły odwołanie od decyzji, okoliczność ta nie miała wpływu na przebieg postępowania. Odnosząc się do rozbieżności zaistniałych w operatach szacunkowych Minister stwierdził, że z uwagi na błędy popełnione w kontroperacie nie można uznać go za wiarygodny dowód w sprawie. Dodatkowo wyjaśnił, że organ administracji państwowej nie jest zobligowany żadnym przepisem prawa do występowania do organizacji rzeczoznawców majątkowych o ocenę operatu szacunkowego, tym bardziej jeśli sam dopatrzył się uchybień w jego sporządzeniu. Odnosząc się do zarzutu odmowy powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości, organ wskazał, że ta kwestia była już rozstrzygnięta przez Ministra Rozwoju i Technologii w decyzji z 28 grudnia 2021 r., znak: DLI- VII.7615.84.2021.NL. Jednakże powtórzył, że w świetle art. 18 ust. 1e specustawy drogowej, przyznanie odszkodowania powiększonego o 5% jest uzależnione od łącznego spełnienia następujących przesłanek: 1) wydania przez właściciela nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej oraz opróżnienia i wydania lokali i innych pomieszczeń, 2) dokonania powyższych czynności w określonym w art. 18 ust. 1e specustawy drogowej terminie. Dopiero spełnienie wszystkich powyższych warunków uprawnia do powiększenia ustalonego odszkodowania o 5% wartości nieruchomości. Decyzja Wojewody [...] nr [...] z [...] czerwca 2017 r. znak: [...] opatrzona została rygorem natychmiastowej wykonalności. W związku z powyższym dotychczasowi właściciele nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej powinni wydać przedmiotową nieruchomość, w myśl art. 18 ust. 1e pkt 1 specustawy drogowej, nie później niż w terminie 30 dni od dnia doręczenia zawiadomienia o wydaniu ww. decyzji. Jak wynika z akt sprawy zawiadomienie o wydaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, zostało doręczone stronom 27 czerwca 2017 r. Tym samym przepisany termin wydania nieruchomości upłynął 27 lipca 2017 r. Pismem z 14 listopada 2017 r., znak: O.BY-I.3.7010.2.2017.WK Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad poinformował, że dotychczasowi właściciele nieruchomości nie złożyli oświadczeń o wydaniu nieruchomości zarządcy drogi, a także w żaden inny sposób nie uzewnętrznili woli wydania nieruchomości inwestorowi w ww. terminie, a zatem nie spełnili przesłanki, od której uzależnione jest prawo do otrzymania odszkodowania powiększonego o 5% wartości nieruchomości. Ponadto na podstawie dokumentacji zdjęciowej dołączonej do operatu szacunkowego z 2 listopada 2017 r. ustalono, że do dnia 29 sierpnia 2017 r. na nieruchomości nie rozpoczęły się prace budowlane, co jasno wskazuje, że nie doszło do przejęcia przez inwestora przedmiotowej nieruchomości w terminie do 27 lipca 2017 r. Ponadto organ zauważył, że właściciele nieruchomości w piśmie z 4 maja 2018 r. wskazali, że "GDDKiA przejęła działkę 10 listopada 2017 r. W tym czasie trwała wycinka drzew i prace niwelacyjne". W związku z tym wydanie nieruchomości nie nastąpiło w ustawowym terminie 30 dni od otrzymania zawiadomienia o wydaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Termin na wydanie nieruchomości upłynął bowiem w dniu 27 lipca 2017 r., a jego uchybienie nie pozwala na podwyższenie odszkodowania o 5% wartości nieruchomości. Termin określony w art. 18 ust. 1e specustawy drogowej jest terminem prawa materialnego, ma charakter nieprzekraczalny i nie ma do niego zastosowania instytucja przywrócenia terminu. Oznacza to, że strona nie może skutecznie dochodzić swojego roszczenia po upływie terminu określonego w ww. ustawie, ponieważ prawo to wygasa. Art. 18 ust. 1e specustawy drogowej zawiera enumeratywne wyliczenie zdarzeń rozpoczynających bieg 30-dniowego terminu na wydanie nieruchomości inwestorowi. Jednym z nich jest doręczenie zawiadomienia decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, opatrzonej rygorem wykonalności. Wbrew twierdzeniom odwołujących się, zastosowania w niniejszej sprawie nie może mieć przepis art. 18 ust. 1e pkt 3 specustawy drogowej. Odnosi się on bowiem do sytuacji, w której decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nie została opatrzona rygorem natychmiastowej wykonalności. Bonus w postaci podwyższenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości ma stanowić zachętę dla dotychczasowego właściciela do wcześniejszego, niż określony w decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej wydania nieruchomości, co z kolei ma prowadzić do przyspieszenia realizacji inwestycji drogowej. Aby zatem cel ww. przepisu został zrealizowany ustawodawca przewidział trzy sytuacje, w których zachodzą przesłanki podwyższenia odszkodowania, w zależności od tego czy i kiedy decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej została opatrzna rygorem natychmiastowej wykonalności. Tym samym, skoro w niniejszej sprawie decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej został nadany rygor natychmiastowej wykonalności, to zastosowanie znajduje przepis art. 18 ust. 1e pkt 1 specustawy drogowej. Gdyby przyjąć stanowisko proponowane przez odwołujących, zgodnie z którym w niniejszej sprawie zastosowanie powinien znaleźć również przepis art. 18 ust. 1 e pkt 3 specustawy drogowej, to doprowadziłoby to do sytuacji, w której uprawnionym do podwyższenia odszkodowania byłby właściciel, który wydał nieruchomość w terminie znacznie późniejszym niż wynikający z nadania decyzji rygoru natychmiastowej wykonalności, co byłoby sprzeczne z celem tego przepisu. Odnosząc się zaś do zarzutów wyceny nasadzeń organ odwoławczy postanowił jeszcze raz wyjaśnić tę kwestię zwracając się do biegłej pismem z 9 maja 2023 r. o wyjaśnienie metodyki wyceny roślinności znajdującej się na przejętej nieruchomości. Pismem z 13 maja 2023 r. biegła ustosunkowała się do pytań zawartych w piśmie tut. organu. Autorka operator wyjaśniła, iż publikacja Krzysztofa Zmarlickiego "Szacowanie wartości ogrodniczych plantacji kultur wieloletnich", Warszawa 2017 r., dotyczy drzew i krzewów owocowych, znajdujących się w sadach z przeznaczeniem produkcji owoców na sprzedaż lub ogrodach działkowych, bądź przydomowych z potencjałem produkcyjnym pokrywającym zapotrzebowanie rodziny na owoce. Dodatkowo w tabeli nr 63 przedstawiona została wartość trawników. Biegła wskazała, że publikacja ta w żadnej części nie dotyczy roślin ozdobnych. Dalej wyjaśniła, że publikacja Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych "Określenie wartości roślin ozdobnych", Bydgoszcz 2018 r. której współautorami jest zespół rzeczoznawców majątkowych dotyczy wprost określania wartości roślin pełniących funkcje ozdobne, które znajdują się na przykład w przydomowych ogrodach, a opracowana metoda bydgoska dotyczy określania wartości pojedynczej rośliny ozdobnej i opiera się o wartość bazową rośliny ozdobnej, która obejmuje średnią cenę detaliczną materiału szkółkarskiego, transportu rośliny z miejsca zakupu do miejsca posadzenia, koszty prac agrotechnicznych związane z posadzeniem rośliny, koszty pielęgnacji stosowane w przypadku dużych roślin wykraczających poza przedziały materiału szkółkarskiego opisanego w odpowiednich tabelach oraz wskaźnik oceny stanu rośliny. Biegła wskazała także, że w sporządzonym operacie szacunkowym dane z wyżej wymienionych publikacji zastosowano zgodnie z ich przeznaczeniem i zawartością odpowiednio dla określenia wartości roślin owocowych i ozdobnych. Nie ma możliwości wykorzystania publikacji szacowanie wartości ogrodniczych plantacji wieloletnich do określenia wartości roślin ozdobnych. Dalej biegła wyjaśniła na podstawie sporządzonym wykresów, iż w badanym okresie czasu na badanym rynku lokalnym powiat [...] jednostkowe ceny transakcyjne uzyskiwane za nieruchomości podobne nie zmieniały się w czasie nie rosły i nie spadały. W odpowiedzi na wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego skarżący nadesłali pismo procesowe, w którym odnieśli się do wyjaśnień biegłej. Przede wszystkim skarżący kwestionowali dokonany przez biegłą podział roślin na funkcję ochronną i funkcję ozdobną. Zdaniem skarżących 25 - letnie sosny nie mogą być warte średnio 16,59 zł za sztukę, a zdjęcia przedstawione w operacie szacunkowym są niekorzystne dla stron postępowania. Strony odwołujące się nadesłały zdjęcia przedstawiające ogród jako