IV SA/Wa 1307/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Krystyna Napiórkowska, Sędziowie sędzia WSA Anna Falkiewicz-Kluj, sędzia WSA Łukasz Krzycki (spr.), Protokolant st. sekr. sąd. Katarzyna Tomiło-Nawrocka, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 września 2014 r. sprawy ze skargi K. L. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] kwietnia 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję Burmistrza Miasta i Gminy O. nr [...] z dnia [...] listopada 2013 r.; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz skarżącego K. L. kwotę 3109 (trzy tysiące sto dziewięć) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.

Zaskarżoną decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W., na podstawie art. 138 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2013 r., poz. 267), zwanej dalej "K.p.a.", utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta i Gminy [...] z [...] listopada 2013 r., którą ustalono dla p. K. L. - zbywcy nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] z obrębu [...], położonej w [...] - opłatę w wysokości 23.055,67 zł., z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, spowodowanej uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji wskazano: - przedmiotem postępowania jest nieruchomość stanowiąca obecnie działkę ew. nr [...] o powierzchni 0,5187 ha; jej sprzedaż nastąpiła aktem notarialnym z [...] lipca 2008 r.; działka powstała w wyniku połączenia działek ew. nr [...], [...], [...], [...], które w dacie wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego stanowiły część dawnych działek nr [...] o pow. 1,1580 ha, nr [...] o pow. 0,4706 ha, nr [...] o pow. 0,3263 ha, nr [...] o pow. 1,2237 ha (tak - ustalenia dokonane w akcie notarialnym z 2008 roku), - w sprawie jest bezsporne, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Miasta [...] z częścią wsi [...], zatwierdzonym uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej [...] z dnia [...] (Dz.Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. [...]), zwanym dalej "Planem", działka nr [...] znajduje się na terenie oznaczonym symbolem 4MW (tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej), - w aktach sprawy znajduje się sporządzona 9 kwietnia 2013 r. "Analiza możliwości zabudowy dla obszaru działki ew. nr [...]"; wynika z niej, że - w uprzednio obowiązującym planie - wskazana działka nie uzyskała zgody na zmianę przeznaczenia gruntu na cele nierolnicze; przed wejściem w życie Planu działki, które utworzyły działkę nr [...] oznaczone były w ewidencji gruntów jako użytki rolne klasy R II i R llla, których obszar zdecydowanie przekraczał 0,5 ha.; nie był zatem spełniony warunek wynikający z art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2012 r., poz. 647 ze zm.), - prawidłowe są wyjaśnienia odnośnie braku możliwości ustalenia warunków zabudowy ze względu na ochronę, jaką gruntom rolnym zapewnia ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. z 2013 r., poz. 1205), - podstawę ustalenia opłaty w niniejszej sprawie stanowi operat szacunkowy, sporządzony 10 maja 2014 r., przez rzeczoznawcę majątkowego, - w myśl art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2014 r., poz. 518 ze zm.), wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych, - w sporządzonym na potrzeby niniejszego postępowania operacie szacunkowym, rzeczoznawca majątkowy określił wartość przedmiotowego gruntu zarówno przed uchwaleniem Planu jak i po zmianie przeznaczenia tej nieruchomości; w wyniku dokonanej wyceny ustalono, że wartość przedmiotowego gruntu, w wyniku uchwalenia Planu wzrosła o 685 721 zł., - dla określenia wartości przedmiotowej nieruchomości, zgodnie z jej faktycznym sposobem wykorzystywania (po wygaszeniu mocy obowiązującej planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta [...] z [...] roku), biegły zastosował podejście porównawcze metodą porównywania parami, przyjmując do porównań 3 transakcje prawem własności nieruchomości, dla których brak było ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; zostały wybrane transakcje pochodzące z 2006 roku, których cena zaktualizowana