III SA/Po 20/26

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Witkowicz-Grochowska Sędzia WSA Monika Świerczak Sędzia WSA Wojciech Rowiński (spr.) Protokolant sekretarz sądowy Małgorzata Kusiak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 kwietnia 2026 r. sprawy ze skargi Stowarzyszenia na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 15 kwietnia 2025 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę w całości

UZASADNIENIE Decyzj� z dnia 15 kwietnia 2025 r. (znak: [...]) Samorz�dowe Kolegium Odwo�awcze utrzyma�o w mocy decyzj� Prezydenta Miasta [...] nr [...] (znak: [...]) z dnia 31 marca 2023 r. w sprawie ustalenia warunk�w zabudowy dla inwestycji polegaj�cej na budowie 7 budynk�w mieszkalnych wielorodzinnych, przewidzianej do realizacji na terenie dzia�ek ewid. Nr [...], [...], [...], [...] (cz��), ark. 7, obr�b [...], po�o�onych w rejonie ulic [...] i [...] w [...]. Powy�sze decyzje zosta�y wydane w nast�puj�cych okoliczno�ciach faktycznych i prawnych: Wnioskiem z dnia 6 grudnia (data wp�ywu 19 grudnia 2019 r.) [...] sp. z o.o. w P. (dalej r�wnie�: inwestor) wyst�pi� do Prezydenta Miasta [...] o ustalenie warunk�w zabudowy dla inwestycji polegaj�cej na budowie maksymalnie 7 budynk�w mieszkalnych wielorodzinnych, przewidzianej do realizacji na terenie dzia�ek ewid. nr [...],[...],[...],[...] (cz��), ark. 7, obr�b [...], po�o�onych w rejonie ulic [...] i [...] w [...]. Wniosek ten zosta� zmieniony pismem z dnia 24 lipca 2020 r. w zakresie liczby lokali mieszkalnych a tak�e wysoko�ci budynk�w i wska�nika zabudowy (dalej r�wnie�: Inwestycja) Decyzj� nr [...] z dnia 24 czerwca 2021 r. Prezydent Miasta [...] ustali� warunki zabudowy dla Inwestycji. Nast�pnie odwo�ania od powy�szej decyzji wnios�o Stowarzyszenie oraz Wsp�lnota Mieszkaniowa. W obu odwo�aniach wskazano na konieczno�� uchylenia decyzji Prezydenta Miasta [...] z uwagi na liczne naruszenia przepis�w prawa materialnego oraz procesowego. Po rozpatrzeniu powy�szych odwo�a�, Samorz�dowe Kolegium Odwo�awcze (dalej r�wnie�: SKO lub Kolegium) decyzj� z dnia 22 grudnia 2021 r. (znak: [...]) utrzyma�o w mocy zaskar�on� decyzj� organu I instancji. Odwo�uj�cy, nie zgadzaj�c si� z powy�szym rozstrzygni�ciem Kolegium, wnie�li na nie skarg� do Wojew�dzkiego S�du Administracyjnego w Poznaniu. Wyrokiem z dnia 22 czerwca 2022 r. (sygn. akt IV SA/Po 191/22) Wojew�dzki S�d Administracyjny (dalej r�wnie�: WSA lub tutejszy S�d) uchyli� w ca�o�ci zaskar�on� decyzj� Kolegium oraz poprzedzaj�c� j� decyzj� organu I instancji. W ocenie WSA w sprawie zaistnia�a rozbie�no�� mi�dzy zaskar�onym rozstrzygni�ciem decyzji a jego uzasadnieniem. Kolegium w rozstrzygni�ciu utrzyma�o w mocy zaskar�on� decyzj� organu I instancji, natomiast w uzasadnieniu zawarto wzajemnie sprzeczne motywy. W cz�ci wst�pnej uzasadnienia Kolegium wskaza�o, �e organ odwo�awczy po ponownym rozpatrzeniu sprawy uchyli� zaskar�on� decyzj� w ca�o�ci i przekaza� spraw� do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji, by nast�pnie skonstatowa� w oparciu o dokumenty zgromadzone w aktach sprawy, �e organ pierwszej instancji przeprowadzi� post�powanie bez narusze� norm prawa procesowego i zastosowa� prawid�owo przepisy prawa materialnego, co sprawi�o, �e rozstrzygni�cie by�o prawid�owe i nie by�o podstaw do uchylenia decyzji organu I instancji w sprawie. Kolejno tutejszy S�d wskaza�, �e Kolegium najpierw w uzasadnieniu zaskar�onej decyzji oceni�o najistotniejsze kwestie w sprawie nadmieniaj�c, �e obszar analizowany zosta� wyznaczony prawid�owo, a parametry pozwoli�y na ustalenie cech i parametr�w nowej zabudowy odbiegaj�cych od warto�ci �rednich, co zosta�o w spos�b prawid�owy uzasadnione, kontynuowana jest funkcja zabudowy istniej�ca na terenie analizowanym, by ostatecznie podsumowa�, �e w sprawie organ I instancji musi ponownie zleci� opracowanie analizy urbanistycznej oraz wynik�w tej analizy, uwzgl�dniaj�c obowi�zuj�cy porz�dek prawny. Ju� z tego powodu � zdaniem WSA � zaskar�ona decyzja obarczona by�a uchybieniem w postaci naruszenia przepis�w post�powania mog�cych mie� istotny wp�yw na wynik sprawy, skutkuj�cym wyeliminowaniem zaskar�onej decyzji z obrotu prawnego. W dalszej cz�ci uzasadnienia wyroku z dnia 22 czerwca 2022 r. (sygn. akt IV SA/Po 191/22) WSA wskazywa� na kolejne, liczne uchybienia organ�w. Podkre�lono, �e SKO nie rozpozna�o w og�le sprawy merytorycznie, czym naruszy�o zasad� dwuinstancyjno�ci post�powania zawart� w art. 15 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks post�powania administracyjnego (Dz.U. z 2025 r. poz. 1691 z p�n. zm., dalej: K.p.a.). Zasada ta nie mo�e by� rozumiana w ten spos�b, �e wszystkie istotne dowody powinny zosta� przeprowadzone w post�powaniu pierwszoinstancyjnym, a rol� organu odwo�awczego jest tylko dokonanie kontroli rozstrzygni�cia obj�tego odwo�aniem. W ocenie tutejszego S�du uzasadnienie zaskar�onej decyzji nie zawiera�o cz�ci merytorycznej, co prowadzi�o do naruszenia art. 107 � 3 K.p.a. Kolegium nie poczyni�o w istocie �adnych w�asnych ustale� ani rozwa�a�, kt�re wskazywa�yby na ponowne przeanalizowanie ca�o�ci sprawy. Organ II instancji ograniczy� si� bowiem jedynie do zacytowania przepis�w, kt�re w jego ocenie znajdowa�y zastosowanie w rozpatrywanej sprawie, oraz do zdawkowego zaaprobowania stanowiska organu I instancji. Uzasadnienie decyzji Kolegium nie zawiera�o jakichkolwiek argument�w, kt�re przemawia�yby za trafno�ci� pogl�d�w wyra�onych przez organ I instancji. Ponadto, w ocenie WSA Kolegium naruszy�o przepisy art. 7, art. 77 � 1 i art. 107 � 3 K.p.a. przez niedostateczne wyja�nienie badanej sprawy, poprzez brak weryfikacji decyzji I instancji w szczeg�lno�ci pod k�tem analizy urbanistycznej. Tutejszy S�d wskaza� tak�e, �e uchybieniem � skutkuj�cym wyeliminowaniem z obrotu prawnego � obarczona by�a tak�e decyzja nr [...] z dnia 24 czerwca 2021 r. Prezydent Miasta [...]. W�tpliwo�ci WSA wzbudzi� w szczeg�lno�ci obszar analizowany, kt�ry zosta� wyznaczony na cz�ci graficznej analizy w specyficzny spos�b, bowiem ma nieregularny kszta�t. Organ nie uzasadni� tak przyj�tego sposobu wyznaczania obszaru analizowanego. Zasad� jest, i� obszar analizowany nale�y wyznaczy� dooko�a dzia�ki (dzia�ek), czyli we wszystkich kierunkach (koncentrycznie) w r�wnej odleg�o�ci, a zatem granice tego obszaru powinny przyj�� kszta�t okr�gu o promieniu nie mniejszym ni� trzykrotna szeroko�� frontu dzia�ki z kt�rej odbywa si� g��wny wjazd lub wej�cie na dzia�k�, i nie mniejszym ni� 50 m. Wszelkie odst�pstwa od powy�szej zasady wymagaj� natomiast bardzo starannego i wnikliwego uzasadnienia. Nieprawid�owo � zdaniem tutejszego S�du � wyznaczono tak�e obszar analizowany na kopii mapy zasadniczej, gdy� nie zaznaczono prawid�owego zasi�gu tego obszaru. Z tego powodu nie wiadomo, czy w obszarze analizowanym znajduj� si� kolejne dzia�ki zabudowane, kt�rych cechy i parametry r�wnie� winny by� poddane analizie. W ocenie WSA w przedmiotowej sprawie kontrolowane organy ustali�y tak�e bez szczeg�owego i przekonuj�cego uzasadnienia odwo�uj�cego si� do danych wynikaj�cych z analizy � warto�ci wska�nik�w znacznie odbiegaj�ce od warto�ci �rednich (co do wska�nika intensywno�ci zabudowy - maks. 35% przy �redniej warto�ci ok. 26% - przy czym, jak wskazano powy�ej �redni wska�nik powierzchni zabudowy zosta� b��dnie wyliczony w oparciu b��dne dane; co do wska�nika szeroko�ci elewacji frontowej - maks. 24 m przy �redniej warto�ci ok. 19,3 m; co do wska�nika wysoko�ci g�rnej kraw�dzi elewacji frontowej - maks. 10,5 m do 16,5 m przy �redniej warto�ci ok. 13,5 m). W ocenie WSA nieprecyzyjnie okre�lono tak�e rodzaj inwestycji, gdy� budzi ona w�tpliwo�� co do ostatecznej liczby projektowanych budynk�w. W oparciu o decyzj� o warunkach zabudowy inwestor b�dzie m�g� ubiega� si� o wydanie pozwolenia na budow�, kt�re musi by� zgodne z decyzj� o warunkach zabudowy. Dlatego decyzja o warunkach zabudowy b�d�ca wst�pem do realizacji procesu inwestycyjnego winna jednoznacznie i precyzyjnie okre�la� rodzaj inwestycji. W ko�cowej cz�ci uzasadnienia wyroku z dnia 22 czerwca 2022 r. WSA sformu�owa� szczeg�owe wskazania co do dalszego post�powania. Przede wszystkim polecono organowi I instancji zlecenie dokonanie ponownej analizy urbanistycznej, kt�ra b�dzie mog�a sta� si� podstaw� do wydania nowej decyzji o warunkach zabudowy. Obszar analizowany winien by� wykre�lony na mapie w ca�o�ci, celem oceny jakie dzia�ki zabudowane by�y przedmiotem analizy urbanistycznej i jakie s� ich parametry i cechy zabudowy. Dodatkowo organy mia�y dokona� oceny cech i parametr�w istniej�cej zabudowy i odnie�� je do zabudowy projektowanej, analizuj�c ka�dy z czynnik�w wskazanych w rozporz�dzeniu Ministra Infrastruktury. Je�li parametry odbiega� mia�yby od tych wyznaczonych w � 4-8 rozporz�dzenia, to konieczne jest szczeg�owe uzasadnienie dokonania takich odst�pstw, co winno znale�� odzwierciedlenie w uzasadnieniu decyzji organu zgodnie z art. 107 � 3 K.p.a. Organ architektoniczny dokonuje bowiem rozpatrzenia wniosku w sprawie ustalenia warunk�w zabudowy, a analiza urbanistyczna stanowi jedynie element, cho� istotny, dla rozstrzygni�cia sprawy, zatem to organ winien uzasadni� swoje rozstrzygniecie w spos�b pe�ny, wnikliwy, pozwalaj�cy pozna� motywy jakim si� kierowa� przy podj�ciu decyzji, poparte wszechstronnie zebranym materia�em dowodowym. Analizy architektoniczno-urbanistycznej nie mo�na uto�samia� z warunkami zabudowy opisanymi w samej decyzji i za��cznikach do niej, poniewa� jest ona odr�bnym dokumentem i w�a�nie na podstawie jej tre�ci i oczywi�cie pozosta�ego materia�u dowodowego, organ podejmuje rozstrzygni�cie w kwestii ustalenia warunk�w zabudowy dla projektowanej inwestycji. Tutejszy S�d wskaza� tak�e, aby organy strzeg�y si� pope�nionych b��d�w rachunkowych oraz uzyska�y zapewnienia dostawc�w medi�w, kt�re zd��y�y ju� utraci� wa�no��. Polecono tak�e oceni�, czy istniej�ce lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczaj�ce dla przedmiotowego zamierzenia budowlanego b�d�cego przedmiotem wniosku o wydanie warunk�w zabudowy. Finalnie WSA podkre�li�, �e na etapie ponownie przeprowadzonego post�powania strona skar��ca b�dzie mog�a ��da� wyja�nienia kwestii, kt�re uwa�a za istotne dla rozstrzygni�cia sprawy, w tym r�wnie� kwestii uzyskania dokumentacji geotechnicznej oraz hydrotechnicznej czy ochrony konserwatorskiej. Po ponownie przeprowadzonym post�powaniem, Prezydent Miasta [...] decyzj� z dnia 31 marca 2023 r. ponownie ustali� warunki zabudowy dla Inwestycji. W uzasadnieniu decyzji organ szczeg�owo wyt�umaczy� w jaki spos�b wywi�za� si� ze wskaza� WSA co do dalszego post�powania: 1) Zar�wno w analizie jak i wynikach odniesiono si� do przebiegu granic obszaru analizowanego, kt�rego kszta�t nie jest regularny w oparciu o aktualne orzecznictwo s�d�w; 2) W dalszej cz�ci uzasadnienie zawiera argumenty, na kt�rych oparto zastosowanie odst�pu dla ustalonych parametr�w zabudowy ze wskazaniem na konkretne nieruchomo�ci wraz z podaniem adres�w; projektowan� zabudow� zaplanowano w poszanowaniu zabudowy na styku, tj. zabudowy willowej oraz osiedla zabudowy mieszkaniowej tworz�c form� po�redni� przej�ciow� pomi�dzy dwoma formami zabudowy; 3) Omy�ka rachunkowa zosta�a skorygowana, lecz nie rzutuje na rozstrzygni�cie bowiem po zaokr�gleniu do pe�nych dziesi�tek nadal daje warto�� 26%; 4) Omy�ka pisarska zosta�a skorygowana; 5) W dalszej cz�ci uzasadnienia odniesiono si� szczeg�owo do ustalonych parametr�w zabudowy, kt�re przekraczaj� �rednie warto�ci z obszaru analizowanego wraz z podaniem konkretnych adres�w nieruchomo�ci, na kt�rych oparto uzasadnienie dla zastosowanego odst�pstwa; 6) Za��cznik nr 2 jakim s� wyniki analizy jak i sama analiza, wskazuje w jaki spos�b zosta� wyznaczony obszar analizowany zgodnie z obowi�zuj�cymi przepisami prawa; poza d�ugo�ci� promienia zawiera opis wraz z podanymi nieruchomo�ci, kt�re znalaz�y si� w jego zasi�gu, a tak�e charakterystyk� obszaru analizowanego; 7) Wyniki analizy zosta�y uzupe�nione o pe�n� charakterystyk� wska�nik�w wyst�puj�cych w obszarze analizowanym wraz z podsumowaniem jakie wska�niki na ich podstawie zosta�y ustalone dla przysz�ej inwestycji; jak sama nazwa ww. Za��cznika wskazuje stanowi� one wyniki � kt�re s� r�wnoznaczne z przedstawieniem rozwi�zania; uzasadnienie za� przyj�tych wska�nik�w znajduje swoje miejsce w szeroko rozbudowanym uzasadnieniem samej decyzji. Od powy�szej decyzji odwo�anie ponownie wnie�li Stowarzyszenie oraz Wsp�lnota Mieszkaniowa. Wymienion� we wst�pie zaskar�on� decyzj� z dnia 15 kwietnia 2025 r. (znak: [...]) SKO utrzyma�o w mocy decyzj� organu I instancji z dnia 31 marca 2023 r. Kolegium wskaza�o, �e decyzja organu I instancji uwzgl�dnia wskazania i wytyczne zawarte w wyroku WSA z dnia 22 czerwca 2022 r. Zdaniem SKO niew�tpliwie uzna� nale�y, �e obszar analizowany zosta� wyznaczony poprawnie, gdy� fragment miasta [...], zawarty pomi�dzy ulicami [...] i ulic� [...] m�g� zosta� ograniczony na potrzeby analizy do obszaru, kt�ry przyj�� urbanista w tej sprawie. Rozstrzygaj�ce nale�a�o uzna� to, �e front dzia�ki zosta� wskazany prawid�owo, co determinuje wyznaczenie zasi�gu obszaru analizowanego. Wbrew twierdzeniom odwo�uj�cych si�, ze wzgl�du na charakter planowanej zabudowy, jako wielorodzinnej w spos�b oczywisty parametry projektowanej zabudowy mia�y prawo by� odniesione do zrealizowanej w ostatnich latach zabudowy osiedla tworz�cego Wsp�lnot� Osiedla. Skoro organ I instancji zezwoli� na realizacj� tego osiedla to w�a�nie ta istniej�ca zabudowa wielorodzinna mog�a by� uwzgl�dniona jako podstawa do ustalenia parametr�w nowej, planowanej zabudowy wielorodzinnej w najbli�szym s�siedztwie. Dalej Kolegium wskaza�o, �e ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zawiera fundamentaln� zasad� "dobrego s�siedztwa", zgodnie z kt�r� tylko zabudowa sprzeczna z zastanym �adem przestrzennym pozwala�aby organowi I instancji na odmow� ustalenia warunk�w zabudowy dla tego zamierzenia na projektowanym terenie. Taki przypadek w tej sprawie jednak nie wyst�puje. Planowana funkcja zabudowy wielorodzinnej b�dzie stanowi� kontynuacj� zrealizowanej wcze�niej zabudowy "Osiedla [...]". Brak jest zatem podstaw � zdaniem Kolegium � do odmowy ustalenia warunk�w zabudowy. Niezasadny jest zarzut o braku istniej�cej infrastruktury dla zapewnienia medi�w dla nowego osiedla a nawet brak jest wi���cych um�w na ten cel zawartych. Zarzut ten jest nietrafny, gdy� dostawcy medi�w z�o�yli swoje o�wiadczenia o takiej mo�liwo�ci, po okre�leniu konkretnych wielko�ci dla projektowanej zabudowy. W ocenie Kolegium niezasadny jest r�wnie� zarzut o tym, �e na tym etapie niezb�dne by�oby przeprowadzenie �cis�ych i dok�adnych bada� geologicznych i hydrologicznych dla terenu obj�tego niniejszym post�powaniem. Takie oczekiwania s� przedwczesne, te informacje s� niezb�dne do weryfikacji z�o�onych dokument�w i projekt�w ale w nast�pnym post�powaniu, zmierzaj�cym do udzielenia pozwolenia na budow�. Projekt decyzji o warunkach zabudowy zosta� uzgodniony z w�a�ciwymi organami, kt�re w procesie uzgodnie� uczestniczy�y i swoje uwagi lub warunki mog�y zg�osi�. W�a�ciciele nieruchomo�ci s�siednich nie mog� oczekiwa�, �e b�d� oni mogli wp�ywa� a przede wszystkim, �e posiadaj� uprawnienia aby w�adczo kszta�towa� warunki zabudowy i warunki prowadzenia post�powania przed Prezydentem Miasta [...] i by wprowadzali kolejne ��dania i wymagania. Nie zgadzaj�c si� z powy�sz� decyzj� Kolegium z dnia 15 kwietnia 2025 r., Stowarzyszenie (dalej: skar��cy lub Stowarzyszenie) wnios�o do Wojew�dzkiego S�du Administracyjnego w Poznaniu skarg�, zarzucaj�c organowi naruszenie: - art. 107 � 3 K.p.a. w zw. z art. 140 K.p.a. w zw. z art. 11 K.p.a. poprzez braki w uzasadnieniu zaskar�onej decyzji polegaj�ce na: a) braku odniesienia si�, w spos�b merytoryczny (a nie jedynie poprzez og�lnikowe wskazanie, �e organ uznaje dany zarzut za niezasadny) do podniesionych przez strony, w z�o�onych odwo�aniach, zarzut�w, a jedynie ich zdawkowe przywo�anie - bez ich rzeczywistego rozwa�enia, w tym w szczeg�lno�ci w zakresie podniesionych w odwo�aniu zarzut�w; b) braku rozstrzygni�cia zawartych w odwo�aniach wniosk�w dowodowych, jak i braku uzasadnienia nieprzeprowadzenia tych�e dowod�w; c) braku poczynienia ustale� faktycznych (brak r�wnie� odwo�ania si� do przyj�cia ustale� organu I instancji), mimo tego, �e organ II instancji zobowi�zany jest do ponownego � kompleksowego � rozpoznania wniosku i wydania merytorycznego orzeczenia; d) braku uzasadnienia prawnego, poza odwo�aniem si� do przepis�w zwi�zanych z prowadzeniem dalszego post�powania dowodowego, ze zdawkowym wskazaniem, �e nie zosta�y