IV SA/Wa 2615/22

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Monika Barszcz, Sędziowie sędzia WSA Marzena Milewska-Karczewska (spr.) sędzia WSA Anna Sękowska, Protokolant st. sekr. sąd. Karolina Heman, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 maja 2023 r. sprawy ze skargi "[...] SA spółka z ograniczoną odpowiedzialnością" [...] spółka komandytowa z siedzibą w [...] na decyzję Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 21 października 2022 r. nr DLI-IX.7615.17.2022.SC w przedmiocie ustalenia odszkodowania I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2021 r. nr [...]; II. zasądza od Ministra Rozwoju i Technologii na rzecz skarżącego "[...] SA spółka z ograniczoną odpowiedzialnością" [...] spółka komandytowa z siedzibą w [...] kwotę 7400 (siedem tysięcy czterysta) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.

Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie decyzją z 21 października 2022r., nr DLI-IX.7615.17.2022.SC, Minister Rozwoju i Technologii utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] grudnia 2021r. znak [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za prawo własności nieruchomości położonej w gminie M., w obrębie [...] P., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,4203 ha (powstała z podziału działki nr [...]), zapisanej w księdze wieczystej Nr [...], stanowiącej własność G. SA Sp. z o.o. I. Sp. k. Decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym: Nieruchomość położona w gminie M., w obrębie [...] P., oznaczona jako działka nr [...] o pow. 0,4203 ha, stanowiąca własność G. SA Sp. z o.o. I. Sp. k. (zgodnie z zapisem w księdze wieczystej Nr [...], prowadzonej przez Sąd Rejonowy w M., IV Wydział Ksiąg Wieczystych) decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] czerwca 2021 r., została przeznaczona na realizację inwestycji drogowej pn.: "Budowa drogi [...] O. ([...])- E. ([...]) ode. B.- M.". Decyzji tej nadany został rygor natychmiastowej wykonalności. Decyzją z dnia [...] grudnia 2021 r., znak: [...], Wojewoda [...] (dalej: organ I instancji) orzekł w pkt 1 o ustaleniu odszkodowania w wysokości 149 430,00 zł za prawo własności ww. nieruchomości, w pkt 2 o powiększeniu ustalonego w pkt 1 odszkodowania o 5% wartości prawa własności nieruchomości, tj. o kwotę 7 471,50 zł, z tytułu niezwłocznego wydania nieruchomości, w pkt 3 o ustaleniu odszkodowania w łącznej wysokości 156 901,50 zł, obejmującej wartość przejętej nieruchomości powiększonej o 5% wartości nieruchomości oraz w pkt 4 o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego w pkt 3 odszkodowania, na rzecz G. SA Sp. z o.o. I. Sp. k, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] czerwca 2021 r., o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanie się ostateczna, jednak nie wcześniej niż w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja odszkodowawcza stanie się ostateczna. Od powyższej decyzji odwołanie wniosła G. SA Sp. z o.o. I. Sp. k. (dalej: spółka, skarżąca) wskazując, iż w jej ocenie sporządzony na potrzeby prowadzonego postępowania operat szacunkowy zawiera wady i nieścisłości powodujące znaczne zaniżenie wycenianej nieruchomości. Minister Rozwoju i Technologii (dalej: organ odwoławczy, Minister) po rozpatrzeniu sprawy decyzją z 21 października 2022r. (nr wskazany na wstępie) utrzymał w mocy orzeczenie organu I instancji podzielając stanowisko tego organu w całości. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia Minister wskazał na obowiązujące w sprawie przepisy ustawy z 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2022 r. poz. 176, ze zm. – dalej: specustawa drogowa) oraz ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2021 r. poz. 1899, ze zm.