IV SA/Po 1517/20

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Donata Starosta Sędzia WSA Izabela Bąk - Marciniak (spr.) Asesor sądowy WSA Katarzyna Witkowicz - Grochowska po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 21 kwietnia 2021 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej "[...]" w P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] maja 2020 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę.

Prezydent Miasta P. decyzją z [...] stycznia 2019 r. na podstawie art. 59 ust. 1 i 2, art. 60 ust. 1 oraz art. 54 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustalił dla Spółka A warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie [...] budynków mieszkalnych wielorodzinnych w zabudowie wolnostojącej z możliwością lokalizacji wspólnej pierwszej kondygnacji nadziemnej na działce nr [...], ark. [...], obręb G. położonej przy ul. [...] w P.. Odwołanie od decyzji Prezydent Miasta P. złożyła Wspólnota Mieszkaniowa "O. P. [...]" w P. wnosząc o jej uchylenie. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z [...] kwietnia 2019r. na podstawie art. 59, art. 60 i art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję Prezydenta Miasta P.. W motywach rozstrzygnięcia Kolegium wskazało, że w części graficznej analizy funkcji, cech zabudowy i zagospodarowania, załączonej do decyzji (karta 305-311 akt), obszar analizowany wyznaczony został zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia. Część pisemna analizy, załączonej do akt sprawy, zawiera wszystkie wymagane informacje. Skoro w obszarze analizowanym znalazła się zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna to zabudowa w obszarze analizowanym była wystarczająca pod kątem możliwości ustalenia parametrów dla nowo ustalanych warunków zabudowy. Organ I instancji wnikliwie zbadał sprawę ewentualnego odstępstwa od średnich parametrów istniejącej zabudowy, pod kątem ewentualnej zgody na parametry zabudowy zaproponowane przez wnioskodawcę. Uzasadnienie przyjętych parametrów wynika z charakteru i wielkości istniejącej zabudowy wielorodzinnej na działkach sąsiednich. To samo dotyczy sposobu zapewnienia odpowiedniej ilości miejsc postojowych dla samochodów. Kolegium nie znalazło uzasadnienia dla zarzutu braku prawidłowych map dla prowadzenia postępowania, gdyż akta sprawy zawierają oryginały map uzyskane z właściwej jednostki geodezyjnej, a które to mapy, dla celów przygotowania analizy i załączników do decyzji były kopiowane. Kolegium stwierdziło, że kwestia przejazdu przez teren skarżącej Wspólnoty nie może być kategorycznie przesądzona na tym etapie procesu inwestycyjnego. W przypadku decyzji o warunkach zabudowy, wystarczy określić kierunek, z którego odbywać się będzie obsługa komunikacyjna dla tego zamierzenia. Kwestie potencjalnych zgód na korzystanie w tym celu z nieruchomości nienależących do wnioskodawcy będzie badana dokładnie na etapie ubiegania się o pozwolenie na budowę. Skargę na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego wniosła Wspólnota Mieszkaniowa "O. P. [...]" domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji i decyzji organu I instancji oraz rozstrzygnięcia o kosztach postępowania. Skarżąca Wspólnota zarzuciła: 1. obrazę przepisów postępowania poprzez naruszenie art. 77 § 1 KPA, art. 80 KPA, art. 107 § 1 KPA, art. 107 § 2 KPA, art. 107 § 3 KPA, art. 127 § 1 KPA mające wpływ na wynik sprawy, 2. obrazę przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz naruszenia przepisu § 9 ust. 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w związku z § 21 ust. 2 rozporządzenia Ministra Administracji i Cyfryzacji w sprawie organizacji i trybu prowadzenia państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego oraz w związku z art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wyrokiem z dnia 25 września 2019 r. sygn. akt IV SA/Po 517/19 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu uchylił zaskarżoną decyzję SKO. W uzasadnieniu wyroku Sąd wskazał, że skarga okazała się częściowo zasadna. Sporządzona w sprawie prawidłowo została przeprowadzona analiza w wersji opisowej i graficznej oraz w postaci mapy w skali 1:1000 z zaznaczonymi