III SA/Po 19/26

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Witkowicz-Grochowska Sędzia WSA Monika Świerczak Sędzia WSA Wojciech Rowiński (spr.) Protokolant sekretarz sądowy Małgorzata Kusiak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 kwietnia 2026 r. sprawy ze skargi Stowarzyszenia na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 15 kwietnia 2025 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę w całości

Decyzją z dnia 15 kwietnia 2025 r. (znak: [...]) Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta [...] nr [...] (znak: [...]) z dnia 31 marca 2023 r. w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 7 budynków mieszkalnych wielorodzinnych, przewidzianej do realizacji na terenie działek ewid. Nr [...], [...], [...] (część), ark. 7, obręb [...], położonych w rejonie ulic [...] i [...] w [...]. Powyższe decyzje zostały wydane w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych: Wnioskiem z 6 grudnia 2019 r. (data wpływu 12 grudnia 2019 r.) [...] sp. z o.o. w P. (dalej również: inwestor) wystąpił do Prezydenta Miasta [...] o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie maksymalnie 7 budynków mieszkalnych wielorodzinnych, przewidzianej do realizacji na terenie działek ewid. nr [...],[...], [...] (część), ark. 7, obręb [...], położonych w rejonie ulic [...] i [...] w [...]. Wniosek ten został zmieniony pismem z dnia 24 lipca 2020 r. w zakresie liczby lokali mieszkalnych a także wysokości budynków i wskaźnika zabudowy (dalej również: Inwestycja). Decyzją nr [...] z dnia 24 czerwca 2021 r. Prezydent Miasta [...] ustalił warunki zabudowy dla Inwestycji. Następnie odwołania od powyższej decyzji wniosło Stowarzyszenie oraz Wspólnota. W obu odwołaniach wskazano na konieczność uchylenia decyzji Prezydenta Miasta [...] z uwagi na liczne naruszenia przepisów prawa materialnego oraz procesowego. Po rozpatrzeniu powyższych odwołań, Samorządowe Kolegium Odwoławcze (dalej również: SKO lub Kolegium) decyzją z dnia 22 grudnia 2021 r. (znak: [...]) utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. Odwołujący, nie zgadzając się z powyższym rozstrzygnięciem Kolegium, wnieśli na nie skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu. Wyrokiem z dnia 17 maja 2022 r. (sygn. akt IV SA/Po 197/22) Wojewódzki Sąd Administracyjny (dalej również: WSA lub tutejszy Sąd) uchylił w całości zaskarżoną decyzję Kolegium oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji. W ocenie WSA Kolegium nie rozpoznało w ogóle sprawy merytorycznie, czym naruszyło zasadę dwuinstancyjności postępowania zawartą w art. 15 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2025 r. poz. 1691 z późn. zm., dalej: K.p.a.). Ponadto, uzasadnienie zaskarżonej decyzji nie zawierało części merytorycznej, co prowadzi do naruszenia art. 107 § 3 K.p.a., zgodnie z którym uzasadnienie faktyczne decyzji powinno w szczególności zawierać wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, zaś uzasadnienie prawne – wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa. Kolejno tutejszy Sąd zaznaczył, że Kolegium naruszyło przepisy art. 7, art. 77 § 1 i art. 107 § 3 K.p.a. przez niedostateczne wyjaśnienie badanej sprawy, poprzez brak weryfikacji decyzji I instancji w szczególności pod kątem analizy urbanistycznej. Uzasadnienie SKO jest chaotyczne, skąpe i niespójne. W ocenie WSA w zaskarżonej decyzji, jak i poprzedzającej jej decyzji Prezydenta doszło do istotnych naruszeń przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588, dalej: Rozporządzenie) oraz ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U z 2021 r. poz. 741 z późn. zm., dalej: u.p.z.p.). Analiza urbanistyczna zawiera jedynie wskazanie jakie nieruchomości zostały wzięte pod uwagę przy ustalaniu obszaru analizowanego, natomiast brak jakichkolwiek danych dotyczących parametrów tejże zabudowy. Dodatkowo – zdaniem tutejszego Sądu – wyniki analizy nie określają żadnych wskaźników, choćby średnich, ani uzasadnienia ich przyjęcia. Zatem nie wiadomo na jakiej podstawie przyjęto wskaźniki nowej zabudowy w decyzji organu I instancji. Analiza urbanistyczna ustala wskaźniki nowej zabudowy znacznie przekraczające wartości średnie w zakresie wielkości powierzchni nowej zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, bez stosownego uzasadnienia takiego rozwiązania. Jeżeli więc organ zamierza odstąpić od zasady wyznaczenia wskaźnika o wartości średniej, musi – pod rygorem uznania wadliwości decyzji – oprzeć ustalenie wskaźnika o wartości nieuśrednionej na szczegółowych, przekonujących oraz wnikliwie dobranych danych wynikających z treści części graficznej i tekstowej analizy. W tym zakresie konieczne jest wskazanie w uzasadnieniu decyzji bardzo szczegółowych danych wynikających z analizy, w tym danych co do numerów działek stanowiących podstawę ustalenia wyjątkowej wartości wskaźnika, charakterystyki i szczegółowych cech ich zagospodarowania i zabudowy oraz przekonujących ocen urbanistycznych lub architektonicznych, które mają uzasadniać tego rodzaju odstępstwo w świetle warunków z art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. Wątpliwości WSA wzbudziło również to, że obszar analizowany został wyznaczony w specyficzny sposób, bowiem ma nieregularny kształt. Organ nie uzasadnił tak przyjętego sposobu. W końcowej części uzasadnienia wyroku z dnia 22 czerwca 2022 r. WSA wskazał, że w ponownie prowadzonym postępowaniu organy wydające decyzję powinny szczegółowo i wyczerpująco odnieść się do argumentów podnoszonych przez strony. To na tym etapie strona skarżąca będzie mogła żądać wyjaśnienia kwestii, które uważa za istotne dla rozstrzygnięcia sprawy, w tym również kwestie uzyskania dokumentacji geotechnicznej oraz hydrotechnicznej czy ochrony konserwatorskiej. Po ponownie przeprowadzonym postępowaniu, Prezydent Miasta [...] decyzją z dnia 31 marca 2023 r. ponownie ustalił warunki zabudowy dla Inwestycji. W uzasadnieniu decyzji organ szczegółowo wytłumaczył w jaki sposób wywiązał się ze wskazań WSA co do dalszego postępowania: 1) Załącznik nr 2 jakim są wyniki analizy jak i sama analiza, wskazuje w jaki sposób został wyznaczony obszar analizowany zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa; poza długością promienia zawiera opis wraz z podanymi nieruchomości, które znalazły się w jego zasięgu, a także charakterystykę obszaru analizowanego; 2) Analiza urbanistyczna zawiera w zestawieniu tabelarycznym wszystkie parametry zabudowy każdej z nieruchomości wchodzącej w skład obszaru analizowanego; 3) Wyniki analizy zostały uzupełnione o pełną charakterystykę wskaźników występujących w obszarze analizowanym wraz z podsumowaniem jakie wskaźniki na ich podstawie zostały ustalone dla przyszłej inwestycji; jak sama nazwa ww. Załącznika wskazuje stanowią one wyniki – które są równoznaczne z przedstawieniem rozwiązania; uzasadnienie zaś przyjętych wskaźników znajduje swoje miejsce w szeroko rozbudowanym uzasadnieniu samej decyzji; 4) W dalszej części uzasadnienia odniesiono się szczegółowo do ustalonych parametrów zabudowy, które przekraczają średnie wartości z obszaru analizowanego wraz z podaniem konkretnych adresów nieruchomości, na których oparto uzasadnienie dla zastosowanego odstępstwa; 5) Zarówno w analizie jak i wynikach odniesiono się do przebiegu granic obszaru analizowanego, którego kształt nie jest regularny, w oparciu o aktualne orzecznictwo sądów; 6) W dalszej części uzasadnienia szczegółowo odniesiono się do uwag stron. Od powyższej decyzji odwołanie ponownie wnieśli Stowarzyszenie oraz Wspólnota. Wymienioną we wstępie zaskarżoną decyzją z dnia 15 kwietnia 2025 r. (znak: [...]) SKO utrzymało w mocy decyzję organu I instancji z dnia 31 marca 2023 r. Kolegium wskazało, że decyzja organu I instancji uwzględnia wskazania i wytyczne zawarte w wyroku WSA z dnia 17 maja 2022 r. Zdaniem SKO niewątpliwie uznać należy, że obszar analizowany został wyznaczony poprawnie, gdyż fragment miasta [...], zawarty pomiędzy ulicami [...] i ulicą [...] mógł zostać ograniczony na potrzeby analizy do obszaru, który przyjął urbanista w tej sprawie. Rozstrzygające należało uznać to, że front działki został wskazany prawidłowo, co determinuje wyznaczenie zasięgu obszaru analizowanego. Wbrew twierdzeniom odwołujących się, ze względu na charakter planowanej zabudowy, jako wielorodzinnej w sposób oczywisty parametry projektowanej zabudowy miały prawo być odniesione do zrealizowanej w ostatnich latach zabudowy osiedla tworzącego Wspólnotę. Skoro organ I instancji zezwolił na realizację tego osiedla to właśnie ta istniejąca zabudowa wielorodzinna mogła być uwzględniona jako podstawa do ustalenia parametrów nowej, planowanej zabudowy wielorodzinnej w najbliższym sąsiedztwie. Dalej Kolegium wskazało, że ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zawiera fundamentalną zasadę "dobrego sąsiedztwa", zgodnie z którą tylko zabudowa sprzeczna z zastanym ładem przestrzennym pozwalałaby organowi I instancji na odmowę ustalenia warunków zabudowy dla tego zamierzenia na projektowanym terenie. Taki przypadek w tej sprawie jednak nie występuje. Planowana funkcja zabudowy wielorodzinnej będzie stanowić kontynuację zrealizowanej wcześniej zabudowy "Osiedla [...]". Brak jest zatem podstaw – zdaniem Kolegium – do odmowy ustalenia warunków zabudowy. Niezasadny jest zarzut o braku istniejącej infrastruktury dla zapewnienia mediów dla nowego osiedla a nawet brak jest wiążących umów na ten cel zawartych. Zarzut ten jest nietrafny, gdyż dostawcy mediów złożyli swoje oświadczenia o takiej możliwości, po określeniu konkretnych wielkości dla projektowanej zabudowy. W ocenie Kolegium niezasadny jest również zarzut o tym, że na tym etapie niezbędne byłoby przeprowadzenie ścisłych i dokładnych badań geologicznych i hydrologicznych dla terenu objętego niniejszym postępowaniem. Takie oczekiwania są przedwczesne, te informacje są niezbędne do weryfikacji złożonych dokumentów i projektów ale w następnym postępowaniu, zmierzającym do udzielenia pozwolenia na budowę. Projekt decyzji o warunkach zabudowy został uzgodniony z właściwymi organami, które w procesie uzgodnień uczestniczyły i swoje uwagi lub warunki mogły zgłosić. Właściciele nieruchomości sąsiednich nie mogą oczekiwać, że będą oni mogli wpływać a przede wszystkim, że posiadają uprawnienia aby władczo kształtować warunki zabudowy i warunki prowadzenia postępowania przed Prezydentem Miasta [...] i by wprowadzali kolejne żądania i wymagania. Nie zgadzając się z powyższą decyzją Kolegium z dnia 15 kwietnia 2025 r., Stowarzyszenie (dalej: skarżący lub Stowarzyszenie) wniosło do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu skargę, zarzucając organowi naruszenie: - art. 107 § 3 K.p.a. w zw. z art. 140 K.p.a. w zw. z art. 11 K.p.a. poprzez braki w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji polegające na: a) braku odniesienia się, w sposób merytoryczny (a nie jedynie poprzez ogólnikowe wskazanie, że organ uznaje dany zarzut za niezasadny) do podniesionych przez strony, w złożonych odwołaniach, zarzutów, a jedynie ich zdawkowe przywołanie - bez ich rzeczywistego rozważenia, w tym w szczególności w zakresie podniesionych w odwołaniu zarzutów; b) braku rozstrzygnięcia zawartych w odwołaniach wniosków dowodowych, jak i braku uzasadnienia nieprzeprowadzenia tychże dowodów; c) braku poczynienia ustaleń faktycznych (brak również odwołania się do przyjęcia ustaleń organu I instancji), mimo tego, że organ II instancji zobowiązany jest do ponownego – kompleksowego – rozpoznania wniosku i wydania merytorycznego orzeczenia; d) braku uzasadnienia prawnego, poza odwołaniem się do przepisów związanych z prowadzeniem dalszego postępowania dowodowego, ze zdawkowym wskazaniem, że nie zostały one naruszone; - art. 7 K.p.a. w zw. z art. 77 § 1 K.p.a. w zw. z art. 140 K.p.a. poprzez, brak: a) uzyskania dokumentacji geotechnicznej oraz hydrotechnicznej w zakresie oddziaływania inwestycji na nieruchomości pozostające w jej zasięgu, ze szczególnym uwzględnieniem terenu Ogrodu Botanicznego Uniwersytetu położonego przy ulicy [...] w [...] (dalej: Ogród [...]), objętego ochroną konserwatorską, jako wpisanego obiektu wpisanego do rejestru zabytków po numerem [...] decyzją z dnia 8 stycznia 1975 roku, jak również z uwzględnieniem okoliczności dotyczących dopuszczania zmian ukształtowania terenu w zakresie niezbędnym do realizacji inwestycji: "dopuszcza się realizację kondygnacji podziemnej/podziemnych", w zakresie w jakim mogą one doprowadzić do całkowitej zmiany ukształtowania terenu, w zakresie charakteru i sposobu odbioru wód opadowych w całego obszaru analizowanego; b) przeprowadzenia analizy określonej w przepisie art. 61 ust. 5a i 7 u.p.z.p. stosownie do treści przepisów § 4 ust. 4 Rozporządzenia, § 5 ust. 2 Rozporządzenia, § 6 ust. 2 Rozporządzenia, § 7 ust. 4 Rozporządzenia w zw. z § 9 ust. 1 i 2 Rozporządzenia z uwagi na to, iż przedmiotowa analiza nie zawiera merytorycznego uzasadnienia odstępstw odnoszących się do aspektów urbanistycznych, które ma wnosić przedmiotowa analiza do postępowania w przedmiocie warunków zabudowy, a jedynie stwierdza się w niej, że odstępstwa takie mą zaistnieć, co należy uznać za niewystarczające, a tym samym wadliwe; c) przeprowadzenia analizy zmiany przeznaczenia terenu przeznaczonego pod inwestycję pod kątem odbioru wód opadowych i roztopowych z nieruchomości objętej inwestycją oraz nieruchomości położonych powyżej poziomu tejże nieruchomości, z uwagi na pochyłe ukształtowanie terenu samej nieruchomości, jak i samego obszaru analizowanego, wobec braku infrastruktury pozwalającej na odbiór tych wód na ww. obszarze, w szczególności w sytuacji przeprowadzenia prac dotyczących "zmiany ukształtowania terenu" poprzez jego "wyrównanie" do rzędnej 77,33 m n.p.m., co w sposób drastyczny zmieni charakterystykę tej nieruchomości, ze skutkami dla nieruchomości położonych w obszarze analizowanym oraz art. 138 § 2 K.p.a. poprzez brak uchylenia decyzji I instancji, przez organ z uwagi na konieczność przeprowadzenia postępowania dowodowego w powyższym zakresie, - art. 78 § 1 i 2 K.p.a. w zw. z art. 140 K.p.a. poprzez brak uwzględnienia wniosków dowodowych zgłoszonych przez skarżącego w treści odwołania, mimo tego, że ich przeprowadzenie jest konieczne w celu wydania merytorycznie prawidłowego orzeczenia w przedmiocie wniosku, a. art. 153 P.p.s.a.: a) w zw. z przepisem art. 61 ust. 5a u.p.z.p., z uwagi na dokonanie przez organ odmiennej wykładni tego, w jaki sposób powinien być wyznaczony obszar analizowany niż wskazał na to Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 17 maja 2022 roku, sygn. akt: IV SA/Po 197/22, gdzie są dokonał wiążącej wykładni pojęcia obszaru analizowanego i sposobu jego wyznaczania, nakazują organowi przyjąć przedmiotową definicję i ewentualnie, szczegółowo uzasadnić odstępstwa od niej, gdzie organ przywołuje odmienny pogląd prawny w zakresie sposoby wyznaczania obszaru analizowanego, czym naruszył związanie tego organu poglądami prawnymi Sądu, z wyroku wydanego w niniejszej sprawie; b) w zw. z art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. w zw. z § 4 ust. 4 Rozporządzenie, § 5 ust. 2 Rozporządzenia, § 6 ust. 2 Rozporządzenia, § 7 ust. 4 Rozporządzenia