całość. Skarżący twierdzą, że wszystkie rośliny miały charakter ozdobny. Jeśli zaś chodzi o metodę wyceny roślin ozdobnych strony wskazały na pozycję Krzysztofa Zmarlickiego pt.: "Szacowanie wartości drzew i krzewów ozdobnych". W związku z powyższym organ odwoławczy na podstawie zdjęć zamieszczonych w operacie szacunkowym uznał, że stan sanitarny drzew nie jest taki jak na załączonym do odwołania wydruku ze strony internetowej przedstawiającym świerk pospolity 160 - 180 cm o wartości 219,95 zł i nie wygląda na to, aby mogły one być sprzedawane jako sadzonki czy nawet drzewko ozdobne jako np. choinka świąteczna. Natomiast wybór właściwego podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości mają charakter specjalistyczny. Zdjęcia przedstawione przez strony nie zawierają tak dokładnego zbliżenia drzew znajdujących się na przejętej części nieruchomości jak w operacie szacunkowym. Dodatkowo stwierdzić należy, że rzeczoznawca majątkowy jako ekspert, który dokonał wizji lokalnej i widział naocznie znajdującą się tam roślinność wybrał najlepszą według jego wiedzy metodę szacowania zastanych na nieruchomości części składowych. Organ podkreślił, że skarżący nie przedstawili na poparcie swoich ustaleń żadnych miarodajnych dowodów i argumentów przemawiających za uznaniem powyższych zarzutów. Organ nie może zakwestionować prawidłowości operatu szacunkowego tylko na podstawie subiektywnego przekonania strony skarżącej o nieprawidłowym ustaleniu odszkodowania. Czynności dokonywane przez biegłego w zakresie doboru nieruchomości porównawczych oraz cech wpływających na wartość nieruchomości, a także wyboru właściwego podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości mają charakter specjalistyczny. Sama metodyka szacowania nieruchomości nie może być zatem przedmiotem oceny ani organu administracyjnego, ani też sądu. Pełna, szczegółowa i merytoryczna ocena operatów szacunkowych zarówno przez organy administracji publicznej, jak też przez sądy administracyjne, nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych (m.in. wyrok NSA z dnia 7 marca 2014 r., sygn. akt I OSK 1894/12, wyrok NSA z 19 października 2016 r., sygn. akt I OSK 130/16). Z. i I. A. wnieśli skargę na decyzję Ministra Rozwoju i Technologii do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie zaskarżając decyzję w całości. Decyzji zarzucili: I. błędy w ustaleniach faktycznych: 1. błędne odtworzenie treści decyzji Wojewody [...] z [...] czerwca 2017 r., Nr [...] (zwanej dalej decyzją ZRID) wskutek czego doszło do błędnego ustalenia odszkodowania za utracone prawo własności nieruchomości położonej w gminie [...], obręb ewidencyjny [...], oznaczonej jako działa nr [...] o pow. [...] ha, podczas gdy należało ustalić odszkodowanie za część działki nr [...]; 2. błędne ustalenie odszkodowania na podstawie innych parametrów, niż miała działka nr [...], która mianowicie stanowiła zabudowane siedlisko, a przyjęto do porównań siedliska niezabudowane; 3. podział ogrodu na części (rekreacyjną i ochronną) oraz roślin w nim występujących na (ochronne i ozdobne) w sposób dowolny oraz przyjęcie, że 25-letnie sosny i świerki nie były roślinami ozdobnymi, a pełniły tylko funkcje ochronne - wskutek czego ich wartość zaniżona została do poziomu cen sadzonek, podczas gdy cały ogród pełnił funkcje rekreacyjne i wszystkie rosnące w nim rośliny zdobiły otoczenie będąc w takim celu posadzone; dlatego powinny być jednakowo traktowane, bez zaniżeń. II. naruszenia prawa procesowego mogące mieć istotny wpływ na wynik sprawy lub mogące prowadzić do błędnego zastosowania albo niezastosowania prawa materialnego, tj. naruszenie: 1. art. 77 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2023 r., poz. 775 ze zm, dalej jako k.p.a.) poprzez zbieranie materiału dowodowego tylko w kierunku orzeczenia niższego wynagrodzenia, podczas gdy organy obu instancji miały świadomość, że nieruchomość, której dotyczy postępowanie może przedstawiać wartość znacząco wyższą; 2. art. 77 § 4 zd. 1 k.p.a. poprzez nieuwzględnienie w sprawie niewymagającego dowodu powszechnie znanego faktu, że ceny nieruchomości na przestrzeni lat 2017 - 2022 znacząco się zmieniły na skutek zarówno pandemii COV1D-19 jak i na skutek inflacji; co wpłynęło również na rynek nieruchomości w jego różnych segmentach; 3. art. 76 § 1 k.p.a. poprzez nieuwzględnienie w sprawie dowodu o szczególnej mocy dowodowej, tj. dowodu z dokumentu urzędowego sporządzonego w przepisanej formie przez powołany do tego organ w postaci zaświadczenia Starosty [...] z [...] kwietnia 2023 r. Nr [...], które potwierdza brak styczności majątku Skarżących z działką nr [...] we [...]; 4. art. 80 k.p.a. poprzez ustalenie odszkodowania na podstawie jednego tylko dowodu tj. dowodu z opinii rzeczoznawcy majątkowego J. G. z [...] października 2022 r. z pominięciem całego pozostałego materiału dowodowego, w szczególności pominięciem dowodu z opinii rzeczoznawcy majątkowego W. M. z [...] maja 2022 r. wadliwie ocenionego jako niewiarygodny oraz pominięciem dowodu z dokumentu urzędowego w postaci zaświadczenia Starosty [...] z [...] kwietnia 2023 r. Nr [...], do którego organ odwoławczy nie odniósł się w żaden sposób; 5. art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 140 k.p.a. poprzez nienależyte uzasadnienie decyzji w zakresie ustalenia, że w przedmiotowej sprawie nie można określić wartości rynkowej nieruchomości tj. uzasadnienie, które nie pozwala ustalić przesłanek, jakimi organ kierował się przy wydawaniu decyzji, co w konsekwencji uniemożliwia sądową kontrolę zaskarżonego aktu; 6. bezwzględnego obowiązku odniesienia się przez organ odwoławczy do wszystkich zarzutów podnoszonych w odwołaniu poprzez nieodniesienie się do zarzutu dotyczącego wzrostu wartości nieruchomości wskutek zmian rynku spowodowanych pandemią COVID-19 oraz zjawiska inflacji, której apogeum przypada na rok 2022, w którym to roku wydany został operat szacunkowy, na podstawie którego ustalono odszkodowanie. III. naruszenia prawa materialnego, tj. naruszenie: 1. art. 21 ust. 2 ustawy z dnia 2 kwietnia 1997 r. Konstytucja RP (Dz. U. Nr 78, poz. 483 z zm.) poprzez ustalenie odszkodowania w wysokości [...] zł nieodpowiadającego standardowi konstytucyjnemu tj. ustalenie odszkodowania niebędącego odszkodowaniem słusznym, kiedy z akt sprawy wynika, że wywłaszczona nieruchomość przedstawiała wartość [...] zł; 2. art. 128 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2023 r., poz. 344 ze zm, dalej jako u.g.n.) poprzez ustalenie odszkodowania w wysokości [...] zł nieodpowiadającego wartości utraconych praw, kiedy z akt sprawy wynika, że wywłaszczona nieruchomość przedstawiała wartość [...] zł; 3. art. 134 ust. 1. u.g.n. poprzez jego niezastosowanie w sytuacji, gdy dyrektywa zamieszona w tym przepisie, w myśl której podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości wyprzedza wszelkie inne sposoby określenia wartości nieruchomości; 4. art. 135 ust. 1 u.g.n. poprzez jego błędne zastosowanie wynikające z nieuzasadnionego przyjęcia, że nieruchomości w rodzaju nieruchomości wywłaszczonej nie występują w obrocie; 5. art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. poprzez błędne zastosowanie tzw. zasady korzyści; 6. art. 153 ust. 1 u.g.n. w zw. z art. 4 pkt 16 u.g.n. poprzez przyjęcie do porównań nieruchomości w podejściu porównawczym, które nie były podobne do nieruchomości wywłaszczonej; 7. 157 ust 1 u.g.n. poprzez dokonanie dyskwalifikacji operatu W. M. z [...] maja 2022 r. z powodów merytorycznych bez przedstawienia negatywnej oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonaną przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych; 8. art. 18 ust 1e pkt 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jedn. Dz. U. z 2023 r., poz. 162 ze zm., dalej jako specustawa drogowa) poprzez jego niezastosowanie w sytuacji, gdy zaistniały przesłanki do zastosowania tego przepisu tj. powiększenia wysokości odszkodowania o kwotę równą 5% wartości nieruchomości; Skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz uchylenie poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji, a także o zasądzenie do Ministra Rozwoju i Technologii na rzecz Skarżących zwrotu kosztów postępowania według norm przepisanych. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje: Skarga nie podlegała uwzględnieniu, ponieważ decyzja Ministra Rozwoju i Technologii nie narusza przepisów prawa materialnego i procesowego w stopniu, który powodowałby konieczność wyeliminowania jej z obrotu prawnego. Podstawę materialnoprawną zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2022 r., poz. 176, dalej jako ustawą), przepisy ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r., poz. 65, dalej u.g.n.) oraz przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r., poz. 555 t.j.). Zgodnie z treścią art. 12 ust. 4a i 5 ustawy do ustalenia wysokości odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Przepis ten w ust. 1 stanowi, że wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. W przyjętym w niniejszej sprawie, jako miarodajnym dowodzie, operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy ustaliła, że działka ewidencyjna nr [...] przeznaczona pod inwestycję drogową wydzielona została z frontu działki ewidencyjnej nr [...] od strony drogi krajowej nr [...]. Posiada kształt pięcioboku zbliżonego do prostokąta i usytuowana jest w terenie płaskim. Na działce znajdowały się składniki budowlane i roślinne. Biegła ustaliła, iż rosnące na działce rośliny spełniały następujące funkcje: rośliny owocowe, zadrzewienie pełniące funkcje ochronne i rośliny ozdobne. W studium znajdowała się w strefie polityki przestrzennej rolniczo osadniczej R-O. dla której obowiązywały główne funkcje i założenia kontynuacji charakteru utrzymywanie funkcji rolniczej oraz rozwój zagospodarowania na bazie uzupełnienia istniejącej zabudowy, zaś faktycznie stanowiła ona teren istniejącego siedliska (teren zabudowy zagrodowej). Ze sporządzonego w sprawie operatu wynika również, że biegła dokonała wyceny wartości nieruchomości metodą kosztową, przyjmując, że w procesie wyceny miała zastosowanie tzw. zasada korzyści określona w art. 134 ust. 4 u.g.n. i § 36 ust. 3 ww. rozporządzenia. Organ uznał, że ustalenia poczynione przez biegłą, dotyczące przeznaczenia nieruchomości są prawidłowe i rzeczoznawca zasadnie też do ustalenia wartości wywłaszczanej nieruchomości zastosowała § 36 ust. 3 rozporządzenia. Sąd podziela stanowisko organu co do prawidłowości ustalenia przez rzeczoznawcę przeznaczenia nieruchomości i prawidłowości dokonania wyceny wywłaszczonej nieruchomości zarówno w zakresie wartości gruntu, jak też znajdujących się na nim naniesień. Należy zauważyć, że stosownie do treści art. 130 u.g.n.: 1. Wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1, według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Przepis art. 134 stosuje się odpowiednio. 2. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Przeznaczenie zatem nieruchomości i związany z nim sposób korzystania z niej jest istotnym czynnikiem dla oceny wartości wywłaszczanej nieruchomości. Sposób określenia przeznaczenia nieruchomości, a więc tak naprawdę dopuszczalnego prawnie sposobu jej wykorzystania wynika z art. 154 u.g.n. Według art. 154 u.g.n.: 1. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. 2. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. 3. W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. Należy zauważyć, że według art. 134 u.g.n.: 1. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. 2. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. 3. Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. 4. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. W przedmiotowej sprawie organ odwoławczy ocenił, że operat szacunkowy został opracowany w sposób prawidłowy i może stanowić podstawę do określenia wartości rynkowej nieruchomości i ustalenia odszkodowania. Sąd podziela to stanowisko. Rzeczoznawca na podstawie analizy rynku nieruchomości rolnych i analizy rynku nieruchomości drogowych uznała, że przeznaczenie związane z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie wartości nieruchomości. Należy zauważyć, że przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości ustawodawca przewidział tzw. zasadę korzyści (art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n.), której istota polega na tym, że do ustalenia