liniami rozgraniczającymi teren inwestycji sporządzona przez uprawnionego urbanistę i w oparciu o nią wydana została przedmiotowa decyzja. Granice obszaru analizowanego wyznaczone zostały zgodnie z rozporządzeniem w odległości 210 m wokół działki budowlanej, gdyż szerokość frontu działki objętej wnioskiem wynosi 70 m. Z analizy wynika, że wyznaczony obszar jest wystarczający, ponieważ jest spójny pod względem funkcjonalnym i urbanistycznym. W obszarze analizowanym funkcjami dominującymi są zabudowa mieszkalna jednorodzinna, jednorodzinna z usługami oraz usługowa, od strony wschodniej - zabudowa wielorodzinna. Nie budziło zatem wątpliwości, że projektowana zabudowa kontynuuje funkcję mieszkalną wielorodzinną. Sporne w przedmiotowej sprawie było przede wszystkim prawidłowe ustalenie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, o jakim mowa w § 5 rozporządzenia. W ocenie Sądu brak było w sprawie należytego uzasadnienia w decyzji organu dla zastosowania § 5 ust. 2 rozporządzenia, który dopuszcza wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, jeżeli wynika to z analizy. Zgodnie z zasadą określona w § 5 ust. 1 rozporządzenia, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Prezydent Miasta w zaskarżonej także decyzji organu I instancji ustalił wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki do 30 % dla zabudowy zlokalizowanej powyżej rzędnej 95 m n.p.t. do 70 % dla zabudowy zlokalizowanej poniżej rzędnej 95 m n.p.t. Tymczasem z uzasadnienia decyzji wynika, co ma oparcie w analizie i jej wynikach, jedynie tyle, że średni wskaźnik intensywności obliczony dla całej zabudowy wynosi około 27%, a dla zabudowy wielorodzinnej około 30%. Wnioskowany parametr ustalono w nawiązaniu do istniejącej zabudowy o funkcji tożsamej z planowaną. Brak w uzasadnieniu decyzji I instancji, a także organu odwoławczego pełnego i wyczerpującego uzasadnienia dla przyjęcia wskaźnika 70 % dla planowanej inwestycji w zakresie pierwszej kondygnacji. Uchybienia tego nie dostrzegł organ II instancji i nie uzasadnił odstępstwa od zasady średniego wskaźnika powierzchni zabudowy o jakim mowa w § 5 ust. 1 rozporządzenia. Wprawdzie norma § 5 ust. 2 rozporządzenia dopuszcza dla nowej zabudowy odstępstwo od średniego wskaźnika zabudowy istniejącej na terenie analizowanym, ale wymaga to przede wszystkim wykazania, że takie odstępstwo sięgające 70 % powierzchni zabudowy istnieje na terenie analizowanym, a następnie wyczerpujące uzasadnienie zasadności zastosowania w danej sprawie powyższego odstępstwa. Z zebranego materiału dowodowego zwłaszcza z analizy funkcji i cech zagospodarowania terenu w zakresie oceny powierzchni zabudowy nie wynika, by powierzchna zabudowy na którejkolwiek działce sięgała 70 %, urbanista ustalił maksymalną powierzchnię zabudowy na 64,3 %. Wobec tego przyjęcie w decyzji o warunkach zabudowy wskaźnika 70% pozbawione jest podstawy w danych wynikających z analizy, co przy braku jakiegokolwiek uzasadnia dla przyjętego wskaźnika stanowi o istotnym naruszeniu przepisów prawa skutkującym uchyleniem zaskarżonej decyzji. Sąd podkreślił, że norma przepisu § 5 ust. 2 rozporządzenia z 2003r. dopuszcza wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy działek znajdujących się na obszarze analizowanym. Inwestor na etapie postępowania sądowego wykazał, że na terenie bezpośrednio sąsiadującym z terenem planowanej inwestycji – działki skarżącej - znajduje się zabudowa, która swoją powierzchnią obejmuje znaczną powierzchnię działki skarżącej Wspólnoty. Okoliczność ta wymagała zatem ponownej oceny i analizy cech zabudowy istniejącej na terenie analizowanym, w szczególności na działce skarżącej. Ponownego wyjaśnienia wymaga to, jaka rzeczywiście jest wielkość powierzchni działki skarżącej oraz wielkość powierzchni jej zabudowy celem ustalenia wskaźnika wielkości powierzchni istniejącej zabudowy i następnie odniesienie tego wskaźnika do projektowanej wielkości zabudowy. Sąd nie przesądził ustaleń w tym zakresie, a wskazał jedynie, że jeżeli okaże się, że powierzchnia nowej zabudowy kontynuuje wskaźnik powierzchni zabudowy na działce sąsiedniej, to zastosowanie znajdzie norma wynikająca z § 5 ust. 2 