została trendem rynkowym na 2008 rok; transakcje te pochodziły z miejscowości M. i J., - dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy wskazał na rodzaj i liczbę cech różnicujących obiekty porównawcze oraz podał wagi każdej z tych cech; wybrano: położenie (40%), otoczenie (15%), infrastrukturę techniczną (10%), dojazd (5%), przewidywane uwarunkowania planistyczne danego gruntu (30%); wszystkie powyższe atrybuty rynkowe uwzględnione zostały przy szacowaniu wartości przedmiotowej nieruchomości, - metodologia wyceny nie budziła zastrzeżeń organu odwoławczego; do porównań wybrane zostały transakcje nieruchomościami, które spełniają kryterium podobieństwa, stosowanie do definicji zawartej w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, - z art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika: podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego; ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu, podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, przepis, posługując się pojęciem nieruchomości podobnej, nakazuje do przyjmowania do wyceny działek o cechach jak najbardziej zbliżonych do nieruchomości wycenianej; w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazano, że pod tym pojęciem należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość; zawsze o podobieństwie nieruchomości decydować będą takie cechy jak położenie, stan prawny, przeznaczenie i sposób korzystania; natomiast inne cechy nieruchomości, w tym powierzchnia, mogą determinować ich podobieństwo, o ile rzeczoznawca majątkowy uzna, że cecha taka wpływa na wartość nieruchomości na badanym rynku transakcyjnym; istota szacowania nieruchomości polega na tym, że porównuje się tę nieruchomość, która jest przedmiotem wyceny i która ma określone cechy rynkowe, od których zależy jej cena, z nieruchomościami o podobnych cechach rynkowych, których ceny, jakie uzyskano za nie w obrocie, są znane; tym cechom rynkowym przypisuje się pewne wagi wynikające z analizy rynku i posiadanej bazy danych o cenach i cechach nieruchomości, będących wcześniej przedmiotem obrotu rynkowego; w przypadku wystąpienia odmienności w cechach nieruchomości wycena, określająca wartość, podlega stosownej korekcie opartej na wychwyceniu istotnych różnic, tj. takich, które mogą wpływać na wartość; nie można natomiast założyć, że różnice w niektórych cechach nieruchomości porównawczych wpływają na prawidłowość sporządzonego operatu szacunkowego; jeśli bowiem różnice te zostaną wychwycone przez rzeczoznawcę majątkowego, a następnie wartość nieruchomości określona w drodze korekty ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości, to nie ma podstaw kwestionowania tak sporządzonego operatu szacunkowego, - oceniając drugą części operatu szacunkowego organ wskazywał, że ze zgromadzonej w sprawie dokumentacji wynika dopuszczenie możliwości realizacji zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej na przedmiotowej działce, właśnie w wyniku uchwalenia Planu, - przy szacowaniu wartości nieruchomości, po uchwaleniu Planu, zastosowano również podejście porównawcze metodę porównywania parami, przyjmując do porównań 3 transakcje działkami, na których dopuszczono zabudowę mieszkaniową wielorodzinną; wybrane zostały transakcje zawarte na rynku w latach 2007-2008, pochodzące z P. oraz O.; ceny zaktualizowano na 2008 rok, - w celu zobiektywizowania procesu wyceny biegły wybrał cechy rynkowe wpływające na ceny nieruchomości pochodzących z lokalnego rynku transakcyjnego oraz wagi tych cech; posiłkując się badaniami i obserwacjami preferencji potencjalnych nabywców ustalono następujący rodzaj cech rynkowych: położenie (50%), otoczenie (15%), uzbrojenie (10%), dojazd (5%), możliwości inwestycyjne (20%); atrybuty te zostały uwzględnione w procesie wyceny, - sposób wyceny nie wzbudził zastrzeżeń organu odwoławczego; do porównań zostały wybrane transakcje nieruchomościami, które spełniają kryterium podobieństwa, stosowanie do definicji z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, - po analizie wykonanej wyceny wartości przedmiotowej nieruchomości stwierdzono brak podstaw do uznania, jakoby sporządzony przez biegłego - rzeczoznawcę majątkowego - operat szacunkowy zawierał błędy, które wpływałyby na wynik wyceny, - odnosząc się do zarzutów odwołaniu wyjaśniono, że - jak wynika z operatu szacunkowego - wartość nieruchomości zarówno przed uchwaleniem Planu jak i po jego uchwalaniu oszacowano na 9 lipca 2008 r. (str. 5 operatu szacunkowego w zw. z treścią art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym), do porównań w obu przypadkach zostały wybrane transakcje poprzedzające tą datę, przy czym - jak wynika z badania na stronach 8-9 operatu szacunkowego - koniecznym było zaktualizowanie cen wybranych transakcji na wskazaną datę określonym trendem czasowym; zaktualizowane ceny transakcyjne zostały podane w tabelach na str. 10 operatu (wartość w stanie przed uchwaleniem Planu) oraz - 12 (wartość w stanie po uchwaleniu Planu); wobec tego nie można uznać, że oszacowana różnica wartości uwzględnia inne tendencje rynkowe, - odnosząc się do pozostałych zarzutów, dotyczących doboru transakcji z innych miejscowości, organ wskazał, że problematyka wyboru właściwego rynku nieruchomości jest zagadnieniem z zakresu wiedzy specjalnej rzeczoznawcy majątkowego, a zatem trafność wyboru przez biegłego odpowiedniego rynku mogła być oceniona przez porównanie w tym zakresie opinii biegłego z prywatną kontrwyceną bądź przez skonfrontowanie ustaleń biegłego z oceną korporacji rzeczoznawców majątkowych; tymczasem w sporządzonym w sprawie operacie szacunkowym biegły wyjaśnił dlaczego był zmuszony posiłkować się transakcjami z innych miejscowości (str. 9), - w odniesieniu do zarzutu przedawnienia wyjaśniono, że faktycznie dochodzenie roszczenia, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości zostało przez ustawodawcę czasowo ograniczone; sprzedaż nieruchomości po upływie 5 lat od daty wejścia w życie planu bądź nie zgłoszenie przez organ roszczenia w tym terminie, wyłącza ustalenie opłaty w następstwie wzrostu wartości nieruchomości; w rozpoznawanej sprawie ta przesłanka nie została spełniona - Strona zbyła nieruchomość [...] lipca 2008 r., Plan wszedł w życie [...] 2007 r., a roszczenie zostało zgłoszone 31 maja 2010 r. (data doręczenia zawiadomienia o wszczęciu postępowania administracyjnego), a zatem przed upływem 5 - letniego okresu, o którym mowa w przepisie (tak np.: wyroki WSA o sygn. akt II SA/Po 812/08, opubl. LEX nr 573832, NSA o sygn. akt II OSK 935/06, opubl. LEX nr 355483). W skardze ustanowiony Pełnomocnik – adwokat - zarzucił: - obrazę przepisów postępowania, mającą istotny wpływ na treść wydanego orzeczenia poprzez błędną wykładnię art. 36 i 37 ust. 1 i 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez uznanie, niezgodnie z przyjęta i sygnalizowaną przez Stronę a powszechnie przyjętą linią orzecznictwa sądów administracyjnych, że sama zwyżka wartości nieruchomości po uchwaleniu lub zmianie planu nie jest wystarczająca do nałożenia opłaty przewidzianej tymi przepisami lecz koniecznym jest wykazanie, że zwyżka wartości jest jedynie wynikiem właśnie przyjęcia lub zmiany planu, zaś tego ani przeprowadzone postępowanie, ani zaskarżona decyzja nie wskazywały, - błędy metodologiczne przy sporządzaniu operatu, który był podstawą do wydania decyzji, albowiem nie wskazano by zwyżka wartości była wynikiem wyłącznie uchwalenia Planu, jak również oparcie się na transakcjach, które nie są podobne do tej, będącej przedmiotem postępowania w niniejszej sprawie, jak również nieuwzględnienie, że zwyżka cen była wynikiem ogólnopolskiej zwyżki koniunktury w przeszłości, zaś obecnie ceny spadły, co potwierdza tezę skarżącego, że uchwalenie Planu miało niewielki lub żaden wpływ na wartość nieruchomości, albowiem obecnie - przy uchwalonym Planie, co wynika z obu decyzji - brak jest transakcji lub jest ich niewiele, a ceny tak w O., jak i całej Polsce spadły; przy tym wskazanie w opinii, jakoby zwyżka była wynikiem wyłącznie uchwalenia Planu nie jest wystarczające, lecz należy to w merytoryczny sposób wskazać, co w niniejszej opinii nie nastąpiło, - obrazę przepisów proceduralnych, albowiem orzekanie w przedmiocie nałożenia opłaty dodatkowej może nastąpić w terminie 5 lat od uchwalenia lub zmiany planu, zaś w niniejszej sprawie postępowanie, jakie się toczyło, zostało wszczęte już po upływie tego okresu, co skutkuje niemożnością nałożenia na stronę opłaty, - obrazę przepisów postępowania poprzez błędną wykładnię art 138 § 1 pkt 1, art. 107 § 3 w związku z art. 11, art. 15 oraz art. 7 i 77 § 1 i art. 80 K.p.a., albowiem organ nie dokonał należytej oceny w aspekcie wszechstronnego wyjaśnienia sprawy i dokonania oceny dowodów w niej przeprowadzonych, w szczególności opinii biegłego w postaci operatu szacunkowego, której odzwierciedleniem winno być uzasadnienie rozstrzygnięcia. W dodatkowym piśmie procesowym (k. 98) przywołano orzeczenia Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, którymi w analogicznych sprawach dotyczących nieruchomości sąsiednich uwzględniono skargi. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Skarga zasługuje na uwzględnienie, chociaż z przyczyn, które expressis verbis nie zostały w niej wyartykułowane. Sąd, w związku z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi. Materialno-prawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowi art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z tym przepisem: jeżeli w związku z uchwaleniem planu lub jego zmianą wartość nieruchomości wzrasta, a właściciel lub użytkownik wieczysty sprzedaje tę nieruchomość - wójt, burmistrz lub prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę (tzw. "rentę planistyczną"), określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości można nałożyć w terminie 5 lat od dnia, w którym plan albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 4 ustawy) - pod warunkiem, że doszło do zbycia nieruchomości objętej planem przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan lub jego zmiana stały się obowiązujące (art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Najdalej idący zarzut skargi dotyczący "przedawnienia" prawa nałożenia spornej opłaty nie był zasadny. W omawianym postępowaniu - w oparciu o art. 37 ust. 4 - art. 37 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stosuje się odpowiednio. Oznacza to, że postępowanie w sprawie opłaty jednorazowej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem albo zmianą planu może być wszczęte w terminie 5 lat od dnia, w którym plan albo jego zmiana stały się obowiązujące. Wszczęcie postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest w tym przypadku odpowiednikiem zgłoszenia roszczenia cywilnoprawnego, o którym mowa w art. 37 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zatem termin 5 lat, o którym mowa w art. 37 ust. 3 ustawy należy rozumieć jako termin przedawnienia roszczeń w znaczeniu cywilistycznym oraz jako maksymalny termin, w którym można wszcząć postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (art. 36 ust. 4 w związku z art. 37 ust. 4), a nie jako termin ograniczający wydanie orzeczenia w sprawie (por. wyrok NSA o sygn. akt II OSK 250/2010 – dostępny na stronie internetowej orzeczenia.nsa.gov.pl - w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych, zwanej dalej "CBOSA"). Powyższe nie zmienia faktu, że zaskarżona decyzja jest wadliwa. Warunkiem nałożenia w drodze decyzji opłaty z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest obiektywny (określony w operacie szacunkowym) wzrost wartości nieruchomości; a ów wzrost wartości nieruchomości musi nastąpić w wyniku uchwalenia lub zmiany planu. Oznacza to, że dla ustalenia renty planistycznej niezbędne jest wykazanie istnienia związku przyczynowego pomiędzy wzrostem rynkowej wartości nieruchomości a uchwaleniem lub zmianą planu. Związek ten winien być bezpośredni a wzrost wartości nieruchomości nie może wynikać z innych okoliczności. Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży, przez ustalenie różnicy między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem (art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Zasady szacowania wartości nieruchomości a także określenie podmiotów uprawnionych do określania tych wartości zawierają przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Przyjmuje się, że podstawowym dowodem w postępowaniu o ustalenie renty planistycznej jest opinia rzeczoznawcy. Opinia winna określać, jaką cenę można by uzyskać za daną nieruchomość, gdyby plan nie został uchwalony bądź zmieniony oraz rynkową cenę nieruchomości według przeznaczenia przypisanego w nowym planie. Porównanie tak ustalonych wartości daje odpowiedź na pytanie czy w związku ze zmianą przeznaczenia nieruchomości w nowym planie - nastąpiła zmiana wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W orzecznictwie jednoznacznie przyjmuje się, że organy administracyjne mają obowiązek ocenić wartość operatu szacunkowego na podstawie art. 80 K.p.a. (por. wyrok NSA o sygn. akt II OSK 459/2005, publ. LEX nr 206473). Operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.), jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m. in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich, oraz zabudowę) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też uzasadnienie wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących (tak np. wyrok NSA o sygn. akt II OSK 2012/06, publ. LEX nr 437627). Tymczasem Kolegium nie dokonało wystarczająco wnikliwej oceny kluczowego dowodu, jakim jest w sprawie ustalenia renty planistycznej operat szacunkowy, w kontekście podniesionego przez Stronę zarzutu, jakoby nie dokonano porównania działek podobnych. Operat podlega natomiast kontroli organu pod kątem przyjęcia do porównania odpowiedniej ilości transakcji miarodajnych ze względu na cechy nieruchomości w kontekście definicji nieruchomości podobnej (por. art. 4 pkt. 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Nieruchomość podobna to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Jednocześnie istotnym elementem mogącym potencjalnie wpływać na wartość nieruchomości, wyrażonej w cenie jednostkowej np. 1 m2, może być jej powierzchnia. Sporządzając operat wskazano, że występowała poważna trudność, gdy chodzi o dobór transakcji nieruchomościami podobnymi, niemniej rzeczoznawca takowe zidentyfikował, wywodząc ich podobieństwo a dostrzeżone różnice korygując przez uwzględnienie wag cech różnicujących. Jednocześnie jednak treść operatu nie pozwala w ogóle zweryfikować, czy doboru dokonano prawidłowo, w kontekście podobieństwa działek ewidencyjnych, gdy chodzi o ich bezwzględną powierzchnię (w ramach zastosowanego we ww. art. 4 pkt 16 pojęcia inne cechy wpływające na jej wartość). Ewentualnie, czy także w tym zakresie nie należałoby zastosować instytucji wag cech różnicujących dla zniwelowania występujących różnic, gdy chodzi o cechy obiektywne, mające wpływ na wartość jednostki powierzchni nieruchomości. W rozpoznawanej sprawie także, wedle ustaleń organu administracji, na dzień sporządzania Planu działka - w dniu sprzedaży oznaczoną jako nieruchomość nr [...] - stanowiła szereg mniejszych działek, które następnie zostały scalone. Brak informacji dotyczących powierzchni nieruchomości, których ceny transakcyjne wybrano do porównania nie pozwala ocenić w ogóle czy odnoszono się do działek o wielkości zbliżonej do istniejących na dzień sporządzenia Planu, cze też działki powstałej dopiero po uchwaleniu Planu w następstwie scalenia a później podlegającej obrotowi. Nie sposób wówczas wykluczyć, że wpływ na zmianę wartości nieruchomości miał równolegle fakt scalenia. W kontekście sformułowanych zarzutów, wycena mająca dać odpowiedź na pytanie, jaki był wzrost wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia Planu, może być wadliwa. O ile organ trafnie opisał stan faktyczny, jako istnienie na dzień uchwalenia planu szeregu mniejszych działek ewidencyjnych w miejscu podlegającej ostatecznie zbyciu większej, chybione mogą być także jego dywagacje, co do ograniczenia zabudowy, przed uchwaleniem Planu, wynikającej z łącznego obszaru nieruchomości wywodzonych z przepisów o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Uznanie, że ograniczenie to występowało, mogło nie pozostawać bez wpływu na szacowaną wartość nieruchomości przed uchwalaniem Planu (może wymagać rozważenia, jaki był status w tym względzie działek kwalifikowanych jako podobne). W tym kontekście trafne są zarzuty skargi gdzie wskazywano, że sprawa nie została wystarczająco wyjaśniona, zaś organ - pomimo że materiał dowodowy nie był pełny - utrzymał w mocy decyzję. Uchybienie w tym zakresie nie sprowadza się jednak na błędnej wykładani art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. lecz wadliwego zastosowania w okolicznościach faktycznych danej sprawy. Nie są trafne natomiast zarzuty, jakoby z treści operatu można było wywieść, że - porównując szacowane ceny działki przed uchwaleniem Planu oraz po tym zdarzeniu - nie uwzględniono faktu zmian cen nieruchomości w zakresie, w jakim jest to wymagane. Trafnie wskazał organ administracji: z treści operatu wynika jednoznacznie, że dokonano aktualizacji szacowanych cen na jedną datę – sprzedaży nieruchomości (która jest w danym przypadku właściwą datą do odniesienia cen). Uwzględniono mianowicie współczynniki zmiany wartości gruntów wynikające z ogólnych trendów cenowych. Ponowne przytaczanie argumentacji organu w tym zakresie, z uwagi na jej szczegółowe uprzednie zreferowanie byłoby bezzasadne. Pragmatyka działań polegająca na aktualizacji cen na określoną datę zasługuje na aprobatę, bo pozwala, także przy skąpym materiale porównawczym (gdy występuje mała ilość transakcji podobnymi gruntami na danym rynku), dokonywać prawidłowych szacunków z odwołaniem do transakcji nawet stosunkowo odległych czasowo. Sąd, orzekający w niniejszej sprawie, nie podziela poglądu wyrażonego w prawomocnym wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z 8 kwietnia 2014 r. (sygn. akt IV SA93/14 – dostępny w CBOSA), a przywoływanym w skardze (jak i innych orzeczeń, gdzie stosowne tezy zostały powtórzone), jakoby za transakcje stanowiące materię do porównań można było przyjmować wyłącznie mające miejsce na rok przed i po dacie, co do której szacowana jest wartość nieruchomości. W szczególności wniosek taki nie wynika z art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z operatu nie wynika jedynie jednoznacznie, jaki był sposób wyliczeń w celu aktualizacji cen - jak odnotowano w dokumencie dynamika zmian cen była uwzględniona w stosownych operacjach matematycznych prowadzących w efekcie do konkretnych wyliczeń – cen gruntów zaktualizowanych na konkretna datę. W przypadku sprecyzowania zrzutów, jakoby wyliczenia w tym zakresie dokonano wadliwie, organ administracji - rozpoznając ponowie sprawę po wydaniu niniejszego wyroku, obowiązany będzie uzupełnić materiał dowodowy poprzez uzyskanie bardziej szczegółowych wyjaśnień (zestawień wyliczeń) od osoby sporządzającej opracowanie specjalistyczne, jakim jest operat szacunkowy. Nie są zasadne pozostałe szczegółowe zarzuty z następujących powodów: - poza wcześniejszym zastrzeżeniem - dotyczącym wyjaśnienia podobieństwa działek w kontekście ich powierzchni oraz kwestii domniemanych ograniczeń wynikających z przepisów o ochronie gruntów rolnych i leśnych - chybione są zarzuty, jakoby organ administracji nie wyjaśnił, czy szacowany wzrost wartości nieruchomości jest w istocie następstwem uchwalenia planu; organ przywołał wszelkie istotne okoliczności sprawy, w tym ocenił możliwość wykorzystania gruntu przed przyjęciem Planu oraz po jego uchwaleniu; trafnie zauważył także, że sama metodologia oceny (w tym wartościowania cech nieruchomości uwzględnionych, jako podobne czy dobór odpowiedniego rynku) należy do zakresu wiedzy specjalistycznej; skuteczne zakwestionowanie prawidłowości szacunków w tym zakresie, nie może opierać się na gołosłownych twierdzeniach, lecz musi być uprawdopodobnione stosownymi dokumentami, sporządzonymi przez osoby dysponujące także stosowną wiedzą specjalistyczną (w granicach art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami); w tym kontekście chybiony jest zarzut naruszenia przepisów prawa materialnego (art. 36 ustawy i art. 37 ust. 1 i 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) jak i przepisów postępowania w zakresie obowiązku właściwego wyjaśnienia sprawy, czy uzasadnienia orzeczenia (art. 107 § 3 w związku z art. 11, art. 15 oraz art. 7 i 77 § 1 i art. 80 K.p.a.), - Sąd miał na uwadze, że o ile sprzedaż działki nastąpiła w okresie lepszej koniunktury na rynku