III SA/Po 464/26

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Monika Świerczak Sędzia WSA Katarzyna Witkowicz-Grochowska Sędzia WSA Wojciech Rowiński (spr.) Protokolant starszy sekretarz sądowy Iwona Maciak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 czerwca 2026 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej na decyzję Inspektor Nadzoru Budowlanego z dnia 20 lutego 2026 r. nr [...] w przedmiocie nakazu usunięcia nieprawidłowości oddala skargę w całości.

Decyzją z dnia 20 lutego 2026 r. (znak: [...]) Inspektor Nadzoru Budowlanego utrzymał w mocy decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla Miasta [...] nr [...] z dnia 11 grudnia 2025 r. (znak: [...]) nakazującą Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. [...]/[...] w [...] usunąć nieprawidłowości w stanie technicznym budynku znajdującego się przy ul. [...], [...] w [...]. Powyższe decyzje wydano w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych: Pismem z dnia 26 maja 2025 r. Wspólnota Mieszkaniowa ul. [...]/[...] w [...], reprezentowana przez r.W. (dalej również: skarżąca lub Wspólnota), zawiadomiła Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla Miasta [...] (dalej również: PINB) o możliwości wystąpienia katastrofy budowlanej wraz z wnioskiem o przeprowadzenie kontroli budynku zlokalizowanego w [...] przy ul. [...] i ul. [...] położonego w obrębie [...], arkusz mapy nr [...], działka nr [...]. W dniu 30 czerwca 2025 r. przeprowadzono kontrolę budynku. Po dokonaniu kontroli sporządzono protokół ze stanu technicznego. Następnie Wspólnota wniosła uzupełnienia do kontroli, poprzez przesłanie fotografii budynku oraz zadeklarowała gotowość do tymczasowego demontażu rynny w przypadku, gdy okaże się to niezbędne do umożliwienia oględzin wskazanego miejsca. Kolejno, decyzją nr [...] z dnia 11 grudnia 2025 r. (znak: [...]) PINB nakazał Wspólnocie wykonanie niżej wymienionych robót budowlanych i czynności budowlanych w celu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w stanie technicznym budynku znajdującego się przy ul. [...]/[...] w [...]: 1) wykonać naprawę spękań na elewacjach, między oknami, na nadprożach; 2) usunąć odparzone tynki na elewacjach; 3) usunąć spękania gzymsu; 4) zabezpieczyć stalowe elementy zadaszenia budynku na elewacji szczytowej budynku; 5) usunąć nieprawidłowości przewodów kominowych zgodnie z protokołem nr [...] z dnia 13 sierpnia 2024 r. PINB wskazał także, że powyższe roboty budowlane należy wykonać pod nadzorem osoby posiadającej stosowne uprawnienia budowlane oraz zgodnie z obowiązującymi przepisami i zasadami wiedzy technicznej. Organ określił także termin wykonania powyższych obowiązków: do dnia 1 lipca 2027 r. Z powyższą decyzją PINB nie zgodziła się skarżąca Wspólnota, która wniosła odwołanie wskazując m.in. na naruszenie przez organ przepisów postępowania, w tym art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2026 r. poz. 524 z późn. zm., dalej: P.b.) poprzez błędne ustalenie stanu faktycznego w sprawie i w rezultacie błędną wykładnię skutkującą nałożeniem obowiązków, które nie prowadzą do usunięcia przyczyny nieprawidłowości w stanie technicznym budynku, a jedynie do doraźnej likwidacji ich skutków. Wspólnota zarzuciła także naruszenie przepisów postępowania, w tym art. 7, art. 11, art. 77 § 1 oraz art. 107 § 3 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2025 r. poz. 1691 z późn. zm., dalej: K.p.a.). Skarżąca do odwołania załączyła dokument: "Ocena zasadności prac wskazanych w decyzji PINB nr [...] w aspekcie usunięcia nieprawidłowości w stanie technicznym budynku poł. przy ul. [...]/[...] w [...]", sporządzony przez dr inż. M. G. na zlecenie Wspólnoty w dniu 7 stycznia 2026 r. Wymienioną we wstępie decyzją z dnia 20 lutego 2026 r. (znak: [...]) Inspektor Nadzoru Budowlanego (dalej również: WWINB lub organ odwoławczy) utrzymał w mocy decyzję PINB. W ocenie WWINB organ I instancji dokonał prawidłowej analizy sytuacji faktycznej i oceny prawnej, podjął wszelkie działania mające na celu dokładne ustalenie i wyjaśnienie stanu faktycznego, zgromadził materiał dowodowy obejmujący przede wszystkim dokumentację z kontroli obiektu budowlanego, protokoły z pięcioletniej okresowej oceny stanu technicznego obiektu, projekty techniczne oraz opinię techniczną. Organ odwoławczy przytoczył brzmienie art. 66 P.b.: "W przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany: 1) może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo 2) jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo 3) jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo 4) powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia - organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.". Następnie wskazał, że konstrukcja art. 66 P.b. daje organowi nadzoru budowlanego możliwość ingerencji w istniejący stan rzeczy, zmierzającej do doprowadzenia stanu obiektu budowlanego do wymogów określonych w art. 61 P.b. Jednocześnie WWINB podkreślił, że istotą nakazu wydanego na podstawie art 61 ust 1 pkt 3 P.b. nie jest przywrócenie stanu sprzed wystąpienia stwierdzonych nieprawidłowości w stanie technicznym obiektu, lecz doprowadzenie do stanu, w którym podjęcie określonych czynności doprowadzi do odzyskania obecnie utraconych pierwotnych cech i właściwości obiektu budowlanego. Kolejno WWINB zauważył, że podczas kontroli nieruchomości przeprowadzonej w dniu 30 czerwca 2025 r. w protokole stwierdzono nieodpowiedni stan techniczny budynku polegający na występowaniu: spękań na elewacji frontowej budynku od strony [...], odparzeń tynków, ubytków płyty elewacyjnej na klatce schodowej od strony [...]. Natomiast w protokole z okresowej kontroli pięcioletniej stanu technicznego budynku z dnia 21 listopada 2024 r. sporządzonym przez J. W. posiadającą uprawnienia budowlane, wskazano, że tynk na całej elewacji jest znacznie zdegradowany, występują spękania szczególnie między oknami, w gzymsie występują miejscowe spękania, miejscowe odparzenia. Jednocześnie organ odwoławczy podniósł, że w aktach sprawy znajduje się opinia techniczna sporządzona na zlecenie Uniwersytetu w sierpniu 2023 r. przez mgr. inż. B. S., posiadającego stosowne uprawnienia budowlane, z wniosków której wynika, że stan techniczny elementów konstrukcyjnych w lokalu usługowym na parterze przy ul. [...]/[...] należy określić jako zadawalający. Na podstawie analizy statyczno-wytrzymałościowej stwierdzono, że nośność nadproży występujących w ww. lokalu usługowym jest wystarczająca. Dodatkowo, zdaniem organu odwoławczego załączona do odwołania wniesionego przez skarżącą ocena (ekspertyza), sporządzona przez dr inż. M. G., zawiera jedynie same hipotezy i prawdopodobieństwa przyczyn złego stanu technicznego budynku dokonane na podstawie obserwacji. Sporządzający opinię dr inż. G. podkreślił, że nałożone w pkt 1, 2, 3 zaskarżonej decyzji PINB obowiązki stanowią "jedynie naprawę objawową, która co do zasady jest słuszna, ale winna zostać poprzedzona określeniem przyczyn i ich usunięciem". Zdaniem organu odwoławczego ocena została sporządzona na potrzeby odwołania i nie ma wpływu na zasadność decyzji PINB. WWINB wskazał również, że PINB w toku sprawy dokonał prawidłowej oceny zgodności stanu technicznego budynku z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. 2022 r. poz. 1225 z późn.zm. dalej: Rozporządzenie). Analiza Rozporządzenia doprowadziła do uznania przez PINB, że w sprawie doszło do naruszenia § 291 Rozporządzenia, zgodnie z którym: "Budynek i urządzenia z nim związane powinny być projektowane i wykonane w sposób niestwarzający niemożliwego do zaakceptowania ryzyka wypadków w trakcie użytkowania, w szczególności przez uwzględnienie przepisów niniejszego działu". Organ I instancji – w ocenie WWINB – prawidłowo stwierdził naruszenie § 309 ust. 6 Rozporządzenia, § 315 oraz § 318 Rozporządzenia. Kolejno, Wspólnota reprezentowana przez r. W., nie zgadzając się z powyższym rozstrzygnięciem WWINB, wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, zarzucając organowi naruszenie: - art. 7 i art. 8 § 1 K.p.a. w zw. z art. 77 § 1 K.p.a., poprzez ich niezastosowanie i w konsekwencji niepodjęcie przez organ wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy oraz wyczerpującego rozpatrzenia całokształtu materiału dowodowego, skutkującym dokonaniem dowolnych, a nie swobodnych ustaleń faktycznych, oraz przez pominięcie istotnych dowodów w sprawie wskazujących, że: 1) uszkodzenia elewacji, nadproży i gzymsów mogą być skutkiem naruszenia układu konstrukcyjnego budynku wskutek samowolnego wyburzenia ścian nośnych w latach 70. XX w.; 2) Wspólnota od początku wnosiła o odtworzenie wyburzonych ścian nośnych; 3) ekspertyza sporządzona na zlecenie Uniwersytetu (dalej: Uniwersytet) nie obejmowała ogólnego stanu konstrukcyjnego budynku, lecz jedynie nośność nadproży; 4) w materiale sprawy istniały wyraźne rozbieżności wymagające wyjaśnienia przez organ, a nie arbitralnego oparcia rozstrzygnięcia w istocie na jednej, wybiórczo potraktowanej opinii sporządzonej na wniosek Uniwersytetu oraz nieustalenie czy stan budynku może prowadzić do powstania stanu awarii budowlanej albo realnego zagrożenia katastrofą budowlaną, mimo że właśnie takie ryzyko było przedmiotem zawiadomienia inicjującego postępowanie, co w konsekwencji doprowadziło do wydania decyzji z naruszeniem interesu Wspólnoty oraz podważenia zasady zaufania obywateli do organów władzy publicznej; - art. 107 § 3 K.p.a. w zw. z art. 11 K.p.a. poprzez sporządzenie uzasadnienia, które nie wyjaśnia w sposób wyczerpujący motywów rozstrzygnięcia, w szczególności nie wyjaśnia, dlaczego pominięto zasadniczy wniosek Wspólnoty o odtworzenie ścian nośnych, nie wskazuje, z jakich przyczyn organ uznał za wystarczające środki naprawcze o charakterze wyłącznie objawowym, oraz nie wyjaśnia, dlaczego organ przyznał decydujące znaczenie opinii sporządzonej na zlecenie Uniwersytetu, mimo że jej zakres – jak wynika z akt sprawy – nie obejmował kompleksowej oceny wpływu wykonanych otworów i usuniętych ścian nośnych na stan całego budynku; - art. 66 ust. 1 pkt 3 P.b. poprzez jego błędne zastosowanie, polegające na nałożenie obowiązków, które nie prowadzą do usunięcia przyczyny nieprawidłowości w stanie technicznym budynku, a jedynie do doraźnej likwidacji ich skutków. Skarżąca wniosła także o przeprowadzenie na podstawie art. 106 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2026 r. poz. 143 z późn. zm., dalej: P.p.s.a.) dowodu z załączonych do skargi dokumentów: a) Protokołu z Zebrania Ogółu Właścicieli Lokali Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. [...]; [...] w dniu 21 sierpnia 2024 r.; b) Protokołu z Zebrania Ogółu Właścicieli Lokali Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. [...]; [...] w dniu 23 września 2024 r. celem wykazania