rozporządzenia. Prawidłowe ustalenia w zakresie rzeczywistej powierzchni zabudowy winny znaleźć się w analizie urbanistycznej, z której w ten sposób wynikać będzie, że spełnione są przesłanki do wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy. Posługując się powyższymi wskazaniami organ zobowiązany był ponownie ustalić powierzchnię zabudowy na działce skarżącej i wyliczyć wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy. Nie można bowiem pominąć było okoliczności, że na działce skarżącej wzniesiona jest ponad poziom gruntu hala garażowa stanowiąca pierwszą kondygnacją, zatem budynek w stanie wykończonym. Powierzchnię zabudowy działki skarżącej wyznacza zatem rzut wymiarów zewnętrznych tego budynku na powierzchnię terenu. Organ w poprzednim postępowaniu okoliczność tą pominął. Nadto Sąd zauważył, że z § 7 ust. 2 rozporządzenia wynika, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. Wobec powyższego dla zachowania jednolitości pojęć i miar w celu określenia powierzchni zabudowy dla pierwszej kondygnacji i następnych organ winien posługiwać się jako punktem odniesienia średnią powierzchnią terenu przed głównym wejściem do budynku, a nie rzędną wysokości nad poziomem terenu. Odnosząc się do pozostałych zarzutów skargi, to w ocenie Sądu okazały się całkowicie chybione. Ponownie rozpoznając sprawę Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] maja 2020 r. nr [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu organ wskazał, że pismem z dnia [...] marca 2020 r. Urząd Miasta P. przesłał do organu odwoławczego uzupełnioną analizę urbanistyczną, która w sposób niebudzący wątpliwości wskazuje, iż zabudowa na działkach skarżącej Wspólnoty mogła stanowić podstawę do ustalenia warunków zabudowy w decyzji Prezydenta Miasta P. nr [...] z dnia [...] stycznia 2019r. Skargę na powyższą decyzję wniosła Wspólnota Mieszkaniowa "O. P. [...]". Zaskarżonej decyzji zarzuciła : 1. obrazę przepisów postępowania poprzez naruszenie art. 77 § 1 KPA, art. 80 KPA, art. 107 § 1 KPA, art. 107 § 2 KPA, art. 107 § 3 KPA, art. 127 § 1 KPA mające wpływ na wynik sprawy, 2. obrazę przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz naruszenia przepisu § 9 ust. 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w związku z § 21 ust. 2 rozporządzenia Ministra Administracji i Cyfryzacji w sprawie organizacji i trybu prowadzenia państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego oraz w związku z art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W uzasadnieniu skargi uargumentowała wskazane zarzuty i wniosła o uchylenie decyzji organów obu instancji i zasądzenie zwrotu kosztów zastępstwa procesowego. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje. Skarga okazała się bezzasadna. Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2019 r. poz. 934) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (legalności), jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sądy administracyjne, kierując się wspomnianym kryterium legalności, dokonują oceny zgodności treści zaskarżonego aktu oraz procesu jego wydania z normami prawnymi – odpowiednio: ustrojowymi, proceduralnymi i materialnymi – przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu prawnego i zasadniczo na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. W świetle art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, dalej w skrócie: "p.p.s.a.") kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na decyzje wydane w postępowaniu administracyjnym. Stosownie do art. 134 § 1 P.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Oznacza to, że bierze pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, a także wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze – w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego decyzji, jak w niniejszej sprawie. Zgodnie zaś z treścią przepisu art.153 p.p.s.a. ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie. W tym miejscu należy przypomnieć, że materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2018, poz. 1945 ze zm., dalej "u.p.z.p."). Zgodnie z art. 59 ust. 1 u.p.z.p. każda zmiana zagospodarowania terenu polegająca na wykonaniu robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części wymaga ustalenia warunków zabudowy decyzją administracyjną, jeżeli na danym obszarze nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W rozpoznawanej sprawie – jak wskazują akta sprawy – wymogi nakładające konieczność uzyskania decyzji o warunkach zabudowy zostały spełnione. Na terenie planowanej inwestycji brak jest planu zagospodarowania przestrzennego, a inwestor planuje wykonać prace, które wymagają decyzji zatwierdzającej projekt budowany i udzielającej pozwolenia na budowę. Zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy (art. 59 ust. 1 u.p.z.p.). Wobec powyższego, w myśl przepisu art. 53 ust. 3 u.p.z.p. w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. właściwy organ w postępowaniu związanym z wydaniem decyzji o warunkach zabudowy dokonuje analizy: 1) warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikających z przepisów odrębnych; 2) stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji. Jak wskazuje się w orzecznictwie sądowym, decyzja o warunkach zabudowy nie jest decyzją uznaniową. Organ właściwy do jej wydania jest zobowiązany do pozytywnego rozstrzygnięcia, jeśli projektowana inwestycja czyni zadość wszystkim wynikającym z prawa warunkom, a obowiązek odmowy ma tylko wówczas, gdy inwestycja ta nie spełnia choćby jednej ustawowej przesłanki z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. (wyrok NSA z 18.12.2012 r., II OSK 1518/11, Lex nr 1367308, wyrok NSA z 12.10.2010 r., II OSK 1542/09, Lex nr 746623). Innymi słowy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia określonych w u.p.z.p. warunków. Oznacza to, że brak spełnienia chociażby jednego z warunków o których stanowi art. 61 ust. 1 u.p.z.p. jest podstawą do odmowy ustalenia warunków zabudowy. Przy czym podkreślić należy, że jedną z zasad ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest zasada wyrażona w treści art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., zgodnie z którą każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy (w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego), o ile nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz interesu osób trzecich. Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalna. Dlatego też wydanie decyzji musi poprzedzać postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., przy zachowaniu warunków określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588, zwanego dalej "rozporządzeniem"). Przepis art. 61 ust. 1 u.p.z.p., uzależnia wydanie przedmiotowej decyzji od łącznego spełnienia warunków wymienionych w punktach od 1 – 5, tj. kontynuacji istniejącej już zabudowy w zakresie jej funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (pkt 1); dostępu do drogi publicznej (pkt 2); zapewnienia wystarczającego uzbrojenia terenu (pkt 3); braku wymogu uzyskania dla danego terenu zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolne i nieleśne (pkt 4) oraz zgodności decyzji z przepisami odrębnymi ( pkt 5). Decyzja o warunkach zabudowy musi spełniać łącznie wszystkie warunki określone w szczególności w cyt. art. 61 ust. 1 pkt 1 - 5 u.p.z.p. oraz warunki rozporządzenia, aby można było uznać ją jako wydaną zgodnie z prawem. Narzędziem służącym stwierdzeniu, czy zachodzą przesłanki ustalenia warunków zabudowy opisane w art. 61 ust. 1 pkt 1 i nast. u.p.z.p. jest przeprowadzenie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu przez uprawnionego urbanistę, a następnie utrwalenie wyników analizy w formie opisowej i graficznej. Zgodnie z tzw. zasadą dobrego sąsiedztwa jest przeprowadzana analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu – zwana potocznie analizą architektoniczno-urbanistyczną – której przeprowadzenie nakazuje § 3 rozporządzenia. Wykonanie analizy architektoniczno-urbanistycznej ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy w przedmiocie warunków zabudowy, ponieważ treść analizy jest jednym z głównych elementów materiału dowodowego, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia wnioskowanych warunków zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie – dokonać kontroli prawidłowości działania organów administracji