one naruszone; - art. 7 K.p.a. w zw. z art. 77 � 1 K.p.a. w zw. z art. 140 K.p.a. poprzez, brak: a) uzyskania dokumentacji geotechnicznej oraz hydrotechnicznej w zakresie oddzia�ywania inwestycji na nieruchomo�ci pozostaj�ce w jej zasi�gu, ze szczeg�lnym uwzgl�dnieniem terenu Ogrodu Botanicznego [...] po�o�onego przy ulicy [...] w [...] (dalej: Ogr�d Botaniczny), obj�tego ochron� konserwatorsk�, jako wpisanego obiektu wpisanego do rejestru zabytk�w po numerem [...] decyzj� z dnia 08 stycznia 1975 roku, jak r�wnie� z uwzgl�dnieniem okoliczno�ci dotycz�cych dopuszczania zmian ukszta�towania terenu w zakresie niezb�dnym do realizacji inwestycji: "dopuszcza si� realizacj� kondygnacji podziemnej/podziemnych", w zakresie w jakim mog� one doprowadzi� do ca�kowitej zmiany ukszta�towania terenu, w zakresie charakteru i sposobu odbioru w�d opadowych w ca�ego obszaru analizowanego; b) przeprowadzenia analizy okre�lonej w przepisie art. 61 ust. 5a i 7 u.p.z.p. stosownie do tre�ci przepis�w � 4 ust. 4 Rozporz�dzenia, � 5 ust. 2 Rozporz�dzenia, � 6 ust. 2 Rozporz�dzenia, � 7 ust. 4 Rozporz�dzenia w zw. z � 9 ust. 1 i 2 Rozporz�dzenia z uwagi na to, i� przedmiotowa analiza nie zawiera merytorycznego uzasadnienia odst�pstw odnosz�cych si� do aspekt�w urbanistycznych, kt�re ma wnosi� przedmiotowa analiza do post�powania w przedmiocie warunk�w zabudowy, a jedynie stwierdza si� w niej, �e odst�pstwa takie m� zaistnie�, co nale�y uzna� za niewystarczaj�ce, a tym samym wadliwe; c) przeprowadzenia analizy zmiany przeznaczenia terenu przeznaczonego pod inwestycj� pod k�tem odbioru w�d opadowych i roztopowych z nieruchomo�ci obj�tej inwestycj� oraz nieruchomo�ci po�o�onych powy�ej poziomu tej�e nieruchomo�ci, z uwagi na pochy�e ukszta�towanie terenu samej nieruchomo�ci, jak i samego obszaru analizowanego, wobec braku infrastruktury pozwalaj�cej na odbi�r tych w�d na ww. obszarze, w szczeg�lno�ci w sytuacji przeprowadzenia prac dotycz�cych "zmiany ukszta�towania terenu" poprzez jego "wyr�wnanie" do rz�dnej 77,33 m n.p.m., co w spos�b drastyczny zmieni charakterystyk� tej nieruchomo�ci, ze skutkami dla nieruchomo�ci po�o�onych w obszarze analizowanym oraz art. 138 � 2 K.p.a. poprzez brak uchylenia decyzji I instancji, przez organ z uwagi na konieczno�� przeprowadzenia post�powania dowodowego w powy�szym zakresie, - art. 78 � 1 i 2 K.p.a. w zw. z art. 140 K.p.a. poprzez brak uwzgl�dnienia wniosk�w dowodowych zg�oszonych przez skar��cego w tre�ci odwo�ania, mimo tego, �e ich przeprowadzenie jest konieczne w celu wydania merytorycznie prawid�owego orzeczenia w przedmiocie wniosku, a. art. 153 P.p.s.a.: a) w zw. z przepisem art. 61 ust. 5a ustawy z dnia o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 23 marca 2003 roku (Dz.U. z 2024 r. poz. 1130, dalej: u.p.z.p.), z uwagi na dokonanie przez organ odmiennej wyk�adni tego, w jaki spos�b powinien by� wyznaczony obszar analizowany ni� wskaza� na to Wojew�dzki S�d Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 22 czerwca 2022 roku, sygn. akt: IV SA/Po 191/22, gdzie s� dokona� wi���cej wyk�adni poj�cia obszaru analizowanego i sposobu jego wyznaczania, nakazuj� organowi przyj�� przedmiotow� definicj� i ewentualnie, szczeg�owo uzasadni� odst�pstwa od niej, gdzie organ przywo�uje odmienny pogl�d prawny w zakresie sposoby wyznaczania obszaru analizowanego, czym naruszy� zwi�zanie tego organu pogl�dami prawnymi S�du, z wyroku wydanego w niniejszej sprawie; b) w zw. z art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. w zw. z � 4 ust. 4 rozporz�dzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymaga� dotycz�cych nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588, dalej: Rozporz�dzenie), � 5 ust. 2 Rozporz�dzenia, � 6 ust. 2 Rozporz�dzenia, � 7 ust. 4 Rozporz�dzenia w zw. z � 9 ust. 1 i 2 Rozporz�dzenia wobec tego, �e analiza nie zawiera wskazania warto�ci odst�pstw, jak i przyczyn przyj�cia tych warto�ci, gdzie w wyroku WSA wskazano, �e warto�ci odst�pstw "musi analizy"; c) poprzez brak wskazania numer�w dzia�ek, kt�re zosta�y uj�te w obszarze analizowanym, jak i brakiem szczeg�owych danych charakteryzuj�cych ceny urbanistyczne zabudowy na tych dzia�kach, mimo jednoznacznego wskazania w wyroku WSA obowi�zku ich wskazania (gdzie zar�wno analiza stanowi�ca za��cznik do decyzji, jak i sama decyzja nie wype�niaj� tego wymogu); d) poprzez brak odniesienia si� do wszystkich argument�w oraz zastrze�e� podnoszonych przez strony, do czego S�d zobowi�za� organy, przy kolejnym rozpoznaniu sprawy, w szczeg�lno�ci organ II instancji, nie odni�s� si� do podnoszonej przez strony kwestii charakteru zabudowy okre�lonego dla terenu inwestycji w studium uwarunkowa� i kierunk�w zagospodarowania przestrzennego, kt�re sporz�dzone jest dla tego obszaru, zgodnie z kt�rym obszar ten w g��wnej mierze posiada w nim przeznaczenie w zakresie funkcji mieszkaniowej pod zabudow� o charakterze willi miejskich; - art. 61 ust. 5a i 7 u.p.z.p. stosownie do tre�ci przepis�w � 4 ust. 4 Rozporz�dzenia, � 5 ust. 2 Rozporz�dzenia, � 6 ust. 2 Rozporz�dzenia, � 7 ust. 4 Rozporz�dzenia w zw. z � 9 ust. 1 i 2 Rozporz�dzenia, brak wskazania merytorycznych podstaw � w kontek�cie urbanistycznym � tj. zwi�zanych z merytoryczn� tre�ci� analizy w zakresie mo�liwo�ci zastosowania odst�pstw do przyj�tych w Rozporz�dzeniu "wymiar�w" inwestycji, zgodnie z tymi przepisami dopuszczanymi, jak r�wnie� ca�kowicie arbitralne przyj�cie linii zabudowy od strony ulicy [...], gdzie w �adnym zakresie z analizy urbanistycznej, nie wynika by gdziekolwiek w obszarze analizowanym linia zabudowy posiada�a tak ma�� odleg�o�� � minimalna odleg�o�� linii zabudowy wskazana w analizie wynosi 5 m, za� ustalona linia zabudowy od strony ulicy [...] wynosi 4 m, gdzie przedmiotowe odst�pstwo, nie zosta�o w tre�ci analizy wskazane (nie wskazuj�c ju� na uzasadnienie) odst�pstwo do linii zabudowy, okre�lone w oparciu o przepis � 4 ust. 2 Rozporz�dzenia; - art. 8 K.p.a. w zw. z art. 9 K.p.a. poprzez prowadzenie post�powania w spos�b niebudz�cy zaufania do organu, w szczeg�lno�ci maj�c na uwadze, �e pomimo dwukrotnego zwracania si� przez stron� do organu � Prezydenta Miasta [...] � w zakresie dzia�ania innej jednostki organizacyjnej Urz�du � Miejskiej Pracowni Urbanistycznej � gdzie w analizie zasadno�ci przyst�pienia do sporz�dzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru po�o�onego w rejonie ulic [...] i [...] z dni 13 wrze�nia 2019 roku i 6 grudnia 2019 roku, wskazano, �e brak jest potrzeby stworzenia projektu, a w dalszej kolejno�ci uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru ulic [...] i [...] � poniewa� wskazano w niej, �e charakter nowej zabudowy, kt�ry mia�by powsta� na dotychczas niezagospodarowanym terenie ww. obszaru winien � zgodnie ze Studium � stanowi� "zabudow� wielorodzinn� nisk� � o charakterze "willi miejskich" � b�dzie zar�wno zgodna z ustaleniami studium jak i b�dzie stanowi� (...) uzupe�nienie aktualnej zabudowy", gdzie uzna� nale�y, �e ustalenia Studium zosta�y w niej pomini�te, za� tre�� zaskar�onej decyzji stoi wprost w sprzeczno�ci z tre�ci� ww. analizy wydanej przez ten sam organ, co w spos�b oczywisty podwa�a zaufanie do organu, gdzie zaskar�ona decyzja stoi r�wnie� w sprzeczno�ci z motywami � zawartymi w uzasadnieniu projektu uchwa�y Rady Miasta [...] z dnia 25 kwietnia 2023 roku w przedmiocie przyst�pienia do uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu obj�tego wnioskiem, w kt�rym to uzasadnieniu wskazano, �e do "wywo�ania" ww. planu dosz�o "aby zabezpieczy� tereny przed ekspansywn� inwestycj� dewelopersk�, a tak�e zachowa� i chroni� zwarty kompleks zabudowy o jednolitym charakterze" oraz "sporz�dzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pozwoli na utrwalenie sko�czonej struktury urbanistycznej osiedla, ochron� obecnego zagospodarowania, w tym willi miejskich, oraz zapobieganie dog�szczaniu zabudowy (...)" , gdzie decyzji ignoruje ca�kowicie ww. wskazania czyni� wszelkie odst�pstwa � przyj�te w decyzji w kierunku przeciwnym ni� ma to miejsce w procesie planowania przestrzennego gminy � obj�tego procedur� uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; - art. 61 ust. 1 pkt. 3 u.p.z.p. w zw. z art. 61 ust. 3 u.p.z.p. poprzez wydanie warunk�w zabudowy mimo tego, �e brak jest zar�wno infrastruktury � uzbrojenia terenu inwestycji w urz�dzenia odprowadzaj�ce wody opadowe i roztopowe, czy chocia�by umowy z inwestorem a odpowiedni� jednostk� organizacyjn�, kt�r� w tym wypadku winien by� [...] S.A. z siedzib� w P. , gdzie umowy takiej nie ma, a jak wynika z pisma ww. sp�ki z dnia 14 stycznia 2020 roku, o oznaczeniu: [...] umowy takiej ww. podmiot nie zawrze z inwestorem, nie spos�b uzna�, by porozumienie pomi�dzy Miastem [...] a inwestorem spe�nia�o wymogi ww. przepis�w, a tym samym gwarantuje � w zakresie niezale�nym od inwestora prawid�owe odprowadzanie w�d opadowych i roztopowych z nieruchomo�ci, w szczeg�lno�ci uwzgl�dniaj�c charakter jej po�o�enia i aktualnie pe�nion� przez ni� funkcj�, tj. funkcj� odbierania w�d opadowych i roztopowych z nieruchomo�ci s�siednich; - art. 61 ust. 1 pkt. 5 u.p.z.p. w zw. z art. 65 ust. 2 pkt. 3) ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 roku o ochronie przyrody (Dz.U. z 2021 r. poz. 1098, dalej: u.o.p.) oraz art. 4 pkt 6) ustawy z dnia 23 lipca 2003 roku o ochronie zabytk�w i opiece nad zabytkami (Dz.U. z 2021 r. poz. 710, dalej: u.o.z.) poprzez brak uwzgl�dnienia podczas wydania zaskar�onej decyzji z naruszeniem ww. przepisu ustawy szczeg�lnej, a co najmniej z pomini�ciem zbadania materialnych przes�anek zastosowania ww. przepis�w, mimo tego, i� ww. przepisy znajduj� zastosowanie r�wnie� w post�powaniach w przedmiocie wydania warunk�w zabudowy, za� jak wynika z pism Miejskiego Kuratora Zabytk�w w [...] oraz Uniwersytetu, okoliczno�ci zastosowania ww. przepisy b�d� mia�y w niniejszej sprawie zastosowanie, maj�c na uwadze, i� Ogr�d Botaniczny [...], nie tylko posiada status ogrodu botanicznego znajduj�cego ochron� przepisami art. u.o.p., ale jest r�wnie� zabytkiem podlegaj�cym ochronie w �wietle przepis�w u.o.z.; - art. 61 ust. 1 pkt. 5 u.p.z.p. w zw. z art. 234 ust. 1 ustawy z dnia 20 lipca 2017 roku Prawo wodne (Dz.U. z 2021 r. poz. 624, dalej: P. w.) w zw. z art. 8 K.p.a. poprzez wydanie decyzji sprzecznej z ww. przepisem prawa materialnego, poniewa� ustalenia tej�e decyzji prowadz� do skutk�w okre�lonych ww. przepisem, tj. zmiany kierunku i nat�enia odp�ywu znajduj�cych si� na gruncie w�d opadowych lub roztopowych oraz kierunku odp�ywu w�d ze �r�de� � ze szkod� dla grunt�w s�siednich, jak i odprowadza� w�d na grunty s�siednie, do czego z pewno�ci� doprowadzi "wyr�wnanie" a dok�adniej "podniesienie" terenu Inwestycji do rz�dnej 77,33 m n.p.m. tj. do najwy�szego punktu dzia�ek, na kt�rych planowana jest inwestycja. Skar��ce Stowarzyszenie wnios�o jednocze�nie o uchylenie zaskar�onej decyzji Kolegium oraz poprzedzaj�cej j� decyzji organu I instancji. Stowarzyszenie wnios�o tak�e o zwrot koszt�w post�powania. W odpowiedzi na skarg� Kolegium podtrzyma�o swoje dotychczasowe stanowisko, domagaj�c si� jednocze�nie jej uchylenia. Po wniesieniu skargi do tutejszego S�du, pismem z dnia 16 lutego 2026 r, swoje stanowisko w sprawie wyrazi� tak�e uczestnik post�powania � Wsp�lnota Mieszkaniowa (dalej: Wsp�lnota). Wni�s� o uchylenie zaskar�onej decyzji Kolegium oraz poprzedzaj�cej j� decyzji organu I instancji, wskazuj�c przy tym jednocze�nie liczne zarzuty naruszenia przepis�w post�powania oraz prawa materialnego. Wsp�lnota wypunktowa�a najwa�niejsze kwestie, w kt�rych jej zdaniem dopuszczono si� narusze�: 1) Niewyst�pienie przes�anek do wydania zaskar�onej decyzji; 2) Wysoko�� g�rnej kraw�dzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki; 3) Wska�nik wielko�ci powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu; 4) Szeroko�� elewacji frontowej; 5) Nieokre�lenie w cz�ci graficznej Decyzji kompletnych warunk�w i wymaga� dotycz�cych nowej zabudowy i zagospodarowania terenu; 6) B��dne przeprowadzenie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunk�w, o kt�rych mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p.; 7) B��dne ustalenie granic obszaru analizowanego; 8) Wydanie Decyzji pomimo braku decyzji o �rodowiskowych uwarunkowaniach; 9) Wydanie Decyzji z naruszeniem interesu publicznego oraz interes�w os�b trzecich, a tak�e z naruszeniem przepis�w ustawy o ochronie przyrody oraz Prawa geologicznego i g�rniczego; 10) Wadliwe ustalenie warunk�w w zakresie infrastruktury komunikacji; 11) Naruszenie przepis�w post�powania. Skar��ce Stowarzyszenie r�wnie� � ju� po wniesieniu skargi do tutejszego S�du � pismem z dnia 5 marca 2026 r. ponownie wyrazi�o swoje stanowisko w sprawie. Wskazano, �e Stowarzyszenie w ca�o�ci podtrzymuje swoje stanowisko wyra�one w sprawie, a dodatkowo wnosi o przeprowadzenie na podstawie art. 106 � 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o post�powaniu przed s�dami administracyjnymi (Dz.U. z 2026 r. poz. 143 z p�n. zm., dalej: p.p.s.a.) dowodu z dokumentu: decyzji Prezydenta Miasta [...] nr [...] o warunkach zabudowy z dnia 20 grudnia 2011 roku, znak: [...], celem wykazania okoliczno�ci: tre�ci decyzji Prezydenta Miasta [...] nr [...] o warunkach zabudowy z dnia 20 grudnia 2011 roku, znak: [...], a w szczeg�lno�ci analizy urbanistycznej (stanowi�cej cz�� tej�e decyzji) dotycz�cej wydanych warunk�w zabudowy dla "Osiedla [...]" tj. dla dzia�ek [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], ark. 07 i dzia�ek nr [...] ark. 06, obr�b [...]. Wojew�dzki S�d Administracyjny w Poznaniu zwa�y�, co nast�puje: Zgodnie z art. 1 � 1 i � 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku Prawo o ustroju s�d�w administracyjnych (Dz.U. z 2024 r. poz. 1267) s�dy administracyjne sprawuj� wymiar sprawiedliwo�ci przez kontrol� dzia�alno�ci administracji publicznej; kontrola sprawowana jest pod wzgl�dem zgodno�ci z prawem, je�eli ustawy nie stanowi� inaczej. W ramach swej kognicji s�d bada, czy przy wydaniu zaskar�onego aktu nie dosz�o do naruszenia prawa materialnego i przepis�w post�powania administracyjnego, nie b�d�c przy tym zwi�zanym granicami skargi, stosownie do tre�ci art. 134 � 1 P.p.s.a. Orzekanie � w my�l art. 135 P.p.s.a. � nast�puje w granicach sprawy b�d�cej przedmiotem kontrolowanego post�powania, w kt�rej zosta� wydany zaskar�ony akt lub czynno�� i odbywa si� z uwzgl�dnieniem w�wczas obowi�zuj�cych przepis�w prawa. Skarga by�a niezasadna. Zgodnie z art. 4 ust. 1 i ust. 2 u.p.z.p., ustalenie warunk�w zabudowy terenu nast�puje co do zasady w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, za� w razie braku takiego aktu prawa miejscowego - w decyzji o warunkach zabudowy. Zgodnie z art. 51 ust. 1 w zw. z art. 64 u.p.z.p., nie mo�na odm�wi� ustalenia warunk�w zabudowy, je�eli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odr�bnymi. Oznacza to, �e po stronie inwestora powstaje prawo podmiotowe polegaj�ce na mo�liwo�ci domagania si� uzyskania decyzji pozytywnej w przedmiocie ustalenia warunk�w zabudowy, o ile zachodzi zgodno�� z w�a�ciwymi przepisami. Prawo do zabudowy jest bowiem podstawowym prawem zwi�zanym w wykonywaniem prawa w�asno�ci nieruchomo�ci. Stosownie do art. 6 ust. 2 u.p.z.p. ka�dy ma prawo, w granicach okre�lonych ustaw�, do zagospodarowania terenu, do kt�rego ma tytu� prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, je�eli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz os�b trzecich. Wolno�� zagospodarowania jest elementem konstytucyjnie chronionego w polskim systemie prawnym prawa w�asno�ci nieruchomo�ci. Wolno�� ta realizowana jest jednak w ramach istniej�cego porz�dku prawnego, formu�uj�cego wymogi, kt�rych spe�nienie umo�liwia jej realizacj�. Niezale�nie bowiem od owej wolno�ci, planowane zamierzenie inwestycyjne nie mo�e pozostawa� w sprzeczno�ci z konieczno�ci� uwzgl�dnienia �adu przestrzennego w procesie planowania przestrzennego. Decyzja o warunkach zabudowy jest aktem administracyjnym zwi�zanym, co oznacza, �e organ administracji publicznej nie dzia�a w warunkach uznania administracyjnego, a rozstrzygni�cie, podejmowane po przeprowadzeniu post�powania, warunkowane jest ustalonym stanem faktycznym i przepisami prawa. Zatem tylko je�eli inwestycja spe�nia wszystkie warunki, od kt�rych ��cznej realizacji przepisy u.p.z.p. uzale�niaj� mo�liwo�� wydania decyzji o warunkach zabudowy, organ administracji publicznej jest obowi�zany wyda� tak� decyzj�. R�wnocze�nie, stosownie do tre�ci art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy uzale�nione jest od istnienia, co najmniej jednej dzia�ki s�siedniej, dost�pnej z tej samej drogi publicznej oraz zabudowanej w spos�b pozwalaj�cy na okre�lenie wymaga� dotycz�cych nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametr�w, cech i wska�nik�w kszta�towania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabaryt�w i formy architektonicznej obiekt�w budowlanych, linii zabudowy oraz intensywno�ci wykorzystania terenu. Przepis ten wprowadza do polskiego systemu prawnego zasad� dobrego s�siedztwa, uzale�niaj�c� zmian� w zagospodarowaniu terenu od dostosowania si� do okre�lonych cech zagospodarowania przestrzennego (Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne, Komentarz pod red. Z. Niewiadomskiego, Warszawa 2006, str. 491). Zgodnie z utrwalon� lini� orzecznicz� s�d�w administracyjnych ratio legis art. 61 ust. 1 u.p.z.p. jest ochrona "�adu przestrzennego", okre�lonego w art. 2 pkt 1 ustawy, jako ukszta�towanie przestrzeni, kt�re tworzy harmonijn� ca�o�� oraz uwzgl�dnia w przyporz�dkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-spo�eczne, �rodowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne (zob. wyrok NSA z 17 kwietnia 2007 r., sygn. II OSK 646/06, wszystkie orzeczenia dost�pne w bazie internetowej orzecze� CBOSA, orzeczenia.nsa.gov.pl). Innymi s�owy, zasada dobrego s�siedztwa wymaga dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, a tak�e do cech i parametr�w o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru) i architektonicznym (ukszta�towanie wzniesionych obiekt�w). Wyznacznikiem spe�nienia ustawowego wymogu s� przy tym faktyczne warunki panuj�ce do tej pory na konkretnym obszarze. Powstaj�ca w s�siedztwie nowa zabudowa powinna bowiem odpowiada� charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametr�w, cech i wska�nik�w kszta�towania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywno�ci wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabaryt�w i formy architektonicznej obiekt�w budowlanych) zabudowy ju� istniej�cej (zob. wyrok NSA z 20 marca 2012 r., sygn. II OSK 10/11). Ponadto, w orzecznictwie akcentuje si� tak�e szerokie pojmowanie kontynuacji funkcji - w zakresie kontynuacji funkcji mie�ci si� taka zabudowa, kt�ra nie godzi w zastany stan rzeczy. Poj�cie kontynuacji funkcji nale�y rozumie� szeroko, zgodnie z wyk�adni� systemow�, kt�ra ka�e rozstrzyga� w�tpliwo�ci na rzecz uprawnie� w�a�ciciela czy inwestora po to, aby mog�a by� zachowana zasada wolno�ci zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy, a przyczyn� odmowy ustalenia warunk�w zabudowy mo�e by� tylko projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasow� funkcj� terenu (zob. wyrok NSA z 18 czerwca 2008 r., sygn. II OSK 58/07). W orzecznictwie s�dowoadministarcyjnym podkre�la si�, �e restryktywna interpretacja poj�cia "dzia�ki s�siedniej", jako dzia�ki bezpo�rednio granicz�cej z terenem inwestycji by�aby sprzeczna z celami przepis�w u.p.z.p. W cytowanej ustawie bowiem nie wskazuje si�, �e dzia�k� s�siedni� jest wy��cznie dzia�ka bezpo�rednio s�siaduj�ca (granicz�ca) z terenem inwestycji. Warunek s�siedztwa nale�y uto�samia� z tzw. s�siedztwem urbanistycznym, niemaj�cym wiele wsp�lnego ze wsp�ln� granic� (zob. E. Skorczy�ska, Lokalizacja inwestycji celu publicznego i ustalenie warunk�w zabudowy dla innych inwestycji, "Samorz�d Terytorialny" 2004, nr 7-8, s. 94). Takie szerokie poj�cie "dzia�ki s�siedniej" by�o te� przedmiotem orzecznictwa Trybuna�u Konstytucyjnego. W wyroku z 20 lipca 2010 r., sygn. K 17/08 (OTK-A 2010, Nr 6, poz. 61) Trybuna�, stwierdzi�, �e "za dzia�k� s�siedni� nale�y uzna� ka�d� dzia�k� znajduj�c� si� w obszarze analizowanym, wyznaczonym w spos�b okre�lony w � 3 ust. 2 Rozporz�dzenia, co oznacza, �e w spos�b funkcjonalny wszystkie dzia�ki znajduj�ce si� na obszarze analizowanym nale�y uzna� za "dzia�ki s�siednie" w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 Upzp". Celem przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. jest zagwarantowanie �adu przestrzennego, a zatem zgodnie z zasad� dobrego s�siedztwa nale�y bada� wp�yw inwestycji na otoczenie w sensie urbanistycznym. Oznacza to, �e w ka�dym indywidualnym przypadku nale�y widzie� obszar analizowany, jako urbanistyczn� ca�o�� (zob. wyrok NSA z 20 marca 2012 r., II OSK 10/11, LEX nr 1145557). Przez kontynuacj� funkcji rozumie si� bowiem nie tylko powielenie dotychczasowego sposobu zagospodarowania dzia�ek s�siednich, lecz tak�e tworzenie nowych zespo��w urbanistycznych, w kt�rych zaspokajane s� m.in. potrzeby bytowe mieszka�c�w (vide: wyrok NSA z dnia 16 pa�dziernika 2007 r., II OSK 1401/06; wyrok NSA z dnia 23 lutego 2018 r., II OSK 1890/17; wyrok NSA z dnia 9 stycznia 2023 r., II OSK 446/21, CBOSA). Zasada dobrego s�siedztwa nie oznacza wi�c bezwzgl�dnego obowi�zku kontynuacji dominuj�cej funkcji zabudowy wyst�puj�cej w obszarze analizowanym, czy realizacji zabudowy zgodnie z oczekiwaniami w�a�cicieli nieruchomo�ci s�siednich, a wymaga jedynie, aby przy ustalaniu warunk�w nowej zabudowy dostosowa� je do cech i parametr�w architektonicznych i urbanistycznych wyznaczonych przez stan dotychczasowej zabudowy tego samego rodzaju z uwzgl�dnieniem wymog�w �adu przestrzennego (por. wyrok NSA z dnia 13 lutego 2024 r., II OSK 2311/22, CBOSA). Podstaw� wydania decyzji o odmowie ustalenia warunk�w zabudowy z uwagi na niespe�nienie wymagania kontynuacji funkcji mo�e by� wy��cznie oczywista sprzeczno�� projektowanej inwestycji z funkcj� obiekt�w ju� istniej�cych (por. wyrok NSA z 16 maja 2023 r. sygn. akt II OSK 383/22, CBOSA). Nale�y podkre�li�, �e w post�powaniu dotycz�cym wydania decyzji o warunkach zabudowy znajduje odpowiednie zastosowanie art. 56 zdanie drugie u.p.z.p. (w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p.). W �wietle tego przepisu, art. 1 ust. 2 u.p.z.p. nie mo�e stanowi� wy��cznej podstawy odmowy ustalenia warunk�w zabudowy. Innymi s�owy, og�lne odwo�anie si� do warto�ci wskazanych w art. 1 ust. 2 u.p.z.p., w tym takich jak �ad przestrzenny, ochrona �rodowiska, prawo w�asno�ci czy te� walory ekonomiczne przestrzeni, nie mo�e stanowi� samodzielnej podstawy do odmowy ustalenia warunk�w zabudowy (por. wyrok NSA z 19 stycznia 2023 r., sygn. akt II OSK 2601/21, CBOSA). Post�powanie w niniejszej sprawie zosta�o wszcz�te na wniosek z dnia 6 grudnia 2019 r., co oznacza, �e w my�l regu�y intertemporalnej z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niekt�rych innych ustaw (Dz. U. z 2023r. poz. 1688 z p�n. zm.), nale�a�o stosowa� przepisy u.p.z.p. w brzmieniu dotychczasowym. Do tych przepis�w zaliczy� r�wnie� nale�a�o nieobowi�zuj�ce ju� obecnie Rozporz�dzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymaga� dotycz�cych nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w wersji obowi�zuj�cej przed nowelizacj� dokonan� rozporz�dzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 17 grudnia 2021 r. zmieniaj�ce rozporz�dzenie w sprawie sposobu ustalania wymaga� dotycz�cych nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. poz. 2399) � na mocy � 2 tego rozporz�dzenia. W pierwszej kolejno�ci wskaza� nale�y na brzmienie art. 153 P.p.s.a., zgodnie z kt�rym ocena prawna i wskazania co do dalszego post�powania wyra�one w orzeczeniu s�du wi��� w sprawie organy, kt�rych dzia�anie, bezczynno�� lub przewlek�e prowadzenie post�powania by�o przedmiotem zaskar�enia, a tak�e s�dy, chyba �e przepisy prawa uleg�y zmianie. Wyrokiem z dnia 22 czerwca 2022 r., sygn. akt IV SA/Po 191/22 Wojew�dzki S�d Administracyjny w Poznaniu uchyli� w ca�o�ci wcze�niejsz� decyzj� Kolegium oraz poprzedzaj�c� j� decyzj� Prezydenta. Wytyczne sformu�owane w uzasadnieniu wyroku na mocy art. 153 P.p.s.a. wi��� nie tylko organy administracji, ale r�wnie� S�d w niniejszym post�powaniu. W ocenie S�du wytyczne zosta�y wykonane. Dotyczy to w pierwszej kolejno�ci kwestii wytyczenia obszaru analizowanego. W ocenie S�du, w przedmiotowej sprawie obszar analizowany zosta� prawid�owo wyznaczony zgodnie z � 3 ust. 1 i 2 Rozporz�dzenia. W analizie urbanistycznej uj�to te nieruchomo�ci, kt�re wraz z budynkami znalaz�y si� w promieniu wyznaczonym w odleg�o�ci 72 metr�w od linii rozgraniczaj�cych teren inwestycji, co stanowi trzykrotno�� szeroko�� frontu dzia�ki obj�tej wnioskiem o ustalenie warunk�w zabudowy, a w przypadku posesji, kt�re w ca�o�ci nie znalaz�y si� w granicach, uwzgl�dniono powierzchnie zabudowy i wska�niki zabudowy dla ca�ej dzia�ki. Taki spos�b wyznaczenia obszaru analizowanego jest zgodny w wymienionym wy�ej przepisem rozporz�dzenia. Zasad� jest wyznaczanie obszaru analizowanego w podstawowych jego wymiarach. Mo�e on by� poszerzony dopiero w�wczas, gdy pojawi� si� okoliczno�ci uzasadniaj�ce zwi�kszenie tych wymiar�w (por. wyrok WSA w �odzi z 25 pa�dziernika 2024 r., II SA/�d 566/24, LEX nr 3780138.) W przedmiotowej sprawie nie by�o do tego podstaw. Jednocze�nie trafnie organy administracji wskaza�y, �e kszta�t obszaru analizowanego podyktowany jest kszta�tem dzia�ki, co jest w pe�ni dopuszczalne. W orzecznictwie s�dowoadministarcyjnym podkre�la si�, �e w pewnych przypadkach, z uwagi na charakterystyk� danego terenu, konieczne mo�e by� wyznaczenie terenu obj�tego analiz� urbanistyczn� w spos�b nieodpowiadaj�cy kszta�tem figurze okr�gu, ale mo�e to by� przyk�adowo elipsa (por. wyrok NSA z 11.12.2025 r., II OSK 1719/23, LEX nr 4023426). Wbrew zarzutom skargi w�r�d wytycznych WSA nie wskazano, �e taki spos�b wyznaczenia obszaru analizowanego jest niedopuszczalny, a jedyne, �e winien zosta� uzasadniony. Organ I instancji w �lad za urbanist� w spos�b klarowny uzasadni�, z czego wynika taki kszta�t obszaru analizowanego. Zarzut naruszenia art. 153 p.p.s.a. w zw. z z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. by� chybiony. Parametry inwestycji zosta�y wyznaczone zgodnie z przepisami Rozporz�dzenia, a odst�pstwa dotycz�cych sposobu ustalania linii zabudowy, wielko�ci powierzchni zabudowy, szeroko�ci elewacji frontowej oraz wysoko�ci elewacji frontowej, zosta�y wyznaczone na podstawie analizy urbanistycznej, do czego upowa�niaj�c przepisy Rozporz�dzenia. Kwestie te zosta�y szczeg�owo i przekonuj�co om�wione w uzasadnieniu decyzji organu I instancji. Analiza urbanistyczna ma charakter dokumentu przedstawiaj�cego ocen� specjalistyczn� (zob. art. 60 ust. 4 u.p.z.p.), a wi�c charakter zbli�ony do dowodu z opinii bieg�ego (por. np. wyrok NSA z 23 listopada 2022 r., sygn. akt II OSK 2785/19, Wyrok NSA z 22 listopada 2023 r., II OSK 535/21, LEX nr 3769220). Organ ma obowi�zek poddania tego dowodu, jak ka�dego innego zgromadzonego w sprawie, ocenie i weryfikacji (art. 80 K.p.a.). Z uwagi jednak na specjalistyczny charakter analizy, jej zakwestionowanie jako dowodu mog�cego stanowi� podstaw� ustale� w danej sprawie, wymaga, co do zasady, wykazania, �e zawarte w niej ustalenia s� oczywi�cie b��dne lub nielogiczne (por. np. wyrok NSA z 19 stycznia 2023 r., sygn. akt II OSK 2631/21 oraz wyrok NSA z 24 pa�dziernika 2023 r., sygn. akt II OSK 839/22 - CBOSA). W realiach niniejszej sprawy nie mamy do czynienia z tego rodzaju wadami analizy, kt�re skutkowa�yby konieczno�ci� przeprowadzenia ponownej analizy. Planowana zabudowa, obj�ta wnioskiem inwestora, nawi�zuje do zabudowy wyst�puj�cej na analizowanym obszarze, a w szczeg�lno�ci do ju� istniej�cego zespo�u budynk�w wielorodzinnych przy ul. [...]. W tej sytuacji spe�niony zosta� warunek konieczny, �e co najmniej jedna dzia�ka s�siednia, dost�pna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w spos�b pozwalaj�cy na ustalenie parametr�w nowego obiektu. Trafnie organy administracji uzna�y, �e skoro teren i planowana inwestycja spe�niaj� pozosta�e warunki okre�lone w art. 61 ust. 1 pkt 2-5 u.p.z.p., to nie ma podstaw do wydania decyzji o odmowie ustalenia warunk�w zabudowy. Argumentacja skar��cej oraz uczestnika o rzekomym naruszeniu �adu przestrzennego nie zosta�a poparta przekonuj�cymi argumentami. Z analizy urbanistycznej wynika, �e dob�r parametr�w zabudowy, w tym wszelkie odst�pstwa, podyktowane by�y d��eniem do zapewnienia �adu przestrzennego na badanym obszarze. Inwestycja ma by� bowiem usytuowana pomi�dzy budynkami wielorodzinnymi a jednorodzinnymi. W takiej sytuacji celem urbanisty, co jasno wybrzmiewa z uzasadnienia analizy, by�o harmonijne wkomponowanie planowej przez inwestora inwestycji w zastan� tkank� miejsk�. Dokonuj�c wyk�adni poj�cia kontynuacji funkcji oraz cech zabudowy trzeba mie� na uwadze, �e zasada dobrego s�siedztwa nie oznacza bezwzgl�dnego obowi�zku powielania parametr�w w postaci czystej �redniej arytmetycznej. Jak trafnie wskazuje si� w orzecznictwie Naczelnego S�du Administracyjnego, okre�lenie ostatecznych warto�ci poszczeg�lnych wska�nik�w urbanistycznych nie jest i nie mo�e by� wynikiem wy��cznie prostych wylicze� matematycznych, ale rezultatem indywidualnych analiz przeprowadzonych przez osob� dysponuj�c� wymaganymi kwalifikacjami (art. 60 ust. 4 u.p.z.p.) uwzgl�dniaj�cych specyfik� danego zamierzenia inwestycyjnego oraz konkretnych uwarunkowa� urbanistycznych i architektonicznych w s�siedztwie terenu inwestycji (m.in. wyrok NSA z: 11 czerwca 2025 r. sygn. akt II OSK 26/23, 11 kwietnia 2024 r. sygn. akt II OSK 381/23, 11 pa�dziernika 2022 r. sygn. akt II OSK 1462/21). W orzecznictwie s�dowoadministracyjnym stanowczo podkre�la si�, �e sztywna, arytmetyczna �rednia parametr�w zabudowy w niekt�rych sytuacjach urbanistycznych prowadzi�aby do ustale� stanowi�cych zaprzeczenie �adu przestrzennego, a nie jego ochron�. W obszarach o zr�nicowanej zabudowie opieranie si� wy��cznie na �redniej warto�ci danego parametru skutkowa�oby bowiem powstawaniem obiekt�w niepasuj�cych ani do zabudowy ni�szej, ani wy�szej - swoistych form trzecich, sztucznych hybryd urbanistycznych (por. wyrok NSA z 19.03.2026 r., II OSK 1254/25, LEX nr 4090155.) Z akt sprawy, w tym z sporz�dzonej analizy urbanistycznej wynika, �e na obszarze analizowanym wyst�puje zar�wno niska zabudowa jednorodzinna, jak i wielkogabarytowa zabudowa wielorodzinna. Planowana inwestycja bezpo�rednio s�siaduje z zespo�em budynk�w przy ul. [...], kt�re charakteryzuj� si� znacznymi gabarytami. Dostosowanie parametr�w planowanej nowej zabudowy wielorodzinnej (w trybie odst�pstw przewidzianych w rozporz�dzeniu) w�a�nie do tych istniej�cych ju�, dominuj�cych w bezpo�rednim s�siedztwie obiekt�w, stanowi przyk�ad realizacji zasady kontynuacji cech zabudowy (por. wyrok NSA z 19.03.2026 r., II OSK 1254/25, LEX nr 4090155). Nale�y przy tym podkre�li�, �e wszystkie parametry zabudowy mieszcz� si� w wide�kach pomi�dzy parametrami minimalnymi i maksymalnym dotycz�cymi zastanej zabudowy. W przypadku, gdy nieruchomo�ci s�siednie w znaczeniu szerokim s� zabudowane i planowana inwestycja jest dostosowana do dotychczasowej zabudowy pod wzgl�dem urbanistycznym i architektonicznym, a nadto mo�na j� pogodzi� r�wnie� z istniej�c� na tym terenie funkcj� zabudowy, organ nie ma podstaw do odmowy wydania decyzji o warunkach zabudowy. Przyczyn� odmowy ustalenia warunk�w zabudowy i zagospodarowania terenu mo�e by� wy��cznie projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasow� funkcj� terenu, czyli niedaj�cej si� z ni� w praktyce pogodzi� (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 25 kwietnia 2018 r., sygn. akt II SA/Po 814/17). Nale�y w tym miejscu doda�, �e analiza zawiera dok�adne dane charakteryzuj�ce cechy urbanistyczne zabudowy w obszarze zabudowy. W ocenie S�du nieodniesienie si� do numer�w geodezyjnych dzia�ek, ale pos�u�enie si� adresami poszczeg�lnych dzia�ek (nieruchomo�ci), nie stanowi wady, kt�ra dyskwalifikowa�aby zestawienie zawarte w analizie i narusza�a art. 153 p.ps.s.a. Chodzi bowiem o identyfikacj� poszczeg�lnych nieruchomo�ci i opis sposobu ich zabudowy oraz jej parametr�w, co spe�nia wytyczne wskazane we wcze�niejszym wyroku WSA. Zarzut naruszenia art. 61 ust. 5a i 7 u.p.z.p. zwi�zany z arbitralnym przyj�ciem linii zabudowy od strony ulicy [...], by� niezasadny. Obowi�zek wyznaczenia linii zabudowy wynika wprost z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Lini� zabudowy wyznacza si� od frontu dzia�ki - czyli od tej cz�� dzia�ki budowlanej, kt�ra przylega do drogi publicznej, z kt�rej odbywa si� g��wny wjazd lub wej�cie na dzia�k�. Ulica [...] nie tylko nie znajduje si� od frontu dzia�ki, ale nie jest nawet r�wnoleg�a do boku terenu inwestycji, lecz prostopad�a. Z tego wzgl�du nie by�o potrzeby wyznaczania tam linii zabudowy. Dla przedmiotowej inwestycji linia zabudowy zosta�a wyznaczona na podstawie � 4 pkt 1 jako przed�u�enie budynku pod numerem [...] przy ul. [...]. Nie dosz�o tak�e do naruszenia � 5 ust. 2 Rozporz�dzenia. Jak ju� wy�ej wskazano wska�nik ten mie�ci si� w ramach wide�ek pomi�dzy warto�ci� minimalna i maksymalna, a w istocie zbli�ony jest do zabudowy wielorodzinnej na ul. [...]. Nawet je�li warto�� w analizie urbanistycznej co do powierzchni zabudowy nieruchomo�ci na ul. [...] jest b��dna, bo wskazano 34 %, a uczestnik twierdzi, �e wynosi 30,98 %, to w ocenie S�du ten potencjalny b��d nie ma jednak wp�ywu ani na wnioski wynikaj�ce z analizy urbanistycznej, ani te� poprawno�� decyzji organ�w obu instancji. Wska�nik wielko�ci zabudowy w przypadku planowej inwestycji wynosi 30%, nie przekracza zatem wska�nika powierzchni zabudowy s�siedniej zabudowy wielorodzinnej przy ul. [...], a z ni� wsp�gra. Nieznacznie przy tym przekracza warto�� �redni�, tj. 25,8 %. Podobnie zarzut b��d�w co do wzi�cia pod uwag� dw�ch zabudowa� o minimalnej warto�ci wska�nika powierzchni zabudowy (zarzut sformu�owany w pi�mie uczestnika post�powania) nie ma wp�ywu na poprawno�� decyzji, skoro urbanisty skorzysta� z mo�liwo�ci wskazanej w � 5 ust. 2 Rozporz�dzenia. Warto�ci skrajne � jak wynika z analizy urbanistycznej � dotycz� przy tym nieruchomo�ci jednorodzinnych, willowych, a nie wielorodzinnych. Wzgl�dy zwi�zane z konieczno�ci� zachowania �adu urbanistycznego i wkomponowania planowanej zabudowy pomi�dzy zabudow� willow� i wielorodzinn� przemawia�y tak�e za odst�pieniem od �redniej dotycz�cej wska�nika szeroko�ci elewacji frontowej na podstawie � 6 ust. 2 rozporz�dzenia. Ustawodawca dopuszcza si� wyznaczenie innej szeroko�ci elewacji frontowej, je�eli wynika to z analizy, o kt�rej mowa w art. 61 ust. 5a ustawy. Te same argumenty przemawia�y w ocenie urbanisty, co zosta�o zaaprobowane przez organu obu instancji, za przyj�ciem wska�nik�w dotycz�cych wysoko�ci g�rnej kraw�dzi elewacji frontowej z uwagi na ukszta�towanie terenu. Planowany zesp�l budynk�w zosta� ukszta�towany kaskadowo, chodzi�o bowiem zar�wno o nawi�zanie do wysokich budynk�w wielorodzinnych przy ul. [...] o identycznej funkcji jak planowana budowa, jak i o harmonijne przej�cie pomi�dzy tymi wysokimi budynkami a zabudow� willow� od strony ul. [...]. Zarzuty sformu�owane w pi�mie uczestnika post�powania dotycz�ce w jego ocenie b��dnego zastosowania � 7 ust. 4 Rozporz�dzenia i nieprawid�owego przyj�cia rz�dnych terenu sprowadzaj� si� do polemiki z ocen� urbanisty. Intencj� urbanisty by�o harmonijne wkomponowanie planowanej zabudowy w istniej�c� przestrze� miejsk�, czemu da� w spos�b wyczerpuj�cy wyraz. Zarzut naruszenia art. 1 ust. 2 pkt 1 i 2, art. 2 pkt 1 i 2, art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z � 4 ust. 4, � 5 ust. 2, � 6 ust. 2, � 7 ust. 4 Rozporz�dzenia, by� niezasadny. Nale�y w tym miejscu odnie�� si� r�wnie� do zarzut�w skar��cego z marca 2026 r. Pierwszy dotyczy tego, �e w ocenie skar��cego decyzja o warunkach zabudowy budynk�w przy ul. [...] (os. [...]) zosta�a wydane z ra��cym ruszeniem prawa, a co za tym idzie jako niewa�na nie mo�e by� punktem odniesienia dla niniejszej inwestycji. Zarzut ten jest nietrafny, w post�powaniu o wydane warunk�w zabudowy s�d administracyjny nie jest w�adny dokonywa� oceny niewa�no�ci innej decyzji, s�u�y temu odr�bna procedura uregulowana w art. 156 � 159 K.p.a. Drugi zarzut sformu�owany w tym pi�mie dotyczy wadliwy wskazane zosta�y dopuszczalne parametry zabudowy poprzez wskazanie jedynie jednego z wymaganych parametr�w - parametru maksymalnego (dotyczy to wielko�ci powierzchni zabudowy w stosunki do powierzchni dzia�ki, maksymalnej szeroko�ci elewacji frontowej i wysoko�ci g�rnej kraw�dzi elewacji frontowej). Tymczasem w orzecznictwie s�d�w administracyjnych podnosi si�, �e na etapie ustalania warunk�w zabudowy dopuszcza si� okre�lenie w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu parametr�w nowej zabudowy zar�wno przez u�ycie sformu�owa� takich jak "od-do" jak r�wnie�: "maksymalnie"; "do"; "oko�o" (por. wyrok NSA z 16 lipca 2014 r., II OSK 320/13, LEX nr 2007126, wyrok NSA z 21.08.2024 r., II OSK 1899/23, LEX nr 3765619.) Nadto, w decyzji o warunkach zabudowy ustalono licz� kondygnacji, co z uwagi na wymogi unormowane w rozporz�dzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunk�w technicznych, jakim powinny odpowiada� budynki i ich usytuowanie, mo�na uzna� za to�same z ustaleniem minimalnej wysoko�ci g�rnej kraw�dzi elewacji frontowej i kalenicy. Minimalna wysoko�� przedmiotowych budynk�w jest bowiem limitowana przepisami wskazanego wy�ej rozporz�dzenia (por. wyrok NSA z 28 czerwca 2018 r., II OSK 1902/16, LEX nr 2542635, wyrok NSA z 21.08.2024 r., II OSK 1899/23, LEX nr 3765619). Zarzut obj�cia zaskar�on� Decyzj� SKO oraz poprzedzaj�c� j� Decyzj� Prezydenta Miasta [...] cz�ci dzia�ki ewidencyjnej nr [...] i niedostrze�enie, i� dzia�ka ta ju� nie istnieje, nie zosta� szerzej przez uczestnika uargumentowany. Z tego wzgl�du trudno odnie�� si� do tego zarzutu. W orzecznictwie s�dowoadminstracyjnym wskazuje si� jednak, �e z �adnego z przepis�w u.p.z.p. lub rozporz�dzenia nie mo�na wyprowadzi� wniosku, �e w sk�ad terenu, kt�rego dotyczy wniosek o ustalenie warunk�w zabudowy, nie mo�e wchodzi� cz�� dzia�ki ewidencyjnej (por. wyrok NSA z 9.12.2025 r., II OSK 2725/24, LEX nr 3983708, wyrok NSA z 9 czerwca 2025 r., sygn. akt II OSK 930/24; wyrok NSA z 12 marca 2025 r., sygn. akt II OSK 389/24; wyrok NSA z 4 grudnia 2024 r., sygn. akt II OSK 289/24; wyrok NSA z 13 lutego 2024 r., sygn. akt II OSK 2419/22; wyrok NSA z 14 czerwca 2023 r., sygn. akt II OSK 1751/22; wyrok NSA z 19 stycznia 2023 r., sygn. akt II OSK 2598/21; wyrok NSA z 24 maja 2018 r., sygn. akt II OSK 1634/16 - CBOSA). Zastrzega si� jedynie, �e dopuszczenie mo�liwo�ci ustalenia warunk�w zabudowy dla cz�ci dzia�ki ewidencyjnej nie mo�e by� wykorzystane do obej�cia prawa (por. wyrok NSA z 30 pa�dziernika 2024 r., sygn. akt II OSK 2482/23, CBOSA). R�wnocze�nie nale�y wskaza�, �e w demokratycznym pa�stwie prawnym (art. 2 Konstytucji RP w zw. z art. 7 K.p.a.), opartym na zasadzie domniemania dzia�ania stron w dobrej wierze (praesumptio boni viri), organy w�adzy publicznej, w tym s�d administracyjny, nie mog� czyni� hipotetycznego, nie popartego konkretnymi dowodami, za�o�enia, �e inwestor dzia�a z zamiarem obej�cia prawa lub dopu�ci si� takiego naruszenia w przysz�o�ci (por. wyrok NSA z 17 grudnia 2024 r., sygn. akt II OSK 768/22, CBOSA). Natomiast je�li chodzi o zarzut nieistnienia w chwili wyrokowania przez s�d rzeczonej dzia�ki, to nale�y podkre�li�, �e organy administracyjne bior� pod uwag� stan faktyczny z chwili wydania decyzji. Odnosz�c si� do zarzut�w dotycz�cych niezgodno�ci inwestycji ze Studium, nale�y wskaza�, �e zarzut ten jest chybiony. Zgodnie z art. 9 ust. 4 u.p.z.p., ustalenia studium s� wi���ce dla organ�w gminy jedynie przy sporz�dzaniu plan�w miejscowych. Ponadto, stosownie do art. 9 ust. 5 u.p.z.p., studium nie jest aktem prawa miejscowego. Ustalenia zawarte w studium uwarunkowa� i kierunk�w zagospodarowania przestrzennego gminy nie mog� z uwagi na ich wewn�trzny charakter wi�za� organu wydaj�cego decyzj� administracyjn�, ta bowiem jest wydawana na podstawie przepis�w powszechnie obowi�zuj�cych. W �wietle art. 61 ust. 1 u.p.z.p. w sytuacji braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wydawanie decyzji o warunkach zabudowy podlega krajowemu porz�dkowi planistycznemu opartemu o tzw. zasad� kontynuacji (zasad� dobrego s�siedztwa). W ramach tego mechanizmu nie maj� jakiegokolwiek znaczenia zapisy studium uwarunkowa� i kierunk�w zagospodarowania przestrzennego gminy, stanowi�ce podstaw� do wprowadzenia lokalnego porz�dku planistycznego. Studium nie ma mocy prawnej aktu powszechnie obowi�zuj�cego i nie mo�e stanowi� podstawy do wydawania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (zob. wyroki NSA: z dnia 13 czerwca 2023 r., sygn. akt II OSK 543/22; z dnia 31 maja 2019 r., sygn. akt II OSK 1821/17; z dnia 24 lutego 2017 r., sygn. akt II OSK 1600/15; z dnia 23 listopada 2016 r., sygn. akt II OSK 47/15; z dnia 29 wrze�nia 2016 r., sygn. akt II OSK 2576/14; z dnia 15 wrze�nia 2016 r., sygn. II OSK 3075/14; z dnia 23 czerwca 2010 r., sygn. akt II OSK 1025/09; z dnia 30 pa�dziernika 2008 r., sygn. akt II OSK 1294/07, orzeczenia.nsa.gov.pl). Organy nie mia�y zatem w og�le kompetencji do oceny, czy planowana inwestycja pozostaje w sprzeczno�ci ze studium. Odnosz�c si� do kwestii uzbrojenia terenu, to jest naruszenia art. 61 ust. 1 pkt. 3 u.p.z.p. w zw. z art. 61 ust. 3 u.p.z.p., to zarzut ten by� niezasadny. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy nast�puje na wniosek, do kt�rego inwestor jest zobowi�zany do��czy� mi�dzy innymi dokumenty �wiadcz�ce o spe�nieniu wymogu z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p., a wi�c o tym, �e istniej�ce lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczaj�ce dla zamierzenia budowlanego, a warunek ten uznaje si� za spe�niony r�wnie� wtedy, gdy wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej mi�dzy w�a�ciw� jednostk� organizacyjn� a inwestorem. W orzecznictwie s�dowoadministracyjnym wskazuje si�, �e do��czenie odpowiedniego dokumentu w tym wzgl�dzie oznacza wywi�zanie si� z obowi�zku wynikaj�cego z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. (por. wyrok NSA z 14.10.2014 r., II OSK 815/13, dost�pny w CBOSA) i nie ma podstaw prawnych do wymagania od inwestora "aktualizacji", przed wydaniem decyzji, dokument�w dotycz�cych uzbrojenia terenu (zob. wyrok NSA z 11.10.2022 r., II OSK 3392/19, LEX nr 3427191).W sytuacji, gdy inwestor w dacie sk�adania wniosku z�o�y� dokumenty dotycz�ce warunk�w technicznych przy��czy, to okoliczno��, �e niekt�re uzgodnienia i warunki techniczne przy��czy na ostatnim etapie post�powania straci�y wa�no�� nie mo�e prowadzi� do wniosku, �e zaskar�ona decyzja jest w tym zakresie obarczona istotn� wadliwo�ci� (por. wyrok NSA z 21.08.2024 r., II OSK 1899/23, LEX nr 3765619, wyrok NSA z 9.03.2010 r., II OSK 467/09, LEX nr 597617). Teren inwestycyjny posiada� odpowiednie uzbrojenie terenu, aktualne w chwili wydawania decyzji przez organ I instancji. Odprowadzenie w�d opadowych i roztopowych jest przewidziane wy��cznie na terenie dzia�ki, st�d nie ma potrzeby zawierania w tym zakresie umowy z firma zajmuj�c� si� odbieraniem w�d rozpadowych czy opadowych. Odnosz�c si� do zarzut�w zwi�zanych z naruszeniem art. 61 ust. 1 pkt. 5 u.p.z.p. w zw. z art. 65 ust. 2 pkt. 3) u.o.p. oraz art. 4 pkt 6 u.o.z. oraz art. 234 ust. 1 P.w., to nale�y przychyli� si� do stanowiska organu odwo�awczego, �e zarzuty te s� nietrafne i nie mog� skutecznie prowadzi� do odmowy wydania decyzji o warunkach zabudowy. Nie ulega w�tpliwo�ci, �e decyzja o warunkach zabudowy stanowi tylko pierwszy etap procesu inwestycyjnego. Organ gminy wydaj�c t� decyzj� bada, czy spe�nione s� przes�anki wskazane w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Je�eli chodzi o warunek zgodno�ci tej decyzji z przepisami odr�bnymi (art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p.), to nie chodzi tu o zgodno�� planowanego przedsi�wzi�cia z wszelkimi przepisami prawa, ale o zgodno�� z przepisami, kt�re wprowadzaj� ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym ograniczenia w zabudowie, na danym terenie (por. wyrok NSA z 22.11.2023 r., II OSK 535/21, LEX nr 3769220, wyrok NSA z 19 pa�dziernika 2023 r., sygn. akt II OSK 1286/22, CBOSA). Zar�wno w orzecznictwie s�d�w administracyjnych jak i w doktrynie zwr�cono uwag� na to, �e organ wydaj�cy decyzj� o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie mo�e wkracza� w kognicj� organ�w administracji architektoniczno-budowlanej, w przeciwnym razie organ gminy naruszy�by zasad� legalizmu (art. 6 K.p.a. oraz art. 7 Konstytucji RP), z kt�rej wynika obowi�zek interpretacji przepis�w kompetencyjnych w spos�b �cis�y (por. wyroki NSA z 7 sierpnia 1998 r., IV SA 1584/96, ONSA 2000, Nr 1, poz. 15; z 19 stycznia 2007 r., II OSK 200/06, Lex nr 327707; z 15 marca 2010 r., II OSK 1512/08; z 18 stycznia 2012 r. II OSK 2065/10). Zgodnie z art. 234 ust. 1 P.w. w�a�ciciel gruntu, o ile przepisy ustawy nie stanowi� inaczej, nie mo�e: zmienia� kierunku i nat�enia odp�ywu znajduj�cych si� na jego gruncie w�d opadowych lub roztopowych ani kierunku odp�ywu w�d ze �r�de� - ze szkod� dla grunt�w s�siednich. W my�l art. 65 ust. 1 u.o.p. ogrody botaniczne, ogrody zoologiczne oraz tereny przewidziane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na rozbudow� istniej�cych lub budow� nowych ogrod�w podlegaj� ochronie w celu zapewnienia ich prawid�owej dzia�alno�ci i rozwoju. Nie ulega w�tpliwo�ci, �e teren inwestycji nie znajduje si� na obszarze, gdzie zosta� za�o�ony ogr�d botaniczny, lecz w pewnym od niego oddaleniu. Art. 65 ust. 2 pkt 3 u.o.p. stanowi, �e ochrona, o kt�rej mowa w ust. 1, polega na zakazie zmiany na terenie ogrodu botanicznego lub zoologicznego lub w ich s�siedztwie stosunk�w wodnych, w tym obni�enia poziomu w�d gruntowych. Teren inwestycji nie graniczy bezpo�rednio z ogrodem botanicznym i chocia� w doktrynie wskazuje si�, �e s�siedztwo nie sprowadza si� wy��cznie do najbli�szego s�siedztwa (por. K. Gruszecki [w:] Ustawa o ochronie przyrody. Komentarz, wyd. VI, Warszawa 2024, art. 65.), to kwestia ta zosta�a zbadana w toku post�powania administracyjnego w stopniu wystarczaj�cym bior�c pod uwag� charakter decyzji o warunkach zabudowy. Organ I instancji zar�wno zwr�ci� si� do odpowiednich organ�w o nades�anie dokumentacji dotycz�cej ciek�w wodnych i urz�dze� melioracyjnych, jak i wzi�� pod uwag� kwesti� ograniczenia naruszenia stosunk�w wodnych przy okre�laniu parametr�w inwestycji. Natomiast nie by� w�adny do bardziej szczeg�owej analizy stosunk�w wodnych, gdy� kwestia ta zale�y od projektu budowlanego i zagospodarowania terenu, kt�ry b�dzie przedmiotem analizy przez organy administracji architektoniczno-budowlanej na etapie wydawania decyzji o pozwoleniu na budow�. Z tych samych wzgl�d�w niezasadny by� zarzut naruszenia art. 1 ust. 3 u.p.z.p., art. 54 pkt 2) lit. b) i d) u.p.z.p. w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. oraz art. 90 ust. 1 pkt 2) lit. d) ustawy z dnia 9 czerwca 2011 r. Prawo geologiczne i g�rnicze sformowany przez uczestnika post�powania. Kwestie stosownych rozwa�a� technicznych i dokumentacji hydrologicznej nie jest mo�liwa bez znajomo�ci projektu budowlanego, a jego oceny dokonuje si� w post�powaniu o wydanie pozwolenia na budow�. Ustosunkowuj�c si� do zarzutu naruszenia art. 4 pkt 6 u.o.z. trzeba wskaza�, �e przepis ten zawiera definicj� ustawow� poj�cia "ochrona zabytk�w" , a nie jest przepisem, o kt�rym mowa w art. 61 ust. 1 pkt. 5 u.p.z.p. W doktrynie trafnie wskazuje si�, �e w art. 4 u.o.z. ustawodawca zawar� bardzo og�ln�, ramow� definicj� cel�w i dzia�a�, kt�re stanowi� ochron� zabytk�w. (por. A. Ginter, A. Michalak [w:] A. Ginter, A. Michalak, Ochrona zabytk�w. Komentarz, wyd. II, Warszawa 2024, art. 4.). Teren inwestycyjny nie jest obj�ty �adn� form� ochrony zabytk�w. Kwestia naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 5) oraz u.p.z.p. oraz art. 72 ust. 1 pkt 3, art. 72 ust. 3 ustawy ocenowej odnosz�cy si� do konieczno�ci uzyskania decyzji �rodowiskowej dla projektowanej inwestycji nie mo�e by� ju� przedmiotem ponownej analizy. S�d jest bowiem w tym zakresie zwi�zany stanowiskiem zawartym w wyroku WSA z 22 czerwca 2022 r., IV SA/Po 191/22 na mocy art.153 p.p.s.a. Na uwzgl�dnienie nie zas�uguj� r�wnie� zarzuty dotycz�ce naruszenia przepis�w prawa procesowego tj. art. 7, art. 77 � 1, art. 78 � 1, art. 80 oraz art. 107 � 3 K.p.a Nale�y przypomnie�, �e zakres niezb�dnych ustale� faktycznych wyznacza norma prawa materialnego. Organy winny zgromadzi� w tym celu niezb�dny materia� dowodowy, a nast�pnie dokona� jego swobodnej oceny i na tej podstawie poczyni� ustalenia stanu faktycznego niezb�dnego do wydania rozstrzygni�cia w sprawie. Kluczowe znaczenie w sprawach o wydanie warunk�w zabudowy ma analiza urbanistyczna, kt�ra w przedmiotowej sprawie zosta� sporz�dzona. Organy administracji dokona�y jej oceny, podobnie jak pozosta�ego materia�u dowodowego, a ocena ta nie jest dowolna, ale mie�ci si� w ramach swobodnej oceny dowod�w. Prawid�owo wyci�gni�to r�wnie� wnioski. Wbrew zarzutom skargi organ odwo�awczy ustosunkowa� si� do zarzut�w odwo�ania, koncentruj�c si� na zasadniczych kwestiach dotycz�cych zachowania �adu przestrzennego. Uzasadnienie zaskar�onej decyzji, podobnie jak decyzji pierwszoinstancyjnej, spe�nia kryteria wyznaczone przez art. 107 � 3 K.p.a. , pozwala bowiem na skontrolowanie zaskar�onej decyzji. Chocia� bior�c pod uwag� ilo�� zarzut�w uzasadnienie jest do�� zwi�z�e, to jednak odpowiada na zasadnicze kwestie dotycz�ce dopuszczalno�ci inwestycji na danym terenie. Z uwagi na powy�sze S�d oddali� skarg� na podstawie art. 151 p.p.s.a.