nieruchomości niż w czasie uchwalenia planu, siłą rzeczy różnica cen (szacowana według stanu przed przyjęciem planu w stosunku do tej, będącej następstwem jego wejścia w życie), będzie się wyrażać na dzień sprzedaży w wartości bezwzględnie wyższej niż ta, na dzień uchwalenia planu; stąd istotne znaczenie odgrywa kwestia, czy szacowane ceny, skorygowane z uwzględnieniem trendów rynkowych, mają być odniesione do daty sprzedaży czy uchwalenia planu, bowiem generalnie wartość tej samej nieruchomości (z uwzględnieniem obowiązywania planu jak i bez niego) może być na te daty różna; w ocenie Sądu ratio legis art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przemawia za przyjęciem, że miarodajna jest bezwzględna różnica na dzień sprzedaży nieruchomości; gdyż tylko w takim przypadku renta planistyczna będzie pozostawać w związku z rzeczywistą korzyścią z uchwalenia planu, odniesioną przez właściciela (czy realnie możliwą do odniesienia - dla przypadków sprzedaży nieruchomości poniżej wartości rynkowej); przy przyjęciu przeciwnego założenia (miarodajna różnica wartości na dzień uchwalenia planu), w razie wystąpienia trendu rynkowego polegającego na generalnym obniżeniu cen nieruchomości, już po uchwaleniu planu a więc także na dzień transakcji, właściciel zbywający nieruchomość musiałby ponieść opłatę będącą pochodna korzyści, których w ogóle nie osiągnął; realna różnica wartości na dzień sprzedaży byłaby proporcjonalnie mniejsza niż na dzień wejścia w życie planu, lecz postawę ustalenia opłaty stanowiłyby relatywnie wyższe ceny nieruchomości, pomimo bezwzględnie niższej kwoty dochodu za sprzedaży danej działki; tego rodzaju wykładnia prowadziłaby do oczywistego naruszenia zasady sprawiedliwości społecznej, wyrażonej w art. 2 Konstytucji R.P.; w takiej sytuacji skonstatować należy, że w pewnym zakresie bezwzględna wielkość renty planistycznej może być uzależniona nie tylko do wzrostu wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia planu (który w istocie wyraża się jako określona proporcja), lecz także od sytuacji na rynku nieruchomości na dzień dokonania transakcji (faktycznie w okresie do 5 lat od uchwalenia planu – art. 37 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym); w tym kontekście trafne są wywody skargi, że - w pewnym zakresie - wysokość daniny, jaką ma ponieść Skarżący odzwierciedla nie skutki uchwalenia Planu, lecz trend cenowy na rynku nieruchomości, lecz okoliczność ta nie stanowi o naruszeniu prawa w szczególności art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, - Skarżący nie uprawdopodobnił, aby odnotowywane okoliczności faktyczne – późniejszy spadek cen czy znikoma ilość transakcji - miały wpływ na prawidłowość wyceny; okoliczność małej ilości transakcji została odnotowana w operacie i w związku z tym przyjęto określony sposób szacowania, zaś trendy zmian cenowych, jak wskazano, także zostały odzwierciedlone poprzez aktualizacje cen nieruchomości podobnych na dzień dokonywania szacunku. Z uwagi na potrzebę ponownego orzeczenia w sprawie, co do meritum na podstawie poprawnie sporządzonego materiału dowodowego (uzupełnionego operatu), mając na uwadze zasadę dwuinstancyjności postępowania (art. 15 K.p.a.), Sąd uchylił zarówno zaskarżoną decyzję jak i poprzedzające ją orzeczenie organu I. instancji. Z przytoczonych wyżej przyczyn Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 135, 145 § 1 pkt 1 lit. c oraz art. 152 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w pkt 1 i 2 sentencji. W pkt 3 sentencji orzeczono o kosztach postępowania na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 2 powyższej ustawy i § 18 ust. 1 pkt lit. a rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz. U. z 2013 r., poz. 461), na które składają się: kwota 692 zł uiszczona tytułem wpisu od skargi, kwota 17 zł uiszczona tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa oraz kwota 2400 zł zasądzona od organu na rzecz skarżącego tytułem wynagrodzenia adwokackiego. Rozpatrując sprawę ponownie organy obu instancji będą orzekały uwzględniając ocenę prawną i wskazania, co do dalszego postępowania, zawarte w niniejszym orzeczeniu.