w takim postępowaniu. Analiza jest odrębnym dokumentem i właśnie na podstawie treści tego dokumentu oraz pozostałego materiału dowodowego, organ podejmuje rozstrzygnięcie w kwestii ustalenia warunków zabudowy. W analizie należy wymienić jakie działki zostały wzięte pod uwagę w granicach wymaganego obszaru i odnieść się do warunków wymienionych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. Wyniki analizy zgodnie z § 9 rozporządzenia winny stanowić załącznik do decyzji. Sąd podkreśla, że podziela pogląd przedstawiony w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 10 czerwca 2014 r. o sygn. akt II OSK 72/13 (http://orzeczenia.nsa.gov.pl), zgodnie z którym decyzja o warunkach zabudowy ma charakter ogólny i wstępny i nie upoważnia do podjęcia i realizacji inwestycji, lecz stanowi podstawę do ubiegania się o pozwolenie na budowę. Dopiero w następnym etapie procesu inwestycyjnego organ architektoniczno-budowlany ustala szczegóły techniczne dotyczące planowanej inwestycji i ocenia, czy w świetle przepisów prawa budowlanego i wydanych do niego przepisów wykonawczych możliwe jest udzielenie pozwolenia na realizację zamierzonej inwestycji. Dlatego ustalając w decyzji o warunkach zabudowy parametry dla planowanej inwestycji, należy dać inwestorowi możliwość pewnego manewru do ostatecznego określenia planowanego obiektu dopiero w projekcie budowlanym. W myśl przywołanego § 3 rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1–5 u.p.z.p. Ustawodawca pozostawił organom administracji pewną swobodę w wyznaczeniu obszaru analizowanego, zastrzegając jedynie, iż ma on obejmować teren wokół działki w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki, nie mniejszej jednak niż 50 m. Przedmiotem niniejszej kontroli sądowej jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] maja 2020 r. utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta P. z dnia [...] stycznia 2019r. o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie [...] budynków mieszkalnych wielorodzinnych przewidzianej do realizacji na działce położonej w P. o numerze geod. [...], obręb G.. Wskazać należy, że przedmiotowa sprawa podlegała już kontroli sądowej, na mocy której WSA w Poznaniu wyrokiem z dnia [...] września 2019 r. w sprawie IV SA/Po [...] uchylił decyzję organu II instancji z dnia [...] kwietnia 2019 r. również utrzymującą w mocy decyzję Prezydenta Miasta P. z dnia [...] stycznia 2019 r. Przedmiotowa skarga zawiera identyczne zarzuty, co skarga rozpoznana wyrokiem z dnia [...] września 2019 r., co do której Sąd wypowiedział się w uzasadnieniu swojego wyroku. WSA tam uznał za uzasadniony jedynie jeden zarzut skargi. W ocenie Sądu brak było w sprawie należytego uzasadnienia w decyzji organu dla zastosowania § 5 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588, zwanego dalej "rozporządzeniem"), który dopuszcza wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, jeżeli wynika to z analizy. Zgodnie z zasadą określoną w § 5 ust. 1 rozporządzenia, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Prezydent Miasta, co wskazał Sąd w sprawie IV SA/Po 517/19 w zaskarżonej także decyzji organu I instancji ustalił wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki do 30 % dla zabudowy zlokalizowanej powyżej rzędnej 95 m n.p.t. do 70 % dla zabudowy zlokalizowanej poniżej rzędnej 95 m n.p.t. Tymczasem z uzasadnienia decyzji wynikało, co miało oparcie w analizie i jej wynikach, jedynie tyle, że średni wskaźnik intensywności obliczony dla całej zabudowy wynosi około 27%, a dla zabudowy wielorodzinnej około 30%. Wnioskowany parametr ustalono w nawiązaniu do istniejącej zabudowy o funkcji tożsamej z planowaną. Brak w uzasadnieniu decyzji I instancji, a także organu odwoławczego pełnego i wyczerpującego uzasadnienia dla przyjęcia wskaźnika 70 % dla planowanej inwestycji w zakresie pierwszej kondygnacji. Uchybienia tego nie dostrzegł organ II instancji i nie uzasadnił odstępstwa od zasady średniego wskaźnika powierzchni zabudowy o jakim mowa w § 5 ust. 1 rozporządzenia. Wprawdzie norma § 5 ust. 2 rozporządzenia dopuszcza dla nowej zabudowy odstępstwo od średniego wskaźnika zabudowy istniejącej na terenie