IV SA/Wa 2470/22

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Aleksandra Westra, Sędziowie sędzia WSA Kaja Angerman, sędzia WSA Anita Wielopolska (spr.), Protokolant starszy referent Katarzyna Matecka - Caban, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 kwietnia 2023 r. sprawy ze skargi A. N. na decyzję Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 29 września 2022 r. nr DLI-IV.7615.6.2022.ER w przedmiocie ustalenia odszkodowania uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] listopada 2021 r. nr [...].

Zaskarżoną decyzją z dnia 29 września 2022 r. nr DLI.IV.7615.6.2022.ER Minister Rozwoju i Technologii, po rozpatrzeniu odwołania wniesionego przez A. N. od decyzji Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] listopada 2021 r., orzekającej o ustaleniu rzecz na rzecz A. N. i M. N. odszkodowania z tytułu przejęcia na własność Skarbu Państwa nieruchomości przeznaczonej pod drogę publiczną - utrzymał ww decyzję Wojewody w mocy. Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie sprawy. Wojewoda [...] po rozpatrzeniu wniosku Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad w dniu [...] lutego 2018 r. wydał decyzję nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (dalej: decyzja zrid) pn. "Budowa drogi ekspresowej [...]". Decyzji tej z dniem jej wydania został nadany rygor natychmiastowej wykonalności. Powyższa decyzja stała się ostateczna w dniu 20 marca 2018 r. Na realizację inwestycji drogowej została przeznaczona m.in. nieruchomość położona na terenie województwa [...], w powiecie [...], w gminie [...], obręb [...], oznaczona jako działka ewidencyjna nr [...] o pow. 0,1000 ha, stanowiąca własność A. N. i M. N. na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej (KW nr [...], prowadzoną przez Sąd Rejonowy w [...], [...] Wydział Ksiąg Wieczystych). Wojewoda [...] decyzją Nr [...] z dnia [...] czerwca 2018 r. ustalił na rzecz ww odszkodowanie w wysokości 286 760,00 zł. za przejęcie prawa własności powyższej nieruchomości; w pkt 2 o powiększeniu ustalonego w pkt 1 odszkodowania o kwotę równą 5 % wartości nieruchomości, tj. o kwotę 14 338,00 zł.; w pkt 3 zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty na rzecz A. N. i M. N. na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej, ustalonego ww odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna. Od powyższej decyzji odwołanie wniósł Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad Oddział w [...]. Po rozpatrzeniu odwołania decyzją z dnia 3 marca 2021 r. Minister Rozwoju, Pracy i Technologii uchylił w całości zaskarżoną decyzję Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2018 r. i sprawę przekazał do ponownego rozpatrzenia. Po ponownym rozpatrzeniu sprawy decyzją nr [...] z dnia [...] listopada 2021 r. Wojewoda [...] min. orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz A. N. i M. N. w wysokości 222 355,00 zł. jak i o powiększeniu ustalonego ww odszkodowania o 5 % wartości nieruchomości. Nie zgadzając się z powyższym rozstrzygnięciem A. N. wniosła odwołanie. W odwołaniu tym skarżąca zakwestionowała rzetelność wyceny operatu sporządzonego przez biegłego P. L., w przeciwieństwie do opinii biegłej T. S., wskazując, że ceny nieruchomości na tym obszarze są znacznie wyższe, przynajmniej dwukrotnie niż te przyjęte w operacie. W ocenie odwołującej przyznane odszkodowanie jest krzywdzące. Skarżąca wskazała również, że na stronie internetowej, w odniesieniu do nieruchomości położonych w omawianym obszarze, ceny działek są wyższe od podanych w sporządzonej wycenie. Po rozpatrzeniu odwołania i analizie akt sprawy Minister Rozwoju i Technologii ("Minister") zaskarżoną decyzją z dnia 29 września 2022 r. utrzymał ww decyzję Wojewody [...] w mocy. W uzasadnieniu swojego rozstrzygnięcia Minister wskazał, że zgromadzony w niniejszej sprawie materiał dowodowy, w tym w szczególności operat szacunkowy z października 2021 r., sporządzony przez biegłego P. L. zawiera wszystkie elementy wymagane przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz jest zgodny z ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Minister wskazał, iż zgodnie z ustaleniami biegłego, przedmiot wyceny jest zlokalizowany w centralnej części gminy [...], w odległości ok. 1,5 km od centrum, w okolicy Urzędu Gminy oraz ulic [...] i [...]. Zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego w najbliższym otoczeniu przeważały tereny przeznaczone pod tereny usługowe. W bezpośrednim sąsiedztwie występuje sieć wodociągowa, sieć gazowa oraz sieć energetyczna. Przedmiotowa nieruchomość była w kształcie nieregularnego wieloboku i leżała na terenie płaskim. Nieruchomość o dobrym dostępie do ciągów komunikacyjnych - położona bezpośrednio przy [...]