faktów: obowiązku odtworzenia ścian nośnych budynku w celu zapewnienia bezpieczeństwa budynku; ograniczonego zakresu opinii z sierpnia 2023 r. sporządzonej przez mgr. inż. B. S., obejmującej wyłącznie ocenę nośności nadproży, a nie ocenę stanu technicznego całego obiektu; wskazania przez mgr. inż. B. S. konieczności odtworzenia ścian nośnych w przypadku ustalenia, że ich wyburzenie nastąpiło w wyniku samowoli budowlanej. Jednocześnie skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, a także o zasądzenie kosztów postępowania, w tym zwrotu kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W odpowiedzi na skargę WWINB podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko, wnosząc jednocześnie o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 ustawy z 25 lipca 2002 roku – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2024 r. poz. 1267), sądy administracyjne kontrolują działalność administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Stosownie do art. 134 § 1 P.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz wskazaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a. Skarga była niezasadna. Przedmiotem kontroli Sądu była decyzja WWINB z dnia 20 lutego 2026 r. (znak: [...]) utrzymująca w mocy decyzję PINB nr [...] z dnia 11 grudnia 2025 r. (znak: [...]) nakazującą Wspólnocie usunąć nieprawidłowości w stanie technicznym budynku znajdującego się przy ul. [...]/[...] w [...] (dalej również: budynek przy ul. [...]). Materialnoprawną podstawę podjętych w sprawie decyzji stanowił przepis art. 66 ust. 1 pkt 3 P.b. Zgodnie z jego brzmieniem w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. W pierwszej kolejności wskazać należy, że celem powyższego przepisu jest zapewnienie należytego użytkowania obiektu budowlanego, a nie ustalenie, jakie są przyczyny nieprawidłowości i kto ponosi odpowiedzialność za ich powstanie (D. Sypniewski [w:] R. Godlewski i in., Prawo budowlane. Komentarz, wyd. II, Warszawa 2025, art. 66, LEX). W orzecznictwie podkreśla się, że art. 66 ust. 1 pkt 3 P.b. ma zastosowanie, jeśli ustalenia organów wskazują, że obiekt budowlany znajduje się w nieodpowiednim stanie technicznym. Oznacza to, że stan techniczny obiektu wymaga naprawy poprzez podjęcie czynności, które doprowadzą do odzyskania obecnie utraconych pierwotnych cech i właściwości (por. np. wyroki NSA z dnia 5 października 2023 r., sygn. II OSK 1111/22; z dnia 14 listopada 2024 r., sygn. II OSK 303/22; z dnia 24 czerwca 2025 r., sygn. II OSK 189/23; wszystkie przywoływane orzeczenia dostępne są w internetowej bazie orzeczeń CBOSA, orzeczenia.nsa.gov.pl). Innymi słowy, do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych w obiekcie budowlanym nieprawidłowości wystarczające jest ustalenie nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu. Decyzja podejmowana na jego podstawie ma charakter związany. Oznacza to, że jeżeli wystąpią przesłanki ustawowe, to organ nadzoru budowlanego zobligowany jest do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 30 października 2024 r., sygn. II SA/Po 526/24). Kwestia wystąpienia w niniejszej sprawie przesłanki nieodpowiedniego stanu technicznego budynku jest bezsporna. Wypada zauważyć, że to sama skarżąca zawiadomiła PINB o złym stanie technicznym budynku i wniosła o przeprowadzenie kontroli. Istota sporu dotyczy zatem nałożonych przez organ obowiązków usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Zdaniem skarżącej nałożone obowiązki mają charakter wyłącznie powierzchowny i nie eliminują źródła problemu konstrukcyjnego oraz złego stanu technicznego budynku. Skarżąca wskazywała, że obserwowane uszkodzenia budynku, w tym w szczególności spękania na ścianach, są najprawdopodobniej spowodowane ingerencją w konstrukcję budynku polegającą na wyburzeniu w latach 70. XX wieku ścian nośnych na parterze budynku. W ocenie Wspólnoty organy pominęły powyższe okoliczności, koncentrując się jedynie na następstwach, a nie źródle stwierdzonego złego stanu technicznego budynku. Przeciwne stanowisko zajął WWINB, który podkreślał, że twierdzenia skarżącej oparte są na hipotezach oraz prawdopodobnych przyczynach złego stanu technicznego budynku ustalonych jedynie na podstawie obserwacji. Rozstrzygając powyższy spór trzeba przede wszystkim zaznaczyć, że nieodpowiedni stan techniczny siłą rzeczy wiąże się z zagrożeniami, których stopień powinien być ustalony indywidualnie w każdym przypadku (por. wyroki NSA: z dnia 18 maja 2023 r., sygn. II OSK 311/22; z dnia 5 maja 2022 r., sygn. II OSK 1363/19). Zagrożenia te powinny mieć swoje odzwierciedlenie w materiale dowodowym. Najbardziej miarodajnym i obiektywnym dowodem będą wyniki kontroli obiektu budowlanego przedstawione w protokole jej przeprowadzenia i podpisane przez osoby biorące udział w tej czynności. Istotnym dowodem będzie też ekspertyza dokonana przez osobę o odpowiednim przygotowaniu, choć brak jest wymogu co do tego, aby była to osoba posiadająca stosowne uprawnienia budowlane. Ekspertyza powinna zawierać odpowiedni opis i wnioski co do sposobu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Co istotne, na podstawie materiału dowodowego zebranego w sprawie organ nadzoru budowlanego wydaje rozstrzygnięcie, lecz nie jest przy tym związany wnioskami zamieszczonymi w ekspertyzie (zob. A. Kosicki [w:] Prawo budowlane. Komentarz, wyd. V, red. T. Filipowicz, A. Plucińska-Filipowicz, M. Wierzbowski, Warszawa 2026, art. 66, LEX). W niniejszej sprawie decyzją nr [...] z dnia 11 grudnia 2025 r. PINB nakazał skarżącej: 1) wykonać naprawę spękań na elewacjach, między oknami, na nadprożach; 2) usunąć odparzone tynki na elewacjach; 3) usunąć spękania gzymsu; 4) zabezpieczyć stalowe elementy zadaszenia budynku na elewacji szczytowej budynku; 5) usunąć nieprawidłowości przewodów kominowych zgodnie z protokołem nr [...] z dnia 13 sierpnia 2024 r. Niewątpliwie najistotniejszym dowodem w sprawie, na którym swoje rozstrzygnięcie oparł PINB, był protokół nr [...] sporządzony w dniu 30 czerwca 2025 r. (k. 86-101 akt administracyjnych). Ponadto, organy wzięły także pod uwagę protokół z okresowej kontroli pięcioletniej stanu technicznego budynku z dnia 21 listopada 2024 r., sporządzony przez J. W., posiadającą uprawnienia budowalne. Zgodnie z treścią protokołu budynek został dopuszczony do użytkowania, a wartość użytkową obiektu określono jako dostateczną. Załącznik nr 1 do powyższego protokołu stanowi obszerny opis stanu technicznego budynku, z wyszczególnieniem elewacji, dachu, kominów, obróbek blacharskich, odwodnienia budynku, lokali mieszkalnych, klatek schodowych, wejść do budynku, balkonów, piwnic, miejsc gromadzenia odpadów stałych oraz otoczenia (podwórza). Z jego treści wynika m.in., że tynk na całej elewacji budynku jest znacznie spękany, a ponadto występują miejscowe odparzenia. Analizując treść powyższych protokołów, należało stwierdzić – w ślad za organami nadzoru budowlanego – że są one miarodajnymi i obiektywnymi dowodami w sprawie. Wykazany w nich nieodpowiedni stan techniczny budynku przy ul. [...] zasadnie zatem stanowił podstawę do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. Co istotne, ani w protokole nr [...] z dnia 30 czerwca 2025 r., ani w protokole z dnia 21 listopada 2024 r. nie wspomniano o wyburzeniu ścian nośnych oraz problemach konstrukcyjnych budynku. Skarżąca w swoich zarzutach podważała znaczenie opinii sporządzonej w sierpniu 2023 r. przez mgr. inż. B. S. na zlecenie Uniwersytetu (uczestnika niniejszego postępowania). Celem rzeczonej opinii (k. 5-29 akt administracyjnych) była ocena nośności elementów konstrukcyjnych – nadproży wykonanych w ścianach wewnętrznych w lokalu użytkowym w przyziemiu budynku. Podstawę opracowania stanowiła m.in. wizja lokalna przeprowadzona w dniach 7 sierpnia 2023 r. oraz 22 sierpnia 2023 r. (k. 27 akt administracyjnych). We wnioskach opinii wskazano, że na nośność nadproży występujących w lokalu użytkowym jest wystarczająca, a stan techniczny elementów konstrukcyjnych w lokalu należy określić jako wystarczający. Skarżąca podnosiła w skardze, że rzeczona opinia z sierpnia 2023 r. odnosi się jedynie do lokalu użytkowego znajdującego się w przyziemiu budynku, a nie do stanu technicznego całego budynku. Zauważenia wymaga, że rzeczywiście opinia z sierpnia 2023 r. nie dotyczy stanu technicznego całego budynku, jednakże opinia ta – przeciwnie do tego co twierdzi skarżąca Wspólnota – nie stanowiła przesądzającego dowodu w sprawie. Organ oparł swoje rozstrzygnięcie również na protokole nr [...] sporządzonym w dniu 30 czerwca 2025 r. oraz protokole z okresowej kontroli pięcioletniej stanu technicznego budynku z dnia 21 listopada 2024 r. Oba te dokumenty zostały przygotowane przez właściwe osoby o odpowiednim przygotowaniu zawodowym i mogły stanowić rzetelny dowód w sprawie. Na marginesie wskazać należy, że dokument przedłożony przez skarżącą w odwołaniu, tj. "Ocena zasadności prac wskazanych w decyzji PINB nr [...] w aspekcie usunięcia nieprawidłowości w stanie technicznym budynku poł. przy ul. [...]/[...] w [...]", sporządzony przez dr inż. M. G. na zlecenie Wspólnoty w dniu 7 stycznia 2026 r. (k. 45-50 akt administracyjnych), w istocie nie został sporządzony na podstawie oględzin (wizji lokalnej) w lokalu użytkowym w przyziemiu budynku. Zgodnie z pkt I powyższej oceny, podstawę opracowania stanowiły prowadzone w latach 2021-2025 oględziny nieruchomości. Brak jest jednak informacji o tym, że autor opracowania przebywał w lokalu użytkowym w przyziemiu budynku, którego dotyczy opinia z sierpnia 2023 r. przygotowana na zlecenie Uniwersytetu. Wszelkie zatem uwagi zawarte w dokumencie przedłożonym przez skarżącą wraz z odwołaniem dotyczące nieprawidłowości związanych z lokalem użytkowym w przyziemiu budynku, nie mogły stanowić podstawy do wydania rozstrzygnięcia przez organy nadzoru budowlanego. Autor opracowania dr inż. M. G. sam wskazuje, że jego twierdzenia mają charakter jedynie hipotezy: "Autor wprawdzie nigdy nie poddał oględzinom przedmiotowego lokalu – ze względu na brak do niego dostępu, to jednak przekazane informacje o samej okoliczności, które znajdują potwierdzenie u wielu źródeł, pozwalają wskazać na związek przyczynowo-skutkowy, który wobec braku możliwości pełnej weryfikacji w naturze stanowi podstawę wnioskowania o wysoce prawdopodobnych przyczynach występowania na elewacji budynku objawów (k. 46 akt administracyjnych, str. 4 "Oceny..."). Nie można było zatem przyjąć, że organy nadzoru budowlanego orzekające w niniejszej sprawie postąpiły wadliwie, uznając za wiarygodny dowód w sprawie opinię z sierpnia 2023 r. sporządzoną na podstawie oględzin (wizji lokalnej) w lokalu użytkowym w przyziemiu budynku, a nie dokument opracowany przez osobę, która nigdy nie była w rzeczonym lokalu. Kolejno wskazać trzeba, że w toku postępowania nie doszło do naruszenia przepisów proceduralnych w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Nie ma racji zatem skarżąca, zarzucając organom liczne naruszenia przepisów K.p.a. Organy obu instancji w szczególności prawidłowo ustaliły wszystkie istotne w sprawie okoliczności faktyczne, kierując się zasadami wynikającymi z art. 7 i art. 77 § 1 K.p.a., jak również – stosownie do art. 80 K.p.a. – wnikliwie oceniły dowody zgromadzone w sprawie, a sporządzone uzasadnienia wypełniają kryteria sformułowane w art. 107 § 3 K.p.a. Finalnie podkreślenia wymaga, że w sposób wystarczający zostały określone w niniejszej sprawie czynności naprawcze w budynku przy ul. [...], wypunktowanie szczegółowo w decyzji PINB nr [...] z dnia 11 grudnia 2025 r. (znak: [...]). Organ prawidłowo także wskazał termin wykonania nałożonych obowiązków: do dnia 1 lipca 2027 r. Zakres wyznaczonych czynności naprawczych jest przy tym adekwatny do poczynionych przez organy ustaleń, a zarazem konieczny do doprowadzenia budynku do odpowiedniego stanu technicznego. Wskazać również trzeba, że organy nadzoru budowlanego orzekające w niniejszej sprawie prawidłowo zidentyfikowały adresata decyzji o usunięciu nieprawidłowości stwierdzonych w obiekcie budowlanym. Przypisanie odpowiedzialności Wspólnocie za usunięcie nieprawidłowości stwierdzonych w stanie technicznym części wspólnych budynku określonych jako elewacja, zadaszenie budynku czy przewody kominowe, pozostawało w zgodzie z art. 61 P.b., mocą którego obowiązki związane z utrzymaniem obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym ciążą na właścicielu lub zarządcy nieruchomości. W orzecznictwie wskazuje się w kontekście decyzji wydawanych na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 P.b., że każda część budynku, której znaczenie (funkcja) wykracza poza sferę odrębnego lokalu, powinna być uznawana za należącą do nieruchomości wspólnej (por. wyrok NSA z dnia 20 maja 2025 r., sygn. II OSK 2453/22). Należy jednocześnie zaznaczyć, że Sąd nie przeprowadził na podstawie art. 106 § 3 p.p.s.a. dowodów zawnioskowanych w skardze tj. dwóch protokołów z zebrań skarżącego. W trybie art. 106 § 3 p.p.s.a. sąd administracyjny nie może dokonywać ustaleń, które prowadziłyby do nowego ustalenia stanu faktycznego w sprawie administracyjnej albo kontynuowania postępowania dowodowego prowadzonego przez organy. Co do zasady dyspozycja art. 106 § 3 p.p.s.a. nie daje podstaw, by żądać przeprowadzenia przed sądem administracyjnym postępowania dowodowego wskazującego na istnienie nowych okoliczności faktycznych, których strona nie podniosła w toku postępowania przed organem administracji. Posłużenie się w powyższym przepisie stwierdzeniem "sąd może" wyraźnie wskazuje na uprawnienie sądu, a nie jego obowiązek (por. wyrok NSA z 18.06.2026 r., I GSK 305/24, LEX nr 4109398, wyrok NSA z 18.06.2026 r., I GSK 305/24, LEX nr 4109398). Nic nie stało na przeszkodzie, aby oba protokoły przedłożyć w toku postępowania administracyjnego, skoro zostały sporządzone w sierpniu i wrześniu 2024r. (zaskarżona decyzja została wydana 20 lutego 2026r.), a oba dokumenty pozostawały w dyspozycji skarżącej. Nadto oba protokoły stanowią jedynie dokument prywatny, nie korzystają z domniemanie prawdziwości i nie zastępują w szczególności ekspertyz czy opinii biegłych. Mając zatem na uwadze wszystkie powyższe okoliczności oraz to, że zarzuty skargi nie zasługiwały na uwzględnienie i jednocześnie brak jest okoliczności, które z urzędu należałoby wziąć pod rozwagę, Sąd na podstawie art. 151 P.p.s.a., orzekł jak w sentencji wyroku.