- dalej: u.g.n.) oraz wskazał, że podstawę do ustalenia odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności przedmiotowej nieruchomości stanowił operat szacunkowy sporządzony w dniu 22 października 2021 r., przez rzeczoznawcę majątkowego U.J. (uprawnienia nr [...]). Organ przeanalizował sporządzony w dniu 22 października 2021r. operat szacunkowy i uznał, iż został on sporządzony w sposób prawidłowy. Biegła ustaliła, że zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa nieruchomość położona była na terenach strefy III - aktywizacji gospodarczej obejmującej tereny nie objęte prawnymi terytorialnymi formami ochrony przyrody, w obszarze IIIB o funkcji: rolnictwo, usługi, produkcja i turystyka. Biegła prawidłowo przeanalizowała rynek nieruchomości przeznaczonych pod tereny rolne i leśne położone w sąsiedztwie jeziora lub z linią brzegową jeziora, a następnie przeanalizowała rynek nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod drogi. Organ zauważył również, że ceny nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod drogi osiągały ceny wyższe, zatem prawidłowo uznano, że w analizowanej sprawie "zasada korzyści" występuje. Przeprowadzona przez organ odwoławczy analiza operatu szacunkowego nie wykazała także nieprawidłowości w zakresie dokonanych obliczeń. Pozwala to stwierdzić, że określona wartość nieruchomości jest poprawna. Odnosząc się natomiast do zarzutów podniesionych w odwołaniu, organ odwoławczy uznając je za niezasadne wskazał, że : - w zakresie braku podobieństwa nieruchomości przyjętych do porównania ze względu m. in. na brak linii brzegowej - biegła dokonując szacowania nieruchomości w pierwszej kolejności przeanalizowała rynek nieruchomości przeznaczonych pod tereny rolne i leśne położone w sąsiedztwie jeziora lub z linią brzegową jeziora na terenie gminy M. w latach 2019-2021. Analiza została wykonana zgodnie z przeznaczeniem przedmiotowej nieruchomości w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Ceny tych nieruchomości wynosiły od 2,03 zł/m2 do 29,05 zł/m2, przy średniej cenie 12.73 zł/m2. Następnie biegła przeanalizowała rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod drogi na terenie rynku lokalnego (powiat m., s., e., k. i o.) w latach 2019-2021. zatem zgodnie z celem wywłaszczenia. Przeprowadzona analiza wykazała, iż ceny tych nieruchomości wynosiły od 16.00 zł/m2 do 39.03 zł/m2 przy średniej cenie 23.56 zł/m2. Biegła do wyceny zastosowała zatem zasadę korzyści, przyjmując do porównania 11 transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu drogowym. Powyższe działanie biegłej organ uznał za prawidłowe, gdyż przedstawiony do bazy porównawczej zestaw nieruchomości nie budzi wątpliwości, a wytypowane nieruchomości posiadają cechy zbliżone pod względem położenia i właściwości, zaś wszelkie różnice w cechach nieruchomości zostały skorygowane współczynnikami korygującymi; - w zakresie zbyt niskiej kwoty odszkodowania – w ocenie organu subiektywne przekonanie spółki o zbyt niskiej kwocie odszkodowania nie może świadczyć o wadliwości sporządzonego operatu szacunkowego. Spółka w trakcie całego postępowania administracyjnego nie powołała żadnych wiarygodnych dowodów, które podważałyby ustalenia biegłego (np. alternatywnej opinii biegłego, oceny kwestionowanego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych); - w zakresie podnoszonej okoliczności, że po odjęciu działki [...] powstałej w wyniku podziału działki [...] przy dotychczasowym właścicielu pozostanie działka, która według spółki w praktyce może uniemożliwić racjonalne zagospodarowanie nieruchomości zgodnie z możliwościami określonymi w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego – organ wyjaśnił, że zgodnie z art. 13 ust. 3 specustawy drogowej, jeżeli nabywana jest część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowych cele, właściwy zarządca drogi jest obowiązany do nabycia, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego tej części nieruchomości. Jest to, jednakże sprawa cywilna, która nie może być rozpatrywana w trybie administracyjnoprawnym; - w zakresie zarzutu, że biegły w operacie szacunkowym powinien przyjąć powierzchnię działki gruntu, z której wydzielono działkę pod nową drogę, a nie jak to zostało przyjęte w opinii powierzchnię wydzieloną pod drogę – Minister wyjaśnił, że w przypadku wyceny nieruchomości dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie jej z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego, ustawodawca dookreślił moment czasowy, na jaki rzeczoznawca majątkowy powinien ten stan uwzględnić. Rozpatrując kwestię zasad