odszkodowania za wywłaszczaną nieruchomość bierze się zawsze pod uwagę wartość rynkową nieruchomości, która jest korzystniejsza dla dotychczasowego jej właściciela. Dlatego też do ustalenia wysokości odszkodowania tylko wtedy przyjmuje się wartość nieruchomości zdeterminowaną jej przeznaczeniem pod cel wywłaszczenia, gdy to planowane przeznaczenie związane z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie wartości nieruchomości (ust. 4). Jeżeli więc przeznaczenie nieruchomości (prawnie dopuszczalny sposób korzystania z nieruchomości) wynikające z celu wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia jej rynkowej wartości, to do ustalenia odszkodowania należy przyjąć aktualny sposób jej użytkowania. Aktualny sposób użytkowania nieruchomości oznacza sposób użytkowania zgodny z jej przeznaczeniem (prawnie dopuszczalny sposób korzystania z nieruchomości). Przeznaczenie wynikające z aktów planistycznych lub indywidualnej decyzji określa co do zasady zgodny z prawem sposób korzystania z nieruchomości i ogranicza swobodę właściciela w zakresie sposobu użytkowania nieruchomości. Aktualny sposób użytkowania nieruchomości o którym mowa w art. 134 ust. 3 u.g.n powinien być więc zgodny z przeznaczeniem wynikającym z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy. W praktyce jednak mogą występować i występują sytuacje, gdy aktualny sposób użytkowania nie pokrywa się z przeznaczeniem wynikającym z tych aktów, ponieważ właściciel nieruchomości nie zagospodarował jej jeszcze w sposób w nich określony. Dlatego też zasadne jest przyjęcie, że aktualny sposób użytkowania nieruchomości będzie wzorcem dla ustalenia jej wartości, jeżeli nie jest sprzeczny z przeznaczeniem wynikającym z aktów prawnych i jest korzystny dla dotychczasowego właściciela w zakresie określenia wartości rynkowej nieruchomości podlegającej wywłaszczeniu. W przedmiotowej sprawie organ odwoławczy zaakceptował ustalenie, że aktualny sposób użytkowania nieruchomości w dacie wydania decyzji zrid był taki jak wynikający ze studium oraz z faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości. Objęta decyzją zrid działka była zagospodarowana w dotychczasowy sposób, przewidziany w studium dla działki o nr ew. [...], z której podziału powstała, a więc jako teren zabudowy zagrodowej. Na działce nr ew. [...], będącej przedmiotem wyceny było usytuowane m.in. ogrodzenie obejmujące obie działki oraz nasadzenia roślinne (rośliny ozdobne, trawnik, rośliny owocowe, zadrzewienie pełniące funkcje ochronne). Ten aktualny sposób użytkowania nieruchomości był zgodny ze studium, oraz wskazaniem lokalizacyjnym dla działki ew. nr [...] (odpowiednik decyzji o warunkach zabudowy). Rzeczoznawca majątkowa po dokonaniu analizy wartości nieruchomości dwóch rynków tj. nieruchomości rolnych niezabudowanych (z możliwością zabudowy) oraz nieruchomości drogowych wykazała, że przeznaczenie nieruchomości wynikające z celu wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej rynkowej wartości. Dlatego do określenia wartości rynkowej gruntu zastosowała regulację wynikającą z § 36 ust. 3 ww. rozporządzenia. Należy zauważyć, że przepis ten zawiera uszczegółowienie zasady korzyści wynikającej z art. 134 ust. 4 u.g.n., w odniesieniu do nieruchomości przejętych na cel budowy dróg publicznych. Zgodnie z treścią § 36 ust. 3, w przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób: 1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, 2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%. Sąd podziela stanowisko wyrażone przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 2 października 2019 r., sygn. akt I OSK 5/18 zgodnie z którym "... jeśli przejęcie nieruchomości w trybie art. 12 ust. 4 specustawy drogowej powoduje zwiększenie jej wartości, a jednocześnie na dzień wydania decyzji ze skutkiem wywłaszczenia nie była ona przeznaczona pod inwestycję drogową (argument a contrario z § 36 ust. 4 rozporządzenia z 21 września 2004 r.), to zasada korzyści wynikająca z § 36 ust. 3 rozporządzenia polega na tym, że szacuje się wartość nieruchomości "z których wydzielono te działki gruntu" z przeznaczeniem pod budowę dróg (oczywiście w proporcji do powierzchni działki wydzielonej), z możliwością powiększenia ich wartości nie więcej niż o 50%, na podstawie badania rynku nieruchomości (czyli porównania cen transakcyjnych nieruchomości o dotychczasowym przeznaczeniu i przeznaczeniu drogowym). § 36 ust. 4 rozporządzenia z 21 września 2004 r. (i reguła szacowania w nim zawarta) ma zastosowanie tylko wówczas, gdy "na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową". Oznacza to, że biegły i organ prawidłowo zastosowali zasadę korzyści, która prowadzi jedynie do procentowego (nie więcej niż o 50%) zwiększenia wartości nieruchomości o dotychczasowym, innym niż drogowe przeznaczeniu, a nie na przyjęciu do określenia wartości wywłaszczanego gruntu pełnej wartości nieruchomości o przeznaczeniu drogowym. Skarżący niezasadnie kwestionują zaniżenie wartości rynkowej wywłaszczonego gruntu ze względu na przyjęcie przez rzeczoznawcę do porównań nieruchomości niezabudowanych, a także uwzględnienie przeznaczenia pod zabudowę zagrodową zamiast mieszkaniową. Przeznaczenie nieruchomości jest istotnym czynnikiem wpływającym na wartość nieruchomości. Rzeczoznawca analizując rynek nieruchomości dokonywała porównań nieruchomości podobnych, a więc o przeznaczeniu rolnym z możliwościami inwestycyjnymi (zabudowa zagrodowa). Wbrew twierdzeniom skarżących zachodzi istotna różnica pomiędzy nieruchomością o przeznaczeniu mieszkaniowym i zabudową zagrodową. Grunt o przeznaczeniu pod zabudowę zagrodową, jest nadal gruntem rolnym, dla którego przewidziano możliwości inwestycyjne (budynek mieszkalny, budynki gospodarskie). Dlatego w ewidencji gruntów działka skarżących określona była jako użytek Br oraz R. Przyjęcie przez rzeczoznawcę podejścia kosztowego dla określenia wartości nieruchomości nie miało związku z tym, że rzeczoznawca, jak twierdzą skarżący, nie uwzględniła, że wywłaszczana działka została wydzielona z nieruchomości zabudowanej. Podejście kosztowe stosowane jest wówczas, gdy zachodzi trudność w określeniu wartości rynkowej nieruchomości, tak jak w tym przypadku, ze względu na specyfikę wynikającą z istniejących na nieruchomości naniesień. Wówczas odrębnie określana jest wartość rynkowa gruntu, a odrębnie wartość naniesień. Rzeczoznawca brała pod uwagę okoliczność, że wywłaszczana działka gruntu została wydzielona z działki o przeznaczeniu zagrodowym (zabudowanej budynkiem mieszkalnym i gospodarczym) i ta okoliczność miała wpływ na określenie aktualnego sposobu jej użytkowania i analizę czy w tym przypadku ma zastosowanie zasada korzyści. Skarżący kwestionują także określenie wartości części naniesień znajdujących się na wywłaszczanej działce tj. wartości drzew, których funkcję rzeczoznawca określiła jako funkcję ochronną, a nie ozdobną, jak oczekują tego skarżący. W ocenie sądu wartość naniesień została określona prawidłowo, a argumentacja skarżących nie jest zasadna. Rzeczoznawca rzetelnie i logicznie wyjaśniła przyjęty sposób wyceny uzależniony od funkcji jakie pełniły naniesienia roślinne. Obliczyła osobno wartość naniesień roślinnych o charakterze ozdobnym, czego skarżący nie kwestionują i osobno wartość naniesień o funkcji ochronnej. Taką zasadniczą funkcję pełniły na działce skarżących naniesienia roślinne w postaci 352 szt. sosny i 89 szt. świerku znajdujące się na wywłaszczanej działce, w części stanowiącej użytek R, poza żywopłotem rozdzielającym działkę. Rzeczoznawca uznała, że drzewostan nie uzasadnia zasadności wyceny według wartości materiału użytkowego (drewna), a zatem zasadnym rozwiązaniem jest wycena wartości uwzględniająca koszt wykonania nasadzeń i pielęgnacji. Skarżący niezasadnie uznają ustalenia rzeczoznawcy i oparte na nich ustalenia dokonane przez organ za dowolne. Rzeczoznawca logicznie umotywowała przyjętą ocenę co do funkcji pełnionej przez zadrzewienie. Skarżący nie zauważają, że działka stanowiła użytek rolny. Wykonane przez nich naniesienia w tej części w ilości kilkuset drzew nie stanowiły upraw rolnych, ani ogrodowych, ani roślinności ozdobnej. W rzeczywistości dokonali zalesienia użytku rolnego, a więc zmiany rolnego sposobu korzystania z gruntu. Sąd nie ma podstaw, aby podważać zasadność oceny rzeczoznawcy co do braku przydatności analizy wartości możliwego do pozyskania drewna (wiek drzew ok 25 lat, o pierścienicach 10-20 cm), ponieważ skarżący nie przedstawili żadnego dowodu na brak zasadności tej oceny. Opracowana na zlecenie skarżących opinia prywatna innego rzeczoznawcy majątkowego nie stanowi takiego dowodu. Rzeczoznawca ten nie uzasadnił w żaden sposób swojego stanowiska co uznania większości roślin za rośliny ozdobne. Skarżący nie podważyli prawidłowości przeprowadzonego przez organ dowodu w postaci operatu szacunkowego w sposób przewidziany przez ustawodawcę, a więc nie przedstawili opinii sporządzonej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 u.g.n.). Opracowany na ich zlecenie operat nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Może stanowić więc wyrażenie stanowiska skarżących, jako formy ich udziału w toku postępowania, do którego organ miał obowiązek odnieść się, co też uczynił. Ocena organu co do braku zasadności stanowiska skarżących i przydatności przedstawionego operatu jest prawidłowa. Skarżący kwestionując operat opracowany na zlecenie organu nie zauważają, że w opracowanym przez nich operacie brak jest analizy zasady korzyści, brak jest informacji, które wskazywałyby, że do porównań przyjęto nieruchomości podobne (rolne o właściwym przeznaczeniu tj. zabudowy zagrodowej, a nie o przeznaczeniu mieszkalnym). Wysokość odszkodowania ustala organ. Dokonuje tego po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Dlatego też podstawę ustalenia odszkodowania może stanowić wyłącznie opinia opracowana na zlecenie organu. Oczekiwanie skarżących, że opracowany na ich zlecenie operat powinien stanowić podstawę ustalenia odszkodowania jest niezasadne. Ustawodawca nie przewidział sytuacji, w której operat szacunkowy stanowiący podstawę ustalenia wysokości odszkodowania przez właściwy organ miałby być dowodem składanym przez dotychczasowego właściciela nieruchomości, ani też aby postępowanie o ustalenie odszkodowania było inicjowane na wniosek, do którego należałoby dołączyć operat szacunkowy. Organ odniósł się do stanowiska i zarzutów skarżących po uzyskaniu rzeczowych i logicznych wyjaśnień autora operatu szacunkowego i wyjaśnił sprawę w stopniu wystarczającym do wydania rozstrzygnięcia. Organ ma rację co do tego, że skarżący nie spełnili przesłanek do podwyższenia odszkodowania o 5%, ponieważ nie wydali nieruchomości w terminie przewidzianym w art. 18 ust. 1e pkt 1 ustawy. Decyzji zrid został nadany rygor natychmiastowej wykonalności, dlatego też termin do wydania nieruchomości należało liczyć od zawiadomienia o wydaniu decyzji zrid, a więc od 27 czerwca 2017 r. Bonus w postaci podwyższenia odszkodowania uzależniony jest od spełnienia warunku określonego w art. 18 ust. 1e ustawy, jednak nie oznacza to, że skarżący w sposób dowolny decydują, w której z przewidzianych w nim sytuacji dokonają wydania nieruchomości. Początek terminu o którym mowa w ust. 3 tego przepisu dotyczy wyłącznie sytuacji, w której decyzji zrid nie nadano rygoru natychmiastowej wykonalności. Tak więc 30 dniowy termin do wydania nieruchomości, z którym wiązałoby się podwyższenie odszkodowania upłynął 27 lipca 2017 r., a skarżący do tego czasu nie wydali nieruchomości. Należy podkreślić, że zgodnie z art. 128 u.g.n. wywłaszczenie własności nieruchomości następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej, odpowiadającym wartości tego prawa. Zasadą jest więc to, że odszkodowanie ma odpowiadać wartości odebranych praw. Jeżeli przedmiotem tych praw jest grunt, to wartość praw determinowana jest wyłącznie wartością rynkową nieruchomości. Przepisy ustawy nie wiążą więc pojęcia należnego odszkodowania ze szkodą, ale z odebranymi prawami. Określenie odszkodowania zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, a w szczególności z uwzględnieniem wynikającej z art. 134 ustawy zasady korzyści, realizuje konstytucyjną zasadę dopuszczalności wywłaszczenia za słusznym odszkodowaniem (art. 21 ust. 2 in fine Konstytucji RP). Mając powyższe na uwadze sąd na podstawie art. 151 P.p.s.a. oddalił skargę.