w zw. z § 9 ust. 1 i 2 Rozporządzenia wobec tego, że analiza nie zawiera wskazania wartości odstępstw, jak i przyczyn przyjęcia tych wartości, gdzie w wyroku WSA wskazano, że wartości odstępstw "musi analizy"; c) poprzez brak wskazania numerów działek, które zostały ujęte w obszarze analizowanym, jak i brakiem szczegółowych danych charakteryzujących ceny urbanistyczne zabudowy na tych działkach, mimo jednoznacznego wskazania w wyroku WSA obowiązku ich wskazania (gdzie zarówno analiza stanowiąca załącznik do decyzji, jak i sama decyzja nie wypełniają tego wymogu); d) poprzez brak odniesienia się do wszystkich argumentów oraz zastrzeżeń podnoszonych przez strony, do czego Sąd zobowiązał organy, przy kolejnym rozpoznaniu sprawy, w szczególności organ II instancji, nie odniósł się do podnoszonej przez strony kwestii charakteru zabudowy określonego dla terenu inwestycji w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, które sporządzone jest dla tego obszaru, zgodnie z którym obszar ten w głównej mierze posiada w nim przeznaczenie w zakresie funkcji mieszkaniowej pod zabudowę o charakterze willi miejskich; - art. 61 ust. 5a i 7 u.p.z.p. stosownie do treści przepisów § 4 ust. 4 Rozporządzenia, § 5 ust. 2 Rozporządzenia, § 6 ust. 2 Rozporządzenia, § 7 ust. 4 Rozporządzenia w zw. z § 9 ust. 1 i 2 Rozporządzenia, brak wskazania merytorycznych podstaw – w kontekście urbanistycznym – tj. związanych z merytoryczną treścią analizy w zakresie możliwości zastosowania odstępstw do przyjętych w Rozporządzeniu "wymiarów" inwestycji, zgodnie z tymi przepisami dopuszczanymi, jak również całkowicie arbitralne przyjęcie linii zabudowy od strony ulicy [...], gdzie w żadnym zakresie z analizy urbanistycznej, nie wynika by gdziekolwiek w obszarze analizowanym linia zabudowy posiadała tak małą odległość – minimalna odległość linii zabudowy wskazana w analizie wynosi 5 m, zaś ustalona linia zabudowy od strony ulicy [...] wynosi 4 m, gdzie przedmiotowe odstępstwo, nie zostało w treści analizy wskazane (nie wskazując już na uzasadnienie) odstępstwo do linii zabudowy, określone w oparciu o przepis § 4 ust. 2 Rozporządzenia; - art. 8 K.p.a. w zw. z art. 9 K.p.a. poprzez prowadzenie postępowania w sposób niebudzący zaufania do organu, w szczególności mając na uwadze, że pomimo dwukrotnego zwracania się przez stronę do organu – Prezydenta Miasta [...] – w zakresie działania innej jednostki organizacyjnej Urzędu – Miejskiej Pracowni Urbanistycznej – gdzie w analizie zasadności przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru położonego w rejonie ulic [...] i [...] z dni 13 września 2019 roku i 6 grudnia 2019 roku, wskazano, że brak jest potrzeby stworzenia projektu, a w dalszej kolejności uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru ulic [...] i [...] – ponieważ wskazano w niej, że charakter nowej zabudowy, który miałby powstać na dotychczas niezagospodarowanym terenie ww. obszaru winien – zgodnie ze Studium – stanowić "zabudowę wielorodzinną niską – o charakterze "willi miejskich" – będzie zarówno zgodna z ustaleniami studium jak i będzie stanowić (...) uzupełnienie aktualnej zabudowy", gdzie uznać należy, że ustalenia Studium zostały w niej pominięte, zaś treść zaskarżonej decyzji stoi wprost w sprzeczności z treścią ww. analizy wydanej przez ten sam organ, co w sposób oczywisty podważa zaufanie do organu, gdzie zaskarżona decyzja stoi również w sprzeczności z motywami – zawartymi w uzasadnieniu projektu uchwały Rady Miasta [...] z dnia 25 kwietnia 2023 roku w przedmiocie przystąpienia do uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu objętego wnioskiem, w którym to uzasadnieniu wskazano, że do "wywołania" ww. planu doszło "aby zabezpieczyć tereny przed ekspansywną inwestycją deweloperską, a także zachować i chronić zwarty kompleks zabudowy o jednolitym charakterze" oraz "sporządzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pozwoli na utrwalenie skończonej struktury urbanistycznej osiedla, ochronę obecnego zagospodarowania, w tym willi miejskich, oraz zapobieganie dogęszczaniu zabudowy (...)" , gdzie decyzji ignoruje całkowicie ww. wskazania czynią wszelkie odstępstwa – przyjęte w decyzji w kierunku przeciwnym niż ma to miejsce w procesie planowania przestrzennego gminy – objętego procedurą uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; - art. 61 ust. 1 pkt. 3 u.p.z.p. w zw. z art. 61 ust. 3 u.p.z.p. poprzez wydanie warunków zabudowy mimo tego, że brak jest zarówno infrastruktury – uzbrojenia terenu inwestycji w urządzenia odprowadzające wody opadowe i roztopowe, czy chociażby umowy z inwestorem a odpowiednią jednostką organizacyjną, którą w tym wypadku winien być [...] S.A. z siedzibą w P., gdzie umowy takiej nie ma, a jak wynika z pisma ww. spółki z dnia 14 stycznia 2020 roku, o oznaczeniu: [...] umowy takiej ww. podmiot nie zawrze z inwestorem, nie sposób uznać, by porozumienie pomiędzy Miastem [...] a inwestorem spełniało wymogi ww. przepisów, a tym samym gwarantuje – w zakresie niezależnym od inwestora prawidłowe odprowadzanie wód opadowych i roztopowych z nieruchomości, w szczególności uwzględniając charakter jej położenia i aktualnie pełnioną przez nią funkcję, tj. funkcję odbierania wód opadowych i roztopowych z nieruchomości sąsiednich; - art. 61 ust. 1 pkt. 5 u.p.z.p. w zw. z art. 65 ust. 2 pkt. 3) ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 roku o ochronie przyrody (Dz.U. z 2021 r. poz. 1098, dalej: u.o.p.) oraz art. 4 pkt 6) ustawy z dnia 23 lipca 2003 roku o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz.U. z 2021 r. poz. 710, dalej: u.o.z.) poprzez brak uwzględnienia podczas wydania zaskarżonej decyzji z naruszeniem ww. przepisu ustawy szczególnej, a co najmniej z pominięciem zbadania materialnych przesłanek zastosowania ww. przepisów, mimo tego, iż ww. przepisy znajdują zastosowanie również w postępowaniach w przedmiocie wydania warunków zabudowy, zaś jak wynika z pism Miejskiego Kuratora Zabytków w [...] oraz Uniwersytetu, okoliczności zastosowania ww. przepisy będą miały w niniejszej sprawie zastosowanie, mając na uwadze, iż Ogród Botaniczny [...], nie tylko posiada status ogrodu botanicznego znajdującego ochronę przepisami art. u.o.p., ale jest również zabytkiem podlegającym ochronie w świetle przepisów u.o.z.; - art. 61 ust. 1 pkt. 5 u.p.z.p. w zw. z art. 234 ust. 1 ustawy z dnia 20 lipca 2017 roku Prawo wodne (Dz.U. z 2021 r. poz. 624, dalej: P.w.) w zw. z art. 8 K.p.a. poprzez wydanie decyzji sprzecznej z ww. przepisem prawa materialnego, ponieważ ustalenia tejże decyzji prowadzą do skutków określonych ww. przepisem, tj. zmiany kierunku i natężenia odpływu znajdujących się na gruncie wód opadowych lub roztopowych oraz kierunku odpływu wód ze źródeł – ze szkodą dla gruntów sąsiednich, jak i odprowadzać wód na grunty sąsiednie, do czego z pewnością doprowadzi "wyrównanie" a dokładniej "podniesienie" terenu Inwestycji do rzędnej 77,33 m n.p.m. tj. do najwyższego punktu działek, na których planowana jest inwestycja. Skarżące Stowarzyszenie wniosło jednocześnie o uchylenie zaskarżonej decyzji Kolegium oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. Stowarzyszenie wniosło także o zwrot kosztów postępowania. W odpowiedzi na skargę Kolegium podtrzymało swoje dotychczasowe stanowisko, domagając się jednocześnie jej uchylenia. Po wniesieniu skargi do tutejszego Sądu, pismem z dnia 16 lutego 2026 r., swoje stanowisko w sprawie wyraził także uczestnik postępowania – Wspólnota (dalej: Wspólnota). Wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji Kolegium oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, wskazując