uwzględniania stanu nieruchomości w przypadku, gdy na realizację inwestycji celu publicznego przejmowana jest wyłącznie część nieruchomości, to w przepisach specustawy drogowej wskazano, że odszkodowanie przysługuje za nieruchomości, o których mowa w art. 12 ust. 4 specustawy drogowej, tj. nieruchomości lub ich części, które stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego. Skoro zatem w przepisie, w którym określony został przedmiot odszkodowania ustawodawca zawarł odesłanie do regulacji, w której wyraźnie mówi się już o nieruchomości lub jej części, to oznacza, że przy ustalaniu wysokości odszkodowania, zgodnie z art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, powinno uwzględniać się odpowiednio stan nieruchomości, w przypadku gdy decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji celu publicznego objęta jest cała nieruchomość lub stan części tej nieruchomości, gdy tylko wydzielona jej część przechodzi z mocy prawa na własność podmiotu publicznego. Skoro według art. 18 ust. 1 specustawy drogowej chodzi o stan nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, to w grę wchodzi stan, do którego doszło w wyniku podziału nieruchomości (zob. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 lutego 2017 r., sygn. akt I OSK 1926/16, i z dnia 7 grudnia 2016 r" sygn. akt I OSK 1659/16). Reasumując Minister doszedł do przekonania, że dane zawarte w sporządzonym operacie szacunkowym nie budzą wątpliwości interpretacyjnych, stanowią spójną i logiczną całość. Opinia biegłego została sporządzona prawidłowo i odpowiada obowiązującym w tej materii przepisom u.g.n. oraz rozporządzenia, co w konsekwencji sprowadza się do uznania, że opracowanie to może stanowić wiarygodny dowód o wartości wycenianej nieruchomości. Nie zgadzając się z ww. orzeczeniem spółka wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego Warszawie zaskarżając decyzję Ministra w całości i zarzucając jej naruszenie prawa materialnego oraz prawa procesowego, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy, w tym: 1/ art. 18 ust. 1 specustawy drogowej poprzez błędne określenie stanu nieruchomości oraz błędne wyliczenie wartości nieruchomości, będącymi podstawą do ustalenia wysokości odszkodowania, jak również poprzez brak sporządzenia przez biegłą rzeczoznawcę prawidłowego protokołu ze stanem nieruchomości na konkretny dzień, albowiem wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania; 2/ art. 135 ust. 5 u.g.n. w zw. z § 56 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez brak w operacie szacunkowym będącym podstawą do ustalenia odszkodowania opisu taksacyjnego i przyjęcie stanu, wieku, bonitacji na podstawie zalesień na działkach w pobliżu co jest niedopuszczalne oraz poprzez błędny opis nieruchomości; 3/ art. 130 ust. 1 i 5 u.g.n., poprzez : błędne określenie stanu nieruchomości oraz błędne wyliczenie wartości nieruchomości, będącymi podstawą do ustalenia wysokości odszkodowania; błędne oszacowanie wartości drzewostanu leśnego i nieoszacowanie prawidłowe wartości drewna znajdującego się w tym drzewostanie i poprzestanie przez biegłą na analizie działek sąsiednich; pominięcie, że przy określaniu wartości drzewostanu leśnego albo zadrzewień, jeżeli w drzewostanie znajdują się materiały użytkowe, szacuje się wartość drewna znajdującego się w tym drzewostanie. Jeżeli w drzewostanie nie występuje materiał użytkowy lub wartość drewna, które może być pozyskane, jest niższa od kosztów zalesienia i pielęgnacji drzewostanu, szacuje się koszty zalesienia oraz koszty pielęgnacji drzewostanu do dnia wywłaszczenia; 4/ art. 155 ust. 1 u.g.n., poprzez niewykorzystanie przez biegłą przy szacowaniu nieruchomości wszelkich niezbędnych i dostępnych danych o nieruchomościach skutkiem czego doszło do błędnego ustalenia wartości nieruchomości; 5/ art. 7, art. 8, art. 77 § 1 i 4, art. 80, 104 k.p.a. w zw. z art. 107 k.p.a. oraz art. 136 § 1 k.p.a. poprzez przekroczenie zasady swobodnej oceny dowodów oraz poprzez brak wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego w sprawie, a także zaniechanie wszechstronnego wyjaśnienia istotnych dla niniejszej sprawy okoliczności faktycznych i prawnych. 6/ art. 7 w zw. z art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. oraz art. 136 § 1 k.p.a. poprzez brak wyczerpującego rozpatrzenia całego materiału dowodowego w ramach odwołania, co doprowadziło do naruszenia zasady praworządności i zasad postępowania dowodowego w sprawie, oraz naruszenie ogólnych zasad procedury administracyjnej (art. 7 i art. 8 k.p.a.), które wymagają prowadzenia postępowania z zachowaniem praworządności, dokonywanie wszelkich czynności niezbędnych do wyjaśnienia stanu faktycznego i załatwienia sprawy, mając na uwadze interes społeczny i słuszny interes obywateli, a także prowadzenia postępowania w taki sposób, aby pogłębiać zaufanie obywateli do organów państwa. 7/ art. 107 § 3 k.p.a. poprzez ogólnikowe ustosunkowanie się przez organ odwoławczy w uzasadnieniu faktycznym decyzji do materiału dowodowego i nie wyjaśnienie motywów decyzji w sposób wystarczający, a tym samym brak faktycznego wskazania motywów rozstrzygnięcia uzasadniającego utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji. Podnosząc wskazane wyżej zarzuty skarżąca wniosła o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz utrzymanej nią w mocy decyzji organu I instancji z [...] grudnia 2021r. oraz o zasądzenie od organu administracji publicznej na rzecz skarżącej kosztów postępowania według norm prawem przepisanych, w tym kosztów zastępstwa procesowego. W uzasadnieniu skargi szczegółowo uargumentowano stawiane w niej zarzuty w szczególności wskazując, iż w ocenie skarżącej rzeczoznawca majątkowy nieprawidłowo dokonał wyceny drzewostanu. Biegła bowiem wskazała, że na analizowanym terenie nie ma uproszczonego planu urządzenia lasu, co oznacza w opinii skarżącej, że winna ona była do opinii załączyć opis taksacyjny lasu wykonany przez fachowca - leśnika, skoro sama nie wykonała opisu taksacyjnego. Ponadto biegła przyjęła wiek i skład gatunkowy drzewostanu w oparciu o nieruchomości znajdujące się w pobliżu, a nie z wycenianej nieruchomości. Szacowany drzewostan rośnie nad brzegiem jeziora i nie stanowi zalesień porolnych, wobec czego może być znacznie starszy niż założono w wycenie (widać to na mapie - źródło - Bank danych o lasach). Lasy porastające linie brzegowe jeziora mają od 85 do 100 lat i są to działki znajdujące się również w pobliżu wycenianej nieruchomości. Podkreślono, że biegła do wyceny posłużyła się tablicami wskaźników wartości drzewostanów, jednak aby wyceniać drzewostan w oparciu o te tablice, trzeba znać bonitację drzewostanu celem określenia możliwości produkcyjnych siedliska leśnego, wiek drzewostanu, skład gatunkowy i wiek rębności. Biegła natomiast przyjęła stopień zadrzewienia 0,8, a następnie odrębnie przyjęła stopień zadrzewienia 0,6 dla świerku i 0,2 dla sosny. W ocenie skarżącej wymagało zatem wyjaśnienia na jakiej podstawie biegła, bez szacunku brakarskiego, albo uproszczonego planu urządzania lasu, przyjęła te wartości. Ponadto biegła nie wyjaśniła, czy cenę drewna pomniejszyła o koszt pozyskania i zrywki, a nadto w protokole oględzin brak jest opisu taksacyjnego lasu. Tym samym do oszacowania drzewostanu nie wykorzystano niezbędnych danych, takich, jak wiek, skład, gatunki drzewostanu - nie ustalono prawidłowo miąższości grubizny. Powyższe braki operatu nie zostały dostrzeżone przez organ co wskazuje, że w tym zakresie organ nie dokonał kontroli operatu szacunkowego. Nadto Minister rozpoznając sprawę pominął dowody powołane przez stronę i nie dokonał ich oceny. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zaprezentowane w zaskarżonym orzeczeniu. Dodatkowo w skardze organ podniósł, że podniesiony w skardze zarzut nieprawidłowej wyceny drzewostanu leśnego, jest niezasadny, gdyż biegła w związku z brakiem opisu taksacyjnego dla przedmiotowej działki, do wyceny przyjęła opis nasadzeń znajdujących się na gruncie sporządzony w protokole z przeprowadzonej wizji w terenie z dnia 26 lipca 2021 r" oraz przyjmując wiek drzew i bonitacji na podstawie wydzieleni sąsiednich, gdzie opisy taksacyjne zostały sporządzone". Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Stosownie do art. 1 § 1 i 2 ustawy z 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych jt. (Dz. U. z 2022 r., poz. 2492) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r. poz. 259 -dalej: "p.p.s.a.") sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Kontrola aktów lub czynności z zakresu administracji publicznej dokonywana jest pod względem ich zgodności z prawem materialnym i przepisami procesowymi. Oznacza to, że kontrola ta sprowadza się do badania, czy organ administracji wydając zaskarżony akt nie naruszył prawa. W wyniku takiej kontroli decyzja lub postanowienie mogą zostać uchylone w razie stwierdzenia, że naruszono przepisy prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy lub doszło do takiego naruszenia przepisów prawa procesowego, które mogłoby w istotny sposób wpłynąć na wynik sprawy, ewentualnie w razie wystąpienia okoliczności naruszających prawo i przez to mogących być podstawą wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a-c p.p.s.a.) lub też wystąpiło naruszenie prawa będące podstawą stwierdzenia nieważności (art. 145 § 1 pkt 2 p.p.s.a.). Badając przedmiotową sprawę według przedstawionych kryteriów Sąd uznał, że skarga jest zasadna. Kontroli sądu w niniejszej sprawie poddano decyzję Ministra z 21 października 2022r. (nr wskazany na wstępie), utrzymującą w mocy decyzję Wojewody, w sprawie ustalenia wysokości odszkodowania za działkę nr [...], która stanowiła własność skarżącego o pow. 0,4203 ha (powstałą z podziału działki nr [...]) i została przejęta z mocy prawa przez Skarb Państwa na podstawie decyzji Wojewody [...] z [...] czerwca 2021 r., udzielającej zezwolenia na realizację inwestycji drogowej. Materialnoprawną podstawę wydanych przez organy decyzji stanowił przepisy: ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2022 r. poz. 176 ze zm.; dalej: specustawa drogowa), ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r. poz. 1899 ze zm.; dalej: u.g.n.) oraz wydanego na podstawie delegacji zawartej w tej ustawie przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (jt. Dz.U. z 2021r., poz. 555- dalej rozporządzenie). Zgodnie z art. 12 ust. 4f specustawy drogowej odszkodowanie za nieruchomości, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Stosownie zaś do treści art. 18 ust. 1 wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Jeżeli na nieruchomościach, o których mowa w art. 12 ust. 4, lub na prawie użytkowania wieczystego tych nieruchomości są ustanowione ograniczone prawa rzeczowe, wysokość odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw (ust. 1a). Kwotę odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych ustaloną na dzień, o którym mowa w ust. 1, wypłaca się osobom, którym te prawa przysługiwały (ust. 1d). Odszkodowanie podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości (ust. 3). Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania za nieruchomości, które stały się własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego, zgodnie z art. 12 ust. 5 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami z zastrzeżeniem art. 18. Zgodnie z art. 156 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. W analizowanej sprawie przedmiotem sporu była prawidłowość i rzetelność oceny operatu szacunkowego wykonanego przez rzeczoznawcę majątkowego U. J. (upr. Nr [...]) na zlecenie organu I instancji, w szczególności w zakresie rosnącego na nieruchomości drzewostanu. W ocenie Sądu, zarzuty podniesione w tym zakresie w skardze zasługiwały na uwzględnienie i skutkowały koniecznością wyeliminowania z obrotu prawnego kwestionowanej decyzji oraz decyzji ją poprzedzającej. Należy bowiem przede wszystkim zauważyć, że podstawowym dowodem w sprawie dotyczącej ustalenia odszkodowania za nieruchomość jest operat szacunkowy, który winien być sporządzony przez osobę posiadającą stosowne uprawnienia i który tak jak każdy inny dowód podlega ocenie organu, stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 kpa. Jednocześnie, zarówno organ prowadzący postępowanie, jak i sąd kontrolujący decyzję tego organu, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ w przeciwieństwie do biegłego nie dysponuje wiadomościami specjalnymi. Nie wyklucza to jednak oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym. Sprowadza