IV SA/Wa 1526/23

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Kaja Angerman, Sędziowie sędzia WSA Anita Wielopolska, asesor WSA Elżbieta Granatowska (spr.), Protokolant sekr. sąd. Agnieszka Jastrzębska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 marca 2024 r. sprawy ze skargi M.L. na decyzję Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 28 kwietnia 2023 r. nr DLI-VII.7616.24.2022.KW w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę.

Decyzją z dnia 28 kwietnia 2023 r., znak: DLI-VII.7616.24.2022.KW, Minister Rozwoju i Technologii, działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2023 r., poz. 775 ze zm., dalej: "k.p.a."), po rozpatrzeniu odwołania M. L. od decyzji Wojewody S. z dnia [...] września 2022 r., znak: [...], orzekającej w pkt 1 o ustaleniu odszkodowania w wysokości 5.444,00 zł, za prawo własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0428 ha, położonej w obrębie N., gminie M., która powstała z podziału działki nr [...], przejętej z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa, w użytkowanie wieczyste P. S.A., na podstawie decyzji Wojewody S. Nr [...], znak: [...] o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej dla przedsięwzięcia pn.: "Likwidacja przejazdu kolejowego km 265,932 linii kolejowej nr 1 oraz w km 215,5000 linia nr 4 CMK wraz z przebudową ul. T. w miejscowości M. w ramach zadania inwestycyjnego pn.: Prace na linii kolejowej nr 1 na odcinku C. – Z.", w pkt. 2 o odmowie powiększenia odszkodowania o kwotę równą 5% wartości nieruchomości zgodnie z art. 9y ust 3e pkt 1 ustawy z dnia 18 marca 2003 r. o transporcie kolejowym a także w pkt 3 o zobowiązaniu P. S.A. do wypłaty tak ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia w którym decyzja ustalająca odszkodowanie stanie się ostateczna, utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. Do wydania zaskarżonej decyzji doszło w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych sprawy. Organ wskazał, że nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] o pow. 0,0428 ha, położona w obrębie N., gminie M., została objęta decyzją Wojewody S. nr [...] z dnia [...] grudnia 2020 r., znak: [...] o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej dla przedsięwzięcia pn.: "Likwidacja przejazdu kolejowego km 265,932 linii kolejowej nr 1 oraz w km 215,5000 linia nr 4 CMK wraz z przebudową ul. T. w miejscowości M. w ramach zadania inwestycyjnego pn.: Prace na linii kolejowej nr 1 na odcinku C. – Z.". Ww. decyzja stała się ostateczna z dniem 17 lutego 2021 r. Zgodnie z odpisem księgi wieczystej nr [...] , prowadzonej przez Sad Rejonowy w M., przedmiotowa nieruchomość na dzień 16 lutego 2021 r. stanowiła własność M. L. . Działy III i IV ww. księgi wieczystej nie zawierały wpisów. Decyzją z dnia [...] września 2022 r., znak: [...], Wojewoda S. orzekł w pkt 1 o ustaleniu odszkodowania w wysokości 5.444,00 zł, za prawo własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0428 ha, położonej w obrębie N., gminie M., która powstała z podziału działki nr [...], przejętej z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa, w użytkowanie wieczyste P. S.A., na podstawie decyzji Wojewody S. Nr [...], znak: [...] o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej dla przedsięwzięcia pn.: "Likwidacja przejazdu kolejowego km 265,932 linii kolejowej nr 1 oraz w km 215,5000 linia nr 4 CMK wraz z przebudową ul. T. w miejscowości M. w ramach zadania inwestycyjnego pn.: Prace na linii kolejowej nr 1 na odcinku C. – Z.", w pkt. 2 o odmowie powiększenia odszkodowania o kwotę równą 5% wartości nieruchomości zgodnie z art. 9y ust. 3e pkt 1 ustawy z dnia 18 marca 2003 r. o transporcie kolejowym, a także w pkt 3 o zobowiązaniu P. S.A. do wypłaty tak ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia w którym decyzja ustalająca odszkodowanie stanie się ostateczna. Od powyższej decyzji odwołanie wniosła M. L.. Po rozpoznaniu odwołania organ II instancji utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. Organ wskazał, że podstawę materialnoprawną zaskarżonej decyzji stanowią przepisy ustawy z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym (Dz.U. z 2023 r. poz. 602 ze zm., dalej: specustawa kolejowa) oraz ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2023 r. poz. 344 ze zm., dalej: u.g.n.), jak również akty wykonawcze wydane na mocy ww. ustawy. I tak w myśl art. 9s ust. 3 pkt 1 specustawy kolejowej nieruchomości wydzielone liniami rozgraniczającymi teren, o których mowa w art. 9q ust. 1 pkt 7, stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa w przypadku wniosku o wydanie decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej złożonego przez P. S.A., z dniem, w którym decyzja o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej stała się ostateczna. Za nieruchomości oraz ograniczone prawa rzeczowe do nieruchomości, o których mowa w art. 9s ust. 3 i 3a oraz art. 9x ust. 4, od podmiotu, na rzecz którego wydawana jest decyzja o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej, przysługuje odszkodowanie dotychczasowym właścicielom lub użytkownikom wieczystym nieruchomości, a także osobom, którym przysługują ograniczone prawa rzeczowe do nieruchomości (art. 9y ust. 1 ww. ustawy). Natomiast zgodnie z art. 9y ust. 3 specustawy kolejowej wysokość odszkodowania ustala się na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Odszkodowanie podlega waloryzacji na dzień wypłaty według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości. W niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za nieruchomość oznaczoną jako działka nr [...] stanowi operat szacunkowy z dnia 29 kwietnia 2022 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. S. (uprawnienia nr 7073). Opisując przedmiotową nieruchomość autor operatu wskazał, że położona jest ona na terenie płaskim, podmokłym i posiada kształt regularny, trapezowy o nieproporcjonalnych bokach. Wyceniana nieruchomość nie jest ogrodzona i nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi. Według stanu na dzień 2 grudnia 2020 r. na przedmiotowej nieruchomości brak było części składowych podlegających wycenie. Biegły ustalił, że teren nieruchomości porośnięty jest trawą i niską roślinnością łąkową, która nie przedstawia wartości użytkowej. W granicach wycenianej nieruchomości oraz w bezpośrednim zasięgu nieruchomości brak jest sieci i przyłączy uzbrojenia technicznego. W bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości występują tereny niezabudowane i niezurbanizowane, użytkowane jako tereny zieleni, taki oraz tereny zadrzewione - po zachodniej stronie nieruchomości w nieco dalszej odległości przebiega czynny układ torowy, a po stronie północnej w niewielkiej odległości znajduje się ulica T. . Ustalając przeznaczenie planistyczne nieruchomości, autor operatu wskazał, że w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej przedmiotowa nieruchomość nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie natomiast ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta M. II edycja, zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta w M. Nr [...] z dnia [...] października 2013 r. przedmiotowa nieruchomość znajdowała się w terenie oznaczonym symbolem ZE - tereny zieleni. Mając na uwadze powyższe, w celu określenia występowania tzw. "zasady korzyści" biegły zbadał, czy przeznaczenie wycenianej nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości. Biegły zdecydował o przeprowadzeniu równolegle analizy rynku nieruchomościami kolejowymi i analizy rynku nieruchomościami przeznaczonymi pod tereny zieleni. Powyższa analiza wykazała, iż na rynku lokalnym i regionalnym brak jest transakcji nieruchomościami podobnymi o przeznaczeniu kolejowym, w związku z czym w celu określenia czy przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie wartości rynkowej nieruchomości, biegły dokonał analizy rynku nieruchomości przeznaczonych pod tereny dróg, ze względu na podobny sposób wykorzystania, które to transakcje odzwierciedlają cenność gruntów przeznaczonych pod inwestycje liniowe o charakterze komunikacyjnym. Przeprowadzone badanie rynków wykazało, iż ceny nieruchomości komunikacyjnych charakteryzują się wyższą cennością w stosunku do cen terenów o przeznaczeniu pod zieleń. Zatem, w przedmiotowej sprawie "zasada korzyści" wyrażona w art. 134 ust. 4 znalazła zastosowanie, mając jednak na uwadze, że na rynku lokalnym i regionalnym brak jest transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu kolejowym, biegły zastosował § 36 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przyjmując wartość 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, tj. gruntów o przeznaczeniu pod zieleń, powiększoną na podstawie badania rynku nieruchomości o 50%. Biegły przeanalizował rynek transakcji przeznaczonych pod zieleń na rynku obejmującym powiat myszkowski. Okres badania został określony od lutego 2020 r. do stycznia 2022 r. Na tak określonym rynku odnotowano 18 transakcji podobnych, których cena średnia wyniosła 10,52 zł/m2. Rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Rzeczoznawca majątkowy ustalił, że na wartość tego typu nieruchomości wpływ mają przede wszystkim takie cechy jak: lokalizacja ogólna (waga 18%), położenie w odniesieniu do najbliższej zabudowy (waga 8%), zagospodarowanie terenu nieruchomości (waga 20%), kształt nieruchomości (waga 10%), jakość drogi dojazdowej (waga 19%) oraz powierzchnia nieruchomości (waga 25%). Na str. 30-31 operatu szacunkowego dokonano opisu nieruchomości o najniższej jak i najwyższej cenie jednostkowej, jak również opisano przyjęte cechy rynkowe. W oparciu o bazę nieruchomości porównawczych biegły ustalił średnią cenę gruntu, a następnie dokonał korekty tej ceny współczynnikiem korygującym, stanowiącym sumę wartości współczynników korygujących wyznaczonych dla poszczególnych cech wpływających na wartość nieruchomości, otrzymując po zaokrągleniu wartość 1 m2 przedmiotowej działki w wysokości w wysokości 8,48 zł/m2, która to kwota po podwyższeniu o 50% wyniosła 12,72 zł/m2. Wartość rynkową gruntu stanowiącego działkę nr [...] o powierzchni pow. 0,0428 ha, biegły określił jako iloczyn oszacowanej wartości 1 m2 i powierzchni działki, otrzymując po zaokrągleniu wartość 5.444,00 zł. Rozpatrując zgromadzony w niniejszej sprawie materiał dowodowy, w tym w szczególności operat szacunkowy z dnia 29 kwietnia 2022 r., organ wskazał, iż nie zawiera on nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania. Opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu i opiera się na prawidłowych danych dotyczących przedmiotowej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu poprawek cen nieruchomości wybranych do porównania. Biegły stwierdził, iż wobec przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości pod tereny zieleni oraz wobec tego, iż w przedmiotowej sprawie zachodzi zasada korzyści, a także wobec faktu, iż na analizowanym rynku brak było nieruchomości o przeznaczeniu kolejowym, wykonał przedmiotową wycenę w oparciu o transakcje o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, co jest zgodne z treścią ww. art. 134 ust 3 i 4 oraz § 36 ust. 3 rozporządzenia. Odnosząc się zaś do zarzutów wskazanych w odwołaniu M. L. , organ wskazał, że stanowią one bowiem powtórzenie zarzutów podnoszonych przez odwołującą się już na etapie postępowania przed organem pierwszej instancji, a które zostały w pełni wyjaśnione przez organ wojewódzki. Odnosząc się do zarzutu dotyczącego doboru nieruchomości porównawczych, do kwestii tej odniósł się rzeczoznawca majątkowy M. S. w swoim piśmie z dnia 26 lipca 2022 r. kierowanym do S. Urzędu Wojewódzkiego w K., w którym to piśmie biegły wyjaśnił, iż zgodnie z przepisem § 36 ust. 1 rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb odszkodowania określa się przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie zgodnie z art. 154 u.g.n. bez uwzględniania ustaleń decyzji, zgodnie natomiast z art. 154 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa powyżej, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. Biegły wskazał, iż mając na uwadze powyższe, przy wycenie gruntu rzeczoznawca bierze w pierwszej kolejności pod uwagę jego przeznaczenie wynikające z aktu prawa miejscowego, jakim jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w przypadku zaś braku planu miejscowego rzeczoznawca sprawdza kierunek zagospodarowania gruntu jaki został określony w opracowanym przez gminę studium oraz sprawdza czy wydana została dla przedmiotowego terenu decyzja o warunkach zabudowy. Wg stanu na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej, tj. na dzień 2 grudnia 2020 r. wyceniana nieruchomość znajdowała się na terenie, dla którego nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a zgodnie z obowiązującym na ten dzień Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta M. - II edycja, kierunek zagospodarowania terenu dla nieruchomości określony został jako: ZE tereny zieleni. Ponadto dla przedmiotowej nieruchomości nie wydano decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Mając na uwadze powyższe, wartość nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] biegły określił w oparciu o ceny transakcyjne nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej notowane na rynku nieruchomości o przeznaczeniu/ kierunku zagospodarowania pod tereny zieleni, w oparciu o procedurę opisaną na stronach 12-23 operatu szacunkowego. Odnosząc się zaś do kwestii zaniżenia wartości nieruchomości biegły wyjaśnił, że przy sporządzaniu wyceny głównym źródłem informacji o cenach są ceny transakcyjne pozyskane bezpośrednio z aktów notarialnych. Są to bowiem wiarygodne informacje o kwotach uzyskiwanych za nieruchomości gruntowe w transakcjach sprzedaży zawieranych na warunkach rynkowych pomiędzy kupującymi a sprzedającymi, natomiast ceny ofertowe publikowane na portalach zajmujących się sprzedażą nieruchomości lub pozyskane bezpośrednio u pośredników nieruchomości nie są wiarygodnym źródłem informacji o wartości nieruchomości i nie mogą służyć jako podstawa wyceny. Odnosząc się zaś do stwierdzenia, że ceny za 1 m2 gruntów w M. wynoszą od 50 do 80 zł, biegły wskazał, iż jest ono mało precyzyjne, gdyż skarżąca nie określiła jakie jest przeznaczenie planistyczne tych gruntów. Możliwe, że ceny takie są osiągane, ale za nieruchomości przeznaczone pod budownictwo. Niemniej jednak zgodnie z przeprowadzoną w operacie szacunkowym analizą rynków, ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej notowane na rynku nieruchomości o przeznaczeniu pod zieleń wnosiły średnio 10,52 zł/m2. W zakresie natomiast kwestii braku uwzględnienia w wycenie faktu, że działki nr [...] i [...] stanowią całość pod względem użytkowym i funkcjonalnym rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że przedmiotem wyceny była działka nr [...] , która wydzieliła się z działki nr [...]. Przedmiotem przejęcia jest natomiast wydzielona część działki nr [...], dlatego też odszkodowanie jest należne za to co jest przedmiotem przejęcia. Zgodnie z art. 9y. ust. 3 specustawy kolejowej: wysokość odszkodowania, ustala się na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Jeżeli więc wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji lokalizacyjnej to znaczy, że dotyczy to stanu nieruchomości w kształcie terytorialnym wynikającym z tej decyzji tj. po dokonaniu podziału w celu wydzielenia części przejmowanej pod realizację inwestycji nieruchomości. Stąd przy wycenie działki nr [...] biegły wziął pod uwagę jej cechy wynikające ze stanu po jej podziale tj. jak dla działki o powierzchni 0,0428 ha. Odnosząc się natomiast do zarzutu dotyczącego urządzenia księgi wieczystej, rzeczoznawca majątkowy w tym samym piśmie wyjaśnił, iż na dzień sporządzenia operatu szacunkowego dokumentami będącymi w jego posiadaniu, które zawierały informacje dotyczące wycenianej działki były wypis z rejestru gruntów oraz wykaz zmian gruntowych do mapy z projektem podziału nieruchomości. W dokumentach tych brak było informacji o założonej dla nieruchomości księdze wieczystej. W związku z tym w operacie szacunkowym biegły wskazał, że dla nieruchomości brak jest prowadzonej księgi wieczystej. Mając jednak na uwadze, że dla nieruchomości jest urządzoną księga wieczysta, to w dniu 26 lipca 2022 r. rzeczoznawca majątkowy zbadał jej zapisy. Zarówno na dzień wydania decyzji lokalizacyjnej, jak i na dzień przesłania przez rzeczoznawcę ww. pisma z wyjaśnieniami, w przedmiotowej księdze wieczystej brak było ujawnionego podziału działki nr [...] na działki [...], [...] i [...]. Biegły wskazał ponadto, iż z przeprowadzonego badania wynika, że istniejące zapisy w księdze wieczystej nie mają wpływu na określoną w przedmiotowym operacie szacunkowym wartość nieruchomości. Organ wskazał, że odwołująca nie załączyła do odwołania żadnego dowodu mogącego świadczyć o wadliwości sporządzonej wyceny na potrzeby ustalenia odszkodowania za przedmiotową nieruchomość. Jeżeli bowiem skarżąca uznała, iż sporządzony na zlecenie organu wojewódzkiego operat szacunkowy budzi jej wątpliwości powinna była przedłożyć przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami) lub operat szacunkowy sporządzony na jej zlecenie (por. wyrok NSA z dnia 22 lipca 2014 r., sygn. akt I OSK 2498/13, publ. CBOSA). Strona z tego uprawnienia jednak nie skorzystała. Na uznanie nie zasługuje również zarzut dotyczący niedopatrzenia organu wojewódzkiego w kwestii przesyłania stronie korespondencji na nieistniejący adres, co miało jej uniemożliwić złożenie oświadczenia o wydaniu nieruchomości w terminie uprawniającym do powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości. Zgodnie z art. 9q ust. 2 specustawy kolejowej, wojewoda doręcza decyzję o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej wnioskodawcy oraz wysyła zawiadomienie o jej wydaniu właścicielom lub użytkownikom wieczystym nieruchomości objętych wnioskiem o wydanie tej decyzji na adres wskazany w katastrze nieruchomości. Pozostałe strony zawiadamia w drodze obwieszczeń w urzędzie wojewódzkim i urzędach gmin właściwych ze względu na przebieg linii kolejowej, na stronach internetowych tych gmin oraz urzędu wojewódzkiego, a także w prasie lokalnej. Doręczenie zawiadomienia na adres wskazany w katastrze nieruchomości jest skuteczne. Z akt sprawy, w tym z pisma Starostwa Powiatowego w M. z dnia 2 listopada 2022 r. wynika, iż w prowadzonej przez tamtejszy urząd ewidencji gruntów i budynków obrębu N., działka oznaczona numerem [...] według stanu na dzień 4 grudnia 2020 r. figurowała na M. L., zamieszkałą w M., K. [...]. Prawidłowo zatem Wojewoda S. przesłał M. L. zawiadomienie o wydaniu decyzji z dnia 2 grudnia 2020 r. na adres wskazany w ewidencji gruntów, tj. M., [...] , a doręczenie takie należy uznać za skuteczne. Nie ma zatem racji skarżąca, iż postępowanie Wojewody S. uniemożliwiło jej skuteczne złożenie oświadczenia o wydaniu nieruchomości, a w konsekwencji uzyskanie bonusu w postaci 5% wartości nieruchomości. Skargę na tę decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosła M. L., zaskarżając ją w całości i podnosząc zarzuty naruszenia: 1. prawa materialnego poprzez naruszenie: a) art. 128 ust. 1 i ust. 4 w związku z art. 4 pkt 1 i pkt 3 u.g.n. i art. 46 k.c. oraz art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez błędną wykładnię tego przepisu, polegającą na utożsamieniu pojęcia nieruchomości z pojęciem działki ewidencyjnej, podczas gdy z prawidłowej wykładni przepisu wynika, że nieruchomością nie jest działka ewidencyjna, a zatem nieruchomość gruntowa w rozumieniu u.g.n. obejmuje, tak jak i nieruchomość w rozumieniu art. 46 § 1 k.c. jedną lub więcej działek gruntu należących do tego samego właściciela, przy czym działki te nie muszą ze sobą sąsiadować, powinny być natomiast wpisane do tej samej księgi wieczystej, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 k.c.), co w konsekwencji spowodowało uznanie sporządzonego w postępowaniu prowadzonym przez organ I instancji operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego za wystarczające oraz jednocześnie zaniechanie przeprowadzenia dowodu z operatu innego rzeczoznawcy majątkowego w zakresie ustalenia wysokości szkody powstałej na całej nieruchomości, tj. na działkach ewidencyjnych nr [...], [...] i nr [...] traktowanych jako jedna nieruchomość przed wydzieleniem działki nr [...] w celu wywłaszczenia, wpisanej do KW o nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy w M. [...] Wydział Ksiąg Wieczystych, z tytułu ograniczenia korzystania z tak właśnie oznaczonej nieruchomości i błędne zawężenie przedmiotu operatu szacunkowego jedynie do ustalenia wysokości szkody z tytułu ograniczenia korzystania z działki ewidencyjnej [...], co skutkowało niewłaściwym ustaleniem odszkodowania jedynie co do części nieruchomości. b) art. 124 ust. 1 w związku z art. 128 ust. 4 i art. 129 ust. 5 pkt 3 u.g.n. poprzez ich niezastosowanie i utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji; c) art. 130 ust. 1 w związku z art. 124 ust. 1, art. 128 ust. 4 oraz art. 129 ust. 5 pkt 3 u.g.n. poprzez ich błędną wykładnię w drodze uznania zasadności stanowiska rzeczoznawcy majątkowego w zakresie błędnego ustalenia przeznaczenia kolejowego nieruchomości, w przypadku gdy faktycznie na przedmiotowej nieruchomości wpisanej do KW o nr [...] wg Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta M. zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta w M. nr [...] z [...].10.2013 r. przedmiotowa nieruchomość została oznaczona jako ZE- tereny zielone, czyli winno się przyjąć w sprawie przeznaczenie faktyczne nieruchomości, a nie jej przeznaczenie w wskazane przez rzeczoznawcę. 2. przepisów postępowania mającą istotny wpływ na treść wydanej decyzji poprzez naruszenie: a) art. 138 § 1 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy wadliwej decyzji organu I instancji; b) art. 77 § 1, art. 7 oraz art. 78 § 1 k.p.a. poprzez naruszenie obowiązku wyczerpującego zebrania materiału dowodowego, co miało skutek w drodze zlekceważenie zasady prawdy obiektywnej i słusznego interesu obywateli, co wyraziło się w szczególności pominięciem w całości wniosku dowodowego skarżącej w zakresie dopuszczenia dowodu z operatu szacunkowego innego rzeczoznawcy majątkowego w celu prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości działki nr [...] która została podzielona na trzy odrębne działki tj. nr [...], [...], [...], powodując utratę wartości handlowej całej działki nr [...] i nr [...]. c) art. 80 k.p.a. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i dokonanie dowolnej oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego zamiast oceny swobodnej, bez wskazań doświadczenia życiowego i z pominięciem oczywistych dowodów poprzez uznanie, że operat szacunkowy został wykonany prawidłowo, mimo wielokrotnej jego negacji ze strony skarżącej. d) art. 107 § 1 i 4 oraz art. 9 i art. 10 k.p.a. poprzez brak opisania w uzasadnieniu decyzji podstaw faktycznych i prawnych jej wydania, w szczególności poprzez pominięcie wniosku dowodowego o dopuszczenie dowodu z opinii innego rzeczoznawcy majątkowego, jak również wskazanych przez skarżącą dowodów o wysokości ceny za 1 m2 gruntów w Myszkowie. e) art. 107 § 3 k.p.a. poprzez brak w uzasadnieniu decyzji wskazania faktów, które organ odwoławczy uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej w szczególności wskazanych przez skarżącą dowodów o wysokości ceny za 1 m2 gruntów w M. f) art. 8 k.p.a. poprzez nieuwzględnienie powiększenia o 5% wartości nieruchomości, w sytuacji gdy pismo P. SA z oświadczeniem z dnia 21 września 2021 r. nie zostało prawidłowo doręczone stronie ze względu na wysyłanie korespondencji na adres (K. [...], M. [...] ) nieistniejący z powodu zmiany urzędowej adresu nazwy osady K. w latach 90-tych w gminie M. na ulicę K. (adres: M. [...], ul. K. nr [...]). Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i decyzji poprzedzającej i przekazanie do ponownego rozpatrzenia ze wskazaniem sposobu załatwienia sprawy poprzez ustalenie i wypłatę odszkodowania z uwzględnieniem wniosku dowodowego o powołanie innego rzeczoznawcy majątkowego w celu prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości podzielonej na trzy odrębne działki tj. nr [...], nr [...], nr [...], powodując utratę wartości handlowej działki nr [...] i nr [...], jak również o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania sądowego. W uzasadnieniu skargi skarżąca wskazała, że przepisy art. 124 ust. 2 i 4-8 u.g.n., stosuje się odpowiednio. Stosownie do art. 124 ust. 4 u.g.n., na osobie lub jednostce organizacyjnej występującej o zezwolenie ciąży obowiązek przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, niezwłocznie po założeniu lub przeprowadzeniu ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w ust. 1. Jeżeli przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego jest niemożliwe albo powoduje nadmierne trudności lub koszty, stosuje się odpowiednio przepis art. 128 ust. 4 u.g.n., zgodnie z którym odszkodowanie przysługuje za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 120 i 124-126. Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu. Jak stanowi art. 130 ust. 2 u.g.n., ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Zgodnie z § 43 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), przy określaniu wartości poniesionych szkód na nieruchomości, o których mowa w art. 128 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, uwzględnia się w szczególności: 1) stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji odpowiednio o wywłaszczeniu, ograniczeniu sposobu korzystania albo zezwoleniu na czasowe zajęcie nieruchomości oraz stan zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji; 2) utratę pożytków w okresie od dnia wydania decyzji do dnia zakończenia działań uzasadniających jej wydanie. Przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n., uwzględnia się: 1) zmianę warunków korzystania z nieruchomości; 2) zmianę przydatności użytkowej nieruchomości; 3) trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości; 4) skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy (§ 43 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r.). Definicja nieruchomości gruntowej zawarta w art. 4 pkt 1 u.g.n. wskazuje wyraźnie, że poprzez nieruchomość gruntową należy rozumieć grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności. W rozpatrywanej sprawie grunt oznaczony jako działka ewidencyjna nr [...] nie stanowi odrębnej nieruchomości, bowiem został wpisany do jednej księgi wieczystej razem z działką ewidencyjną nr [...] i nr [...] oraz działką nr [...] i wraz z nimi stanowi jedną nieruchomość, dla której Sąd Rejonowy w M. [...] Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr KW o nr [...] . Z tak rozumianym pojęciem nieruchomości koresponduje definicja legalna zawarta w art. 46 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), a także budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Ponadto, zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2023r. poz. 146), księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości, a zatem przyjąć należy, że każda księga wieczysta obejmuje odrębną nieruchomość. Według przeważającego stanowiska przyjętego w orzecznictwie i piśmiennictwie, nie ma podstaw do przeciwstawiania sobie dwóch różnych pojęć nieruchomości, tj. materialnoprawnego (prawnorzeczowego) i formalnego (wieczystoksięgowego). Definicja nieruchomości gruntowej zawarta w art. 46 § 1 k.c. jest uniwersalna w tym znaczeniu, że odnosi się zarówno do nieruchomości, dla których prowadzi się księgi wieczyste, jak i do nieruchomości, które nie mają założonych ksiąg wieczystych. Jednakże w sytuacji, gdy dla określonej nieruchomości została założona księga wieczysta, obowiązuje reguła "jedna księga - jedna nieruchomość". W myśl wieczystoksięgowego modelu nieruchomości, nieruchomością jest część powierzchni ziemskiej, dla której urządzono księgę wieczystą, natomiast w braku księgi wieczystej sąsiadujące ze sobą grunty należące do tego samego podmiotu stanowią jedną nieruchomość (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 2006 r., III CZP 24/06, OSNC 2007, Nr 2, poz. 24; uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 marca 2013 r., III CZP 8/13, OSNC 2013, Nr 9, poz. 108). Z tego względu, w rozpatrywanej sprawie określenie szkody, jak również ustalenie wysokości odszkodowania powinno dotyczyć całej nieruchomości skarżącej, obejmującej również działki ewidencyjne nr [...], nr [...] i nr [...]. Odrębny przedmiot własności stanowią bowiem te działki ewidencyjne i do nich powinna odnosić się ocena sporządzona przez rzeczoznawcę, a nie wyłącznie działki nr [...] powstałej w wyniku podziału nieruchomości o nr [...]. Utożsamienie pojęcia nieruchomości z pojęciem działki ewidencyjnej narusza art. 128 ust. 4 u.g.n. oraz skutkuje ustaleniem przez organ odszkodowania w sposób wadliwy. Skarżąca podnosi, iż organ II instancji nie dokonał oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. nie zbadał czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy nie zawiera niejasności, pomyłek lub braków, które powinny zostać uzupełnione, aby dokument ten miał pełną wartość dowodową. Pominięcie przez organ informacji o istnieniu księgi wieczystej dla nieruchomości gruntowej nr 114, z której dokonano podziału na trzy części całkowicie podważa ustalenia zawarte w operacie szacunkowymi i wartość odszkodowania. Ponadto, skarżąca podnosi, iż z art. 130 ust. 1 zd. 2 u.g.n. w przypadku wydania odrębnej decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, wtedy też przepis art. 134 u.g.n. stosuje się odpowiednio. Rzeczoznawca jednak dokonał oszacowania przedmiotowej nieruchomości przyjmując, że jest to działka nr [...]. Tymczasem w myśl zasady wyrażonej w art. 134 ust. 3 w związku z art. 130 ust. 1 zd. 2 u.g.n. przy ustalaniu wartości nieruchomości gruntowej dla potrzeb odszkodowania należy brać pod uwagę przede wszystkim sposób użytkowania nieruchomości z dnia pozbawienia lub ograniczenia prawa. Odstępstwo od tej reguły dopuszczalne jest tylko i wyłącznie w przypadku, gdy sposób użytkowania zgodny z celem wywłaszczenia wpływa na podwyższenie wartości nieruchomości. Oznacza to, że rzeczoznawca majątkowy winien wpierw dokonać ustalenia faktycznego zagospodarowania działki nr [...] w dniu ograniczenia prawa. W odniesieniu do ograniczenia prawa nie zasadnym wydaje się badanie, czy alternatywny sposób użytkowania nieruchomości wynikający z realizacji celu publicznego wpłynie pozytywnie na jej wartość dla ewentualnego zastosowania art. 134 ust. 4 u.g.n. W odniesieniu do ograniczenia prawa związanego z wykonaniem inwestycji kolejowej trudno sobie wyobrazić, aby takie działania mogły wpłynąć na poprawę walorów nieruchomości. Dlatego w tego rodzaju przypadkach najczęściej podstawą dla określenia wartości będzie art. 134 ust. 3 u.g.n. W konsekwencji tego należało dokonać oceny wpływu lokalizacji inwestycji kolejowej na wartość nieruchomości według sposobu jej użytkowania. Zatem naruszono art. 134 ust. 1, 3 i 4 u.g.n. Skarżąca podniosła, iż organ naruszył zasady prowadzenia postępowania w sposób budzący zaufanie do władzy publicznej (art.8 k.p.a.), gdyż korespondencja była kierowana do skarżącej na nieistniający w żadnych rejestrach urzędowych adres: M., K. [...] . Tym samym organ pozbawił skarżącą jako właścicielkę działki nr [...] możliwości złożenia oświadczenia o wydaniu nieruchomości powstałej w wyniku podziału, tj. o nr [...] w oparciu o pismo wysłane wraz z oświadczeniem przez P. SA. Wskazać należy, iż adres K. [...] w M. został urzędowo zmieniony w gminie M.w latach 90-tych, na adres: M. ul. K. [...]. Takie niedopatrzenie organu prowadzącego postępowanie w sprawie ustalenia lokalizacji linii kolejowej wraz z przebudową ul. T.j w M. na nieruchomości o nr [...], obręb N. i jego zakończeniu decyzją Wojewody S. nr [...] o ustalenie lokalizacji linii kolejowej wraz z przebudową ul. T. w M. w żaden sposób nie może negatywnie wpływać na możliwość z korzystania z uprawnienia do zastosowania 5% podwyższenia odszkodowania. Skarżąca stwierdza, że decyzja wydana została z naruszeniem wskazanych wyżej przepisów prawa materialnego, bez dostatecznego wyjaśnienia wszystkich okoliczności sprawy, tj. z naruszeniem art. 7, art. 77 § 1, art. 78 i art. 80 k.p.a. oraz art. 84 k.p.a., także naruszeniem obowiązku wyczerpującego zebrania materiału dowodowego, co miało skutek w drodze zlekceważenie zasady prawdy obiektywnej i słusznego interesu obywateli, a wyraziło się w szczególności pominięciem wniosku dowodowych skarżącej w zakresie dopuszczenia dowodu z opinii innego rzeczoznawcy majątkowego w celu prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości działki nr [...] powstałej w skutek podziału działki nr [...], na trzy odrębne działki tj. [...], [...], [...], powodując utratę wartości handlowej całej działki nr [...] i nr [...]. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację przedstawioną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2492 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W myśl art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2023, poz. 1634 – zwanej dalej "p.p.s.a.") sąd administracyjny rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd uwzględnia skargę w przypadku naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a p.p.s.a.), naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (art. 145 § 1 pkt 1 lit. b p.p.s.a.) oraz innego naruszenia przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a.). W przypadkach, gdy zachodzą przyczyny określone w art. 156 k.p.a. lub w innych przepisach sąd stwierdza nieważność decyzji (art. 145 § 1 pkt 2 p.p.s.a.). Sądowa kontrola zaskarżonej decyzji przeprowadzona z uwzględnieniem powyższych reguł doprowadziła do uznania, że nie narusza ona prawa. Organ wskazał, że nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] o pow. 0,0428 ha, położona w obrębie N., gminie M., została objęta decyzją Wojewody S. nr [...] z dnia [...] grudnia 2020 r., znak: [...] o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej dla przedsięwzięcia pn.: "Likwidacja przejazdu kolejowego km 265,932 linii kolejowej nr 1 oraz w km 215,5000 linia nr 4 CMK wraz z przebudową ul. T. w miejscowości M. w ramach zadania inwestycyjnego pn.: Prace na linii kolejowej nr 1 na odcinku C. – Z.". Decyzja ta stała się ostateczna z dniem 17 lutego 2021 r. Podstawę materialnoprawną zaskarżonej decyzji odszkodowawczej stanowią przepisy ustawy z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym (Dz.U. z 2023 r. poz. 602 ze zm., dalej: specustawa kolejowa) oraz ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2023 r. poz. 344 ze zm., dalej: u.g.n.), jak również akty wykonawcze wydane na mocy ww. ustawy. Zgodnie z art. 9s ust. 1 i 2 specustawy kolejowej decyzją o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej zatwierdza się podział nieruchomości. Mapy z projektami podziału nieruchomości stanowią integralną część decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej. Linie rozgraniczające teren ustalone decyzją o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej stanowią linie podziału nieruchomości. Jak stanowi art. 9q ust. 1 pkt 7 specustawy decyzja o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej zawiera oznaczenie nieruchomości lub ich części, według katastru nieruchomości lub map z projektami podziału nieruchomości: a) które stają się własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego, b) w stosunku do których decyzja o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej ma wywołać skutek, o którym mowa w art. 9s ust. 3b i 3e. W myśl art. 9s ust. 3 pkt 1 specustawy kolejowej, nieruchomości, o których mowa w art. 9q ust. 1 pkt 7, stają się z mocy prawa własnością: 1) Skarbu Państwa - w przypadku wniosku o wydanie decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej złożonego przez PLK S.A. lub CPK, 2) jednostki samorządu terytorialnego - w przypadku wniosku o wydanie decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej złożonego przez tę jednostkę - z dniem, w którym decyzja o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej stała się ostateczna. Za nieruchomości oraz ograniczone prawa rzeczowe do nieruchomości, o których mowa w art. 9s ust. 3 i 3a oraz art. 9x ust. 4, od podmiotu, na rzecz którego wydawana jest decyzja o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej, przysługuje odszkodowanie dotychczasowym właścicielom lub użytkownikom wieczystym nieruchomości, a także osobom, którym przysługują ograniczone prawa rzeczowe do nieruchomości (art. 9y ust. 1 ww. ustawy). Z przepisów tych wynika, że odszkodowanie przysługuje za wydzieloną liniami rozgraniczającymi nieruchomość lub jej część, która stała się własnością Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego i która jest oznaczona w decyzji lokalizacyjnej. Zatem, jeżeli pod inwestycję kolejową przejęta zostaje tylko część nieruchomości, to odszkodowanie przysługuje właścicielowi tylko za tę część. Natomiast – w myśl art. 9t ust. 2 specustawy kolejowej - jeżeli w przypadku, o którym mowa w art. 9s ust. 3, została przejęta część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele: 1) P. S.A. lub CPK nabywają, w drodze umowy, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa tę część nieruchomości; 2) jednostka samorządu terytorialnego nabywa, w drodze umowy, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości tę część nieruchomości. Nie jest zatem zasadny zarzut skargi naruszenia art. 128 ust. 1 i ust. 4 w związku z art. 4 pkt 1 i pkt 3 u.g.n. i art. 46 k.c. oraz art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez ustalenie odszkodowania wyłącznie za wydzieloną działkę nr 114/1, a nie za całą nieruchomość (składającą się z działek nr [...] i [...]), objętą jedną księgą wieczystą. O przedmiocie odszkodowania nie decydują w tym przypadku przepisy ogólne zawierające definicję nieruchomości (art. 4 pkt 1 i pkt 3 u.g.n. i art. 46 k.c.), lecz powołane przepisy szczególne specustawy kolejowej. Nietrafne są zarzuty skargi naruszenia art. 124 ust. 1 w związku z art. 128 ust. 4 i art. 129 ust. 5 pkt 3 u.g.n. poprzez ich niezastosowanie, gdyż przepisy te dotyczą ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości (art. 124 ust. 1 w związku z art. 128 ust. 4 u.g.n.), a w tej sprawie doszło do wywłaszczenia części nieruchomości skarżącej w celu realizacji inwestycji kolejowej. Przepis art. 129 ust. 5 pkt 3 u.g.n. nie stanowił podstawy do wydania odrębnej decyzji o odszkodowaniu w tej sprawie, gdyż podstawę taką stanowił przepis szczególny - art. 9y ust. 2 specustawy kolejowej. W myśl art. 9y ust. 3 specustawy kolejowej wysokość odszkodowania ustala się na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Odszkodowanie podlega waloryzacji na dzień wypłaty według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości. W niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za nieruchomość oznaczoną jako działka nr [...] stanowi operat szacunkowy z dnia 29 kwietnia 2022 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. S. (uprawnienia nr [...]). Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W myśl art. 154 ust. 2 u.g.n., w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W operacie szacunkowym z dnia 29 kwietnia 2022 r., ustalając przeznaczenie planistyczne nieruchomości, autor operatu wskazał, że w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej przedmiotowa nieruchomość nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie natomiast ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta M. II edycja, zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta w M. Nr [...] z dnia [...] października 2013 r. przedmiotowa nieruchomość znajdowała się w terenie oznaczonym symbolem ZE - tereny zieleni. Zgodnie z art. 134 ust. 3 u.g.n. wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. W myśl art. 134 ust. 4 u.g.n. jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. W celu stwierdzenia czy w sprawie tej ma zastosowanie zasada korzyści wyrażona w art. 134 ust. 4 u.g.n., biegły dokonał analizy rynku nieruchomościami kolejowymi (drogowymi) i analizy rynku nieruchomościami przeznaczonymi pod tereny zieleni. Biegły stwierdził, że na rynku lokalnym i regionalnym brak jest transakcji nieruchomościami podobnymi o przeznaczeniu kolejowym, w związku z czym w celu określenia czy przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie wartości rynkowej nieruchomości, biegły dokonał analizy rynku nieruchomości przeznaczonych pod tereny dróg, ze względu na podobny sposób wykorzystania, które to transakcje odzwierciedlają cenność gruntów przeznaczonych pod inwestycje liniowe o charakterze komunikacyjnym. Przeprowadzone badanie rynku wykazało, iż ceny nieruchomości komunikacyjnych charakteryzują się wyższą cennością w stosunku do cen terenów o przeznaczeniu pod zieleń. Zatem biegły prawidłowo zastosował w tej sprawie "zasadę korzyści" wyrażoną w art. 134 ust. 4 u.g.n., lecz z uwzględnieniem treści § 36 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r., poz. 555 ze zm.), zgodnie z którym w przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%. Biegły prawidłowo zastosował w tej sprawie § 36 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przyjmując wartość 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, tj. gruntów o przeznaczeniu pod zieleń, powiększoną na podstawie badania rynku nieruchomości o 50%. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 10 listopada 2023 r., I OSK 1574/22 (publ. Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych, orzeczenia.nsa.gov.pl), (...) nie jest dopuszczalne stosowanie ustawowej zasady korzyści w odniesieniu do nieruchomości objętych zakresem § 36 rozporządzenia w sprawie wyceny, tj. przejmowanych pod drogi publiczne (...) § 36 rozporządzenia w sprawie wyceny jest traktowany zatem w stosunku do pozostałych unormowań odnoszących się do wyceny wywłaszczonych nieruchomości jako uszczegółowienie zasady korzyści, wynikającej z art. 134 ust. 4 u.g.n., w odniesieniu do nieruchomości przejętych na cel budowy dróg publicznych. Nie jest zatem zasadny zarzut skargi naruszenia art. 130 ust. 1 w związku z art. 124 ust. 1, art. 128 ust. 4 oraz art. 129 ust. 5 pkt 3 u.g.n. poprzez ich błędną wykładnię w drodze uznania zasadności stanowiska rzeczoznawcy majątkowego w zakresie błędnego ustalenia przeznaczenia kolejowego nieruchomości, w przypadku gdy faktycznie na przedmiotowej nieruchomości wpisanej do KW o nr [...] wg Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta M. przedmiotowa nieruchomość została oznaczona jako ZE - tereny zielone, czyli winno się przyjąć w sprawie przeznaczenie faktyczne nieruchomości, a nie jej przeznaczenie wskazane przez rzeczoznawcę. Biegły porównał ceny nieruchomości przeznaczonych pod liniowe inwestycje komunikacyjne (drogi) z cenami nieruchomości przeznaczonych pod zieleń i wobec wyższej wartości tych pierwszych, zastosował zasadę korzyści wynikającą z art. 134 ust. 4 u.g.n., lecz z uwzględnieniem treści § 36 ust. 3 rozporządzenia. Biegły przeanalizował rynek transakcji przeznaczonych pod zieleń na rynku obejmującym powiat m. Okres badania został określony od lutego 2020 r. do stycznia 2022 r. Na tak określonym rynku odnotowano 18 transakcji podobnych, których cena średnia wyniosła 10,52 zł/m2. Rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Rzeczoznawca majątkowy ustalił, że na wartość tego typu nieruchomości wpływ mają przede wszystkim takie cechy jak: lokalizacja ogólna (waga 18%), położenie w odniesieniu do najbliższej zabudowy (waga 8%), zagospodarowanie terenu nieruchomości (waga 20%), kształt nieruchomości (waga 10%), jakość drogi dojazdowej (waga 19%) oraz powierzchnia nieruchomości (waga 25%). Na str. 30-31 operatu szacunkowego dokonano opisu nieruchomości o najniższej jak i najwyższej cenie jednostkowej, jak również opisano przyjęte cechy rynkowe. W oparciu o bazę nieruchomości porównawczych biegły ustalił średnią cenę gruntu, a następnie dokonał korekty tej ceny współczynnikiem korygującym, stanowiącym sumę wartości współczynników korygujących wyznaczonych dla poszczególnych cech wpływających na wartość nieruchomości, otrzymując po zaokrągleniu wartość 1 m2 przedmiotowej działki w wysokości w wysokości 8,48 zł/m2, która to kwota po podwyższeniu o 50% wyniosła 12,72 zł/m2. Wartość rynkową gruntu stanowiącego działkę nr [...] o powierzchni pow. 0,0428 ha, biegły określił jako iloczyn oszacowanej wartości 1 m2 i powierzchni działki, otrzymując po zaokrągleniu wartość 5.444,00 zł. Sąd podziela stanowisko organu, że wycena ta została sporządzona zgodnie z przepisami prawa. Zasadnie również rzeczoznawca M. S., odnosząc się do uwag skarżącej do operatu w piśmie z dnia 26 lipca 2022 r., wskazał, że jej stwierdzenie, że ceny gruntów w M. wynoszą od 50 do 80 zł/m2 jest mało precyzyjne, gdyż nie wskazano jakich gruntów dotyczą te ceny. Możliwe, że takie ceny są osiągane, ale za grunty przeznaczone pod budownictwo. Ceny nieruchomości przeznaczonych pod zieleń w badanym okresie wynosiły średnio 10, 52 zł/m2. W ocenie Sądu, nie mogły również prowadzić do uwzględnienia skargi zarzuty naruszenia przepisów postępowania, w szczególności zarzut naruszenia art. 77 § 1, art. 7 oraz art. 78 § 1 k.p.a. poprzez pominięcie wniosku dowodowego skarżącej w zakresie dopuszczenia dowodu z operatu szacunkowego innego rzeczoznawcy majątkowego w celu prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości działki nr [...] która została podzielona na trzy odrębne działki tj. nr [...], [...], [...], powodując utratę wartości handlowej całej działki nr [...] i nr [...]. Jeżeli organ uznał, że sporządzony na jego zlecenie operat szacunkowy jest prawidłowy, to nie miał podstaw do przeprowadzania dowodu z kolejnego operatu na żądanie strony. Jeżeli strona podważała ustalenia rzeczoznawcy majątkowego powołanego przez organ, to powinna przedstawić operat szacunkowy sporządzony na jej zlecenie lub wystąpić o ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 u.g.n.). Nie jest zasadny również zarzut naruszenia przez organ art. 80 k.p.a. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i dokonanie dowolnej oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego zamiast oceny swobodnej, bez wskazań doświadczenia życiowego i z pominięciem oczywistych dowodów poprzez uznanie, że operat szacunkowy został wykonany prawidłowo, mimo wielokrotnej jego negacji ze strony skarżącej. Organ prawidłowo uznał, że sporządzony operat szacunkowy nie narusza przepisów prawa i może stanowić podstawę wyceny przedmiotowej nieruchomości. Przedstawił swoje stanowisko w uzasadnieniu decyzji, wbrew zarzutom skargi, wyjaśniając podstawę faktyczną i prawną rozstrzygnięcia i nie naruszając art. 107 § 3 k.p.a. Skarżąca nie przedstawiła żadnych dowodów mogących podważyć tę ocenę organu. Do pisma z dnia 30 czerwca 2022 r. załączyła "Wykres zmiany cen działek lub gruntów w M.". Odnosząc się do tego dowodu, biegły w piśmie z dnia 26 lipca 2022 r., wskazał, że stwierdzenie, że ceny gruntów w M. są wyższe jest mało precyzyjne, gdyż nie wskazano jakich gruntów dotyczą te ceny. Możliwe, że takie ceny są osiągane, ale za grunty przeznaczone pod budownictwo. Sąd uznał za nieuzasadniony również zarzut naruszenia przez organ art. 8 k.p.a. poprzez nieuwzględnienie powiększenia o 5% wartości nieruchomości, w sytuacji gdy pismo P. SA z oświadczeniem z dnia 21 września 2021 r. nie zostało prawidłowo doręczone stronie ze względu na wysłanie korespondencji na adres (K. [...], M.w [...]) nieistniejący z powodu zmiany urzędowej adresu nazwy osady K. w latach 90-tych w gminie M. na ulicę K. (adres: M. [...], ul. K. nr [...]). Zgodnie z art. 9q ust. 2 specustawy kolejowej, wojewoda doręcza decyzję o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej wnioskodawcy oraz wysyła zawiadomienie o jej wydaniu właścicielom lub użytkownikom wieczystym nieruchomości objętych wnioskiem o wydanie tej decyzji na adres wskazany w katastrze nieruchomości. Pozostałe strony zawiadamia w drodze obwieszczeń w urzędzie wojewódzkim i urzędach gmin właściwych ze względu na przebieg linii kolejowej, na stronach internetowych tych gmin oraz urzędu wojewódzkiego, a także w prasie lokalnej. Doręczenie zawiadomienia na adres wskazany w katastrze nieruchomości jest skuteczne. Z pisma Starostwa Powiatowego w M. z dnia 2 listopada 2022 r. wynika, iż w prowadzonej przez tamtejszy urząd ewidencji gruntów i budynków obrębu N., działka oznaczona numerem [...] według stanu na dzień 4 grudnia 2020 r. figurowała na M. L., zamieszkałą w M., K. [...]. Prawidłowo zatem Wojewoda S. przesłał M. L. zawiadomienie z dnia 4 grudnia 2020 r. o wydaniu decyzji z dnia 2 grudnia 2020 r. na adres wskazany w ewidencji gruntów, tj. M., K. [...], a doręczenie takie należy uznać za skuteczne. Ponadto, jak wynika z pisma M. L. z dnia 10 listopada 2021 r., skarżąca posiada adres zamieszkania we W., zatem organ nie miałby podstaw do kierowania do niej korespondencji na adres M. [...], ul. K. nr [...]. Skarżąca nie poinformowała organu prowadzącego ewidencję gruntów – Starosty Powiatowego w M. o zmianie swojego adresu. Mając na uwadze powyższe, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł, jak w sentencji.