. Otoczenie nieruchomości w pierwszej linii stanowią tereny niezabudowane i niezagospodarowane. W drugiej linii w promieniu ok. 250 m rozproszona zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i usługowa. Rzeczoznawca majątkowy wskazał, że w dniu 29 marca 2019 r. na wycenianej nieruchomości nie występowały naniesienia budowlane podlegające oszacowaniu oraz, że z opisu nasadzeń udostępnionego przez zamawiającego wynika, że na obszarze 0,500 ha znajdował się drzewostan klonu jesionolistnego w wieku 10 lat. Badając przeznaczenie planistyczne nieruchomości rzeczoznawca majątkowy ustalił, iż teren, na którym położona jest przedmiotowa nieruchomość, nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, natomiast ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego gminy [...], zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy [...] z [...] grudnia 2017 r., wyceniania działka zlokalizowana była na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniowo-usługową. W związku z koniecznością realizacji tzw. zasady korzyści, o której mowa w art. 134 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami (u..g.n.) biegły dokonał analizy trzech segmentów rynku: nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowo-usługowym, mieszkaniowym i nieruchomości drogowych. Na potrzeby wyceny w pierwszej kolejności analizie poddano rynek nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowo - usługowym na terenie gminy [...] w okresie od 1 stycznia 2019 r. - do 1 października 2021 r., tj. w okresie dwóch lat poprzedzających wycenę. Z uwagi na fakt, iż w okresie 2 lat i 6 miesięcy poprzedzających sporządzenie wyceny odnotowano w gminie [...] tylko sześć transakcji sprzedaży nieruchomościami podobnymi do wycenianej, rzeczoznawca majątkowy rozszerzył analizę rynku na nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowym. Na tak określonym rynku odnotowano 15 transakcji nieruchomościami o takim przeznaczeniu. Ceny transakcyjne nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowym oraz mieszkaniowo-usługowym na / badanym rynku zawierały się w przedziale od 120,46 zł/ m2 do 260,00 zł/m2. Średnia cena wyniosła 183,38 zł/m2.. Następnie dokonano badania rynku nieruchomości przeznaczonych pod drogi. Analizą objęto tereny powiatu [...] i [...]. Z uwagi na zbyt małą ilość transakcji sprzedaży nieruchomości przeznaczonych pod teren dróg publicznych na terenie powiatu [...], zakres analizy rozszerzono na teren powiatu [...]. Monitoringiem objęto okres od 3 sierpnia 2019 r. do 1 października 2021 r. Biegły wskazał, że budując bazę nieruchomości drogowych z różnych lokalizacji odrzucił te, które zlokalizowane były na terenie miejskim ( [...], [...], [...]). Ceny jednostkowe po odrzuceniu transakcji skrajnych, w utworzonym przez rzeczoznawcę majątkowego zbiorze 12 transakcji zawierały się w przedziale od 36,70 zł/m2 do 100,00 zł/m2 ze średnią ceną wynoszącą 66,27 zł/m2. Analiza obu rynków wykazała wyższość cen nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową i mieszkaniowo - usługową, więc jako podstawę określenia wartości rynkowej przyjęto nieruchomości podobne do tej funkcji. Wartość rynkową nieruchomości określono przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej. W wyniku analizy określono następujące cechy rynkowe wpływające na wartość wycenianej nieruchomości i ich wagi: lokalizacja (waga 36%), rodzaj gruntów przyległych (waga 28%), wyposażenie w infrastrukturę techniczną (waga 20%), powierzchnia (waga 16%). Na stronie 30 operatu szacunkowego przedstawiono charakterystykę wybranych do porównania nieruchomości. Opis nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej zamieszczono na stronie 25 operatu. Wartość 1 m2 przedmiotowej działki oszacowano na kwotę 221,89 zł, co pozwoliło na określenie wartości gruntu na kwotę 221 890,00 zł. Wartość drzewostanu określono zgodnie z metodologią określoną na stronie 26-27 operatu na kwotę 465 zł. Wartość całej nieruchomości określono na kwotę 222 355,00 zł i w takiej wysokości Wojewoda [...] ustalił odszkodowanie. Minister wskazał, iż operat szacunkowy autorstwa P. L. nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby dalsze jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania. Uwzględniono w nim cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości oraz stan jej zagospodarowania a także stan prawny nieruchomości. Organ odwoławczy jednocześnie zauważył, że skarżąca kwestionując prawidłowość operatu szacunkowego nie przedłożyła jednak żadnego innego na tę okoliczność dowodu, np. w postaci kontroperatu, czy oceny operatu szacunkowego dokonanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Samo natomiast subiektywne odczucie strony w zakresie zaniżenia odszkodowania nie może skutkować uznaniem operatu szacunkowego za wadliwy. Ostatecznie Minister stwierdził, iż biegły w sposób wyczerpujący określił właściwy rynek nieruchomości oraz podstawy przyjęcia wskazanych w operacie nieruchomości jako podstawy wyceny. Jednocześnie w odwołaniu nie wskazano na konkretne zastrzeżenia dotyczące podobieństwa nieruchomości, które mogłyby świadczyć o wadliwości operatu szacunkowego w tym zakresie. Nie wskazano również konkretnych transakcji oraz powodów, dla których transakcje te miałyby zostać uznane za rażąco odbiegające od cen rynkowych. Odnosząc się do zarzutu skarżącej wskazującej, że operat wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego P. L. został sporządzony na kwotę niższą o 64 870,00 zł. w porównaniu z operatem sporządzonym przez biegłą T. S. Minister wyjaśnił, iż po pierwsze operat ten jest już nieaktualny, a nadto, iż biegła błędnie dokonała wyceny całkowicie pomijając transakcje poniżej 145 zł/m2, a do wyceny przyjmując transakcje, których ceny kształtowały się od 145 zł/m2 do 322,21 zł/m2 jednocześnie nie wyjaśniając sposobu swojego szacowana, ograniczając się wyłącznie do stwierdzenia, iż pomija wszystkie transakcje poniżej 145 zł/m2. Skargę do tut. Sądu na powyższą decyzję Ministra wniosła A. N. Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie przepisów postępowania administracyjnego w zakresie naruszenia zasady swobodnej oceny dowodów a także odnoszących się do postępowania dowodowego - dowód z opinii biegłego. W tych okolicznościach wniosła o uchylenie decyzji organów obu instancji, o stwierdzenie, że decyzja Wojewody [...] nr [...] z [...] czerwca 2018 r. stała się ostateczna a jej wzruszenie, w wyniku postępowania administracyjnego, było bezprzedmiotowe. Względnie, z ostrożności procesowej, wniosła o uchylenie decyzji obu instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. W odpowiedzi na skargę Minister Rozwoju i Technologii podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie i wniósł o jej oddalenie. Zdaniem organu ustalony stan prawny i faktyczny nie budzi żadnych zastrzeżeń. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Skarga nie jest zasadna. Na wstępie wskazać należy, że materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowiła ustawa z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - dalej specustawa drogowa). W myśl art. 12 ust. 4f specustawy drogowej odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Stosownie do art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wysokość odszkodowania, o którym mowa wart. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizacje inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. W myśl art. 134 ust. 1, 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.), podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Natomiast jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Z kolei na podstawie art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Niniejsze postępowanie dotyczy postępowania odszkodowawczego - decyzja Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] listopada 2021 r. utrzymana w mocy zaskarżoną do Sądu decyzją Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 29 września 2022 r. nr DLI.IV.7615.6.2022.ER - w przedmiocie ustalenia i przyznana byłym właścicielom odszkodowania za przejętą pod ww inwestycję przedmiotową nieruchomość. Sąd przypomina, iż decyzją nr [...] z dnia [...] czerwca 2018 r. Wojewoda [...] orzekł w pkt 1 o ustaleniu odszkodowania za przedmiotową nieruchomość na rzecz A. N. i M. N. w wysokości 286 760,00 zł., na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłą T. S. W tej wysokości domaga się odszkodowania skarżąca. Decyzja ta jednak, na skutek rozpoznania wniesionego odwołania, została przez Ministra uchylona a kolejna, aktualna decyzja, wydana została w oparciu o nowy operat szacunkowy sporządzony przez biegłego P. L., szacujący ww nieruchomość na kwotę niższa niż powyższa tj. 222 355,00 zł. W kontekście podniesionych zarzutów Sąd, zgodnie ze stanowiskiem organu odwoławczego po pierwsze wskazuje, iż opinia Ww biegłej straciła swoją aktualność a zatem nie ma mocy wiążącej. Jednakże istotnym jest, iż z uwagi na znaczne zawarte w niej błędy nie mogła stanowić podstawy do ustalenia wysokości odszkodowania. Jednocześnie operat szacunkowy sporządzony przez Ww rzeczoznawcę majątkowego spełnia wszelkie wymogi prawem przewidziane i stanowi wiarygodny dowód w sprawie. Podkreślić należy iż operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie i tak jak każdy inny dowód, podlega ocenie przez organ administracji, stosownie do art. 77 k.p.a. W szczególności na podstawie art. 80 k.p.a. rozpoznając sprawę organ administracji ma prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach rangi wykonawczej, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości. w kontekście powyższego, odnosząc się do meritum zarzutów skargi Sąd wskazuje, iż zgodnie z § 55 ust 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ("rozporządzenie") operat szacunkowy powinien zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Z kolei w myśl § 56 ust. 1 pkt 7 w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu analizy. Ocena operatu szacunkowego w odniesieniu do obowiązujących ww przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i ww rozporządzenia pozwala stwierdzić, że operat szacunkowy autorstwa P. L. nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby dalsze jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania. Uwzględniono w nim wszystkie niezbędne do wyceny elementy, w tym cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości oraz stan zagospodarowania a także stan prawny nieruchomości. Mając na uwadze, że dla przedmiotowej nieruchomości nie obowiązuje plan miejscowy, a zgodnie ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego gminy [...] wyceniania działka zlokalizowana była na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniowo - usługową, a więc cel wywłaszczenia nie był tożsamy z przeznaczeniem nieruchomości wynikającym z dokumentów planistycznych, biegły, w związku z koniecznością realizacji zasady korzyści, dokonał analizy rynku nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową i mieszkaniowo-usługową oraz badania rynku nieruchomości przeznaczonych pod infrastrukturę komunikacyjną. W związku z tym, że przeprowadzona analiza obu rynków wykazała wyższość cen nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową i mieszkaniowo - usługową, jako podstawę określenia wartości rynkowej prawidłowo przyjął nieruchomości podobne o tym przeznaczeniu. Podkreślenia wymaga, iż dobór nieruchomości podobnych pozostawiony jest wyłącznej kompetencji rzeczoznawcy majątkowego. Jak wynika z treści operatu szacunkowego, biegły przyjął do porównań transakcje dotyczące nieruchomości możliwie najbardziej podobnych, które zostały odnotowane na rynku/lokalnym, a różnice skorygował odpowiednimi współczynnikami. Wyjaśnienia wymaga, że nieruchomości podobne to nieruchomości porównywalne, a nie takie same, czyli posiadające te same cechy co przedmiot wyceny. Podobieństwo nieruchomości jest rzeczą względną. Ocena, czy nieruchomości są podobne, czy też nie, zależy od wielu czynników warunkujących wycenę. Z treści art. 4 pkt 16 u.g.n. wynika, że nieruchomością podobną jest nieruchomość porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W wyroku z dnia 26 kwietnia 2017 r., sygn. akt I OSK 2387/15, Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że: (...) aby mówić o nieruchomościach podobnych konieczne jest ustalenie szeregu ich cech, które obiektywnie rzecz ujmując, są w pewnym stopniu tożsame z nieruchomością wycenianą. Do takich cech zaliczyć trzeba przeznaczenie, wielkość, kształt położenie, uzbrojenie itp. Jest przy tym oczywistym, że w niektórych sytuacjach, ze względu na specyfikę wycenianej nieruchomości, nie wszystkie te cechy muszą być uwzględniane. Ważne jest jednak, aby zachowane było "podobieństwo" nieruchomości, a występujące różnice powinny być poddane przez biegłego stosownej korekcie. W myśl art. 153 ust 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Zaznaczyć także należy, że przepis art. 153 u.g.n. nie wskazuje konkretnych cech rynkowych nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych, które powinny być przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego. Nie ulega wątpliwości, że zarówno z powołanych przepisów prawa, jak i zasad logiki wynika, iż wycena nieruchomości winna być sporządzona w oparciu o prawidłowo dobrany materiał porównawczy. Rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt zastosował podejście porównawcze, metodą korygowania ceny średniej. Podejście porównawcze stosuje się do określenia wartości rynkowej nieruchomości wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji są znane. Natomiast metoda korygowania ceny średniej polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości na podstawie zbioru, co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych przyjętych do porównań, które to nieruchomości były przedmiotem transakcji rynkowych. Istotnym jest jednak, iż czynności dokonywane przez biegłego w zakresie doboru nieruchomości porównawczych oraz cech wpływających na wartość nieruchomości mają charakter specjalistyczny. Stąd ani strona ani organ nie ma podstaw do ich kwestionowania. To rzeczoznawca, kierując się standardami zawodowymi analizuje rynek i decyduje o doborze nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i które przyjmuje do porównania (m.in. wyrok NSA z dnia 10 lipca 2015 r., sygn. akt I OSK 2546/13). Wybór cech rynkowych mających wpływ na wartość nieruchomości i ustalenie ich wag jest wiec zadaniem powierzonym rzeczoznawcy majątkowemu, ściśle wiążącym się ze specjalistyczną wiedzą z zakresu wyceny nieruchomości. Zdefiniowanie rynku, jego obszaru i przeprowadzona analiza, w tym także dotycząca określania cech i ich wpływu na cenę nieruchomości, to również wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym. W tej sytuacji, kiedy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, zastrzeżenia co do wyceny, w tym doboru i analizy cech nieruchomości stanowi wkraczanie w wiadomości specjalne (m.in. wyrok WSA w Warszawie I SA/Wa 1602/14). Tym samym zarzuty wkraczające w sferę wiadomości specjalnych nie mogą być podstawą do zakwestionowania wartości dowodowej operatu szacunkowego. Dodatkowo wskazać należy, że stosownie do art. 175 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek wykonywać swoją zawodową działalność zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwa dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej, kierując się bezstronnością w wycenie nieruchomości. Te warunki, wbrew twierdzeniom skarżącej, przez rzeczoznawcę P. L. zostały spełnienie. W ocenie Sądu, biegły w sposób wyczerpujący określił właściwy rynek nieruchomości oraz podstawy przyjęcia wskazanych w operacie nieruchomości jako podstawy wyceny. Jednocześnie podkreślenia wymaga, iż w skardze nie wskazano na konkretne zastrzeżenia dotyczące kwestionowanego operatu, które mogłyby świadczyć o jego wadliwości. Nie wskazano również żadnych zastrzeżeń dotyczących podobieństwa uwzględnionych do wyceny nieruchomości, konkretnych transakcji oraz powodów, dla których transakcje te miałyby zostać uznane za rażąco odbiegające od cen rynkowych. Odnosząc się do zarzutu "zaniżenia" wartości przedmiotowej nieruchomości w stosunku do wcześniej wyliczonej przez biegłą Stępień za organem podkreślić należy, iż Ww rzeczoznawca majątkowa ograniczyła się tylko do stwierdzenia, iż pomija wszystkie transakcje poniżej 145 zł/m2, nie uzasadniając jednocześnie w tym zakresie swojego stanowiska. Brak informacji czym kierowała się biegła przy doborze transakcji świadczy o wadliwości operatu. Niezależnie, nie dokonała też analizy wpływu cechy "powierzchni" na wartość nieruchomości zważywszy, iż właśnie ta cecha jest niezwykle istotna dla nieruchomości o przeznaczeniu usługowym. To wszystko stanowi, na co już wyżej wskazano, iż operat ten przez skarżącą preferowany, poza faktem jego dezaktualizacji, zawierał wady, które dyskwalifikowały go jako wiarygodny dowód w sprawie. Reasumując Sąd stwierdza, iż ww operat szacunkowy, stanowiący podstawę ustalonego odszkodowania, zawiera wszystkie elementy wymagane powyższymi przepisami ww rozporządzenia oraz jest zgodny z ustawą z dnia ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Jednocześnie Sąd zauważa, iż skarżąca pomimo kwestionowania przedmiotowego operatu szacunkowego, jednocześnie nie przedłożyła na tę okoliczność dowodu w postaci kontroperatu, jak również nie skorzystała z możliwości oceny operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 lipca 2014 r., sygn. akt I OSK 2948/12, publ. CBOSA). Samo bowiem subiektywne odczucie strony w zakresie zaniżenia odszkodowania nie może skutkować uznaniem operatu szacunkowego za wadliwy. Przekonanie strony o nieprawidłowości sporządzonej wyceny, jeżeli nie jest poparte obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, nie jest wystarczające dla skutecznego podważenia wiarygodności sporządzonego operatu szacunkowego (m.in. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 4 sierpnia 2016 r. w sprawie o sygn. akt II SA/Łd 456/16). Wobec powyższego za chybione należy uznać podniesione w skardze zarzuty. Działając zatem na podstawie art. 151 p.p.s.a., Sąd orzekł jak we wstępie.