IV SA/Wa 1823/23

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Agnieszka Wójcik, Sędziowie sędzia WSA Anita Wielopolska (spr.),, sędzia WSA Tomasz Wykowski, Protokolant st. ref. Katarzyna Matecka-Caban, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 lutego 2024 r. sprawy ze skargi W.M. i L.M. na decyzję Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 24 maja 2023 r. nr DLI-IX.7616.13.2022.SC w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę.

Zaskarżoną decyzją z dnia 24 maja 2022 r. nr DLI-IX.7616.13.2022.SC Minister Rozwoju i Technologii, po rozpatrzeniu odwołania wniesionego przez W. i L. M., od decyzji Wojewody Pomorskiego z dnia 30 września 2022 r., znak: NSP-III.7570.230.2021.MK, orzekającej o ustaleniu rzecz na rzecz Ww odszkodowania z tytułu przejęcia na własność Skarbu Państwa nieruchomości przeznaczonej pod drogę publiczną - utrzymał ww decyzję Wojewody w mocy. Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie sprawy. Nieruchomość położona w gminie [...], w obrębie [...], oznaczona jako działki nr [...] o pow. 0,0800 ha i o nr [...] o pow. 0,2486 ha, pozostająca we współwłasności W. i L. małżonków M., decyzją Wojewody Pomorskiego z dnia 23 lutego 2021 r., znak: WI-III.747.1.39.2020.AM, o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej, została przeznaczona pod przedsięwzięcie pn.: "Prace na alternatywnym ciągu transportowym [...]: linia kolejowa nr [...] i linia kolejowa nr [...] stacja [...] wraz z połączeniem linii [...] z linia [...]". Przedmiotowej decyzji nadano rygor natychmiastowej wykonalności. Decyzja stała się ostateczna z dniem 19 maja 2021 r. Powyższą decyzją z dnia 30 września 2022 r. Wojewoda Pomorski w pkt 1 orzekł o ustaleniu na rzecz małżonków M. odszkodowania w kwocie 147 047,00 zł., za prawo własności ww nieruchomości, w pkt 2 o przyznaniu ustalonego odszkodowania w całości na rzecz poprzednich współwłaścicieli nieruchomości - małżonków M. oraz w pkt 3 o zobowiązaniu [...] SA z siedzibą w W. do zapłaty odszkodowania jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu odszkodowania stanie się ostateczna. Od powyższej decyzji odwołanie wnieśli W. i L. małżonków M.. Odwołujący się przede wszystkim wskazali na: - ustalenie odszkodowania w oparciu wadliwy operat szacunkowy, bez uwzględnienia przedstawionego przez stronę kontroperatu; a także naruszenie: - art. 134 ust. 1-3, art. 154 oraz art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r, o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.), poprzez nieprawidłowe przyjęcie zbioru nieruchomości podobnych, jak również nieprawidłową ocenę cech, które powinny wpływać na wartość 1 m2 ww. gruntu; - art. 157 u.g.n. poprzez jego niezastosowanie i nieuwzględnienie wniosku stron o zwrócenie się do organizacji rzeczoznawców majątkowych w sprawie dokonania oceny prawidłowości wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego M. M.; - art. 7, 77 i 80 k.p.a. poprzez dowolne uznanie że zarzuty stron skarżących są bezzasadne a przedłożony kontroperat szacunkowy sporządzony przez biegłą K. K. zawiera błędy formalne, w tym mające wpływ na oszacowaną wartość nieruchomości, jak również przyjęcie za prawidłowy operatu biegłego M. M., mimo że nie został on sporządzony w sposób zgodny z obowiązującymi przepisami; - art. 78 k.p.a. poprzez zaniechanie przeprowadzenia dowodu z opinii rzeczoznawców majątkowych celem dokonania oceny wartości ww operatu sporządzonego na zlecenie Wojewody Pomorskiego. Jednocześnie wnieśli o uzupełnienie postępowania dowodowego w zakresie wykonania nowego operatu szacunkowego przez innego rzeczoznawcę majątkowego jak i o zlecenie sporządzenie opinii przez rzeczoznawców majątkowych zgodnie z wcześniejszym wnioskiem stron. Wobec powyższego odwołujący wnieśli o uchylenie decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez organ I instancji, względnie o uzupełnienie postępowania dowodowego a następnie uchylenie decyzji Wojewody Pomorskiego z dnia 30 września 2022 r. i orzeczenie co do istoty sprawy. Po rozpatrzeniu odwołania i analizie akt sprawy zaskarżoną decyzja 24 maja 2022 r. Minister Rozwoju i Technologii utrzymał ww decyzję Wojewody w mocy. W uzasadnieniu swojego rozstrzygnięcia Minister wskazał, że zgromadzony w niniejszej sprawie materiał dowodowy, w tym w szczególności operat szacunkowy z dnia [...] grudnia 2021 r., którego aktualność została potwierdzona klauzulą aktualizacyjną w dniu [...] stycznia 2023 r., sporządzony przez biegłego M. M. (uprawnienia nr [...]) zawiera wszystkie elementy wymagane przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz jest zgodny z ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Minister wskazał, iż zgodnie z ustaleniami biegłego, przedmiotowa nieruchomość położona jest w południowej części obrębu [...]. W sąsiedztwie ww nieruchomości znajdują się tereny niezabudowane wskazane w studium gminnym jako obszar rozwoju osadniczego i gospodarczego, w ramach którego funkcjami dominującymi jest mieszkalnictwo jednorodzinne oraz usługi w zakresie obsługi mieszkańców i turystów, obszary kolejowe linii nr [...] i nr [...], teren docelowej ul. [...] oraz przewidziana w studium gminnym lokalizacja przedłużenia projektowanej południowej obwodnicy [...]. Dojście i dojazd od ww nieruchomości odbywał się ul. [...], a następnie po nieurządzonym terenie drogowym docelowej ulicy [...]. Działki te były niezabudowane, porośnięte zielenią nieurządzoną, stanowiły teren rolniczy, w tym teren służący przejazdom rolniczym. Na przedmiotowej nieruchomości nie stwierdzono jakichkolwiek części składowych podlegających wycenie. Na potrzeby wyceny rzeczoznawca majątkowy ustalił także, że na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej, działki nr [...] i nr [...] nie były objęte miejscowym planem zagospodarowania terenu. Natomiast zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy [...], zatwierdzonym uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w [...] z dnia [...] października 2002 r., ze zmianami, w tym zmianą zatwierdzoną uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w [...] z dnia [...] sierpnia 2019 r. przedmiotowa nieruchomość położona była na terenie obszaru rozwoju osadniczego i gospodarczego. Analizując okoliczności sprawy, w tym też położenie ww nieruchomości autor operatu szacunkowego wskazał, iż z uwagi na kształt geometryczny i aktualny sposób użytkowania działki nr [...], należy określić jej przeznaczenie drogowe. Biegły przeanalizował rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych o przeznaczeniu pod rozwój osadniczy i gospodarczy na terenie gminy [...], w okresie dwóch lat poprzedzających datę wyceny. W wyniku analizy rynku ustalono, iż ceny nieruchomości zawierały się w przedziale od 33,31 zł/m2 do 64,85 zł/m2, przy średniej cenie 48,69 zł/m2. Analiza rynku nieruchomości gruntowych nabywanych i przeznaczonych na inwestycje drogowe wykazała, iż ceny zawierają się w przedziale od 0,45 zł/m2 do 18,17 zł/m2. Analizą objęto rynek nieruchomości na terenie gminy [...] w okresie dwóch lat poprzedzających wycenę. Biegły przeanalizował również rynek nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod inwestycje kolejowe na terenie województwa pomorskiego, wyłączając większe ośrodki miejsce, też w okresie dwóch lat poprzedzających wycenę. Analiza tego rynku wskazała, iż ceny nieruchomości kolejowych zawierały się w przedziale od 19,44 zł/m2 do 53,13 zł/m2, przy średniej cenie 32,19 zł/m2. Powyższe wskazało, iż ceny nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod inwestycje kolejowe są niższe ceny gruntów niezabudowanych, przeznaczonych pod rozwój osadniczy i gospodarczy. W związku z tym biegły określił wartości rynkową działki nr [...] dla jej aktualnego sposobu użytkowania. Natomiast z uwagi, iż badanie rynku nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod drogi wykazało, iż ceny nieruchomości przeznaczonych pod inwestycje kolejowe są wyższe niż ceny nieruchomości drogowych, biegły określił wartość rynkową działki nr [...], zgodne z celem jej wywłaszczenia, tj. przeznaczenie kolejowe, które powoduje zwiększenie wartości ww nieruchomości. Wyceny gruntu dokonano w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Biegły ustalił, iż na ceny nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod rozwój osadniczy i gospodarczy największy wpływ ma lokalizacja - waga 50%, dostępność infrastruktury technicznej - waga 20%, wpływ roślinności porastającej grunt na jego atrakcyjność - waga 10% oraz możliwości zagospodarowania - waga 20%. W tabeli nr 2 zawartej w operacie szacunkowym biegły przedstawił opisy przyjętych cech rynkowych oraz opis nieruchomości podobnych przyjętych do porównania. Po określeniu wartości współczynników korygujących obliczono wartość 1 m2 szacowanego gruntu na kwotę 49,10 zł, co pozwoliło na określenie wartości prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] - na kwotę 122 063,00 zł. Następnie, na potrzeby dalszej wyceny biegły ustalił, że na ceny nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod kolej wpływ mają takie czynniki jak: lokalizacja ogólna - waga 60%, lokalizacja szczegółowa - waga 15%, walory związane z dotychczasowym użytkowaniem - waga 15% oraz ranga terenu kolejowego - waga 10%. W tabeli nr 4 biegły przedstawił opisy przyjętych cech rynkowych oraz opis nieruchomości podobnych przyjętych do porównania. Po określeniu wartości współczynników korygujących obliczono wartość 1 m2 szacowanego gruntu na kwotę 29,98 zł, co pozwoliło na określenie wartość prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] na kwotę 23 984,00 zł. Zatem łączna wartość nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...] i nr [...] wyniosła 146 047,00 zł. Minister, odwołując się do obowiązującej w omawianej materii regulacji prawnej, tj. ustawy o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.) jak i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego uznał, iż operat szacunkowy sporządzony przez biegłego M. M. nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby dalsze jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania. Uwzględniono w nim cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości oraz stan jej zagospodarowania a także stan prawny nieruchomości. Biegły wobec ustalenia, iż w niniejszej sprawie, w przypadku działki nr [...] przeznaczonej pod rozwój osadniczy i gospodarczy, cel wywłaszczenia nie zwiększa wartości nieruchomości, prawidłowo zastosował dyspozycję art. 134 ust 3 u.g.n. przyjmując do wyceny nieruchomości o aktualnym sposobie użytkowania. Natomiast w przypadku działki nr [...], przeznaczonej w studium pod drogę, cel wywłaszczenia zwiększa wartość nieruchomości wiec prawidłowo zastosowano dyspozycję art. 134 ust 4 u.g.n. przyjmując do wyceny nieruchomości o przeznaczeniu kolejowym. Zatem w świetle powyższego, twierdzenia strony skarżącej, w zakresie przyjęcia do porównań nieruchomości niespełniających kryterium podobieństwa, nie znajdują uzasadnienia. Minister wskazał bowiem, iż w myśl art. 4 pkt 16 u.g.n. przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Ponadto nieruchomości, na podstawie których biegły dokonuje szacunku mają stanowić nieruchomości podobne a nie identyczne. Z kolei różnice w cechach tych nieruchomości, wpływających na ich wartość biegły odpowiednio koryguje. Rzeczoznawca majątkowy szczegółowo wyjaśnił, które nieruchomości gruntowe spełniły kryteria podobieństwa, a które nie mogły stanowić podstawy do porównań. Ponadto nieruchomości przyjęte do porównania zostały wytypowane zgodnie z przedstawioną przez biegłego analizą rynku i odzwierciedlały charakterystykę cech rynkowych, wpływających na wartość ww nieruchomości. Podobne założenia biegły zastosowywał w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych pod kolej. Analiza przedstawiona przez rzeczoznawcę majątkowego (tabela nr 4) m.in. wykazała, że zarówno przedmiot wyceny jak i nieruchomości podobne o przeznaczeniu kolejowym położone były w średniej odległości od [...] i tym samym uzyskały taką samą ocenę "mniej cenioną". Ponadto 2 z 3 przyjętych nieruchomości podobnych położone były podobnie jak przedmiot wyceny w otoczeniu terenów zabudowy budynkowej (planowanej i istniejącej) i otrzymały ocenę "bardziej cenioną". Natomiast stwierdzone różnice w cechach pomiędzy nieruchomością wycenianą o nieruchomościami przyjętymi do porównań zostały skorygowane stosownymi poprawkami kwotowymi. Powyższe w tym zakresie nie budzi zastrzeżeń. Organ odwoławczy jednocześnie zauważył, że w wyjaśnieniach z dnia 12 kwietnia 2022 r. Biegły odniósł się do zastrzeżeń związanych z wyborem nieruchomości podobnych przyjętych do porównań, jak również wyjaśnił powody, dla których w swojej wycenie nie uwzględnił nieruchomości wskazanych przez stronę skarżącą. Rzeczoznawca majątkowy wskazał, że przedstawione przez stronę zestawienie nieruchomości nie spełniały kryterium podobieństwa chociażby pod względem przeznaczenia wynikającego z dokumentów planistycznych. Podobnie, zdaniem organu nie znajduje uzasadnienia zarzut przydzielenia nieprawidłowej oceny poszczególnych cech rynkowych w odniesieniu do przedmiotu wyceny. Biegły wyjaśnił, że wagi cech są wynikiem analizy danych o cenach i cechach rynkowych nieruchomości podobnych będących przedmiotem obrotu rynkowego na tym rynku. W konsekwencji powyższego dokonał szczegółowej charakterystyki ich poszczególnych stopni, co następnie umożliwiło mu przypisanie poszczególnych gradacji nieruchomości wycenianej. Przyznanie poszczególnych ocen koresponduje z dokonanym opisem stanu nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny. Powyższe wyjaśnienia zawarte w ocenianej opinii jak i w wyjaśnieniach biegłego z dnia [...] kwietnia 2022 r. również nie budzą zastrzeżeń organu. Wobec powyższego Minister uznał, iż opinia ta spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i opiera się na prawidłowych danych dotyczących przedmiotowej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu poprawek cen nieruchomości wybranych do porównania. Minister, mając na uwadze m.in. art. 75 § 1 k.p.a., zgodnie z którym jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem, analizie poddał także złożony w toku postępowania przed organem I instancji przez małżonków M. kontroperat sporządzony w dniu [...] czerwca 2022 r., przez rzeczoznawcę majątkowego K. K.(uprawnienia nr [...]). Rzeczoznawca majątkowy wskazała, iż przedmiotowa nieruchomość położona jest w gminie [...], w obrębie [...] - dużej wsi [...], przy drodze wojewódzkiej nr [...] i na turystycznym Szlaku [...], w otoczeniu terenów rolnych, kolejowych. Po stronie zachodniej stwierdzono występowanie zabudowy jednorodzinnej. Biegła potwierdziła, iż przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenie nieobjętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w [...] z dnia [...]października 2015 r. ww działki znajdują się na obszarze rozwoju osadniczego i gospodarczego oraz na obszarze oznaczonym symbolem OP6 - obszar w rejonie miejscowości [...] - lokalizacja przedłużenia projektowanej południowej obwodnicy [...] i węzła drogowego [...] - obszar ustalenia zasad zagospodarowania i zabudowy terenu. Analizie poddano rynek gruntów niezabudowanych na terenie całej gminy [...], ograniczając wybór do działek bez obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zbadano okres od czerwca 2020 r. do momentu dokonania wyceny. W wyniku analizy rynku zebrano 16 transakcji, których ceny transakcyjne zawierały się w przedziale od 60,25 zł/m2 do 97,45 zł/m2, przy średniej cenie 73,82 zł/m2. Ceny zostały zaktualizowane o trend czasowy na poziomie ok. 16,07 % w skali roku. Biegła ustaliła, iż głównymi czynnikami cenotwórczymi są: położenie - waga 25%, wielkość działki - waga 20%, ograniczenia - waga 20%, kształt - waga 15%, uzbrojenie - waga 10% oraz dojazd - waga 10%. Biegła dokonała charakterystyki przyjętych cech na stronach 13-14 opinii. Następnie określiła na podstawie poprawek kwotowych cenę 1 m2 działki nr [...] na kwotę 67,69 zł natomiast 1 m2 działki wyniósł 64,00 zł. Otrzymaną kwotę 54 000,00 zł. za działkę nr [...] oraz 159 000,00 zł. za działkę nr [...], przemnożyła przez współczynnik "k" o wartości 0,9, co finalnie dało łączną wartość przedmiotowej nieruchomości w wysokości 191 700,00 zł. Minister odnosząc się powyższego opracowania stwierdził, iż operat ten zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiają jego wykorzystywanie dla celu ustalenia wartości powyższych działek. Wątpliwość organu odwoławczego budzi w szczególności ograniczenie analizy rynku do nieruchomości gruntowych niezabudowanych na terenie gminy [...], dla działek bez obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Biegła rynek ten powinna była zawęzić do nieruchomości o przeznaczeniu wynikającym ze ww studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonego uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w [...] z dnia[...] października 2015 r., tj. nieruchomości przeznaczonych pod rozwój osadniczy i gospodarczy. W przyjętych przez biegłą 16 transakcjach nieruchomościami wskazano jedynie, iż nie były one objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, natomiast z opisu nieruchomości przyjętych do porównań nie sposób było ustalić ich przeznaczenia planistycznego, co w konsekwencji nie pozwalało też ustalić czy przyjęte do porównania nieruchomości są podobne do nieruchomości wycenianej. Również, rzeczoznawca majątkowy powinna była dokonać analizy rynku nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod drogi jak i analizy rynku nieruchomości przeznaczonych pod inwestycje kolejowe, zgodnie z celem wywłaszczenia. Natomiast biegła K. K. w sowim operacie całkowicie analizę tego rynku nieruchomości pominęła co, w ocenie Ministra, skłania do konkluzji, że biegła nie przeanalizowała czy dla wyliczenia odszkodowania nie zachodzi "zasada korzyści" wynikająca z art. 134 u.g.n. A nadto, wątpliwości organu budzi również zastosowany przez biegłą współczynnik korekcyjny "k". Biegła zastosowała współczynnik ‘k" w wysokości 0,9 wskazując, iż jego zastosowanie może nastąpić w szczególnych, uzasadnionych przypadkach, gdy nieruchomość posiada wady lub zalety wykraczające poza cechy rynkowe lub gdy występuje wyraźna zmiana relacji między popytem i podażą. W treści operatu szacunkowego nie wyjaśniła jednak powodu jego zastosowania. Oczywiście, jak podniósł Minister, organ nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Jednak może dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, co miało miejsce w okolicznościach sprawy odnośnie obu operatów szacunkowych. Ocena ta bez wątpliwości wykazała prawidłowość operatu sporządzonego na zlecenie Wojewody Pomorskiego. Opinia biegłej K. K.poddana tej samej ocenie co ww operat szacunkowy wykazuje nieścisłości dotyczące nieprawidłowo dobranego materiału porównawczego i tym samym, nie może stanowić wiarygodnego dowodu w sprawie. Odnosząc się końcowa do zarzutu naruszenia art. 157 u.g.n. polegającego na zaniechaniu skierowania operatu szacunkowego do organizacji zawodowej rzeczoznawców w celu oceny jego poprawności Minister podkreślił, iż obowiązek ten nie obciąża organu, tym bardziej w sytuacji kiedy nie dopatrzył się nieścisłości opinii stanowiącej podstawę ustalenia odszkodowania. W świetle powyższego nie znajduje uzasadnienia również wniosek w kwestii dopuszczenia dowodu w postaci operatu szacunkowego sporządzonego przez innego biegłego. Wskazać bowiem należy, że jeżeli w uznaniu organu prowadzącego postępowanie zebrany materiał dowodowy pozwala na dokonanie prawidłowego rozstrzygnięcia, nie zachodzi potrzeba przeprowadzania kolejnego dowodu. Na marginesie poczynionych wywodów organ odwoławczy wskazał dodatkowo, iż analiza akt przedmiotowej sprawy jednoznacznie wykazała brak spełnienia przesłanek, warunkujących uzyskanie bonusu w postaci powiększenia odszkodowania o kwotę równą 5% wartości ww nieruchomości, wynikającego z art. 9y ust. 3 e specustawy kolejowej. Skargę do tut. Sądu na powyższą decyzję Ministra, poprzez swojego pełnomocnika, wnieśli W. i L. małżonkowie M.. Zaskarżonej decyzji zarzucili naruszenie: - art. 154 oraz art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz § 36 ust. 1, 2 i 4 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego tj. błędne przyjęcie przez organ, że operat szacunkowy autorstwa M. M. z dnia [...] grudnia 2021 r. został wykonany w sposób prawidłowy, pozwalający na należyte ustalenie wartości odszkodowania podczas gdy operat ten nie rozstrzyga kwestii spornych, zgłaszanych przez odwołujących się w toku postępowania administracyjnego, jak również wskazana kwota pozostaje w znacznym stopniu zaniżona w stosunku do kwoty odszkodowania ustalonej w operacie szacunkowym sporządzonym z dnia [...] czerwca 2022 r. Przez K. K.; - art. 134 § 1-3 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez jego niezastosowanie i przyjęcie niewłaściwych kryteriów wpływających na wycenę nieruchomości, błędne ustalenie zbioru nieruchomości podobnych, których transakcje powinny determinować cenę odszkodowania, a także poprzez niewłaściwą ocenę cech które powinny wpływać na ocenę metra kwadratowego wywłaszczanego gruntu; - art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez jego niezastosowanie w sprawie i nieuwzględnienie wniosku stron o zwrócenie się do organizacji rzeczoznawców majątkowych w sprawie oceny prawidłowości wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę M.M.; - art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., przez zupełnie dowolne uznanie przez organ, że zarzuty strony odwołującej się w zakresie sposobu i wysokości oszacowania odszkodowania na rzecz byłych właścicieli nieruchomości są bezzasadne, zaś przedstawiona w toku postępowania opinia autorstwa K. K.zawiera błędy formalne oraz błędy mające wpływ na wartość merytoryczną całej opinii, bez szczegółowego odniesienia się do zarzucanych kwestii i lakonicznego wyjaśnienia przyczyn odmowy uznania tej opinii jako podstawy ustalania odszkodowania, podczas gdy kwestia prawidłowości dokonanej oceny, w szczególności w kontekście doboru prawidłowej metodologii szacowania, jak i wyników tych szacunków jest kwestią, która powinna podlegać ocenie stosownie do zasady prawdy "materialnej" oraz zasady kompletności materiału dowodowego; - art. 7, art. 75, art, 77 § 1, art, 80 k.p.a. i art. 84 § 1 k.p.a. przez przyjęcie, że zastosowany przez rzeczoznawcę majątkowego M. M. sposób wyceny, w tym zastosowane podejście porównawcze, były w zaistniałym stanie faktycznym prawidłowe, podczas gdy aby okoliczność ta mogła zostać stwierdzona, konieczne było przeprowadzenie dowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców lub innego rzeczoznawcy majątkowego, w szczególności z uwagi na znaczną rozbieżność obu opinii co do kwoty odszkodowania, tym bardziej, że organ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi; - art. 7 k.p.a. poprzez jego nieprawidłowe zastosowanie i oparcie rozstrzygnięcia w sprawie na dowodzie w postaci operatu szacunkowego, który nie został sporządzony w sposób zgodny z obowiązującymi przepisami; - art. 78 k.p.a. poprzez zaniechanie przeprowadzenia dowodu z opinii rzeczoznawców majątkowych celem dokonania merytorycznej oceny operatu szacunkowego w sytuacji, gdy strona o taki dowód wnosiła, zaś przedstawiony kontroperat określający szacunkową wartość nieruchomości w sposób znaczny odbiega od wartości przedstawionej w operacie sporządzonym na zlecenie organu; - art. 7, 8, 9, 10, 75 § 1, 77 § 1,78 § 1, 80, 84, 107 § 3 i 124 § 2 k.p.a. poprzez niedokładne wyjaśnienie istniejącego stanu faktycznego sprawy polegające m.in. na niezbadaniu w sposób wyczerpujący całego materiału dowodowego w sprawie, jak również poprzez nieustalenie czy postępowanie było prowadzone w sposób zgodny zasadą zaufania obywateli do organów państwa. W tych okolicznościach skarżący wnieśli o: - uchylenie decyzji organów obu instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania; - zasądzenie na rzecz strony skarżącej kosztów postępowania według norm przepisanych, w tym kosztów ewentualnego zastępstwa procesowego. W odpowiedzi na skargę Minister Rozwoju i Technologii podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie i wniósł o jej oddalenie. Zdaniem organu ustalony stan prawny i faktyczny nie budzi żadnych wątpliwości ani zastrzeżeń. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Skarga nie jest zasadna. Na wstępie wskazać należy, że materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowiła ustawa z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym (Dz. U z 2023 r. poz. 602 tj. - dalej specustawa kolejowa). Zgodnie z art. 9s ust 3 pkt 1 ww ustawy nieruchomości, objęte decyzją o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej, stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa - w przypadku wniosku o wydanie decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej założonego przez[...] SA. Natomiast na podstawie art. 9y ust. 1 specustawy kolejowej, za nieruchomości oraz ograniczone prawa rzeczowe do nieruchomości, o których mowa w art. 9s ust. 3 i 3a oraz art. 9x ust. 4, od podmiotu, na rzecz którego wydawana jest decyzja o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej, przysługuje odszkodowanie dotychczasowym właścicielom lub użytkownikom wieczystym nieruchomości, a także osobom, którym przysługują organiczne prawa rzeczowe do nieruchomości. Stosownie do art. 9y ust. 3 specustawy kolejowej wysokość odszkodowania ustala się na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Odszkodowanie podlega waloryzacji na dzień wypłaty według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomosci. Odnośnie sposobu ustalenia wysokości odszkodowania zastosowanie mają przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.) jak i regulacja zawarta w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W myśl art. 134 ust. 1, 3 i 4 u.g.n., podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Natomiast jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Z kolei na podstawie art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Sąd przypomina, iż ww decyzją z dnia 30 września 2022 r. w sprawie NSP-III.7570.230.2021.MK Wojewoda Pomorski w pkt 1 orzekł o ustaleniu na rzecz skarżących odszkodowanie w wysokości 146 047,00 zł., na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego M. M.. W kontekście podniesionych zarzutów, zgodnie ze stanowiskiem organu odwoławczego po pierwsze wskazać należy, iż operat szacunkowy sporządzony przez Ww rzeczoznawcę majątkowego spełnia wszelkie wymogi prawem przewidziane i stanowi wiarygodny dowód w sprawie. Natomiast opinia Ww biegłej, z uwagi na znaczne błędy w niej zawarte, nie mogła stanowić podstawy do ustalenia wysokości odszkodowania. Podkreślić też należy, iż operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie i tak jak każdy inny dowód, podlega ocenie przez organ administracji, stosownie do art. 77 k.p.a. W szczególności na podstawie art. 80 k.p.a. rozpoznając sprawę organ administracji ma prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach rangi wykonawczej, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości. W kontekście powyższego, odnosząc się do meritum zarzutów skargi Sąd wskazuje, iż zgodnie z § 55 ust 2 ww operat szacunkowy powinien zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Z kolei w myśl § 56 ust. 1 pkt 7 w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu analizy. Ocena operatu szacunkowego w odniesieniu do obowiązujących ww przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i ww rozporządzenia pozwala stwierdzić, że operat szacunkowy autorstwa M. M. nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby dalsze jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania. Uwzględniono w nim wszystkie niezbędne do wyceny elementy, w tym cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości oraz stan zagospodarowania a także stan prawny nieruchomości. Mając na uwadze, że dla przedmiotowej nieruchomości nie obowiązuje plan miejscowy, zaś zgodnie ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego gminy [...], zatwierdzonym uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w[...] z dnia [...] października 2002 r., ze zmianami, w tym zmianą zatwierdzoną uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w [...] z dnia [...] sierpnia 2019 r., przedmiotowa nieruchomość położona była na terenie obszaru rozwoju osadniczego i gospodarczego, te przeznaczenie należało również poddać analizie. Autor operatu szacunkowego też wyjaśnił, iż z uwagi na kształt geometryczny i aktualny sposób użytkowania działki nr [...], należało określić jej przeznaczenie jako drogowe. Biegły przeanalizował rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych o przeznaczeniu pod rozwój osadniczy i gospodarczy terenie gminy [...], a także nieruchomości gruntowych nabywanych i przeznaczonych na inwestycje drogowe i przeznaczonych pod inwestycje kolejowe. Analiza ta wykazała, iż ceny nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod inwestycję kolejowe są niższe od cen gruntów niezabudowanych przeznaczonych pod rozwój osadniczy i gospodarczy. W związku z tym biegły określił wartości rynkową działki nr [...] dla jej aktualnego sposobu użytkowania. Natomiast przeprowadzone badanie rynku nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod drogi wykazało, iż ceny nieruchomości przeznaczonych pod inwestycje kolejowe są wyższe niż ceny nieruchomości drogowych wobec powyższego biegły określił wartość rynkową działki nr [...] zgodne z celem jej wywłaszczenia, tj. przeznaczenie kolejowe, które powoduje zwiększenie jej wartości. Wskazać wypada, iż dobór nieruchomości podobnych pozostawiony jest wyłącznej kompetencji rzeczoznawcy majątkowego natomiast, jak wynika z treści operatu szacunkowego, biegły przyjął do porównań transakcje dotyczące nieruchomości możliwie najbardziej podobnych, które zostały odnotowane na rynku/lokalnym, a różnice skorygował odpowiednimi współczynnikami. W odniesieniu do powyższego za organem podnieść należy, iż nieruchomości podobne to nieruchomości porównywalne, a nie takie same, czyli posiadające te same cechy co przedmiot wyceny. Podobieństwo nieruchomości jest rzeczą względną. Ocena, czy nieruchomości są podobne, czy też nie, zależy od wielu czynników warunkujących wycenę. Z treści art. 4 pkt 16 u.g.n. wynika, że nieruchomością podobną jest nieruchomość porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W wyroku z dnia 26 kwietnia 2017 r., sygn. akt I OSK 2387/15, Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że: (...) aby mówić o nieruchomościach podobnych konieczne jest ustalenie szeregu ich cech, które obiektywnie rzecz ujmując, są w pewnym stopniu tożsame z nieruchomością wycenianą. Do takich cech zaliczyć trzeba przeznaczenie, wielkość, kształt położenie, uzbrojenie itp. Jest przy tym oczywistym, że w niektórych sytuacjach, ze względu na specyfikę wycenianej nieruchomości, nie wszystkie te cechy muszą być uwzględniane. Ważne jest jednak, aby zachowane było "podobieństwo" nieruchomości, a występujące różnice powinny być poddane przez biegłego stosownej korekcie. W myśl art. 153 ust 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Zaznaczyć także należy, że przepis art. 153 u.g.n. nie wskazuje konkretnych cech rynkowych nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych, które powinny być przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego. Nie ulega wątpliwości, że zarówno z powołanych przepisów prawa, jak i zasad logiki wynika, iż wycena nieruchomości winna być sporządzona w oparciu o prawidłowo dobrany materiał porównawczy. Rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt zastosował podejście porównawcze, metodą korygowania ceny średniej. Podejście porównawcze stosuje się do określenia wartości rynkowej nieruchomości wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji są znane. Natomiast metoda korygowania ceny średniej polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości na podstawie zbioru, co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych przyjętych do porównań, które to nieruchomości były przedmiotem transakcji rynkowych. Istotnym jest jednak, iż czynności dokonywane przez biegłego w zakresie doboru nieruchomości porównawczych oraz cech wpływających na wartość nieruchomości mają charakter specjalistyczny. Stąd ani strona ani organ nie ma podstaw do ich kwestionowania. To rzeczoznawca, kierując się standardami zawodowymi analizuje rynek i decyduje o doborze nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i które przyjmuje do porównania (m.in. wyrok NSA z dnia 10 lipca 2015 r., sygn. akt I OSK 2546/13). Wybór cech rynkowych mających wpływ na wartość nieruchomości i ustalenie ich wag jest wiec zadaniem powierzonym rzeczoznawcy majątkowemu, ściśle wiążącym się ze specjalistyczną wiedzą z zakresu wyceny nieruchomości. Zdefiniowanie rynku, jego obszaru i przeprowadzona analiza, w tym także dotycząca określania cech i ich wpływu na cenę nieruchomości, to również wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym. W tej sytuacji, kiedy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, zastrzeżenia co do wyceny, w tym doboru i analizy cech nieruchomości stanowi wkraczanie w wiadomości specjalne (m.in. wyrok WSA w Warszawie I SA/Wa 1602/14). Tym samym zarzuty wkraczające w sferę wiadomości specjalnych nie mogą być podstawą do zakwestionowania wartości dowodowej operatu szacunkowego. Dodatkowo wskazać należy, że stosownie do art. 175 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek wykonywać swoją zawodową działalność zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwa dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej, kierując się bezstronnością w wycenie nieruchomości. Te warunki, wbrew przez rzeczoznawcę M. M. zostały spełnienie. W ocenie Sądu, biegły w sposób wyczerpujący określił właściwy rynek nieruchomości oraz podstawy przyjęcia wskazanych w operacie nieruchomości jako podstawy wyceny. Odnosząc się do zarzutu "zaniżenia" wartości przedmiotowej nieruchomości w stosunku do wyliczonej przez biegłą K. K.za organem podkreślić należy, iż Ww rzeczoznawca majątkowa w sporządzonej opinii (kontroperacie) nie uzasadniła swojego stanowiska w zakresie zastosowanego współczynnika "K". To wszystko stanowi, na co już wyżej wskazano, iż operat ten przez skarżących preferowany, zawierał wady, które dyskwalifikowały go jako wiarygodny dowód w sprawie. Jednocześnie, za organem podnieść należy, iż wbrew twierdzeniu skarżących nie było podstaw do wystąpienia do organizacji rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 u.g.n. w sytuacji, kiedy organ wykazał zasadnicze wady przedstawionego przez skarżących kontroperatu. Skarżący natomiast, choć mogli, samodzielnie z powyższym wnioskiem nie wystąpili. Powołany przepis nie ogranicza bowiem strony postępowania w możliwości zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców z wnioskiem o dokonanie oceny kwestionowanego operatu. Obowiązek taki nie obciąża każdorazowo organu, tym bardziej w sytuacji jak przedstawiona, gdy strona kwestionuje operat, ograniczając się do własnych zarzutów i argumentów. O potrzebie zewnętrznej kontroli operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n. stanowi nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości jego sporządzenia. Weryfikacja operatu w odnośnym trybie mogła być przeprowadzona na etapie postępowania administracyjnego, jednak sam fakt zgłoszenia zastrzeżeń przez strony do operatu samo przez się nie powoduje powstania co do niego uzasadnionych wątpliwości. Z kolei z uwagi, iż operat M. M. stanowiący podstawę ustalenia przedmiotowego odszkodowania, sporządzony został przez Ww biegłego w sposób prawidłowy, nie było zatem podstaw powoływania kolejnego biegłego celem ustalenia odszkodowania i tym samym niepotrzebnego generowania dowodów w sprawie a co zatem idzie też i dodatkowych kosztów. W tych okolicznościach Sąd stwierdza, iż ww operat szacunkowy, stanowiący podstawę ustalonego odszkodowania, zawiera wszystkie elementy wymagane powyższymi przepisami ww rozporządzenia oraz jest zgodny z ustawą z dnia ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Wobec powyższego za chybione należy uznać podniesione w skardze zarzuty. Działając zatem na podstawie art. 151 p.p.s.a., Sąd orzekł jak we wstępie.