analizowanym, ale wymaga to przede wszystkim wykazania, że takie odstępstwo sięgające 70 % powierzchni zabudowy istnieje na terenie analizowanym, a następnie wyczerpujące uzasadnienie zasadności zastosowania w danej sprawie powyższego odstępstwa. Dalej Sąd zobowiązał organ II instancji by ponownie ustalił powierzchnię zabudowy na działce skarżącej i wyliczył wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy. Ponieważ związany dostrzeżonym brakiem zakres sprawy – wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy - wymagający wyjaśnienia nie sięgał tak daleko, jak to określono w art. 138 § 2 K.p.a., to brak ten mógł zostać usunięty przez organ II instancji, w trybie art. 136 K.p.a. Organ odwoławczy, ponownie rozpoznając sprawę, winien zwrócić się do uprawnionego urbanisty celem uzupełnienia analizy urbanistycznej funkcji, cech i parametrów zagospodarowania terenu w zakresie ustalenia wskaźnika zabudowy na terenie analizowanym, w tym na działce skarżącej Wspólnoty i na tej podstawie wyznaczyć średni wskaźnik tej wielkości dla obszaru analizowanego. W zakresie nowych ustaleń co do wskaźnika powierzchni zabudowy urbanista winien uzupełnić także wyniki analizy. Organ odwoławczy tymczasem w oparciu o uzupełnioną analizę i jej wyniki w tej części miał dokonać ponownej oceny wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki. Następnie szczegółowo i wyczerpująco uzasadnić przyjęte stanowisko w tym zakresie, czy projektowana inwestycja kontynuuje wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy z uwzględnieniem normy § 5 ust 1 i ust. 2 rozporządzenia.Co do reszty zarzutów Sąd uznał, iż były one całkowicie chybione. W ocenie Sądu w niniejszym składzie, organ należycie zastosował się do wytycznych zawartych w uzasadnieniu wyroku z dnia 25 września 2019 r. Kolegium pismem z dnia [...] stycznia 2020 r. wystąpiło do Urzędu Miasta P. o przeprowadzenie uzupełniającej analizy urbanistycznej w części dotyczącej wskaźnika zabudowy. Pismem z dnia [...] marca 2020 r. Urząd Miasta P. przesłał do organu odwoławczego uzupełnioną analizę urbanistyczną. Uzupełniona analiza urbanistyczna w sposób niebudzący wątpliwości wskazuje, iż zabudowa na działkach skarżącej Wspólnoty mogła stanowić podstawę do ustalenia warunków zabudowy w decyzji Prezydenta Miasta P. nr [...] z dnia [...] stycznia 2019 r. Jak wskazano w uzupełniającej analizie urbanistycznej z dnia [...] marca 2020 r.: "organ I instancji wydając decyzję o warunkach zabudowy nr [...] uwzględnił przedstawione uwarunkowania i ustalił wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki na poziomie: 30% dla zabudowy o wysokości 16 metrów zlokalizowanej powyżej rzędnej terenu 95 m n.p.t. oraz 70% dla zabudowy zlokalizowanej poniżej rzędnej 95 m n.p.t, ( wysokości do 5 m). Takie parametry dla nowej zabudowy wprost nawiązują do zabudowy na sąsiednim terenie osiedla P. [...]. Różnica występuje jedynie w zapisie obu decyzji, gdzie w decyzji nr [...] (wydanej dla zabudowy Wspólnoty P. [...]) dopuszczono podniesienie poziomu terenu do rzędnej 95 m n.p.t., które umożliwiło realizację hali garażowej, natomiast w decyzji nr [...] dopuszczono jedną kondygnację na 70% działki, ograniczoną do tej samej wysokości jak sąsiednie wyniesienie terenu. W efekcie powstała forma zabudowy z poziomu wspólnej wewnętrznej drogi będzie odbierana podobnie jak sąsiednie bloki mieszkalne " Materiał fotograficzny (karty akt 48-51 akt organu II instancji) sporządzony przez pełnomocnika spółki A., pokazuje, że teren Wspólnoty posiada porównywalny procent zabudowy gdyż od rzędnej terenu 90 m n.p.t. do rzędnej terenu 95 m n.p.t. znajdują się nadziemne hale garażowe, na których częściowo zlokalizowane są budynki wielorodzinne ( karta 51 akt SKO). Pozostałe zarzuty skargi zostały już ocenione w uzasadnieniu wyroku WSA w Poznaniu z dnia 25 września 2019 r. sygn. akt IV SA/Po 517/19, jako bezzasadne. Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art.151 P.p.s.a. oddalił skargę orzekając jak w sentencji. Na podstawie art. 15 zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1842 z późn. zm.) niniejsza sprawa została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym.