IV SA/Wa 2531/20

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Małgorzata Małaszewska-Litwiniec Sędziowie Sędzia WSA Alina Balicka (spr.) Sędzia WSA Monika Barszcz po rozpoznaniu w dniu 11 marca 2021 r. na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi K. L. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] września 2020 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją nr [...], z [...] września 2020 r., wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., po rozpatrzeniu odwołania K.L. decyzji Burmistrza [...] nr [...], z [...] maja 2020 r., ustalającej K.L. rentę planistyczną w wysokości [...] zł (jako [...] części opłaty w wysokości [...] zł) z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (dz. ew. nr [...], obr. [...] położonej [...], utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Decyzja została wydana w następującym stanie sprawy. W dniu 12 września 2006 r. Rada Miejska w [...] podjęła uchwałę nr [...] w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta [...] z częścią wsi [...] Uchwałę tę opublikowano w Dzienniku Urzędowym Województwa [...] o z 2006 roku, Nr [...], poz. [...]. Data ogłoszenia tego aktu to 19 grudnia 2006 r. Przedmiotowy plan miejscowy wszedł w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia. Na podstawie zawartej w formie aktu notarialnego w dniu [...] lipca 2008 r. umowy sprzedaży (Rep. A nr [...]), K.L sprzedał m. in. [...] część nieruchomości oznaczonej jako dz. ew. nr [...], obr. [...] położonej w [...] Pismem z dnia 27 maja 2010 r. zawiadomiono stronę o wszczęciu postępowania w sprawie. Decyzją nr [...], z [...] stycznia 2011 r., Burmistrz [...] ustalił K.L. rentę planistyczną w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (dz. ew. nr [...], obr. [...]) położonej w [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z [...] stycznia 2013 r., sygn. akt [...], uchyliło ww. decyzję w całości i przekazało sprawę organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia. Decyzją nr [...], z [...] września 2013 r., Burmistrz [...] ustalił K.L .i rentę planistyczną w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (dz. ew. nr [...], obr. [...]) położonych w [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z [...] marca 2016 r., sygn. akt [...] uchyliło ww. decyzję w całości i przekazało sprawę organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia. Decyzją nr [...], z [...] czerwca 2017 r., Burmistrz [...] ustalił K.L. rentę planistyczną w wysokości [...] zł (jako [...] części opłaty w wysokości [...] zł) z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (dz. ew. nr [...], obr. [...]) położonej w [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z [...] lutego 2019 r., sygn. akt [...], uchyliło ww. decyzję w całości i przekazało sprawę organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia. Decyzją nr [...] z [...] maja 2020 r., Burmistrz [...] ustalił K.L rentę planistyczną w wysokości [...] zł (jako [...] części opłaty w wysokości [...] zł) z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (dz. ew. nr [...], obr. [...]) położonej w [...]. Od powyższej decyzji odwołał się K. L odwołaniu zarzucono w szczególności, że organ I instancji nie wykazał, że zwyżka wartości nieruchomości jest jedynie wynikiem wejścia w życie planu miejscowego, oparł się na ustaleniach operatu, w którym wadliwie rzeczoznawca oszacował wartość nieruchomości ("zapatrzył się" na wartości pozyskiwane w toku bumu budowlanego). Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] rozpatrując powyższe odwołanie ustaliło, że postępowanie w przedmiotowej sprawie wszczął z urzędu organ I instancji w 27 maja 2010 r. Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży, która nastąpiła 9 lipca 2008 r., to m. in. dz. ew. nr [...], obr. [...], położona w [...] Skarżący sprzedał na podstawie ww. umowy [...] część tej nieruchomości. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego miasta [...] z częścią wsi [...] (uchwała Rady Miejskiej w [...] z dnia [...] września 2006 r., nr [...]) przedmiotowa nieruchomość położona jest w obszarze oznaczonym na rysunku planu symbolem 4MW - teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Zgodnie z § 52 pkt 13 tego Planu, ustala się stawkę procentową stanowiącą podstawę do określenia renty planistycznej na 10%. Bezpośrednio przed wejściem w życie ww. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa nieruchomość nie podlegała ustaleniom żadnego obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie wydano dla niej, ani dla części tej nieruchomości, decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Działki, które weszły następnie w skład dz. ew. nr [...] stanowiły grunty orne klasy RII i Rllla, wykorzystywane pod uprawę płodów rolnych. Obszar gruntów rolnych tej klasy, w którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość przekraczał 0,5 ha więc dla ewentualnej zabudowy wymagał zgody Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi na zmianę przeznaczenia. W konsekwencji wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla tego terenu byłoby niemożliwe, a zatem nie było możliwości zabudowania tej działki. Natomiast do dnia 31 grudnia 2003 r. przedmiotowa nieruchomość była objęta miejscowym planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego miasta [...] (uchwała Rady Miejskiej w [...] nr [...], z dnia [...] kwietnia 1994 r.). Zgodnie z tym planem, przedmiotowa nieruchomość była położona w obszarze oznaczonym na rysunku planu symbolem A2R – teren rolno-osadniczy. W okresie obowiązywania tego planu teren (oznaczony później jako dz. Nr [...]) nie uzyskał zgody na przeznaczenie na cele nierolnicze. Na podstawie powyższych ustaleń Kolegium uznało, że zarówno w okresie obowiązywania "starego planu miejscowego", jak i tzw. luki (okresu między "starym, a nowym planem", nie było możliwości przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości na cel inny, niż rolny). Kolegium stwierdziło, że w przedmiotowej sprawie spełnione są wszystkie ustawowe przesłanki do ustalenia renty planistycznej wynikające z przepisu art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Bezsporne bowiem jest, że: 1. w wyniku uchwalenia i wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta [...] z częścią wsi [...] nastąpił wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości; 2. w planie tym określono stawkę procentową wzrostu wartości nieruchomości (stawka ta wynosi 10 % wzrostu wartości nieruchomości); 3. nastąpiło zbycie przedmiotowej nieruchomości przez dotychczasowego współwłaściciela – K.L. przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu miejscowego. Zasadnie zatem organ I instancji prowadził z urzędu postępowanie w sprawie ustalenia wysokości renty planistycznej i miał prawne podstawy do wydania decyzji o ustaleniu skarżącemu renty planistycznej. Dla ustalenia wzrostu wartości nieruchomości, w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, podstawowym dowodem jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. W operacie tym rzeczoznawca winien wykazać wzrost wartości nieruchomości w związku ze zmianą dotychczasowego przeznaczenia tej nieruchomości w uchwalonym planie (vide wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 14 maja 2015 r., sygn. akt I! SA/Go 151/15). W dniu 10 grudnia 2019 r. na zlecenie Gminy [...] rzeczoznawca majątkowy M.P. sporządziła operat szacunkowy nieruchomości gruntowej, położonej w [...] przy ul. [...] dz. ew. nr [...], Obr[...] o powierzchni [...] m², KW Nr [...] Kolegium oceniło przedmiotowy operat w dozwolonym przez prawo zakresie - jako dowód w sprawie, mając na uwadze przepisy prawa oraz to, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona. W ocenie Kolegium przedmiotowy operat szacunkowy zawiera stosownie do przepisu § 56 i 57 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), wszystkie określone w nich elementy. Kolegium wskazało, że zgodnie z przepisem art. 151 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2018.121 ze zm., dalej jako u.g.n.), wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Stosownie do przepisu art. 152 ust. 2 u.g.n., wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 u.g.n.). Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.). W wyniku wyceny przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy określiła wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości i zastosowała podejście porównawcze - metodę porównywania parami. W operacie określono wartość rynkową: 1. przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystania tej nieruchomości po utracie mocy obowiązującej planu miejscowego obowiązującego do dnia 31 grudnia 2003 roku (nieruchomość rolna wykorzystywana na cele rolnicze) - [...] zł; 2. przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego w 2007 roku - [...] zł. Data, na którą przyjęto stan przedmiotu wyceny to dzień 18 stycznia 2007 r. (w którym wszedł w życie obowiązujący plan miejscowy z 2006 roku), a data, na którą określono wartości rynkowe przedmiotu wyceny, to dzień 9 lipca 2008 r., w którym doszło do sprzedaży nieruchomości. W ocenie Kolegium, rzeczoznawca wnikliwie, wyczerpująco i rzeczowo przedstawiła analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny jak również określenie wartości przedmiotowej nieruchomości. Obszernie opisała poszczególne etapy wyceny, charakterystykę rynku i badanych transakcji, a także cechy rynkowe nieruchomości wycenianej i przyjętych do porównań oraz ich wagi. Wycena jest logiczna, spójna, kompletna i należycie uzasadniona (zarówno pod względem faktycznym, jak i prawnym). Z operatu jednoznacznie wynika, że wskutek wejścia w życie planu miejscowego z 2006 roku wartość przedmiotowej nieruchomości wzrosła. Rzeczoznawca uwzględniła okoliczność, że dz. ew. nr [...] powstała z połączenia dz. ew. nr: [...], [...] [...] [...] i [...] ale w dacie wejścia w życie aktualnego planu miejscowego działki te nie istniały, a dopiero podział dz. ew. nr: [...] [...] [...], [...] i [...] spowodował wydzielenie ww. działek: : [...], [...] [...] [...] i [...] Podział i scalenie nastąpiły już po wejściu w życie planu miejscowego z 2006 roku, dlatego na potrzeby wyceny rzeczoznawca przyjęła stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego (tj. 18 stycznia 2007 r.) i w konsekwencji wyceniła nieruchomość stanowiącą działki ew. nr : [...], [...] [...] [...] i [...] Zważywszy na tę okoliczność, jak i wykazanie w operacie wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości po wejściu w życie planu miejscowego z 2006 roku, nie ma w ocenie Kolegium wątpliwości co do tego, że wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości na poziomie wskazanym w ww. operacie szacunkowym nastąpił w związku z wejściem w życie tego planu, a nie z innych ewentualnie jeszcze powodów, jak to zarzuca w odwołaniu skarżący. Operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę - rzeczoznawcę majątkowego. W ocenie Kolegium nie można temu operatowi zarzucić, że został sporządzony wadliwie, ani niezgodnie z prawem. Ne zawiera on niejasności, pomyłek, ani braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione. W konsekwencji, nie ma podstaw do kwestionowania wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego i do twierdzenia, że wartość przedmiotowej nieruchomości jest inna niż przyjęła to ww. rzeczoznawca majątkowy. W rozpatrywanej sprawie zarówno organ I instancji, jak i Kolegium, poddały ocenie operat szacunkowy. Zdaniem Kolegium, organ I instancji prawidłowo ocenił ten dowód jako zgodny z przepisami prawa i stanowiący pełnowartościowy dowód w niniejszym postępowaniu. Przedmiotowy operat jest zgodny z prawem, a także prawidłowy w zakresie zawartości merytorycznej. Zawiera wyczerpujący opis stanu faktycznego i prawnego nieruchomości oraz przyjętych przez rzeczoznawcę przesłanek szacunkowych. Organ I instancji prawidłowo zatem ocenił wartość dowodową operatu szacunkowego sporządzonego w przedmiotowym postępowaniu. Zważywszy, że w operacie określono wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości: 1. przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystania tej nieruchomości po utracie mocy obowiązującej planu miejscowego obowiązującego do dnia 31 grudnia 2003 r. (nieruchomość rolna wykorzystywana na cele rolnicze) - 1.668.048 zł; 2. przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego w 2007 roku – [...] zł; data, na którą przyjęto stan przedmiotu wyceny to dzień 18 stycznia 2007 r. (w którym wszedł w życie obowiązujący plan miejscowy z 2006 roku), a data, na którą określono wartości rynkowe przedmiotu wyceny, to dzień 9 lipca 2008 roku (w którym doszło do sprzedaży nieruchomości), prawidłowo organ I instancji porównał przy obliczeniach wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości określoną w punkcie 1 i 2 powyżej. Z porównania obu wartości wynika, że różnica wynosi [...] zł. W obowiązującym planie miejscowym określono 10% stawkę stanowiącą podstawę do określenia renty planistycznej. Stąd, aby ustalić wysokość przedmiotowej renty planistycznej należało obliczyć 10% z [...] zł co daje wynik [...] zł (po zaokrągleniu). Działka nr [...] miała powierzchnię [...] m2, a skarżącemu przysługiwał udział w tej nieruchomości równy [...] stąd renta planistyczna wynosi [...] zł x [...] co daje wynik [...] zł. W konsekwencji prawidłowo organ I instancji obliczył wysokość przedmiotowej opłaty. W przedmiotowej sprawie Kolegium uznało, że decyzja organu I instancji jest prawidłowa. Zarzuty pod adresem tej decyzji zawarte w odwołaniu nie są zasadne. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z [...] września 2020 r. wniósł K.L. Skarżący zaskarżonej decyzji zarzucił: 1. obrazę przepisów prawa materialnego poprzez błędną wykładnię art 36 ust 4 oraz art 37 ust 1 ust 4 i ust 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 poz. 293) poprzez niesłuszne przyjęcie, iż w niniejszej sprawie doszło do podwyższenia wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu co zostało przyjęte decyzją organu I instancji otrzymanej w mocy decyzją organu II instancji na podstawie operatu szacunkowego rzeczoznawcy jednak operat ten został sporządzony z naruszeniem art 154 ust 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 poz. 65) albowiem operat ten nie wskazuje by podwyższenie wartości nieruchomości nastąpiło wyłącznie na skutek uchwalenia planu, co jest niezbędnym warunkiem ustalenia renty planistycznej. 2. obrazę przepisów postępowania, co miało wpływ na treść rozstrzygnięcia zaskarżonej decyzji, poprzez naruszenie art 138 § 1 pkt 1 k.p.a. , art 107 § 3 w związku z art 11 k.p.a. oraz art 7 i 77 § 1 k.p.a. i art 80 k.p.a. albowiem SKO nie odniosło się do zarzutu przedstawionego w odwołaniu odnośnie tego, że operat szacunkowy został sporządzony niezgodnie z zasadami wskazanymi w art 154 ust 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzestając na lakonicznym przyjęciu /(str. 5/6 decyzji), iż operat szacunkowy jest właściwy, gdy tymczasem w odwołaniu zostały wskazane konkretne zarzuty skierowane w stosunku do operatu a polegające na tym, że operat nie wskazuje w sposób oczywisty by zwyżka wartości nieruchomości nastąpiła na skutek wyłącznie uchwalenia planu, co skutkuje tym , iż trudno jest prześledzić tok rozumowania SKO odnośnie zaskarżonej decyzji, i tym samym to czy utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji Burmistrza [...] było zasadne. W konsekwencji powyższego skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i utrzymanej nią w mocy decyzji organu I instancji. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z brzmieniem art. 1 § 1 i § 2 ustawy z 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (j.t. Dz. U. z 2019 r. poz. 2167) oraz art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz. U. z 2019 r. poz. 2325) dalej "p.p.s.a.", uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Sąd, aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracji publicznej ma stwierdzić, że doszło nim do naruszenia bądź przepisu prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisu postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie, albo też przepisu prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a-c p.p.s.a.) lub stwierdzenia nieważności (art. 145 § 1 pkt 2 p.p.s.a.). Badając legalność zaskarżonej decyzji w oparciu o powyższe kryteria, Sąd uznał, że skarga nie jest zasadna. Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszym postępowaniu jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] utrzymująca w mocy decyzję Burmistrza [...] ustalającą dla skarżącego opłatę w kwocie [...] zł jako [...] części opłaty w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stanowiącej działkę ew. nr [...], położonej w obrębie [...] miasta [...] w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta [...] z częścią wsi [...] Podstawę zaskarżonej decyzji stanowił przepis art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej u.p.z.p.), zgodnie z którym: jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrasta, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość - wójt, burmistrz lub prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. W myśl art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., ustala się na dzień sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Z treści art. 37 ust. 4 u.p.z.p. wynika, iż do opłat, o których mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. stosuje się odpowiednio przepis ust. 3, który stanowi, iż roszczenia (..), można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Stosownie do art. 37 ust. 6 u.p.z.p. wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, o którym mowa w ust. 5. Wobec tego rolą Sądu kontrolującego decyzję o nałożeniu tzw. renty planistycznej jest ocena, czy zachodziły przesłanki do nałożenia tej opłaty, oraz czy rzeczoznawca majątkowy szacujący wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie naruszył wymogów określonych w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.), oraz czy operat opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, oraz czy w sposób właściwy dobrano nieruchomości podobne do wyceny. Jednocześnie zgodnie z art. 87 ust. 3a u.p.z.p. jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. Jak wynika z cytowanych wyżej przepisów istota obowiązku uregulowanego w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. sprowadza się do konieczności uregulowania przez właściciela opłaty w razie kumulatywnego spełnienia następujących przesłanek: a) uchwalenie planu miejscowego lub jego zmiana, b) wzrost wartości nieruchomości, c) zbycie nieruchomości. W rozpatrywanej sprawie wszystkie konieczne warunki do wymierzenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości zostały spełnione. W szczególności nastąpił wskutek uchwalenia planu miejscowego wzrost tej wartości, o czym szerzej w dalszej części rozważań. Słusznie w zaskarżonej decyzji wskazano, że wymierzenie opłaty planistycznej jest obligatoryjne a nie uznaniowe, co oznacza, że w przypadku zbycia nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, właściwy organ zobowiązany jest do pobrania tej opłaty. Opłata, o której mowa, może być nałożona terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Wartość nieruchomości natomiast ustalana jest na podstawie operatu szacunkowego, który jest dowodem w sprawie i jak każdy dowód podlega ocenie organu administracyjnego, zgodnie przepisami kodeksu postępowania administracyjnego. Oceniając operat szacunkowy organ administracji zobowiązany jest ustalić, czy z uchwaleniem planu związany jest wzrost wartości konkretnej nieruchomości. Oparcie się na opinii rzeczoznawcy nie oznacza związania organu administracji treścią tego dokumentu. Operat szacunkowy podlega bowiem ocenie organów jak każdy inny dowód przeprowadzany w toku postępowania administracyjnego, co wynika z brzmienia art. 80 k.p.a., którego zastosowanie w postępowaniu o ustalenie renty planistycznej nie zostało uchylone (vide wyrok NSA z dnia 3 marca 2010 r., sygn. akt II OSK 481/09). Równocześnie stanowi on sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. I owo kryterium wiadomości specjalnych stanowi wskazówkę przy zastosowaniu art. 157 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r. poz. 518) – dalej u.g.n. Mianowicie Sąd - w ślad za poglądem zaprezentowanym w wyroku NSA z 21 grudnia 2009 r., (sygn. akt I OSK 1087/09) twierdzi, że ocena operatu szacunkowego przez organ nie jest możliwa w zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych, w tym wypadku z zakresu wyceny nieruchomości. Jeśli natomiast chodzi o wadliwości tego opracowania, których sprawdzenie wymaga jedynie znajomości właściwych przepisów prawa, tudzież ich wykładni, bez konieczności posiadania wiedzy specjalnej - to powinny one zostać ocenione przez organ (vide także wyrok NSA z dnia 16 stycznia 2013 r., sygn. akt II OSK 1686/11). W rozpoznawanej sprawie organy oparły swoje rozstrzygnięcie na operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego M.P nr upr. [...]. Sąd w całości podziela stanowisko Kolegium wyrażone w zaskarżonej decyzji. Sąd po pierwsze pragnie odnieść się do samego operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Ustalenie wartości nieruchomości nastąpiło w zgodzie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Art. 7 u.g.n. stanowi, że jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu V ustawy o gospodarce nieruchomościami. W myśl natomiast art. 156 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Natomiast z art. 157 ust. 2 u.g.n. wynika, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Do określenia wartości nieruchomości przed i po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego zastosowanie znajdują również przepisy rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W rozpatrywanej sprawie rzeczoznawca dokonała wyboru podejścia, metody i techniki wyceny, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych w zgodzie z art. 154 ust. 1 u.g.n. Z uwagi na powyższe przedmiotową nieruchomość oszacowano w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami, zarówno przed wejściem w życie planu miejscowego, jak i po jego wejściu. W wyniku wyceny przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy określiła wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości W operacie określono wartość rynkową: - po pierwsze przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystania tej nieruchomości po utracie mocy obowiązującej planu miejscowego obowiązującego do dnia 31 grudnia 2003 roku (nieruchomość rolna wykorzystywana na cele rolnicze) - 1.668.048 zł; - po drugie przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego w 2007 roku - 3.849.459,72 zł. W punkcie 7 operatu wskazano szczegółowo zasady wyceny przedmiotowej nieruchomości. W oparciu o te zasady rzeczoznawca oszacowała wartość nieruchomości przed wejściem w życie planu miejscowego, czyli nieruchomości rolnej określając jej cechy rynkowe mające wpływ na wartość rynkową nieruchomości oraz ustaliła wagi tych cech punkt 8.1 i 8.2 operatu. Natomiast w punktach 9.1, 9.2, 9.3, 9.4 operatu dokonano oszacowania wartości nieruchomości po wejściu w życie planu miejscowego z uwzględnieniem cech rynkowych i ich wag dla poszczególnych nieruchomości przeznaczonych pod: zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i wielorodzinną oraz pod park. Rzeczoznawca w operacie przedstawiła analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny jak również określiła wartości przedmiotowej nieruchomości. Biegła przedstawiła charakterystykę rynku i badanych transakcji, a także cechy rynkowe nieruchomości wycenianej i przyjętych do porównań oraz ich wagi. Sąd podziela ocenę Kolegium, że analiza znajdującego się w aktach sprawy operatu szacunkowego prowadzi do wniosku, iż operat ten jest prawidłowy i rzetelny. W ocenie Sądu, wbrew zarzutowi skargi, Kolegium oceniło operat jako dowód w sprawie (art. 80 k.p.a.), czemu dało wyraz w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji (art. 107 § 3 k.p.a.). Organ przeanalizował operat w ramach własnych kompetencji, nie wymagających posiadania specjalistycznej wiedzy, którą ma rzeczoznawca. Z operatu wynika, że dokonano w nim wyceny działki nr ew. [...] z obr. [...] w celu ustalenia czy wejście w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla tego terenu wpłynęło na zmianę jego wartości rynkowej. Z operatu jednoznacznie wynika, że wskutek wejścia w życie planu miejscowego z 2006 roku wartość przedmiotowej nieruchomości wzrosła. Sądowa kontrola legalności decyzji administracyjnych nie obejmuje weryfikacji wiadomości specjalnych przedstawionych przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym. Operaty szacunkowe oceniane są przez organy, a następnie przez sąd administracyjny w szczególności pod względem spełnienia określonych warunków formalnych. Ani sąd, ani też organ prowadzący postępowanie nie mogą wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.). W ocenie Sądu, operat szacunkowy w przedmiotowej sprawie spełnia wymogi formalne dokumentu, określone w rozporządzeniu z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego oraz opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości. W tak wyznaczonym zakresie ocena operatu sporządzonego w sprawie została dokonana. Skarżący stawia zarzut, że rzeczoznawca dokonując wyceny nie wykazała, że do zwiększenia wartości nieruchomości doszło wyłącznie w wyniku uchwalenia planu miejscowego. W ocenie skarżącego, wzrost wartości nieruchomości wynika z ogólnego trendu wzrostowego cen. Zarzut przedstawiony przez skarżącego nie mieści się w granicach formalnej oceny operatu jako dowodu w sprawie. Przedstawiony zarzut dotyczy sposobu wyceny nieruchomości, do czego wymagane są wiadomości specjalne. Skarżący nie przedstawił innej specjalistycznej opinii i nie skorzystał z ustanowionego w art. 157 u.g.n. trybu oceny operatu szacunkowego. Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 151 p.p.s.a., Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie orzekł jak w sentencji.