przy tym jednocześnie liczne zarzuty naruszenia przepisów postępowania oraz prawa materialnego. Wspólnota wypunktowała najważniejsze kwestie, w których jej zdaniem dopuszczono się naruszeń: 1) Niewystąpienie przesłanek do wydania zaskarżonej decyzji; 2) Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki; 3) Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu; 4) Szerokość elewacji frontowej; 5) Nieokreślenie w części graficznej Decyzji kompletnych warunków i wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu; 6) Błędne przeprowadzenie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p.; 7) Błędne ustalenie granic obszaru analizowanego; 8) Wydanie Decyzji pomimo braku decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach; 9) Wydanie Decyzji z naruszeniem interesu publicznego oraz interesów osób trzecich, a także z naruszeniem przepisów ustawy o ochronie przyrody oraz Prawa geologicznego i górniczego; 10) Wadliwe ustalenie warunków w zakresie infrastruktury komunikacji; 11) Naruszenie przepisów postępowania. Skarżące Stowarzyszenie również – już po wniesieniu skargi do tutejszego Sądu – pismem z dnia 5 marca 2026 r. ponownie wyraziło swoje stanowisko w sprawie. Wskazano, że Stowarzyszenie w całości podtrzymuje swoje stanowisko wyrażone w sprawie, a dodatkowo wnosi o przeprowadzenie na podstawie art. 106 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2026 r., poz. 143 z późn. zm., dalej: p.p.s.a.) dowodu z dokumentu: decyzji Prezydenta Miasta [...] nr [...] o warunkach zabudowy z dnia 20 grudnia 2011 roku, znak: [...], celem wykazania okoliczności: treści decyzji Prezydenta Miasta [...] nr [...] o warunkach zabudowy z dnia 20 grudnia 2011 roku, znak: [...], a w szczególności analizy urbanistycznej (stanowiącej część tejże decyzji) dotyczącej wydanych warunków zabudowy dla "Osiedla [...]" tj. dla działek [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], ark. 07 i działek nr [...] ark. 06, obręb [...]. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2024 r. poz. 1267) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej; kontrola sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach swej kognicji sąd bada, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania administracyjnego, nie będąc przy tym związanym granicami skargi, stosownie do treści art. 134 § 1 P.p.s.a. Orzekanie – w myśl art. 135 P.p.s.a. – następuje w granicach sprawy będącej przedmiotem kontrolowanego postępowania, w której został wydany zaskarżony akt lub czynność i odbywa się z uwzględnieniem wówczas obowiązujących przepisów prawa. Skarga była niezasadna. Zgodnie z art. 4 ust. 1 i ust. 2 u.p.z.p., ustalenie warunków zabudowy terenu następuje co do zasady w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, zaś w razie braku takiego aktu prawa miejscowego - w decyzji o warunkach zabudowy. Zgodnie z art. 51 ust. 1 w zw. z art. 64 u.p.z.p., nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Oznacza to, że po stronie inwestora powstaje prawo podmiotowe polegające na możliwości domagania się uzyskania decyzji pozytywnej w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, o ile zachodzi zgodność z właściwymi przepisami. Prawo do zabudowy jest bowiem podstawowym prawem związanym w wykonywaniem prawa własności nieruchomości. Stosownie do art. 6 ust. 2 u.p.z.p. każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Wolność zagospodarowania jest elementem konstytucyjnie chronionego w polskim systemie prawnym prawa własności nieruchomości. Wolność ta realizowana jest jednak w ramach istniejącego porządku prawnego, formułującego wymogi, których spełnienie umożliwia jej realizację. Niezależnie bowiem od owej wolności, planowane zamierzenie inwestycyjne nie może pozostawać w sprzeczności z koniecznością uwzględnienia ładu przestrzennego w procesie planowania przestrzennego. Decyzja o warunkach zabudowy jest aktem administracyjnym związanym, co oznacza, że organ administracji publicznej nie działa w warunkach uznania administracyjnego, a rozstrzygnięcie, podejmowane po przeprowadzeniu postępowania, warunkowane jest ustalonym stanem faktycznym i przepisami prawa. Zatem tylko jeżeli inwestycja spełnia wszystkie warunki, od których łącznej realizacji przepisy u.p.z.p. uzależniają możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy, organ administracji publicznej jest obowiązany wydać taką decyzję. Równocześnie, stosownie do treści art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy uzależnione jest od istnienia, co najmniej jednej działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej oraz zabudowanej w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Przepis ten wprowadza do polskiego systemu prawnego zasadę dobrego sąsiedztwa, uzależniającą zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania przestrzennego (Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne, Komentarz pod red. Z. Niewiadomskiego, Warszawa 2006, str. 491). Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą sądów administracyjnych ratio legis art. 61 ust. 1 u.p.z.p. jest ochrona "ładu przestrzennego", określonego w art. 2 pkt 1 ustawy, jako ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne (zob. wyrok NSA z 17 kwietnia 2007 r., sygn. II OSK 646/06, wszystkie orzeczenia dostępne w bazie internetowej orzeczeń CBOSA, orzeczenia.nsa.gov.pl). Innymi słowy, zasada dobrego sąsiedztwa wymaga dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, a także do cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są przy tym faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze. Powstająca w sąsiedztwie nowa zabudowa powinna bowiem odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej (zob. wyrok NSA z 20 marca 2012 r., sygn. II OSK 10/11). Ponadto, w orzecznictwie akcentuje się także szerokie pojmowanie kontynuacji funkcji - w zakresie kontynuacji funkcji mieści się taka zabudowa, która nie godzi w zastany stan rzeczy. Pojęcie kontynuacji funkcji należy rozumieć szeroko, zgodnie z wykładnią systemową, która każe rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela czy inwestora po to, aby mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy, a przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może być tylko projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu (zob. wyrok NSA z 18 czerwca 2008 r., sygn. II OSK 58/07). W orzecznictwie sądowoadministarcyjnym podkreśla się, że restryktywna interpretacja pojęcia "działki sąsiedniej", jako działki bezpośrednio graniczącej z terenem inwestycji byłaby sprzeczna z celami przepisów u.p.z.p. W cytowanej ustawie bowiem nie wskazuje się, że działką sąsiednią jest wyłącznie działka bezpośrednio sąsiadująca (granicząca) z terenem inwestycji. Warunek sąsiedztwa należy utożsamiać z tzw. sąsiedztwem urbanistycznym, niemającym wiele wspólnego ze wspólną granicą (zob. E. Skorczyńska, Lokalizacja inwestycji celu publicznego i ustalenie warunków zabudowy dla innych inwestycji, "Samorząd Terytorialny" 2004, nr 7-8, s. 94). Takie szerokie pojęcie "działki sąsiedniej" było też przedmiotem orzecznictwa Trybunału Konstytucyjnego. W wyroku z 20 lipca 2010 r., sygn. K 17/08 (OTK-A 2010, Nr 6, poz. 61) Trybunał, stwierdził, że "za działkę sąsiednią należy uznać każdą działkę znajdującą się w obszarze analizowanym, wyznaczonym w sposób określony w § 3 ust. 2 Rozporządzenia, co oznacza, że w sposób funkcjonalny wszystkie działki znajdujące się na obszarze analizowanym należy uznać za "działki sąsiednie" w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 Upzp". Celem przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, a zatem zgodnie z zasadą dobrego sąsiedztwa należy badać wpływ inwestycji na otoczenie w sensie urbanistycznym. Oznacza to, że w każdym indywidualnym przypadku należy widzieć obszar analizowany, jako urbanistyczną całość (zob. wyrok NSA z 20 marca 2012 r., II OSK 10/11, LEX nr 1145557). Przez kontynuację funkcji rozumie się bowiem nie tylko powielenie dotychczasowego sposobu zagospodarowania działek sąsiednich, lecz także tworzenie nowych zespołów urbanistycznych, w których zaspokajane są m.in. potrzeby bytowe mieszkańców (vide: wyrok NSA z dnia 16 października 2007 r., II OSK 1401/06; wyrok NSA z dnia 23 lutego 2018 r., II OSK 1890/17; wyrok NSA z dnia 9 stycznia 2023 r., II OSK 446/21, CBOSA). Zasada dobrego sąsiedztwa nie oznacza więc bezwzględnego obowiązku kontynuacji dominującej funkcji zabudowy występującej w obszarze analizowanym, czy realizacji zabudowy zgodnie z oczekiwaniami właścicieli nieruchomości sąsiednich, a wymaga jedynie, aby przy ustalaniu warunków nowej zabudowy dostosować je do cech i parametrów architektonicznych i urbanistycznych wyznaczonych przez stan dotychczasowej zabudowy tego samego rodzaju z uwzględnieniem wymogów ładu przestrzennego (por. wyrok NSA z dnia 13 lutego 2024 r., II OSK 2311/22, CBOSA). Podstawą wydania decyzji o odmowie ustalenia warunków zabudowy z uwagi na niespełnienie wymagania kontynuacji funkcji może być wyłącznie oczywista sprzeczność projektowanej inwestycji z funkcją obiektów już istniejących (por. wyrok NSA z 16 maja 2023 r. sygn. akt II OSK 383/22, CBOSA). Należy podkreślić, że w postępowaniu dotyczącym wydania decyzji o warunkach zabudowy znajduje odpowiednie zastosowanie art. 56 zdanie drugie u.p.z.p. (w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p.). W świetle tego przepisu, art. 1 ust. 2 u.p.z.p. nie może stanowić wyłącznej podstawy odmowy ustalenia warunków zabudowy. Innymi słowy, ogólne odwołanie się do wartości wskazanych w art. 1 ust. 2 u.p.z.p., w tym takich jak ład przestrzenny, ochrona środowiska, prawo własności czy też walory ekonomiczne przestrzeni, nie może stanowić samodzielnej podstawy do odmowy ustalenia warunków zabudowy (por. wyrok NSA z 19 stycznia 2023 r., sygn. akt II OSK 2601/21, CBOSA). Postępowanie w niniejszej sprawie zostało wszczęte na wniosek z dnia 6 grudnia 2019 r., co oznacza, że w myśl reguły intertemporalnej z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 , poz. 1688 z późn. zm.), należało stosować przepisy u.p.z.p. w brzmieniu dotychczasowym. Do tych przepisów zaliczyć również należało nieobowiązujące już obecnie Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w wersji obowiązującej przed nowelizacją dokonaną rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 17 grudnia 2021 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. poz. 2399) – na mocy § 2 tego rozporządzenia. W pierwszej kolejności wskazać należy na brzmienie art. 153 P.p.s.a., zgodnie z którym ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie. Wyrokiem z dnia 17 maja 2022 r., sygn. akt IV SA/Po 197/22 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu uchylił w całości wcześniejszą decyzję Kolegium oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta. Wytyczne sformułowane w uzasadnieniu wyroku na mocy art. 153 P.p.s.a. wiążą nie tylko organy administracji, ale również Sąd w niniejszym postępowaniu. W ocenie Sądu wytyczne zostały wykonane. Dotyczy to w pierwszej kolejności kwestii wytyczenia obszaru analizowanego. W ocenie Sądu, w przedmiotowej sprawie obszar analizowany został prawidłowo wyznaczony zgodnie z § 3 ust. 1 i 2 Rozporządzenia. W analizie urbanistycznej ujęto te nieruchomości, które wraz z budynkami znalazły się w promieniu wyznaczonym w odległości 54 metrów od linii rozgraniczających teren inwestycji, co stanowi trzykrotność szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, a w przypadku posesji, które w całości nie znalazły się w granicach, uwzględniono powierzchnie zabudowy i wskaźniki zabudowy dla całej działki. Taki sposób wyznaczenia obszaru analizowanego jest zgodny w wymienionym wyżej przepisem rozporządzenia. Zasadą jest wyznaczanie obszaru analizowanego w podstawowych jego wymiarach. Może on być poszerzony dopiero wówczas, gdy pojawią się okoliczności uzasadniające zwiększenie tych wymiarów (por. wyrok WSA w Łodzi z 25 października 2024 r., II SA/Łd 566/24, LEX nr 3780138.) W przedmiotowej sprawie nie było do tego podstaw. Jednocześnie trafnie organy administracji wskazały, że kształt obszaru analizowanego podyktowany jest kształtem działki, co jest w pełni dopuszczalne. W orzecznictwie sądowoadministarcyjnym podkreśla się, że w pewnych przypadkach, z uwagi na charakterystykę danego terenu, konieczne może być wyznaczenie terenu objętego analizą urbanistyczną w sposób nieodpowiadający kształtem figurze okręgu, ale może to być przykładowo elipsa (por. wyrok NSA z 11.12.2025 r., II OSK 1719/23, LEX nr 4023426). Wbrew zarzutom skargi wśród wytycznych WSA nie wskazano, że taki sposób wyznaczenia obszaru analizowanego jest niedopuszczalny, a jedyne, że winien zostać uzasadniony. Organ I instancji w ślad za urbanistą w sposób klarowny uzasadnił, z czego wynika taki kształt obszaru analizowanego. Zarzut naruszenia art. 153 p.p.s.a. w zw. z z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. był chybiony. Parametry inwestycji zostały wyznaczone zgodnie z przepisami Rozporządzenia, a odstępstwa dotyczących sposobu ustalania linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy, szerokości elewacji frontowej oraz wysokości elewacji frontowej, zostały wyznaczone na podstawie analizy urbanistycznej, do czego upoważniając przepisy Rozporządzenia. Kwestie te zostały szczegółowo i przekonująco omówione w uzasadnieniu decyzji organu I instancji. Analiza urbanistyczna ma charakter dokumentu przedstawiającego ocenę specjalistyczną (zob. art. 60 ust. 4 u.p.z.p.), a więc charakter zbliżony do dowodu z opinii biegłego (por. wyrok NSA z 23 listopada 2022 r., sygn. akt II OSK 2785/19, wyrok NSA z 22 listopada 2023 r., II OSK 535/21, LEX nr 3769220). Organ ma obowiązek poddania tego dowodu, jak każdego innego zgromadzonego w sprawie, ocenie i weryfikacji (art. 80 K.p.a.). Z uwagi jednak na specjalistyczny charakter analizy, jej zakwestionowanie jako dowodu mogącego stanowić podstawę ustaleń w danej sprawie, wymaga, co do zasady, wykazania, że zawarte w niej ustalenia są oczywiście błędne lub nielogiczne (por. np. wyrok NSA z 19 stycznia 2023 r., sygn. akt II OSK 2631/21 oraz wyrok NSA z 24 października 2023 r., sygn. akt II OSK 839/22 - CBOSA). W realiach niniejszej sprawy nie mamy do czynienia z tego rodzaju wadami analizy, które skutkowałyby koniecznością przeprowadzenia ponownej analizy. Planowana zabudowa, objęta wnioskiem inwestora, nawiązuje do zabudowy występującej na analizowanym obszarze, a w szczególności do już istniejącego zespołu budynków wielorodzinnych przy ul. [...]. W tej sytuacji spełniony został warunek konieczny, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na ustalenie parametrów nowego obiektu. Trafnie organy administracji uznały, że skoro teren i planowana inwestycja spełniają pozostałe warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 2-5 u.p.z.p.. to nie ma podstaw do wydania decyzji o odmowie ustalenia warunków zabudowy. Argumentacja skarżącej oraz uczestnika o rzekomym naruszeniu ładu przestrzennego nie została poparta przekonującymi argumentami. Z analizy urbanistycznej wynika, że dobór parametrów zabudowy, w tym wszelkie odstępstwa, podyktowane były dążeniem do zapewnienia ładu przestrzennego na badanym obszarze. Inwestycja ma być bowiem usytuowana pomiędzy budynkami wielorodzinnymi a jednorodzinnymi. W takiej sytuacji celem urbanisty, co jasno wybrzmiewa z uzasadnienia analizy, było harmonijne wkomponowanie planowej przez inwestora inwestycji w zastaną tkankę miejską. Dokonując wykładni pojęcia kontynuacji funkcji oraz cech zabudowy trzeba mieć na uwadze, że zasada dobrego sąsiedztwa nie oznacza bezwzględnego obowiązku powielania parametrów w postaci czystej średniej arytmetycznej. Jak trafnie wskazuje się w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego, określenie ostatecznych wartości poszczególnych wskaźników urbanistycznych nie jest i nie może być wynikiem wyłącznie prostych wyliczeń matematycznych, ale rezultatem indywidualnych analiz przeprowadzonych przez osobę dysponującą wymaganymi kwalifikacjami (art. 60 ust. 4 u.p.z.p.) uwzględniających specyfikę danego zamierzenia inwestycyjnego oraz konkretnych uwarunkowań urbanistycznych i architektonicznych w sąsiedztwie terenu inwestycji (m.in. wyrok NSA z: 11 czerwca 2025 r. sygn. akt II OSK 26/23, 11 kwietnia 2024 r. sygn. akt II OSK 381/23, 11 października 2022 r. sygn. akt II OSK 1462/21). W orzecznictwie sądowoadministracyjnym stanowczo podkreśla się, że sztywna, arytmetyczna średnia parametrów zabudowy w niektórych sytuacjach urbanistycznych prowadziłaby do ustaleń stanowiących zaprzeczenie ładu przestrzennego, a nie jego ochronę. W obszarach o zróżnicowanej zabudowie opieranie się wyłącznie na średniej wartości danego parametru skutkowałoby bowiem powstawaniem obiektów niepasujących ani do zabudowy niższej, ani wyższej - swoistych form trzecich, sztucznych hybryd urbanistycznych (por. wyrok NSA z 19.03.2026 r., II OSK 1254/25, LEX nr 4090155.) Z akt sprawy, w tym z sporządzonej analizy urbanistycznej wynika, że na obszarze analizowanym występuje zarówno niska zabudowa jednorodzinna, jak i wielkogabarytowa zabudowa wielorodzinna. Planowana inwestycja bezpośrednio sąsiaduje z zespołem budynków przy ul. [...], które charakteryzują się znacznymi gabarytami. Dostosowanie parametrów planowanej nowej zabudowy wielorodzinnej (w trybie odstępstw przewidzianych w rozporządzeniu) właśnie do tych istniejących już, dominujących w bezpośrednim sąsiedztwie obiektów, stanowi przykład realizacji zasady kontynuacji cech zabudowy (por. wyrok NSA z 19.03.2026 r., II OSK 1254/25, LEX nr 4090155). Należy przy tym podkreślić, że wszystkie parametry zabudowy mieszczą się w widełkach pomiędzy parametrami minimalnymi i maksymalnym dotyczącymi zastanej zabudowy. W przypadku, gdy nieruchomości sąsiednie w znaczeniu szerokim są zabudowane i planowana inwestycja jest dostosowana do dotychczasowej zabudowy pod względem urbanistycznym i architektonicznym, a nadto można ją pogodzić również z istniejącą na tym terenie funkcją zabudowy, organ nie ma podstaw do odmowy wydania decyzji o warunkach zabudowy. Przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu może być wyłącznie projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu, czyli niedającej się z nią w praktyce pogodzić (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 25 kwietnia 2018 r., sygn. akt II SA/Po 814/17). Należy w tym miejscu dodać, że analiza zawiera dokładne dane charakteryzujące cechy urbanistyczne zabudowy w obszarze zabudowy. W ocenie Sądu nieodniesienie się do numerów geodezyjnych działek, ale posłużenie się adresami poszczególnych działek (nieruchomości), nie stanowi wady, która dyskwalifikowałaby zestawienie zawarte w analizie i naruszała art. 153 p.p.s.a. Chodzi bowiem o identyfikację poszczególnych nieruchomości i opis sposobu ich zabudowy oraz jej parametrów, co spełnia wytyczne wskazane we wcześniejszym wyroku WSA. Zarzut naruszenia art. 61 ust. 5a i 7 u.p.z.p. związany z arbitralnym przyjęciem linii zabudowy od strony ulicy [...], był niezasadny. Obowiązek wyznaczenia linii zabudowy wynika wprost z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Linię zabudowy wyznacza się od frontu działki - czyli od tej część działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. Ulica [...] nie tylko nie znajduje się od frontu działki, ale nie jest nawet równoległa do boku terenu inwestycji, lecz prostopadła. Z tego względu nie było potrzeby wyznaczania tam linii zabudowy. Dla przedmiotowej inwestycji linia zabudowy została wyznaczona na podstawie § 4 pkt 1 jako przedłużenie budynku pod numerem [...] przy ul. [...]. Nie doszło także do naruszenia § 5 ust. 2 Rozporządzenia. Jak już wyżej wskazano wskaźnik ten mieści się w ramach widełek pomiędzy wartością minimalna i maksymalna, a w istocie zbliżony jest do zabudowy wielorodzinnej na ul. [...]. Nawet jeśli wartość w analizie urbanistycznej co do powierzchni zabudowy nieruchomości na ul. [...], 45 , 47 , 49 , 51 , 53 , 55-61 jest błędna, bo wskazano 38 %, a uczestnik twierdzi, że wynosi 30,98 %, to w ocenie Sądu ten potencjalny błąd nie ma jednak wpływu ani na wnioski wynikające z analizy urbanistycznej, ani też poprawność decyzji organów obu instancji. Wskaźnik wielkości zabudowy w przypadku planowej inwestycji wynosi 30%, nie przekracza zatem wskaźnika powierzchni zabudowy sąsiedniej zabudowy wielorodzinnej przy ul. [...], a z nią współgra. Nieznacznie przy tym przekracza wartość średnią, tj. 27%. Podobnie zarzut błędów co do wzięcia pod uwagę dwóch zabudowań o minimalnej wartości wskaźnika powierzchni zabudowy (zarzut sformułowany w piśmie uczestnika postępowania) nie ma wpływu na poprawność decyzji, skoro urbanista skorzystał z możliwości wskazanej w § 5 ust. 2 Rozporządzenia. Wartości skrajne – jak wynika z analizy urbanistycznej – dotyczą przy tym nieruchomości jednorodzinnych, willowych, a nie wielorodzinnych. Względy związane z koniecznością zachowania ładu urbanistycznego i wkomponowania planowanej zabudowy pomiędzy zabudowę willową i wielorodzinną przemawiały także za odstąpieniem od średniej dotyczącej wskaźnika szerokości elewacji frontowej na podstawie § 6 ust. 2 rozporządzenia. Ustawodawca dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a ustawy. Te same argumenty przemawiały w ocenie urbanisty, co zostało zaaprobowane przez organy obu instancji, za przyjęciem wskaźników dotyczących wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej z uwagi na ukształtowanie terenu. Planowany zespół budynków został ukształtowany kaskadowo, chodziło bowiem zarówno o nawiązanie do wysokich budynków wielorodzinnych przy ul. [...] o identycznej funkcji jak planowana budowa, jak i o harmonijne przejście pomiędzy tymi wysokimi budynkami a zabudową willową od strony ul. [...]. Zarzuty sformułowane w piśmie uczestnika postępowania dotyczące w jego ocenie błędnego zastosowania § 7 ust. 4 Rozporządzenia i nieprawidłowego przyjęcia rzędnych terenu sprowadzają się do polemiki z oceną urbanisty. Intencją urbanisty było harmonijne wkomponowanie planowanej zabudowy w istniejącą przestrzeń miejską, czemu dał w sposób wyczerpujący wyraz. Zarzut naruszenia art. 1 ust. 2 pkt 1 i 2, art. 2 pkt 1 i 2, art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 4 ust. 4, § 5 ust. 2, § 6 ust. 2, § 7 ust. 4 Rozporządzenia, był niezasadny. Należy w tym miejscu odnieść się również do zarzutów skarżącego z marca 2026 r. Pierwszy dotyczy tego, że w ocenie skarżącego decyzja o warunkach zabudowy budynków przy ul. [...] (os. [...]) została wydane z rażącym ruszeniem prawa, a co za tym idzie jako nieważna nie może być punktem odniesienia dla niniejszej inwestycji. Zarzut ten jest nietrafny, w postępowaniu o wydane warunków zabudowy sąd administracyjny nie jest władny dokonywać oceny nieważności innej decyzji, służy temu odrębna procedura uregulowana w art. 156 – 159 K.p.a. Drugi zarzut sformułowany w tym piśmie dotyczy wadliwy wskazane zostały dopuszczalne parametry zabudowy poprzez wskazanie jedynie jednego z wymaganych parametrów - parametru maksymalnego (dotyczy to wielkości powierzchni zabudowy w stosunki do powierzchni działki, maksymalnej szerokości elewacji frontowej i wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej). Tymczasem w orzecznictwie sądów administracyjnych podnosi się, że na etapie ustalania warunków zabudowy dopuszcza się określenie w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu parametrów nowej zabudowy zarówno przez użycie sformułowań takich jak "od-do" jak również: "maksymalnie"; "do"; "około" (por. wyrok NSA z 16 lipca 2014 r., II OSK 320/13, LEX nr 2007126, wyrok NSA z 21.08.2024 r., II OSK 1899/23, LEX nr 3765619.) Nadto, w decyzji o warunkach zabudowy ustalono liczę kondygnacji, co z uwagi na wymogi unormowane w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, można uznać za tożsame z ustaleniem minimalnej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej i kalenicy. Minimalna wysokość przedmiotowych budynków jest bowiem limitowana przepisami wskazanego wyżej rozporządzenia (por. wyrok NSA z 28 czerwca 2018 r., II OSK 1902/16, LEX nr 2542635, wyrok NSA z 21.08.2024 r., II OSK 1899/23, LEX nr 3765619). Zarzut objęcia zaskarżoną Decyzją SKO oraz poprzedzającą ją Decyzją Prezydenta Miasta [...] części działki ewidencyjnej nr [...] i niedostrzeżenie, iż działka ta już nie istnieje, nie został szerzej przez uczestnika uargumentowany. Z tego względu trudno odnieść się do tego zarzutu. W orzecznictwie sądowoadminstracyjnym wskazuje się jednak, że z żadnego z przepisów u.p.z.p. lub Rozporządzenia nie można wyprowadzić wniosku, że w skład terenu, którego dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, nie może wchodzić część działki ewidencyjnej (por. wyrok NSA z 9.12.2025 r., II OSK 2725/24, LEX nr 3983708, wyrok NSA z 9 czerwca 2025 r., sygn. akt II OSK 930/24; wyrok NSA z 12 marca 2025 r., sygn. akt II OSK 389/24; wyrok NSA z 4 grudnia 2024 r., sygn. akt II OSK 289/24; wyrok NSA z 13 lutego 2024 r., sygn. akt II OSK 2419/22; wyrok NSA z 14 czerwca 2023 r., sygn. akt II OSK 1751/22; wyrok NSA z 19 stycznia 2023 r., sygn. akt II OSK 2598/21; wyrok NSA z 24 maja 2018 r., sygn. akt II OSK 1634/16 - CBOSA). Zastrzega się jedynie, że dopuszczenie możliwości ustalenia warunków zabudowy dla części działki ewidencyjnej nie może być wykorzystane do obejścia prawa (por. wyrok NSA z 30 października 2024 r., sygn. akt II OSK 2482/23, CBOSA). Równocześnie należy wskazać, że w demokratycznym państwie prawnym (art. 2 Konstytucji RP w zw. z art. 7 K.p.a.), opartym na zasadzie domniemania działania stron w dobrej wierze (praesumptio boni viri), organy władzy publicznej, w tym sąd administracyjny, nie mogą czynić hipotetycznego, nie popartego konkretnymi dowodami, założenia, że inwestor działa z zamiarem obejścia prawa lub dopuści się takiego naruszenia w przyszłości (por. wyrok NSA z 17 grudnia 2024 r., sygn. akt II OSK 768/22, CBOSA). Natomiast jeśli chodzi o zarzut nieistnienia w chwili wyrokowania przez sąd rzeczonej działki, to należy podkreślić, że organy administracyjne biorą pod uwagę stan faktyczny z chwili wydania decyzji. Odnosząc się do zarzutów dotyczących niezgodności inwestycji ze Studium, należy wskazać, że zarzut ten jest chybiony. Zgodnie z art. 9 ust. 4 u.p.z.p., ustalenia studium są wiążące dla organów gminy jedynie przy sporządzaniu planów miejscowych. Ponadto, stosownie do art. 9 ust. 5 u.p.z.p., studium nie jest aktem prawa miejscowego. Ustalenia zawarte w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy nie mogą z uwagi na ich wewnętrzny charakter wiązać organu wydającego decyzję administracyjną, ta bowiem jest wydawana na podstawie przepisów powszechnie obowiązujących. W świetle art. 61 ust. 1 u.p.z.p. w sytuacji braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wydawanie decyzji o warunkach zabudowy podlega krajowemu porządkowi planistycznemu opartemu o tzw. zasadę kontynuacji (zasadę dobrego sąsiedztwa). W ramach tego mechanizmu nie mają jakiegokolwiek znaczenia zapisy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, stanowiące podstawę do wprowadzenia lokalnego porządku planistycznego. Studium nie ma mocy prawnej aktu powszechnie obowiązującego i nie może stanowić podstawy do wydawania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (zob. wyroki NSA: z dnia 13 czerwca 2023 r., sygn. akt II OSK 543/22; z dnia 31 maja 2019 r., sygn. akt II OSK 1821/17; z dnia 24 lutego 2017 r., sygn. akt II OSK 1600/15; z dnia 23 listopada 2016 r., sygn. akt II OSK 47/15; z dnia 29 września 2016 r., sygn. akt II OSK 2576/14; z dnia 15 września 2016 r., sygn. II OSK 3075/14; z dnia 23 czerwca 2010 r., sygn. akt II OSK 1025/09; z dnia 30 października 2008 r., sygn. akt II OSK 1294/07, orzeczenia.nsa.gov.pl). Organy nie miały zatem w ogóle kompetencji do oceny, czy planowana inwestycja pozostaje w sprzeczności ze studium. Odnosząc się do kwestii uzbrojenia terenu, to jest naruszenia art. 61 ust. 1 pkt. 3 u.p.z.p. w zw. z art. 61 ust. 3 u.p.z.p., to zarzut ten był niezasadny. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy następuje na wniosek, do którego inwestor jest zobowiązany dołączyć między innymi dokumenty świadczące o spełnieniu wymogu z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p., a więc o tym, że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, a warunek ten uznaje się za spełniony również wtedy, gdy wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym wskazuje się, że dołączenie odpowiedniego dokumentu w tym względzie oznacza wywiązanie się z obowiązku wynikającego z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. (por. wyrok NSA z 14.10.2014 r., II OSK 815/13, dostępny w CBOSA) i nie ma podstaw prawnych do wymagania od inwestora "aktualizacji", przed wydaniem decyzji, dokumentów dotyczących uzbrojenia terenu (zob. wyrok NSA z 11.10.2022 r., II OSK 3392/19, LEX nr 3427191).W sytuacji gdy inwestor w dacie składania wniosku złożył dokumenty dotyczące warunków technicznych przyłączy, to okoliczność, że niektóre uzgodnienia i warunki techniczne przyłączy na ostatnim etapie postępowania straciły ważność nie może prowadzić do wniosku, że zaskarżona decyzja jest w tym zakresie obarczona istotną wadliwością (por. wyrok NSA z 21.08.2024 r., II OSK 1899/23, LEX nr 3765619, wyrok NSA z 9.03.2010 r., II OSK 467/09, LEX nr 597617). Teren inwestycyjny posiadał odpowiednie uzbrojenie terenu, aktualne w chwili wydawania decyzji przez organ I instancji. Odprowadzenie wód opadowych i roztopowych jest przewidziane wyłącznie na terenie działki, stąd nie ma potrzeby zawierania w tym zakresie umowy z firma zajmującą się odbieraniem wód rozpadowych czy opadowych. Odnosząc się do zarzutów związanych z naruszeniem art. 61 ust. 1 pkt. 5 u.p.z.p. w zw. z art. 65 ust. 2 pkt. 3) u.o.p. oraz art. 4 pkt 6 u.o.z. oraz art. 234 ust. 1 P.w., należy przychylić się do stanowiska organu odwoławczego, że zarzuty te są nietrafne i nie mogą skutecznie prowadzić do odmowy wydania decyzji o warunkach zabudowy. Nie ulega wątpliwości, że decyzja o warunkach zabudowy stanowi tylko pierwszy etap procesu inwestycyjnego. Organ gminy wydając tę decyzję bada, czy spełnione są przesłanki wskazane w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Jeżeli chodzi o warunek zgodności tej decyzji z przepisami odrębnymi (art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p.), to nie chodzi tu o zgodność planowanego przedsięwzięcia z wszelkimi przepisami prawa, ale o zgodność z przepisami, które wprowadzają ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym ograniczenia w zabudowie, na danym terenie (por. wyrok NSA z 22.11.2023 r., II OSK 535/21, LEX nr 3769220, wyrok NSA z 19 października 2023 r., sygn. akt II OSK 1286/22, CBOSA). Zarówno w orzecznictwie sądów administracyjnych jak i w doktrynie zwrócono uwagę na to, że organ wydający decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie może wkraczać w kognicję organów administracji architektoniczno-budowlanej, w przeciwnym razie organ gminy naruszyłby zasadę legalizmu (art. 6 k.p.a. oraz art. 7 Konstytucji RP), z której wynika obowiązek interpretacji przepisów kompetencyjnych w sposób ścisły (por. wyroki NSA z 7 sierpnia 1998 r., IV SA 1584/96, ONSA 2000, Nr 1, poz. 15; z 19 stycznia 2007 r., II OSK 200/06, Lex nr 327707; z 15 marca 2010 r., II OSK 1512/08; z 18 stycznia 2012 r. II OSK 2065/10). Zgodnie z art. 234 ust. 1 P.w. właściciel gruntu, o ile przepisy ustawy nie stanowią inaczej, nie może: zmieniać kierunku i natężenia odpływu znajdujących się na jego gruncie wód opadowych lub roztopowych ani kierunku odpływu wód ze źródeł - ze szkodą dla gruntów sąsiednich. W myśl art. 65 ust. 1 u.o.p. ogrody botaniczne, ogrody zoologiczne oraz tereny przewidziane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na rozbudowę istniejących lub budowę nowych ogrodów podlegają ochronie w celu zapewnienia ich prawidłowej działalności i rozwoju. Nie ulega wątpliwości, że teren inwestycji nie znajduje się na obszarze, gdzie został założony ogród botaniczny, lecz w pewnym od niego oddaleniu. Art. 65 ust. 2 pkt 3 u.o.p. stanowi, że ochrona, o której mowa w ust. 1, polega na zakazie zmiany na terenie ogrodu botanicznego lub zoologicznego lub w ich sąsiedztwie stosunków wodnych, w tym obniżenia poziomu wód gruntowych. Teren inwestycji nie graniczy bezpośrednio z ogrodem botanicznym i chociaż w doktrynie wskazuje się, że sąsiedztwo nie sprowadza się wyłącznie do najbliższego sąsiedztwa (por. K. Gruszecki [w:] Ustawa o ochronie przyrody. Komentarz, wyd. VI, Warszawa 2024, art. 65.), to kwestia ta została zbadana w toku postępowania administracyjnego w stopniu wystarczającym biorąc pod uwagę charakter decyzji o warunkach zabudowy. Organ I instancji zarówno zwrócił się do odpowiednich organów o nadesłanie dokumentacji dotyczącej cieków wodnych i urządzeń melioracyjnych, jak i wziął pod uwagę kwestię ograniczenia naruszenia stosunków wodnych przy określaniu parametrów inwestycji. Natomiast nie był władny do bardziej szczegółowej analizy stosunków wodnych, gdyż kwestia ta zależy od projektu budowlanego i zagospodarowania terenu, który będzie przedmiotem analizy przez organy administracji architektoniczno-budowlanej na etapie wydawania decyzji o pozwoleniu na budowę. Z tych samych względów niezasadny był zarzut naruszenia art. 1 ust. 3 u.p.z.p., art. 54 pkt 2) lit. b) i d) u.p.z.p. w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. oraz art. 90 ust. 1 pkt 2) lit. d) ustawy z dnia 9 czerwca 2011 r. Prawo geologiczne i górnicze sformowany przez uczestnika postępowania. Kwestie stosownych rozważań technicznych i dokumentacji hydrologicznej nie jest możliwa bez znajomości projektu budowlanego, a jego oceny dokonuje się w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę. Ustosunkowując się do zarzutu naruszenia art. 4 pkt 6 u.o.z. trzeba wskazać, że przepis ten zawiera definicję ustawową pojęcia "ochrona zabytków" , a nie jest przepisem, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt. 5 u.p.z.p. W doktrynie trafnie wskazuje się, że w art. 4 u.o.z. ustawodawca zawarł bardzo ogólną, ramową definicję celów i działań, które stanowią ochronę zabytków. (por. A. Ginter, A. Michalak [w:] A. Ginter, A. Michalak, Ochrona zabytków. Komentarz, wyd. II, Warszawa 2024, art. 4.). Teren inwestycyjny nie jest objęty żadną formą ochrony zabytków. Niezasadny okazał się zarzut naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 5) oraz u.p.z.p. oraz art. 72 ust. 1 pkt 3, art. 72 ust. 3 ustawy ocenowej odnoszący się do konieczności uzyskania decyzji środowiskowej dla projektowanej inwestycji. Zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 58) rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz.U. z 2019, poz. 1839 ze zm.), do przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko zalicza się garaże, parkingi samochodowe lub zespoły parkingów, w tym na potrzeby planowanych, realizowanych lub zrealizowanych przedsięwzięć, o których mowa w pkt 52, 54-57 i 59, wraz z towarzyszącą im infrastrukturą, o powierzchni użytkowej nie mniejszej niż: a) 0,2 ha na obszarach objętych formami ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ust. 1 pkt 1-5, 8 i 9 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody, lub w otulinach form ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ust. 1 pkt 1-3 tej ustawy, b) 0,5 ha na obszarach innych niż wymienione w lit. a. Z akt sprawy (pismo z 24 lipca 2020 r.) wynika, że projektowana inwestycja przewiduje realizację maksymalnie 110 lokali mieszkalnych, a nadto że pełne potrzeby parkingowe dla każdego lokalu mieszkalnego należy zabezpieczyć na terenie inwestycji w ilości min. 1,5 m.p. dla samochodu i min. 1 m.p. dla roweru. Wobec tego możliwe będzie usytuowanie 165 miejsc parkingowych i 110 miejsc dla rowerów. Biorąc pod uwagę wymogi dla stanowisk postojowych dla samochodów osobowych (§ 21 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie) powierzchnia dla jednego samochodu to 12,5 m˛, co przy 165 miejscach daje konieczność rezerwacji 2062,5 m˛. Biorąc pod uwagę znacznie mniejszą powierzchnię, która będzie wymagana dla usytuowania rowerów, mało prawdopodobne jest, by powierzchnia parkingu przekroczyła 0,5 ha. W tym stanie sprawy inwestycja nie wymaga uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. Jednocześnie inwestycja nie jest planowana na obszarach objętych formami ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ust. 1 pkt 1-5, 8 i 9 u.o.p. ani w otulinach form ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ust. 1 pkt 1-3 u.o.p. Na uwzględnienie nie zasługują również zarzuty dotyczące naruszenia przepisów prawa procesowego tj. art. 7, art. 77 § 1, art. 78 § 1, art. 80 oraz art. 107 § 3 K.p.a Należy przypomnieć, że zakres niezbędnych ustaleń faktycznych wyznacza norma prawa materialnego. Organy winny zgromadzić w tym celu niezbędny materiał dowodowy, a następnie dokonać jego swobodnej oceny i na tej podstawie poczynić ustalenia stanu faktycznego niezbędnego do wydania rozstrzygnięcia w sprawie. Kluczowe znaczenie w sprawach o wydanie warunków zabudowy ma analiza urbanistyczna, która w przedmiotowej sprawie został sporządzona. Organy administracji dokonały jej oceny, podobnie jak pozostałego materiału dowodowego, a ocena ta nie jest dowolna, ale mieści się w ramach swobodnej oceny dowodów. Prawidłowo wyciągnięto również wnioski. Wbrew zarzutom skargi organ odwoławczy ustosunkował się do zarzutów odwołania, koncentrując się na zasadniczych kwestiach dotyczących zachowania ładu przestrzennego. Uzasadnienie zaskarżonej decyzji, podobnie jak decyzji pierwszoinstancyjnej, spełnia kryteria wyznaczone przez art. 107 § 3 k.p.a., pozwala bowiem na skontrolowanie zaskarżonej decyzji. Chociaż biorąc pod uwagę ilość zarzutów uzasadnienie jest dość zwięzłe, to jednak odpowiada na zasadnicze kwestie dotyczące dopuszczalności inwestycji na danym terenie. Z uwagi na powyższe Sąd oddalił skargę na podstawie art. 151 p.p.s.a.