się ona do zbadania, czy operat został sporządzony przez uprawnioną osobę, czy jego treść zawiera wymagane przepisami prawa elementy oraz czy nie zawiera oczywistych wad, niejasności, pomyłek, braków, które powinny być poprawione, sprostowane lub uzupełnione, tak aby dokument ten miał wartość dowodową. Przechodząc zatem do oceny ww. dowodu pod kontem zarzutów wskazanych w skardze godzi się zauważyć, że zarówno z decyzji organu I instancji (str. 4 akapit 3) - utrzymanej w mocy przez organ odwoławczy - jak i z treści tego operatu wynika, że zakres wyceny obejmował "określenie wartości odtworzeniowej prawa własności przedmiotowej części nieruchomości" (str. 3 pkt. 1.2 operatu). Tak więc nie ulega wątpliwości, że w operacie określona została wartość nieruchomości jako wartość odtworzeniowa prawa własności, co oznacza że w sprawie miał zastosowanie przepis art. 135 u.g.n. Wypada zatem zauważyć, że przy określaniu wartości drzewostanu leśnego, który jak wynika z operatu (str. 6 pkt. 5.2), oraz protokołu z dnia 26 czerwca 2021r. (protokół z wizji w terenie) znajdował się na przedmiotowej nieruchomości, zastosowanie winien znaleźć ust. 5 ww. przepisu. Wskazany wyżej przepis stanowi, że przy określaniu wartości drzewostanu leśnego albo zadrzewień, jeżeli w drzewostanie znajdują się materiały użytkowe, szacuje się wartość drewna znajdującego się w tym drzewostanie. Jeżeli w drzewostanie nie występuje materiał użytkowy lub wartość drewna, które może być pozyskane, jest niższa od kosztów zalesienia i pielęgnacji drzewostanu, szacuje się koszty zalesienia oraz koszty pielęgnacji drzewostanu do dnia wywłaszczenia. Z porównania dyspozycji obydwu zdań art. 135 ust. 5 u.g.n. wynika, że osoba szacująca wartość drewna winna dysponować danymi dotyczącymi także kosztów zalesienia i pielęgnacji drzewostanu, a to w celu weryfikacji obydwu wielkości – wartości materiału użytkowego i wskazanych kosztów. Dopiero bowiem wynik takiego działania pozwoli na wybór najkorzystniejszej ceny drewna (podobnie wyrok: WSA w Łodzi z 29 października 2015r. sygn.. II SA/Łd 731/15). Tymczasem, co umknęło uwadze organów, które uznały, że operat może stanowić dowód w sprawie, w operacie biegła w tym zakresie nie poczyniła żadnej analizy a wręcz wskazała, że "W związku z brakiem opisu taksacyjnego dla przedmiotowej działki, do wyceny przyjęto opis wskazany w protokole z przeprowadzonej wizji w terenie(...) przyjmując, iż gatunkami dominującymi jest świerk i sosna oraz przyjmując wiek drzew oraz bonitację na podstawie wydzieleni sąsiednich". Wskazując również (pkt 6.3 operatu), że "Wartość drzewostanu określono techniką wskaźników według rozporządzenia drewna na pniu" oraz że "W celu określenia wartości rynkowej drzewostanu skorzystano z Tablic wskaźników wartości drzewostanów, Instytutu Leśnictwa, Sękocin Stary 2013r." A zatem tak naprawdę w operacie brak jest wskazanej wyżej analizy w zakresie wartości materiału użytkowego oraz wskazanych kosztów zalesienia i pielęgnacji drzewostanu, co faktycznie uniemożliwia ocenę prawidłowości wyboru metody do szacowania, mimo iż zgodnie z § 55 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości operat szacunkowy winien zawierać informacje niezbędne przy wykonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. W tym kontekście nie można również uznać, że wskazanie w operacie, iż wartość drzewostanu została "określona techniką wskaźników według rozporządzenia drewna na pniu", jest wystarczające i wypełnia wymogi stawiane przez wskazany wyżej paragraf rozporządzenia. Szczególnie gdy się zwarzy, że skarżący w skardze wprost wskazuje że "Szacowany drzewostan rośnie nad brzegiem jeziora i nie stanowi zalesień porolnych, wobec czego może być znacznie starszy niż założono w wycenie (...) Lasy porastające linie brzegowe jeziora mają od 85 do 100 lat i są to działki znajdujące się również w pobliżu wycenianej nieruchomości". Tymczasem biegła przyjęła, że drzewostan ten miał 57 lat czyniąc założenie, iż były one w tym samym wieku oraz bonitacji co drzewa w wydzielanych sąsiednich (nie wskazując przy tym których wydzieleniach oraz nie wskazując na podstawie czego powyższe ustalił). Nadto w ocenie Sądu wskazania wymaga również, że zastosowana metodologia szacowania nieruchomości gruntowej, polegającą na przyjęciu do porównań nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne, została błędnie przez biegłego określona jako realizacja "zasady korzyści". Należy wyjaśnić, że w art. 134 ust. 4 u.g.n. wyrażona została tzw. zasada korzyści, która polega na tym, że jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Przepis ten wyraża zasadę ogólną. Uszczegółowienie zasady korzyści wynikającej z art. 134 ust. 4 u.g.n., w odniesieniu do nieruchomości przejętych na cel budowy dróg publicznych, zawiera § 36 ust. 3 rozporządzenia z 21 września 2004 r. Zgodnie z treścią tego przepisu w przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób: 1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, 2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%. Wskazania zatem w tym miejscu wymaga, że Sąd podziela stanowisko wyrażone przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 2 października 2019 r., sygn. akt I OSK 5/18, zgodnie z którym jeśli przejęcie nieruchomości w trybie art. 12 ust. 4 specustawy drogowej powoduje zwiększenie jej wartości, a jednocześnie na dzień wydania decyzji ze skutkiem wywłaszczenia nie była ona przeznaczona pod inwestycję drogową (argument a contrario z § 36 ust. 4 rozporządzenia z 21 września 2004 r.), to zasada korzyści wynikająca z § 36 ust. 3 rozporządzenia polega na tym, że szacuje się wartość nieruchomości "z których wydzielono te działki gruntu" z przeznaczeniem pod budowę dróg (oczywiście w proporcji do powierzchni działki wydzielonej), z możliwością powiększenia ich wartości nie więcej niż o 50%, na podstawie badania rynku nieruchomości (czyli porównania cen transakcyjnych nieruchomości o dotychczasowym przeznaczeniu i przeznaczeniu drogowym). Reguła szacowania wynikająca z § 36 ust. 4 rozporządzenia z 21 września 2004 r. nie stanowi natomiast, jak błędnie przyjęto w operacie oraz zaskarżonej decyzji realizacji "zasady korzyści" i ma zastosowanie wówczas, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową. Powyższe oznacza, że biegła nieprawidłowo zastosowaną metodę obliczeń określiła jako zasadę korzyści, która – jak wyżej wskazano – prowadzi jedynie do procentowego (nie więcej niż o 50%) zwiększenia wartości nieruchomości o dotychczasowym, innym niż drogowe przeznaczeniu, a nie na przyjęciu do określenia wartości wywłaszczanego gruntu pełnej wartości nieruchomości o przeznaczeniu drogowym. W konsekwencji zaś biegły nieprawidłowo – dla określenia wartości przedmiotowej nieruchomości – zastosował § 36 ust. 4 ww. rozporządzenia. Stosownie do treści tego przepisu tylko w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. W przeciwnym zaś razie, stosowanie zasady korzyści winno przejawiać się w wyliczeniach dokonanych w sposób wskazany w przywołanym wyżej wyroku NSA. Uwzględniając powyższe, w związku z koniecznością sporządzenia nowego operatu szacunkowego - co oznacza konieczność przeprowadzenia postępowania dowodowego w znacznej części i uwzględniając że przeprowadzenie postępowania w tym zakresie nie mieści się w zakresie uprawnień organu odwoławczego wynikających z art. 136 § 1 k.p.a., Sąd postanowił o uchyleniu zarówno orzeczenia organu odwoławczego, jak i organu I instancji. Ponownie rozpoznając sprawę organ uwzględni ocenę prawną zawartą w niniejszym wyroku, co spowoduje konieczność merytorycznego rozpoznania sprawy. W szczególności zleci wykonanie nowego operatu szacunkowego, następnie uwzględni zebrany w sprawie materiał dowodowy, dokonując jego oceny z poszanowaniem uwag zawartych w niniejszym uzasadnieniu i dokona stosownych ustaleń w szczególności w zakresie drzew które rosły na ww. nieruchomości. W zależności od poczynionych ustaleń organ przeprowadzi stosowną ocenę materiału dowodowego i wyda rozstrzygnięcie w zgodzie z przepisami k.p.a. i przepisami prawa materialnego. Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art. 145 § 1 lit. a) i c) p.p.s.a. orzekł jak w sentencji wyroku. O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 p.p.s.a. w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a.